ESTRUCTURA BÁSICA DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN Y SUS

ELEMENTOS ESENCIALES.

Otorgar la escritura pública de constitución del condominio ante un notario, en la cual

se deberá incluir:
 Declaraciones previas en donde se establecerá información del condominio, el
nombre de este quien es el representante, la ubicación, la naturaleza de este si
es rustica o urbana, como se conforma por ejemplo en el caso de un condominio
que este en proceso de construcción sus diferentes etapas, faces y polígonos al
régimen que se someten que en este caso es al régimen de propiedad
inmobiliaria por pisos y apartamentos.
 Constitución del condominio el proceso en el que este se encuentra, ya sea en
construcción o terminada la construcción, de cuantas unidades habitacionales
que consta de conformidad con los planos y si estos ya están aprobados por la
unidad de planificación y proyectos de la alcaldía correspondiente. Declaración
del dominio, el régimen al que es necesario que se sometan en este caso al de
propiedad inmobiliaria por pisos y apartamentos, su inscripción correspondiente
su extensión superficial, su matrícula, su asiento registral y sus linderos.
 Constitución y sometimiento al régimen de propiedad inmobiliaria por pisos y
apartamentos, ley a la que se va someter, lugar y fecha que se otorgó y el
nombre del notario.
 Sometimiento al régimen de condominio especifica todas las disposiciones a las
que debe someterse toda persona que adquiera una habitación.
 Aprobación de planos si este ha cumplido con todas las exigencias y ya ha sido
aprobado y consta con todos los permisos correspondientes. 1Para obtener la
aprobación de planos en El Salvador, se deben presentar las carpetas técnicas
al Centro Nacional de Registros (CNR) para su revisión y aprobación.
Posteriormente, se preparan y presentan las carpetas técnicas para la obtención
de los permisos de parcelación en las instituciones competentes como el
Ministerio de Vivienda/MIVI, OPAMSS y algunas oficinas de planificación
ubicadas en municipios con planes de desarrollo local. Después de la
autorización de parte de estas instituciones, se realiza la presentación de los
planos de distribución de lotes en el Catastro del Centro Nacional de Registros
para su respectiva revisión y aprobación. Posterior a ello, se hacen las
descripciones técnicas de cada uno de los lotes que conforman el inmueble. El
tiempo de respuesta es de aproximadamente 90 días hábiles.
 Destino general del condominio de cuantas viviendas estará conformado los
fines a los que será destinada su uso habitacional.

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Instituto De Legalización De La Propiedad. “Trámites de aprobación de planos ante instituciones competentes -
Instituto de Legalización de la Propiedad,” June 24, 2021. https://www.ilp.gob.sv/servicios/tramites-de-
aprobacion-de-planos-ante-instituciones-competentes/.
  Denominación y descripción general del condominio, fines para los cuales se
están construyendo los pisos y apartamentos, como están conformados, las
áreas que comprenden como por ejemplo las zonas verdes, áreas de
circulación, las características y estructuras de las viviendas y los servicios con
los que cuenta.
 Determinación de áreas y elementos privados, las cosas que son de uso
exclusivo de cada propietario al interior de cada unidad habitacional, como por
ejemplo las puertas, las ventanas, las paredes, los interiores, baño, el techo, etc.
 Descripción de los elementos de propiedad común del condominio ósea lo que
todos pueden utilizar en conjunto por ejemplo las casetas de vigilancia, las
calles, bulevares internos, aceras de circulación peatonal, zonas verdes del
condominio, sistema de drenaje de aguas lluvias, etc.
 Elementos comunes limitados como las paredes que dividen o son medianeras
para dos unidades habitacionales.
 Elementos comunes convencionales los cuales son decididos por la asamblea
de propietarios de forma unánime que cosas partes del condominio tendrán
carácter de bien común aunque no lo sean por su naturaleza.
 Determinación de elementos de propiedad privada de proveedores de servicios
las diferentes empresas que prestaran un servicio ya sea de agua, electricidad,
etc.
 Distribución de áreas privadas y comunes del condominio, como están
conformadas sus unidades habitacionales, el área vehicular, peatonal y otras
zonas como el área de propiedad privativa, área de propiedad común.
 Descripción general y superficial de las unidades habitacionales todo de
propiedad privada en el caso que todavía este en construcción el conjunto de
lotes con sus unidades habitacionales, como están constituidos sus polígonos y
conformadas sus unidades, su extensión superficial y linderos.
 Declaraciones generales el derecho de cada propietario sobre su unidad
habitacional, el valor y porcentaje, la obligación de los gastos a cancelar.
 Condiciones especiales a lo que se someten las personas que adquieran el
condominio como por ejemplo a que se le hagan modificaciones a estos.
 Régimen legal de todas las fases del condominio al reglamento que este se
somete.
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Una vez otorgada la escritura de constitución de condominio y el reglamento de
administración, el propietario deberá presentarlos al Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, presentando además tres juegos de planos arquitectónicos, estructurales,
eléctricos e hidráulicos, debidamente aprobados por OPAMSS. El constructor o director
de obra y el responsable del trámite deberán firmar y sellar todos los planos que se
presenten.

2
Lexology. “El Salvador: La Solución Vertical,” April 11, 2019. https://www.lexology.com/library/detail.aspx?
g=15b9c1aa-a7e9-4597-bd99-b8ed539e3cbc.
Una vez construido el edificio, se deberán de presentar al Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas la certificación emitida por OPAMSS, que acredite que se aprobó la
construcción y el permiso de habitar, expedido por la municipalidad correspondiente.
En este caso, el Art. 3 LPIPA establece que el condominio se considerará firme desde
el momento en que se constituya un derecho real (propiedad, usufructo, arrendamiento,
gravámenes) sobre todo o parte del terreno y edificio a construir, o desde que se venda
o transfiera alguno de los pisos o apartamientos proyectados.