La banca incuba una guerra hipotecaria para endereza... https://www.eleconomista.es/banca-finanzas/noticias/...

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Banca y �nanzas

La banca incuba
una guerra
hipotecaria para
enderezar la caída
del negocio
* Las entidades ya ofrecen un 2,6% a fijo y el 0,5% en las
mixtas para operaciones desde 200.000 euros
* Unicaja, Ibercaja, Targobank o Laboral Kutxa pugnan
por negocio con las ofertas más agresivas

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Eva Contreras
6:00 - 30/09/2023

El desplome del negocio hipotecario, muy superior al esperado por la

banca, incuba una nueva ofensiva comercial. Bankinter da el

pistoletazo en las ofertas "de escaparate" o accesibles para todo el

mundo con el nuevo producto que embebe en la misma cuota dos

hipotecas: una a tipo variable y otra a fijo; pero hay más entidades

que acaban de dar una vuelta a los precios que cruzan en la

negociación directa con brokers financieros o con el cliente final, y el

mercado augura más movimientos para enderezar un negocio muy

inferior al presupuestado.

"Se han producido reacciones en la búsqueda del cliente un poco

premium, con cambios al unísono en las políticas de tarifas",

constata Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado

de Ibercredit. Las propuestas más competitivas cuando el cliente se

mueve y negocia las presentan Ibercaja, Unicaja, Laboral Kutxa,

algunas entidades online e, incluso, CaixaBank, aunque en este

último caso para los perfiles más solventes y disputados, según

distintas fuentes consultadas.

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Menú Evolución de la nueva concesión

En porcentaje interanual
Consumo Empresas Hipotecas

60

40

20

Consumo

Empresas
-20 Hipotecas

nov-21 feb-22 abr-22 jun-22 ago-22 oct-22 dic-22 feb-23 abr-23 jun-23

Fuente: Banco de España.

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A pesar de que el euríbor ronda el 4,15%, ya se encuentran

propuestas a tipo fijo del 2,5-2,6%; con un diferencial del 0,5% más

el euríbor para productos variables e hipotecas mixtas con un

2-2,5% para el tramo fijo y un 0,5% o inferior en el variable. Estos

tipos medios rigen para concesiones de 200.000 euros a familias

con 3.000 euros de ingresos y la vinculación habitual (nómina y, al

menos dos seguros).

Los perfiles muy Vip o de alto patrimonio logran, incluso, tipos

variables o mixtos con diferenciales del 0,1 o 0,2% o del 1,5% en tipo

fijo. "La señal que se está dando es que la entidad espera una

reducción de los tipos a largo plazo", agrega Cruz ante la existencia

de ofertas dos puntos por debajo del precio oficial del dinero.

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Menú Evolución del precio medio de los préstamos

TAE en porcentaje.
4%

Préstamos

3%

2%

1%

0%
nov-21 feb-22 abr-22 jun-22 ago-22 oct-22 dic-22 feb-23 abr-23 jun-23

Fuente: Banco de España.

La oferta "de catálogo" ronda el 3,60% TIN en préstamos fijos con

una bonificación media. Si es variable roza el 2% el primer año, con

un diferencial, y en las mixtas alcanza el 2,80% para un tramo fijo de

cinco años o del 3% a diez, con diferenciales en el tramo variable del

0,70 y 0,80%, respectivamente.

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Menú Nueva concesión de préstamos para compra

de vivienda
En millones de euros.

Nuevas concesiones (escala izqda) De los que renegociaciones (escala izqda)

% renegociaciones (escala dcha)

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0
nov-21 ene-22 mar-22 jun-22 ago-22 oct-22 dic-22 feb-23 abr-23 jun-23

Fuente: Banco de España.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas sufrió un

desplome del 18,8% interanual en julio, con 29.223 préstamos

formalizados a un tipo medio del 3,24%, el más alto desde 2016. Los

datos, elaborados por el Instituto Nacional de Estadística (INE),

retratan la contracción que viene sufriendo la operativa desde

diciembre de 2022 al desaparecer gran parte de la demanda por la

escalada vertical del euríbor.

"La concesión ha bajado muchísimo, seguramente más de lo que los

propios bancos pensaban y, ahora que se acerca al final de año,

tienen que cerrar el curso con unos números determinados. Para

llegar a esos números están ofreciendo condiciones competitivas a

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clientes buenos y buscan otras vías para captar clientela como la vía

de la refinanciación", corrobora Miquel Riera, especialista en

hipotecas de HelpMyCash.

"Las condiciones que ofrecen algunos bancos han mejorado

ligeramente, aunque para un perfil bueno nunca han dejado de

ofrecer condiciones buenas, y ahora están un poco más abiertos a

negociar e, incluso, aunque el perfil del cliente sea más estándar, le

dan más facilidades que antes", agrega. "Están haciendo hipotecas

muy muy personalizadas. Ahora escuchan al usuario y, en algunos

casos, se está viendo cierta flexibilidad. El futuro pasa por las

hipotecas ad hoc", coincide Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

Lograr objetivos y el bonus

Junto a la caída abrupta de negocio hay un "factor margen" que

favorece una "pequeña guerra". "Cuando los tipos de interés están

muy bajos, como ocurrió en 2022, sobre todo en la primera parte, era

complicado porque arañar un 0,1% o un 0,2% es muy difícil. Sería

como buscar en un mercadillo. Pero ahora, que estamos en un

momento de tipos más altos, es mucho más fácil rascar esos

diferenciales y poder desmarcarte un poquito en el mercado.

Nosotros esperamos que esto empiece ya", agregan en iAhorro.

El responsable de finanzas personales de Kelisto, Pedro Ruiz, expone

la sensación de que el sector "está empezando a desperezarse

después de unos meses casi de parón" porque "se había formado un

cóctel que ayudaba a la inactividad de los bancos como era: una

oferta limitada con precios altos generalizados, una demanda que se

reduce con fuerza y la llegada del verano que suele frenar la

actividad". "Hay órdenes de aumentar la concesión de hipotecas o,

al menos, encontrar perfiles al que vendérselas", confía en alusión a

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que perciben mayor interés de bancos para cerrar acuerdos así.

Entre los factores que alientan una mayor ofensiva apunta también el

deseo de "lograr los objetivos a final de año" por razones financieras

e, incluso, por salario, ya que según recuerda muchos bonus "están

ligados a las hipotecas".

Compras por gente con ingresos

altos
"Ahora quien está comprando es gente que tiene dinero y que no

compra viviendas de 100.000 euros, sino con capitales muy

importantes. Son los que están sosteniendo un poco el mercado",

detallan en iAhorro.

El perfil de mayor patrimonio -con ingresos superiores a 4.000 euros

mensuales, funcionarios, empresarios con alto poder adquisitivo o

asalariados con elevadas nóminas- es el que alienta la mayor

disputa. "Por la ley de la oferta y la demanda, como existen pocos

perfiles así su 'precio' es mayor", agregan en Kelisto.

Y, por producto, la hipoteca variable triunfa poco porque, a la luz del

rally del euríbor, la mayoría prefiere blindar las cuotas. La firma de

operaciones a tipo fijo se mantiene, de hecho, como mayoritaria y

está detrás del 56,2% de las contrataciones de julio, aunque gane

espacio la mixta.

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