ITTLA.

MARCO LEGAL DE LAS

ORGANIZACIONES.
G-32
PROF. FONSECA LÓPEZ CÉSAR.

UNIDAD 3.
CONTRATOS MERCANTILES, TITULOS Y
OPERACIONES DE CREDITO.
3.1.2. COMPRA-VENTA.

Beltrán Gonzalez Paulina Rubí.

Carmenaty Estopiñan Liety Thaili.

Cruz Hernández Ximena Paola.

Diaz Álvarez Atzin Naomi.

Damián López Brandom Shamir.

1
Contenido
INTRODUCCIÓN. ............................................................................................................................. 4
UNIDAD 3. CONTRATOS MERCANTILES, TITULOS Y OPERACIONES DE CREDITO. ......................... 6
CONTRATO. .................................................................................................................................... 6
3.1.2. COMPRAVENTA. ............................................................................................................... 6
CARACTERÍSTICAS. ......................................................................................................................... 7
ELEMENTOS.................................................................................................................................. 10
TIPOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA.................................................................................. 12
1. Contrato de Arras ................................................................................................................. 12
Arras penitenciales:.............................................................................................................. 12
Arras confirmatorias: ........................................................................................................... 13
2. Contrato privado de compraventa....................................................................................... 13
3. Contrato público de compraventa ....................................................................................... 14
4. Promesa de compraventa .................................................................................................... 14
5. Contrato de opción de compra ............................................................................................ 14
Elementos de validez. .................................................................................................................. 14
CAPACIDAD. ................................................................................................................................. 15
OBLIGACIONES DE LAS PARTES .................................................................................................... 15
Obligaciones del vendedor. ......................................................................................................... 15
Conservar la cosa hasta el momento de su entrega al comprador. ........................................ 15
Entregar la cosa ........................................................................................................................ 15
Responder de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida. ............................................. 16
Garantizar una posesión pacífica. ............................................................................................ 16
Pagar por mitad los gastos de escritura y registro. ................................................................. 17
Pagar los gastos de la entrega de la cosa vendida. .................................................................. 17
Obligaciones fiscales del vendedor. ......................................................................................... 17
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. .............................................................................................. 17
Pagar intereses. ........................................................................................................................ 17
Recibir la cosa comprada. ........................................................................................................ 18
Pagar por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.................... 18
GARANTÍAS DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR. ...................................................................... 18
Garantías del vendedor. ........................................................................................................... 18
Garantías del comprador. ........................................................................................................ 19
Modalidades especiales de la compraventa ................................................................................ 19
Función económica. ..................................................................................................................... 21
CUESTIONARIO. ............................................................................................................................ 22

2
CONCLUSIÓN. ............................................................................................................................... 24
CONCLUSIÓN Beltrán Gonzalez Paulina Rubí. .................................................................... 24
Bibliografía ................................................................................................................................... 25
Referencias ............................................................................................................................... 26
GLOSARIO. .................................................................................................................................... 27
LEGISLACIÓN. ............................................................................................................................... 29

3
INTRODUCCIÓN.
En este documento podremos conocer un poco más acerca de la COMPRA-
VENTA. ¿Qué es? ¿En qué consiste?, ¿Cuáles son sus elementos?, etc.

Cuales son los distintos tipos de contrato y para que sirven, que leyes respaldan
la compra-venta.

En la unidad 3, de la materia “marco legal de las organizaciones” podemos

encontrar el sub tema de COMPRA-VENTA.

Pero para poder entenderlo mejor, también debemos comprender, ¿Qué es o

quien es un comprador? Y ¿Quién es o que es un vendedor?

CONCEPTO DE VENDEDOR
El vendedor es quien ostenta la propiedad del bien o servicio hasta que el
comprador le paga para su intercambio (o le hace llegar la compensación
pactada, sea dineraria o no).

El vendedor es un experto en la gestión comercial de su empresa y es quien

realiza la acción de vender, es decir, acerca al cliente los productos o servicios
que la empresa ofrece para que sean comprados a cambio del pago de un precio.
Es la persona que estar al frente, responsable por negociar el producto o servicio
con el potencial cliente y traer directamente, más clientes para la empresa.

Obligaciones del vendedor

Artículo 2283.- El vendedor está obligado:
I. A entregar al comprador la cosa vendida;
II. A garantizar las calidades de la cosa;
III. A prestar la evicción.
CONCEPTO DE COMPRADOR
Es la persona que satisface sus necesidades o deseos al adquirir un producto
que puede ser tangible (producto) o intangible (servicios). Este concepto no debe
confundirse con el de un cliente, que es un comprador que ya tiene una relación
con un proveedor. El comprador es toda persona que adquiera un producto o
servicio en tienda o vía online realizando algún tipo de transacción económica.
El comprador puede ser o no el consumidor del mismo.

4
En el derecho mexicano, un contrato es un acuerdo de voluntad atreves de la
cual dos o más personas dentro de los límites de la ley se obligan a llevar a cabo
conductas de dar, hacer o no hacer, este acuerdo puede ser verbal o escrito, aun
que ciertos contratos para perfeccionar se requieren cierta forma como el
contrato de compra-venta En el caso de bienes inmuebles, que debe ser ante un
notario y se fija en escritura pública.

5
UNIDAD 3. CONTRATOS MERCANTILES, TITULOS Y OPERACIONES
DE CREDITO.

CONTRATO.
El contrato es un negocio jurídico que por definición requiere dos o más
declaraciones de voluntad, por lo que es plurilateral.

3.1.2. COMPRAVENTA.
El contrato de compraventa es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico
mediante aquel por virtud del cual una persona llamada vendedor se obliga a
transferir o entregar una cosa o a documentar la titularidad de un derecho, a favor
de la otra parte contratante, llamada comprador, quien como contraprestación
se obliga a pagar un precio cierto y en dinero, o de otro tipo que produce el efecto
translativo de dominio respecto de los bienes que sean materia del contrato.

El contrato de compraventa, conforme a la ley mexicana, se perfecciona cuando

ambas partes se han puesto de acuerdo en precio y cosa, aun cuando aquél no
haya sido satisfecho y ésta entregada y la transmisión del dominio se opera
respecto de cosas que sean ciertas y determinadas, por mero efecto del contrato
en el momento de su celebración, y cuando el contrato recae sobre cosas que
no son ciertas y determinadas, en el momento en que se determinan con
conocimiento del acreedor.

Artículo 2248.- Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga

a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se
obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Artículo 2249.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera
no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

CODIGO CIVIL F.

De acuerdo con el código civil, la compraventa puede celebrarse bajo distintas

modalidades, como es el caso de la compraventa con reserva de dominio, en la
cual el vendedor se reserva la propiedad del bien vendido hasta que su precio
haya sido pagado. En este caso, el comprador no adquirirá la propiedad de la
cosa al momento de celebrar el contrato, sino hasta que termine de pagar el
precio.

6
Otra modalidad de la compraventa es la compraventa en abonos, en la cual el
comprador podrá pagar el precio en parcialidades.

Así mismo, en el contrato de compraventa puede estipularse que la cosa

comprada no se venda a una persona determinada pero no que no se venda a
ninguna persona.

El objetivo principal que se persigue en este contrato es el de transmitir el

dominio de las cosas o derechos, bien sea que dicha transmisión se opere por
el mero efecto del contrato, si se trata de cosas ciertas y determinadas, o bien
que se efectúe con posterioridad como sucede con las cosas determinadas sólo
en especie. Estas últimas consecuencias se desprenden de lo establecido en los
artículos 2014 y 2015 del Código Civil, respectivamente.

CARACTERÍSTICAS.
• Es translativo de dominio. Este contrato produce dos efectos diversos:
la transmisión del dominio del bien o la transmisión de la titularidad del
derecho objeto del mismo, y la creación de obligaciones entre las partes.
La transmisión de la propiedad del bien o de la titularidad del derecho es
una característica de este contrato, aunque las partes pueden diferir el
efecto translativo o hacerlo depender ya sea del cumplimiento de
determinadas obligaciones de las partes o de la realización de un hecho
que se prevea incierto para ellas en el momento ele su celebración.
Esto significa que puede existir válidamente un contrato de compraventa
que en el acto de su celebración no se opere la translación de dominio,
pero que exista la posibilidad real o jurídica de que ésta se produzca con
posterioridad. No puede pactarse válidamente un contrato de
compraventa en que no exista esa transmisión ni la posibilidad de que se
realice. Las partes pueden, por lo tanto, diferir la translación ele dominio
del bien, si celebran la compraventa con la modalidad término (1839 1), si
la celebran con la modalidad condición (1938 2 y sigs.), o si hacen
depender la transferencia del cumplimiento de una obligación de
cualesquiera de ellas, como sería la entrega del bien, el pago del precio,
la garantía del pago del precio, la determinación del bien objeto del
contrato, etcétera.

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• Principal. Adquiere este carácter porque existe y subsiste por sí mismo,
es decir, no depende de ningún otro contrato.
• Bilateral. Este carácter es porque produce derechos y obligaciones para
ambas partes (véase art. 1836).
• Oneroso. La prestación del comprador siempre deberá ser en dinero, aun
cuando en derecho mexicano, se permite que dentro de la prestación se
comprendan otros bienes, siempre que su valor sea inferior al cincuenta
por ciento del valor de la cosa vendida y que la diferencia, ya sea el
cincuenta por ciento o más, sea en dinero (2250).3
• Conmutativo generalmente. Se debe a que la cuantía de las
prestaciones es cierta y determinada desde la celebración del contrato. El
concepto de contrato conmutativo lo proporciona el artículo 1838 del
ordenamiento legal citado.
• Aleatorio por excepción. En ciertos casos en que la cuantía de las
prestaciones no es cierta y determinada desde la celebración del contrato,
sino que depende de un hecho futuro e incierto. Ejemplos: la compra de
esperanza y la compra de cosa futura (véanse arts. 2792 y 2309).
• Aleatorio por excepción. En ciertos casos en que la cuantía de las
prestaciones no es cierta y determinada desde la celebración del contrato,
sino que depende de un hecho futuro e incierto. Ejemplos: la compra de
esperanza y la compra de cosa futura (véanse arts. 2792 y 2309).
• Consensual en oposición a real. En virtud de que no se necesita la
entrega de la cosa para el perfeccionamiento del mismo, como lo
reconoce de modo expreso el artículo 2249 del Código Civil cuando
establece: “Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se ha convenido sobre la cosa y el precio, aunque la
primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.” Lo que implica
que es suficiente con que las partes otorguen el consentimiento sobre la
cosa y el precio, para que la compraventa sea perfecta y para que la
obligación de entregar la cosa sea una consecuencia de la celebración
del contrato.

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 • Consensual en oposición a formal. Es cuando el objeto de la
compraventa lo constituyen los bienes muebles, según se desprende del
artículo 2316 del Código Civil interpretado.
• Instantáneo. Se debe a que produce todos sus efectos al celebrarse el
contrato; por ejemplo: la compraventa al contado.
• De tracto sucesivo. Es cuando los efectos del contrato se producen a
través del tiempo; por ejemplo: la compraventa de abonos.
• Forzoso. Sucede si la celebración del contrato se le impone al vendedor,
aun en contra de su voluntad, por lo que en este caso pierde el carácter
de contrato, por no haber consentimiento propiamente dicho; por ejemplo:
la venta judicial.
• Civil. Por exclusión, que es aquella que no reúne los requisitos suficientes
para ser considerada como mercantil.
• Mercantil. La que satisface las características que señala el Código de
Comercio (art. 371, en relación con las fracciones. I a IV, XXI y XXIII del
art. 75 del Código de Comercio).
• La contraprestación que debe pagar el comprador deberá ser en dinero,
y en caso de que se hubiere convenido pagar parte en dinero y parte con
el valor de otra cosa, la parte en numerario deberá ser, por lo menos, igual
al del valor de la cosa (2250).3

Estas características son las que diferencian a este contrato de cualquier otro y
lo hacen distinto de los demás.

Todos los códigos civiles lo regulan en forma exhaustiva y hacen de él, el ejemplo
más claro de los contratos nominados, principales, bilaterales y onerosos. El
código civil mexicano no escapa a esta tendencia y lo regula en sus artículos del
2248 al 2326.

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ELEMENTOS.
El consentimiento es la unión o conjunción acorde a la voluntad de las partes
contratantes en los términos del supuesto jurídico, para entregar un bien o
documentar la titularidad de un derecho del vendedor al comprador y para pagar
como contraprestación del comprador al vendedor, un precio cierto y en dinero y
producir el efecto translativo indicado.

Para que exista consentimiento como elemento del contrato de compraventa, no

es suficiente que dos personas se pongan de acuerdo o convengan sobre precio
y cosa, sino que se requiere que ese acuerdo sea para transmitir entre ellas la
propiedad de la cosa y su entrega a cambio del pago, como contraprestación, de
un precio cierto y en dinero.

El objeto puede ser directo o indirecto. El objeto directo en la compraventa

consiste en transmitir el dominio de una cosa o de un derecho, por una parte, y
de pagar un precio cierto y en dinero, por la otra. El indirecto respecto al contrato,
y el directo respecto a la obligación, están constituidos por la cosa y el precio,
respectivamente.

✓ La cosa.
Puede ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas y derechos
que reúnan los requisitos que establece el numeral 1824 del Código Civil,
del cual se deduce que pueden comprarse y venderse los bienes muebles,
los bienes inmuebles, los derechos reales (con ciertas limitaciones) y
hasta las simples expectativas de derechos, debido a que el precepto
2248 no establece ninguna limitación al respecto, siempre y cuando, se
reúnan los requisitos que establece el artículo 1824. Dichos requisitos son
los siguientes:
A) La cosa debe existir en la naturaleza (cabe aclarar que, aunque no
exista actualmente, también pueden ser objeto de este contrato los
casos de compra de esperanza y compra de cosa futura). No obstante
que las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato, no puede serlo
la herencia de una persona viva, aunque ésta preste su
consentimiento, ya que expresamente lo prohíbe el artículo 1826 del
Código Civil.

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 B) La cosa objeto del contrato debe ser determinada o determinable en
cuanto a su especie. Existen dos clases de determinación: la
individual, que es cuando se puntualizan ciertos datos respecto a la
cosa, por lo que no es posible su confusión con otra; ejemplo: un
inmueble en el que se especifica que su ubicación, colindancias y
medidas. La determinación en especie es aquella que se designa
atendiendo a datos de género, calidad, cantidad, peso o medida;
ejemplo: 100 litros de alcohol de 96º. Además, en el caso de que no
se especifica que la calidad de la cosa, la ley suple dicha omisión y
determina que el deudor cumple su obligación entregando una de
mediana calidad, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2016 del
Código Civil.
C) La cosa debe estar en el comercio. Respecto a este requisito, el
artículo 748 establece: “Las cosas pueden estar fuera del comercio por
su naturaleza o por disposición de la ley”; por su parte, el numeral 749
determina que las cosas están fuera del comercio por su naturaleza
cuando no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente
(por ejemplo: el sol, el aire, etc.) o cuando la ley las declare
irreductibles a propiedad particular (por ejemplo: los bienes de uso
común y los destinados a un servicio público; artículos 768 y 770 del
CCDF).

Precio. Según el artículo 2248 del Código Civil, debe ser cierto y en dinero: este
último es la cantidad en numerario que el comprador entrega o se obliga a
entregar a cambio de lo que compra. No es necesario que la totalidad del mismo
sea en dinero, ya que se puede pagar parte del valor en numerario y parte en
otra cosa, basta que la cantidad del primero sea igual o exceda el valor de la
cosa dada en cambio para que la operación se considere como compraventa
(art. 2250 del CCDF).

El precio, como contenido de la prestación de dar por parte del comprador, debe
ser:

✓ Cierto: significa que debe ser matemáticamente determinado o

determinable. Si no existe la posibilidad de determinar

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 exactamente el precio no habrá compraventa por falta de objeto y
lógicamente por falta de un acuerdo de voluntades respecto de él.
✓ en dinero: en otras palabras, en moneda nacional que conforme a
la ley monetaria en vigor tenga poder liberatorio pleno, aunque se
admite que la contraprestación del comprador se pague parte en
dinero y parte con el valor de otra cosa, siempre y cuando el
importe en dinero sea igual o mayor que el valor ele esa cosa
(2250). Si el precio no reúne la característica de ser en dinero,
habrá permuta u otro contrato, pero no compraventa.
✓ Verdadero: no irrisorio o ficticio, pues en este supuesto se estaría
en presencia de un contrato simulado o de una donación, pero no
de una compraventa, ya que una ele las características del
contrato es que la prestación del comprador sea realmente un
precio cierto y en dinero y en tal sentido debe orientarse el acuerdo
de voluntades.
✓ Justo: lo que da a entender que exista una equivalencia lógica
entre el valor ele la cosa vendida y el precio, ya que, si no
coinciden en ese sentido, puede la desproporción de prestaciones
desnaturalizar el contrato por desear las partes la celebración de
un contrato de donación y no de compraventa, o tal desproporción
aunada a una situación personal del comprador, debida a una
suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria,
constituir una causa de nulidad por lesión.

TIPOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA

1. Contrato de Arras
En el contrato de arras se formaliza por escrito la reserva de la
compraventa de la vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero
en concepto de señal y se establece el compromiso de firmar el contrato
de compraventa de la vivienda en el futuro, con consecuencias en el caso
del incumplimiento del mismo.
Arras penitenciales: En este contrato debe aparecer el precio final acordado por la
compra de la vivienda, la cantidad que se entrega como señal y que es a cuenta
del precio. En el documento se aclara que si el comprador renuncia a la
operación de compraventa antes de firmar la escritura sin ninguna causa

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justificada, perderá la cantidad entregada como señal. Y si es el vendedor el que
finalmente se echa para atrás en la operación, deberá entregar al vendedor el
doble de la cantidad percibida.

Existe la posibilidad de añadir cláusulas que recojan los supuestos donde se

anula el contrato, restableciendo la señal al comprador. Por ejemplo, en el caso
de que la entidad bancaria no nos conceda el préstamo.

Arras confirmatorias: En este caso, el pacto es definitivo y no da derecho a resolver

unilateralmente el contrato a ninguna de las partes, ni al comprador ni al
vendedor. El comprador entrega una señal en parte de pago del precio total. Y
si alguna de ellas incumple finalmente el contrato, la otra puede exigir su
cumplimiento o su resolución e indemnización de los daños y perjuicios
ocasionados. No es tan habitual porque no se diferencia en esencia mucho de
un contrato privado de compraventa.

2. Contrato privado de compraventa

En el contrato privado de compraventa se pacta en firme la compraventa
de la vivienda. El vendedor se compromete a entregar la vivienda al
comprador a cambio del precio pactado. Después de firmar este contrato,
ya existe obligación de realizar la operación.

En este contrato debe figurar:

✓ Identificación de las partes, con reconocimiento de su capacidad legal

y carácter que representan.
✓ Identificación de la propiedad, incluidos datos registrales,
emplazamiento y cargas.
✓ Obligaciones sobre el inmueble, como el IBI o los estatutos y cuotas
de la comunidad de propietarios.
✓ Precio pactado y la forma de pago, y si hay señal formalizada en un
contrato de arras.
✓ Distribución de los gastos derivados de la operación, donde si no se
especifica nada diferente, el comprador se hará cargo de los gastos de
escritura de la vivienda.
✓ Entrega de llaves y plazo de formalizar la escritura.

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 ✓ Penalizaciones por incumplimiento de contrato.
✓ Fecha y firma en el notario.

3. Contrato público de compraventa

Similar al anterior, en el caso de un contrato público de compraventa se
firmará el documento ante Notario. Esta escritura notarial se inscribe
posteriormente en el Registro de la Propiedad.

4. Promesa de compraventa
La promesa o precontrato de compraventa es un contrato preliminar que
tiene por objeto la futura celebración del contrato de compraventa de una
vivienda. Es decir, se trata de un precontrato similar al de arras, pero
donde no hay señal.

En cualquier caso, este precontrato da derecho a los contratantes a exigir

el cumplimiento de lo pactado, y a poder reclamar, en caso contrario,
daños y perjuicios.

5. Contrato de opción de compra

El contrato de opción de compra permite adquirir una vivienda en una
fecha determinada, a un precio pactado y en unas determinadas
condiciones. Se trata de un documento preliminar donde se plasman las
condiciones futuras de la compra de la vivienda, en el caso de la
imposibilidad de adquirirla en el momento actual.

Elementos de validez.
Respecto a estos elementos sólo tiene interés mencionar la capacidad de las
partes y formalidades, ya que, en relación con los vicios de la voluntad, como
son el error, dolo, mala fe, violencia y lesión, así como la licitud en el objeto,
motivo, fin o condición, siguen aplicándose las reglas generales de todos los

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actos jurídicos, por lo cual serán los primeros (capacidad y forma) los únicos
elementos de validez.

CAPACIDAD.
Por lo que se refiere a la capacidad, en ciertos casos es necesario reunir
mayores requisitos de los que de ordinario se exigen:

✓ ser mayor de edad y estar en el pleno uso de sus facultades mentales.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Al momento de clasificar el contrato de compraventa manifestamos que era un
contrato bilateral, en virtud de que originaba obligaciones para ambas partes.
Corresponde hacer un estudio de las obligaciones, tanto del vendedor como del
comprador.

Obligaciones del vendedor.

La principal obligación que se le impone al vendedor es la de transferir la
propiedad de la cosa o derecho, lo cual se establece en la propia definición que
da el Código Civil de este contrato, en su artículo 2248, que literalmente dice:
“Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero.”

Conservar la cosa hasta el momento de su entrega al comprador.

En algunas ocasiones el vendedor no entrega la cosa vendida en el momento de
la celebración del contrato, que es lo más común, y esto trae como consecuencia
que éste tenga que conservar la cosa hasta el momento de la entrega,
exigiéndosele cierta diligencia en la conservación de la misma.

Entregar la cosa
La obligación de entregar la cosa se encuentra consignada en la fracción I del
artículo 2283 del Código Civil, al establecer que el vendedor está obligado a
entregar al comprador la cosa vendida; además, en los artículos 2284 y 2292 se
establecen las distintas reglas sobre la entrega de la cosa.

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Responder de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.
La expresada obligación no sólo se le impone al vendedor, sino a todo
enajenante4, dicha obligación se encuentra en la fracción II del artículo 2283, que
establece: “El vendedor está obligado a garantizar las calidades de la cosa.” La
regla general se encuentra en el artículo 2142 del Código Civil. Los vicios o
defectos ocultos son aquellos que hacen impropia la cosa para el fin al cual se
va a destinar, o bien, disminuyen de tal modo este uso que el comprador, de
haberlos conocido, no hubiera hecho la adquisición, o hubiera dado menor precio
por la cosa (art. 2142 del CCDF). Para que se manifiesten los vicios o defectos
ocultos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) la existencia de un defecto de la cosa objeto del contrato.

b) que dicho defecto sea anterior a la enajenación.

c) que ese vicio o defecto haga impropia la cosa para el uso convenido o aquel
que sea de acuerdo con su naturaleza.

d) que de haber conocido esos vicios el adquirente no hubiera adquirido la cosa

o hubiera pagado menor precio por la misma.

De esto se desprende que el enajenante no es responsable de los vicios que

estén manifiestos, es decir, de aquellos que no están ocultos; tampoco será
responsable de los vicios que se presenten con posterioridad a la celebración
del contrato, ni cuando el adquirente es un perito que, por razón de su oficio,
pueda fácilmente advertirlos, según lo expresa el artículo 2143 del Código Civil.

Garantizar una posesión pacífica.

La garantía de la posesión pacífica consiste en que el vendedor responda de las
perturbaciones que sufra el comprador, debidas a hechos materiales o actos
jurídicos que haya realizado con anterioridad al momento o con posterioridad a
la celebración del contrato de compraventa.

16
Pagar por mitad los gastos de escritura y registro.
salvo convenio en contrario los contratantes pagarán por mitad los gastos de
escritura y registro, salvo convenio en contrario. El numeral 2263 es supletorio
de la voluntad de las partes, por lo que los contratantes pueden convenir
diferentes proporciones a las indicadas en el artículo, así como que todos los
gastos sean cubiertos por uno de los contratantes; sólo cuando no convengan
nada al respecto, tendrá aplicación lo dispuesto en el precepto.

Pagar los gastos de la entrega de la cosa vendida.

Dicha obligación se encuentra establecida en el artículo 2285 del Código Civil:
“Los gastos de entrega de la cosa vendida son por cuenta del vendedor, y los de
su transporte o translación, a cargo del comprador, salvo convenio en contrario.”
Este precepto también es supletorio de la voluntad de las partes, por lo que
podemos aplicar los comentarios que hicimos en la obligación precedente.

Obligaciones fiscales del vendedor.

El vendedor puede ser sujeto y estar obligado al pago del impuesto sobre la renta
por la utilidad fiscal que llegue a obtener con motivo de la enajenación de un
inmueble.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

Pagar el precio. La principal obligación que tiene el comprador es pagar el precio
de la cosa vendida, obligación que se encuentra consagrada en los artículos
2248 y 2293 del Código Civil. El comprador debe pagar el precio de la cosa objeto
del contrato

Pagar intereses.
El comprador está obligado a pagar intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

1. Si así se hubiere convenido.

2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

3. Si se ha constituido en mora conforme a los artículos 2104 y 2105.

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Recibir la cosa comprada.
Hemos apuntado que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida; de
lo que se desprende que el comprador tiene derecho a recibirla, pero no es
facultativo para el comprador recibir o no dicha cosa, porque en el caso de que
éste se niegue a recibirla, dicha circunstancia traerá como consecuencia no la
rescisión del contrato, sino el descargar al vendedor de la obligación de cuidar y
conservar la cosa, y sólo será responsable de su dolo o culpa grave. Además, el
comprador deberá abonar al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o
vasijas en que se contenga lo vendido, como lo previene el artículo 2292 del
Código Civil.

Pagar por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.
Esta obligación es común al comprador y al vendedor, y se encuentra establecida
en el artículo 2263 del Código Civil, la cual fue estudiada en el apartado de
“Obligaciones del vendedor”, por lo que se deben aplicar los mismos
comentarios.

Pagar los gastos de transporte o traslación, salvo convenio en contrario

El artículo 2285 del Código Civil dice: “Los gastos de entrega de la cosa vendida
son por cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación a cargo del
comprador, salvo convenio en contrario.” De lo anterior se deduce que lo
prescrito es supletorio de la voluntad de las partes, por lo que éstas pueden
convenir en forma diferente a la establecida en el artículo, o bien en que los
gastos de transporte o traslación sean sufragados por el vendedor. Sólo cuando
las partes no determinan nada al respecto, tendrá aplicación lo establecido en el
artículo.

GARANTÍAS DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR.

Garantías del vendedor.
El vendedor goza de las siguientes garantías para el caso de incumplimiento por
parte del comprador.

• Derecho de preferencia en cuanto al precio (frac. VIII del art. 2993, en relación
con el 2293 del CCDF).

• Derecho de retención de la cosa (arts. 2286 y 2287 del CCDF).

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• Acción de cumplimiento para exigir el pago del precio de la cosa vendida (art.
1949, frac. II del 2296, en relación con los arts. 2104, 2105 y 2255 del CCDF).

• Acción de rescisión con el pago de los daños y el resarcimiento de los perjuicios

(la norma general está consignada en el art. 1949, y como norma especial en el
2300, en relación con los arts. 1950 y 1951 del CCDF).

Garantías del comprador.

El comprador está protegido en caso de incumplimiento del vendedor, con los
siguientes derechos y acciones.

• Derecho de retención del precio (art. 2299 del CCDF).

• Acción de cumplimiento para exigir al vendedor la entrega de la cosa objeto del

contrato (art. 1949, que faculta además para exigir el pago de los daños y el
resarcimiento de los perjuicios por el retardo en dicha entrega. Además, tiene
aplicación lo dispuesto en los arts. 2285, 2288, 2289, 2290 y 2291 del CCDF).

• Acción de rescisión con el pago de los daños y el resarcimiento de los perjuicios

(art. 1949 del CCDF). Además, el Código Civil señala los casos de rescisión en
la compraventa por acervo o a la vista, cuando el vendedor presentare el acervo
vendido como homogéneo y ocultare en él especies de inferior clase y calidad
(art. 2260 del CCDF). Asimismo, cuando la cosa tenga vicios o defectos ocultos
(art. 2144 del CCDF).

Modalidades especiales de la compraventa

✓ Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia
del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir
en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos
los ordenamientos jurídicos.
✓ Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un
lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se
obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas
periódicas.

19
✓ Compraventa al gusto: es aquella que está sometida a la condición futura
e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si
la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.
✓ Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece,
para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que
una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto
de eventuales compradores. Igualmente, el comprador estará además
obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta
en venta del bien.
✓ Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al
vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto
vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en
torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con
la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes
facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa,
tratándose realmente de un préstamo garantizado.
✓ Compraventa con pacto comisorio.
✓ Compraventa con arras.
✓ Compraventa con garantía hipotecaria es aquel que se realiza cuando el
comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto está
adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para
que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe
tener ningún gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que
expide el Registro Público de la Propiedad y Comercio del Estado en
donde se esté realizando el contrato.

20
Función económica.

La compra venta resulta ser el medio más eficaz y práctico por el cual se
intercambia la riqueza. La aparición de la moneda trajo como
consecuencia el nacimiento del contrato de compra venta, precisando con
mayor realismo el valor económico de las contraprestaciones, ya que la
concepción primitiva de los valores al ganado o a la pecunia, daba a los
contratantes una aproximación en las contraprestaciones, pero no con la
misma precisión de la moneda merced de los valores fraccionarios.

21
CUESTIONARIO.
✓ ¿Qué tipo de acto es una compraventa?
Es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de
una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio
✓ ¿Se dice que hay compra-venta cuándo?

Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la

propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero

✓ Menciona una obligación del comprador:

Pagar al vendedor el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos

(en su caso).

✓ ¿Qué es el contrato de Arras?

En el contrato de arras se formaliza por escrito la reserva de la compraventa de

la vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal
y se establece el compromiso de firmar el contrato de compraventa de la vivienda
en el futuro, con consecuencias en el caso del incumplimiento de este.

✓ ¿Qué es un contrato de compraventa según el Código Civil?

Contrato por el que uno de los contratantes, el vendedor, se obliga a entregar

una cosa determinada a otro, el comprador, que a su vez se obliga a pagar por
ella un precio cierto, en dinero o valor que lo represente. Es un contrato
consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y traslaticio de dominio

✓ Explica brevemente la función de vendedor

Su función consiste en ayudar al cliente a elegir los productos que van a comprar.
También cómo ha de saber convertir los problemas de los clientes en
oportunidades de negocio, aportándoles soluciones.
✓ Ser mayor de edad y estar en el pleno uso de sus facultades mentales,
también se conoce como “capacidad”, verdadero o falso.

verdadero

22
 ✓ ¿A que se refiere con que el precio debe ser “CIERTO”?
significa que debe ser matemáticamente determinado o determinable. Si no
existe la posibilidad de determinar exactamente el precio no habrá compraventa
por falta de objeto y lógicamente por falta de un acuerdo de voluntades respecto
de él.
✓ ¿Qué es Compraventa con reserva de dominio?

es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición

suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No
es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.

✓ ¿Qué es Compraventa al gusto?

es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una

prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa
o tácitamente convenida.

✓ ¿Qué significa traslativo de dominio?

Es la transmisión de la titularidad del bien y dominio de la cosa u objeto

✓ ¿Por qué el contrato de compra venta se considera principal?

Por qué no depende de ningún otro tipo de contrato, existe y

subsiste por sí mismo

23
CONCLUSIÓN.
Ximena Paola Cruz Hernandez.

En el documento presente se estudió el contrato de compraventa; corresponde

ahora el estudio del contrato más importante de todos. No es por demás decir
por qué se considera este contrato como el más importante; ya que, en este
sentido, para apoyar esta afirmación queremos señalar que no hay autor, entre
los que han tratado esta institución, que no destaque su importancia. Y es que
este tipo de contratos los encontramos diariamente, en cualquier lado, desde la
empresa más grande, hasta el negocio más pequeño.

Gracias a este documento se pudo comprender un poco mejor que es un contrato

de compraventa y de que manera esta constituido, así como las ventajas y
desventajas que tiene para el vendedor y el comprador.

CONCLUSIÓN Beltrán Gonzalez Paulina Rubí.

El contrato de compraventa es importante para llevar a cabo el éxito en una

compraventa, tanto de parte del vendedor como el comprador por que los dos
tienen obligaciones y responsabilidades que deben de cumplir, existen distintos
tipos de contratos para el tipo de compraventa que se quiera realizar.

24
Bibliografía
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Derecho» lafacultad.info. Consultado el 27 de mayo de 2020.
Consumoteca (26 de marzo de 2020). «Contrato de compraventa. Partes,
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«Jorge Eliecer Gantes Singh: ¿Qué tener en cuenta ante un contrato de
compraventa de bienes inmuebles?»
GORDILLO MONTESINOS, Roberto Héctor. Derecho Privado Romano. Editorial
Porrúa. México. 2008. Pág. 640.
CHIRINO CASTILLO, Joel. “Derecho Civil III” 2ª Edición.Editorial Mc GRAW
HILL. P. 23.

25
ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 13 ed. Editorial
PORRÜA. México 2012. P. 132-133.
“TREVIÑO GARCÍA, Ricardo. “Los Contratos Civiles y sus Generalidades”, Mc
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Referencias
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2018 ). El vendedor . Mexico : clickbalance .
https://dpej.rae.es/lema/contrato-de-compraventa-civil. (enero 2023). Contrato
de compraventa. españa : Real academia española.
https://www.urp.edu.pe/pdf/id/1935/n/analisis del consumidor. (2019). Análisis
del consumidor. México: Universidad Ricardo Palma
https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_110121.pdf. (11 de enero de
2021 ). CODIGO CIVIL FEDERAL . estados unidos mexicanos: camara
de diputados .
De León, M. G. E. D. (2017). Tercer curso de Derecho Civil: contratos.

26
GLOSARIO.

Ostenta: Se refiere a mostrar o enseñar algo.

Evicción: Se refiere a la privación que eventualmente puede sufrir un comprador

del bien adquirido por alguna sentencia emitida posterior a la negociación

Ostenta: Se refiere a mostrar o enseñar algo.

Evicción: Se refiere a la privación que eventualmente puede sufrir un comprador

del bien adquirido por alguna sentencia emitida posterior a la negociación

Unilateralmente: En las que únicamente se contempla la decisión adoptada, por

una parte. Por lo tanto, excluyendo la participación de otras partes implicadas en
la elaboración de una determinada estrategia o el cumplimiento de un acuerdo.

Indemnización: Es la compensación que debe otorgar una persona por haber

ocasionado un daño a otra. La forma común de indemnizar es con dinero, por
tanto, la indemnización suele ser monetaria

IBI: El Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto de los llamados directos

que grava la titularidad de los derechos reales sobre cualquier bien inmueble
localizado en el municipio que recauda el tributo. Lo cobran los ayuntamientos y
forma parte de las tasas municipales. En otras palabras, en el momento en el
que adquieres una propiedad -ya sea un piso, una casa, un local comercial o un
garaje-, tienes la obligación de inscribirte en la Dirección General del Catastro y
de pagar el IBI de forma anual.

Contrato preliminar: Es un contrato, un acuerdo de dos o más parte que genera

obligaciones, caracterizado por la función particular de obligar a ambas partes o
a una sola a celebrar, en un futuro determinado, otro contrato, que por ello se
denomina definitivo.

Irrisorio: insignificante o pequeño.

Traslaticio: palabra o una expresión y que no es el originario o literal, sino otro

que guarda cierta relación con este.
Oneroso: Es todo lo que gastos, costos, cargas o molestias
excesivas para alguien

27
28
LEGISLACIÓN.
Código Civil para el Distrito Federal, promulgado al 30 de agosto de 1928 y que
comenzó a regir el 1 de octubre de 1932.

Código Civil para el Estado de Nuevo León, promulgado el 10 de junio de 1935

y que comenzó a regir el 1 de septiembre de 1935. Código de Comercio.

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Ley Orgánica de la

Fracción I del Artículo 27 Constitucional y su reglamento. Ley del Impuesto sobre
Adquisición de Inmuebles. Ley General de Población, publicada en el Diario
Oficial de la Federación el 7 de enero de 1974 y reforma, adiciones y derogación
de diversos artículos a dicha ley aparecidos en el Diario Oficial de la Federación
el 8 de noviembre de 1996.

Reglamento de la Ley General de Población publicado en el Diario Oficial de la

Federación el 31 de agosto de 1992.

29