Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental

Gerencia de Proyectos de Construcción – ICYA3203

Profesor: José Alberto Guevara Maldonado
ja.guevara915@uniandes.edu.co ; Oficina: ML-218

PREFACTIBILIDAD

Suponga que usted necesita urbanizar un lote, que se encuentra a la venta por $3,500,000,000
(tres mil quinientos millones de pesos), con las siguientes características:

• El área bruta del lote es de 4.5 hectáreas con norma urbana.

• Un río bordea el lote a lo largo de 250 metros y por norma se debe respetar un retiro
(ronda hídrica) de 20 m. Asimismo, hay una reserva vial que impacta el lote y le
hace perder 1 hectárea.
• Correspondiente al proyecto, se diseñaron 1500 m de vías locales con un ancho
promedio de 8 m y se deben dejar; las cesiones respectivas para parques (20% de
Área Neta Urbanizable) y el equipamiento comunal (20% de Área Neta
Urbanizable).
• La norma permite un índice de construcción de 2,5 veces el Área Neta Urbanizable.
El área construida es aproximadamente 20% mayor al área vendible. El índice de
ocupación es de 0,3 sobre el área útil. Se planea construir un edificio para el cual la
altura máxima permitida es de 8 pisos.
• El área que puedo comercializar (vender) la puedo vender a $5,000,000 el mt2.
• El costo de construcción (directos) es $2,700,000 el mt2.
• Los costos indirectos se dividen en dos: Gastos de Urbanismo y otros costos
indirectos. Los otros costos indirectos corresponden a un 7,5% del valor de las
ventas. Los gastos de urbanismo se obtienen con la información presentada a
continuación: La construcción del parque le costaría $420 mil por m2, el
equipamiento tendría un costo de $200 mil por m2 y cada metro lineal de vía se
estima en un valor $1,700,000 millones, según el reporte entregado por el área de
presupuestos.

PREGUNTAS

1. A partir del área vendible obtenida, ¿cuántos apartamentos podría construir

de 90mt2?
2. ¿Cuánto es lo máximo que podría ofrecer por el lote si espera una utilidad del
13% sobre las ventas?
3. ¿Partiendo de este valor, puede usted pagar el monto por el cual venden el lote
actualmente? Explique brevemente su respuesta
4. ¿Cuál es el nuevo porcentaje de utilidad que recibiría pagando el valor de
venta del lote de $3,500,000,000?