Sistema Tributario español

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Capital inmobiliario + imputaciones

Rendimientos de capital inmobiliario

a. Rendimiento íntegro: concepto y caracteres

Según el artículo 22 LIRPF son rendimientos íntegros de capital inmobiliario «todos

los que procedan de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de
derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del
arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o
disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza».

Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos
deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido,
en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y
excluido el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

Es importante tener en cuenta, que los rendimientos derivados del arrendamiento

de inmuebles pueden tener la consideración de rendimientos de actividades
económicas, cuando concurran las siguientes circunstancias:

- Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local

exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.

- Que para la ordenación de la citada actividad, se utilice, al menos, una

persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

b. Retenciones

La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o

subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será
el resultado de aplicar el porcentaje del 19 por 100 sobre todos los conceptos que
satisfaga el arrendador, excluido el IVA. Este porcentaje se dividirá por dos cuando
el inmueble esté situado en Ceuta o Melilla, en los términos previstos en el artículo
68.4 de la Ley del Impuesto (artículos 101.8 LIRPF y 100 RIRPF).

c. Rendimiento neto: gastos deducibles

En materia de gastos deducibles el artículo 23 de la Ley del Impuesto establece

dos bloques:

- Gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que estén

debidamente justificados. El citado artículo 23 en su apartado 1.a) incluye una lista
abierta de los gastos que entiende necesarios para la obtención de los ingresos,
este catálogo, no cerrado, de gastos deducibles viene desarrollado en el artículo
13 del Reglamento del Impuesto. A su vez, y dentro de este primer bloque
debemos diferenciar:

• Gastos necesarios con límite de deducción, entre los que se encuentran: los
intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien,
derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás
gastos de financiación; así como los gastos de reparación y conservación del
inmueble (no resultan deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la
ampliación o mejora de los bienes, que supondrán un aumento en el valor de
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adquisición y su recuperación se efectuará a través de la correspondiente

amortización), en el mismo sentido se manifiestan las SSTSJ de Galicia 28 de
octubre de 2003 y 17 de noviembre de 2003. El importe total a deducir por estos
gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los
rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años
siguientes.

• Gastos necesarios deducibles sin límite de deducción: el resto de gastos,

considerados necesarios, podrán deducirse de los ingresos íntegros sin limitación
alguna, pudiendo determinar un rendimiento neto del capital inmobiliario negativo.

- El importe del deterioro sufrido en los inmuebles por el uso o el transcurso del
tiempo (amortizaciones). El artículo 23.1.b) LIRPF entiende que la amortización
sólo será deducible cuando responda a la depreciación efectiva del inmueble y
demás bienes cedidos con el mismo. Tratándose de bienes inmuebles, se entiende
que la amortización cumple el requisito de la efectividad si no excede del 3 por
100. La base del cálculo sobre la que se aplicará el citado porcentaje será el mayor
de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el
valor del suelo. Si por el contrario, se trata de rendimientos derivados de la
titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será deducible en concepto
de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional
del valor de adquisición. A estos efectos el artículo 14 del RIRPF establece los
supuestos en los que se cumple el requisito de la efectividad.

d. Reducciones del rendimiento neto

– Reducciones de los rendimientos netos procedentes del arrendamiento de

bienes inmuebles destinados a vivienda.

Según el artículo 23.2 de la LIRPF, el rendimiento neto positivo calculado con

arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por 100. Esta
reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el
contribuyente.

– Reducciones por rendimientos netos generados en más de dos años, así como
los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente
irregular en el tiempo: el rendimiento neto se reducirá en un 30 por 100. La Ley
26/2014, de 27 de noviembre, modifica el apartado 3 del artículo 23 de la LIRPF,
minorando el porcentaje de reducción por irregularidad del 40 al 30 por ciento.
Además se establece un nuevo límite de 300.000 euros anuales como la cuantía
del rendimiento neto sobre la que se aplicará la reducción. En ambos casos,
tendrán derecho a la reducción siempre que se imputen a un único período
impositivo.

Según el artículo 15 RIRPF los rendimientos del capital inmobiliario pueden

considerarse como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo,
siempre que se imputen a un mismo período impositivo, exclusivamente en los
siguientes supuestos:

• Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de

locales de negocios.
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• Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por

daños o desperfectos en el inmueble.

• Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de

carácter vitalicio.

e. Arrendamiento en caso de parentesco

El artículo 24 de la Ley del Impuesto introduce una norma especial de valoración

para los supuestos de arrendamiento de inmuebles entre parientes: cuando el
adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del
derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos
los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto
total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las normas del artículo 85 de la
LIRPF.

De acuerdo con el citado precepto, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al
que resulte de aplicar:

 El 2 por 100 del valor catastral que corresponda al inmueble en el

correspondiente período impositivo.

 El 1,1 por 100 en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que

los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados
mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de
conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor a partir del
1 de enero de 1994.

 Cuando a la fecha del devengo del impuesto el inmueble carezca de valor

catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, el rendimiento
neto total mínimo no podrá ser inferior al 1,1 por 100 del 50 por 100 del
valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Es decir, no
podrá ser inferior al mayor de los dos valores siguientes: el valor
comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el valor,
contraprestación o precio de adquisición.

f. Cuantificación

Rendimientos íntegros

(–) Gastos deducibles

= Rendimiento neto

(–) Reducciones:

– arrendamientos destinados a vivienda

– notoriamente irregulares

= Rendimiento neto reducido

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Imputación de rentas inmobiliarias

a. Concepto y caracteres

Tributan los inmuebles urbanos (y las construcciones de los rústicos que no sean
indispensables para la explotación) que: no sean vivienda habitual, no estén
alquiladas (más exactamente, que no generen rendimientos del capital
inmobiliario) y no estén afectas a una actividad económica (artículo 85 LIRPF). Es
lo que comúnmente se conoce como «segunda vivienda»: el apartamento en la
playa, la casa en el pueblo, etc.

Se considera renta imputada el 2% del valor catastral del inmueble o el 1,1%, si

dicho valor catastral estuviera revisado (desde el 1 de enero de 2015, se interpreta
como «revisado» si ha sido objeto de actualización en los diez ejercicios anteriores
al que se está declarando). Si no existiera valor catastral o éste no hubiera sido
notificado, se considera renta el 1,1% de la mitad del mayor de los siguientes
valores: o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el
precio de adquisición).

En el caso de inmuebles en construcción, o no susceptibles de uso por razones

urbanísticas no hay imputación de rentas. Sí la hay, en cambio, en supuestos de
multipropiedad, salvo que el aprovechamiento no exceda de dos semanas al año,
o en casos de derechos reales de disfrute (por ejemplo, usufructo), en los que la
renta computable en el titular del derecho (usufructuario, en nuestro ejemplo) sería
la correspondiente al propietario.

b. Cuantificación

Respecto a este tipo de renta no existen ni gastos deducibles ni reducciones. Se

lleva a la base imponible general estrictamente el producto de aplicar el porcentaje
correspondiente (el 2% o el 1,1%) al valor catastral del inmueble. Tampoco está
sometida a retención alguna.

Es importante tener en cuenta que la renta imputada ha de prorratearse en función

de los días del ejercicio en los que el inmueble cumple las condiciones señaladas,
es decir, de los días del año en que el inmueble ni ha sido vivienda habitual, ni ha
estado alquilado, ni ha estado afecto a ninguna actividad económica.