INSTITUCIÓN EDUCATIVA FEMENINA DE

ENSEÑANZA MEDIA IEFEM

PROPIEDAD HORIZONTAL

TECNICO EN CONTABILIDAD DE
OPERACIONES COMERCIALES Y
FINANCIERAS

SARA MELISSA VALDERRAMA ASPRILLA

YEFANY PAOLA PINILLA MOSQUERA

LUDY STELLA CORDOBA

10.B

1
Introducción:
En el siguiente trabajo, exploraremos la propiedad horizontal, una forma de tenencia
de vivienda que involucra a múltiples propietarios compartiendo la responsabilidad
de administrar y mantener edificios y conjuntos residenciales. Nos centraremos en
el importante papel de la contabilidad en esta dinámica, analizando cómo los
profesionales de este campo desempeñan un papel crucial en la gestión financiera
de estas comunidades y garantizan la eficiente utilización de los recursos comunes.

2
¿Quién paga la administración, el arrendador o el arrendatario?

Cuando se trata de un contrato de alquiler, se debe aclarar con precisión quién debe
pagar los costos de administración de la propiedad horizontal, y si el arrendador o
el inquilino y las partes deben cumplir con lo pactado.
Por lo general es responsabilidad de quien sería dueño, ya que es un asunto que
no corresponde a la copropiedad, por lo que no es muy importante quién debe
pagar, sin embargo, por principio de solidaridad, la propiedad puede facturar los
costos de administración a uno u otro de los dos.

Esto significa que tanto el arrendador como el inquilino son responsables del pago
de las cargas comunes ordinarias y ambos se consideran solidariamente
responsables, lo que implica que uno de ellos puede verse obligado a pagar la
totalidad de los gastos si el otro no lo hace.
Es decir, si un inquilino no paga los gastos comunes ordinarios, se le podría exigir
al dueño del inmueble que los pague, ya que ambos son solidariamente
responsables de este pago. Asimismo, si el arrendador no paga, se le podría exigir
al inquilino que pague la totalidad del gasto. La norma indica claramente que la
solidaridad predica en relación a los gastos comunes, pero no en relación a los
gastos extraordinarios.

¿Qué hacer si la inmobiliaria no paga las cuotas de administración?

La obligación de pagar la tasa de solicitud recae en el copropietario, en el caso de

copropiedad, es el dueño del inmueble quien debe responder.
Hay que asumir que si la agencia inmobiliaria se encarga de pagar los derechos de
solicitud es porque el propietario ha llegado a un acuerdo con la agencia

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inmobiliaria. Por tanto, si el contrato de arrendamiento menciona al inquilino, el
inquilino paga, pero en cualquier caso la administración puede exigir el pago al
propietario.
Al existir solidaridad entre inquilino y propietario, se entiende que la propiedad
horizontal puede cobrar uno u otro, independientemente de lo pactado en el contrato
de alquiler.
Naturalmente, en estos casos se produce un incumplimiento del contrato de
arrendamiento por parte de la agencia inmobiliaria, y este incumplimiento da lugar
a la resolución del contrato.
Esta es una cuestión que el propietario debe resolver con la agencia inmobiliaria sin
que afecte al inquilino. Dado que el inquilino es solidariamente responsable del pago
de las tasas de solicitud, se plantea la cuestión de si puede figurar en una lista de
morosos por falta de pago de las tasas de solicitud.

Ley de piscinas en la propiedad horizontal

Las propiedades horizontales como condominios, conjuntos residenciales y clubes

privados deberán contar con piscina y deberán cumplir con los siguientes requisitos
de seguridad:

✓ No se debe permitir el acceso a niños menores de doce (12) años sin la

compañía de un adulto.
✓ Se deberá mantener en todo momento agua limpia y saludable, de acuerdo con
los parámetros establecidos según lo previsto en el artículo 6 de este decreto.
✓ Se debe contar con un botiquín de primeros auxilios con material curativo.
✓ Dentro del cerramiento de la piscina deberán permanecer al menos dos (2)
flotadores circulares equipados con una cuerda y un palo con gancho.
✓ La profundidad máxima de la piscina debe estar escrita con colores vivos y letras
grandes, claramente visibles para todos.
✓ En el área de la piscina deberá existir un teléfono o intercomunicador para
llamadas de emergencia en servicio las veinticuatro (24) horas del día.

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✓ Además, el artículo 17 especifica que deben estar equipados con detectores de
movimiento o alarmas de inmersión, un sistema de seguridad accionado por
vacío y cubiertas anti atrapamiento.

Los condominios y conjuntos residenciales deberán contar con un salvavidas por

cada piscina utilizada en los siguientes casos:
✓ Fines de semana.
✓ Vacaciones escolares (mitad de año, fin de año, vacaciones de primavera)
✓ En cualquier otra fecha en la que se organicen eventos sociales en la piscina
a los que asistan niños menores de 14 años.
✓ En el caso de clubes privados, es obligatorio contar con personal de
socorrismo en el uso de la piscina.
✓ Vallado de piscinas en complejos residenciales.
✓ Todas las piscinas deben tener una cubierta para evitar que los niños entren
accidentalmente.
✓ Además del cerramiento, deberá existir un sistema de alarma de agua
cuando la piscina no esté en uso.
✓ Se trata de prohibir el acceso a la piscina cuando la vida de quienes acceden
a ella corra peligro por la ausencia de personal de emergencia.

El artículo 16 de la Ley 1209 de 2008 establece las sanciones que se imponen en

los casos de incumplimiento de la Ley de Piscinas, es decir, cuando se detecta que
una piscina está funcionando sin cumplir con los requisitos exigidos en materia de
seguridad y salud, se puede ordenar el cierre definitivo de la piscina.

Derechos del arrendatario en la propiedad horizontal

Los arrendatarios deberán acudir a los órganos administrativos de la propiedad

horizontal, respetando aquellos que les afecten directamente. Si los inquilinos no
pueden votar en una junta de copropietarios, serán oídos en la medida en que se
adopten decisiones que les conciernen.

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Los inquilinos no deben estar solos salvo que la administración tiene la obligación
de resolver sus inquietudes y problemas en los medios en los que sean pertinentes
y además les ofrezca la solución. Si una actuación o decisión afecta directamente
al inquilino, es necesario satisfacer las quejas y solicitudes del expediente.

Al ser el inquilino parte de la acumulación de la regulación horizontal del inmueble,

la acumulación de la misma puede dar lugar a la imposición de sanciones al inquilino
y, de ser necesario, se debe garantizar el proceso de endeudamiento y retiro de la
defensa del inquilino sancionado. La obligación de los inquilinos de respetar las
normas de propiedad horizontal.

El administrador de la propiedad horizontal

Es quien ejerce la representación legal de la propiedad horizontal; El administrador

tiene el mismo rol que el administrador de una empresa, que es la representación
de la persona jurídica, puede ser numerado por la junta directiva o por la junta
general de propietarios.

Funciones del administrador de propiedad horizontal:

✓ Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y presentar
para su aprobación el inventario y balance general de cuentas del año
pasado.
✓ Llevar, directamente o bajo su responsabilidad, las actas de las juntas y
registros de propietarios y residentes, y tramitar la correspondencia relativa
al edificio o conjunto.

✓ Informar a los propietarios y vecinos del edificio o de todas las actas de la

asamblea general y de la junta directiva, en su caso.

✓ Realizar, bajo su responsabilidad y responsabilidad, la contabilidad del

edificio o conjunto.

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 ✓ Administrar diligente y cuidadosamente el patrimonio de la persona jurídica
resultante de la enajenación de bienes comunes no esenciales y destinarlos
a los fines autorizados por la asamblea general en la escritura de enajenación

✓ Cuidar y vigilar los bienes comunes y realizar actos de administración,

conservación y disposición de acuerdo con las facultades y restricciones
establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

✓ Cobrar y recuperar, directamente o por medio de representantes, los

honorarios ordinarios y extraordinarios, las multas y, en general, cualquier
obligación económica de los propietarios.
✓ Cargar en escritura pública e inscribir las reformas del régimen horizontal de
propiedad aprobadas por la asamblea general de propietarios

✓ Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y otorgarle

facultades especiales para estos efectos,

✓ Hacer efectivas las sanciones en caso de incumplimiento de las obligaciones

previstas en esta ley, en la regulación horizontal de la propiedad y en
cualquier reglamento interno.
✓ Brindar tranquilidad a las cuentas con edificios o administración compleja
cada vez que cambie la propiedad o la titularidad de una propiedad privada.

Responsabilidad del administrador de la propiedad horizontal.

El administrador, como representante legal y ejecutor administrativo de la propiedad
horizontal, deberá responder de sus acciones u omisiones conforme a lo señalado
en el segundo párrafo del artículo 50 de la ley 675 de 2001: “Los administradores
serán responsables de cualquier daño que, como consecuencia de dolo, culpa leve
o grave, causen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá
negligencia leve del administrador en caso de incumplimiento o exceso de sus
deberes, violación de la ley o de las reglas horizontales de la propiedad.

Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal

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La asamblea de copropiedad es el órgano supremo de administración de la
propiedad horizontal y toma las principales decisiones que afectan la copropiedad.
La asamblea está integrada por todos los propietarios de la propiedad privada que
integran la copropiedad, incluidas las asambleas delegadas. La junta de
copropietarios es la máxima decisión en materia de propiedad horizontal, y las
decisiones se toman con el voto de la mayoría de los copropietarios presentes en la
respectiva junta.

El artículo 38 de la Ley 675 señala todas las funciones que corresponden al régimen
general de los copropietarios en posición horizontal, estas se indican a continuación:

1. Nombrar y destituir libremente al administrador y asistirle, si fuera necesario,

por períodos determinados, y pagarle su retribución.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de

ingresos y gastos que deberán someterse a la revisión de la junta directiva y
del administrador.
3. Nombrar y destituir libremente a los miembros de la comisión de convivencia
por períodos de un año, en edificios o conjuntos destinados a uso residencial.

4. Aprobar la asunción anual de la responsabilidad del edificio o conjuntamente

con los costos para cubrir gases ordinarios o extraordinarios, así como
aumentar el fondo de contingencias, si fuera necesario.

5. Elegir y destituir a los miembros de la Junta Directiva y, en su caso, el

presidente suplente, dentro de los plazos que establece el Reglamento de
Propiedad Horizontal que, en su defecto, será de un año.

6. Decidir sobre la disposición de los bienes comunes no esenciales, autorizar

su ejecución o distribución, en su caso, y decidir, en caso de duda, si los
bienes comunes son esenciales o no.
7. Decidir sobre la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con
las disposiciones vigentes.

8. Decidir, salvo en el caso que corresponda al directorio, sobre la aplicabilidad

de las sanciones en caso de acumulación de obligaciones previstas en esta

8
 ley y en las reglas horizontales de titularidad, respetando los procedimientos
regulares y las defensas establecidas. . derechos. en su caso, de
conformidad con las respectivas normas de propiedad horizontal.

La regulación de la propiedad horizontal puede incluir otras obligaciones específicas

para el administrador, así como las que defina la junta general de propietarios, o
incluso el consejo de administración. El administrador, como representante legal y
eyector administrativo de la propiedad horizontal, deberá responder de sus acciones
u omisiones de conformidad.
Aparte de la asamblea ordinaria de los copropietarios, en cualquier tiempo y por
cualquier necesidad puntual de la propiedad horizontal, se pueden convocar
reuniones extraordinarias.

Las reuniones extraordinarias pueden ser convocadas por:

✓ El administrador.
✓ El Consejo de administración.
✓ El revisor fiscal si lo hubiere.
✓ Por el 20% o más de los coeficientes de propiedad.

Se presumirá la negligencia del administrador en caso de excedente o deudas

excesivas, violación de la ley o de las reglas horizontales de la propiedad. Si las
propiedades horizontales o nuestros copropietarios no resultan perjudiciales o
perjudicadas por culpa del administrador, éste deberá responder de la prueba. La
inscripción del representante legal de la copropiedad, cuando el administrador se
llame común, deberá inscribirse en el ayuntamiento donde se encuentre la
copropiedad, debiendo ser siempre contactado por una oficina con el mismo fin.
Los copropietarios pueden delegar a un tercero para que los representen en la
asamblea de copropietarios, y para ello se debe otorgar el respectivo poder.

Consejo de administración en la propiedad horizontal

Es un órgano de administración paritaria constituido para ejercer determinadas

funciones administrativas y en general para realizar las actividades que le han sido
encomendadas a la asamblea general de copropietarios, es nombrado por la

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asamblea de copropietarios y debe estar integrado de copropietarios, por lo tanto,
no es obligatorio explicar todas las propiedades horizontales.

Obligación de nombrar un consejo de administración:

Solamente la propiedad horizontal de uso comercial o mixto está obligada a
constituir un consejo de administración, siempre que la unidad tenga más de 30
bienes privados. En los demás casos es voluntario crear un consejo de
administración.

Al respecto señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:

«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta
(30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de
administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las
unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número
igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos,
será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad
horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de
treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo
consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»
Lo anterior lo podemos esquematizar de la siguiente forma:

Tipo de propiedad horizontal Obligado a constituir consejo de

administración
De uso comercial o mixto con 30 o No es obligatorio.
menos bienes privados.
De uso comercial o mixto con más de Sí es obligatorio.
30 bienes privados
De uso residencial No es obligatorio

Quienes no estén obligados a ello pueden establecerlo voluntariamente, pero esta

facultad debe estar consagrada en la regulación horizontal de la propiedad.
Si la obligación de constituir un consejo de administración no aparece en la ley o en
las reglas horizontales de propiedad, el consejo de administración no podrá
constituirse, ya que sus decisiones podrían ser impugnadas, dado que su existencia
no tiene fundamento jurídico.

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En todos los casos se recomienda la creación de una junta directiva porque se
ejerce un mejor control sobre la gestión de la copropiedad y hay un mejor
seguimiento de las acciones realizadas por el administrador, porque de lo contrario
la asamblea general debería haberse reunido constantemente para velar por que el
administrador proceda de conformidad con las decisiones adoptadas por la
asamblea. El consejo directivo deberá estar compuesto por un número impar de
miembros y deberá contar con al menos 3 miembros; los miembros de la junta
directiva deberán ser propietarios de la propiedad privada de la copropiedad, o
delegados de los propietarios.

Revisor fiscal en la propiedad horizontal

Los conjuntos residenciales no están obligados por ley a tener revisor fiscal, pero
pueden tenerlo por decisión de la asamblea general de copropietarios, sin que tal
obligación esté consignada en los estatutos o reglamento.

Nombramiento del revisor fiscal de la copropiedad.

El revisor fiscal debe ser nombrado por la asamblea general de copropietarios y la
ley no considera que tal atribución sea delegada al consejo de administración.

Requisitos para el revisor fiscal de la copropiedad.

El revisor fiscal de una copropiedad debe cumplir los siguientes requisitos:

✓ Ser contador público con matrícula vigente.

✓ No puede ser propietario de bienes privados de la copropiedad.
✓ No puede ser tenedor de ningún bien privado de la copropiedad.
✓ No debe tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad,
segundo de afinidad o primero civil con el administrador o miembros del
consejo de administración.

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 ✓ No debe tener vínculos comerciales ni ser socios del administrador ni
miembros del consejo de administración.
✓ Tratándose de conjuntos residenciales el revisor fiscal puede ser propietario
o tenedor de bienes privados en la copropiedad.

Arrendatarios no puede ser revisores fiscales en la copropiedad.

Tratándose de conjuntos de uso comercial o mixto, la ley prohíbe que un propietario
puede ejercer como revisor fiscal al igual que un tenedor, y el arrendatario es un
tenedor como pasa explicarse.

Veamos lo que dice el artículo 775 del código civil respecto a la tenencia:
«Mera tenencia. Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como
dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el
usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores
de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.
Lo dicho se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio
ajeno.»
Respecto al arrendamiento, el artículo 1973 del código civil reza:
«Definición de arrendamiento. El arrendamiento es un contrato en que las dos
partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado.»

De la lectura de estos dos artículos podemos deducir que el arrendatario es

propietario del inmueble arrendado, ya que el arrendador le ha transferido el
derecho de uso o goce, por lo tanto, la conclusión obligada es que quien posee una
propiedad privada en calidad de arrendatario o mediante cualquier otra figura que
implique propiedad no puede ser asesor fiscal en un complejo comercial o de uso
mixto.

Funciones del revisor fiscal en la copropiedad.

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 ✓ Verificar que las actuaciones de la copropiedad se desarrolle conforme la ley
y los estatutos.
✓ Verificar porque la copropiedad cumpla con sus obligaciones laborales,
tributarias, y demás propias de su objeto social.
✓ Informar a la administración de las irregularidades o incumplimientos que
detecte.
✓ Asegurarse que la contabilidad de la copropiedad se lleve según las normas
y principios que la gobiernan.
✓ Dictaminar los estados financieros y los informes financieros de la
copropiedad.
✓ Convocar a la asamblea de copropietarios cuando por sus hallazgos lo
considere necesario.
✓ Firmar las declaraciones tributarias que correspondan.

En general, el revisor fiscal, sin coadministrar, debe velar porque los órganos
administrativos de la copropiedad no cometan irregularidades.

Impugnación de las decisiones de la asamblea de copropietarios

Las decisiones y las actas de la asamblea de la propiedad horizontal (asamblea de

copropietarios), sea de una asamblea ordinaria o una extraordinaria, son
susceptibles de ser impugnadas por los legitimados a ello.
En primer lugar, más que impugnas las actas de la asamblea de copropietarios, lo
que se impugnan son las decisiones que toma la asamblea y que están contenidas
en sus respectivas actas.

Dice el artículo 37 de la ley 675 que las decisiones que tome la asamblea de
copropietarios son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios,
incluidos los que no fueron a las reuniones a los disidentes o los que no estuvieron
de acuerdo, pero en todo caso, los copropietarios tienen el derecho de imputar las
decisiones que tome la asamblea si considera que no se ajustaron a la ley o

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¿Quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios?
✓ El administrador de la propiedad horizontal.
✓ El revisor fiscal.
✓ Cualquiera de los copropietarios.

Es importante precisar que lo impugnable son las decisiones de la asamblea, no el

acta, pues el acta contiene varias decisiones, y aunque todas puedas ser
impugnadas, puede que la impugnación prospere sobre algunas lo que no afecta la
validez de las otras; se deben tramitar mediante un proceso verbal sumario.

Término o tiempo impugnar las decisiones de la asamblea.

El tiempo o término para impugnar una decisión es de dos meses contados desde
la fecha en que se tomó la decisión (fecha del acta), esto es, desde la fecha en que
se celebró la asamblea según contempla el artículo 382 del código general del
proceso, toda vez que el inciso segundo del artículo 49 de la ley 675 de 2001 fue
derogado, que en todo caso era de 2 meses.

¿Cómo se impugnan las actas de la asamblea de copropietarios?

Se impugnan interponiendo una demanda ante un juez civil de la ciudad donde está
ubicada la copropiedad. La demanda debe cumplir con los requisitos propios del
proceso verbal sumario.

Propiedad horizontal en Colombia

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Una propiedad horizontal es un sistema o imagen jurídica que permite la gestión de
un conjunto de unidades o edificios privados en un entorno comunitario o público,
donde parte de la infraestructura debe ser compartida por quienes integran la
propiedad horizontal.
La propiedad horizontal es una imagen jurídica en la que la propiedad se organiza
para compartir un área común con todos, mientras que cada persona tiene su área
privada.

Las propiedades horizontales también se conocen como copropiedad porque,

además de compartir espacios físicos comunes, las propiedades también
comparten la gestión, administración y mantenimiento de esos espacios comunes.

Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso.

La propiedad horizontal se clasifica según la destinación o uso que se haga de los
bienes privados que la conforman, y de esas definiciones se encarga el artículo 3
de la ley 675 de 2001.

Edificio o conjunto de uso residencial.

La norma define el conjunto de uso residencial en la siguiente forma:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la
vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.»
Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, donde su
destinación es exclusivamente para vivienda o residencia, naturaleza que no se
pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una cafetería o
restaurante para el uso de los residentes de la copropiedad.

Edificio o conjunto de uso comercial.

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Respecto a la propiedad horizontal de uso comercial dice la ley:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al
desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.»
Se trata de aquellas unidades que han sido diseñadas para que una parte o bloque
opere como residencial y otro bloque como comercial, con locales, oficinas, etc.
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales
como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.» Es el clásico centro comercial compuesto por locales y
oficinas.

Por tanto, un edificio concebido desde un principio exclusivamente para vivienda no

cambia su carácter, ya que a uno o varios bienes se les puede dar uso comercial,
ya que el destino del conjunto como unidad es residencial.
La naturaleza de la recogida depende más del destino que del uso real que pueda
hacerse posteriormente.

La composición de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se constituye mediante la escritura pública prevista en el
artículo 4 de la Ley N° 675 de 2001;
«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante
escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»

Una vez constituida la propiedad horizontal se debe registrar o inscribir en la alcaldía

del municipio donde esté ubicada la propiedad horizontal en los términos del artículo
8 de la ley 675 del 2001. La persona jurídica nacida de una propiedad horizontal es
de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, que está conformada por todos los
copropietarios que hacen parte de ella.

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Los órganos de administración en una propiedad horizontal son los
siguientes:
✓ Asamblea general de copropietarios.
✓ Consejo de administración.
✓ Administrador.

✓ El control y supervisión de las propiedades horizontales son responsabilidad

de los copropietarios, la junta directiva, la revisoría fiscal y algunas entidades
estatales.
✓ Una auditoría fiscal es un cumplimiento que controla y monitorea las
obligaciones del condominio, las funciones de administración del condominio
y el cumplimiento de las reglas.
✓ Los conjuntos residenciales, independientemente de su tamaño, no están
obligados a contar con revisor fiscal, pero podrán tenerlo si así lo ordena la
Asamblea General.
✓ Los auditores fiscales deben ser contadores públicos con cédula profesional
válida y, en el caso de grupos mixtos y comerciales, cualquier persona con
patrimonio privado no puede convertirse en auditor fiscal.
✓ En caso de infracción, el afectado deberá denunciarlo ante una entidad
competente, como por ejemplo una denuncia ante un tribunal civil o penal
(según sea el caso), ante la policía, ante la Autoridad de Planificación, UGPP,
Dian, etc.
✓ Los conflictos en los complejos ocurren a menudo, ya sea entre las personas
que viven allí o entre los residentes y las autoridades del complejo
(administrador, junta directiva, etc.).
✓ No se pueden prohibir mascotas en los apartamentos, pero sí se deberán
observar las normas generales del Código de Convivencia Civil.

En efecto, el artículo 58 de la citada ley establece:

«SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten
entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el
administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o
control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley
y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de
las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: Comité de Convivencia

En el lugar de aclaración, las personas que tengan conflictos dentro del condominio
cuentan con un comité de convivencia para resolver el conflicto y, como dice la
misma norma, sin obstaculizar la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales

17
competentes. Lo bueno es que es un problema, es un conflicto, es un problema, es
un problema, es un problema, es un conflicto, es un conflicto, está nivelado.

Recursión del dinero y propiedad horizontal.

La Ley N° 675 de 2001 no especifica quién es el responsable de administrar los
fondos del condominio, pero considerando que el administrador es el representante
legal y responsable, la propia administración debe primero gestionar o administrar
los recursos del condominio.
Al respecto, el artículo 48 de la Ley N° 675 de 2001 dispone:
«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona
jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias
derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes
intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva
demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y
representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el
deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será
solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la
Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte
pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal

Según el artículo 19-5 del código tributario, sólo los condominios comerciales o de
uso mixto pueden estar sujetos al impuesto sobre la renta.

El impuesto a la renta surge únicamente por la operación comercial o industrial de

áreas comunes. Se excluyen los condominios de uso residencial incluso cuando sus
áreas comunes sean de uso comercial. Si la propiedad horizontal de uso comercial

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o mixto explota económicamente sus áreas comunes, está sujeta al impuesto sobre
la renta en el régimen ordinario, debiendo declarar y pagar rentas como cualquier
sociedad.
Esto sucede, por ejemplo, en los centros comerciales donde se alquilan espacios
para eventos puntuales y temporales en un pasillo o en una plazoleta, que son
espacios de uso común.

Al respecto señala el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:

«Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en la propiedad horizontal de
uso comercial, industrial o mixto calcularán su renta líquida sobre las rentas
generadas por la explotación de algún o algunos de sus bienes o áreas comunes
de conformidad con el artículo 26 del Estatuto Tributario. Por tanto, sus ingresos,
costos, deducciones, activos y pasivos fiscales, serán determinados de conformidad
con las normas establecidas en el Estatuto Tributario y en este decreto para los
contribuyentes obligados a llevar contabilidad.»

Se le aplican las reglas del sistema ordinario para la determinación de la renta, como
cualquier otro contribuyente, Luego señala el parágrafo primero del referido artículo:

«Los ingresos originados por cuotas de administración ordinarias y/o extraordinarias

en aplicación de la Ley 675 del 2001, así como los costos y gastos asociados a los
mismos, no se consideran base gravable para la determinación del impuesto sobre
la renta y complementario, y no deberán ser declarados, así como sus activos y
pasivos diferentes a sus bienes o áreas comunes que se destinen para la
explotación comercial, industrial o mixta.»

Renta presunta en propiedad horizontal.

La renta presuntiva es un sistema de estimación de la renta presunta que debe
generar el patrimonio de un contribuyente, la cual tiene una tasa del 0% a partir del
año 2021; se determina únicamente sobre el efectivo correspondiente a actividades
corrientes invertido en la actividad que genera la renta.

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Impuesto de venta.
El condominio no se hace responsable del impacto en las ventas, excepto en el caso
del servicio de estacionamiento.
Según el artículo 462-2 del régimen fiscal:

«RESPONSABILIDAD EN LOS SERVICIOS DE PARQUEADERO PRESTADO

POR LAS PROPIEDADES HORIZONTALES. En el caso del impuesto sobre las
ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o
estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas
como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto
la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste
directamente el servicio.»
Téngase en cuenta que la responsabilidad del Iva no surge de la naturaleza de la
persona sino de la actividad que la persona realiza, de suerte que, si la propiedad
horizontal a pesar de su naturaleza jurídica realiza una actividad gravada con Iva,
se convierte en responsable del Iva; es por ello que arrendar parqueaderos, o
cualquier otra zona comunal convierte en responsable del Iva a la propiedad
horizontal.

Información exógena en la propiedad horizontal.

Es importante señalar que la norma reglamentaria no condiciona la obligación de
reportar información exógena a que la copropiedad hay explotado económicamente
sus áreas comunes, de modo que toda propiedad horizontal de uso industrial,
comercial o misto, tiene la obligación de reportar exógena

Según los requerimientos técnicos que exija la Dian para cada periodo a reportar, y
el artículo referido dice que como mínimo se ha de reportar lo siguiente:

✓ Tipo o clasificación del uso autorizado para la propiedad horizontal.

✓ Ubicación, número e identificación de bienes inmuebles que la componen.
✓ Destinación o uso de los inmuebles.
✓ Identificación del propietario, poseedor o tenedor de los bienes que la
componen.
✓ Nombre del establecimiento comercial, industrial o de servicio que ocupa el
bien.

20
 ✓ Ubicación e identificación de bienes o áreas comunes y las rentas que se
derivan de las mismas.
✓ Lo anterior es la información mínima que exige la norma, pero la Dian podrá
exigir información adicional en la respectiva resolución que publica cada año,
y es a la que nos debemos ceñir.

Retención en la fuente en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal como persona jurídica que es, es agente de retención en la
fuente, y debe practicar retención en la fuente cuando realice pagos sujetos a
retención. La propiedad horizontal regularmente hace pagos por servicios,
honorarios e incluso por ingresos laborales cuando tiene personal vinculado
mediante contrato de trabajo.
En consecuencia, tiene que presentar la declaración de retención en la fuente
cuando haya lugar a ello, en los plazos que correspondan.

¿Quién vigila a los administradores de propiedad horizontal?

El administrador es designado por la junta general de copropietarios o por el consejo

de administración, y estos órganos son responsables de velar por que el
administrador cumpla con sus funciones.
Además, la oficina de control tributario, si existe en los activos horizontales, cumple
la función de controlar las operaciones de los activos horizontales conforme a lo
previsto en el artículo 57 de la Ley 675 de 2001. Con carácter general, el
seguimiento corresponde a todos los cotitulares, ya que cualquiera que advierta una
irregularidad puede solicitar una explicación o intervención a alguno de los
organismos antes mencionados.

Seguimiento de propiedad horizontal.

21
En cuanto a la fiscalización de la propiedad horizontal como tal, no existe ninguna
entidad pública o superintendencia que regule y controle estas entidades.
En consecuencia, ante una posible irregularidad, los copropietarios deberán recurrir
a los órganos internos de propiedad horizontal, y en su defecto recurrir a un juez
civil como en caso de impugnación de actas o decisiones de la asamblea.

Representación legal en la propiedad horizontal

El administrador debe ser elegido por la asamblea general de copropietarios, pero
si existe junta directiva, le corresponde a ésta la elección del administrador. El
contrato que obliga al administrador deberá ser firmado por el presidente de la junta
general o del consejo de administración, según el órgano que lo haya designado.

Registro del representante legal de la propiedad horizontal.

El nombramiento del administrador y representante legal de la copropiedad deberá
registrarse ante la entidad prevista por el municipio o distrito del lugar donde se
encuentre la copropiedad, conforme a lo previsto en el artículo 8 de la Ley 675 de
2001. El administrador no está registrado en la cámara de comercio porque la
copropiedad no es una entidad comercial.

Cómo registrar al representante legal de la propiedad horizontal.

Una vez que la propiedad horizontal designe al administrador, deberá registrarse
ante la entidad competente para lo cual deberá aportar los siguientes documentos:

✓ Copia del acta de la reunión en la que se eligió al administrador.

✓ Documento en el que el administrador acepta el nombramiento.
✓ Documento de identidad del representante legal del inmueble.

22
Copropietario puede ser embargado por la propiedad horizontal

En primer lugar, hay que aclarar que los copropietarios tienen una obligación
económica frente a la copropiedad que quieren honrar, y en el caso de que no
tengan interés en las moratorias, sin perjurio de ser embargados si no lo hacen.
Esta obligación se fundamenta en el artículo 29 de la ley 675 de 2001, que trata de
la participación en los gastos comunes necesarios de la copropiedad.

El primer párrafo de la citada norma establece que los propietarios de propiedades

privadas de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de los
gastos necesarios para la administración y prestación de los servicios comunes
esenciales para su existencia, seguridad y conservación. Esto implica la obligación
de pagar las cargas comunes necesarias, y en caso de incumplimiento de esta
obligación, la copropiedad podrá ser desalojada y embargada al copropietario
moroso.

El embargo y embargo de bienes es una medida cautelar que ordena el juez para
proteger los derechos alegados por el demandante. Para iniciar un proceso
ejecutivo se requiere un título ejecutivo, y este título ejecutivo no es otro que el
simple certificado emitido por el administrador de la propiedad horizontal. No se
necesita letra de cambio ni pagaré, ni contrato firmado por el copropietario; Sólo es
necesario el certificado expedido por el administrador que acredite la obligación
reclamada.

¿Qué es un título ejecutivo?

Un título ejecutivo es cualquier documento del deudor que contiene una obligación
clara, expresa y exigible a favor del acreedor.

¿Qué pasa si el copropietario no está de acuerdo con lo que se le cobra?

23
Si el copropietario no está de acuerdo con los conceptos o el valor que se le cobra,
deberá discutirlo en el marco del proceso legal a través de las diferentes
excepciones que puede presentar. Si el copropietario no está de acuerdo con la
aprobación de un impuesto extraordinario, por ejemplo, podrá impugnar el informe
en el que se aprueba, pero esta impugnación sólo tendrá éxito si se demuestra una
ilegalidad o defecto en la aprobación.

Por otra parte, debe quedar claro que el copropietario debe pagar las cuotas
ordinarias y extraordinarias que hayan sido aprobadas por la asamblea de
copropietarios, aunque no esté de acuerdo con ellas y haya votado en contra. La
impugnación es un proceso diferente al ejecutivo, por lo que mientras las actas sigan
vigentes, el proceso ejecutivo continuará.

¿De qué bienes puede embargar la copropiedad?

El proceso de ejecución que lleva a cabo la copropiedad contra un copropietario es
un proceso común y ordinario, donde el albacea puede solicitar cautelarmente el
embargo de cualquier bien o derecho a nombre del albacea.

Obligaciones laborales de la propiedad horizontal

Una propiedad horizontal debe contratar generalmente al administrador, al contador,

revisor fiscal, jardineros y vigilantes, para lo cual puede recurrir a las distintas figuras
jurídicas existentes, como el contrato de trabajo, de servicios, o tercerizando el
personal. En algunos casos los trabajadores de la propiedad horizontal deben ser
vinculados mediante un contrato de trabajo.

Obligaciones laborales a cargo de la propiedad horizontal.

24
La propiedad horizontal que vincule trabajadores mediante un contrato de trabajo,
debe pagar todos los conceptos propios de una relación laboral, como son las
prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.
La propiedad horizontal por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil
y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así
que debe garantizar plenamente los derechos del trabajador.

Propiedad horizontal no está exonerada del pago de aportes parafiscales y

seguridad social.
Según el artículo 19-5 del estatuto tributario las propiedades horizontales que
destinen sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial
pertenecen al régimen ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso
residencial, y en ese sentido se podría afirmar que por pertenecer al régimen
ordinario en el impuesto a la renta. No obstante, por vía reglamentaria el gobierno
privó a estas entidades de la exoneración del pago de los aportes parafiscales.

Contrato de servicios.
La contratación por servicios en la propiedad horizontal se hace viable en aquellos
conjuntos que por su tamaño no requiere personal de tiempo completo.
En conjuntos grandes, especialmente en los grandes centros comerciales,
seguramente el contrato de servicios no sea el indicado para vincular al contador
público, especialmente si se exige cumplimiento de horario estricto, y se exige la
permanencia a tiempo completo en las instalaciones del conjunto.

Intermediación laboral en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal suele contratar personal con empresas de servicios
temporales y con las cooperativas de trabajo asociado, y de no hacerse
correctamente, se puede caer en una práctica ilegal de intermediación laboral.

✓ El riesgo reside principalmente en contratar empresas de servicios

temporales, porque como su nombre indica, este contrato debe ser temporal
y no puede durar más de 12 meses.
✓ Cuando se realiza intermediación profesional ilegal, la propiedad horizontal
pasa a ser solidariamente responsable de las obligaciones laborales que el
intermediario tiene con los trabajadores.

25
 ✓ Respecto a los guardias de seguridad, siempre deben estar vinculados a una
empresa de seguridad privada autorizada por la Superintendencia de
Seguridad Privada, y con ellos no hay problema, pero si la seguridad se
contrata con una empresa no autorizada, tendrán que responder por las
obligaciones laborales.

Solidaridad de la propiedad horizontal con las obligaciones laborales de sus

contratistas.
La solidaridad que se puede aplicar en virtud del artículo 34 del código sustantivo
del trabajo, predica respecto a las actividades propias del objeto social de la
propiedad horizontal, de manera que no procede cuando se trata de actividades
ocasionales y no relacionadas con su objeto social, como lo señala expresamente
la sentencia al referir actividades como mantenimiento, pinturas, reparaciones, etc.
Responsabilidad solidaria de los copropietarios.
La propiedad horizontal está constituida por todos los propietarios de propiedades
privadas sujetas al régimen de propiedad horizontal, pero esto no implica que los
copropietarios sean solidariamente responsables de las obligaciones que asume la
propiedad horizontal como persona jurídica con vida propia. Los copropietarios no
pueden ser demandados por obligaciones laborales no cumplidas por la propiedad
horizontal.

En el caso de las sociedades comerciales o empresas, eventualmente los socios

pueden ser responsables solidarios con algunas deudas u obligaciones de la
sociedad, pero ese no es el caso de la propiedad horizontal.

Si el conjunto residencial debe asumir el pago de salarios, prestaciones sociales e

indemnizaciones de un trabajador, la obligación sólo puede ser satisfecha si los
copropietarios pagan cuotas extraordinarias en caso que el fondo de imprevistos
sea insuficiente, de manera que, si bien jurídicamente los copropietarios no son
responsables solidarios, si lo son económicamente.

¿Quién contrata y quien despide en la propiedad horizontal?

Sucede que en la propiedad horizontal hay tres órganos administrativos, y a veces
hay tal desorden que todos mandan, y cuando uno dice una cosa, el otro hace otra
y ahí es donde surgen los problemas.
Esos órganos administrativos son:

26
 ✓ Asamblea general de propietarios.
✓ Consejo de administración.
✓ Administrador
✓
La representación legal del administrador, ya que es responsabilidad de cada
contrato, pero el administrador está sujeto a la autoridad de la junta directiva, y está
sujeto a la autoridad de la asamblea general, en fin, cada uno de estos órganos
puede ser revisado. El contrato o despido de un trabajador, cuando finalmente
carece de interés, puede reducirse a una discusión interna que no afecta las
consecuencias jurídicas del despido.
En cuanto al respeto del contrato no hay mayor problema, puedes contratar a un
trabajador sin ninguna consecuencia legal, aparte de la obligación de pago que es
obligatoria, al igual que desde el punto de vista laboral no importa quién te contrate.

En definitiva, cada uno de ellos tiene la facultad de obligar a la propiedad horizontal,

así como si las decisiones que toman ponen en peligro la propiedad horizontal,
independientemente de que uno de ellos no será competente para tomar esa
decisión específicamente bajo la Ley 675.

Tenencia de mascotas en la propiedad horizontal

Para estos animales, la entrada o estancia en cualquier lugar estará sujeta a las
normas de los lugares públicos, abiertos al público o edificios públicos.

Sin embargo, el tema de la tenencia de mascotas actualmente no está regulado

por la ley de propiedad horizontal, sino por el código de policía o Código Nacional
de Seguridad y Convivencia Ciudadana, considerando que no existe una ley de
mascotas como tal.

Respecto a la prohibición de la tenencia de mascotas en propiedad horizontal, el

artículo 117 de la ley 1801 modificado por el artículo 10 de la ley 2054 de 2020,
señala en su primer párrafo:

27
 «Solo se podrán tener como mascotas animales autorizados por la normativa
vigente. Un condominio no puede prohibir a sus residentes tener mascotas, pero
la ley exige implementar medidas que garanticen la sana convivencia, aspectos
que los manuales de convivencia suelen adoptar.

Es el caso de exigir que las mascotas lleven lazo, bozal, prohibir que transiten
libremente y sin acompañamiento de sus dueños o cuidadores, etc.

Igualmente, la obligación de los dueños o tenedores de la mascota de recoger los

excrementos dejados por esta.

Asambleas virtuales en la propiedad horizontal

La posibilidad de realizar asambleas virtuales en condominios está prevista en el

artículo 42 de la ley 675 de 2001, que trata sobre las reuniones no presenciales.

La ley se refiere a reuniones no presenciales, lo que hoy se traduce en reuniones

virtuales a través de medios o herramientas tecnológicas que permiten a los
copropietarios asistir simultáneamente para deliberar y decidir. En este último
caso, la sucesión de comunicaciones deberá producirse inmediatamente de
acuerdo con el medio utilizado, de lo que dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
El único requisito es conservar la prueba de la realización de la asamblea, que no
es más que la grabación del evento, algo que todas las herramientas ofrecen, así
que es preciso descargar ese archivo y conservarlo para su posterior consulta.

Herramientas para hacer reuniones virtuales.

✓ Google Hangouts.
✓ Google meet
✓ Skype.
✓ Zoom.
✓ GoToMeeting.

28
 ✓ Jitsi.
✓ Microsoft Team.

Casi todas las herramientas limitan la cantidad de personas que pueden participar
simultáneamente, entre 50 y 150, así que para una propiedad horizontal con un
gran número de copropietarios seguramente tenga que recurrir a un servicio de
pago.

Objeto del régimen de propiedad horizontal y que debe contener la escritura

pública que la constituye

La escritura pública mediante la cual se incluye un edificio o conjunto en el régimen

de propiedad horizontal deberá contener al menos los siguientes aspectos:

✓ Nombre del propietario con su respectiva identificación.

✓ Nombre del edificio o conjunto.
✓ La determinación del terreno, indicando: nomenclatura, área, linderos, títulos
de adquisición, folios de matrícula.
✓ Identificación de los bienes de dominio particular.
✓ La determinación de bienes comunes.
✓ Los factores de copropiedad y los patrones de contribución.
✓ La destinación o uso de los bienes de uso particular.
✓ Las especificaciones de construcción, seguridad y salubridad.
✓ Reglamento sobre la administración, dirección y control de la personería
jurídica.
✓ Reglas sobre la organización y funcionamiento del edificio.

La propiedad horizontal es un tipo de propiedad donde la copropiedad de

determinados lugares, como la zona de juegos infantiles, se comparte con otros
propietarios. Contenido de la escritura pública de constitución de la propiedad
horizontal.

El artículo 1 de la citada ley habla de su objeto, así:

29
 «Esta ley regula la forma especial de propiedad, denominada propiedad horizontal,
en la que se dan derechos de propiedad exclusivos sobre la propiedad privada y
derechos de copropiedad sobre la tierra y otros bienes comunes con el fin de
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica.

La escritura pública a través de la cual se acoge un edificio o conjunto al régimen

de propiedad horizontal debe contener los siguientes aspectos por lo menos:
Además, debe ser anexado licencia de construcción y los planos aprobados por la
autoridad competente.

¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?

Los edificios y conjuntos que están sujetos al régimen de propiedad horizontal lo

hacen mediante escritura pública que debe inscribirse en el registro de
instrumentos públicos para que adquieran personería jurídica. Pero la propiedad
horizontal, como todo en la vida, puede acabar.

Finalmente, una vez registrada la extinción total de la propiedad horizontal, se

procederá a la liquidación y disolución de la persona jurídica, debiendo registrarse
el acta de liquidación definitiva en la entidad competente para tal efecto,
extinguiéndose así la persona jurídica.

Las causales de extinción de la propiedad horizontal son:

1. Por la destrucción de la propiedad o deterioro de por lo menos el 75% ya sea del

edificio o edificaciones que conforman un conjunto.
2. Por la decisión de los propietarios la cual debe ser única y tomada por todos, pero
en este caso debe haber por escrito la aceptación de los acreedores que
tengan garantía real sobre los bienes de dominio particular o sobre el conjunto o
edificio.
3. Por orden emitida por autoridad judicial o administrativa, en este caso un ejemplo
seria que se ordene la expropiación.

30
Formalismos en las actas del Consejo administrativo

Sus actas no requieren publicación salvo que así lo establezca el reglamento

general.

El Consejo podrá dictar sus propios reglamentos siempre que no entren en

conflicto con la ley ni vayan en contra de lo dispuesto en el estatuto interno. No
ocurre lo mismo con las distintas normas como las de propiedad horizontal,
internas o de convivencia o cualquier otro documento que regule los derechos y
deberes de los usuarios y ocupantes del conjunto o edificio, las cuales deberán
ser entregadas libremente cuando así lo soliciten.

La información contable no está libre y permanentemente disponible y los

copropietarios sólo tienen acceso a ella en los términos de la ley cuando se
convoca a una asamblea general.

¿Consejo de administración puede despedir al administrador?

Según el artículo 50 de la ley 675 de 2001, corresponde a la asamblea general de

copropietarios designar al administrador de la copropiedad, salvo que exista una
junta directiva, en cuyo caso será la junta directiva la que nombra al administrador.

En consecuencia, en algunos casos quien designa al administrador es la asamblea

de copropietarios y en otros la junta directiva, cuestión que no resulta difícil.

31
En cuanto a qué órgano administrativo de la copropiedad tiene la facultad de
destituir al administrador, existe cierta dificultad para definirlo, ya que la norma no
es lo suficientemente clara al respecto. Se supone que quien tiene la facultad de
nombrarlo conserva la facultad de destituirlo, pero en este caso no está muy claro.

En lo que tiene ver con el aspecto laboral, el hecho de que el contrato de trabajo del
administrador sea terminado por el consejo de administración y no por la asamblea,
no hace que el despido sea ilegal, de tal manera que la supuesta ilegalidad del
despido debe argumentarse con base a otros elementos, o en su defecto, alegar
que el despido fue injustificado, que ya es otro asunto.

En consecuencia, si un administrador es despedido no debe alegar que quien lo

despidió no tenía tal facultad, sino que fue despedido sin justa causa, o que el
despido fue ilegal por otros motivos distintos, o que hubo incumplimiento por parte
de la propiedad horizontal.
Sanciones y multas en la propiedad horizontal

Sanciones y multas en la propiedad horizontal

Los propietarios de propiedades horizontales deberán financiar los gastos del

conjunto, pudiendo imponerse sanciones por su incumplimiento.

Se podrán cobrar intereses moratorios por gastos impagos y se podrá publicar una
lista de morosos. Se podrán imponer multas y sanciones para asegurar el
cumplimiento de las normas, pero la multa máxima no podrá exceder del doble del
valor de la cuota mensual ordinaria.

Las sanciones deben ser impuestas por la asamblea de copropietarios o junta

directiva y pueden ser impugnadas mediante proceso verbal sumario. El artículo
analiza varios escenarios en los que se imponen multas y sanciones en una

32
propiedad de varias personas, incluidas disputas sobre el pago por daños a la
propiedad de terceros.

El artículo también aborda la legalidad de que las multas se reflejen en la

administración mensual y el papel de los miembros de la junta directiva en
representación de los propietarios ausentes.

Pago de cuotas y expensas necesarias en la propiedad horizontal

«El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje

del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que
trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo».

En nuestro criterio, las expensas extraordinarias o imprevistas a las que se refiere

este artículo, corresponden precisamente a las necesidades o contingencias
imprevistas que suelen suceder, como por ejemplo un fuerte aguacero que daña las
vías de acceso a la propiedad, y es frente a ese tipo de expensas que aplica la
limitación que impone el parágrafo único referido.

En consecuencia, esa restricción no aplica para el caso de las expensas no

necesarias que no son imprevistas, como por ejemplo el proyecto de calentar la
piscina con energía solar, o crear un gimnasio para el conjunto.

Este tipo de expensas no se financian con el fondo de imprevistos y por tanto la

asamblea de copropietarios puede aprobar cuotas extraordinarias para esos fines
aún en el caso que haya recursos en el fondo de imprevistos.

El coeficiente de copropiedad es el índice porcentual de cada bien privado respecto

a los bienes comunes de la propiedad horizontal. El coeficiente de copropiedad
define la proporción en que cada bien privado debe contribuir con las expensas

33
necesarias de la propiedad horizontal, y con las expensas no necesarias que sean
aprobadas en asamblea.

El coeficiente de copropiedad debe estar definido en el reglamento de propiedad

horizontal y es un asunto que se debe resolver desde la misma planeación del
proyecto por el constructor. Módulos de contribución en la propiedad horizontal.

Es un concepto que debe estar resuelto en el reglamento de propiedad original y

que sirve de base para complementar la documentación requerida para obtener la
licencia de construcción.

Las contribuciones a las expensas necesarias se han de hacer de acuerdo a los

módulos de contribución, de modo que a estos contribuyen sólo los propietarios del
módulo respectivo. Fijación de las cuotas de administración.

Las cuotas se fijarán de acuerdo al presupuesto que se elabore y apruebe, y su

monto será el que resulte suficiente para cubrir el presupuesto de gastos e
inversiones de cada ejercicio.

Fondo de imprevistos en la propiedad horizontal

La propiedad horizontal debe tener los recursos necesarios para atender

adecuadamente cualquier eventualidad, pues de no ser así, se compromete el
normal funcionamiento de cualquier conjunto.

Financiación del fondo de imprevistos.

Dispone la ley que el fondo de imprevistos se debe financiar o constituir al menos
con el 1% sobre el total de los recursos del presupuesto para cada año.

La ley obliga a destinar por lo menos el 1% del presupuesto para el fondo de

imprevistos, y la asamblea de copropietarios queda facultada para incrementar ese

34
porcentaje, o para destinar otro tipo de ingresos para incrementar el fondo de
imprevistos. Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.

No significa esto que el administrador no pueda comprar un tubo o una herramienta

sin el previo consentimiento de la asamblea, pues entonces el fondo no tendría
objeto de existir, sino que se debe entender que tal situación ha de obedecer a los
asuntos distintos a los imprevistos que requieren ser solucionados de
inmediato, para los cuales la administración debe tener una especie de caja menor
para su disposición inmediata.

En el primer caso el administrador puede hacer uso de los recursos del fondo de
imprevistos inmediatamente, pero en el segundo no porque no es un imprevisto que
requiera una atención urgente.

Manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal

«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como

medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero
corresponde a la categoría de bien común».

Esto aplica para parqueadero de visitantes y comunes de uso exclusivo, más no

para parqueaderos de uso privado. Arrendamiento de parqueaderos.
En cuanto a los parqueaderos de visitantes, se puede cobrar su uso, pero no
arrendarlo, puesto que ello implicaría una asignación de uso exclusivo para quien lo
toma en arriendo, y ello está prohibido por la ley.

En el caso de parqueaderos comunes de uso exclusivo, se puede cobrar por esa

asignación y goce, pero no necesariamente sería un arrendamiento

La propiedad horizontal se puede convertir en responsable del Iva debiendo

presentar la respectiva declaración, lo que obliga a considerar si se justifica o no
cobrar por el uso de parqueaderos, pues en algunos casos puede que los ingresos
obtenidos por ese concepto no justifiquen el costo de ser responsable del Iva.

35
Plazo para entregar bienes comunes por parte del constructor de la propiedad
horizontal

Cuando se construye un conjunto residencial o comercial sujeto al régimen de

propiedad horizontal, además de la entrega de los bienes individuales al
comprador, se deben entregar las áreas y espacios comunes necesarios para el
pleno disfrute del inmueble, entrega que debe ser efectuarse en el plazo
establecido por la ley.

Existen bienes o áreas comunes que necesariamente deben entregarse junto con
el bien privado adquirido, tales como escaleras, pasillos, puertas de entrada, etc.,
ya que sin estos bienes no es posible utilizar el apartamento o local adquirido, por
lo tanto, para Para estos bienes no existe un plazo diferente a la fecha de entrega
del respectivo apartamento o local.

«Entrega del bien común por el propietario inicial.

¿Cuándo debe ser entregada la administración por parte de la constructora?

Cuando se construye un conjunto residencial, comercial o mixto sometido al

régimen de propiedad horizontal, la constitución de la persona jurídica y la
administración corresponden al constructor o propietario inicial, administración que
luego tendrá que entregar a los copropietarios definitivos. La inquietud es cuándo

36
debe suceder esa transferencia de la administración. «Administración provisional. »

Si la constructora ha construido más del 51% de los coeficientes de

copropiedad, pero no ha vendido ese porcentaje, no puede hacer la transferencia
de la administración, y viceversa.
En todo caso los copropietarios pue solicitar que les sea entregada la administración
definitiva antes de cumplir requisitos, en caso en que consideren que la constructora
no está haciendo un buen trabajo, pero mientras no se cumpla con los requisitos
señalados la constructora no está obligada a entregar la administración.

Contabilidad en la propiedad horizontal

¿Las copropiedades están obligadas a llevar contabilidad?

Basta con recordar que, en Colombia, entre otras, todas las personas jurídicas
están obligadas a llevar contabilidad y, según los artículos 32 y 33 de la Ley 675 de
2001, las entidades legalmente constituidas en propiedad horizontal dan origen a
una persona jurídica de naturaleza civil, sin ánimo de lucro.

«Contabilidad.»
Como es sabido, las personas jurídicas legalmente constituidas como propiedades
horizontales no cuentan con un Plan Único de Cuentas propio, por lo que deben
utilizar el establecido para comerciantes y dar cumplimiento al Reglamento General
de la Contabilidad, contenido en el Decreto 2649 de 1993, que determina las
Normas y Principios de Contabilidad, junto con las demás normas que lo
modifiquen, complementen o adicionen.

¿Cuáles son las copropiedades que deben implementar las NIF?

«Deberán sujetarse a esta ley y a las normas que se expidan con base en
ella, quienes sin estar obligados a observarla pretendan hacer valer su información
como prueba». «Por lo anterior, las propiedades horizontales, bien sean

37
residenciales, mixtas o comerciales, deberán utilizar el Nuevo Marco Técnico
Normativo para las microempresas o para las Pymes, según la propiedad horizontal
cumpla con los requisitos para pertenecer a uno u otro grupo».

Las copropiedades que no califiquen como Microempresas deben aplicar las NIIF
para PYMES, Grupo 2.

En el Decreto 2706 de diciembre 27 de 2012 se reglamentan estas Normas, que

también las podemos identificar como RÉGIMEN SIMPLIFICADO DE
CONTABILIDAD DE CAUSACIÓN PARA MICROEMPRESAS o MARCO TÉCNICO
DE LA CONTABILIDAD PARA MICROEMPRESAS.

En complemento, las copropiedades, aunque no están obligadas a llevar un

PUC, están en libertad de adaptar uno a su medida o necesidades. En editorial de
junio de 2016 publicamos un catálogo denominado PUCC, Plan Único de Cuentas
para Copropiedades, actualizado a NIF, como guía para los interesados y usuarios
de la propiedad horizontal.

¿Los estados financieros de la copropiedad deben estar firmados por

contador público?
En forma similar al registro de los libros, algunas personas creen que las
copropiedades no requieren disponer de un contador público y que, por
consiguiente, no deben firmar los estados financieros.

CONSIDERACIONES
“Artículo 2 – A partir del 1 de enero de 1987, las entidades sin ánimo de lucro, con
excepción de las entidades de derecho privado, juntas de acción comunal, juntas
de defensa civil, y las entidades previstas en el artículo 5 del presente
decreto, deberán llevar libros de contabilidad y registrarlos en las oficinas de la
Administración de Impuestos Nacionales que corresponda a su domicilio. La
contabilidad deberá sujetarse, incluido el régimen sancionatorio, a lo dispuesto en
el Título IV del Código de Comercio y el capítulo V del Decreto 2821 de 1974. En
efecto, como claramente se aprecia, conforme a lo establecido en el Artículo 2 del
Decreto Reglamentario 2500 de 1986, las entidades sin ánimo de lucro están
obligadas a llevar libros de contabilidad y ésta deberá sujetarse a lo dispuesto en el
Título IV del Código de Comercio. Su aplicación es necesaria también para
quienes, sin estar obligados a llevar contabilidad, pretenden hacerla valer como
prueba”.

38
Dado que el Título IV del Código de Comercio regula lo referente a libros de
comercio, incluidos los de contabilidad y que la Ley 222 de 1995 regula esta
materia, sus disposiciones resultan también aplicables a la contabilidad de las
entidades sin ánimo de lucro. “De conformidad con la reglamentación que al efecto
expida el Gobierno Nacional, todas las personas jurídicas y las personas
naturales, que cumplan los requisitos señalados en el reglamento, deberán llevar
contabilidad, de acuerdo con los principios generalmente aceptados. La
certificación consiste en declarar que se han verificado previamente las
afirmaciones contenidas en los estados financieros, y que las mismas se han
tomado fielmente de los libros Certificar los estados financieros significa declarar
que se han verificado en forma previa las afirmaciones contenidas en ellos, y que
su obtención es fielmente tomada de los libros de contabilidad.

El presupuesto de la propiedad horizontal

«Preparar y someter a consideración de la Junta Directiva las cuentas anuales, el

informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de
ingresos y gastos de cada período, el balance general de las cuentas del año
anterior, los balances de comprobación y su respectiva ejecución presupuestaria.

Además, el presupuesto debe elaborarse según las instrucciones dadas por la

asamblea de copropietarios, ya que suele tomar decisiones de inversión y mejora
que deben ser incorporadas al presupuesto respectivo por el administrador.

'Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su

aprobación el inventario y balance general de las cuentas del año anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo año anual,
incluidas las primas de seguros.'

La responsabilidad de elaborar el presupuesto recae en el administrador, pero éste

debe elaborarlo en base a las necesidades del condominio, por tal motivo es
necesario consultar dichas necesidades, para lo cual puede consultar con la Junta
Directiva.

39
¿Qué debe contener el presupuesto?
Esto exige hacer proyecciones respecto a los ingresos, es decir, proyectar cuánto
han de ser el monto de la cuota de administración ordinaria, y si hay necesidad de
considerar cuotas extraordinarias.

Fondo de imprevistos en la propiedad horizontal.

Constitución, financiación, destinación y uso del fondo de imprevistos en la
propiedad horizontal.
Es una obligación que impone el numeral 4 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 al
administrador, quien es el ejecutor de la propiedad horizontal como su
representante que es.

El informe de ejecución presupuestal es la materia prima para elaborar y aprobar el

presupuesto para la siguiente vigencia, pues es la historia de las necesidades de la
propiedad horizontal, tanto las satisfechas como las pendientes por satisfacer.

Mitos y verdades sobre las asambleas de copropietarios

Este artículo desacredita mitos comunes y confirma afirmaciones verdaderas

sobre las asambleas de copropietarios.

El marco legal para la contabilidad en propiedad horizontal y unidades

inmobiliarias cerradas está establecido por el Título IV del Libro Primero del Código
de Comercio, los decretos 2649 y 2650 de 1993 y la ley 675 de 2001.

La asamblea debe nombrar al administrador si no existe consejo de

administración, y si lo hubiese, el consejo deberá hacerlo. Si no hubiere quórum
en una asamblea extraordinaria, se convocará a una nueva asamblea que se
celebrará al tercer día hábil siguiente al primero, y se reunirá y decidirá
válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el
porcentaje de coeficientes representados.

40
Minuta de contrato de administración de copropiedades

Son propios del eficiente desarrollo de esta gestión, previstos por las normas
legales, la jurisprudencia en la materia, las normas de propiedad horizontal y la
sana lógica administrativa. Acta o modelo de contrato a firmar entre la propiedad
horizontal y el administrador contratado al efecto.

PRIMERO: OBJETO
El presente contrato tiene por objeto establecer las características del servicio de
administración que EL ADMINISTRADOR prestará al EDIFICIO, siguiendo lo
establecido en la Ley y en su reglamento de propiedad horizontal. Entre xxxxxxxx
por un lado, (Si es una persona física, identificarla con su DNI y su nombre y
apellidos completos, así como su lugar de nacimiento y expresar que actúa en
nombre propio
Si es una Persona Jurídica Persona, identificar al representante legal con su DNI,
nombre completo y apellido y expresar que actúa como representante legal y en
representación de la empresa XXXX con los datos de registro de la empresa) quien
en adelante se identifica como EL ADMINISTRADOR y por otra parte
XXXXXXXXXXX, (Nombre, DNI y apellidos completos) actuando en nombre del
edificio XXXXX, sujeto al régimen de propiedad horizontal según escritura de de,
del notario de , como su presidente del consejo directivo, designado según consta
en del acta, en la reunión celebrada el día xxxxxxx ), que quedará identificada
como EL EDIFICIO, se ha suscrito el presente contrato de servicios de
administración, el cual se regirá por las cláusulas que a continuación se estipulan
y, en lo no previsto en las mismas, por lo previsto en el normas legales y las
normas de propiedad horizontal vigentes.

41
 CONTABILIZACIÓN EN LAPROPIEDAD HORIZONTAL

Siempre ha existido la inquietud sobre la forma de contabilizar los bienes de la

propiedad horizontal, los que, como entidad que se conforma, son mayormente de
naturaleza común. En el siguiente cuadro se explica los tipos de bienes que
concurren en este tipo de entidades

42
Los criterios para la contabilización de los bienes comunes de las
copropiedades se encuentran en el cuadro 7 de la orientación técnica 15 del
2015 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública - CTCP. En general, los
criterios para su contabilización son:

1. Bienes comunes desafectados. Se reconocen como activos en los

estados financieros de la propiedad horizontal.

2. Bienes comunes no esenciales. En general se reconocen como gastos.

Si se puede demostrar un proceso de desafectación, se reconocerían como
activos en los estados financieros.

En el caso de los bienes comunes no esenciales no desafectados que

sean “bienes muebles”, estos sí podrían reconocerse como activos en los estados
financieros de la entidad.

3. Bienes comunes esenciales. Se reconocen como gasto en los estados

financieros.

4. Aquellos bienes que se reconozcan como activos en los estados

financieros, seguirán los requerimientos respectivos al tipo de activo
reconocido, según el grupo al que pertenezca la copropiedad. Normalmente
la contabilización será como propiedad, planta y equipo.

Para el efecto, se sugiere consultar, entre otros, los siguientes conceptos emitidos
por el CTCP:

Concepto Tema tratado

485 del 31 de julio del 2017
113 del 12 de marzo del 2018 y 555 del 8
de noviembre del 2021
414 del 28 de mayo del 2019
213 del 21 de abril del 2020
513 del 5 de junio del 2020
637 del 2 de diciembre del 2021
Reconocimiento de bienes en la
propiedad horizontal
Reconocimiento de ascensores
Compra de muebles, mesas,
computador para la administración
Compra de equipos de gimnasio y
motocarro.
Construcción de edificio de la sede
administración y salón comunal
Compra de talanqueras

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488 del 1º de noviembre del 2022 y 749
Compra de motobombas
del 15 de septiembre del 2017

Veamos algunos casos prácticos:

Ejemplo 1. Compra de equipo de cómputo.

Con el fin de realizar las labores administrativas, se presupuestó para el año 2022
la compra de un equipo de cómputo para la administración de la entidad, en
reemplazo del anterior que ya contaba con más de 5 años y presentaba serios
problemas de funcionamiento, según lo determinó un especialista en la materia. El
costo del computador fue de $ 2.500.000 y la compra se realizó de contado el 1º
de enero del 2022 y se estableció una vida útil de 5 años.

El registro contable sería el siguiente (el computador es un bien mueble común no

esencial no desafectado.

a) Compra del computador.

b) Al final de cada año se reconoce la depreciación del computador.

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*NOTA: Este valor es igual al costo del computador dividido entre la vida útil, es
decir, $ 2.500.000 / 5 años = $ 500.000 anuales de depreciación.

Como el computador no se adquirió con recursos de cuotas extraordinarias no se

realizan registros adicionales.

Ejemplo 2. Talanqueras.

Para organizar el ingreso vehicular al conjunto residencial, la asamblea decidió

adquirir e instalar unas talanqueras. No se realizará proceso de desafectación de
estos elementos. La compra e instalación se realizará con recursos de una cuota
extraordinaria, la cual asciende a $ 20.000.000. Los registros contables a realizar
son los siguientes:

a) Cobro de la cuota extraordinaria. El Concepto 963 del 5 de noviembre del

2020 del CTCP, indicó que “mientras las cuotas extraordinarias no hayan sido
utilizadas para las obras o actividades para las que fueron asignadas, estas
deberían aparecer como un pasivo diferido, el cual se amortizará en la realización
de las obras (…)”. Por lo anterior:

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*NOTA: Esta es una cuenta del pasivo.

b) Pago de la cuota extraordinaria. Se realiza el siguiente asiento contable.

c) Compra de las talanqueras. El 637 del 2 de diciembre del 2021 indicó que,
“Para el caso de las talanqueras vehiculares, enunciadas en la consulta y
conforme a su definición gramatical, se consideran bienes comunes no esenciales
y deberán ser incluidos en los estados financieros de la copropiedad, una vez
hayan sido debidamente desafectados. Caso contrario constituiría un gasto “Por lo
anterior se realiza el siguiente asiento contable:

Como ya se utilizó la cuota extraordinaria, el pasivo que se constituyó con el

recaudo de esta cuota, se amortiza contra el ingreso así:

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En la propiedad horizontal al momento de adquirir un bien, para su reconocimiento
contable se deberá tener en cuenta el tipo de bien que representa para la
copropiedad. Para esto se sugiere consultar el cuadro 7 de la orientación técnica
15 del 2015 del CTCP.

Conclusión:
En conclusión, la propiedad horizontal es un modelo de vivienda en constante
evolución, donde la contabilidad desempeña un papel fundamental para mantener
el equilibrio financiero y la armonía en estas comunidades. La adecuada gestión de
los recursos comunes es esencial para asegurar la calidad de vida de los
propietarios y el mantenimiento de sus propiedades.

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