ACOMPAÑA ANEXOS - PRESENTA INFORME PERICIAL.

Señor Juez:

MARIA NOEL DAVACA, Perito Corredor Inmobiliario, por la participación

que tengo en autos caratulados “OTAL, ERICA BETINA c/ MUNICIPALIDAD DE VILLA CAÑAS s/
R.C.A”, C.U.I.J. N° 21-24616812-9, a V.E. digo:

I – Objeto de la Presentación:

Que a los efectos de dar cumplimiento a la tarea encomendada a Fs. 392 y

393 vuelta, vengo a presentar el Informe Pericial.-

II – Consideraciones previas:

A los fines de la realización de la presente pericia se analizaron los puntos

vertidos a Fs. 392 y 393 de autos.-

Se realizó el relevamiento ocular del lugar en fecha 24 de octubre de 2023.-

El entorno se caracteriza por ser un barrio de casas bajas. La ciudad se

encuentra atravesada de Este a Oeste por vías de ferrocarril, ubicándose el citado lugar de
pericia (calle 54 entre 49 y 45) al Noreste de la ciudad de Villa Cañas. Desde Calle 54 y 49 se
accede a 450 m. al cruce, por calle 58, que conecta con la avenida 51 que empalma a 1,5 km.
con la ruta provincial 94, al Noreste, que conecta con la Ruta Nacional N°8 a 26 km.-

Desde Rosario se accede por RN 33 hasta la localidad de Venado Tuerto y

desde allí por RN 8 en dirección a Buenos Aires hasta empalmar con la RP 94.-

Es un importante centro económico de la región, tanto por la importancia

de la producción agropecuaria como por el desarrollo industrial.-

Tierra propicia para los cultivos de soja, trigo, maíz y girasol. Por esta razón
y por la rápida comunicación con los puertos de Rosario y Bahía Blanca (a través de la RN 33) ha
sido elegida por numerosas empresas cerealeras para la instalación de sus plantas de acopio.-

En este sentido, su infraestructura se caracteriza por:

 Alumbrado público: toda la planta urbana cuenta con alumbrado a gas de mercurio y
sodio;
 Pavimento: alcanza al 80% de la planta urbana;
 Agua potable: la red cuenta con aproximadamente 58.500 metros de extensión y está
cubierta en un 100 % de la ciudad;
 Cloacas: La ciudad está cubierta en un 95% con el servicio brindado por la Cooperativa
de Agua Potable. Con una red de 79.575 metros;
 Telefonía: DDN y DDI. Central con capacidad para 4.400 líneas, con 1.600 aparatos
habilitados;
 Gas natural;
 Comercios: grandes, medianos y pequeños;
1
  Hotelería: 2 hoteles y un residencial;
 Parque automotor.-

Se verifica la realización de obra de pavimentación.-

Se buscaron inmuebles y terrenos a la venta en la zona a los fines de poder

“estimar” el índice de influencia en los valores, la obra de pavimentación de calles.-

Dicha estimación del valor económico es un pronóstico del precio que se

obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado y momento
determinado. Decimos "estimar" ya que determinamos un precio potencial, probable. Solo hay
precio, en sentido estricto, cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los
cuales uno de ellos es moneda. El concepto "precio potencial" alude a la idea del precio que
tendría el bien en una compraventa libre, si esta se produjere (Artemio Daniel Aguilar).-

La metodología utilizada es la de “comparables”, en función a otros

inmuebles semejantes, de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y
homogeneización para determinar el valor.-

El método de comparación de ventas exige que se reúnan, clasifiquen,

analicen e interpreten los datos del mercado sobre propiedades comparables. La propiedad
comparable debe satisfacer los siguientes requisitos:

 Ser razonablemente similar a la propiedad sujeto;

 La venta u oferta debe ser relativamente reciente;
 En caso de venta, esta tiene que ser el producto de una negociación libre; es decir, una
propiedad que se ofreció en un mercado abierto y competitivo, durante un razonable
tiempo, con conocimiento de causa de las partes y sin ningún tipo de coerción sobre
ellas;
 En caso de oferta (de compra o venta), la misma debe provenir de una fuente
responsable y no encontrarse influenciada por ningún interés de parte;
 Los ajustes a realizar sobre la propiedad comparable deben centrarse, primordialmente,
en los siguientes factores:

1. Fecha de venta u oferta. Se debe realizar un ajuste si las condiciones del mercado
se modificaron entre la fecha de venta u oferta y la fecha del avalúo;
2. Ubicación. Puede requerirse un ajuste para compensar la distinta calidad de
ubicación entre la propiedad comparable y la del sujeto. En un mismo vecindario
existen variaciones significativas en cuanto a ubicación, ya sea por su proximidad
a distintos usos del suelo, restricciones vigentes en el aprovechamiento del
terreno o en la superficie edificable, su orientación y vista, o por un frente a calle
principal;
3. Características físicas. Las características físicas que requieren ajustes incluyen: a)
terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la calidad del suelo; b) edificio: su
calidad constructiva y funcional, la antigüedad, el estado de conservación, la
superficie edificada, la cantidad y tipo de ambientes, las instalaciones accesorias,
las mejoras externas.

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 4. Términos y condiciones de venta. Transacciones realizadas en condiciones de
crédito o financiamiento anormales exigirán el ajuste respectivo. La precisión de
una tasación por este método, depende del uso que el tasador haga de valores
de ajuste confiables. El valor de ajuste de una característica de la propiedad no es
simplemente el costo de construcción o adición de una mejora.

Los bienes inmuebles tomados en la siguiente tasación se encuentran

ofrecidos a la venta en el mismo barrio por lo cual procedemos a homogeneizar los metros
cuadrados.-

La homogeneización se realiza de la siguiente manera: se toma al 20% la

superficie del terreno y al 100% de la superficie cubierta.-

EJEMPLO:
Valor de venta pretendido del inmueble “x”: USD 109000.-

El terreno cuenta con una superficie de 169 m2 (169 m2 x 20% = 33,8 m2).-

Superficie cubierta 132 m2 (132 x 100% = 132 m2).-

TOTAL DE SUPERFICIE HOMOLOGADA = 100% SUP. CUBIERTA + 20% SUP. TERRENO

= 132 m 2 CUBIERTOS + 33,8 m2 DESCUBIERTOS
= 165,8 m2 HOMOLOGADOS.-

Para conocer el valor del m 2 homogeneizado se procede a tomar el valor de

venta pretendido y se divide por la cantidad de m2 homogeneizados, tal que:

VALOR DEL M2 HOMOGENEIZADO = VALOR DE VENTA PRETENDIDO / M2 HOMOGENEIZADOS.

= USD 109000 / 165,8 m2
= USD 657,4.

En el siguiente cuadro se observa el porcentaje de valor asignado a tener en

cuenta a fin de poder homogeneizar el valor de la superficie del m2.-

1 Tipos de Superficies metros 2 % Sup Hom

Valor Solicitado CUBIERTA 100% 0
u$s BALCÓN 50% 0
TERRAZA DESCUBIERTA 20% 0
GALERÍA 20% 0
Valor m2 QUINCHO SIMIL CALIDAD 100% 0
u$s QUINCHO BAJA CALIDAD 70% 0
PORCHE 50% 0
#¡DIV/0! SUPERFICIE SEMICUBIERTA 50% 0
SUPERFICIE DESCUBIERTA 20% 0
0
Superficie Homologada

III – Pericia:
3
 Se transcriben a continuación los puntos solicitados, tal que: Memorial
Parte Actora a fojas 392 y 393 de un Perito Corredor Inmobiliario que deberá ser desinsaculado
de la lista respectiva, a fin de que una vez aceptado el cargo y fijada fecha de realización de la
misma, se constituya en el lugar (Calle 54 entre Avda. 49 y Calle 45 de la localidad de Villa
Cañas), y proceda a responder a los siguientes puntos de pericia:

1. Informe si la Calle 54 entre Avda. 49 y Calle 45 de la localidad de Villa Cañas se encuentra

pavimentada, y en caso afirmativo, proceda a detallar el mismo;
2. Informe si el frente del domicilio de la actora (Calle 47 N° 696 de la localidad de Villa
Cañas), se encuentra sobre calle pavimentada;
3. Informe cantidad de frentistas que se encuentran sobre la totalidad de la calle 54 entre
Avda. 49 y Calle 45 de la localidad de Villa Cañas;
4. Determine influencia en el valor de un inmueble frentista la construcción de una obra de
pavimentación de calle;
5. Determine influencia en el valor de un inmueble lindero a un inmueble frentista la
construcción de una obra de pavimentación de calle;
6. Determine si la influencia de una obra de pavimentación de calle resulta ser en todos los
inmuebles frentistas igualitaria.-

Se responde:

Punto 1 – Presente en el lugar, afirmo que la calle 54 entre 45 y 49 de la Ciudad de Villa

Cañas se encuentra pavimentada, en hormigón, con cordón cuneta, conforme surge de
material fotográfico Anexo I.-

Punto 2 – El frente del domicilio de la actora (Calle 47 N° 696 de la localidad de Villa

Cañas), no se encuentra pavimentado, se observa cordón cuneta, conforme surge de
material fotográfico Anexo I.-

Punto 3 – La cantidad de inmuebles frentistas sobre calle 54 según inspección ocular y

parcelas municipales de urbanismo, que acompaño en Anexo II, ascienden a veintitrés
(23) frentistas sobre calle 54 vereda impar y un (1) frentista con dos (2) lotes en calle 54
vereda par.-

Punto 4 – La influencia de una pavimentación de calles en un inmueble frentista en la

localidad de Villa Cañas es de un 10,2% a un 13%, en el aumento de su valor, siendo su
ponderación de 1.1. a 1.13.-

Influencia de pavimentación = valor m2 pavimentado

valor m2 s/ Pavimentar

El Inmueble “1” se encuentra sobre calle pavimentada, ubicado en calle 44 bis entre 47
y 47 bis de la ciudad de Villa Cañas, en un lote de terreno de 9 x 45 (405 m 2), con una
superficie cubierta de 60 m2. Se encuentra a una (1) cuadra de la Avenida 49, a ocho (8)
cuadras de la plaza principal, con todos los servicios cerca, como supermercados, bares,
colegios, panaderías, plazas, entre otros. Títulos Perfectos. Listo para Escriturar. Cuenta

4
con cocina, comedor, un (1) baño completo con ducha, dos (2) habitaciones. Todos los
servicios.-

El comparable, Inmueble “2” se encuentra sobre calle sin pavimentar, ubicado en calle
43 entre 50 y 52 de Villa Cañas, casa de dos (2) dormitorios de 110 m 2, distribuidos sobre
terreno de 375m2. Dormitorio completo con interiores y placar, amplio living comedor,
cocina semi separada con barra desayunador y alacena, amplio baño completo con
ducha, salida para lavarropa, cochera para un (1) vehículo. Posibilidad de ampliar ya sea
para otro dormitorio o quincho. La propiedad se encuentra a media cuadra de una de las
avenidas principales, a diez cuadras del centro de la ciudad, con todos los servicios cerca,
como supermercados, bares, colegios, panaderías, plazas, entre otros. Títulos Perfectos.
Listo para Escriturar.-

Valor m2 inmueble “1” con pavimentación = USD 226,96 m2.

Valor m2 inmueble “2” sin pavimentación = USD 205,96 m2.

Influencia de pavimentación = 226,96 = 1.1

205,96
Lo que arroja entre el valor de ambos una diferencia de USD 21,56 por m 2, que se
traduce en un 10,2%.-

Se analiza también por el método de comparables el valor del terreno libre de

edificación en la misma zona.-

Influencia de pavimentación = terreno con pavimento

terreno s/pavimentar

Terreno “1”. Ubicado sobre calle 44 bis entre 47 y 49, con un valor de venta pretendido
en USD 28.000. Lote de 14 x 45 (630 m2), sobre calle pavimentada.-

Terreno “2”. Ubicado en calle 41 entre 52 y 52 bis. Valor de venta pretendido USD
10.500 267 m2.-

Valor del terreno “1” sin pavimentar USD 39,32 m2

Valor del terreno “2” con pavimentación USD 44,44 m2.

Influencia de pavimentación = 44,44 = 1.13

39,32

Diferencia de USD 5,12 [incrementa su valor un 13%].-

Podemos estimar que, promediando los porcentajes precedentes, el incremento de valor

de inmuebles sobre calles pavimentadas oscila entre un 10 a 13%.-

Punto 5 - El inmueble lindero tendrá un aumento en su valor -según el criterio del

tasador al momento de realizar la misma-, que podrá ir desde un coeficiente con

5
respecto al inmueble pavimentado de 0.899 a 0.999, esto es entre un 1% y 10%,
dependiendo la cercanía de éste a zonas de acceso a la ciudad.-

Esto es así dado que, el valor del m 2 pavimentado tomado al 100% le corresponde un
coeficiente de 1 al ir multiplicando este valor por “0.xx” este va disminuyendo su valor, a
saber:

Valor s/ pavimentado = Valor c/ pavimento × Coeficiente

En este caso:

 Valor s/pavimentar, es el valor original del inmueble lindero.

 Coeficiente, es el coeficiente proporcionado, que varía entre 0.899 y 0.999.

Entonces, si, por ejemplo, el valor original del inmueble frentista sobre calle
pavimentada es de USD 100.000 y el coeficiente es 0.899, el valor del lindero sería:

Valor del inmueble lindero = Valor del Pavimento x coeficiente

Valor del inmueble lindero = 100.000 x 0.899

Esto representa una disminución del 10% en el valor original debido a la distancia a las
zonas de acceso a la ciudad.-

Si el coeficiente varía entre 0.899 y 0.999, se puede calcular el rango de valores posibles
aplicando la fórmula para los extremos del rango. Por ejemplo:

Para el extremo inferior: 0.899  Valor s/ pavimento = Valor c/ pavimento × 0.899

Para el extremo superior: 0.999  Valor s/ pavimento = Valor c/pavimento × 0.999

Esto un dará un rango de valores posibles que refleja la variabilidad asociada con la
cercanía a zonas de acceso a la ciudad. Como siempre, hay que tener en cuenta que
estos cálculos son una simplificación y factores adicionales pueden influir en el valor de
la propiedad.-

Determinar la influencia en el valor de un inmueble lindero a un inmueble frentista

debido a la construcción de una obra de pavimentación de calle es una tarea subjetiva y
dependiente de diversos factores. Entre los que se encuentran:

I. Accesibilidad Mejorada: La pavimentación de la calle generalmente mejora la

accesibilidad y la comodidad para los residentes.
II. Impacto Visual y Estético: La pavimentación de la calle también puede tener un
impacto estético positivo en la zona. Un área bien mantenida y con calles
pavimentadas podría ser percibida como más atractiva.
III. Ruido y Vibraciones: La pavimentación de la calle podría aumentar el tráfico y,
por ende, el ruido y las vibraciones.
IV. Tendencias del Mercado: Las tendencias generales del mercado inmobiliario en
la zona también son importantes. En algunos casos, la pavimentación de una

6
 calle podría estar asociada con un aumento general en el valor de las
propiedades.-

Punto 6 – La influencia de una obra de pavimentación de calles en todos los inmuebles

frentistas no necesariamente resulta ser igualitaria. La influencia puede variar según varios
factores, y aquí hay algunos puntos a considerar:

1. Ubicación específica: La ubicación específica de cada inmueble en relación con la obra

puede afectar la magnitud de la influencia. Los inmuebles más cercanos o directamente
afectados por la obra pueden experimentar impactos más significativos que aquellos
ubicados más lejos.
2. Tipo de obra: La naturaleza y magnitud de la obra pueden influir en la forma en que
afecta a los inmuebles. Obras más grandes y prolongadas pueden generar más
interrupciones y cambios en el entorno, afectando de manera desigual a los inmuebles.
3. Accesibilidad mejorada: Si la pavimentación mejora significativamente la accesibilidad a
ciertas propiedades, aquellas que se benefician directamente de esta mejora pueden
experimentar un impacto más positivo en comparación con aquellas que ya tenían un
fácil acceso.
4. Medidas de mitigación: Las medidas tomadas para mitigar los inconvenientes de la obra,
como proporcionar rutas alternativas de acceso o minimizar el ruido y el polvo, pueden
influir en la forma en que la obra afecta a los inmuebles frentistas.
5. Valoración del mercado: Las condiciones del mercado inmobiliario local también son un
factor clave. En áreas donde la demanda de propiedades es alta, es posible que los
propietarios vean un aumento en el valor de sus inmuebles después de una mejora en la
infraestructura.

En resumen, la influencia de una obra de pavimentación de calles puede variar entre los
inmuebles frentistas debido a una combinación de factores. Es importante considerar la
ubicación específica, la naturaleza de la obra, las medidas de mitigación y las condiciones del
mercado inmobiliario local para comprender cómo esta influencia puede distribuirse de manera
desigual entre los diferentes inmuebles afectados.-

IV – Petitorio:

Por todo lo expuesto a V.S, se solicita:

1. Téngase por presentado el informe Pericial Inmobiliario, en tiempo y

forma.-
2. Se envía soporte electrónico.-
3. No se archive el expediente sin la regulación del pago de mis honorarios
profesionales por la tarea encomendada.-

Provea V.S de conformidad.-

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