CONCLUSIONES ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO.

Edificio de renta – Palogrande

Volcano Design

Alexis David Saavedra Miramag

Guiselle Natalia Herrera Castaneda
Juan Pablo Cardona Herrera
Viviana Andrea Ramírez Hernández

Facultad de ingeniería y Arquitectura, Universidad Nacional de Colombia

Sede Manizales

Énfasis en proyecto arquitectónico 1 – Construcción

Prof. Julio Fernando Salamanca Pinzón
II SEMESTRE - 2022

Manizales, Caldas
Diciembre 7, 2022
 GENERALIDADES

El proyecto ‘‘Home 4 Students’’ se encuentra ubicado sobre un predio medianero de 400,4 m2 de

área bruta, su índice de construcción es de 4,5 por lo cual el área construible del proyecto es de
1801,5 m2 y se hace uso del total de esta.
Tabla 1. Tipologías locales comerciales
TIPOLOGÍA ÁREA PRIVADA
Local comercial tipo 1 36.8
Local comercial tipo 2 21,4
Local comercial tipo 3 17.0
Local comercial tipo 4 30.2
Fuente: Elaboración propia

Se propone un edificio de 6 niveles, con un sótano. En el nivel del acceso se presenta el uso comercial
del edificio, allí se cuenta con dos locales comerciales en el exterior y dos locales comerciales en el
interior correspondientes a la lavandería y al restaurante (Ver Tabla 2). Del segundo nivel hasta el
quinto se dispone el espacio de vivienda de la siguiente manera:
Tabla 2. Tipologías viviendas.
TIPOLOGÍA ÁREA PRIVADA
Apartamento tipo 1 53.1
Apartaestudio tipo 1 26.2
Apartaestudio tipo 2 30.2
Fuente: Elaboración propia.

En el nivel superior se presenta un programa de exclusivas zonas sociales y recreativas pensadas

para el confort del estudiante promedio de Manizales. De manera que durante su estadía en la
residencia puede hacer uso de espacios tales como sala de estudio, sala de lectura, sala de
televisión, sala de juegos y un lugar de esparcimiento con visuales privilegiadas de la ciudad de
Manizales. Definiendo así, el valor agregado del proyecto.

Posteriormente a la realización del diseño arquitectónico y estructural se procede a estimar el costo

directo de la construcción a partir del análisis de precios unitarios y la realización del presupuesto
de obra. Esto da como resultado el costo total de la construcción por $ 5.757.342.634 lo que
corresponde a un valor de $ 2.808 Vr/m2. Además de contar con 5 parqueaderos disponibles para
los usuarios del edificio.

Con base en estos datos y a partir de un estudio de mercado de vivienda y comercio, se elabora el
estudio de prefactibilidad con el modelo financiero como principal herramienta. Lo cual permite
apreciar que el proyecto tendría ingresos por el valor de $ 8.138.400.000 correspondientes a las
ventas del proyecto, sin embargo, al presentarse como un edificio de renta este valor se toma como
referencia para recaudarlo en un tiempo denominado ‘‘Periodo de recuperación’’ él cual se estima
será de 11 años. Asimismo, se observan unos egresos de $ 7.929.373.000 por conceptos de terreno,
costos directos e indirectos y los distintos gastos administrativos, comerciales y financieros.
Generando así una utilidad de $ 209.000.000.
 CONCLUSIONES

Las decisiones arquitectónicas y de materialidad son acertadas ya que permiten tener un costo
directo de construcción relativamente bajo que permite el desarrollo del inmueble sin perdidas.

El edificio residencias universitarias al ofrecerse en un escenario de alquiler, se presentan

condiciones de viabilidad de realización del inmueble, ya que la inversión se recuperaría en un
periodo aproximado de 11 años, lo cual es un tiempo prudente en relación a los prestamos de
construcción y el pago de estos.

El proyecto tiene una utilidad por un valor de $ 209.000.000 es decir, está en un rango de 2,6% y
esto representa un inconveniente para los posibles inversionistas ya que se esperaría obtener al
menos de un 10% a 17% de retribución por la construcción de este inmueble.

El valor del m2 tanto de vivienda como de comercio está elevado respecto al mercado actual a razón
de poder solventar todos los costos y gastos del proyecto. No obstante, se entiende que por el valor
agregado del proyecto y su ubicación privilegiada es posible aumentar esta tarifa.

RECOMENDACIONES

Renegociar el terreno sería uno de los primeros pasos a seguir para poder aumentar el rango de
utilidad del proyecto.

Se precisa revisar el diseño arquitectónico, de manera que sea posible agregar más unidades de
vivienda y/o comercio que permitan una mayor utilidad que represente menos riesgo a los
inversionistas.

Realizar nuevos análisis de precios unitarios con materiales más económicos de manera que se
pueda reducir el costo directo de la construcción.

Mantener el valor del m2 sobre la línea de tendencia del mercado.