1.

- ¿Cuál le parece la tasa de descuento apropiada en este caso

para los pagos referentes a los bienes raíces? ¿Por qué? (10
puntos)

La tasa de descuento es el interés o rendimiento utilizado para calcular el valor actual de los flujos
de efectivo futuros, con el fin de determinar el valor de un activo o inversión en el día de hoy. En
este caso, hay dos opciones: arrendar una propiedad o comprarla. Cada una tiene una tasa de
descuento apropiada según el tipo de activo y el riesgo asociado a la operación.

Opción Arriendo:

No implica una inversión como tal, solo pagos mensuales que otorgan el "derecho de uso",
pactados según contrato por un período determinado. Además, no hay transferencia de activos ni
necesidad de capital para llevar a cabo la operación. Por lo tanto, su nivel de riesgo es limitado y
depende solo de variables externas como la inflación (aumento de los precios de los arriendos) y/o
el riesgo de incumplimiento del propietario, entre otros.

Con respecto a lo anterior, hemos determinado que la tasa de descuento más apropiada para
descontar los flujos del arriendo es aquella que se ganaría al destinar dichos recursos a la mejor
alternativa de bajo riesgo que ofrece el mercado. Según el caso, la tasa de descuento a utilizar es
del 4,9% anual, la misma que la de los bonos del tesoro. Con esta tasa se podrá calcular el Valor
Presente Neto (VPN) del arriendo para compararlo con la opción de compra de otra propiedad.

Opción Compra:

Hay dos situaciones que influyen en la definición de una tasa de descuento apropiada. Primero, el
uso de los ahorros ($120.000) por parte de los Linton para financiar el pie de la propiedad, lo que
les hace perder una parte importante de intereses al reducir el "principal" de los bonos del tesoro.
Esto indica que la tasa de descuento debería ser al menos igual a la del activo libre de riesgo (4,9%
anual).

Segundo, en esta operación hay transferencia de propiedad con todos los derechos y riesgos que
esto implica. Por ejemplo, existe el riesgo de una burbuja inmobiliaria que podría hacer que los
precios de las viviendas bajen bruscamente, lo que afectaría significativamente al Valor Presente
Neto de la inversión.

Teniendo en cuenta estas situaciones, una buena referencia para definir una tasa de descuento
apropiada sería la tasa de colocación de la institución financiera del 6% anual. Esta tasa se
compone de un costo similar al activo libre de riesgo y un spread que se exige como premio por el
riesgo de la operación.
¿Qué les conviene a Beth y Jon Linton? ¿Por qué? Considere que,
para efectos tributarios, los intereses son como un gasto
financiero para el “estado de resultados personal” de los Linton,
donde la utilidad antes de impuestos es la renta imponible. Mismo
efecto que ocurre con los impuestos a la propiedad que pagan,
generando un subsidio fiscal (escudo tributario) provocado por
este ahorro impositivo. (40 puntos)

Con base en la información proporcionada en el caso, hemos identificado la opción más adecuada
para que la familia Linton tome una decisión (comprar o arrendar). Para ello, hemos elaborado un
análisis de flujo de efectivo para ambas situaciones, con un horizonte de 5 años.

1.- Arrendar.

Datos relevantes
2.- Comprar

Datos Relevantes.
 Resultados de comparaciones VAN

En base a lo anterior, a los Linton su mejor opción es seguir arrendando, dado que el VAN de
compra es más alto que el de arrendar, donde hay una diferencia de USD $ 2.430,.

Podemos interpretar que lo que encarece el proceso de compra son los grandes desembolsos
tanto en costos de cierre, impuestos sobre intereses, mantenimiento y seguros. Agregar que los 5
años los pagos que se realizan solo cubren intereses y nada de amortización del crédito
hipotecario. (Lo que podría generar un cambio en esto el el precio de venta de la propiedad a los 5
años, dado que aquí nos indican que se vende al mismo precio de compra).

 ¿Qué factores no cuantitativos debería considerar en su

decisión? (10 puntos)

1.-Consideración de expectativas laborales de Beth y Jon:

Tanto Beth como Jon tienen la posibilidad de avanzar en sus respectivas carreras dentro de sus
organizaciones actuales, o incluso recibir ofertas laborales más atractivas de otras empresas en
Boston, lo que podría retrasar indefinidamente su regreso a California.
En el caso de Jon, existe la posibilidad de que le ofrezcan un puesto como médico residente en
cirugía general en uno de los hospitales afiliados a la escuela de Harvard, una vez que haya
completado su pasantía, o que lo desvinculen antes de la fecha establecida debido a las necesidades
de la escuela.
Por su parte, Beth podría recibir una oferta para un nuevo cargo en el bufete de abogados en el que
trabaja en Boston.
La compra de una propiedad es una inversión a largo plazo, ya que estos factores no cuantitativos
deben ser tenidos en cuenta.
2.- Al tomar la decisión de comprar una vivienda, es crucial evaluar las proyecciones familiares a
corto y largo plazo. Esta decisión representa una de las más significativas en términos financieros,
por lo que es fundamental considerar las necesidades y expectativas del núcleo familiar que habitará
la propiedad en los próximos años. Este factor juega un papel importante en la toma de decisiones
financieras inteligentes.

3.- La presencia de una burbuja inmobiliaria que estalle:

Los Linton comenzaron a considerar la posibilidad de comprar a mediados de 2006, justo antes de
la crisis subprime que golpeó a los mercados financieros y a la economía global dos años después.
Se señala en el caso que había indicios que sugerían la existencia de una burbuja inmobiliaria. Los
anexos N°1 y 2 muestran gráficos con series de tiempo que ilustran el fuerte crecimiento de los
precios de las viviendas en los periodos previos al análisis de los Linton.
Si los Linton hubieran decidido comprar, es probable que hubieran hecho una mala inversión, ya
que se habrían visto obligados a vender la propiedad a un precio inferior al de compra o incluso a
postergar su decisión de regresar a California.