FORMULAS Y EJEMPLOS EXPLICATIVOS PARA EL CALCULO DE INTERESES

CREDITO HIPOTECARIO

Consideraciones
 Para el financiamiento de compra, construcción o remodelación de vivienda.
 La tasa de interés del ejemplo es referencial y está expresada en términos porcentuales en
base a 360 días y en términos de Tasa Efectiva Anual (TEA).
 Las operaciones de amortización y pago de cuotas están afectas al Impuesto a las
Transacciones Financieras (ITF) con una tasa de 0.005% conforme a la Ley 29667 vigente
desde el 1 de abril de 2011.
 El seguro de desgravamen aplica a créditos mayores o iguales a 1,500 soles.
 El seguro de multiriesgo aplica a créditos mayores o iguales a US$ 20,000 o su equivalente
en soles.
 Los intereses pagados están incluidos en el monto de la cuota final.
 Para consultar las tasas vigentes aplicables a los ejemplos, comisiones o gastos aplicados a
operaciones activas como seguro de desgravamen entre otros, visite nuestra página WEB
htttp://www.cmac-cusco.com.pe/

Fórmulas

1. Conversión de la Tasa Efectiva Anual a la Tasa Efectiva Mensual

TEM = ((1 + TEA)1/12 − 1)

2. Ajustar la TEM a la tasa efectiva diaria “TED”

TED = ((1 + TEM)1/30 − 1)

3. Cálculo del interés del periodo

i = S ∗ [(1 + TED)t − 1]
Donde:
i : Interés del periodo
S : Saldo capital del crédito
TED : Tasa efectiva Diaria
t : Número de días del periodo correspondiente

4. Cálculo de la cuota final

a) Interés Acumulado
Primero se calcula el interés acumulado de cada periodo
1
IA 𝑖 =
(1 + TED)Di

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 1

 Donde:
IA i : Interés Acumulado del periodo
TED : Tasa Efectiva Diaria
D i : Días acumulados correspondiente a cada periodo
(Donde: i= 1, 2,…., n)
Días de cada periodo: d1 , d2 , d3 , … , dn

Periodo Días Días acumulados

1 d1 d1 = D1
2 d2 d1 + d2 = D2
3 d3 d1 + d2 + d3 = D3

⋮ ⋮ ⋮

n dn d1 + d2 + d3 + ⋯ + dn = Dn

Finalmente se calcula el Interés Acumulado Total que es la sumatoria de los intereses

acumulados de cada periodo.
n
IA = ∑ IAi
i=1
Donde:
IA : Interés Acumulado
IA i : Interés Acumulado del periodo

b) Cuota base
Monto 1
Cuota base =
IA

c) Amortización
Amortización = Cuota base − Interes

d) Seguro de Desgravamen 2
S. Desgravamen = TasaDesgr ∗ Monto
ó
S. Desgravamen = TasaDesgr ∗ S

Donde:
S.Desgravamen: Seguro de Desgravamen
TasaDesgr : Prima del Seguro de Desgravamen
S : Saldo capital del crédito

1
Monto del crédito
2
La prima del Seguro de Desgravamen se aplica para créditos mayores o iguales a S/ 1,500
- Si el crédito es menor o igual a S/ 20,000, el Seguro de Desgravamen se calcula respecto al Monto desembolsado
- Si el crédito es mayor a S/ 20,000, el Seguro de Desgravamen se calcula respecto al Saldo capital del crédito

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 2

 e) Seguro de Multiriesgo 3
S. Multiriesgo = TasaMultir ∗ Monto
ó
S. Multiriesgo = TasaMultir ∗ ValorEdif
Donde:
S.Mutiriesgo: Seguro de Desgravamen
TasaMultir : Prima del Seguro de Multiriesgo
ValorEdif : Valor de la edificación

f) Cuota final
Cuota final = Amortización + Interes + S. Desgravamen + S. Multiriesgo + ITF

5. Cálculo de la TCEA 4

De acuerdo a SBS, la tasa de costo efectiva anual se calcula así:

𝑖𝑎 = (1 + 𝑖𝑡 )𝑘 − 1 ………………………….………………. (*)

Donde: 𝑖𝑎 : Tasa del costo efectivo anual (TCEA)

𝑖𝑡 : Tasa Interna de Retorno (TIR)
k : Número de cuotas en un año

a) Tasa Interna de Retorno (mensual)

Corresponde a la tasa de costo efectiva mensual (TCEM). Se considera el monto del
crédito y las cuotas de cada periodo.

Cuota 1 Cuota 2 Cuota n

M= + + ⋯+
(1 + it )1 (1 + it )2 (1 + it )n

Donde:
M : Monto desembolsado
Cuota : Cuota de cada periodo
it : TIR o TCEM
n : Número de cuotas

b) Tasa de Costo Efectivo Anual

Reemplazando en (*):
TCEA = (1 + TIR)12 − 1

6. Cálculo de interés para periodos de gracia

idiferido = M ∗ [(1 + TED)t − 1]

3
La prima del Seguro de Multiriesgo se aplica para créditos mayores o iguales a US$ 20,000 o su equivalente en soles. Se cobra a
elección del cliente respecto al monto desembolsado o respecto al valor de edificación.
4
La Tasa de Costo Efectiva Anual permite igualar el valor actual de todas las cuotas con el monto otorgado en crédito al cliente. Se
considera la Cuota final.

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 3

 Donde:
idiferido : Interés para días de gracia
M : Monto del préstamo
t : Número de días de gracia
TED : Tasa de interés Efectiva Diaria

7. Cálculo de la Mora
Mo = TMD ∗ t ∗ C
Donde:
Mo : Mora
TMD : Tasa de Interés Moratorio Diario
t : Días de atraso
C : Cuota vencida5

APLICACIÓN DE LAS FORMULAS EN CASOS PRACTICOS

Con Fecha Fija

El 13 de mayo se realiza el desembolso de un crédito por un monto de S/ 100,000, a una tasa

efectiva anual (T.E.A.) de 12.95% a un plazo de 60 meses y con fecha de pago fija. Valor de la
edificación: S/ 80,000.
¿Cuál será el interés generado cada mes?

1. Conversión de la TEA a TEM

1⁄
TEM = (1 + TEA) 12 −1
1
TEM = (1 + 13.49%) ⁄12 −1
TEM = 1.02%

2. Ajustar a la tasa diaria

1⁄
TED = (1 + TEM) 30 −1
1
TED = (1 + 1.06%) ⁄30 −1
TED = 0.033832%

3. Cálculo del interés del periodo

i = S ∗ [(1 + TED)t − 1]

Del primer mes: i = 100,000 ∗ [(1 + 0.033832%)31 − 1]

i = S/1,054.14

5
La cuota vencida es igual a la cuota sin gastos

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 4

 Días Efectivos i = S x [(1+TED)]^t - 1]
t1 t2 t2 - t1 S TED i
- 13/05/2016 - 100,000.00 0.033832% 0.00
13/05/2016 13/06/2016 31 98,808.09 0.033832% 1054.14
13/06/2016 13/07/2016 30 97,569.84 0.033832% 1007.80
13/07/2016 13/08/2016 31 96,352.30 0.033832% 1028.52
13/08/2016 13/09/2016 31 95,121.93 0.033832% 1015.68
13/09/2016 13/10/2016 30 93,846.08 0.033832% 970.20

4. Cálculo de la cuota final

a) Interés Acumulado
n
IA = ∑ IAi
i=1

1 1 1
IA = 31
+ 61
+ ⋯+
(1 + 0.00033832) (1 + 0.00033832) (1 + 0.00033832)1826

IA = 44.52

b) Cuota base
Monto
Cuota base =
interes acumulado
100,000
Cuota base =
44.52

Cuota base = S/2,246.05

c) Amortización
Para el primer periodo:
Amortización = Cuota base − interes
Amortización = 2,246.05 − 1,054.14
Amortización = S/1,191.91

d) Seguro de Desgravamen
El monto de desembolso es mayor a S/ 20,000, entonces para el primer periodo:
S. Desgravamen = TasaDesgr ∗ S
S. Desgravamen = 0.055% ∗ 100,000
S. Desgravamen = 55.00

e) Seguro de Multiriesgo
Se calcula respecto al valor de edificación, entonces para el primer periodo:
S. Multiriesgo = TasaMultir ∗ ValorEdif
S. Multiriesgo = 0.035% ∗ 80,000
S. Multiriesgo = 28.00

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 5

 f) Cuota final
Para el primer periodo:
Cuota final = Amortización + Interes + S. Desgravamen + S. Multiriesgo + ITF
Cuota final = 1,191.91 + 1,054.14 + 55.00 + 28.00 + 0.10
Cuota final = S/2,329.15

5. Cálculo de la TCEA
a) Tasa Interna de Retorno (mensual)
2,329.15 2,328.50 2,275.37
100,000 = 1
+ 2
+ ⋯+
(1 + it ) (1 + it ) (1 + it )n
Despejando it:
i𝑡 = TIR = 1.14%

b) Tasa de Costo Efectiva Anual

TCEA = (((1 + TIR)12 ) − 1)
TCEA = (((1 + 0.0114)12 ) − 1) ∗ 100
TCEA = 14.52%

6. Cálculo de interés para periodos de gracia

idiferido = M ∗ [(1 + TED)t − 1]

Si un cliente solicitara un periodo de gracia de 10 días ¿Cuánto seria el monto de interés a

pagar?
idiferido = 100,000 ∗ [(1 + 0.00033832)10 − 1]
idiferido = 100,000 ∗ 0.00338
idiferido = S/338.84

7. Cálculo de la Mora

Mo = TMD ∗ t ∗ C

Fecha de pago Amortización Interés Desgravamen Multiriesgo Saldo Capital Cuota Final Cuota sin gastos
- 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000.00 0.00 -
13/06/2016 1,191.91 1,054.14 55.00 28.00 98,808.09 2,329.15 2,246.15
13/07/2016 1,238.25 1,007.80 54.34 28.00 97,569.84 2,328.50 2,246.15
13/08/2016 1,217.53 1,028.52 53.66 28.00 96,352.30 2,327.82 2,246.15
13/09/2016 1,230.37 1,015.68 52.99 28.00 95,121.93 2,327.15 2,246.15
13/10/2016 1,275.85 970.20 52.32 28.00 93,846.08 2,326.47 2,246.15
13/11/2016 1,256.78 989.27 51.62 28.00 92,589.30 2,325.77 2,246.15
13/12/2016 1,301.68 944.37 50.92 28.00 91,287.62 2,325.08 2,246.15
13/01/2017 1,283.75 962.30 50.21 28.00 90,003.86 2,324.36 2,246.15
13/02/2017 1,297.29 948.76 49.50 28.00 88,706.57 2,323.65 2,246.15
13/03/2017 1,401.88 844.17 48.79 28.00 87,304.69 2,322.94 2,246.15
13/04/2017 1,325.74 920.31 48.02 28.00 85,978.95 2,322.17 2,246.15
13/05/2017 1,369.10 876.95 47.29 28.00 84,609.85 2,321.44 2,246.15

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 6

 En caso un cliente se atrasara 15 días en su quinta cuota, ¿Cuál será la cuota a pagar?

La Tasa de interés moratoria anual es 132%, ajustada a la tasa diaria es:

TMD = (1 + 1.32)1/360 − 1
TMD = 0.234%

Por tanto la mora es:

Mo = 0.00234 ∗ 15 ∗ 2,246.15
Mo = S/78.85

Entonces: Cuota con mora = Cuota final + Mo

Cuota con mora = 2,326.47 + 78.85
Cuota con mora = S/2,405.32

Con interés diferido

Monto 100,000 FKR 0.02237
Plazo 60 TED 0.033832%
TEA 12.95% Desembolso 13/05/2016
Interés
TEM 1.02% 29.92170147
acum.
Cuota base 2236.57
ITF 0.0050%
Días de Interés
DESGRAVAMEN 0.0550% SI 10 SI 338.8368
Gracia diferido
Día
Multiriesgo 0.0350% SI 13/05/2016 Pago parcial 338.84
desembolso
Periodo
TCEA 14.69% 23/05/2016
cero
Valor de
80,000
edificación
Fecha de Interés Cuota Días Interés
Periodo Amortización Interés Desgravamen Multiriesgo ITF Saldo Capital Días
pago diferido Final acumulados acumulado
- 0 - 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000.00 0.00 -
23/06/2016 1 1,191.92 1054.14 338.84 55.00 28.00 0.10 98,808.08 2,667.99 31.00 31.00 0.99
23/07/2016 2 1,238.25 1007.80 54.34 28.00 0.10 97,569.83 2,328.50 30.00 61.00 0.98
23/08/2016 3 1,217.53 1028.52 53.66 28.00 0.10 96,352.30 2,327.82 31.00 92.00 0.97
23/09/2016 4 1,230.37 1015.68 52.99 28.00 0.10 95,121.93 2,327.15 31.00 123.00 0.96
23/10/2016 5 1,275.85 970.20 52.32 28.00 0.10 93,846.08 2,326.47 30.00 153.00 0.95
23/11/2016 6 1,256.79 989.27 51.62 28.00 0.10 92,589.30 2,325.77 31.00 184.00 0.94
23/12/2016 7 1,301.68 944.37 50.92 28.00 0.10 91,287.62 2,325.08 30.00 214.00 0.93
23/01/2017 8 1,283.76 962.30 50.21 28.00 0.10 90,003.86 2,324.36 31.00 245.00 0.92
23/02/2017 9 1,297.29 948.76 49.50 28.00 0.10 88,706.57 2,323.65 31.00 276.00 0.91
23/03/2017 10 1,401.89 844.17 48.79 28.00 0.10 87,304.69 2,322.94 28.00 304.00 0.90
23/04/2017 11 1,325.74 920.31 48.02 28.00 0.10 85,978.95 2,322.17 31.00 335.00 0.89
23/05/2017 12 1,369.10 876.95 47.29 28.00 0.10 84,609.84 2,321.44 30.00 365.00 0.88
23/06/2017 13 1,354.15 891.90 46.54 28.00 0.10 83,255.69 2,320.69 31.00 396.00 0.87
23/07/2017 14 1,396.88 849.17 45.79 28.00 0.10 81,858.82 2,319.94 30.00 426.00 0.87
23/08/2017 15 1,383.15 862.90 45.02 28.00 0.10 80,475.67 2,319.17 31.00 457.00 0.86
23/09/2017 16 1,397.73 848.32 44.26 28.00 0.10 79,077.94 2,318.41 31.00 488.00 0.85
23/10/2017 17 1,439.49 806.56 43.49 28.00 0.10 77,638.45 2,317.64 30.00 518.00 0.84
23/11/2017 18 1,427.64 818.41 42.70 28.00 0.10 76,210.81 2,316.85 31.00 549.00 0.83
23/12/2017 19 1,468.73 777.32 41.92 28.00 0.10 74,742.08 2,316.07 30.00 579.00 0.82
23/01/2018 20 1,458.17 787.88 41.11 28.00 0.10 73,283.91 2,315.26 31.00 610.00 0.81
23/02/2018 21 1,473.54 772.51 40.31 28.00 0.10 71,810.37 2,314.46 31.00 641.00 0.81
23/03/2018 22 1,562.68 683.38 39.50 28.00 0.10 70,247.69 2,313.65 28.00 669.00 0.80
23/04/2018 23 1,505.55 740.51 38.64 28.00 0.10 68,742.15 2,312.79 31.00 700.00 0.79
23/05/2018 24 1,544.91 701.14 37.81 28.00 0.10 67,197.24 2,311.96 30.00 730.00 0.78
23/06/2018 25 1,537.70 708.35 36.96 28.00 0.10 65,659.53 2,311.11 31.00 761.00 0.77
23/07/2018 26 1,576.35 669.70 36.11 28.00 0.10 64,083.18 2,310.26 30.00 791.00 0.77
23/08/2018 27 1,570.53 675.52 35.25 28.00 0.10 62,512.65 2,309.40 31.00 822.00 0.76
23/09/2018 28 1,587.08 658.97 34.38 28.00 0.10 60,925.57 2,308.53 31.00 853.00 0.75

Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 7

23/10/2018 29 1,624.64 621.42 33.51 28.00 0.10 59,300.93 2,307.66 30.00 883.00 0.74
23/11/2018 30 1,620.94 625.11 32.62 28.00 0.10 57,679.99 2,306.77 31.00 914.00 0.73
23/12/2018 31 1,657.74 588.31 31.72 28.00 0.10 56,022.25 2,305.88 30.00 944.00 0.73
23/01/2019 32 1,655.50 590.55 30.81 28.00 0.10 54,366.75 2,304.96 31.00 975.00 0.72
23/02/2019 33 1,672.95 573.10 29.90 28.00 0.10 52,693.80 2,304.05 31.00 1006.00 0.71
23/03/2019 34 1,744.60 501.45 28.98 28.00 0.10 50,949.20 2,303.13 28.00 1034.00 0.70
23/04/2019 35 1,708.98 537.07 28.02 28.00 0.10 49,240.22 2,302.17 31.00 1065.00 0.70
23/05/2019 36 1,743.82 502.23 27.08 28.00 0.10 47,496.40 2,301.23 30.00 1095.00 0.69
23/06/2019 37 1,745.38 500.68 26.12 28.00 0.10 45,751.03 2,300.27 31.00 1126.00 0.68
23/07/2019 38 1,779.41 466.64 25.16 28.00 0.10 43,971.62 2,299.32 30.00 1156.00 0.68
23/08/2019 39 1,782.53 463.52 24.18 28.00 0.10 42,189.08 2,298.34 31.00 1187.00 0.67
23/09/2019 40 1,801.32 444.73 23.20 28.00 0.10 40,387.76 2,297.36 31.00 1218.00 0.66
23/10/2019 41 1,834.11 411.94 22.21 28.00 0.10 38,553.65 2,296.37 30.00 1248.00 0.66
23/11/2019 42 1,839.64 406.41 21.20 28.00 0.10 36,714.01 2,295.36 31.00 1279.00 0.65
23/12/2019 43 1,871.58 374.47 20.19 28.00 0.10 34,842.42 2,294.34 30.00 1309.00 0.64
23/01/2020 44 1,878.77 367.29 19.16 28.00 0.10 32,963.66 2,293.32 31.00 1340.00 0.64
23/02/2020 45 1,898.57 347.48 18.13 28.00 0.10 31,065.09 2,292.28 31.00 1371.00 0.63
23/03/2020 46 1,939.81 306.24 17.09 28.00 0.10 29,125.27 2,291.24 29.00 1400.00 0.62
23/04/2020 47 1,939.03 307.02 16.02 28.00 0.10 27,186.24 2,290.17 31.00 1431.00 0.62
23/05/2020 48 1,968.76 277.29 14.95 28.00 0.10 25,217.48 2,289.10 30.00 1461.00 0.61
23/06/2020 49 1,980.23 265.83 13.87 28.00 0.10 23,237.25 2,288.02 31.00 1492.00 0.60
23/07/2020 50 2,009.04 237.01 12.78 28.00 0.10 21,228.21 2,286.93 30.00 1522.00 0.60
23/08/2020 51 2,022.28 223.77 11.68 28.00 0.10 19,205.93 2,285.83 31.00 1553.00 0.59
23/09/2020 52 2,043.60 202.46 10.56 28.00 0.10 17,162.34 2,284.72 31.00 1584.00 0.59
23/10/2020 53 2,071.00 175.05 9.44 28.00 0.10 15,091.33 2,283.59 30.00 1614.00 0.58
23/11/2020 54 2,086.97 159.08 8.30 28.00 0.10 13,004.36 2,282.45 31.00 1645.00 0.57
23/12/2020 55 2,113.41 132.64 7.15 28.00 0.10 10,890.95 2,281.30 30.00 1675.00 0.57
23/01/2021 56 2,131.25 114.81 5.99 28.00 0.10 8,759.70 2,280.14 31.00 1706.00 0.56
23/02/2021 57 2,153.71 92.34 4.82 28.00 0.10 6,605.99 2,278.97 31.00 1737.00 0.56
23/03/2021 58 2,183.19 62.87 3.63 28.00 0.10 4,422.80 2,277.79 28.00 1765.00 0.55
23/04/2021 59 2,199.43 46.62 2.43 28.00 0.10 2,223.37 2,276.58 31.00 1796.00 0.54
23/05/2021 60 2,223.37 22.68 1.22 28.00 0.10 0.00 2,275.37 30.00 1826.00 0.54

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Fecha de actualización: Febrero 2018 Página 8