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y i

248 ALEJANDRO GUZMAN BKITO fm :

ir
no tendría esa obligació n. De donde que no pueda aplicarse ese dispositivo por í Sll POR LA REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO i
analogía a la adquisición de las propiedades de la fundación disuelta por efecto | I y|l|f
de la disposición prevista en sus estatutos, porque la voluntad que hace que el 3 v ¡8 ir Bruno Caprile Biermann*
Estado quede obligado cuando adquiera si los estatutos nada dijeron , no puede $¡g» .
valer para la adquisición que opera porque los estatutos la previeron . No hay .) §|
|^ g
8
identidad de razón entre ambos casos, y en la hipótesis del Estado ni siquiera| 8 %

hay razón para obligarlo, sino ú nicamente voluntad de obligarlo, aunque esta l§| | ¡¡
voluntad tenga una remota y poco clara razón de política legislativa.45
b ) Todo lo contrario acaece en la segunda hipótesis, de haberse dispuesto
§: i
un modo en los estatutos, que afecte al pasaje de los bienes de la corporació n
o fundació n en disolución a la persona jurídica sin fin de lucro se ñalada en los| f || ¡¡¡¡
mismos estatutos. En tal caso, los estatutos no crean una obligación de dar pura / i'] |
| El sistema registral chileno, que fuera un referente en la época de su instau
- -
y simple, sino precisamente sujeta a alguna modalidad, y nada impide que ello fcf
ració n, en 1857,1 y que permanece incólume desde entonces, ha quedado obso -
pueda acaecer. Por consiguiente, el acreedor de tal obligació n , vale decir, la personar K
leto y requiere una reforma urgente. Digá moslo con todas sus letras: el sistema
_
| V: registral chileno es anacrónico, lento, caro e inseguro y requiere una verdadera
jur ídica sin fin de lucro señalada en los estatutos, los adquiere bajo la modalidad
prevista y queda sujeto a ella segú n las reglas generales. 46
: SI ^ |
j
ySSras §|revolució n, que acelere los plazos de las inscripciones, otorgue seguridad a los
BHVTITULARES de derechos segú n el registro, facilite las operaciones inmobiliarias y el
|
¡ m
§y í: acceso al crédito y reduzca los costos.
ü
Resulta sorprendente que, siendo tal diagnóstico compartido, la reforma no

ÍS
S;
l : se haya implemcntado a ú n y que, es más, el tema no figure hoy d ía en la agenda
|
§Ri noticiosa, del congreso nacional o del ejecutivo, en circunstancias que se trata de
pi: un tema de Estado más que de gobierno, pieza relevante para su modernización
Tá | l
fe \ y políticamente correcto, al punto que hoy d ía ya nadie está dispuesto a defender !

S|¡i p ú blicamente el sistema actual; de hecho, los mismos registradores7 postulan

m i

m *
Profesor de Derecho Civil, Universidad del Desarrollo y Universidad Católica de la Sant ísima Con-
-
cepción. Magíster (D.E.A.) en Derecho Privado General, Universidad de Par ís II Panteón Assas, Francia.
Las citas de art ículos sin referencia específica se entienden al Código Civil.
i

*
: Las referencias ai “ Reglamento” deben entenderse al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, de 27/06/ 1857.
Las citas de textos en francés son traducciones libres del autor.
- f

^ lÍBS¡§¡
‘.
45 Lo dicho para el modo también vale para los resguardos que pudo haberse adoptado con el objetivo / é
1
® Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Ralees fue dictado el 27 de junio de 1857 y
de velar por el cumplimiento de aquél o para protección de la cosa atribuida con modo, como la cláusula • entró en vigor el 1 de enero de 1859, es decir, tan sólo dos a ñ os despu és que el Código Civil. El reglamento
resolutoria, definida por el articulo 1090 CC como: “la que impone la obligación de restituir la cosa y los t eneel rango normativo de un decreto con fuerza de ley, puesto que fue dictado por expreso mandato del
'
frutos si no se cumple el modo”; o la prohibició n de enajenar impuesta por el que atribuye la cosa bajo modo; '
.
art ículo 695 Código Civil Su autor, don Andrés Bello, se apart ó del Código de Napoleó n de 1804, como
lo cual está permitido por el artículo 1432 N° l CC. Tanto la clá usula como la prohibición se extinguen al de hecho lo hizo en general en la regulació n de los bienes del Libro II del Código Civil chileno , inspirándose
disolverse la fundación o corporación que era propietaria original, debido a que son accesorios del modo, ;fundamentalmente en las leyes prusianas de 1772 y en la legislación espa ñola vigente en la época en nuestro
el cual, como acabamos de ver, se extingue, sin que, en tal caso, puedan subsistir sus accesorios. P* » contenida en la Real Pragmá tica de 31 de enero de 1768.
46 Si se impuso un modo, puede a ñ ad í rsele una cláusula resolutoria (art ículo 1090 CC). La restitución
^
Así, don Edmundo Rojas García, Conservador de Bienes Ra íces de Santiago, implementó ya en
m 2

por cierto, no puede ser a favor de la corporación ó fundación ya disueltas; pero puede señalarse a otra
persona a la que deban pasar las propiedades atribuidas. Lo mismo si se impone una condición resolutoria.
Téngase presente que en ambos casos los bienes recibidos, pero sujetos a resolución, entretanto quedan en
-JJ§jp
fideicomiso (art ículo 733 CC).
jpfcV la década de 1980 un sistema de folio real, que se lleva en formato digital, en forma paralela al de folio
personal , dispuesto por el Reglamento. El mismo Sr. Rojas ha sido especialmente cr í tico del sistema actual
gLv y elaboró una propuesta de modificació n al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces,
ife '

que sugiere incorporar un Título IX "De la inscripción en medio magnético” al Reglamento del Registro
mi
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s. "
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1
BRUNO CAPRILF BIKHMANN M I
JfpR LA REFORMA DEL SISTEMA REOISTRAL CHILENO
251
250
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la necesidad de una reforma, y los matices surgen al momento de decidir qu é tan í ípt! Es cierto que existieron algunos intentos en la década de 1930, de don Ra-
:;
conservadora o progresista esta debiera ser. pV’fael Batallona y de don José Claro Vial.3 Más recientemente, hay que celebrar la
I Bf éliz iniciativa de Fundación Fernando Fueyo que, en el marco de los “ Estudios
Continuación nota 2
M ¡fesóbre reformas al Código Civil y Código de Comercio”, publicó el estudio de
Conservatorio de Bienes Ra íces, que incorporar ía la inscripció n digital y el folio real. ( ROJAS GARCíA,:* Bplfon Domingo Herná ndez Emparanza, trabajo profundo que constituye la base
Edmundo, “ Proposició n para la creació n de un Sistema Registra! Interconectado”, en Revista Fojas de la j
Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registrad www.conservadores.cl).
^ ¡ Bpfegmática necesaria para cualquier iniciativa de reforma En esa misma línea,
.4

Daniel Peñ ailillo Aré valo redact ó un anteproyecto de reforma del Reglamen-
Las cr í ticas que el Sr. Rojas Garc ía ha formulado al sistema actual son: “ 1) Es un archivo ú nico qu é j
impide su consulta simult ánea . 2) Carece legalmenre de respaldo y si se siniestra debe reconstituirse a £
partir de las copias que de los títulos respectivos suministran los interesados. 3) A mayor incremento del|
^ fcj ; to del Registro Conservatorio de Bienes Ra íces, del Código Civil y del Código
P tÜrgánico de Tribunales, trabajo inédito al cual tuvimos acceso por cortesía de su
mercado inmobiliario y consiguientemente de la registraci ó n , aumenta suscanci á lmente
los archivos. 4) Se dificulta su accesamiento desde punto remoto, a menos que a partir de los asientos.
el volumen deT
.

!
:
*
'
^
i§pá utor, destinado fundamentalmente a instaurar el folio real , incorporar elementos
regístrales en papel y mediante el uso de escáneres, con dicha informaci ó n se forme un archivo en medios
-
ft
de nuevas tecnologías (soporte electró nico, respaldo, firma electrónica avanzada,
magn é ticos que sí permita su consulta simult ánea in situ o desde punto remoto, mediante la
implemen
tonsulta en Internet), así como consagrar la obligación del notario de requerir
tación de archivos magn é ticos accesibles por medio del uso del modem o imagen digitalizada seg n se
ú
trate de la consulta de inscripciones o planos. 5) La existencia de un Registro de
Propiedad , de otro de fe electrónicamente al Conservador competente la inscripción de las escrituras p ú-
Hipotecas y Gravámenes y otro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar en que deben practicarse |
! ifblicas otorgadas ante él, cuando proceda.5
las inscripciones respectivas segú n su naturaleza, aun cuando digan relació n con un mismo inmueble ?
, t
dificulta y hace más lento el proceso de inscripción y de accesamiento a la información registra! ya que la; ®
informació n completa requiere la consulta de tres Registros. 6} En cada una de las inscripciones relativas'|
a un mismo inmueble que se practican en los diversos Registros, debe consignarse informaci que .JjSg
,

ón sé
^
%l ll
Continuación nota 2
lllpRjóbligatoria; Uso del documento electró nico y FDA; Protección y resguardo de la información registral
triplica causando as í demora en las registració n y aumento de volumen de los archivos que demandan ;' | fl
¿
. Ipl ior un sistema de publicidad segura (digitalizació n ) ; Empleo de altos est á ndares de seguridad en manejo
mayor espacio para su almacenamiento y m ás tiempo para su consulta 7 ) Por ser el archivo registral un
archivo vivo sujeto a modificaciones más o menos permanentes, hace que la informació n que de ellos
se
¿ H
B|| i|
^
g¡ &de información; Portal electrónico a cargo de operadores del Registro para preservar independencia.
|
reación e Implementaci ón Siri: Sistema de información registral interconectado; Creación: Corpora-
obtiene, puede no ser lo exacta que ser ía deseable en relación a determinado momento; as í un inmueble |
que hoy es enajenable seg ún el respectivo certificado, puede que mañana ya no lo sea por estar
embargado £|
(.Ibid.)
r f

jÍ ^ ^
|pn% £¡ón Chilena de Estudios Regístrales; Administració n y dominio Sociedad de Servicios Regístrales S.A.;
lllJj'Tntegrantcs.- Incorporació n voluntaria de los conservadores de Chile; Proyecto financiado íntegramente
o sujeto a una medida precautoria de prohibició n de celebrar actos y contratos a su respecto ¿M lip&pór. conservadores chilenos”. (MOHOR ALBORNOZ, Elias, “El sistema registral chileno, reformas e impli-
En el mismo sentido, don Elias Mohor Albornoz, Conservador de Bienes Ra íces de Buin y Presidente - canáas doctrinarias” en Revista Fojas, Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, en www. f
de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral , ha criticado la escasa legalidad del sistema| | j g ||
| |^
gp | cqiiservadores.cl; cons ú ltese tambié n MOHOR ALBORNOZ, Elias, “ Bases de la modernizació n del sistema
actual y formuló una propuesta de reforma al art ículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio | p
| ¿ riotar¡al y registral de Chile. Nuestra visión ante reformas. Diagnóstico y propuestas”, en Revista Fojas
sostiene |
de Bienes Ra íces, a fin de suprimir la casuística que contempla la regla, con lo cual el autor ÍS § jp$? la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, en www.conscrvadores.cl) .
que “se soluciona quizá el más grande de los problemas que supone la calificació
n de t ítulos” (MOHOR |
ALVORNOZ, Elias, “ La calificaci ó n registral y casos de praxis registra!. La el regis - |
| BPjsfci Don Nelson Gutiérrez González, Conservador de Bienes Ra íces de Coronel, ha sostenido que “se
calificaci ó n en sistema |2
p itequieren cambios que modernicen las técnicas de registraci ón más que los sistemas. Evidentemente estas i.
tral chileno ”, enROJAS
Americana, 2007, pp. 25-36).
, VIDAL Y MOHOR, Manual de práctica registral chilena, Santiago, Ed . Biblioteca

En otros trabajos, el mismo autor ha insistido, desde una perspectiva más amplia , en describir
sistema actual y proponer ejes de reforma. As í, en uno de aquellos trabajos, destinado al an á
lisis del pro-
el \|
vv
J ^^
j
111^ t écnicas regístrales requieren de una adecuació n a los tiempos modernos y a los requerimientos del nivel
llpd económico actual. Con estas y otras modificaciones que dicen relació n con e! establecimiento del Folio
gg£'2 :Real, del Catastro y de sus Bases Gráficas, de la carrera funcionaria, la capacitació n , mayores facultades
p e calificación , la interconectividad en línea, la microfilmación, etc., el Sistema Registral Chileno podrá
yecto de ley presentado por la Presidenta Bachelet (Bolet í n N ° 5.836 07 y -) bajo el acá pite Propuestas | .| §
^^
Reseguir conservando y liderando un lugar de excelencia en el á mbiro registral latinoamericano” (GUTIéRREZ
de los Conservadores Chilenos”, lo que, unido al cargo que detentaba el autor como Presidente
Corporación de Estudios de Derecho Registral y a su publicación en el portal del gremio sugiere
visión corporativa se , lee: “ Modificaciones Org á nicas y Funcionales : Rcforzamiento
cía, autogestión y financiamiento del oficio; Dependencia funcionaria con características
de la
,
independen
de la
una

similares al
-* ^ g
||g; GONZáLEZ, Nelson, “Sistema regiscral chileno, historia, or ígenes c implanració n”, en Revista Registradores
|
-
Wj&j. ele España, 57, nov. dic., 2010 , p. 34).
Sjpfe 3 El primero fue autor de un proyecto de ley { Boletín de Sesiones Ordinarias del Senado 27.05.1930
-

actual sistema; Organismo no dependiente del poder ejecutivo; Fiscalización a cargo de un organismo -Wm |p. Santiago, Imprenta Nacional, pp. 91 ss., y el segundo de la Memoria de Prueba La posesión inscrita ante
| '

cargo por medio de un | 1 doctrina y la jurisprudencia, (Santiago, Imprenta el Imparcial , 1938). Un resumen de cada propuesta
J |
|
'

técnico autónomo como la dirección general del registro y notariado Acceso al üÉj. .*puede
;
proceso de selecció n acadé mica y t écnica Ex ; á menes de ingreso ; Carrera funcionaria profesionalizada y .

11^ consultarse en HERNáNDEZ EMPARANZA, Domingo, “ Ponencia principal seminario sobre derecho
g registral inmobiliario chileno y comparado”, en Estudios sobre reformas al Código Civil y Código de Comer -
^^fS
re ú nan - 7-
capacitación permanente; Procedimiento de selección publica, objetiva e igualitaria para quienes gj§Év; cio
> 4aparte, Derecho registral inmobiliario , Fundació n Fernando Fueyo I.aneri, Santiago Ed. Jurídica de
de idoneidad ; Colegiatura obligatoria . Implementaciones T écnicas: : | g ,
requisitos , acordes con principios
Adopció n de la técnica del folio real, en reemplazo dei actual sistema del folio persona!; Fortalecimientoy| |.| Í fip -
2003, pp. 270 273.
de la obligatoriedad de la inscripción; Amplitud de la funció n calificadora, actualmente insuficiente |
y el
|:
üfe 4
ibid.
d é bil ; Complementación mediante adecuadas bases gráficas, preservando autonom ía entre el registro Cf. PEñAILILLO ARéVALO, Daniel, Los bienes. La propiedad y otros derechos reales, Santiago, Ed . Jur ídics
catastro; Fortalecimiento de la protecci ó n a los titulares reg í strales ; Destino ú nico de ingresos a la actividad | c||g 5

registral ; Calificación activa y permanente al desempe ño profesional. Modernizació n: Interconectividad |

í¡| ^
-
fir <le Chile, 2006, Ia ed., pp. 291 294.
a te
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fe
252 BRUNO CAPRILE BIERMANN - fek •
JPOR LA REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO 253

’-' 0 t
:

La iniciativa legislativa más completa y reciente fue la presentada en la Cámara
de Diputados el 29 de abril de 2008, por mensaje de la entonces Presidenta de la |
Rep ú blica, Sra. Michelle Bachelet, que pretendía una reforma integral del sistema
registral y notarial chileno ( Bolet n N° 5.836-07 . Lamentablemente el esfuerzo HfS
í ) , |
se limitó a presentar el proyecto y no ha tenido avance alguno en su tramitació n.
De hecho, a la fecha de redacción de estas l íneas, dicho proyecto sigue aú n vigen- |
te, pero la ú ltima gestió n es de enero de 2009, en que se dio cuenta del mensaje
y del retiro de la urgencia. El nuevo gobierno, encabezado por el Presidente, Sr.
Sebastiá n Pi ñera, por intermedio de su entonces Ministro de Justicia, Sr. Felipe 7 jjngk
plg; . Con el cambio de gobierno, el nuevo Ministro de Justicia, Sr. Felipe Bulnes,
| ¡
ftrnan¡festó a la prensa en junio de 2011" que el ministerio a su cargo trabajaba los
últimos detalles del proyecto de ley que se presentaría, que incluiría una reforma
| al sistema de notarios y conservadores. Los sucesos pol íticos posteriores, a saber, el
H conflicto estudiantil, derivaron en que el Sr. Bulnes dejara el Ministerio de Justicia
| ¡¡feel 18 de julio de 2011, para asumir como Ministro de Educación. Ignoramos si
pBjfc'-su sucesor, el Sr. Teodoro Ribera, seguirá adelante con dicho anteproyecto.
Conviene prevenir al lector que, durante el análisis, seguiremos un enfoque más
| vbien propositivo que meramente dogmá tico, tal como corresponde al espíritu de
"

Bulnes, manifestó a la prensa que dicho proyecto sería sustituido por otro m ás |jplfe.las Jornadas de Derecho Civil. En seguida, que nos concentraremos en la reforma
acorde a los lincamientos de la coalición gobernante.6 I ÉfJL del sistema registral y omitiremos, por tanto, el aná lisis de la reforma al sistema
¡
¡
En el mensaje se enuncian los lineamientos de la reforma que se pretend ía, al
consignar que : “desde hace varios decenios se han venidosolicitando
que permitan introducir mayor eficiencia y seguridad reforzando los principios
,
a

i
!
í. ^
notarial, pese a que es deseable que ambas reformas se aborden en su conjunto,
algunos ajustes |Hp como de hecho lo hace el proyecto a que hicié ramos referencia anteriormente,
Ahora bien, dentro del sistema registral, limitaremos nuestro análisis al Registro
originarios de este sistema. En esencia, se ha planteado: (i) La introducción en | | B §;- Conservatorio de Bienes Ra íces, soslayando por ende el del Registro de Comer-
|
Chile de la modalidad de registro por ‘folio real’, esto es, una ordenación de los
títulos segú n el inmueble y no segú n las sucesivas transferencias o transmisiones
|| 11
| ci ó, respecto al cual existen iniciativas paralelas, que desbordan los límites de este
* Bill trabajo.9 Finalmente, nuestro objetivo es abordar los ejes centrales o principales
que sobre él se efectúen (cuestió n que facilitar ía el estudio de los antecedentes de la
propiedad) ; (ii) La posibilidad que registros conservatorios y notariales puedan ser
llevados de forma electró nica (como medida de publicidad y de mayor rapidez en Continuación nota 7
vigor
§
i
ü
, cuestión que dificultar ía su comprensió n y coordinación con las otras materias que se norman en
su otorgamiento); (iii) La creació n, con este objeto, de una plataforma electró nica ¡pfe. el proyecto”.
que permita la administració n y consulta en l ínea por el p ú blico de los registros HP ¡
||pfe En el Libro Tercero se regula la Plataforma Registral y Notarial Electrónica o Portal. Ésta consiste en un
y protocolos; (iv) La elaboración de una estructura más clara de los deberes a los fe soporte electró nico para tales registros y cuya administración será concedida en virtud de un procedimiento
’

fe de licitació n. Este Portal deberá permitir otorgar instrumentos p ú blicos (regulando la utilización de la “firma
que se sujetan las entidades que intervienen en la prestación de estos servicios | ónica”), así como conservar y administrar los registros conservatorios y notariales, mediante el soporte
||j| pF electr
públicos, y de las sanciones a que se exponen por eventuales infracciones; y, (v) 10| IB® electrónico, dando un acceso público a tal informació n. Asimismo, se regulan en el proyecto la organización
La necesidad que las tarifas por todos estos servicios reflejen una retribución justa, :fe del Administrador de Porral, su proced í miento de nombramiento, sus funciones, deberes, responsabilidades y
en ningú n caso excesiva, y de aplicació n igualitaria” ( Boletín N° 5.836-07)
¡
!¡ |
| Sfe causales de cesación. Finalmente, en esta parte, se establecen las obligaciones de los Notarios y Conservadores
fei! ipfe en otorgamiento de instrumentos y en la conservación de registros por intermedio del Portal.
Coherente con esos objetivos, el proyecto se estructuraba en cinco libros y un ;J | | fe¿ En el Libro Cuarto se regulan las rentas de Conservadores y Notarios.
acápite final destinado a las normas transitorias.7 fe- lllírfe ^
En el Libro Quinto se regula la Superintendencia de Quiebras y Registros, servicio pú blico deseen-
fe- flpg/ tralizado cuya función será fiscalizar y supervigilar el cumplimiento de las obligaciones de los síndicos,
-%
lite
Rfe
Notarios, Conservadores y Administrador del Portal, así como dictar las normas necesarias para el debido
funcionamiento de la actividad de sus fiscalizados,
6
Noticias de prensa, El Mercurio, 3 de junio de 2011 .
m Ii: Finalmente, en las disposiciones transitorias del proyecto se introducen reglas tendientes a regular la
puesta en práctica de las reformas propuestas, tanto en sus aspectos orgánicos como funcionales, de manera
7 En el Libro Primero se sistematizan las normas relativas a la estructura
orgá nica de los Conservadores de garantizar una transició n gradual y ordenada hacia el nuevo sistema registral y notarial.
y se regulan los registros a llevar, introduciendo el folio real y consignando que esa regulación constituirá el
“derecho com ú n” al cual se someterán otros registros especiales que deben Uevar esos funcionarios y que no m El Mercurio, 3 de junio de 2011.
8

son alterados por la proposición de ley. En el proyecto ingresado el 30 de noviembre de 2010 por mensaje del Presidente de la Repú blica
9

En el Libro Segundo se ordenan las normas aplicables a los Notarios, tanto la parte orgá nica corno
los documentos en que deben intervenir y los registros que deben llevar (fundamentalmente protocolos),
intentando dar flexibilidad a sus servicios, de tal forma que la modalidad en que se presten pueda responder
al esquema o a la Plataforma Registra!y Notarial Electró nica que se pretende introducir. El mensaje consig-
na expresamente que: “Se ha preferido efectuar tal modernización de una manera sistemá tica , recogiendo
en este proyecto todas las normas pertinentes, y no realizar reformas parciales a las leyes y reglamentos en
al Senado ( Boletín N° 7 328-03) , se propone crear un “ Registro de Empresas y Sociedades”, a cargo del
Rí.'s . Servicio de Impuestos Internos, que funcionaría en forma paralela al actual Registro de Comercio. Tal como
¡|
§ fe. se dirá más adelante, la interrogante es si debe modernizarse el sistema notarial y registral, a fin de agilizar
el proceso de creación de personas jur ídicas y reducir los costos o si, en cambio, vislumbrá ndose tal opción
fe’ í como irrealizable, se prefiere crear registros paralelos, a cargo de instituciones como el Servicio de Impuestos
Internos, en este caso.
 r.
’i
m¡í

#Ji 255
254 BRUNO CAPRILE BIERMANN í POR LA REFORMA DEI. SISTEMA REGISTRA!, CHILENO
¡

lincamientos que debiera contener un proyecto de reforma al sistema registral 5111

iHD
Conservadores, tales como el de Concepción, y en la generalidad de aquellos en
Chileno, para lo cual abordaremos los siguientes temas: La necesidad de sustituir VjgraB que existe se lleva en formato digital. Para comprobar su existencia basta constatar
el sistema de registro personal por uno de folio real (I); La instauración de uiáSIi |;la mención del n ú mero de folio real que aparece impreso en las inscripciones y en
H L
sistema que brinde seguridad acerca de la legalidad de los títulos de quienes figü| i¡¡ |
ran como titulares de derechos segú n el registro (II ) ; la vinculación del registro
con el catastro (III); la incorporación de nuevas tecnologías (IV) ; la reducci ó n |
|
^^
j HÉ|los certificados de gravámenes que emiten muchos registradores.
Bjp7 El sistema de folio real facilitaría vincular el registro con las inmatriculaciones
I ;<ie los inmuebles en las Direcciones de Obras Municipales y en el Servicio de
de los costos (V); los aspectos orgá nicos: ¿ mantener el sistema de oficio o crear : Impuestos Internos. De esa forma, se accedería fácilmente no sólo a la situación
un servicio p ú blico ? ¿ Mantener un registro descentralizado o crear un registro| ; §
- ;;| ¡
lií de los derechos reales que recaen sobre un inmueble, sino también al estado de
nacional? (VI). sus construcciones y de sus cargas fiscales.
i
i;
|y Francia conoció, en un comienzo, un sistema de folio personal, el cual tran-
||
sitó gradualmente a uno de folio real, que hoy coexiste armónicamente con el
I . LA SUSTITUCIóN DEL SISTEMA DE REGISTRO PERSONAL
primero.15
POR UNO DE FOLIO REAL
i
-
El sistema de registro o folio personal, adoptado por el Reglamento de 1857 M spj;
II. LA INSTAURACIóN DE UN SISTEMA QUE BRINDE SEGURIDAD ACERCA DE LA
y organizado cronológicamente en función del nombre del propietario, debe ser % LEGALIDAD DE LOS TÍTULOS DE QUIENES FIGURAN COMO TITULARES
reemplazado por uno de folio real, estructurado en base al inmueble, en que se 7 DE DERECHOS SEG Ú N EL REGISTRO
asigne a cada predio un registro particular y en él se consigne toda la historia| |
!
|§
jur ídica del inmueble.10
s
I
El sistema registral chileno es uno de escasa legalidad, ya que no supone
La necesitad de esta reforma es uná nimemente compartida por los ante- W . un examen acucioso de la validez de los t ítulos que se presentan, ni tampoco
;
proyectos y proyectos de reforma legislativa,11 por la doctrina12 y por los mismos 3 ||
f de la titularidad |
|
efectiva de los derechos de quienes aparecen como tales en los
’

i
registradores13 y, en realidad, es menos revolucionaria de lo que parece, puesto *Jf¡§8 |
que su utilidad y ventajas han terminado por imponerla en la práctica, al punto
f : registros. Digá moslo con todas sus letras, para escá ndalo de los legos y asombro
jS; de los estudiantes de los primeros a ños de derecho: la inscripción de dominio
que se ha creado y existe actualmente un auténtico sistema de folio real, que se
lleva solapadamente, en forma paralela al de folio personal, ú nico admitido por
I
no acredita que su titular sea el dueño del inmueble, no lo deja a cubierto de
II
í

m nulidades del título que le dio origen ni de eventuales acciones reivindicator í as.
el Reglamento. En efecto, el sistema de folio real ya existe, en los hechos, en los
La inscripción de dominio es tan solo requisito, garantía y prueba de la posesión;
Conservador de Bienes Ra íces Chilenos. El Conservador de Bienes Raíces de San- . para la prueba del dominio es necesario recurrir a la prescripci ón adquisitiva
tiago lo implementó a partir de la d écada de 1980 y lo plasm ó en un anteproyecto
de reforma al Reglamento.14 El sistema se ha implementado también en otros
|
I
! ?: extraordinaria, de 10 a ñ os. El “certificado de dominio vigente” no acredita

I5 la propiedad, sino tan solo que la inscripció n está vigente, por no haber sido
cancelada (art. 728).;

W.
«&
10 Cf. HERNá NDEZ, cit. ( n. 3), pp. 40 y 41, 106 y 107, 308 s. : r
11
Cf. supra. ( n. 3) los proyectos de don Rafael Barahona , de don Daniel Pe ñaililio y el proyecto en % Continuación nota 14
trámite en el Congreso, Boletí n N° 3.836-07. Épi alguna” (ROJAS GARCíA, Edmundo, “Firma electrónica y folio real”, en ROJAS, VIDAL y MOHOR, Manual de
Üí? práctica registral chilena, cit. (n. 2), p. 84.
12 Cf las
opiniones de Domingo Hernández E. y Andrés Cú neo M., ambas en Estudios sobre reformas
al Código civil y Código de comercio, cit. (n. 3), pp. 306 s. y 406 s., respectivamente. I 15 SIMLER, Philippe, DELEBECQUE, Philippe, Droit civil Les súretés, la publicité foncihe, París, Dalloz,

13Cf supra ( n. 2). i -

2009, 5a ed., N° 835 841, pp. 725-730, respecto al análisis de la evolución histórica en Francia y N° 903-
14
Cf supra (n. 2). Consú ltese también HERNáNDEZ, cit. ( n. 3), pp. 309-312 que lo describe. Edmundo m
-
915, pp. 781 788, para la estructura del registro; PIEDEUéVRE, Stéphane, Traité de droit civilf La publicité
fincikre, París, L.G.D.J., 2000, Ia ed., pp. 33-44; MAZEAUD, Henri, León y Jean, CUABAS, Fran ois, Le¡< ons
ROJAS GARCíA afirma que: “ bien puede ponerse en práctica dicho sistema de registración en forma paralela al Ti ^
ís, Montchrestien, 7a ed., 1999, pp. 534-540; MALAURIE, Philippe,
de droit civil, Súretés; publicité foncihe, Par
sistema en vigor que puede ser complementado por la incorporación también en forma paralela al sistema de v- '

AYNES, Laurent y CROCQ, Pierre, Les súretés, la publicité fonciére, París, Defrénois, Lextenso éditions, 2009,
folio personal, para lo cual basta tener la voluntad de llevarlo a cabo sin que se requiera modificación legal 4a ed ., N° 637, pp. 288-289.

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y
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256 BRUNO CATRILE BIERMANN ¡PR LA REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO 257

i V
Los artículos 13 y 14 del Reglamento sólo permiten un examen de nulidade| $i w l|
| ormativa que regula los bienes o, si se quiere, de todo el Libro II del Código Civil.
absolutas que aparezcan de manifiesto el título, de tal suerte que el examen susfijjM iflifr prescripción, sin perjuicio de otros aspectos más específicos, como la prueba
efecto habría que articular toda la reglamentación de la posesió n, del dominio
,

tantivo está sumamente restringido.16 g*de la

El tema, si bien beneficia a nuestro gremio de abogados, es una carga enorme’:|l
para el ciudadano común, que se ve expuesto a tener que formar sendas carpetasjJIBj
-
J
|
p
m |a posesión y del dominio, el valor y eficacia de las prohibiciones convencionales
|
enajenar y gravar; la obligatoriedad de inscribir las servidumbres, cualquiera
¡ÍÉKLSU naturaleza, a fin de evitar la existencia de gravámenes ocultos.
de títulos, hasta completar el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria. »

- ^^
con el costo en tiempo y dinero que ello importa. Desde un punto de vista eco - S - '
|
|
||¿.¡Es más, tal reforma debiera conciliar el régimen general con ciertos estatutos
nómico, el costo de las transacciones se dispara, lo que es un absurdo. Lo desea í | sf| | |
|l pec¡ales, que pudieran estar investidos de diversa eficacia o certeza, tales como
|
|
ble sería que, para enajenar un inmueble o gravarlo con hipoteca a favor de unaKMjl |
|
||jpropiedad indígena o los derivados del saneamiento de la pequeña propiedad
institución bancaria, bastara un certificado de dominio vigente y de hipotecas
gravámenes. El sistema se puede complementar con un seguro o fondo de garantía,
Ufe Por lo mismo, creemos que la reforma debe enfocarse, en una primera etapa,
que responda en caso de errores. rajpel Derecho Registral Inmobiliario Formal o Adjetivo, esto es, el que “contem-
Es por eso que, en el derecho comparado, se postula el trá nsito de un sistema- jfjjjljj gllpla.las normas reguladoras del trámite de la inscripción, en19lo que se refiere a su
'

de registro de títulos a uno de registro de derechos. Así, en las actas del XVII 'Mam lllpjialidad , y los principios de organización del Registro”, relegando para una
Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER) que tuvo lugar en -
||
l !j Eipa posterior, que deberá abordarse en el marco de una reforma más amplia del
Lima, en octubre de 2010, se lee: “En las conclusiones, se aprobó que el Registro || | § jppérecho de Bienes, la revisión del Derecho Registral Inmobiliario Sustantivo o
de Derechos es la institución más eficiente para atribuir la propiedad y los demá$; fSH gMaterial, entendido como el que “comprende las normas regístrales que regulan
- fJ^
derechos reales. Pero, ¿qué es un registro de Derechos? El que ampara las adquisi ;|
dones a non domino . Solo si existe esta protecdó n, que impide que el derecho
adquirente decaiga aunque posteriormente a su inscripción se anule o resuelva el
derecho de su transmitente, podemos afirmar que existe un Registro de Derechos
del
| i n
i
¡
S
¡|
|
^¡
P juridicidad
¡Payados
de los derechos inscribibles y sus requisitos, así como los efectos
de su registración”.20
|i Finalmente, y en la misma l ínea, para incrementar la legalidad del registro es
¡j icesario soslayar también los obstáculos económicos, a saber, el establecimiento
porque, sólo también, en este caso, podemos afirmar que el Registro atribuye ígig | lll- ün sistema de (mandamiento que cubra los daños derivados de eventuales
(irreversiblemente) derechos”.17 gp .rtores en la calificación o emisió n de certificados por los Conservadores.
'

Sin embargo, aterrizando a la realidad chilena, si bien es deseable incrementar|

la legalidad del registro, creemos que tal reforma
18 no es realizable en el corto
en el mediano plazo, ni siquiera en el marco de una reforma integral del sistema jWm
ni
:| |S|
a
'
nSé
III. LA VINCULACIóN DEL REGISTRO QUE LLEVAN LOS CONSERVADORES
; DE BIENES RAíCES CON LOS OLES DE AVALúO DEL Sil Y DE LOS ARCHIVOS
:

notarial y registral chileno, pues ello requeriría una reforma integral de toda la DE LAS DIRECCIONES DE OBRAS MUNICIPALES
Si .

Cf. VILLALOBOS NAVARRO, Mario, “Los límites de la jurisdicción del Conservador de Bienes Raíces y el , |
Jf |
jjt&jemEl
sistema registral chileno no sólo se caracteriza por una escasa legalidad, sino
16

Art. 13 del reglamento de 1857”, en ROJAS, VIDAL y MOHOR, Manual de práctica registral chilena, cit. (n. 2)
, |
|
| s por disconformidades frecuentes entre las características materiales del
| á
pp. 97 -
104 ; MOHOR ALBORNOZ , Elias, “ La calificación tegistral y casos de praxis registral . La calificación en el lipédio que consigna la inscripción y la realidad. En concreto, es de suma frecuencia
- .
sistema registral chileno”, en ROJAS, VIDAL y MOHOR, cit. (n. 2), pp. 25 36 Ei último autor citado resume las \| || P
Éfe'las medidas, deslindes y superficie que consigna la inscripció n no coincidan
críticas al sistema de control de legalidad o calificación registral y afirma: “creo que hay suficientes facultades
establecidas en las disposiciones legales de nuestro reglamento conservatorio y la praxis y la jurisprudencia se
ffipi la realidad material del predio objeto de la inscripción.
'

han encargado de ir desarrollá ndola significativamente”. El mismo autor propone modificar el artículo 13 ¡¡¡gi Además, en Chile existen a lo menos tres registros con relevancia en el ámbito
!ó ;
del Reglamento eliminando la casu ística. Manifestamos nuestras reservas en orden a que, con una reforma| |F tfimobiliario, con funciones y a cargo de instituciones también diferentes, a saber:
de alcance tan restringido, se puedan resolver las actuales dificultades que presenta la calificación registral.
Consú ltese también PEñ AILILLO, cit. (n. 5), pp. 267-271.
|
pj $leg¡stio a cargo de los Conservadores de Bienes Raíces; el rol de avalúo, que
17 Revista Registradores de España, 57, nov.-dic. 2010, p. 19 . ü
18 Creemos que es menester afianzar el régimen territorial por la vía directa, aumentando los efectos
“ Ip9. , HERNáNDEZ, cit. (n. 3), p. 20.
de la inscripción, convirtiéndola en presunción de dominio a favor de terceros adquirentes de buena fe y Jl
,
estableciendo su inimpugnabiltdad por causas anteriores a su fecha” (HERN á NDEZ , cit. ( n. 3), p. 273 ). '
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258 BRUNO CAPRILE BIEI fe# A REFORMA DEL
j' SISTEMA REGIS!RAL CHILENO 259
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lleva el Servicio de Impuestos Internos para los efectos del impuesto territorial;.* *
finalmente, las carpetas que llevan las Direcciones de Obras Municipales para lá ¡B
efectos urbanísticos y de construcciones. ¡flf
'
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| ié:se producían antes de su instauraci ó n, en que solo meses o añ os después de
jgpptransferencia se conocía el rol de avalúo de un departamento o lote resultante
BpKuna subdivisión .
[

Ahora bien, cualquiera sea el grado de coordinación que se postule entre

'
No creemos que sea necesario o incluso conveniente unificarlos en uno soíq»
como acontece en Australia, donde los lleva la misma oficina, no sólo por| | ¡
t gg¡I¡g ¡pSatascro y Registro e independientemente de la velocidad que se imprima en
funciones diferentes que corresponde a cada uno de ellos, sino también pu&jfljÉj &Bj pfe#nculación entre ambos, es imperativo que todos, usuarios y Registradores,
procuremos la coincidencia de los datos que arroja el Registro con la realidad. Y
que tal unificación es sin duda, irrealizable en mediano plazo
, el
parece, desde luego, aconsejable avanzar en la coordinación de tales nstrumé aH
tos sin que, por ahora, ello signifique la prevalencia de uno sobre otro, para ló;
21 ,
. Sin
¡
embargó,

^ ^^
22
^ ^
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Hque
ó j ñ
hoy tanto letrados como Registradores suelen focalizar sus esfuerzos en la
cidencia formal de los deslindes y medidas con los que consigna la inscripción
cual ya se han dado algunos pasos. En efecto, constituyen formas de coordinación
entre tales sistemas de información , en primer término, el Formulario 2890'
“ Declaració n Sobre Enajenaci ó n e Inscripción de Bienes Ra íces” , del Servicio dqñ|
Impuestos Internos, que cada notario y conservador deben remitir al Servicio 'lltÉ jaM |
m ^¡
|
|
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gprecedente, en pareciera ser que la realidad a nadie interesara. Estimamos aconse-
lljlj
y
ábfe que cada transferencia inmobiliaria, el adquirente realice una medición
¡ gpd inmueble, de tal suerte que una disconformidad significativa de la cabida y
|
g Kédidas reales con las que consignan los títulos pueda ser salvada en el mismo
Impuestos Internos con los antecedentes básicos de cada mutación del dominio ¿mí
de un inmueble. En seguida, los artículos 11 y 12 de la Ley N° 19.537,
Copropiedad Inmobiliaria, obligan a archivar en el Registro Especial de Copro
sdbfejJlli
fl¡¡¡¡ |¡
^^ instrumento translaticio de dominio, a fin de que, a partir de la subsiguiente ins-
jppljipci ón, se logre la conformidad y, cumplido el plazo de prescripción adquisitiva,
: SC obtenga la coincidencia de posesió n, propiedad c inscripci ó n , aspiración del
'

piedad Inmobiliaria, que debe llevar el Conservador de Bienes Ra íces, el plano de d* lltedactor del Código.
planta y la resolución que acoge el condominio a la Ley de Copropiedad Inmo- ¡
biliaria y a hacer referencia al mismo en los títulos translaticios de dominio de las BB m
unidades del condominio. Finalmente, el denominado “certificado de asignadjóMgB
30 IV. LA INCORPORACIóN DE NUEVAS TECNOLOGíAS

de roles de aval úo en trámite” , creado mediante resolución exenta N° 4.553, Se debe propender a que la forma de transmisión de los datos así como el
30/09/ 1996, del SU , tambié n permite que el n ú mero de rol que figura en ca
transferencia sea el que corresponda a cada inmueble, eliminando los desfases ^^ ^fflfc
|
|[ Porte de los registros se pueda llevar en forma electrónica. Es m ás, se puede
vislumbrar que el otorgamiento de actos, tales como la firma de las partes y del
en una escritura pú blica pueda otorgarse por medios electró nicos.
La Ley N° 19.799, de 12 de abril de 2002, sobre Documentos Electrónicos,
21 HFRNANDF.7. afirma
que una de las bases orgá nicas de la reforma que postula es la “coordinación
í ' yElectr
rma ónica y Servicios de Certificación de dicha Firma, prescribe que: "Los
.
entre Registro y Catastro” (cit. ( n. 3) p. 273) . La expresión “catastro” es la acunada en Espa ñ a y su referenteJi
gactos contratos otorgados o celebrados por personas naturales o jur ídicas, suscritos
chileno es el Rol de Aval úos del SIL El mismo autor analiza el origen y evolución del Rol de Aval ú o que . t
ó por medio de firma electrónica, serán válidos de la misma manera y producirá n los
lleva el Sil (ibidpp. 282-284). gBÉggpjí lismos efectos que los celebrados por escrito y en soporte de papel ” (art. 3o, que
22
HERNá NDEZ propone diversas medidas de coordinación susceptibles de adoptarse: “Obligatoriedad .
establece también limitaciones). Por lo mismo “ No Cabe duda que las Copias de

que constan de los t ítulos los

y que consignan
se en el Catastro, deberla d á rseles preferencia a
en lo que concierne a la existencia, medidas y deslindes del inmueble respectivo” (cit. ( n. 3), p. 286)
|
de acompañar copia del plano catastral o plano vUado por el s.l.l para practicar cualquier inscripción de
transferencia de inmuebles . Mas adelante agrega: En caso deexistir disconformidad entre losdatos materiales
estos ú

En contra, Rojas García afirma: “ Como hemos dicho, si bien es cierto es conveniente que entre los dos \vp ¡
^
ltimos
jas Inscripciones y los certificados de hipotecas y gravámenes ;y de interdicciones yy
“ e enajenar pueden
r
darse °
y Otorgarse mediante documento eleCtfO-
ggg Bp-g-n íco suscrito con firma electrónica avanzada por el Conservador. Lo mismo cabe
sistemas, del Registro Conservatorio y de Impuestos Internos, haya la máxima identidad, porque los dos
-

Jg fcdecir ^
resPect0 el formulario 2890 del Servicio de Impuestos Internos”.23
contemplan los predios del país, como históricamente han cumplido finalidades distintas es difícil su con- staRi...
'
Naturalmente, deberá n tomarse los resguardos que aseguren la fidelidad de
cordancia total y no tiene sentido sobreponer un sistema a otro” (ROJAS GARCíA, Edmundo, “Observaciones ! |
| la informaci ón y la existencia de respaldos. De hecho , a quienes objeten que la
sobre el régimen de inscripciones del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces en relación i .

con el catastro que lleva la Subdirccció n de Avaluaciones de Impuestos Internos”, en Estudios sobre reformas p
H |.- propiedad ra íz chilena pudiera quedar a merced de los hackers puede contestarse
al Código civil y Código de comercio, 4a parte, Derecho registral inmobiliario, cit. (n. 3), p. 376.
Acerca de la disconformidad enrre las medidas, deslindes y cabida que arrojan los títulos y la realidad, |
í> pi

consú ltese: PE ñAILILLO, cit. (n. 5), pp. 276 s. \ mm 23

ROJAS, Firma electrónica y folio real, cit. (n. 14), p. 83.

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260 BRUNO CAPRILE BIERMANN yppV. POR LA REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO 261
::
que, en el sistema actual, no existe respaldo alguno, lo que es aberrante y escapa a j
.
gggj; :
BEile ley elaborado por Peñailillo.
28
Por lo demás, el sistema de transmisión directa
la más mínima previsión que los registros formato papel
; en est á n expuestos los J |
a Í| ¡
|por vía electrónica desde notaría a otrd entidad para requerir el registro de un acto i
incendios de las oficinas de los Conservadores, como ha ocurrido tantas veces, o Bgftó contrato no es nuevo en nuestro derecho, pues ya lo contempla el artículo 24 del
incluso a su destrucción por consecuencia de maremotos, como tuvimos ocasión | | §fí(artículo 14 de la ley N° 20.190, que Regula las Prendas sin Desplazamiento y se
de comprobarlo recientemente. Recuérdese que los archivos del Conservador de lite.propone también en el proyecto de ley que simplifica el régimen de constitución,
Bienes Raíces de Talcahuano se guardaban en un subterrá neo, que fue inundado g

del Conservador en la recuperación de los registros, algunos se perdieron.24 l ,a i

sola existencia de la Ley N° 16.665, de 1967, sobre Reconstitución de Inscrip-
completamente durante el tsunami del 27 de febrero de 2010 y que, pese al celo| gjpnormativa sobre prenda sin desplazamiento antes citada obliga al Notario a requerir
ciones en Registro de Conservadores de Bienes Ra íces, lo demuestra.
En Francia, el registro se lleva desmaterializado desde el a ño 2003, con un ; |
eficiente mecanismo de respaldo.25
Un sistema informático permitiría consultar en Arica un registro de Punta |
Arenas, en formato electrónico y recibir las copias y certificados requeridos por la
misma vía. Los mismos Registradores han intentado instar por implementar un (
sistema que lo permita, sin haber conseguido, hasta ahora, la universalidad de su
aplicación , debido a su carácter voluntario.26
El sistema debiera instar también por la interconexió n de notarías y conservadores,
al punto que sea el mismo notario quien tenga la obligación de requerir la inscripción
conservatoria de los títulos que autorice. As í ocurre en Espa ña y en Francia, en que
es el mismo notario quien recauda los fondos y requiere directamente el registro. Así
lo contemplan también el proyecto de ley Bolet ín N° 5.836-0727 y el anteproyecto
24
D.S. N° 5 i 6, de 14 de junio de 2010, publicado en el Diario Oficial de 8 de julio de 2010 , que
declaró total o parcialmente destruidos los registros que Índica del Conservador de Bienes Ra íces y de Co-
Kéimodificación y disolución de las sociedades comerciales (Boletín N° 7.328-03). I.a
^
al Registro Civil la inscripción de la prenda, dentro del plazo de tres días hábiles
¡ipjcomados desde el otorgamiento del contrato. Se prescribe que: “ Las copias de los
¡Plg;. actos y contratos a que se refieren los incisos anteriores deberá n ser enviadas por
§¡ §,i; medio de soportes magnéticos o a través de comunicaciones por redes electrónicas
1 I;
que aseguren la fidelidad y seguridad de los antecedentes acompa ñ ados”. En caso de
|
| ífe incumplimiento, se establece expresamente que no se afecta la validez del contrato
!
:de prenda, pero compromete la responsabilidad del notario.
Más adelante veremos que, en los aspectos orgá nicos, puede vislumbrarse
mantener el sistema actual de oficios de Conservadores de Bienes Raíces descen-
¡ULtralizados en cada comuna o bien crear un sistema p ú blico nacional. Creemos que
debe mantenerse el sistema de oficios descentralizados; sin embargo, el sistema
Informático de tratamiento, transmisión y respaldo de datos debe ser obliga-
toriamente el mismo a nivel nacional, ú nica forma de asegurar la existencia de
una red nacional y la interconexió n no sólo con los usuarios sino también entre
Conservadores y de éstos con las notarías.
ü tí La obsolescencia del sistema registral chileno y la escasa fe que existe en cuanto
Ü
Hela la voluntad o capacidad para modernizarlo ha generado un proceso perverso, a
¡ •saber, la reducción de la competencia de los Conservadores para entregar funciones
:
lili '

mercio de Talcahuano. msm- .¿ie regiStro a otras entidades cuya funció n propia no es la de Registradores. Así
fe i
fe ocurrió con las prendas especiales ( u gr., la prenda agraria, la prenda industrial,
25 MALAURIK, AYNES y CROCQ, cit. ( .
n 15), N° 637, p. 289.
26 “Si a esto sumamos la aplicación de la Ley N 19.799 , sobre Documento y Firma Electrónica y a esta |
° .>
|
| || |£dtc.), que en su época se inscribían en registros que llevaban los Conservadores
|
iniciativa se agregan un n úmero importante de conservadores que estén dispuestos a integrarse a una red de ,' fk fe || :dc Bienes Raíces. La ley N° 18.112, de 1982, modificó dicho sistema de publi-
'

Oficios Conservatorios en l ínea mediante su conexión a la Internet , contaríamos con un sistema registral
¡nterconectado que complementado con los sistemas de intranet que en cada oficio registral se habilite , dar ía _ : -|
J 9|cidad'¡gjll y lo reemplazó por la publicació n en el Diario Oficial, medida que, con el
a nuestro sistema registral la dinamicidad y eficiencia consiguiente en que se conjugar ían de manera adecuada .;¿4 B| tiempo se reveló ineficaz, pues en los hechos resultaba imposible consultarlos en
la certeza y seguridad jur í dica de nuestro sistema -que es ampliamente reconocido a nivel internacional- con r*é| | l §;fbrma expedita para saber si determinado bien estaba o no afecto a prenda. Con
|
un manejo tecnológico que se echa de menos y que significaría un importante avance para hacer de nuestro
sistema registral un sistema óptimo’* ( ROJAS, Firma electrónica y filio real, cit. (n . 14) , p. 84). fef|
í| fc-~:posterioridad, la ley N° 20.190, de 5 de junio de 2007, estableció la inscripción
27
Cf. los artículos 47, 50, 114 y 205 . El art ículo 113 N° 11 prescribe que entre las funciones del notario lljlSde las prendas sin desplazamiento en el Registro de Prendas sin Desplazamiento
se cuenta: “Solicitar al conservador competente la inscripción delos títulos traslaticios de dominio que consten
por escritura pública ;” y el artículo 114 prescribe que: “Art. 114 [ Inscripción automática ) . la solicitud a | í p I®
que se refiere el numeral 1 Io del art ículo anterior, se realizará por el notario ante quien se hubiere suscrito u ..5j ¡gp:i-
otorgado el instrumento pertinente. Para estos efectos, en un plazo no superior a veinticuatro horas contadas -V
£ I0Í&£; 4 23 “Art. 40: El notario deberá solicitar electrónicamente al Conservador de Bienes Raíces respectivo, la
'

! gg^inscripci
desde el otorgamiento del t ítulo, el notario deberá remirir los documentos pertinentes al conservador que
corresponda, salvo que todas las partes de común acuerdo solicitaren expresamente no efectuar la inscripción.
En este último caso el notario deberá dejar constancia expresa de esta solicitud de la forma que disponga eí
7
^
4;
-Q
||
^
ón de las escrituras p úblicas por él otorgadas, relativas a la constitución o transferencia de derechos
re fes recaídos sobre inmuebles, inmediatamente que hayan sitio suscritas por todas las partes comparecien-
tes. Para dicho efecto enviará directamente, con su firma electrónica avanzada, copia de ellas al respectivo
-

m
•

Reglamento , informando de dicha solicitud al conservador pertinence”. Conservador” (inédito) .

I
III '
3

262 BRUNO CAPRILE BIERMANN
que lleva el Servicio de Registro Civil e Identificació n (art. 28 del art. 14 de l vjg
^ féiiánúscritas o, luego, mecanografiadas, y que las copias debían ser digitadas por
ley N° 20.190). El mismo fenómeno está en ciernes en el proyecto de ley quey | Ejércitos de mecanógrafas ,
simplifica el régimen de constitución , modificación y disolución de las socieda- jj
-
des comerciales ( Boletín N° 7 328-03) que, en grandes líneas, pretende crear un
sistema electró nico de Registro de Empresas y Sociedades, a cargo del Servicio de | .
Impuestos Internos, que funcionaría en forma paralela al Registro de Comercio | ¡
que actualmente llevan los Conservadores de Comercio y tendería, naturalmente,: íj
a sustituirlo. Estimamos que es deseable que los registros se centralicen en una
institución cuya función sea precisamente la de Registrador y que, por lo mismo,|
comprenda y maneje los principios que deben orientar tal funció n . Los llamados
1 |í^
JP
a cumplir esa función son, naturalmente, los Conservadores de Bienes Raíces, en
'
la medida en que el sistema se modernice, sea eficiente y reduzca sus costos. 3 necesarios para registrar la propiedad de un bien que ha adquirido”. Agrega: “En
En esa línea de modernizaci ó n , el proyecto de ley que reforma el sistema |
-
registral y notarial (Boletín N° 5.836 07) establece una "Plataforma registral | y:
,
notarial electró nica o portal” definido como “el sistema inform á tico y accesible
en línea que permitirá administrar y conservar los registros que deben mantener
los conservadores y notarios” (art. 175 inc. Io). La misma disposición agrega:|
“Asimismo, integrarán este Portal los otros registros existentes que la ley o el i
Reglamento determinen. El Portal deberá permitir la suscripción en línea de los g
instrumentos p úblicos que la ley señale, debiendo los notarios y conservadores|
aportar los antecedentes que esta ley y su Reglamento determinen” (art. 175 ines|
2° y 3 ). El portal debe asegurar la disponibilidad y accesibilidad de la informa- S
o
.
¡s
ción y garantizar el resguardo de los derechos de los titulares de datos personales, .
en conformidad a la ley N° 19.628 (art. 176). Se establece que corresponde al >
Estado la propiedad intelectual del Portal así como la de los Registros (art. 177)|
pero su diseño, operación y administración será adjudicado a un “Administrador”,
mediante una licitació n pública (art. 186). Los notarios y Conservadores estarían|
obligados a permanecer ¡nterconectados al Portal y a llevar en él los Registros que *
le encomienda la ley, en la forma que determine el Reglamento (arts. 201 y 208), %
El acceso a los registros de los Conservadores y la consulta en l ínea sería gratuita
(art. 207). El Portal debiera contener la totalidad de los protocolos y Registros,|
t
incluso aquellos que se otorguen en papel (arts. 203 y 213).
V. LA REDUCCIÓN DE COSTOS
Los costos actuales de las inscripciones, copias y actuaciones ante los Conser -
vadores son exorbitantes y provienen de una época en que el volumen de opera- jg
dones era más bien reducido y en que tampoco exist ían los medios tecnológicos|
actuales. Basta considerar que las escrituras p ú blicas e inscripciones debían llevarlas
t -
*y
1
1
; LA REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO 263
mí
puesto que no existía la fotocopiadora.29
¡
fjji, El costo se manifiesta no sólo en el pago que es necesario realizar sino también
Sai la demora en realizar la inscripción, lo que incide en el costo financiero de la
.
pejjberación Lo anterior resulta patente cuando el vendedor no recibe el pago sino
|í( jna vez practicada la inscripción, como es lo habitual en el mercado inmobiliario,
derivado de la práctica forense de dejar el precio en un vale vista con carta de
instrucciones en poder del notario autorizante de la escritura pú blica. Segú n la
| ámara Chilena de la Construcción: “En el índice Doing Busines realizado por
¡
¡¡§1Banco Mundial existe un subíndice llamado Registering Property que, entre :
•
jotras cosas, mide los días que se demora un agente en realizar todos los trámites
Ijlá última versión del Doing Busines Chile registra una demora total de 31 días, lo
pí}ue se compara con el registro de 1 día que anota Portugal, el país que presenta
ga menor demora en registrar la propiedad” y concluye que: “Dado el costo del
ifíéapital propio estimado para las empresas constructoras que se transan en la bolsa,
Cel ahorro de un día menos de trámite fluct úa entre 0,01 a 0,03% de la inversión;
¡ |
| tnientras que en el extremo (30 días menos de trá mites que la actualidad) el ahorro
fluctuaría ente 0,27% a 0,97% de la inversión. En otras palabras, por cada millón
^
Ige dólares de invertido se podrían ahorrar entre US$ 2.700 y US$ 9.700”.30
I® En ese mismo contexto, no hay que perder de vista que un sistema registral
costos reducidos se convierte no sólo en un mecanismo dinamizador de los
|
| ríegocios inmobiliarios y del tráfico jurídico, sino tambié n en un instrumento
lucha contra la pobreza. En efecto, los costos de los trá mites y actuaciones en
general, particularmente en la sucesión por causa de muerte (posesión efectiva,
^
'
- inscripci
^ divorcio ón especial de herencia, partición y adjudicación), generan muchas veces
pin entre el titular segú n el registro y el ocupante material, lo que, en los
| ; hechos, excluye al inmueble del comercio jur ídico e impide el acceso al crédito
| don garantía hipotecaria, obligando luego a recurrir a mecanismos de saneamiento,
jldbmo el del D.L. N° 2.695, de 1980, para regularizarlos.
'
2>
,5? , En contra, don Edmundo Rojas García, Conservador de Bienes Raíces de Santiago, ha afirmado que los
jjg
¡.
5^¿fti ios —
derechos que se pagan por las actuaciones de Notarios y Conservadores 3 ó 5 por mil- tienen una incidencia
ínima en el comercio inmobiliario en general, lo que ilustra con un cuadro en que compara dichos costos
'
del IVA¡ interés, corretaje, impuesto al mutuo (ROJAS GARCíA, Edmundo, “ Derechos Arancelarios del
^ : Conservador de Bienes Raíces y su incidencia en el costo de las operaciones inmobiliarias”, en ROJAS, VIDAL y
.SMOKOR, Manual de práctica registral chilena, cit. (n. 2) p. 23. En todo caso, el cuadro comparativo considera
ólo el costo de la inscripción de dominio, omitiendo el de las inscripciones hipotecarias (que normalmente
plj
fcÜP*1 dos, una específica y otra de garantía general), de prohibiciones, certificaciones, etc.
30
Cámara Chilena de la Construcción, “Ahorro en costos pata las inmobiliarias por aceleración en
¿trámites de Registro de Propiedad”, Minuta N° 03, CEC 2010, de 18 de enero de 2011.
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i «ffi REFORMA DEL SISTEMA REG1STRAL CHILENO
264 BRUNO CAFRILE BIERM w«
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El arancel vigente contiene, además, inequidades, como el hecho que el costo | ’;¡ É ¡ Mfáel -an - 452 del COT) y también por las disposiciones generales de los artículos
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de las inscripciones en Santiago, Valparaíso, Viña del Mar y San Miguel sea del dos ¡ a 497 del mismo Código.
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por mil en tanto que en el resto del país sea del tres por mil. Desde luego, exú teiraSB | | | p¿. No cabe duda que la eficacia del sistema registral depende directamente de
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otras muchas oficinas en el país, tales como las del Concepció n Metropolitanb |
que incluye, entre otras, las comunas de Concepción, Talcahuano, Coronel, Sañ í
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Kcienck del aparato administrativo que se diseñe y de la competencia del
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a cargo.
Pedro de la Paz, Chiguayante, en que el volumen y el monto de las t r a n s a c c i o n e s L a gran interrogante es si la reforma al sistema registral debe mantener el
justifican una reducción de la tasa, homologá ndola con la de la capital y la quinrade oficio actualmente vigente o si debe éste ser sustituido por un servicio
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región. Para corregir esta injusticia bastaría un Decreto Supremo del Presidenté É
de la Repú blica ni siquiera es necesaria la intervención legislativa.
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bUco, sea o no descentralizado. Hernández Emparanza propone derechamente
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Ía institucionalización del registro como servicio público”32 pero “mantener el
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En el mismo sentido, no se comprende la reciente derogación del ardcul

aranceles de notarías y Conservadores para los actos de viviendas económica$.¿|

Una mano negra introdujo esa derogación en la ley N° 20.455, de 31 de julio de I ¿á¡|
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g Sjreemos
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Éiddel0 de registros territorialmente descentralizados33, usado entre nosotros y que
8 letra j) del D.F.L. N° 2, de 1959, que establecía una exención del 50% de W«sBpBHBlí- de com ú n aplicación en el derecho comparado”. En Francia se migra de un
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Sistema de oficios, como el que existe en Chile, a uno de funcionarios públicos.

que si se pretende que la reforma pueda ser calificada como tal y no
34

2010, de Financiamiento de la Reconstrucción, en circunstancias que los fondo¿ | Reconvierta en una cruenta revolución, se debe mantener el sistema de oficio,
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recaudados, no van precisamente a financiar la reconstrucció n sino más bien a;>?| jl| as térritorialmente descentralizado, tal como existe actualmente, pero asegurando,
las arcas de dichos auxiliares de la administración de justicia. Creemos que %'jfíjmM
norma debe ser repuesta, para lo cual, a diferencia del caso anterior, se requieré| ’|i | |j B ||
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¡P%hmo dijimos anteriormente, un sistema informático uniforme a nivel nacional.
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p.ebiera también crearse una entidad, que pudiera llamarse Superintendencia o
esta vez una ley. jS¡|
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jeri Direcció n de Registros Inmobiliarios, que pueda fiscalizar, regular e interpretar
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Otras medidas de fácil aplicación pudieran facilitar la transparencia en los co- Íí| K§ & '
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do lo tocante a la función registral.
bros. Es cierto que el arancel es p úblico y que está afichado en un lugar visible dé? « . La reforma deberá considerar también la especial situació n del Registro Con-
cada oficio Conservatorio. Sin embargo, los legos (y a veces los mismos abogados) \i ͧ servat
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0 ri0 de Bienes Raíces en Santiago, que tiene una competencia territorial
tienen dificultades para aplicarlo correctamente. Bastaría que se generara un sistema ¿ iilpl desmedida 1 '
y en que, a diferencia del resto del país, la división se ha realizado en
en línea para el cálculo de los derechos, en la página web del Ministerio de Justiciá pj&mción de los registros en lugar de las comunas (art. 449 COT).
o de la Asociación de Notarios y Conservadores de Chile, en que ingresando los !§§£. Tanto el proyecto de ley en trámite (Boletín N° 5.836-07) como las noticias de
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datos básicos del tipo de actuació n arrojara el costo de la inscripció n , para qué iÉB Hferensa del otrora Ministro de Justicia, Sr. Felipe Bulnes,35 postulan la licitación de
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luego el usuario pudiera confrontarlo con el que se le cobra. || ¡
|pós carS0S notarios y conservadores, quienes deben efectuar naturalmente una
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P313 as detentar el cargo por un tiempo determinado. No estamos seguros
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1 clue sea mecan smo adecuado. Quien gane la licitación querrá, en seguida,
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VI Los ASPECTOS ORGÁNICOS: ¿MANTENER EL SISTEMA DE OFICIO
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O CREAR UN SERVICIO PÚBLICO? ¿ MANTENER UN REGISTRO DESCENTRALIZADO H|
-ecuPerar k diversión, a través del ejercicio de su actividad monopólica, lo que
O CREAR UN REGISTRO NACIONAL?
I ,
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8 Rí údiera incrementar en lugar de reducir los costos para los usuarios. En seguida,
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Los conservadores son actualmente auxiliares de la administración de justicia, 8 Ü1

definidos por el artículo 446 del Código Orgá nico de Tribuidles, y regidos poE
el pá rrafo 8 del Título XI del mismo Código ( . 446-452) , por las normas de |
o arts
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! ¡¡¡jfcPife Inmobiliarios
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, a cuya cabeza estará un superintendente, por cuyo intermedio se relacionará el Registro con

aplicación ún a notarios y Conservadores ( . 399 a 445, por la remisión 3¡m ¡

com arts .
'* 13 Subsecretaría de Justicia” (HERNáNDEZ, cit. ( n. 3), p 276).
., . Sí lbid p 280.
v 34 “
La supresión próxima del cuerpo de conservadores de hipotecas y su reemplazo por funcionan
remuneración esté fundada sobre la escala de remuneraciones de la función p ública fue anunciada por
31 . .
Air 446 Son conservadores los ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes jnscjo de Ministros el 10.06.2009” (MALAURIE, AYNES y CROCQ, cit. (n. 15), N° 637, p. 289).
raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones decanalistas,
35 Cf.
de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes. Sufra, n. 5.
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BRUNO CAFRILE BIERMANN . íá
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tratándose de personas que administran la fe pública, cualquier sistema debiera LA POSESIóN INSCRITA Y LA PROTECCIóN DEL DOMINIO Y LA POSESIóN
ponderar también la rectitud y antecedentes de los interesados. [Si
Fernando Atria Lemaitre*
La reforma debe efectuarse con los Conservadores, no contra ellos. La modi-
ficación del sistema no trae necesariamente aparejada la sustitución de quien lo
administra. Al inicio de esta ponencia afirmamos que el sistema registral chileno ;
es anacrónico, lento, caro e inseguro; la sustitució n por un veh ículo nuevo, rápido, J
econó mico y seguro no significa necesariamente el reemplazo de quien lo conduce, yíg
en la medida en que este último esté dispuesto a modernizarse para manejarlo en |
los nuevos tiempos.
Formulamos votos por que, m ás pronto que tarde, el Estado chileno pueda
dotarse de un nuevo sistema registral. §§. El régimen de protección del dominio y la posesión, en el Código Civil, está
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g construido sobre la noción de posesión contenida en el artículo 700. De acuer-

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|í . do a éste, el poseedor es quien tiene una determina relación fáctica con la cosa
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| (la tiene como dueño). Sin embargo, la posesión de bienes inmuebles no es un
concepto fáctico, sino normativo (es poseedor el que tiene la cosa inscrita a su
nombre). La consecuencia de un régimen de acciones reales que descansa sobre
% ¿
§ ih concepto láctico de posesió n acoplado a un régimen posesorio (de inmuebles)
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1 jp que niega relevancia jurídica a la posesión como facticidad y la reemplaza por un
m concepto jurídico implica una severa irracionalidad en el primero. Mostrar esta
irracionalidad es el objetivo de este artículo.
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I. ACCIONES REALES Y PERSONALES
¡pv Las acciones reales son las que protegen derechos reales. El sistema de acciones
|r de protecció n del dominio y la posesión es un sistema de acciones reales. Desde
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, hay acciones personales que protegen situaciones que interesan al dueño1,

I H? luego.

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| pero aquí nuestro interés está en las acciones que protegen la especial posición del
.

fe dueño o del poseedor respecto una cosa.

| 7 Estas acciones se caracterizan porque lo que es cuestionado por aquél en
®'- contra de quienes se dirigen es precisamente la posición especial que el dueño
I ,

o poseedor tiene respecto de la cosa. En esta categoría entran acciones como la

!p reivindicatoria (incluida la publiciana, pero excluida la llamada “reivindicatoría
gpf; Profesor de Derecho Civil, Universidad Adolfo Ibáftez.
*

& 1 Así, Pefiailillo induye hasta !a legítima defensa, la protecció n constitucional del derecho de propie-
•

gfe <kd y los llamados delitos contra la propiedad entre los medios legales de protección del dominio. Véase
PENAIULLO ARéVALO, Daniel, Los Bienes, Santiago, Ed. Jurídica de Chile, 2006, p. 511 s. Desde luego, esto
ÉS es correcto y enfatiza el modo en que la protección a determinadas posiciones jurídicas es una cuestión que
Pf atraviesa el sistema jurídico completo, pero no es relevante en el senddo en que es ú til hablar de un "sistema”
W ÍX ée protecdón del dominio y la posesión. Este "sistema” es interesante por las relaciones sistemáticas que
Ígí existen entre sus integrantes.

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