INSTRUMENTOS FINANCIEROS

INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN DEL DESARROLLO URBANO

El ordenamiento urbano requiere altas inversiones públicas y privadas, para ello, la ley 388/97
y los POT disponen de instrumentos que sirven para costear los proyectos y las obras de
urbanismo necesarias para cumplir con los objetivos del POT. Los principales Las rentas endógenas y exógenas conforman los:
instrumentos de financiación son: los tributos, las plusvalías, los fondos compensatorios,
los derechos de construcción y desarrollo y los pagarés y bonos de reforma urbana, entre ingresos corrientes (recursos que recibe el Estado de forma
otros. permanente):

Los municipios reciben ingresos de dos maneras:
1. RENTAS ENDÓGENAS (rentas internas): recursos provenientes de los tributos aprobados
por la Ley a los cuales el Gobierno Nacional no le asigna todos los tributos.
2. RENTAS EXÓGENAS (rentas externas): recurso provenientes de los impuestos de la Nación
que le son cedidos a los municipios.
1. TRIBUTARIOS: Son los exigidos por el estado de manera
unilateral (impuestos).
2. NO TRIBUTARIOS: Propios de su actividad financiera como
venta de bienes y servicios, aportes de otras entidades y
Operaciones comerciales (tasas y contribuciones).
 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN DEL DESARROLLO URBANO

TRIBUTO
TASAS
"Es la prestación en dinero o en especie que establece el Estado conforme a la ley,
con carácter obligatorio, para cubrir el gasto público y sin que exista para el
"tributo cuya obligación tiene como hecho generador, la prestación efectiva o
obligado contraprestación o beneficio especial, directo o inmediato".
potencial de un servicio público individualizado en el contribuyente. Su producto no
puede tener un destino ajeno al servicio que se ha de prestar"
(servicios públicos, peajes)

IMPUESTOS
Exigidos por el Estados sin que exista contraprestación inmediata por su pago
(largo plazo), a pesar de que su hecho generador económico no tiene
destinación específica suelen destinarse principalmente a los sectores de la
salud, educación, seguridad, etc. Es fijado y aprobado por los entes de
representación social.
(predial ,alumbrado público, etc)
CONTRIBUCIONES
"carga cuya obligación tiene como hecho generador, beneficios derivados de la
realización de obras públicas o de actividades estatales, y cuyo producto no debe
tener un destino ajeno a la financiación de las obras o actividades que constituyen
(valorización, por obra pública, etc)
 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN DEL DESARROLLO URBANO

COMPONEN ENTES DE LOS TRIBUTOS:

TRIBUTOS QUE GRAVAN EL DESARROLLO
SUJETO ACTIVO: Dueño de la renta (Estado o Entes territoriales).
TERRITORIAL
SUJETO PASIVO: Contribuyente (quien paga la obligación).
IMPUESTOS: predial unificado, delineación urbana y de
HECHO GENERADOR: circunstancia cuya realización, de acuerdo con la ley, origina la alumbrado público.
obligación tributaria.

BASE GRAVABLE: valor sobre el cual se aplica la tarifa para obtener el impuesto
respectivo.

TARIFA: precio de los bienes o servicios de consumo, que son fijados

unilateralmente por el oferente.
 VALORIZACIÓN
CONTRIBUCIONES
Se hará por la respectiva entidad del orden nacional, departamental y municipal que ejecute las obras y el ingreso se destinará a las misma obras u obras de interés público
que proyecte la entidad correspondiente. (Art. 2 ley 48 de 19868). Corresponde a los Concejos Municipales y Distritales fijar mediante acuerdo la participación en sus
respectivos territorios. Se cobra a los propietarios de los predios beneficiados hasta el 100% del costo de la Obra en proporción al mayor valor agregado a los predios
por la construcción de la Obra Pública. (Tales como puentes, vías, alcantarillados, acueductos, etc.)
 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA
De acuerdo con el artículo 82 de la Constitución Política, "... Las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su
aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones". Es el derecho del
municipio o distrito de participar del incremento que se genera sobre el valor del suelo por decisiones administrativas.

Hechos generadores :
1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte
del suelo rural como suburbano.
2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando
el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se

especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias.
 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA

Monto de la participación:

Los concejos municipales o distritales, por iniciativa del alcalde, establecerán la tasa de participación que se imputará a la plusvalía generada, la cual podrá
oscilar entre el treinta (30%) y el cincuenta por ciento (50%) del mayor valor por metro cuadrado

Formas de pago :

1. En dinero efectivo.
2. Transfiriendo una porción del predio objeto de la misma equivalente al monto. Las áreas transferidas se destinarán a fines urbanísticos, directamente
o mediante la realización de programas o proyectos en asociación con el mismo propietario o con otros.
3. Canje por terrenos localizados en otras zonas de área urbana, haciendo los cálculos de equivalencia de valores correspondientes.
4. Mediante la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales, para la
adecuación de asentamientos urbanos en áreas de desarrollo incompleto o inadecuado, cuya inversión sea equivalente al monto de la plusvalía.
 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA

Destinación de los recursos :

1. Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.

2. Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos
sociales para la adecuación de asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado.

3. Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y expansión y recuperación de los centros y equipamientos que
conforman la red del espacio público urbano.

4. Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo de interés general.

5. Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación urbana u otros proyectos que se desarrollen a través de
unidades de actuación urbanística.

6. Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles, para programas de renovación
urbana.
 TRANSFERENCIAS DE DERECHO DE
CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO
ORIGEN:

Ley 388/97, Artículos 88, 89 Y 90.

Decreto 151 /98.

¿EN QUE CONSISTE?

La transferencia de derechos es un mecanismo eficaz en el reparto de cargas y beneficios, concebida para trasladar el potencial de
construcción de áreas limitadas a áreas en donde sea viable un mayor desarrollo.

Los derechos de construcción pueden trasladarse de zonas generadoras a zonas receptoras (preferiblemente en la misma zona o
excepcionalmente a zonas distintas, cuando el POT o el PP establezca otras relaciones).

Áreas receptoras:

Zonas beneficiarias de derechos adicionales de construcción y desarrollo.

Áreas generadoras: CONDICIONES:

Zonas o inmuebles objeto de compensación en los casos de conservación. Autorización del Concejo municipal.
Estudio de factibilidad para establecer su demanda y la
MECANISMO: concordancia con las pautas generales de uso, tratamiento y
aprovechamiento previstas.
Los derechos adicionales de construcción y desarrollo se traducen a títulos valores que emite el municipio o distrito, a un precio nominal Indicar la zona o subzona receptora, donde es permitida su
inicial que se ajusta anualmente de acuerdo con la variación del IPC. (sometidos a la normatividad y vigilancia de la Superintendencia de utilización.
Valores).
 REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

ARTÍCULO 38º.- En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento
territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del
ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.

Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito.

LOS APROVECHAMIENTOS
onados con los inmuebles
que formen parte de unidades de actuación o localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano, para su convertibilidad en derechos de
construcción y desarrollo. LAS CESIONES Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

388 de 1997, se adoptan las La figura de las cesiones urbanísticas y otras obligaciones de las actuaciones
siguientes definiciones: urbanísticas posee ya un lugar importante en la cultura de cargas que posee
a) Aprovechamiento del suelo. Es el número de metros cuadrados de edificación autorizados por la norma urbanística en un predio; nuestra sociedad urbana, razón por la cual se debe potenciar y utilizar como
b) Índice de ocupación. Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el el principal referente real para repartir cargas en función de los beneficios
cociente que resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total del predio; potenciales.
c) Índice de construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área
construida y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un predio.
°. Del decreto 1788 de 2004
BANCOS INMOBILIARIOS (BANCOS DE TIERRA)

Son instituciones del Estado (regulan la valorización excesiva de los

terrenos protegidos por estar destinados a V.I.S o demás
proyectos de los que debe beneficiarse la ciudadanía). Los Bancos
se reservan el derecho de preferencia de compra sobre aquellos
inmuebles que tienen algún plan de interés social y los propietarios
tienen que ofrecer primero esos inmuebles al Banco cuando los
vayan a vender.
 PAGARES DE REFORMA URBANA
PAGARÉS DE REFORMA URBANA

Títulos de deuda pública libremente negociables, emitidos a 8 años, se destinan a la indemnización o pago de inmuebles adquiridos por enajenación voluntaria o
expropiación.

BONOS DE REFORMA URBANA

Títulos de deuda pública, sin garantía de la nación que se destinan a la financiación de proyectos de:
o Renovación urbana.
o Reajuste de tierras.
o Construcción, mejoramiento y rehabilitación de Vivienda de interés social.
o Construcción, ampliación, reposición, mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado.
o Infraestructura urbana.
o Planteles educativos y puestos de salud.

Son emitidos por las entidades públicas nacionales, departamentales, metropolitanas y municipales o Distritales.