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LA MANIFESTACIÓN DEL PODER TRIBUTARIO EN EL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL

Daniela Barrera Salamanca (Cód. 0306495)

Laura Alejandra Malagón López (Cód. 0306381)

María Fernanda Espitia Sanabria (Cód. 0308037)

Facultad de Derecho, Universidad Militar Nueva Granada

Derecho Tributario – Grupo 10B

Dr. William Pinzón Nossa

8 de agosto de 2023
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LA MANIFESTACIÓN DEL PODER TRIBUTARIO EN EL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL

La promulgación de la Constitución Política de 1991 instauró a Colombia como un

Estado Social de Derecho, cimentado en un sistema estructuralmente en torno al Estado,
caracterizado por el reconocimiento de derechos tanto individuales como colectivos y entre los
cuales se puede resaltar el derecho a la propiedad privada, el cual se erige como un derecho con
una función social.

En materia tributaria, la misma Carta Política establece las directrices bajo las cuales se
ejercerá por parte del estado y el constituyente primario, la facultad de ejecución del poder
tributario consignado en el artículo 338, que deberá ser estudiado en concordancia con el artículo
95, núm.9, normativa que fija el deber de contribuir al financiamiento de los gastos e inversiones
del Estado.

Siguiendo con el desarrollo de la manifestación del poder tributario en el régimen de

propiedad horizontal se debe recalcar la Propiedad Horizontal es una forma especial de dominio,
conforme lo dispone la Ley 675 del 3 agosto de 2001. La Propiedad horizontal como institución
jurídica abarca un conjunto de preceptos normativos que reglamentan la división y organización
de los diferentes edificios, copropiedades, condominios o un terreno común. Esta figura no se
refleja como un bien inmueble, sino como un régimen que, una vez constituido legalmente,
origina una persona jurídica independiente, sin ánimo de lucro, de naturaleza civil así como lo
estipula el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal), el cual
reglamenta la forma como se segrega un bien inmueble, así como la relación entre los
propietarios de los bienes privados que lo componen y los bienes comunes resultantes de la
conformación que se le ha dado al terreno o edificación.

Sobre esto último, es menester indicar que es el artículo 33 de la mencionada Ley

establece a la propiedad horizontal como una persona jurídica sin ánimo de lucro y se le otorga la
calidad de no contribuyente, en lo referente a los impuestos nacionales e impuesto de industria y
comercio.
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Ahora bien, sobre lo referente a estas contribuciones la Dirección de Impuestos y

Aduanas Nacionales (DIAN) en Oficio tributario No. 011847 del febrero 9 de 2006, en
referencia las actividades del objeto social expuestas en el artículo 32 del Régimen de Propiedad
Horizontal indicó que:

“[...] la previsión del artículo 33 de la Ley 675 de 2001, cuando califica como no
contribuyente de impuestos nacionales a la persona jurídica originada en la constitución
de la propiedad horizontal, se entiende únicamente en relación con las actividades
propias de su objeto social.

[...] las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal no

tienen una naturaleza mercantil o comercial y no tienen por objeto llevar a cabo
actividades comerciales, lo cual permite afirmar que la exoneración de impuestos
nacionales consagrada en la ley para estas entidades y, concretamente, la condición de
no responsables del IVA, no se extiende al desarrollo de actividades comerciales, sino
únicamente a aquellas que están contempladas dentro de su objeto.”

En concordancia con lo dicho por la DIAN, el objetivo esencial de la Propiedad

Horizontal es administrar de manera correcta y eficaz los bienes y servicios comunes, así como
manejar asuntos de interés común de los propietarios y cumplir y hacer cumplir el Reglamento
de la Propiedad Horizontal, de esta forma se permite la organización de los copropietarios, se
fortalece la convivencia pacífica y ayuda con el mantenimiento de los bienes comunes.

Conforme a lo mencionado anteriormente, se debe mencionar la Ley 1819 de 2016 “Por

medio de la cual se adopta una reforma tributaria estructural, se fortalecen los mecanismos
para la lucha contra la evasión y la elusión fiscal, y se dictan otras disposiciones.”, allí se
recalca que desde la expedición de la mencionada ley el régimen tributario de las P.H. de uso
comercial o mixto cambió sustancialmente, pues se convirtieron en un agente económico de
relevancia para el Estado y para la administración tributaria, dado que gozaban de un
“tratamiento fiscal especial confuso” que ha sido analizado someramente por la Alta Corporación
Constitucional, y consagrado en el art. 33 del Régimen de Propiedad Horizontal (L 675/01).

En el afán de regular este tipo de contribuyentes, con el fin de lograr recaudo fiscal
derivado de las actividades económicas realizadas por estos sujetos, se dejaron algunos vacíos
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normativos que han generado inseguridad jurídica. Por otro lado, pero sin dejar de lado la
reiterada ley, según el artículo 19-5 del Estatuto Tributario, el cual fue adicionado y causo un
gran impacto, señala que:

“ARTÍCULO 19-5. OTROS CONTRIBUYENTES DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y

COMPLEMENTARIOS. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la
propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para
la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán
contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y
del impuesto de industria y comercio.

PARÁGRAFO. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo las propiedades horizontales

de uso residencial.”

Esto implica que, el año gravable 2016 corresponde a la última declaración donde se
pudo tributar como responsables pertenecientes al Régimen Especial, con el hecho consecuente
de que en dicha declaración podrían restar su excedente fiscal como renta exenta y en el evento
de que resultare por concepto de renta líquida gravable algún valor, esta renta tributaría a una
tarifa del 20%.

Es así como en el caso particular de las copropiedades de uso residencial antes y después
de la entrada de la ley 1819, son consideradas como no contribuyentes tanto de los impuestos
nacionales como de los territoriales, y todo sin importar si explotan o no sus áreas comunes.

A partir del año 2017, nace una nueva situación de las copropiedades donde las
principales consecuencias tributarias que estas enfrentarían ya sean comerciales o mixtas, y que
exploten sus áreas comunes son:

1. Frente al impuesto de renta y complementarios:

La norma contenida en el artículo 19-5 del ET dispone expresamente que tales

copropiedades ya no pertenecerán al “régimen especial”, sino al “régimen ordinario”. Así las
cosas, cuando estas copropiedades tengan que preparar sus declaraciones de renta de los años
gravable 2017 y siguientes, sus declaraciones de renta solo seguirán llevando los valores que se
obtengan únicamente con la explotación de sus áreas comunes, pues las rentas obtenidas por las
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labores normales de administración no quedan sujetas al impuesto de renta según lo establecido

en la ley.

Al pasar a ser declarantes del régimen ordinario, las mencionadas copropiedades

comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes, también adquieren el derecho a que se les
conceda la exoneración de aportes parafiscales al SENA, ICBF y EPS sobre la parte salarial de
sus trabajadores siempre que devenguen mensualmente menos de 10 salarios mínimos, tal como
lo establece el nuevo artículo 114-1 del ET.

Estas copropiedades al pertenecer al régimen ordinario tendrán que calcular el impuesto

de ganancia ocasional, “renta presuntiva” y quedarán sujetas a la “renta por comparación
patrimonial”. En este último punto se tendrá en cuenta que el patrimonio líquido que estas
denunciarán cada año estará afectado tanto las rentas de la explotación de las áreas comunes
como con las rentas de las labores normales de administración, donde las primeras figuran en la
declaración de renta y las ultimas no. Por tanto, ambos tipos de rentas deberán ser tomados en
cuenta para la justificación de su incremento en el patrimonio líquido de un año a otro.

Finalmente, en este punto es importante destacar que, aunque dichas copropiedades pasen a
pertenecer al régimen ordinario y al mismo tiempo tengan derecho a la exoneración de aportes
parafiscales del nuevo artículo 114-1 del ET, estas NO serían responsables por las nuevas “auto
retenciones a título de renta y ganancia ocasional” indicadas en el artículo 365 del ET, pues
dichas auto retenciones solo están a cargo de los entes jurídicos que sean “sociedades nacionales
y sus asimiladas” (D 2201/16)

2. Frente a los demás impuestos nacionales como el IVA y el GMF:

Si bien es cierto, la Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 donde
se había dispuesto que las copropiedades comerciales o mixtas serían responsables de todos los
impuestos nacionales que se originaran sobre la explotación de sus áreas comunes y en
concordancia con el nuevo artículo 19-5 del ET donde solo las hizo responsables del “impuesto de
renta” y del “impuesto de industria y comercio”, podría entenderse que si el único impuesto
nacional por el cual deben responder frente a la explotación de sus áreas comunes es el impuesto
de renta, se podría inferir que las copropiedades comerciales o mixtas pueden volver a quedar
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exoneradas de responder por el IVA cuando exploten sus áreas comunes, en esos casos se aplicaría
la norma del artículo 33 de la Ley 675 de 2001 que las exonera de impuestos nacionales.

De igual forma, se da por entendido que quedan de nuevo exoneradas del pago del GMF
que les cobraban en las entidades financieras donde movilizaban el dinero de la explotación de sus
áreas comunes.

3. Frente al impuesto de industria y comercio:

El reiterado artículo 19-5 del ET se debe tomar de manera expresa, es decir que las
copropiedades comerciales o mixtas tendrán que responder por el impuesto de industria y comercio
que se origine únicamente sobre los ingresos que provengan de la explotación de sus áreas
comunes.

Así, se pondrá de presente que el impuesto de industria y comercio solo se origina sobre
los ingresos provenientes de actividades industriales, comerciales o de servicios. Entonces, si por
la explotación de las áreas comunes se percibe algún ingreso que no corresponda a cualquiera de
esos tres conceptos, ese tipo de ingresos no queda sujeto al impuesto de industria y comercio.

Conclusiones
Teniendo la facultad de control, los organismos de dirección y administración territorial,
en el caso particular de las propiedades horizontales, tienen la misión de velar por el interés general
de la comunidad, implementando normas y reglas a favor de los intereses de la comunidad y la
mejora continua de la calidad y el bienestar de las personas garantizando la seguridad de los
recursos proporcionados.

A lo largo de la historia, el sector de la propiedad horizontal ha sido el más favorecido en

materia tributaria por la menor contribución cuantificable que tienen que hacer al Estado para la
explotación de su objeto social, pero debido a la facilidad que se presenta en la proceso de
construcción y habitación de las mismas propiedades, la medida que se encontró para limitar el
crecimiento fue gravarlas ya que en diferentes gobiernos se encontraron que las grandes ciudades
iban creciendo paulatinamente

Ahora bien, no debe pasarse por alto que necesidades básicas como la vivienda pueden ser
satisfechas por la mayoría de las personas gracias a este sector, que además reúne factores
familiares, económicos y sociales.
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Debido a la falta de regulación sobre el tema analizado, el sistema genera mayor

inseguridad jurídica, ya que en la práctica las propiedades horizontales comerciales o mixtas
generan numerosos reclamos por impuestos pagados a entidades públicas y privadas en
cumplimiento de funciones públicas, pero ninguna base legal sustantiva. Por lo tanto, la entidad
estatal competente debe actuar en esta materia creando todo un capítulo en el próximo código
tributario que regule todos los aspectos especiales del interés público desde el punto de vista fiscal.
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Referencias Bibliográficas
Gravini Angulo, B. S. (2022). Efectos del régimen tributario de las propiedades horizontales de
uso comercial o mixto en la contribución especial de energía eléctrica establecida por la
Ley 143 de 1994. Revista de Derecho Fiscal, 21, 109–121.

Arístides, J., & Pineda, C. (n.d.). Evolución e impacto de la Reglamentación Tributaria para las
Entidades adscritas al Régimen de Propiedad Horizontal no Residencial.

CAMBIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA REFORMA TRIBUTARIA -

Copropiedades. (n.d.). Retrieved August 7, 2023, from
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Caribe: avances en su medición y panorama de las medidas recientes para reducir su
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Bolaños Bolaños, L. del C., & Bolaños Bolaños, L. del C. (2019). El impuesto de renta en
Colombia: una mirada desde el gasto tributario. Boletín Mexicano de Derecho
Comparado, 52(155), 721–756. https://doi.org/10.22201/IIJ.24484873E.2019.155.14946

Normatividad
Ley 1607 de 2012 “Por la cual se expiden normas en materia tributaria y se dictan otras
disposiciones”
Ley 1819 de 2016 “Por medio de la cual se adopta una reforma tributaria estructural, se
fortalecen los mecanismos para la lucha contra la evasión y la elusión fiscal, y se dictan otras
disposiciones.”
Ley 675 de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”
Oficio tributario No. 011847 del febrero 9 de 2006.