Examen de Grado BIENES 2016

ANEXO 2.
CAPITULO VI

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Advertencias previas. Abreviaturas que serán utilizadas.

C.B.R: Conservador de Bienes Raíces.

Reglamento R.C.B.R: Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Reglamento: Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

1.- CONCEPTO

El profesor Daniel Peñailillo Arévalo nos proporciona un concepto, nos dice que:

El derecho registral inmobiliario es el conjunto de principios y normas que regulan la

organización y funcionamiento del Registro, la determinación de los objetos y actos
inscribibles y la forma y efectos de la inscripción1.

2.- PRINCIPIOS DE TRACTO SUCESIVO, PRIORIDAD, LEGALIDAD Y

OPONIBILIDAD

a.- Principio de Tracto sucesivo.

Consiste en que las inscripciones relativas a los bienes inmuebles, están

relacionadas entre sí, donde cada una de ellas deriva de la anterior, salvo, lógicamente
la primera inscripción del inmueble.

b.- Principio de prioridad.

Consiste en determinar en qué orden se procederá a solucionar en el Conservador

los conflictos que digan relación con la titularidad del inmueble, cuando
fundamentalmente dos o más personas se lo disputan. De ahí que el principio en
comento, venga a solucionarnos este dilema, dando, como su nombre lo indica,
prioridad a aquel que primero concurre ante las dependencias del Conservador a poner
en su conocimiento tal conflicto. En tal sentido, el profesor Peñailillo nos proporciona un
verdadero aforismo registral, “primero en el tiempo, primero en el derecho2”.

c.- Principio de legalidad.

Esto dice relación con las atribuciones que la ley a entregado al Conservador, el que
se concreta a través de sus funcionarios, con el fin de llevar a cabo un análisis
preventivo de los títulos que se van a inscribir, con énfasis en el cumplimiento de los
requisitos de validez que éstos deben reunir, el estado en el que se encuentra el
derecho inscribible, y un estudio comparativo entre la descripción del inmueble que
consta en el título versus el que realmente tienen.

1
PEÑAILILLO, Daniel; Los Bienes, “La propiedad y los otros Derechos Reales” Editorial Jurídica de Chile,
1ra ed. 2007. p. 241.
2
IBÍDEM. P. 247.
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d.- Principio de oponibilidad.

La seguridad jurídica tan ansiada por el ordenamiento jurídico, deposita en el

sistema registral chileno uno de sus principales puentes de expresión, pues, las
inscripciones que se efectúan en el Conservador, buscan que los titulares de las
inscripciones formuladas puedan defender sus derechos contra terceros de manera más
eficiente, oponiéndolos –hacerlo valer- en contra de terceros, por el contrario, la falta de
inscripción acarrea la inoponibilidad a favor de los terceros, todo gracias a la fe pública
registral como expresión de la seguridad jurídica que encierra el sistema registral
chileno.

3.- EL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RAÍCES

3.a.- Generalidades

El Registro del Conservador de Bienes Raíces fue creado por el Código Civil, pero,
su real establecimiento en Chile no fue coincidente con la entrada en vigencia del
Código sino algunos años después. Lo anterior parece lógico si tomamos en cuenta que
el Código Civil comenzó a exigir como requisito indispensable para la tradición de los
bienes inmuebles y algunos derechos reales inmuebles, la inscripción conservatoria del
los títulos –art. 686 del C.C.-.

Por su parte, el art. 695 del Código Civil manda la dictación de un reglamento
especial del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, al disponer; “Un reglamento
especial determinará en lo demás los deberes y funciones del Conservador, y la forma y
solemnidad de las inscripciones”, reglamento que si bien se dictó el 24 de junio de 1857
casi 6 meses después de la entrada en vigencia del Código Civil, no comenzó a regir
inmediatamente, pues, aún no estaban listas las instalaciones donde físicamente iba a
operar el Conservador.

Si desde la entrada en vigencia del Código Civil, éste comenzó a exigir inscripción
del título en el Registro del Conservador para efectos de tradición de los inmuebles, era
necesario contar en términos concretos con un establecimiento real y no sólo de papel,
donde acudir y proceder a practicar las respectivas inscripciones. En efecto, era
necesario utilizar un lugar físico donde ir, habilitar oficinas, contar con el mobiliario
pertinente, designar funcionarios, instruirlos, etc, razón por la cual, según decreto de 28
de agosto de 1858, el Reglamento del Conservador comenzó a regir el 1º de enero de
1859, exactamente 2 años después de la entrada en vigencia del Código Civil Chileno.

Una vez que comenzó a funcionar el Conservador de Bienes Raíces, tanto su

funcionamiento como organización quedó entregado tanto al Reglamento específico
como al C.O.T.

3.b.- Definición legal de Conservador de Bienes Raíces

El art. 446 del C.O.T. nos dice: Son conservadores los ministros de fe encargados
de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas
de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria,
de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes”.
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4.- FUNCIÓN JURÍDICA, ECONÓMICA Y SOCIAL DEL REGISTRO

CONSERVATORIO

a.- Función económica del registro conservatorio: No es extraño que desde tiempos
inmemoriales la tierra ha sido uno de los bienes más preciados por el ser humano,
causas de innumerables conflictos y guerras, reflejo de poder en los hombres, e incluso
llevada al extremo de ser considerada sagrada para los dioses. En nuestro país en
tanto, era absolutamente indispensable contar con una institución que llevara el registro
de la propiedad raíz sobre la base de la publicidad, promoviendo la transparencia y
evitando la clandestinidad y fortaleciendo el régimen hipotecario que permitiera al titular
del inmueble obtener el crédito territorial y así contribuir al progreso económico de los
hombres, y del Estado, lo que vino a fortalecer el principio de la libre circulación de los
bienes, pues la garantía que el sistema registral permite, da confianza y por ende un
punta pie inicial a un desarrollo económico más sustentable en el tiempo, sin perjuicio,
de que era necesario conocer las fortunas territoriales, que de otro modo era difícil de
trasparentar y porque no decirlo, autentificar. El registro da confianza, y ello influye en el
valor de los inmuebles, luego, a contrario sensu, la falta de confianza afecta el valor de
los mismos.

b.- Función social del registro conservatorio: Es propio de las sociedades modernas
alcanzar estándares de orden que permita a sus miembros satisfacer de mejor forma
sus necesidades. En la época en que don Andrés Bello comenzó a pensar en un
Conservador de Bienes Raíces para nuestro país, tuvo que posar su vista en países
más desarrollados que el nuestro y legislaciones más avanzadas, así es como llegó al
Código Prusiano, austriaco y tomó en consideración el Registro de Hipotecas, que
conforme a la legislación española, existía en nuestro país, y extraer de ahí finalmente
las ideas que le permitieran instaurar esta institución en Chile. Una vez instaurada, no
cabe duda, que nuestro país dio un salto importante a una civilización más avanzada,
pues, el orden en los registros de la propiedad, la publicidad que se da a éstas, de modo
que cualquiera pueda tener acceso a ellas, la transparencia que se logra, al punto que,
diversas instituciones cumplen funciones orgánicas que, si bien son independientes,
contribuyen a un fin único, pues, el carácter público y solemne de los instrumentos que
se deben inscribir en el conservador dio sin duda más seguridad, y fortaleció el
desarrollo económico de nuestro país, y también, el incremento de la riqueza individual.
En efecto, gracias a la posibilidad de hipotecar los bienes, se pudo tener acceso a ellos,
permitiendo la proliferación de personas titulares de inmuebles, y una vez adquisitivos,
logra gracias a ellos acceder a otros bienes fundamentalmente de consumo.

c.- Función jurídica del registro conservatorio: Desde el punto de vista jurídico, el registro
conservatorio vino a cumplir:
- La función de que por intermedio de ella se concretaría el sistema dual de
transferencia del dominio, pues, nuestro país, siguió el sistema romano donde se exige
la dualidad “título y modo”. Bueno, el modo, referente a la adquisición de los derechos
reales inmuebles se concreta gracias al sistema registral del conservador de bienes
raíces (perfección mediante inscripción). Pero si bien aquello dice relación con los actos
entre vivos, no nos olvidemos que respecto de la transmisión sucesoral se exigió la
inscripción de los títulos de adquisición por causa de muerte, de las adjudicaciones o
actos legales de partición, así como las sentencias ejecutoriadas. Todo aquello se exigió
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para cumplir con la gran función de dar PUBLICIDAD y TRANSPARENTAR la mutación

que experimenta el dominio de los bienes raíces y conocer su historial en tal sentido.
- Constituye un medio de publicidad de la adquisición, conservación y perdida de los
derechos reales inmuebles.
- Constituye prueba de la posesión.

Como se puede apreciar, las funciones del Registro Conservatorio, son

complementarias, donde una lleva a la otra o se retroalimentan, no siendo excluyentes
entre sí una de la otra.

5.- LIBROS QUE LLEVA EL C.B.R

Conforme al art. 31 del Reglamento del R.C.B.R.-, el Conservador llevará tres libros:
1) Registro de Propiedad; 2) Registro de Hipotecas y Gravámenes y 3) Registro de
Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
Como bien se puede apreciar, a los libros se les llama “Registro”. Ahora bien, se ha
sostenido que los registros si bien constituyen el centro del sistema, existen otros libros
que le sirven de complemento, siendo estos el Repertorio –art. 21 y sgte del Reglamento
del R.C.B.R.- y el Índice General –art. 43 del Reglamento del R.C.B.R.-. Así dicho, el
cuadro sería el siguiente.

Repertorio

- Registro de Propiedad
Libros del C.B.R. Registros - Registro de Hipotecas y Gravámenes
- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar

Índice General

1.- EL Libro de Repertorio:

Conforme al art. 21 del Reglamento, en este libro se anotan los títulos que se le
presenten al Conservador, cualquiera sean estos, y en el orden en el que van llegando.
Cabe señalar que, las resoluciones judiciales también se anotan en el libro.
Ahora bien, como el título normalmente es extenso, lo que se inscribe en el libro es
en realidad un extracto del título, el que se denomina “anotación”. Al respecto el art. 27
del Reglamento dispone “Las anotaciones se harán en este libro bajo una serie general
de números, siguiendo el orden de la presentación de los títulos”.
Durante el transcurso del día, el repertorio debe cerrarse a las 16:00, diariamente, y
donde debe constar, según el art. 28 del Reglamento la suma de anotaciones hechas
durante el día, y que lleva la fecha y firma del Conservador.

Práctica:
Entonces, tu vas con tu título al C.B.R., lo presentas, éste sin examinar, ojo, sin
examinar la legalidad de éste documento procede a anotarlo en el Repertorio, con ello
sólo se obtiene un testimonio de que se entregó el documento y se recepcionó. Una vez
practicada la anotación viene lo que se conoce como “inscripción” en el Registro que
corresponda, para lo cual, el C.B.R. hará un examen de admisibilidad del título. Si existe
alguna causal de inadmisibilidad del título el C.B.R. la rechazará, para lo cual, se deberá
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proceder a subsanarla. Si no es así, la “inscripción” deberá llevarse a cabo sin más

retardo, y como la anotación del repertorio tiene un plazo de vigencia de 60 días, motiva
al C.B.R. a llevar a cabo la inscripción dentro de dicho plazo.
En caso de negativa del funcionario a proceder a la “inscripción” el art. 18 del
Reglamento dispone que la parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá
al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los
motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que
corresponda. Por su parte, se ha estimado, lo que ha sido controversial, que el juez
competente, será el juez de turno a la fecha de la presentación del reclamo.

Anotación
Inscripción del Título Inscripción
en el Repertorio

2.- Registros.

a.- Registro de Propiedad:

Del artículo 32 del Reglamento se desprende la naturaleza de los títulos que deben
ser inscritos en el registro de propiedad, pues sostiene, que “se inscribirán las
traslaciones de dominio”, luego, no nos proporciona un concepto de este registro. Como
se puede apreciar, en este registro se inscriben todos los títulos que digan relación con
las transferencias del dominio (acto entre vivos), transmisión (por causa de muerte), y
adquisición del dominio, por ejemplo, sentencias de prescripción adquisitiva de
inmuebles.
La importancia de este registro, es que la inscripción en él, sirve para efectuar la
tradición del dominio. Como se dice en el foro, la inscripción representa la tradición
simbólica de los derechos reales inmuebles.

b.- Registro de Hipotecas y Gravámenes:

Este libro tiene por objeto llevar un registro de los derechos reales y gravámenes
que afectan a un inmueble y de esa forma, proteger los intereses jurídicos de terceros.
Por su parte, el inc. 2do del art. 32 del Reglamento, nos señala los derechos y
gravámenes que se inscriben en este registro. Así tenemos, las hipotecas, los derechos
de usufructo, uso, habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes
semejantes.

c.- Registro de Interdicción y Prohibición de Enajenar:

Dispone el inc. 3ro del art. 32 del Reglamento que, las interdicciones y prohibiciones
de enajenar e impedimentos relacionados en el artículo 53, número 3º se inscriben en
este registro, es decir, todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea
convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio
del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes,
secuestro, litigio, etc.

3.- Índice General:

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El art. 43 del Reglamento dispone que se llevará también un libro de índice general,
por orden alfabético, el cual se formará a medida que se vayan haciendo las
inscripciones en los tres Registros. En él se abrirán las mismas partidas que en el índice
particular.

_________________
Por su parte, según el art. 44 del Reglamento dispone que, las partidas de ambos índices, además
del nombre de los otorgantes, enunciarán el nombre particular del fundo, la calle en que estuviere situado,
siendo urbano, y si rústico, la subdelegación, la naturaleza del contrato o gravamen, la cita de la foja y
número de la inscripción.
     El índice general citará también el Registro parcial en que se halla la inscripción.

A su vez el art. 45 del Reglamento señala que los índices generales se cerrarán anualmente con un
certificado que pondrá el Conservador al final de cada serie alfabética de partidas; y se continuará el
mismo índice después de los certificados de cada serie, si en el libro hubiere bastante capacidad para
ello.
_________________

Otros registros que lleva el C.B.R.:

El Conservador de Bienes Raíces además de los registros ya estudiados, lleva otros
registros.
 Registro de comercio.
 Registro de aguas.
 Registro de prenda agraria.
 Registro de prenda industrial.
 Etc.

6.- INSCRIPCIONES, SUB-INSCRIPCIONES, CANCELACIONES Y

REINSCRIPCIONES

1).- La Inscripción:

Concepto: Siguiendo al profesor Gonzalo Ruz, se puede señalar que la inscripción

conservatoria es un acto jurídico llevado a cabo por un funcionario público competente
llamado Conservador de Bienes Raíces, por cuya virtud se ingresa en un registro
público, dando fe de ello, los documentos que las partes o el tribunal le soliciten, ya sea
con el objeto de efectuar la tradición del dominio o demás derechos reales constituidos
sobre bienes raíces inscritos, sea para dar publicidad a determinados actos jurídicos,
sea para cumplir con la solemnidad que la ley exige observar para que determinados
actos valgan, en atención a su naturaleza3.

Conservador competente: La regla está consagrada en el art. 54 del Reglamento,

que dispone que la regla en esta materia, es que los títulos se inscriban en el C.B.R.
correspondiente a la comuna –el Reglamento habla de departamento, terminología
antigua-, de donde está situado el inmueble. Ahora bien, si el título dice relación con dos
o más inmuebles, la inscripción debe efectuarse en los registros de de todos los

3
RUZ LÁRTIGA, Gonzalo; “Explicaciones de Derecho Civil”; T. III. 1ra. ed. Editorial Legal Publishing.
2011. Ob. Cit. p. 289.

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departamentos en que por su situación pertenecen los inmuebles.

Roles que cumple la inscripción conservatoria: Este tema lo analizaremos en el

título que sigue, pues tiende a ser pregunta de examen de grado, por lo que ahora se
hará un resumen de lo que se viene por analizar.

1.- Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir el dominio.

2.- Puede operar como formalidad de publicidad.
3.- Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.
4.- Puede operar como requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes
inmuebles (Es discutible).
5.- Cumple con un rol de solemnidad (Es discutible).

Contenido de la inscripción: Debe contener la individualización del título, las partes,

y los datos del inmueble.

2).- Sub-Inscripción:

Al respecto el art. 88 del Reglamento se colige que la rectificación de errores,

omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a
petición de parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una
subinscripción;
El lugar donde debe constar la sub-inscripción es al margen derecho de la
inscripción respectiva, al frente de lo que se modifica.

3).- Cancelaciones:

La cancelación consiste en dejar sin efecto la inscripción conservatoria, la cual

podrá, según el art. 91 del Reglamento, ser parcial, total, de mutuo acuerdo o
decretadas judicialmente.
Ésta, deberá sub-inscribirse y no operará de oficio, no obstante, en las inscripciones
anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las
posteriores que versen sobre el mismo inmueble, según lo dispone el art. 92 del referido
Reglamento.

Causas de Cancelación:
1).- Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción
(tradición); si se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta
ese momento tenía la inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción
primitiva queda cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.

2).- También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al
margen de la inscripción cancelada.

3).- También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe
subinscribirse al margen de la inscripción cancelada.

4).- Reinscripciones:
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El profesor Daniel Peñailillo sostiene que la reinscripción consiste en volver a

inscribir un inmueble ya inscrito en el registro, sin cambiar de titular4.

Hay ciertas situaciones prácticas que motivan a reinscribir un inmueble a nombre de

un titular respecto del cual ya estaba inscrito, como lo sería el caso en el que un
heredero sin haber efectuado alguna de las inscripciones que estudiaremos más
adelante del art. 688 del C.C., por ejemplo, la especial de herencia, procede a enajenar
un inmueble hereditario, inscribiéndose a nombre del nuevo adquirente –supongamos
que algo así sucede-, acto seguido, el heredero lleva a cabo las inscripciones del art.
688 del C.C., o la que faltó por inscribir, lo que motivará al adquirente a tener que
solicitar se reinscriba el inmueble a su nombre.

7.- ROLES QUE CUMPLE LA INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE BIENES

RAÍCES

Hemos dicho que la tradición de los bienes inmuebles (en dominio), como también la
tradición de otros derechos reales que recaen sobre inmuebles exceptuando la
servidumbre, se hace mediante la correspondiente inscripción en el conservador de
bienes raíces. Sin embargo, debemos desde ya dejar en claro que la inscripción del
título no siempre opera como modo de adquirir el dominio u otros derechos reales, sino
que también puede jugar otros roles, de ahí el análisis de este título.

1.- Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir el dominio.

2.- Puede operar como formalidad de publicidad.
3.- Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.
4.- Puede operar como requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes
inmuebles (Es discutible).
5.- Cumple con un rol de solemnidad (Es discutible).

1.- La inscripción como rol de tradición de los inmuebles y derechos reales

constituidos sobre inmuebles: Dispone el art. 686 del C.C. que una vez
reproduciremos, que “se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la
inscripción del título en el Registro del Conservador”. Por su parte el inc. 2do del artículo
citado señala que “De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de
usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de
censo y del derecho de hipoteca”.
Cabe señalar que esta regla procede si el modo de adquirir es la tradición, pues si el
inmueble se adquiere mediante otro modo de adquirir el dominio, y se exige inscripción
conservatoria, aquella inscripción cumplirá un rol distinto del que vemos acá.

¿Se inscribe todo el título?

R.- Si bien lo que se presenta en el Conservador de Bienes Raíces es el título, se
procede a la formación de un extracto, el que será en definitiva lo que se inscribirá.

2.- La inscripción como rol de publicidad: Por muchos este es el rol más importante
de la inscripción conservatoria, y uno de los que don Andrés Bello tuvo para
4
Ob. Cit. PEÑAILILLO, Daniel; Los Bienes, “La propiedad y los otros Derechos Reales” Editorial Jurídica
de Chile, 1ra ed. 2007. p. 283.
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implementar la institución, evitando de esta forma engaños y malas prácticas. Esta es la

razón por la cual los registros del Conservador de Bienes Raíces son públicos, pues
pueden ser consultados y revisados por cualquier persona, de tal modo que cualquiera
pueda interiorizarse de los cambios que haya experimentado el dominio de los bienes
inmuebles o de los gravámenes o limitaciones que afectan la cosa –art. 49 del
Reglamento-.

Veamos algunos casos:

1).- Materia de incapacidad: La inscripción de las resoluciones judiciales que

declaran la interdicción provisoria o definitiva del disipador o el demente, son para
efectos de publicidad.
2)-. Materia de muerte presunta: La inscripción de la resolución judicial que confiere
la posesión definitiva de los bienes del desaparecido.
3).- Materia de prescripción adquisitiva: La inscripción de la sentencia firme y
ejecutoriada que declara la prescripción adquisitiva del derecho real de dominio o de
otro derecho real sobre inmueble.
4).- Gravámenes que recaen sobre inmuebles: La inscripción de todo gravamen que
recaiga sobre inmuebles, por ejemplo, la servidumbre.
5).- La inscripción que debe hacerse de la renuncia de un derecho real sobre
inmuebles.
6).- La inscripción que se haga de toda prohibición, embargo o retención
convencional, legal o judicial, que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho
de enajenar.
7).- Inscripción de la resolución judicial que confiere el beneficio de separación de
bienes.

Sanción frente a la falta de inscripción: R- El acto es válido, pero inoponible a terceros.

¿El rol de publicidad contribuye a la mantención de la historia de la propiedad

raíz, o es un rol diferente?
R.- Al respecto la doctrina está dividida, pues, hay varios autores que le atribuyen el
mérito de mantener la historia de la propiedad raíz al rol de publicidad de la inscripción,
así por ejemplo, los profesores Arturo Alessandri R5, Fernando Rozas6. Otros en cambio,
han analizado el rol de mantener la historia de la propiedad raíz aparte, y no dentro del
rol de publicidad, tal es el caso de los profesores Daniel Peñailillo7, Hernán Troncoso
Larronde8.
Nosotros, por efectos metodológicos lo veremos a continuación y por separado.

3.- La inscripción como rol para mantener la historia de la propiedad raíz: Que
quede claro que habrá profesores que quieren escuchar esta finalidad dentro del rol de
publicidad de la inscripción, pero también habrá aquellos que prefieren y lo entienden,
como un rol diferente.

5
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo; SOMARRIVA, Manuel; VODANOVIC, “Curso de Derecho Civil”. Ed.
Nascimiento, 1957, t II, “De los Bienes”, nº 495. p. 335.
6
ROZAS VIAL, Fernando; “Los Bienes”; 4ta Edi. Legal Publishing. 2007. p. 186.
7
PEÑAILILLO, Daniel; Los Bienes, “La propiedad y los otros Derechos Reales” Editorial Jurídica de Chile,
1ra ed. 2007. p. 240.
8
TRONCOSO LARRONDE, Hernán; “Los Bienes”; Legal Publishing. Chile. 1ra ed. 2013. p. 68.
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Sé que muchos de ustedes habrán escuchado hablar de los “estudios de título” con
el que se procede a la revisión de los títulos de dominio. Todo este conjunto de
escrituras públicas, instrumentos públicos y demás inscripciones que se efectúan en el
Conservador de Bienes Raíces dan testimonio de la historia del dominio de los bienes
inmuebles y demás derechos reales constituidos sobre inmuebles, lo que, si su estudio
comprende un periodo de 10 años hacía atrás contados desde el momento del examen,
se considerará suficiente, pues, es el plazo en el que se tiene certeza de los derechos
gracias a la aplicación de las reglas de la prescripción adquisitiva extraordinaria.

INSCRIPCIONES A QUE DA LUGAR LA SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE: De

las variadas inscripciones que pueden cumplir con esta finalidad, hay una en especial
que merece ser mencionada. Nos referimos a las inscripciones ligadas al campo de la
herencia.
Al respecto el art. 688 del C.C. nos señala que:

Art. 688. En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se

confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no
habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras
no preceda:
1º La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue
la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la
comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el
correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas;
2º Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo
del artículo precedente: en virtud de ellas podrán los herederos disponer de
consuno de los inmuebles hereditarios, y
3º La inscripción prevenida en el inciso tercero: sin ésta no podrá el heredero
disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan
cabido.

Del artículo citado se puede ordenar las ideas ahí consagradas de la siguiente
manera:
1.- Se debe inscribir el decreto judicial que otorgó la posesión efectiva, la que será
justamente judicial en el caso de que la sucesión sea testamentaria, y que se inscribirá
en el Registro de Propiedad del C.B.R correspondiente al tribunal que dictó el decreto.
–Si la sucesión es intestada, la posesión efectiva es otorgada por medio de resolución
administrativa del Registro Civil, y se inscribe en el Registro Nacional de Posesiones
Efectivas-.
2.- Por su parte, el testamento si es que lo hay.
3.- Se procede a la inscripción especial de herencia, a fin de que los herederos
puedan disponer de consuno de los inmuebles hereditarios.
4.- La sentencia de adjudicación.

4.- La inscripción como rol de, requisito, prueba y garantía de la posesión de los
inmuebles: Posición discutida en la doctrina, pues hay quienes postulan que sí lo es, y
otros niegan tal función de la inscripción.

a.- La inscripción es requisito de la posesión de los inmuebles: El tenor del art. 724 del
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C.C. sería claro al respecto. La disposición en comento sostiene “Si la cosa es de

aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador,
nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio”.

b.- La inscripción es prueba de la posesión de los inmuebles: Al respecto, el art. 924 del
C.C. dispone “La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y
mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible
ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.

c.- La inscripción es garantía de la posesión de los inmuebles: Esto es, que la

tranquilidad de tener la posesión de un inmueble la da la inscripción conservatoria, y
mientras ella subsista la posesión no se pierde. Al respecto el inc. 2do del art. 728
dispone que “mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se
refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”.

5.- La inscripción como rol de solemnidad: Hay quienes ven en la inscripción de

ciertos actos, un verdadero rol de publicidad, lo que no es compartido por toda la
doctrina. Aquellos que plantean que sí, proponen como ejemplo las donaciones por acto
entre vivos (art. 1400 del C.C.), Constitución de derechos reales cuando recaen sobre
inmuebles, por ejemplo, usufructo (art. 767 del C.C.), uso (art. 812 del C.C.), entre otros.

8.- TITULOS QUE DEBEN Y PUEDEN INSCRIBIRSE

El título V del Reglamento del R.C.B.R. consagra los títulos que deben inscribirse, y
los títulos que pueden inscribirse. Los primeros consagrados en el art. 52 y los segundos
en el art. 53.

a.- Títulos que deben inscribirse. (Art. 52 del Reglamento).

El art. 52 consagra cuatro numerando, pero nosotros dividiremos esos numerando, a
fin de hacer un listado como el que sigue.

Art. 51 Nº 1.
1).- Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces;
2).- Los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos
en inmuebles.
3).- La sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de
cualquiera de dichos derechos de los casos anteriores.

Art. 51 Nº 2.
4).- La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces;
5).- La constitución del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles
por acto entre vivos;
6).- La constitución, división, reducción y redención del censo;
7).- La constitución de censo vitalicio, y la constitución de la hipoteca.

Art. 51 Nº 3.
8).- La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;

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Art. 51 nº 4.
9).- Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador
y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el
que conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del
Código Civil.

Critica en cuanto al numeral 1 v/s 2 del artículo 51 del Reglamento:

Si se fijan, el número 1º del art. 51 se refiere a los títulos que importan una posterior
traslación del derecho en sí, y señala el derecho de usufructo, uso, habitación, censo e
hipoteca constituidos en inmuebles y el número 2º del art. 51 se refiere a la constitución
del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre
vivos. ¿Cayó en redundancia el Código Civil? R- Se ha postulado que no, pues, en
palabras del profesor Fernando Rozas, los primeros se refieren a la tradición de esos
derechos reales, y los segundos a la constitución de esos derechos reales. Según el
profesor Rozas, los primeros se refieren al caso en que el usufructuario, el censualista o
el acreedor hipotecario transfieren sus respectivos derechos que ya están constituidos.
En los segundos se refiere al caso de que el dueño de la finca la da en usufructo, uso,
habitación, o la grava con hipoteca o censo9. ¿Pero, qué sucede con el derecho real de
uso y habitación que también lo menciona el numeral 1 del art. 51 del Reglamento?
¿Acaso se pueden transferir, y el título en el que conste aquella se debe inscribir? R.- Al
respecto digamos que la doctrina ha señalado que justamente acá, habría una
impropiedad en el lenguaje usado por el Reglamento del R.C.B.R., pues da a entender
en el numeral 1º que los derechos reales de uso y habitación se pueden transferir, lo
que es imposible, toda vez que al tenor del art. 819 del C.C. son derechos
personalísimos, en consecuencia intransferibles, y de efectuarse dicha enajenación
adolecería de objeto ilícito –art. 1464 Nº 2 del C.C.-, y sancionable de nulidad absoluta
–art. 1682 del C.C.

b.- Títulos que pueden inscribirse. (Art. 53 del Reglamento).

El art. 53 del Reglamento, dispone los títulos que son facultativos de inscribir.

1).- Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos.
Al respecto, debemos tener presente el art. 1491 del C.C. del que se desprende
que si un inmueble está sujeto a condición que consta en el título inscrito, la
inscripción de ella, permite resolver la enajenación pues se considera que el
adquirente, o el acreedor hipotecario, o aquel en cuyo favor se gravó el inmueble
con censo o servidumbre, está en conocimiento de la condición que afecta al
inmueble, por lo que puede operar la resolución del derecho del constituyente, pues
se entiende que él se encuentra de mala fe para efectos de la resolución, que para
muchos constituye además una presunción de derecho.
2).- Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1
º y 2º del artículo anterior, como las servidumbres.
3).- El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto
o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;
4).- Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o
9
ROZAS VIAL, Fernando; “Los Bienes”; 4ta Edi. Legal Publishing. 2007. p. 184.

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judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio,
etc.

9.- PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIONES, FORMA Y SOLEMNIDADES

Personas que pueden solicitar la inscripción:

Según lo dispone el art. 60 del Reglamento, los interesados pueden pedir la
inscripción por sí, por medio de personeros o de sus representantes legales.

C.B.R. competente:
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la inscripción, si se trata de los
títulos establecidos en el art. 52 Nº 1 y 2 º del reglamento, debe llevarse a cabo ante el
C.B.R. que corresponda, y éste es aquel que ejerza su competencia en la comuna o
agrupación de comunas donde está ubicado el inmueble, y si se trata de un inmueble
que por el lugar en el que esté situado pertenece a varias comunas de competencia de
distintos C.B.R. se deberá efectuar en cada uno de ellos.
Para proceder a la inscripción se debe concurrir al C.B.R. exhibiendo copia autentica
del título, o del decreto judicial si es el caso. Con la palabra “autentico” se ha discutido,
pues si bien para algunos debe tratarse de instrumentos públicos para otros, debe
tratarse de instrumentos que no sean falsificados. Lo cierto es que el art. 62 del
Reglamento dispone que el Conservador admitirá como auténtica toda copia
autorizada, con las solemnidades legales, por el competente funcionario.

Anotación en el Repertorio:
Una vez que el C.B.R. recibe la copia autentica, dispone el art. 65 del Reglamento,
procede a anotar un extracto de ella en el repertorio, bajo el número que le corresponda
según el orden de su presentación, y con las enunciaciones enumeradas en el art. 24
del Reglamento. En efecto, cada página del Repertorio se dividirá en 5 columnas,
destinadas a recibir las siguientes enunciaciones:
1).- El nombre y apellido de la persona que presenta el título.
2).- La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripción que trata de
hacerse.
3).- 3ª. La clase de inscripción que se pide; por ejemplo, si es de dominio,
hipoteca, etc.
4).- La hora, día y mes de la presentación.
5).- El Registro parcial en que, según el artículo 32, debe hacerse la inscripción, y
el número que en él le corresponde.

A petición del requirente, cuando lo pida, el C.B.R. le podrá dar copa de la anotación
hecha en el repertorio –art. 69 del Reglamento-.

Estudio de admisibilidad:
La regla es que el C.B.R. no puede rehusar ni retardar una inscripción. Pero tal regla
no es absoluta, pues el Conservador puede negarse a la inscripción cuando la
inscripción es legalmente inadmisible, por ejemplo, falta de autenticidad, o el C.B.R. es
incompetente, o no se trata de un bien inmueble, y demás casos contemplados en el art.
13 del Reglamento y 14 del Reglamento.
Si por el contrario todo está en regla se procede a la inscripción.
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Inscripción del título:

Dispone el art. 70 del Reglamento que, una vez admitidos los títulos, el C.B.R. hará
sin retardo la inscripción, la cual se hará en una sola inscripción, cualquiera que sea el
número de los acreedor y deudores, si hay entre aquellos unidad de derechos, o si éstos
son solidarios o indivisible la obligación.
Las inscripciones se escribirán entre dos márgenes, y en tal orden de sucesión que
entre una y otra no quede más de un renglón en blanco –art. 75 del Reglamento-, y
tendrá, cada inscripción al principio, en el margen de la izquierda, una anotación que
exprese la naturaleza del título y el número que le corresponda en el Repertorio –art. 76
del Reglamento- y las sumas se escribirán en guarismos y en letras, y no se usarán
jamás de abreviaturas –art. 77 del Reglamento-.

¿Qué contiene la inscripción?

R.- De partida la inscripción es un extracto o resumen del título de que se trata, el que
deberá contener las siguientes enunciaciones si se trata de títulos de propiedad yd e
derechos reales.
1).- La fecha de la inscripción;
2).- La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original;
3).- Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4).- El nombre y linderos del fundo;
5).- La firma del Conservador.

     Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un inmueble o de

alguno de los derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1º; y en el título
no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el
registro, será necesario además que las partes o sus representantes firmen la
anotación.
     En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que
las partes firmen las anotaciones.

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