AE VUA

Anàlisi econòmica i de viabilitat al servei de l’urbanisme i l’arquitectura

Introducció

Carlos Marmolejo Duarte

 AE VUA
Quines forces modelen la forma de les nostres
ciutats? Introducció
Canadà
Chicago
Singapore
Hong Kong
Shenzhen
Dubái
Frankfurt
Barcelona
 Intensidad de las actividades terciarias

Barcelona Fuente: García & Marmolejo (2002)

 Usos del suelo según imágenes de satélite
Estructura de usos del suelo según el Corine Land Cover RMB

100%

90%

80% Industria
70%

60%

50% Vivienda unifamiliar

40%

30%
Vivienda plurifamiliar
20% + oficinas + locales en Pb
10%

0%
0 10 20 30 40 50 60

Otros 00 Z. verdes 00 Aeropuertos + Zonas portuarias 00

Barcelona Autopistas + Ferrovias 00 Polígonos de actividad 00 Tejidos no continuos 00

Tejidos continuos 00
Fuente: Marmolejo & Stallbohm (2008)
 Usos del suelo en planeamiento

Especialització de la
planificació en l’ús
d’oficines

Fuente: Centro de Política de Suelo y Valoraciones (2007)

 Usos del suelo en planeamiento

Especialització de la
planificació en la resta
d’activitats terciàries
(sense definir)

Fuente: Centro de Política de Suelo y Valoraciones (2007)

 Usos del suelo en planeamiento

Especialització de la
planificació en activitats
industrials

Fuente: Centro de Política de Suelo y Valoraciones (2007)

Por tanto…

¿Las industrias se localizan en dónde el

suelo es más barato?

O ¿El suelo es más barato en

dónde se localizan las industrias?
Los patrones urbanos emergen incluso en
dónde no existe control público del uso del
suelo (planeamiento)

“En Houston, se ha intentado instaurar el control público del uso del

suelo (zoning). Sin embargo, el electorado lo ha rechazado en tres
ocasiones (1948, 1962 y 1993)”

Houston, 2010
Una de las consecuencias de la escisión espacial de
usos del suelo es la demanda de transporte

Houston, 2010
 AE VUA
És baladí la forma i el funcionament de les nostres
ciutats? Introducció
Repercussions de la forma i funcionament urbà

Sobre densificació
Repercussions de la forma i funcionament urbà

Manca d’espais públics

Repercussions de la forma i funcionament urbà

Habitatge precari
 Repercussions de la forma i funcionament urbà

Descentralització 50%
2009
45%
2001
40%
1991
35%
1981
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
- 10 20 30 40 50 60 70
Km desde Barcelona
P bl ió *
Cambio concentración de la población por décadas
1981-1991 1991-2001 2001-2009 2009-1981

Barcelona - 2,60 - 3,96 - 1,80 - 8,36

Resto Continuo - 1,09 - 1,83 - 1,44 - 4,35
1a Corona 0,86 1,08 0,15 2,09
2a Corona 1,51 2,01 0,88 4,40
3a Corona 0,91 1,64 0,96 3,51
4a Corona 0,34 0,82 0,84 2,00
Resto de Provincia 0,07 0,25 0,41 0,72
Provincia de Barcelona - - - 1,00

Elaboración propia
Fuente: Censo de Población y Vivienda; Padrón Continuo de Habitantes (INE)
*Cifras en miles de personas
Repercussions de la forma i funcionament urbà

Deteriorament del medi natural

Repercussions de la forma i funcionament urbà

Exacerbació de la mobilitat
Repercussions de la forma i funcionament urbà

Exacerbació de la mobilitat
Repercussions de la forma i funcionament urbà

Segregació socioresidencial

Fuente: Rojas & Marmolejo (2020)

Repercussions de la forma i funcionament urbà

Salut

Fuente: Rojas & Marmolejo (2020)

Qui és el culpable de tot això?

El funcionament del
lliure mercat del sòl?
Què podem fer?

Intervenir el mercat del sòl

Com?

Mitjançant el planejament
urbanístic i les polítiques
d’habitatge i sòl
Qui paga totes aquestes infraestructures, zones verdes, sòl per a equipaments?

Els privats, de la seva butxaca

Com podem garantir que els plans i projectes que fem aportin beneficis socials i alhora
siguin pagats per els privats?

Aprenent a fer anàlisis econòmiques i de viabilitat

per entendre i parlar la mateixa llengua que els
privats
 AE VUA
Com es forma el valor del sòl?
 Una teoría de origen preindustrial
Tierra
Tierra poco Tierra muy
medianamente
fertil fertil
fertil

a Precio del producto agrícola (E/ton) 1.000 1.000 1.000

b Beneficio del capitalista (agricultor) (E/ton) 200 200 200
c Costes de producción (E/ton) 800 700 600
Renta del suelo (a-b-c) (E/ton) - 100 200

David Ricardo
1.000
900

1817 800
700
Euros/tonelada

600
500
400
300
200
100
-
Tierra poco fertil Tierra medianamente Tierra muy fertil
fertil

Renta del suelo (a-b-c) (E/ton)

Costes de producción (E/ton)
Beneficio del capitalista (agricultor) (E/ton)

Fuente: elaboración propia

Una teoría de origen preindustrial
 Què sòl val més?

On podem fer que els privats

Assumeixin més càrregues urbanístiques?
 AE VUA
Té alguna relació el valor del sòl amb el seu ús?
 Revisitando a Ricardo

Premisas
1km 2km 3km 4km 5km
a Precio del producto agrícola (E/ton) 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
b Beneficio del capitalista (agricultor) (E/ton) 200 200 200 200 200 Von Thünen
c Costes de producción (E/ton) 300 300 300 300 300
d Costes de transporte (E/ton) 100 200 300 400 500 1826
e Renta del suelo (a-b-c-d) (E/ton) 400 300 200 100 -

1.000

A esta línea se900

le llama “bid
rent function” o función de
800

renta ofertada,700o curva de renta

marginal o renta
600 de puja
El coste de transporte explica
porqué decrece la renta del
500

400
suelo, pero no los usos del
300
suelo.
200

100

-
1 2 3 4 5

Renta del suelo (a-b-c-d) (E/ton) Costes de transporte (E/ton)

Costes de producción (E/ton) Beneficio del capitalista (agricultor) (E/ton)

Fuente: elaboración propia

Otra teoría de origen preindustrial

La puja entre las diferentes

curvas de renta ofertada,
produce la segregación de
las actividades (i.e. patrón
de usos del suelo)
10 alcachofas/m2s
Al cas de les ciutats també el valor dels immobles
cau a mesura que ens allunyem del centre?
Región Metropolitana de Barcelona

4.000
Total
3.500 Nueva Planta
Segunda manno

3.000

2.500
Euros/m2t

2.000

1.500

1.000

500

-
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Distancia desde Barcelona (Km)

Fuente: Estadística de tasaciones (Ministerio de Fomento)

Fuente: Marmolejo et al (2005)

El valor de aquello producido está en el origen
de la diferenciación espacial de usos del suelo
Ahora veámoslo gráficamente

Y si el territorio es isotrópico, se formarán patrones en círculos concéntricos

En síntesis

UM Equilibrio individual
Equilibrio locacional
Cultivo A Equilibrio de mercado

Cultivo B

Mercado Espacio
En síntesis

Teoría

Los usos del suelo y la formación espacial de la renta del mismo se

determinan, en una economía de libre mercado, simultáneamente a
través de un proceso de autoorganización de los individuos.

Los micromotivos producen macrocomportamientos

És aquest procés de separació d’usos del sòl només vàlid a ciutats
“noves” i amb mercats de sòl rampants?
 Intensidad de las actividades terciarias

Barcelona Fuente: García & Marmolejo (2002)

És vàlid a ciutats amb una tradició planificadora
consolidada?

Barcelona
 Usos del suelo según imágenes de satélite
Estructura de usos del suelo según el Corine Land Cover RMB

100%

90%

80% Industria
70%

60%

50% Vivienda unifamiliar

40%

30%
Vivienda plurifamiliar
20% + oficinas + locales en Pb
10%

0%
0 10 20 30 40 50 60

Otros 00 Z. verdes 00 Aeropuertos + Zonas portuarias 00

Autopistas + Ferrovias 00 Polígonos de actividad 00 Tejidos no continuos 00
Tejidos continuos 00
Fuente: Marmolejo & Stallbohm (2008)
Barcelona
 AE VUA
Té alguna relació el valor del sòl amb la densitat?
Per fer un edifici, ni ha dos components
fonamentals el sòl (solar) i la construcció
Per tant, el promotor té dues grans despeses:

Comprar el sòl
Pagar la construcció de l’edifici
El valor del sòl es redueix a mesura que ens allunyem del centre

Fuente: Redfearn (2006)

El cost de construcció unitari (euros/m2st) varia en funció de l’alçada de
l’edifici
Los estudios revelan que
La relación entre el coste unitario y la altura no es lineal

Fuente: Flanagan & Norman (1978) Fuente: Newton (1982)

Per el principi de “substitució” per fer la mateixa superfície construïda, el
promotor substitueix sòl per vol al centre, i el contrari a la perifèria

El productor sustituye el factor de producción cuyo valor se eleva

más (suelo) por el factor cuyo valor se eleva menos (construcción)
Chicago
Singapur
 Y también es válido en Europa

Frankfurt
 ?Y es esto válido en Europa?

Brujas
 Incluso en las metrópolis
mediterráneas

Barcelona
Accesibilidad geográfica vs densidad laboral

Accesibilidad geográfica

Densidad de trabajadoras

Fuente: Marmolejo (2005)

Algunos ejemplos

Ciudades siempre capitalistas

Londres Barcelona París Estocolmo

Fuente: Alain Bertaud

Marsella
 AE VUA
La trinitat del mercat del sòl
 Valor del sòl

Ús del sòl
Intensitat d’ús del sòl
 AE VUA
La formació del valor del sòl
Formació del valor del sòl

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El concepte d’aprofitament urbanístic Tipologia

Ús

Intensitat d’ús
Poden els privats assumir les despeses d’urbanització?
Què costa fer un parc o un carrer?

Entre uns 120 i 450 euros/m2s, depenen de la qualitat

Què costa fer un parc i un carrer?

Entre uns 120 i 450 euros/m2s, depenen de la qualitat

60% parcs+vials a 450 euros/m2s

60% parcs+vials a 120 euros/m2s

 AE VUA
La finalitat de l’estudi econòmic i de viabilitat
La finalitat de l’estudi econòmic i de viabilitat

Càrregues
urbanístiques

Aprofitament
urbanístic