3560901063136UTFSM

UNIVERSIDAD TÉCNICA FEDERICO SANTA MARÍA
SEDE VIÑA DEL MAR - JOSÉ MIGUEL CARRERA
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TÉCNICO Y ECONÓMICA PARA UNA

EMPRESA ESPECIALIZADA EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS
SUSTENTABLES
Trabajo de Titulación para optar al Título

Profesional de INGENIERO CONSTRUCTOR
LICENCIADO EN INGENIERÍA
Alumna:
Mariela Caselli Casanova
Profesor Guía:
Sr. Bruno Piazze Rubio
2016
“He llegado al final de este
camino y en mi han quedado
marcadas huellas profundas de
éste recorrido. Son Madre tu
mirada y tu aliento. Son Padre tu
trabajo y esfuerzo. Son Maestros
tus palabras y sabios consejos, mi
trofeo es también vuestro.”
A mis padres Germán y
Celia; mis hermanos Carolina,
Camilo, José Guillermo, a mí
Familia y amigos. Su aliento, apoyo
y compresión son el soporte de
este gran logro.
RESUMEN
KEYWORDS: VIVIENDA SUSTENTABLE, ESTUDIO TÉCNICO Y ECONÓMICO
Este estudio de pre-factibilidad técnica y económica, tiene como finalidad

dar a conocer un proyecto en base a la construcción de una vivienda sustentable.
Los objetivos generales de este proyecto es demostrar la factibilidad de una
empresa para la ejecución de una vivienda sustentable, además de incluir una
construcción más innovadora y amigable tanto como para las personas como medio
ambiente.
La empresa dedicada a la construcción de viviendas sustentables deberá
contar con un análisis cualitativo de diversos puntos como son el FODA, el tamaño
del proyecto, su localización. Además de crear un estudio de mercado donde se
determinaran las características propias de la vivienda, el análisis de demanda y
oferta, la determinación de precios y su sistema de comercialización.
Todo proyecto debe contar con su estudio tecnico, este contempla los
aspectos operativos necesarios para el uso eficiente de los recursos disponibles por
nuestra empresa, permite obtener una base para el cálculo financiero y la posterior
evaluación económica del proyecto total.
Dentro de este estudio se dispone de una cantidad de descripciones de
procesos, diagramas, balances y selección de herramientas necesarias para el
adecuado desarrollo de sus etapas. También se debe considerar todo el aspecto
legal y administrativo que rigen nuestras actividades en el sector económico. Para
finalizar nuestro estudio técnico se debe tener en consideración los diseños propios
del proyecto y la documentación donde se muestre la información oficial de todo el
proceso constructivo.
Como último punto que se tiene en cuenta, se realiza una evaluación
económica en donde se entrega los antecedentes financieros (costos, inversiones,
etc.) y donde con la creación de los flujos de caja se puede tomar la decisión de
optar a un financiamiento crediticio con un 25%, 50% o 75% , dependiendo de los
resultados obtenidos con sus cálculos asociados y realizando el análisis final de lo
que es más viable y rentable para la empresa y la construcción de una vivienda
sustentable.
ÍNDICE MATERIAS
RESUMEN
SIGLAS Y SIMBOLOGÍA
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO 1: PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

1.1. OBJETIVO DEL PROYECTO
1.1.1. Objetivos generales
1.1.2. Objetivos específicos
1.2. PRESENTACION CUALITATIVA DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL NEGOCIO
1.3. FODA
1.3.1. Fortaleza
1.3.2. Debilidades
1.3.3. Oportunidades
1.3.4. Amenazas
1.4. TAMAÑO DEL PROYECTO
1.4.1. Clasificacion de empresa
1.4.1 Proyecto
1.5. LOCALIZACION.
1.6. SITUACIÓN SIN PROYECTO V/S CON PROYECTO
1.7. ESTUDIO DE MERCADO
1.7.1. Determinación de Producto o Servicio, Insumo y Sub productos
1.7.2. Área de Estudio
1.7.3. Análisis de la Demanda (actual y futura) y variables que la afectan
1.7.4. Análisis de la oferta (actual y futura) y variables que la afectan
1.7.5. Determinación del precio
1.7.6. Sistema de comercialización
CAPÍTULO 2: INGENIERÍA BASICA Y CONCEPTUAL DEL PROYECTO

2.1. ESTUDIO TECNICO
2.1.1. Descripción y selección de procesos
2.1.2. Diagrama de bloques
2.1.3. Diagrama de flujos (Flow Sheet)
2.1.4. Diagrama de Lay Out
2.1.5. Balance de masa y energía
2.1.6. Selección de equipos
2.2. ASPECTOS TÉCNICOS Y LEGALES
2.2.1. Estructura organizacional
2.2.2 Personal, cargos y perfiles
2.2.3. Marco legal
2.2.4. Impacto medio ambiental (declaración o estudio)
2.3. DISEÑO DE LA PLANTA
2.3.1. Diseño de arquitectura
2.3.2. Diseño de tuberías agua potable
2.3.3. Diseño de sistema eléctrico
2.4. DOCUMENTOS DEL PROYECTO
2.4.1. lanos generales de las instalaciones
2.4.2. EETT o bases administrativas
2.4.3. Cotizaciones (originales en anexo)
2.4.4. Cálculos obtenidos
2.4.5. Informes técnicos
CAPÍTULO 3: EVALUACIÓN ECONÓMICA

3.1 ANTECEDENTES FINANCIEROS
3.1.1. Fuentes de financiamiento
3.1.2. Costo de financiamiento (tasa y amortización)
3.1.3. VAN, TIR y PRI
3.1.4. Tasa de descuento y horizonte del proyecto
3.1.5. Inversiones
3.1.6. Cuadro de reinversiones
3.1.7. Costos
3.2. FLUJOS DE CAJA Y SENSIBILIZACION
3.2.1. Flujo de caja PURO
3.2.2. Flujo de caja con 25% de financiamiento crediticio
3.2.5. Análisis de sensibilidad del precio
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIÓNES
BIBLIOGRAFÍA
ANEXO A: COTIZACIONES
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1-1. Localización en la cuidad

Figura 1-2. Perímetro del terreno para el proyecto
Figura 1-3. Mapa del sector
Figura 1-4. Beneficios vivienda sustentable
Figura 1-5. Vivienda tradicional
Figura 1-6. Vivienda sustentable
Figura 1-7. Sistema de comercialización
Figura 2-1. Esquema de distribución
Figura 2-2. Planta vivienda sustentable
Figura 2-3. Zona ZCHLF
Figura 2-4. Planta diseño de arquitectura
Figura 2-5. Diseño tuberías y agua potable
Figura 2-6. Diseño sistema eléctrico
Figura 2-7. Hormigón sustentable
Figura 2-8. Aislación térmica celulosa reciclada
Figura 2-9. Ficha técnica aislación
Figura 2-10. Ensayo IDIEM
Figura 2-11. Capas techo verde
Figura 2-12. Panel solar fotovoltaico y descripción
Figura 3-1. Fórmula VAN
Figura 3-2. Descripción de resultados van
Figura 3-3. Fórmula TIR
Figura 3-4. Fórmula PRI
Figura 3-5. Tabla depreciaciones SII
Figura 3-7. Fórmula análisis sensibilidad
ÍNDICE TABLAS
Tabla 1-1. Cuadro de definición de contribuyente

Tabla 1-2. Comparación sin v/s con proyecto
Tabla 2-1. Costos insumo oficina central
Tabla 2-2. Costos equipamiento oficina central
Tabla 2-3. Costos equipamiento oficina terreno
Tabla 2-4. Costos implementos de seguridad
Tabla 2-5. Costos herramientas y/o equipos
Tabla 2-6. Distribución de etapas
Tabla 2-7. Costos personal
Tabla 2-8. Resumen costos
Tabla 3-1. Amortización financiamiento 25%
Tabla 3-4. Simbología PRI
Tabla 3-5. Inversión de activos
Tabla 3-6. Puesta en marcha
Tabla 3-7. Capital de trabajo
Tabla 3-8. Costos fijos
Tabla 3-9. Costos variables
Tabla 3-10. Inversión inicial
Tabla 3-11. Gastos administrativos y comercial
Tabla 3-12. Depreciación
Tabla 3-13. Proyección demanda
Tabla 3-14. Ingresos anuales
Tabla 3-15. Proyección de costos
Tabla 3-16. Flujo de caja Puro
Tabla 3-17. Flujo de caja financiamiento 25%
Tabla 3-20. Resumen comparativo flujos de cajas
Tabla 3-21. Sensibilidad de ingresos
Tabla 3-22. Sensibilidad de costos
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1-1. Encuesta pregunta 1

Gráfico 3-1. Sensibilidad de ingreso
Gráfico 3-2. Sensibilidad de costos
ÍNDICE DE DIAGRAMAS
Diagrama 2-1. Etapas propuesta

Diagrama 2-2. Etapas actividades
Diagrama 2-3. Estructura organizacional
SIGLAS Y SIMBOLOGÍA
SIGLAS:
CES : Certificación de Edificios Sustentables

CORFO : Corporación de Fomento de la Producción
DIA : Declaración de impacto ambiental
DOM : Dirección de Obras Municipales
EIA : Estudio de impacto ambiental
EETT : Especificaciones Técnicas
EMT : Empresas de menor tamaño
FOGARE: Fondo de Garantía para Pequeñas Empresas
FOSIS : Fondo de Solidaridad e Inversión Social
IDIEM: Centro de Investigación, Desarrollo e Innovación de Estructuras y
Materiales.
INDAP : Instituto de Desarrollo Agropecuario
LEED : Leadership in Energy & Environmental Design
MINVU : Ministerio de Vivienda y Urbanismo
SEIA : Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental
SENCE : Servicio Nacional de Capacitación y Empleo
SERCOTEC: Servicio de Cooperación Técnica
SII : Servicio de impuestos internos
PYME : Pequeña y Mediana Empresa
ZCHLF : Zona de Conservación Histórica de los Loteos Fundacionales de los
Cerros del Anfiteatro
SIMBOLOGÍA
Art : Articulo
PRI : Periodo de recuperación de la inversión
Tº : Temperatura
TIR : Tasa interna de retorno
UF : Unidad de fomento
VAN : Valor actual neto
INTRODUCCIÓN
En chile la construcción sustentable está experimentando recién un

aumento en las edificaciones con estas características, pero el porcentaje general de
estas corresponde solo a construcciones públicas o privadas para el sector
económico, quiere decir edificios corporativos, gubernamentales o para instalaciones
de oficinas. Estas buscan diferentes tipos de certificación tanto nacional como
internacional. Si bien la cantidad de construcciones que se registran en el país con
estas características va en aumento, el sector habitacional no figura dentro de estos
porcentajes, ya que la cantidad de viviendas sustentables es muy inferior en
relación con edificios corporativos, es por esto que nuestro estudio busca la
inclusión y factibilidad de construir viviendas sustentables.
El Primer gran contenido de este estudio es la presentación del proyecto,
esta nos da a conocer toda la información respecto del mismo, esta es, en que se
especializara la empresa, en este caso en particular la construcción de viviendas
sustentables, el tipo de desarrollo que generara y las características del proyecto
constructivo.
En segundo lugar se profundiza en la ingeniería básica y conceptual, estas
nos entregaran la vialidad del proyecto, costos y los diferentes tipos de procesos
técnicos al cual se enfrentaran durante la etapa de estudio tecnico. Se debe tener
en cuenta que este es el punto que asentara las bases para nuestro análisis
económico.
Por ultimo con las bases anteriores (cálculos de costos) se desarrollara la
evaluación económica total del proyecto, con esta información se dará a conocer la
viabilidad financiera del estudio en su totalidad.
Este estudio de pre-factibilidad técnica y económica tiene como fin mostrar
los objetivos generales de una empresa dedicada a la construcción sustentable, sus
ventajas, costos y beneficios.
El estudio de mercado busca conocer la demanda existente en el mercado
para que nuestra empresa logre comercializar su producto, en este caso una
vivienda sustentable, para ello, necesita establecer características definidas de
lugares, costos y la contribución que genera para el desarrollo sustentable del
sector.
Conociendo todo el desarrollo comercial que puede general el proyecto se
deben realizar los diferentes análisis técnicos y económicos, para que este proyecta
pueda ser viable y rentable.
CAPÍTULO 1: PRESENTACIÓN DEL PROYECTO
1. PRESENTACION DEL PROYECTO
La aplicación de este estudio de pre-factibilidad técnica y económica tiene

como finalidad dar a conocer la creación de una empresa especializada en la
construcción de viviendas sustentables. El desarrollo de estas estará ubicada en la
ciudad de Valparaíso, Chile. su ejecución se llevara a cabo con una técnica ecológica
mixta.
1.1. OBJETIVO DEL PROYECTO
Los objetivos del proyecto se detallan según clasificacion.
1.1.1. Objetivos generales
La finalidad de este estudio es demostrar que la creación de esta empresa

sea factible para ejecución de este tipo de proyectos. Además de incluir una
construcción más innovadora y amigable para las personas y el medio ambiente.
1.1.2. Objetivos específicos
 Estudio de mercado que pueda identificar la demanda de viviendas

sustentable
 Establecer la ubicación del proyecto de acuerdo a las características de
diseño y necesidades de los consumidores de este, buscando la disminución
sustancial de costos y a su vez buscando una contribución de desarrollo al
sector elegido.
 Diseño de estructura organizacional y administrativa para la empresa y/o
proyecto.
 Realización de un estudio técnico que determine instalaciones, maquinaria y
disponibilidad de los entes involucrados en el proyecto.
 Realización de un estudio económico y financiero que determine la mejor
opción para el financiamiento de la asignación de los recursos necesarios.
 Realización de un estudio de sensibilidad que permite la distinción de las
ventajas y desventajas económicas del proyecto, para posteriormente
identificar la mejor variante a ejecutar.
1.2. PRESENTACION CUALITATIVA DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL
NEGOCIO
La empresa de construcción dedicada a la ejecución de viviendas

sustentables pretende mejorar la calidad de vida, la utilización de recursos
naturales, desincentivar el uso de energías poco amigables, el cuidado del entorno
cercano a el proyecto y al medio ambiente en general y a la disminución de los
costos de servicios básicos para los beneficiarios de estas viviendas.
La realización se llevará a cabo en la comuna de Valparaíso y/o en otro
sector que muestre las mismas o similares condiciones de superficie y ambiental.
Este proyecto aporta con las nuevas técnicas mixtas de construcción, más
amigables e innovadoras para una mayor utilización de los recursos disponibles de
la zona y cuidado del medio ambiente. Está contempla la utilización de la flora local
para una de las partes fundamentales de la vivienda.
Esta evaluación cualitativa consistirá en cuatro puntos de una lista de
verificación o de cotejo en donde se evaluará el medio ambiente, energía, salud y
seguridad. La construcción de este checklist pretende mejorar el rendimiento del
nuevo proyecto tanto en su ejecución como en su utilización.
1.3. FODA
Herramienta clásica para evaluar la situación estratégica de una empresa y

definir su curso de acción. El cuadro de situación resume las fortalezas,
oportunidades, debilidades y amenazas que enfrenta en nuestro caso un proyecto
constructivo.
Los aspectos internos de la empresa que afectan la estrategia son las
debilidades y fortalezas. Un ejemplo de claro de debilidad es el desconocimiento del
mercado y de fortaleza la capacidad de trabajo y ganas de crecer. Sin embargo
debido al contexto de lo que ocurre o puede ocurrir a una empresa tenemos las
amenazas y oportunidades que son eventos no influenciables ya que son sucesos
independientes del contexto, ejemplo una nueva tecnología, cambios en los diseños,
etc.
1.3.1. Fortaleza
 Conocimiento de las necesidades de mejoramiento de las viviendas a

construir
 Posicionamiento de la empresa en cuanto a la calidad sustentable de
la vivienda
 Reconocimiento de la creación de este tipo de vivienda por nuestra
empresa
 Selección de nuevos profesionales para este tipo de ejecución no
tradicional
1.3.2. Debilidades
 Normativa, procesos técnicos y administrativos poco desarrollados

para las nuevas tendencias constructivas que busca ejecutar el
proyecto
 Falta de capacitación de personal
 Poco reconocimiento a la construcción del proyecto por tratarse de
una nueva empresa
 El CES (Certificación de Edificios Sustentables), en su puesta en
marcha solo busca la evaluación de edificios públicos y no
residenciales.
1.3.3. Oportunidades
 Sigue los estatutos de construcción para una futura clasificación CES o

LEED (Leadership in Energy & Environmental Design)
 Mejor Recepción por este tipo de construcción sustentable
 Mejora el rendimiento total de una vivienda sustentable
 Beneficios económicos y sociales para la calidad de vida de sus
habitantes
1.3.4. Amenazas
 Cambios lentos en la legislación

 Fenómenos meteorológicos y climatológicos
 Nuevas competencias por este tipo de desarrollo sustentables
 Tendencias desfavorables a la aplicación de este tipo de construcción
1.4. TAMAÑO DEL PROYECTO
El tamaño de un proyecto se define como la capacidad física o real de

producción, de una determinada cantidad de productos por unidad de tiempo,
volumen, peso, valor, elaboración del ciclo de operación. La importancia del tamaño
del proyecto está en la determinación de las especificaciones técnicas sobre los
activos fijos que son necesarios adquirir. Estas especificaciones técnicas serán
requeridas dependiendo de los aspectos económicos y financieros sobre los montos
de inversión que cuenta el proyecto.
1.4.1. Clasificacion de empresa
El Ministerio de Economía clasifica las empresas de acuerdo al nivel de

ventas. Considera como empresas pequeñas a las que venden entre UF2.400 y
UF25.000 al año y como empresas medianas las que venden más de UF25.000 y
menos de UF100.00 al año. Esto implica en términos de ventas anuales se define
como PYMES a las empresas que se encuentran en un rango de UF2.400 a
UF100.000
En el sector de la construcción, corresponde a una actividad comercial
productiva, constituida por personas naturales como jurídicas, incluyendo las
comunidades y las sociedades de hecho, orientadas a la elaboración de bienes
inmuebles, estando presente la presentación de servicios de la construcción y
concesiones viales.
Códigos que el SII presenta para la identificación del tipo de empresa.
Tabla 1-1. Cuadro de definición de contribuyente
CODIGO CLASIFICACION
451010 Preparación del terreno, Excavaciones y Movimiento de Tierras
451020 Servicio de Demolición y el Derribo de Edificios y Otras Estructuras
452010 Construcción de Edificios Completos o Partes de Edificios
452020 Obras de Ingeniería
453000 Acondicionamiento de Edificios
454000 Obras Menores de Construcción (Contratistas, Albañiles y Carpinteros)
455000 Alquiler de Equipo de Construcción o Demolición Dotado de Operarios
Fuente: http://www.sii.cl/contribuyentes/empresas_por_sector/construcción
De acuerdo a esto la denominación y su clasificacion será de pequeña

empresa, que cuenta con un total de trabajadores de 10 a 49 personas para la
distribución de la totalidad de trabajo para el proyecto constructivo.
La actual política de Fomento de las EMT tiene su foco en el aumento de la
productividad de las micro, pequeñas y medianas empresas del país, para que
puedan innovar y crecer; y en consecuencia generar mayor ingreso, mejores
empleos y mayores oportunidades. Para el desarrollo y crecimiento de la empresa
se puede optar por el apoyo provisto del Estado atreves de sus instrumentos de
fomento ya sean estas instituciones estatales o privadas según sus convenios. Estas
alianzas generan y coordinan diversas instancias de participación, como el consejo
nacional consultivo de EMT y sus mesas de trabajo MIPYME, el consejo PYME de
CORFO y consejos regionales.
El financiamiento requerido para este proyecto puede ser adquirido
mediante diferentes instrumentos o servicios como son:
 Créditos
 Subsidios
 Garantías
 Leasing
 Factoring
Es importante que la empresa conozca cada uno de estos instrumentos para
ser capaz de elegir el que nos entregue mayores ventajas en relación a los otros con
los cuales se dispone.
Servicios Financieros de las Instituciones Publicas

 SERCOTEC (Servicio de Cooperación Técnica)
 FOGARE (Fondo de Garantía para Pequeñas Empresas)
 FOSIS (Fondo de Solidaridad e Inversión Social)
 CORFO (Corporación de Fomento de la Producción)
 INDAP (Instituto de Desarrollo Agropecuario)
 BANCO ESTADO
 SENCE (Servicio Nacional de Capacitación y Empleo)
1.4.1 Proyecto
La empresa se dedica a la construcción de viviendas sustentables, esta

gestión no solo tiene que ver con considerar una construcción nueva y de mejor
calidad para sus futuros habitantes, sino que también esté diseñada para que el
impacto generado en la comunidad y el medio ambiente sea el mínimo posible junto
con las nuevas técnicas constructivas y ecológicas se puede llevar a cabo este
proyecto. El objetivo principal de este es conceder una vivienda que sea capaz no
solo de entregar las necesidades básicas si no que también reducir los costos de las
familias habitantes en cuanto a su uso y mantención de los espacios personales y
comunitarios. Los aspectos generales de esta vivienda que se deben considerar son
los siguientes:
 soluciones térmica que supere a la reglamentación vigente
 aislación acústica
 aislación de humedad
 menor utilización del agua
 utilización de paneles solares
 techo verde
 reciclaje de residuos
Si consideramos que este tipo de vivienda son solo sustentables pero
básicas, en un transcurso de tiempo serán más requeridas por la comunidad en
general, ya que su construcción implica una ayuda en los recursos que las familias
destinan para la mantención de sus hogares.
Además de ser una vivienda ecológica y sustentable se debe tener en
cuenta que es un proyecto con un mercado en expansión, si bien es cierto la
mayoría de los proyectos verdes están ambientados a oficinas privadas o edificios
públicos con un total de 60 edificios certificados y más de 100 en proceso de
certificación, la creación y construcción de viviendas propiamente tal es un mercado
que no ha sido abarcado aun, y este proyecto constructivo busca una inclusión
permanente y de desarrollo fuerte para la posterior construcción y ejecución de
nuevos proyectos similares.
1.5. LOCALIZACIÓN
El proyecto se emplazara en la Quinta Región de Valparaíso, en su comuna

de Valparaíso en el sector de camino cintura entre los limites de los Cerros Alegre y
Cordillera.
El lugar se encuentra a minutos del sector patrimonial y turístico de la zona.
El lugar está rodeado por casas tradicionales de la ciudad de Valparaíso en sus
cerros y este terreno está emplazado en un sector residencial el que cuenta con
todos los servicios básicos necesarios para la instalación de esta nueva comunidad
además de sus servicios de transporte y comunicaciones.
Fuente: www.google.cl/maps/place/
Figura 1-1. Localización en la cuidad

Sus coordenadas geográficas y de Superficie son las siguientes:
 Zona 19H
 Coordenada Este 253963,00 m E
 Coordenada Norte 6340440,00 m S
 Distancia total : 483,01 m2
Figura 1-2. Perímetro del terreno para el proyecto
Figura 1-3. Mapa del sector
En definitiva el terreno del proyecto está situado en el límite de Cerro

Alegre y Cerro Cordillera colindando con casas particulares, colegios y sector baldío.
La zona posee las características necesarias para el proyecto en su totalidad que son
la sustentabilidad del proyecto, el mejoramiento de espacios, la construcción de
viviendas de alta calidad, etc.
1.6. SITUACIÓN SIN PROYECTO V/S CON PROYECTO
Una forma alternativa de proceder para valorar cada uno de los beneficios y
costos del proyecto, y no sobreestimarlos, es comparar las situaciones sin y con
proyecto previamente optimizadas. Al optimizar ambas situaciones, se evita
cometer importantes errores que inciden en la evaluación del proyecto y, en
consecuencia, en las decisiones. Al mismo tiempo esta optimización busca que el
procedimiento implique la incorporación de los principios que serán utilizados.
Optimización de la situación sin proyecto: Consiste en determinar el mejor
camino a seguir si no se ejecuta el proyecto.
Optimización de la situación con proyecto: También es necesario elegir la
mejor alternativa asociada a este beneficio o costo en la situación del proyecto.
Tabla 1-2. Comparación sin V/S con proyecto
SIN PROYECTO CON PROYECTO
Construcción tradicional con alto Construcción amigable con el medio

impacto ambiental ambiente
Elevado costo de mantenimiento en las Bajo costo en mantenimiento
viviendas Reducción de desechos
Cantidad elevada de uso de energía Ahorro en recursos básicos
para calentarse, iluminar o calentar agua Aislamiento adecuado y sellado de aire
Métodos de aislamientos deficientes Materiales de alta calidad para mayor
durabilidad
Aumento del valor futuro de la vivienda
Sistema de energías renovables
Construcción responsable
Emisiones
Accesibilidad Transporte público y
alternativo
impactos positivos a ciclos de vida
Fuente: Elaboración Propia, comparación de características constructivas
 Beneficios básicos de una vivienda sustentables según los estándares del

MINVU
Fuente: www.minvu.cl/beneficios+casa+sustentable
Figura 1-4. Beneficios Vivienda sustentable
 Construcción vivienda tradicional en comparación de una vivienda

sustentable
Fuente: http://nextbillion.net/spanish/blogpost.aspx?blogid=569
Figura 1-5. Vivienda tradicional

Fuente: www.labioga.com/casas/sustentables/techoverde
Figura 1-6. Vivienda sustentable
1.7. ESTUDIO DE MERCADO
El estudio de mercado es uno de los más importantes y complejos que se

deben hacer para su evaluación, ya que define el medio en el que se llevara a cabo
el proyecto. En este estudio se analiza el mercado o entorno del proyecto, la
demanda, la oferta y la mezcla de mercadotecnia o estrategias comercial, dentro de
la cual se estudia el producto, el precio, los canales de distribución y la promoción o
publicidad. Pero siempre desde el punto de vista de costo/beneficio que cada una de
estas variables pudiesen tener sobre la rentabilidad del proyecto.
La clasificacion de estudio de mercado es como un tipo de investigación
descriptiva (tipo de investigación concluyente que tiene como objetivo principal la
descripción de algo, generalmente características o funciones de mercado), así
como lo son también: los estudios de participación, los estudios de análisis de
ventas y los estudios de imagen, entre otros.
El estudio de mercado se realiza a través de un conjunto de investigaciones
sobre la competencia, cliente, demanda, oferta, características del entorno, canales
de distribución, lugares de venta del producto, publicidad, promoción y precios.
La información que arroje este estudio y las conclusiones que se obtengan
deben servir para la toma de decisiones con respecto a las condiciones favorables o
desfavorables que presente el mercado y la conveniencia para continuar en el
proyecto, de replantearlo, modificarlo o simplemente abandonarlo. Además, la
calidad de dicha información, afectara la consistencia de los resultados que se
obtengan en los estudios posteriores del proyecto y a las decisiones que se tomen a
futuro.
Todo estudio de mercado plantea una serie de interrogantes sobre los
aspectos básicos como son: ¿Cuáles son sus objetivos?, ¿Qué métodos a utilizar?,
¿Qué es el análisis de la oferta y la demanda?, ¿Cuáles son los métodos de
proyección de la oferta y la demanda?, ¿Cómo determinar el precio del servicio o
bien?, ¿Cómo presentar el estudio de mercado?. Con estas interrogantes se
establece la dirección de este estudio de mercado.
1.7.1. Determinación de Producto o Servicio, Insumo y Sub productos
La decisión de ofrecer un producto y/o servicio de construcción de viviendas

sustentables, tiene que ver con el mercado en expansión que presenta esta
tendencia constructiva que es innovadora, amigable y llamativa para las personas
que adquieren viviendas.
El abastecimiento suficiente en cantidad y calidad de materias primas es un
aspecto vital del desarrollo de una empresa. En las etapas más avanzadas del
proyecto se recomienda presentar las cotizaciones como el compromiso escrito de
los proveedores para abastecer las cantidades del material necesario para la
producción.
Factores que intervienen
 Cantidad que se desea producir
 Intensidad en el uso de mano de obra
 Cantidad de tunos de trabajo
 Optimización física de la distribución del equipo de producción
 Capacidad de la maquinaria que interviene en el proceso
 Optimización de mano de obra
El producto será la construcción de una vivienda sustentable. Su construcción

será a base de técnicas mixtas (ecológica y tradicional), sus características
sustentables se basan en el bajo mantenimiento, ahorro en recursos básico agua,
energía, aislamiento y sistema de energías renovables. El exterior como parte
fundamental estar compuesto de un techo verde para la optimización de la
climatización y la reducción de pérdida de energías.
Estas características permiten minimizar el impacto medio ambiental que
genera una vivienda, su cuidado y la utilización de recursos contaminantes. Tendrá
beneficios no solo constructivos, sino que también en calidad de vida de la
comunidad entera, de sus vecinos, del entorno.
1.7.2. Área de estudio
Para el estudio del proyecto de construcción de viviendas sustentables

presenta los siguientes aspectos generales del área de estudio. En particular se
describe su ubicación geográfica, descripción del clima y análisis de general de las
precipitaciones, vientos y temperaturas. Estas características son fundamentales
para la generalidad del proyecto.
1.7.2.1. Ubicación
Para la realización del proyecto viviendas sustentables se realizara un estudio

preliminar de las características del terreno. Para el reconocimiento de las zonas
utilizadas también se llevara a cabo una visita de terreno y dar a conocer las
características geográficas del lugar, esto permite una mayor ventaja en el
levantamiento de información facilitando el conocimiento previo del equipo de
trabajo. Esta situación permitirá el intercambio de información y de expedicioncita,
y la optimización de los recursos asignados al proyecto.
1.7.2.2. Clima
En términos generales, el clima de la zona corresponde a un tipo

mediterráneo templado cálido con temperaturas moderadas debido a la cercanía del
mar, y con una estación seca prolongada, con una Tº media anual es de 15,5ºC
1.7.2.3. Flora y fauna
La cuidad y por ende el sector del proyecto está situado en la zona llamado
faja costera, zona que presenta un clima mediterráneo más suave y húmedo
producto del efecto regulador del mar.
La faja costera es considerada como la zona que corre paralela al mar y
abarca hasta donde penetra su acción humedecedora y reguladora de la
temperatura. Esta distancia varía según la altura de los cerro, el viento, etc.
En términos de variabilidad de flora lo que predomina en el borde costero es
matorral costero, pero ya que nuestro proyecto está emplazado en los cerros, este
presenta una vegetación herbácea propia de las zonas erosionadas. Además de las
condiciones ambientales muy particulares que configuran una un ambiente especial
para la vegetación estas condiciones son: la brisa marina, los vientos fuertes, la
humedad constante y la temperatura más o menos regular todo el año. Así se
pueden encontrar arbustos como el Molle, la Manzanilla Cimarrona, el palo de
yegua, la Maravilla del Campo, la Salvia Blanca, una serie de Herbáceas anuales y
perennes como Huillis, añañucas, orquídeas, capachitos, etc.
1.7.3. Análisis de la demanda (actual y futura) y variables que la afectan
Este análisis se realiza con el objetivo de determinar bienes o servicios que

los consumidores actuales o potenciales están dispuesto a adquirir. Es decir
determinar la posibilidad de capturar una parte del mercado objetivo y ganar una
participación en este, que nos garantice el existo de seguir adelante con el proyecto.
La construcción sustentable es muy viable para el desarrollo de este tipo de
proyectos, aun cuando en el mercado actual según la realidad nacional son pocos
los propósitos realizados con estas condiciones en comparación de países con mayor
porcentaje de construcción sustentable y ecológica.
El porcentaje menor de empresas dedicadas a la construcción sustentable es
difícil de cuantificar ya que el flujo de demanda actual es muy bajo y no sería un
reflejo fiel de lo que sucede o de lo que sucederá en un futuro.
La selección de la información, debe centrase en la obtención de datos sobre
el total de población del mercado objetivo, sus gustos y preferencias, motivos de
compra y costumbres entre otros. En resumen reunir todos los datos variantes o
factores que condicionan la demanda del producto analizado.
En cuanto a la demanda futura el objetivo es estimar el comportamiento
futuro de la demanda actual, del producto en cuestión, de sus competidores y
sustitutos.
La elección de un método para el análisis de las variables pueden ser varios,
pero estas variables se originan solo por las características del proyecto; algunas
variables son:
 Sector de no preferencia de los usuarios.
 Escasez de materiales ecológicos
 Nula Capacitación de Trabajadores
 Normativa vigente
 Poca confianza por tratarse de una empresa nueva
Debido a todas estas condiciones a través de una encuesta se intentara

conocer más de la demanda que predomina el mercado actual y la futura.
Para situar el proyecto en un contexto en donde se conozca su
comportamiento o gusto determinado de los ciudadanos o pobladores del sector, se
llevo a cabo una encuesta la cual nos dará a conocer información relevante para la
incorporación de viviendas sustentables en el sector y también en una eventual
ejecución de nuevos proyectos similares. Esta encuesta fue realizada a una cantidad
de 77 individuos considerando edad desde los 18 hasta los 73 años, siendo
consultada a personas dedicadas a una amplia variedad de actividades económicas
y de comunas de la región.
A continuación se detalla cada pregunta con su correspondientes gráficos y
porcentajes.
Fuente: Elaboración propia, basado en encuesta



1.7.4. Análisis de la oferta (actual y futura) y variables que la afectan
Para el estudio de la oferta se debe realizar el revisar el análisis histórico,

actual y futuro de la oferta, con el objetivo de determinar la cantidad de productos
que los competidores han ofrecido, están entregando y estarán en capacidad de
ofrecer al mercado, así como las condiciones que operan dicha oferta, para disponer
de los elementos mínimos que permiten establecer las posibilidades que tendrá el
bien o servicio proyecto, en función a la competencia existente.
El análisis de la oferta existente actual, consiste en estudiar las
competencias que hay en la actualidad, tanto en las cantidades ofrecidas como en
las condiciones que se realiza dicha oferta.
Aspectos que se deben tener en cuenta:
 Número de competidores: indeterminado ya que el mercado de
construcción de viviendas sustentables es limitado
 Costos de producción
 Número de trabajadores: 10 a 49
 Tecnología Utilizada
El análisis de la oferta existente futura tiene como fin proyectar la cantidad

de bienes o servicios que serán entregados por la competencia, durante el periodo
que se va a evaluar el proyecto.
Los resultados determinados por la proyección de la oferta deben ser
analizados teniendo en cuenta la posible incidencia que pueden tener factores
como:
 Nivel de utilización de la capacidad instalada actual por parte del
sector constructivo sustentables
 Existencia de proyectos por parte de competidores actuales o nuevos
 Oferta de nuevos productos sustitutos y complementarios
1.7.5. Determinación del precio
Al evaluar el proyecto es preciso fijar un precio que determine lo que se

cobraría al cliente por la prestación de servicios.
Un método que se puede utilizar para calcular el precio del producto, es el
que se hace a partir de los costos de producción. Este consiste en sumar los valores
de todos los costos y gastos, sean estos fijos o variables, en que se incurra con un
determinado volumen de producción. La sumatoria total se divide entre unidades
producidas, obteniendo el costo unitario al cual se le agrega el margen de utilidad
que la empresa desea alcanzar.
1.7.6. Sistema de comercialización
El sistema de comercialización es la ruta que toma un producto al pasar

desde el productor (empresa constructora) hasta el consumidor final (habitante
vivienda sustentable). Es importante elegir las diferentes vías de accesibilidad desde
que el productos sale de la empresa hasta que llegue al consumidor final.
Los canales de comercialización más comunes son:
Fuente: www.google.com/search?q=sistema+de+comercializaci
Figura 1-7. Sistema de comercialización
La comercialización también está directamente conectada con la promoción y

publicidad del proyecto, esta busca definir un plan de acción para dar a conocer el
producto.
Estos sistemas se pueden catalogar según su forma de ofrecer el producto y
cómo interactúan con el consumidor final, algunos de estos son:
 Venta directa
 Distribución por internet (Paginas de productos y redes sociales)
 Ventas por Catalogo
 Avisos en los medios de comunicación de masas
 Publicidad visual
CAPÍTULO 2: INGENIERÍA BASICA Y CONCEPTUAL DEL PROYECTO
2. INGENIERÍA BASICA Y CONCEPTUAL DEL PROYECTO
La siguiente etapa del proyecto es la profundización de todo lo relacionado

con lo conceptual del proyecto y la definición inicial de algunos aspectos tales como:
 Vialidad Técnica
 Costos de Inversión
 Diagrama de Flujos del proyecto
 Estudio de Instalaciones Físicas
 Lista de consumo y equipos.
2.1. ESTUDIO TÉCNICO
Este contempla los aspectos técnicos operativos necesario en el uso eficiente

de los recursos disponibles para la producción del bien o servicio deseado y en la
cual se analiza la determinación del tamaño optimo del lugar de producción,
localización, instalaciones y organización requeridos.
Este estudio permite obtener la base para el cálculo financiero y la evaluación
económica del proyecto viviendas sustentables. Determina la cantidad de
maquinaria necesaria, equipo de producción y mano de obra certificada.
2.1.1. Descripción y selección de procesos
Para abarcar el funcionamiento de la empresa debemos primero conocer la

descripción total del proyecto "Vivienda Sustentable" y todo lo relacionado desde la
entrega hasta su futura recepción.
 Compra de terreno: Determinado el sector, se procede a la compra del
terreno para la elaboración del proyecto construcción de viviendas
sustentable.
 Desarrollo del proyecto: Constitución del proyecto, donde se debe considerar
la elaboración de los documentos oficiales, carpeta técnica, permisos
correspondientes para la posterior ejecución del proyecto.
 Almacenamientos de insumos: Lugar para el almacenaje de los materiales
utilizados para la construcción y además del equipo y/o herramientas a
utilizar.
 Distribución y venta del producto: Iniciación del proceso, de la relación con el
consumidor. Se da a conocer al cliente precios, condiciones de terreno, EETT,
y cualquier aspecto que sea relacionado a la comercialización del bien entre
producto y consumidor.
 Construcción: ejecución total del proyecto vivienda sustentables.
2.1.2. Diagrama de bloques
Este diagrama es la representación grafica del funcionamiento de la

producción del proceso, se hace mediante bloques y sus relaciones. Además, define
la organización de todo el proceso interno. También indica la manera de elaboración
del proyecto, especificando estudios, permisos, cotizaciones y desarrollo del
proyecto.
Fuente: Elaboración propia con guía desde apuntes de clases
Diagrama 2-1 Etapas propuesta
2.1.3. Diagrama de flujos (Flow Sheet)
El diagrama de flujo ofrece una descripción visual de las actividades

implicadas en el proceso mostrando la relación secuencial entre ellas, facilitando la
rápida compresión de cada actividades. Facilita también la selección de indicadores
del proceso.
Fuente: Elaboración propia en conjunto con apuntes de clases
Diagrama 2-2. Etapas actividades
2.1.4. Diagrama de Lay Out
Los esquemas de distribución que se muestran a continuación tienen

relación con el proceso constructivo de las viviendas sustentables y la forma de
trabajo destacando cada área para el manejo de materiales y además de las
distribución de la vivienda como tal.
El primer esquema corresponde a la distribución general de los espacios
para tareas administrativas (oficinas) como para las tareas propias de construcción
como carga o descarga de materiales.
Fuente: www.google.com/search?q=sistema+de+comercializaci
Figura 2-1. Esquema de distribución
El siguiente esquema corresponde a la planta de la vivienda sustentable, el

cual muestra forma, distribución y uso de espacios.
Con una cantidad total de 112 m2
Fuente: Elaboración Propia en base al proyecto con herramientas de dibujo
Figura 2-2. Planta Vivienda Sustentable
2.1.5. Balance de masa y energía
Un balance de masa y energía establece las relaciones contables de

cantidades mesurables que entran y salen en el proceso de construcción, este sirve
para establecer ciertos costos.
 Establece necesidades de materias primas e insumos para la producción
 Calcular rendimientos
 Establece costos de insumos para un producto
Tabla 2-1. Costos insumo oficina central
Costos Insumos Oficina Central UF 21-07-2015 $ 25.046,25
Ítem cant P.U Total Total UF

AGUA 1 25.000 $ 25.000 0,99
ELECTRICIDAD 1 28.000 $ 28.000 1,12
ARRIENDO 1 250.000 $ 250.000 9,98
INTERNET 1 28.900 $ 28.900 1,15
TELEFONIA 1 30.000 $ 30.000 1,2
TOTAL $ 361.900 14,44
Fuente: Elaboración propia en base gastos aplicados en oficina central
2.1.6. Selección de equipos
Detalle de selección de materiales y equipos para la construcción de

vivienda sustentables ya sean estos materiales de oficina como propio de la
ejecución del proyecto.
Tabla 2-2. Costos equipamiento oficina central
costos equipamiento oficina central UF 21-7-2015 25046,25

Ítem Cant P.U Total Total UF
Escritorio 2 79.990 159.980 6,39
silla ejecutiva 2 25.990 43.980 1,76
silla visitante 4 19.990 79.960 3,19
Kardex 2 35.990 71.980 2,87
Librero 1 49.990 49.990 2
multifuncional 1 99.990 99.990 3,99
computador 2 569.990 1.139.980 45,51
Total 1.645.860 65,71
Fuente: Elaboración Propia en base bastos aplicados en oficina central
Tabla 2-3. Costos equipamiento oficina terreno
costos equipamiento oficina terreno UF 21-7-2015 25046,25
Escritorio 1 79.990 79.990 3,19
silla ejecutiva 1 25.990 25.990 1,04
silla visitante 2 19.990 39.980 1,60
mesa reuniones 1 50.000 50.000 2,00
Kardex 1 35.990 35.990 1,44
Librero 1 49.990 49.990 2,00
multifuncional 1 99.990 99.990 3,99
computador 1 569.990 569.990 22,76
Total 951.920 38,01

Fuente: Elaboración propia en base gastos aplicados en oficina terreno
Tabla 2-4. Costos implementos de seguridad
costos implementos de seguridad UF 21-7-2015 25046,25

lente seguridad 50 990 49500 1,98
Casco 50 1.913 95650 3,82
Guantes 50 449 22450 0,90
Zapatos seguridad 50 9.990 499500 19,94
Extintor 1 42.590 42590 1,70
Botiquín 1 16.990 16990 0,68
Total 726680 29,01
Fuente: Elaboración Propia en base gastos aplicados en implementos de seguridad
Tabla 2-5. Costos herramientas y/o equipos
costos herramientas y/o equipos UF 21-7-2015 25046,25
Camioneta 1 14.400.000 14400000 574,94
esmeril 2 89.990 179980 7,19
sierra circular 2 119.990 239980 9,58
Carretilla 4 24.990 99960 3,99
Taladro 2 99.990 199980 7,98
herramientas pequeñas 1 350.000 350000 13,97
Total 15469900 617,65

Fuente: Elaboración propia en base gastos aplicados en herramientas y/o equipos
2.2. ASPECTOS TÉCNICOS Y LEGALES
Los aspectos técnicos y legales que a continuación se detallan representan

la estructura organizacional, marco legal, personal, programas de trabajos y
declaración de impacto ambiental.
2.2.1. Estructura organizacional
La empresa u otro tipo de organización, es un concepto totalmente

jerárquico de subordinación dentro de las entidades que colaboran y contribuyen a
servir un objetivo común. Esta se puede estructurar de diferentes maneras y estilos,
dependiendo de sus objetivos, el entorno y los medios que dispone.
Es por lo tanto la estructura organizacional de la empresa u organización la
que permite la asignación de responsabilidades de las diferentes funciones y
procesos a diferentes personas o departamentos.
Fuente: Elaboración propia diagrama en base al proyecto con programa de diseño organizacional
Diagrama 2-3. Estructura organizacional

2.2.2 Personal, cargos y perfiles
La búsqueda de personal para el equipo de trabajo tiene el fin de establecer

al profesional y/o persona que cuente con el mejor perfil posible para el puesto del
cual estará a cargo. Su misión es cumplir todas las expectativas y objetivos del
proyecto.
 Gerente: Es quien está a cargo de la dirección o coordinación de la
empresa, dentro de sus funciones destacan el uso eficiente de todos sus
recursos, maximizar los beneficios y la utilidad.
Dentro de sus habilidades y responsabilidades básicas se encuentran:
incrementar el estado de tecnología de la empresa, dale una determinada
orientación y dirección a la organización, trabajar siempre a favor de la
productividad, satisfacer y mantener una cordial relación con los empleados
y satisfacer los deseos y las demandas que le exija la comunidad en la cual
está inserta la organización.
 Oficina Técnica: En esta se encuentran todos los profesionales encargados

de la administración de información oficial del proyecto, donde además
deben planificar, programar y controlar la totalidad de la obra de
construcción.
 Prevencionista: Este profesional debe dirigir la seguridad e Higiene de la

empresa u proyecto en el cual se esté trabajando, debe desarrollar los
programas de prevención de accidentes de trabajo y enfermedades
profesionales, mejorar las condiciones de trabajo establecidas por la
empresa, con la ejecución de metas, procedimientos y demás acciones que
correspondan en coordinación con los demás servicios técnicos de la empresa
y en particular con el servicio de salud.
 Administrador: Autoridad máxima dentro de una obra de construcción, es el

canal de comunicación entre contratos, subcontratos, proveedores, etc.
Su experiencia, conocimiento de administración, liderazgo, confianza y
fortaleza permiten desarrollar el perfil del cargo que ocupa, además de
conocer y tener la responsabilidad legal y penal de la ejecución de la obra
 Jefe de Obra: Su función es de coordinar, gestionar y transmitir la

información procedente de la oficina técnica y administración hacia los
trabajadores encargados de ejecutar las tareas constructivas. Responsable
de que cada partida tenga cumplimiento con su desarrollo establecida en los
procesos tanto en tiempo, calidad y cantidad de materiales utilizados. Es la
máxima autoridad en terreno.
 Maestro, Albañil y Jornal: Son las personas encargadas de llevar a cabo las
tareas constructivas, contratadas para desarrollar cada labor indicada por las
jefaturas para la cumplimiento del proyecto constructivo.
 Otros profesionales u oficios necesarios para las tareas que se deben

desarrollar de forma esporádica de una obra, donde solo se deban ejecutar
en ocasiones y que serán llamados según la urgencia del requerimiento del
proyecto.
2.2.2.1. Programa de trabajo, turnos y gasto personal
La presentación del programa de trabajo, sus turnos y los gastos personales

estarán bajo la programación de los recursos de la empresa destinados a este
proyecto, este será de acuerdo a su carta Gantt la cual delimitara los tiempos por
actividad, el costo asociado y el proceso constructivo por etapa
Este programa cuenta con la distribución solo de las etapas constructivas.
Tabla 2-6. Distribución de etapas
1 Aseo y despeje del terreno
Etapa I 2 Nivelación del terreno
3 Trazado
4 Fundaciones
Etapa II
5 Estructura Hormigón
6 Albañilería en madera
7 Albañilería en vidrio
Etapa III
8 Estructura Techumbres
9 Instalaciones (canalización)
10 Terminaciones Viviendas
Etapa IV
11 Urbanización
Etapa V 12 Recepción
Fuente: Elaboración Propia en Base Distribución de Etapas Constructivas
I. Turnos
Los turnos de trabajo se determinan según la legislación vigente del código
del trabajo artículos 22 y 28 correspondiente. Máximo legal de 45 horas semanales
distribuidas en los 5 días hábiles de la semana, los casos excepcionales para horas
extras estarán resguardada de acuerdo a la ley y serán solo en caso de que así lo
necesite el proyecto o en su defecto sea requerido por alguno de los encargados de
la empresa o proyecto.
II. Gasto personal

Se muestra el cálculo mensual del costo asociado a personal.
Tabla 2-7. Costos personal
25046,2
Costos Personal UF 21-7-2015 5
Ítem cant Precio Total Total UF
Secretaria 1 350.000 350000 13,97
Administrador 1 700.000 700000 27,95
Ingeniero en construcción 1 1.100.000 1100000 43,92
Prevencionista 1 650.000 650000 25,95
Jefe de Terreno 1 970.000 970000 38,73
Maestros 50 450.000 22500000 898,34
Total 26270000 1048,86

Fuente: Elaboración propia en base gastos costo personal
2.2.3. Marco legal
El marco legal proporciona las bases sobre las cuales se construirá y

determinara el alcance del proyecto. En este se encuentran las provisiones
regulatorias y leyes interrelacionadas entre sí, ya sea de la empresa la cual
ejecutara la obra, como del lugar donde se construirá, en este marco legal se debe
dar a conocer la constitución legal de la empresa, los permisos y certificados y la
ordenanza de la zona donde está proyectada la edificación. Todos estos
antecedentes en conjunto logran dar vida a la legalidad total de un proyecto como
tal para no sufrir algún percance legal antes, durante y finalizada la obra.
2.2.3.1 Constitución de la sociedad de responsabilidad limitada
Es una sociedad que se caracteriza porque los socios responden

limitadamente por el monto de capital que aportan. Puede tener entre 2 y 50 socios,
u en el caso de superar este máximo, pasa a convertirse en una sociedad colectiva
con responsabilidades ilimitadas.
Sin embargo, lo normal es que los socios designen a una persona para que
administre la sociedad, que pueda ser uno de los socios o un tercero que será quien
tome las decisiones
 Art 2º. Las sociedades con responsabilidad limitada, sean civiles o
comerciales, se constituirán publica que contendrá, además de las
enunciaciones que expresa el artículo 352 del código de comercio, la
declaración de que la responsabilidad personal de los socios queda limitada a
sus aportes o a la suma que a mas de esto se indique. Estas sociedades no
podrán tener por objeto bancario, y el numero de sus socios no podrá
exceder de cincuenta.
La inscripción de la sociedad tiene los siguientes pasos legales.

 Escritura: Debe ser redactada por un abogado y firmada por un notario. La
escritura tiene un valor entre $30 mil y $45 mil. Los costos notariales
cuestan cerca de $70 mil, cuando la notaria tiene convenio, de lo contrario el
tramite puede costar $200 mil y demora app 15 días hábiles.
 Inscripción en Registro de Comercio: La inscripción de la escritura en el
registro de comercio es en un departamento de la Conservaduría de Bienes
Raíces. El valor de esta varía de acuerdo al capital de la empresa.
 Publicación en el Diario Oficial: Hay que ingresar al diario oficial e inscribir
el extracto valido ante notario. La inscripción tiene costo cero y lo puede
hacer cualquier persona con una firma validada ante notario. Este tiene un
costo promedio de $30 mil.
Los siguientes pasos serán el de inicio de actividades, acreditación y

timbraje de boletas y/o facturas, estos tres últimos pasos deben ser llevados a cabo
en el SII y es de forma gratuita, sin costos asociados. Se debe añadir que el tiempo
que demora depende netamente del departamento al cual se deba hacer el trámite.
2.2.3.2. Permisos y certificados
La obtención de permisos y certificados asegura un desarrollo normal y

legal de parte de la empresa y su proyecto constructivo, para ello se deben tener los
permisos necesarios regulados por la ley
 Certificado de Informaciones Previas
 Certificado Municipal de Zonificación
 Permiso de Edificación
Permiso Edificación
Permiso de Obra Menor
 Recepción Definitiva de la Obra
2.2.3.3. Ordenanza zona ZCHLF
La siguiente ordenanza contiene las normas de uso de suelo y condiciones

de subdivisión predial, edificación, urbanización, y vialidad que rigen dentro del área
urbana en la comuna de Valparaíso, pero más específicamente en el sector ZCHLF
que sería el emplazamiento del terreno en donde se llevara a cabo el proyecto
constructivo.
El plan regulador comunal ha sido modificado en varias ocasiones desde su
versión original de 1984, siendo actualizado permanentemente de acuerdo a lo
estipulado en el articulo Nº10 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por
lo que es la actualización mas reciente para tener en consideración en este
proyecto.
 Zona de Conservación Historia de los Loteos Fundacionales de los Cerros
del Anfiteatro (ZCHLF)
Fuente: http://www.geoportal.cl/Visor/
Figura 2-3. Zona ZCHLF

Condiciones de uso de suelo
 Usos permitidos:
Tipo Residencial: Vivienda, Hoteles a escala media y menor,
hospedajes y residenciales.
tipo equipamiento: comercial, educación, culto, cultura, deporte,
salud, seguridad, y servicios.
Tipo Actividades Productivas: Solo aquellas inofensivas asimilables a
equipamiento de clase comercio o servicios previa autorización de la
DOM
Tipo Espacio Público: Plazas, vialidad y paseos públicos, miradores
Tipo Áreas verdes: Jardines, áreas libres, taludes y quebradas.
 Condiciones de Subdivisión y edificación:

Superficie predial mínima: 250
Ocupación máxima de suelo: 70%
 Sistema de Agrupamiento, altura máxima y distanciamiento

Las obras nuevas deberán armonizar con el conjunto, incorporando en su
diseño características arquitectónicas tales como: Volumetría, materialidad,
color, cubiertas, detalles arquitectónicos; Además de características
morfológicas como composición de fachada, proporciones de vano, altura,
elementos decorativos significativos, cierros, y terminaciones entre otros.
 Sistema de Agrupamiento
Continuos o aislados conforme a la edificación predominante en la cuadra, si
en la cuadra fuere obligatorio la edificación continua y además en ella
existiera edificios aislados declarados ICH, la edificación continua deberá
retornar formando una fachada hacia el predio del ICH, cumplimento con
distanciamientos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones.
 Alturas
La altura máxima de edificación en todos los casos no podrá superar en más
de un piso la edificación con permiso municipal existente en el predio
debiendo respetar el procedimiento y condiciones estipuladas en el artículo
32º, la concepción se considerara como situación base a respetar como
mínimo respecto al concepto de "copropiedad del ojo". La misma altura en
caso que la edificación sea demolida, no considerándose sitio eriazo, salvo
que se acredite que lo construido:
a) ocupado hasta n 20% del predio
b) está en estado ruinoso y sin ocupación por más de 10 años
c) carece de antecedentes de permiso de edificación
En caso de edificación en sitios que, a la vigencia de esta normativa, estén
eriazos, esta no podrá sobrepasar la altura máxima existente en la manzana,
como, con un máximo de 4 pisos.
 Distanciamientos
En casos de obras nuevas o ampliaciones en terrenos colindantes a ICH los
distanciamiento que este tiene respecto a los deslindes colindantes deberán
repetirse, en el sentido opuesto, para la nueva edificación.
2.2.4. Impacto medio ambiental (declaración o estudio)
La declaración de impacto ambiental se enmarca dentro del sistema de

Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), que es un instrumento de gestión
destinado a prevenir el deterioro ambiental debido a la ejecución de proyectos de
inversión en el país. Todo proyecto o actividad susceptible de causar impacto
ambiental, incluidas sus modificaciones, solo se puede ejecutar o modificar previa
evaluación de su impacto ambiental mediante una declaración de impacto ambiental
(DIA) o un estudio de impacto ambiental (EIA). Someter un proyecto o actividad
al SEIA permite acreditar el cumplimientos de la normativa y obtener las
autorizaciones ambientales respectivas.
Se establece como empresa una política amigable y responsable de la ley
medioambiental, teniendo mucha consideración de no solo cumplir el requisito
mínimo, sino que también disponer de un plan de mitigación para obras futuras, ya
que la empresa se caracterizara por su construcción amigable y sustentable.
Documentos requeridos para una DIA
 Antecedentes generales de un proyecto.
 Descripción del proyecto antecedentes que acredite que no requiere de la
presentación de un estudio de impacto ambiental.
 Documentación y antecedentes que acrediten el cumplimiento de la
normativa ambiental aplicable.
 Documentación y antecedentes que acrediten el cumplimiento de los
permisos ambientales sectoriales.
 Descripción de la relación del proyecto con políticas, planes y programas de
desarrollo regional y comunal.
 Compromisos ambiental voluntarios si los considera.
2.2.4.1. Política medioambiental de la empresa
Se establecen los siguientes puntos como los principios de la empresa para

no generar algún daño parcial o irreversible.
I. Cumpliendo de la legislación existen y compromisos voluntarios con el
medioambiente.
II. Implementación y desarrollo de metas y objetivos con el fin de la
prevención y mitigación del daño al eco sistema.
III. Conciencia de empresa y personal con las practicas constructivas para el
desarrollo sustentable y amigable con el ambiente.
IV. Difusión de la política medioambiental
V. Revisión periódica de los procedimientos de la empresa para no solo cumplir
con la legislación existente, sino que también para fomentar el uso de
prácticas y tecnologías no nocivas para el medioambiente.
VI. Minimizar residuos producidos antes, durante y después de un proyecto.
VII. Prevención de contaminación de todo el medio
VIII. Reducción de emisiones durante la etapa constructiva y además reducción
de las emisiones propias de la construcción durante su uso.
IX. Reutilización de materiales constructivos durante todo el proyecto.
X. Reciclaje de materiales tanto en la empresa como en el mismo proyecto.
2.3. DISEÑO DE LA PLANTA
El diseño arquitectónico tiene como cometido satisfacer las demandas por

espacios habitacionales, tanto en lo estético como en lo tecnológico. Presenta
soluciones técnicas y constructivas para un proyecto.
2.3.1. Diseño de arquitectura
Este tiene como fin dar a conocer la distribución de los espacios propios de
la vivienda. Su distribución cuenta con dormitorios, baños cocina. living, etc.
Fuente: Elaboración Propia en Base al Proyecto con herramientas de dibujo
Figura 2-4. Planta diseño de arquitectura

2.3.2. Diseño de tuberías agua potable
Las instalaciones de abastecimiento de agua serán más sostenibles si

utilizamos materiales ecológicos, las que no contaminen o gasten recursos no
renovables.
Figura 2-5. Diseño tuberías y agua potable
2.3.3. Diseño de sistema eléctrico
Esta instalación eléctrica debe cumplir los requerimientos planteados

durante el proyecto, deben proporcionar el servicio eficiente que satisfaga la
demanda de los aparatos que deberán ser alimentados con energía eléctrica, pero
siguiendo en planteamiento sustentable del proyecto.
Figura 2-6. Diseño sistema eléctrico
2.4. DOCUMENTOS DEL PROYECTO
La información del proyecto solo puede ser adquirida mediante los

documentos oficiales de este mismo, los cuales son los planos, EETT, Bases
administrativas, y además de elementos no oficiales, pero si parte del proyecto
como son las cotizaciones, los cálculos de costos obtenidos y los informes técnicos
generados.
2.4.1. Planos generales de las instalaciones
El plano general de instalaciones muestra la distribución general de la

vivienda y las redes de agua potable y electricidad como se da a conocer en los
puntos anteriores (2.3.1;2.3.2;2.3.3)
2.4.2. EETT o bases administrativas
A continuación se dan a conocer los materiales para la construcción de la

vivienda con sus materiales respectivos para darle la clasificacion de sustentable.
I. DESPEJE DE TERRENO: El terreno deberá estar libre de materiales y/o
escombros que afecten la realización de la obra.
II. REPLANTEO, TRAZADO Y NIVELES: El trazado se llevara a cabo según los

planos en un terreno limpio y parejo
III. FUNDACIONES Y MUROS VERTICALES: Serán rellenados con hormigón

sustentable
IV. AISLACIONES: Muros exteriores, interiores, pisos, cielos, techumbre con

Aislación térmica mediante celulosa reciclada.
V. ESTRUCTURA DE TECHO: Toda la techumbre será calculada para el soporte

del techo verde y de los paneles solares en su exterior.
VI. INSTALACIONES ELECTRICA Y AGUA PORTABLE: serán efectuadas con

materiales muy poco contaminantes y mas ecológicos.
2.4.2.1 Detalle tecnico de los materiales
 Fundaciones: Hormigón Sustentable

La Sustentabilidad del hormigón tiene que ver con el ciclo de vida de este material,
desde su producción hasta la utilización del mismo y su vida útil. El cemento es la
materia prima y está compuesto de clinker (mezcla de arcilla y caliza molida) y
adiciones del yeso, lo normal en el mundo es utilizar grandes proporciones de
clinker y poco de adiciones. El hormigón sustentable basa su concepto en la
utilización de mayor cantidad de adiciones naturales en desmedro del clinker,
provocando una huella de carbono inferior.
Fuente: www.google.cl/imagenes/
Figura 2-7. Hormigón Sustentable
 Aislación Térmica mediante celulosa Reciclada

Aislación ecológica compuesto entre un 75% y 80% de fibras de celulosa reciclada
de color gris inodora que ha sido tratada con retardante de fuego, fungicidas y
antihongos.
Figura 2-8. Aislación térmica celulosa reciclada

Ficha Técnica del Aislamiento térmico.
Fuente: http://www.especificar.cl/fichas/aislante-de-celulosa
Figura 2-9. Ficha técnica aislación
Fuente: http://www.especificar.cl/fichas/aislante-de-celulosa
Figura 2-10. Ensayo IDIEM
 Techumbre, Techo verde
Un techo verde indica el uso de tecnologías verdes, tales como paneles

fotovoltaicos o techos vivientes y ecológicos (flora), este proyecto contempla
ambas, un sector con paneles fotovoltaicos y el otro con un techo ecológico.
Ecológico: sus beneficios son la captación de agua, menor riesgo de inundaciones,

mejor calidad de aire y creación de habitad.
1. Membrana impermeable: cubiertas resistentes para estanques, se fija al
techo con sellador convencional. se deben dejar coladeras y salidas para que
se puedan fijar las otras capas del techo.
2. Drenaje: el exceso de agua debe ser capaz de salir del techo. Las salidas de
desagüe se deben abrir del marco contenedor del techo verde para permitir
que el agua baje por las canaletas. El techo no debe estar saturado para las
salidas del desagüe estén libres
3. Sustrato: la profundidad de este determinara cuanto crecerá la vegetación,
el sustrato necesita ser ligero y bajo en nutrientes.
4. Siembra: La siembra se llevara a cabo con flora de la zona ya antes
mencionadas para las condiciones climáticas del sector.
Figura 2-11. Capas techo verde
 Paneles Fotovoltaicos.
Los paneles o módulos fotovoltaicos están formados por un conjunto de
celdas que producen electricidad a partir de la luz que incide sobre ellos (energía
solar). El parámetro estandarizado para clasificar su potencia se denomina potencia
pico y corresponde a la potencia máxima que el modulo puede entregar bajo unas
condiciones estandarizadas.
Figura 2-12. Panel solar fotovoltaico y descripción
2.4.3. Cotizaciones (originales en anexo)
Todas las cotizaciones realizadas dentro del proyecto "vivienda sustentable"

serán adjuntadas en los anexos correspondientes del presente estudio.
2.4.4. Cálculos obtenidos
La siguiente tabla resumen muestra los cálculos de los costos requeridos

para poner en marcha el proyecto, este contempla costos asociados a personal,
equipamiento, herramientas, insumos y seguridad
Tabla 2-8. Resumen costos
Resumen Costos UF 21-07- $ 25.046,25

2015
Ítem Total Total UF
Costos Insumos Oficina Central $ 361.900 14,45
costos equipamiento oficina central $ 1.645.860 65,71
costos equipamiento oficina terreno $ 951.920 38,01
costos implementos de seguridad $ 726.680 29,01
costos herramientas y/o equipos $ 15.469.900 617,65
Costos Remuneraciones Personal $ 26.270.000 1048,86
TOTAL $ 45.426.260 1813,70
Fuente: Elaboración Propia en Base a Resumen de Costos
2.4.5. Informes técnicos
La ejecución del proyecto cuenta con una enumeración de las etapas y

pasos para el desarrollo del la obra.
Despeje del terreno: La limpieza del terreno consiste en el retiro de escombros,

basura y desperdicios existentes.
Construcción instalación de faenas: se debe ejecutar para el almacenamiento de
materiales, oficina de terreno y lugares habilitados para el personal de trabajo en
general.
Replanteo trazado y niveles: se determina los niveles del terreno de acuerdo a la
referencia de planos y topografía del lugar. Se debe realizar este proceso ya que
determina el lugar de las fundaciones de nuestro proyecto.
Colocación de fundación y Muros verticales: La fundación se construirá de
acuerdo con los planos y cálculos previamente realizados, se debe considerar cada
aspecto tecnico y constructivo que sea a proyectado para este proceso. Una vez
finalizada la etapa de fundación, se debe montar la enfardadura, moldaje y
hormigonado de los muros según procedimiento constructivo.
Canalizaciones: La canalización de redes eléctricas deben ir a la par en el
desarrollo constructivo de las viviendas, esta se debe realizar por especialistas
correspondientes y con el material y herramientas que se detallan en el proyecto
Aislación: Esta se debe realizar según su procedimiento de instalación, transporte y
cumplimiento de sus especificaciones técnicas.
Techumbre: La estructura de Techumbre debe ser construida con los materiales
correspondientes y respetando las futura carga que ejercerá en ella el techo verde
que se debe construir como parte del proyecto.
Instalaciones menores: toda aquellas instalaciones de artefactos tanto dentro
como fuera de la vivienda deben ser acorde a los estipulado en y cumpliendo los
requerimientos constructivos y las normas aplicadas.
Terminaciones: Las terminaciones deben ser ejecutadas de modo que el mandate
o futuro comprador se sienta satisfecho visualmente de la obra
Desarme instalaciones de faena: Se debe hacer desarme completo de todas las
instalaciones provisorias que se ocuparon para el personal, materiales y
herramientas.
Aseo y Ornato: La obra en su totalidad debe quedar libre de escombros, basura y
materiales propios de la construcción. Esta se debe quedar de tal manera que se
pueda efectuar una entrega por parte del personal de terreno hacia el mandante.
Entrega: La entrega y recepción será realizada por medio del acta de entrega el cual
dejara estipulado el lugar y fecha, revisión de la obra y cierre de acta.
CAPÍTULO 3: EVALUACIÓN ECONÓMICA
3. EVALUACIÓN ECONÓMICA
La evaluación económica tiene como fin identificar las ventajas y

desventajas asociadas a la inversión en un proyecto antes de la implementación del
mismo
3.1 ANTECEDENTES FINANCIEROS
El análisis que se efectuara comprende la factibilidad económica del

proyecto, donde se examina la totalidad de las partidas del estudio.
Se pedirá financiamiento a un banco y luego se hará el análisis de la
factibilidad del proyecto, este comprenderá el VAN, PRI y el TIR en los flujos de caja
y la comparación de los de los tres porcentajes de financiamiento crediticio.
3.1.1. Fuentes de financiamiento
El financiamiento para el capital es a través de la inversión de los socios en

conjunto con un crédito otorgado por una entidad bancaria.
 Flujo puro: La inversión que requiere el proyecto proviene de la fuente de
financiamiento interna (propia), es decir, que los recursos totales que
necesita el proyecto será de los inversores.
Los Socios cubrirán el 100% de la totalidad del capital de trabajo.
 Flujo Financiamiento Bancario: Los recursos que utilizara el proyectos

corresponde a los aportes de dos sectores, inversores y el financiamiento
bancario que se solicitara.
La entidad bancaria financiara el capital de trabajo solicitado con crédito a
corto plazo, en donde el financiamiento será los siguientes valores:
Flujo Financiero bancario 25%
3.1.2. Costo de financiamiento (tasa y amortización)
El financiamiento es el interés en unión con el préstamo bancario del capital

de trabajo, con una inversión inicial de 3113,94.
Los créditos solicitados al banco son de un 25%, 50% y 75% de la
totalidad, a continuación se crearan las tablas de amortización para cada
financiamiento.
La entidad bancaria a la cual se le solicita el financiamiento será el banco
Santander con una tasa de interés anual del 14,04% a corto plazo, 36 meses (3
años).
Financiamiento 25% UF 21-7-2015 25046,25 14,04%

Periodo Principal Amortización interés Pago o Cuota
0 778,49
1 552,24 226,25 109,30 335,55
2 294,22 258,02 77,53 335,55
3 0,00 294,22 41,31 335,53
Fuente: Elaboración Propia en Base a Amortizaciones
UF 21-7-
Financiamiento 50% 2015 25046,25 14,04%
0 1556,97
1 1104,48 452,49 218,60 671,09
2 588,46 516,02 155,07 671,09
3 0,00 588,46 82,62 671,08
UF 21-7-
Financiamiento 75% 2015 25046,25 14,04%
0 2335,46
1 1656,73 678,73 327,90 1006,63
2 882,70 774,03 232,60 1006,63
3 0,00 882,70 123,93 1006,63
3.1.3. VAN, TIR y PRI
La rentabilidad de un proyecto y la viabilidad del mismo se conoce con el

análisis de los parámetros que se obtienen de los cálculos del VAN Y TIR, ambos se
basan en la estimación de los flujos de caja.
 VAN (valor actual neto): Es también conocido como el valor actualizado
neto o valor presente neto. Este permite calcular el valor presente de una
determinado flujo de caja futuro. Consiste en actualizar mediante una tasa
todos los flujos de caja futuros o su equivalencia en el tiempo 0. Dicha tasa
de actualización o descuento es el resultado del producto entre el coste
medio ponderado de capital y la tasa de inflación periódica, cuando la
equivalencia es mayor a el desembolso inicial es recomendable que el
proyecto sea aceptado.
Fórmula que permite el cálculo del van:
También se puede interpretar según un rango del van donde nos dice si se
rechaza, acepta o debería ser tomada una decisión de acuerdo a otros criterios.
Figura 3-2. Descripción de resultados VAN

 TIR (tasa interna de retorno): También conocida como tasa interna de
rentabilidad de una inversión. Es el promedio geométrico de los rendimientos
futuros esperados de dicha inversión y que aplica por cierto el supuesto de
una oportunidad para reinvertir. El TIR puede ser utilizado como indicador de
la rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR, mayor rentabilidad.
Fórmula que permite el cálculo del TIR:
Figura 3-3. Fórmula TIR
 PRI ( periodo de recuperación de la inversión): Es un instrumento que

permite medir el plazo de tiempo que se requiere para que los flujos netos
de efectivo de una inversión recuperen su costo o inversión inicial.
Figura 3-4. Fórmula PRI
Tabla 3-4. Simbología PRI
Símbolo Descripción
a Año inmediato anterior en que se recupera la inversión
b Inversión Inicial
Flujo de efectivo acumulado del año inmediato anterior en el que se
c recupera la inversión
d Flujo de efectivo del año en que se recupera la inversión
Fuente: https://www.google.com/
3.1.4. Tasa de descuento y horizonte del proyecto
Esta tasa representa la rentabilidad mínima que se debe exigir a una

inversión por renunciar a un uso alternativo. Su composición está asociada al costo
de oportunidad y al nivel de riesgo esperado del proyecto.
Tasa de captación 3,48%
Tasa adicional inversionista 3%
Tasa de riesgo 20%
Tasa de descuento 26,48%
El horizonte del proyecto es el tiempo requerido para el cual se estima
cumplir la totalidad de los requisitos del proyecto.
Horizonte del proyecto: 1 año construcción, venta y post-venta, 3 años para el pago
del préstamo bancario.
3.1.5. Inversiones
La determinación de la inversión inicial se realiza con los cálculos asociados

a:
 Compra de activos
 Gastos de puesta en marcha
 Capital de trabajo
 Imprevistos
3.1.5.1. Inversión de activos fijos y/o tangibles
La inversión inicial es la compra de activos fijos y/o tangibles, que son los
siguientes:
Tabla 3-5. Inversión de activos
INVERSION DE ACTIVOS
Ítem Total total UF
costos equipamiento oficina central $ 1.645.860 65,71
costos equipamiento oficina terreno $ 951.920 38,01
costos implementos de seguridad $ 726.680 29,01
costos herramientas y/o equipos $ 15.469.900 617,65
Total $ 18.794.360 750,39
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculo de Activos
3.1.5.2. Inversión en puesta en marcha
La puesta en marcha es un gasto inicial que solo se incurre una sola vez.
Tabla 3-6. Puesta en marcha
Puesta en Marcha UF 21-07-2015 $ 25.046,25

Ítem Total Total Uf
Constitución de Sociedad $ 550.000 21,96
Escritura de Sociedad $ 300.000 11,98
Marketing $ 1.200.000 47,91
Autorización $ 500.000 19,96
Total $ 2.550.000 101,81
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos Puesta en Marcha
3.1.5.3. Inversión capital de trabajo
Es la suma de dinero que se requiere para operar durante un ciclo

productivo y es recuperable al final del horizonte. Es decir es el capital invertido
para mantener en funcionamiento el proyecto.
Tabla 3-7. Capital de trabajo
Capital de Trabajo
Ítem
Mes 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Vta. proyecto 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
+ Total de ingresos 0,0 1.306,7 1.306,7 1.306,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
- Costos de servicio - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4 - 14,4
- Sueldos fijos - 150,5 - 150,5 - 150,5 - 150,5 - 150,5 - 150,5 - 150,5 -150,5 - 150,5 - 150,5 - 150,5 - 150,5
- Costo de Producción -1.813,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Saldo - 1.978,7 1.141,7 1.141,7 1.141,7 - 165,0 - 165,0 - 165,0 - 165,0 - 165,0 - 165,0 - 165,0 - 165,0
saldo acumulado - 1.978,7 - 837,0 $ 304,8 1.446,5 1.281,5 1.116,6 951,6 786,6 621,7 456,7 291,8 126,8
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos Capital de Trabajo
3.1.6. Cuadro de reinversiones
El proyecto no cuenta con planes de reinversiones.
3.1.7. Costos
Es el valor de todos los factores que intervienen en la actividad productiva,

su coste monetario esta dado en función de volúmenes, precios y sector
desarrollado.
3.1.7.1. Estructura de costos (fijos/variables o directos/indirectos)
Costos Fijos: Son aquellos costos que no son sensibles a pequeños cambios en los
niveles de actividad de el proyecto, sino que permanecen invariables.
Tabla 3-8. Costos fijos
Costos Fijos UF 21-7-2015 25046,25
Costos insumos oficina $ 361.900 14,44
Total $ 361.900 14,44

Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos de Costos fijos
Costos Variables: Es aquel que se modifica de acuerdo a variaciones del volumen

de producción o nivel de actividad, se trata tanto de bienes como de servicios.
Tabla 3-9. Costos variables
Costos Variables UF 21-7-2015 25046,25

Costos equipamiento oficina central $ 1.645.860 65,71
Costos equipamiento oficina terreno $ 951.920 38,01
Mantención $ 120.000 4,79
Insumos computacionales $ 25.000 1,00
Total $ 2.742.780 109,51
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos Costos Variables
3.1.7.2. Costos de operación o de producción
Los costos de operación son los gastos que están relacionados a la

operación del proyecto para su buen funcionamiento, estos son los costos de los
recursos utilizados, en las tablas anteriores se pueden apreciar el detalle de todos
los costes de operación.
3.1.7.3. Costo de imprevistos
Los imprevistos tienen un valor igual al 10% de la sumatoria del capital de

trabajo, puesta en marcha e inversión de activos, se detalla su desglose en la
siguiente tabla.
Tabla 3-10. Inversión inicial
Inversión Inicial UF 21-7-2015 25046,25

Puesta en marcha $ 2.550.000 101,81
Capital de trabajo $ 49.558.013 1978,66
Inversión de activos $ 18.794.360 750,39
Imprevistos 10% $ 7.090.237 283,09
Total $77.992.610 3113,94
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos Inversión Inicial
3.1.7.4. Gastos administrativos y comerciales
Estos Gastos tienen relación con todas las actividades desarrolladas en

donde la empresa desembolsa dinero para gastos de administración.
Tabla 3-11. Gastos administrativos y comercial
Gastos Administrativos y Comercial UF 21-07-2015 $ 25.046,25

Ítem Total Total Uf
Remuneración Personal $ 3.770.000 150,52
Arriendo Oficina Central $ 250.000 9,98
Total Mensual $ 4.020.000 160,50
Total Anual $ 48.240.000 1926,04
Fuente: Elaboración Propia en Base a Gastos Administrativos
3.1.7.5. Depreciaciones
Es la reducción del valor histórico de las propiedades, planta y equipo por

su uso o caída en desuso. La contribución de estos activos a la generación de
ingresos del ente económico debe reconocerse periódicamente a través de la
depreciación de su valor histórico ajustado.
Los activos comprados por la empresa van perdiendo su valor a lo largo del
tiempo, este efecto se materializa con una disminución del valor del activo en los
libros de la empresa.
Fuente: www.sii.cl/depreciaciones
Figura 3-5. Tabla depreciaciones SII

Tabla 3-12. Depreciación
25046,2
Tabla de Depreciación UF 21-7-2015 5
Activos V. Compra VC UF T 1 2 3 VL V. Venta Vta-VL
Escritorio 79.990 3,19 2 1,60 1,60 0,00 1,10 1,10
silla ejecutiva 25.990 1,04 2 0,52 0,52 0,00 0,37 0,37
silla visitante 19.990 0,80 2 0,40 0,40 0,00 0,32 0,32
mesa reuniones 50.000 2,00 2 1,00 1,00 0,00 0,93 0,93
Kardex 35.990 1,44 2 0,72 0,72 0,00 0,86 0,86
Librero 49.990 2,00 2 1,00 1,00 0,00 0,92 0,92
multifuncional 99.990 3,99 1 3,99 0,00 2,01 2,01
computador 569.990 22,76 2 11,38 11,38 0,00 9,56 9,56

14.400.00
camioneta 0 574,94 2 287,47 287,47 0,00 305,21 305,21
esmeril 89.990 3,59 1 3,59 0,00 1,42 1,42
sierra circular 119.990 4,79 1 4,79 0,00 2,12 2,12
Carretilla 24.990 1,00 2 0,50 0,50 0,00 0,46 0,46
Taladro 99.990 3,99 1 3,99 0,00 1,72 1,72

625,5 304,5
Total 2 321,94 8 0,00 0,00 327,00 327,00
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos de Depreciación
3.2. FLUJOS DE CAJA Y SENSIBILIZACIÓN
Los Flujos de Caja representan la distribución temporal de los costos y

beneficios que se originan a lo largo de la vida del proyecto.
Se construye en base a dos proyecto:
Proyecto Puro: Se suma que el inversionista dispone de los recursos
necesarios para llevar a cabo el proceso completo de la inversión.
Proyecto Financiado: En la inversión incluye alternativas de financiamientos
con entidades bancarias o créditos, el inversionista aporta montos inferiores a la
inversión requerida. Normalmente se evalúan en un 25%, 50% y 75% con crédito.
El análisis de sensibilidad es usado para tomar decisiones de inversión, este
consiste en calcular los nuevos flujos de caja y el VAN del proyecto al cambiar una
variable. Para lograr el análisis debemos comparar el VAN antiguo con el nuevo y
este nos dará el porcentaje de cambio.
Formulas VAN y Sensibilidad:
Figura 3-7. Fórmula Análisis Sensibilidad
Para lograr el cálculo de los flujos de cajas, sus respectivos VAN y

Sensibilización debemos tener una proyección del proyecto, esta cuenta con el
horizonte estimado de 3 años, la proyección de la demanda y los ingresos anuales,
Además de la proyección de costos.
 El proyecto cuenta con 112 m2 con un valor por m2 de 35 UF
Tabla 3-13. Proyección demanda
Proyección Demanda
periodo 1 2 3
ingreso anual 3920,00 7840,00 11760,00
Total 3920,00 7840,00 11760,00

Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos Proyección Demanda
Tabla 3-14. Ingresos anuales
Ingresos Anuales
Nº de proyectos Valor UF Año
1º proyecto 3920,00 1
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos de Ingresos
El desglose de costos por Ítem de la tabla 3-15 , se encuentra en la

información entregada anteriormente.
Tabla 3-15. Proyección de costos
Proyección de costos
ítem/periodo 1 2 3
-Costos de Servicios 173,28 173,28 173,28
-Sueldos Fijos 1806,24 1806,24 1806,24
-Costos de Producción 1813,7 3627,4 7254,8
Total 3793,22 5606,92 9234,32

Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos de Proyección de costos
3.2.1. Flujo de caja PURO
Flujo de caja considerando el 100% del financiamiento con capital propio de

los inversionistas (socios).
Horizonte del proyecto 3 años, con una tasa de descuento del 26,48%, tasa
de interés anual 14,04%, impuesto del 20% y una tasa de interés del 8% para
créditos a corto plazo.
Flujo de Caja Puro
Este Flujo de caja considera que el proyecto es financiado en un 100% con
capital propio.
Tabla 3-16. Flujo de caja Puro
PURO 0 1 2 3
+ Ingresos 3920,00 7840,00 11760,00
- Costos -3793,22 -5606,92 -9234,32
= Utilidad 126,78 2233,08 2525,68
- Intereses LP
- Intereses CP
- Depreciación -321,94 -304,58 0,00
-/+ Dif x Vta de act a VL 327,00
- Pérd de ejerc ant
= Util Ant de Impto -195,16 1928,50 2852,68
- Impto 20% -385,70 -570,54
= Util desp Impto -195,16 1542,80 2282,15
+ Pérd de ejerc ant
+ Depreciación 321,94 304,58 0,00
- Amortiz LP
- Amortiz CP
+ Vta Act VL 0,00
- Capital de Trabajo -1978,66 1978,66
- Pta en Marcha -101,81
- Inversión en Activos -750,39
- Imprevistos -283,09
= Total Anual -3113,94 126,78 1847,38 4260,81
+ Crédito LP
+ Crédito CP
= Flujo Neto -3113,94 126,78 1847,38 4260,81
Flujo Neto
-3113,94 100,24 1154,82 2105,85
Actualizado
Flujo Neto
-3113,94 -3013,70 -1858,88 246,97
Acumulado
VAN= 246,97 FC con 75% de Inversión

PRI= 3 Interés Anual 14,04%
TIR= 30,26% tasa Dcto 26,48%
Fuente: Elaboración Propia en Base a Calculo de Flujo de Caja Puro

25% 0 1 2 3
+ Ingresos 3920,00 7840,00 11760,00
- Costos -3793,22 -5606,92 -9234,32
= Utilidad 126,78 2233,08 2525,68
- Intereses LP -109,30 -77,53 -41,31
- Intereses CP -16,70
- Depreciación -321,94 -304,58 0,00
- Pérd de ejerc ant -304,46
= Util Ant de Impto -304,46 1529,81 2811,37
- Impto 20% -305,96 -562,27
= Util desp Impto -304,46 1223,84 2249,10
+ Pérd de ejerc ant 304,46
+ Depreciación 321,94 304,58 0,00
- Amortiz LP -226,25 -258,02 -294,22
- Amortiz CP -208,77
+ Vta Act VL 0,00
= Total Anual -3113,94 -208,77 1366,10 3933,54
+ Crédito LP 778,49
+ Crédito CP 208,77 0,00 0,00
= Flujo Neto -2335,45 0,00 1366,10 3933,54
Flujo Neto
-2335,45 0,00 853,96 1944,10
Actualizado
Flujo Neto
-2335,45 -2335,45 -1481,49 462,61
Acumulado

TIR= 35,28% tasa Dcto 26,48%
Fuente: Elaboración Propia en Base a Calculo de Flujo de Caja

50% 0 1 2 3
+ Ingresos 3920,00 7840,00 11760,00
- Costos -3793,22 -5606,92 -9234,32
= Utilidad 126,78 2233,08 2525,68
- Intereses LP -218,60 -155,07 -82,62
- Depreciación -321,94 -304,58 0,00
= Util Ant de Impto -413,76 1316,12 2770,06
- Impto 20% -263,22 -554,01
= Util desp Impto -413,76 1052,90 2216,05
+ Depreciación 321,94 304,58 0,00
- Amortiz LP -452,49 -516,02 -588,46
+ Vta Act VL 0,00
= Total Anual -3113,94 -544,31 710,91 3606,25
+ Crédito CP 544,31 0,00 0,00
= Flujo Neto -1556,97 0,00 710,91 3606,25
Flujo Neto
-1556,97 0,00 444,40 1782,34
Actualizado
Flujo Neto
-1556,97 -1556,97 -1112,57 669,77
Acumulado

TIR= 43,79% tasa Dcto 26,48%

75% 0 1 2 3
+ Ingresos 3920,00 7840,00 11760,00
- Costos -3793,22 -5606,92 -9234,32
= Utilidad 126,78 2233,08 2525,68
- Intereses LP -327,90 -232,60 -123,93
- Depreciación -321,94 -304,58 0,00
= Util Ant de Impto -523,06 1102,45 2728,75
- Impto 20% -220,49 -545,75
= Util desp Impto -523,06 881,96 2183,00
+ Depreciación 321,94 304,58 0,00
- Amortiz LP -678,73 -774,03 -882,70
+ Vta Act VL
= Total Anual -3113,94 -879,85 55,72 3278,96
+ Crédito CP 879,85 0,00 0,00
= Flujo Neto -778,48 0,00 55,72 3278,96
Flujo Neto
-778,48 0,00 34,83 1620,58
Actualizado
Flujo Neto
-778,48 -778,48 -743,65 876,93
Acumulado

TIR= 62,97% tasa Dcto 26,48%

A continuación se muestra el detalle comparativo de el VAN, PRI y TIR de
los flujos de cajas (puro, 25%, 50% y 75%)
Tabla 3-20. Resumen comparativo flujos de cajas
COMPARACION FLUJO DE CAJA
ITEM F. PURO F. 25% F. 50% F.75%
VAN 246,97 462,61 669,77 876,93
PRI 3 3 3 3,00
TIR 30,26% 35,28% 43,79% 62,97%
Fuente: Elaboración Propia en Base a Cálculos Flujos de Cajas
Con estos resultados se tomara la decisión para el financiamiento más

conveniente y efectivo, de acuerdo a los cálculos de los flujos de caja el VAN más
alto es el flujo más viable, por lo tanto esto quiere decir que los resultados del flujo
de caja con un financiamiento del 75% es el elegido.
3.2.5. Análisis de sensibilidad del precio
Las empresas toman las decisiones de inversión de acuerdo al análisis de

sensibilidad, consiste en calcular nuevos flujos de caja y el VAN, al cambiar una
variable.
Tabla 3-21. Sensibilidad de ingresos
Sensibilidad de Ingresos
Variación Ingresos VAN
-10% -191,83
-9% -84,96
-8% 21,92
Tabla 3-21. Sensibilidad de ingresos (continuación)
Sensibilidad de Ingresos
Variación Ingresos VAN
-8,21% 0,01
-7% 128,8
-6% 235,67
-5% 342,55
Fuente: Elaboración Propia en Base al Cálculo de variación de ingresos
Fuente: Elaboración propia, basado en variación de ingresos
Gráfico 3-1. Sensibilidad de ingreso

Tabla 3-22. Sensibilidad de costos
Sensibilidad de Costo
Variación Costo VAN
13% -228,56
12% -143,52
11% -58,49
10,31% 0,02
9% 111,59
8% 196,63
7% 281,66
Fuente: Elaboración Propia en Base al Cálculo de variación de costos
Fuente: Elaboración propia, basado en variación de costos
Gráfico 3-2. Sensibilidad de costos

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Durante la realización de este estudio de pre-factibilidad técnica y

económica, conocimos todos los requisitos necesarios para la creación de un
empresa con sus asuntos legales incluidos, el estudio de mercado nos indica la
necesidad y el publico a quien se dirige nuestro proyecto y además de los estudios
técnicos propios de un proyecto constructivo.
Podemos asegurar que este tipo de construcción aunque este en pleno
mercado expansivo, en relación con las respuestas obtenidas por la encuesta, se
logra un conocimiento real sobre la información que tenemos en respecto a la
construcción sustentable y al gran déficit de empresas dedicadas a este rubro. Si
bien se está teniendo una demanda mayor, aun se puede mejorar la calidad y
cantidad de viviendas de este estilo.
Cuando se realiza el estudio de mercado se puede apreciar que los costos
tanto de materiales y/o herramientas superan considerablemente los ocupados para
una vivienda tradicional, aun que ya se conozca que la construcción sustentable
será quien dicte las nuevas normas constructivas, podemos ver desde ya como las
entidades gubernamentales que se dedican a la construcción y medio ambiente
están trabajando en conjunto para minimizar cualquier impacto negativo que se
genere por las obras de construcción.
La construcción sustentable no solo tiene relación con reducir los gastos de
los servicios básicos, también debe tener un diseño constructivo que permita un
mejor comportamiento ambiental, no solo con los materiales ecológicos, sino que
también el proceso de producción de estos. También deben ser amigables para el
medio ambiente tanto en su producción, utilización en el desarrollo de la obra y en
la vida útil que se le dé a la vivienda construida, de esta forma la cantidad de
emisiones que se genera en el proceso completo es mucho más baja que si solo se
pensara y midiera en su etapa de uso constructivo.
Este proyecto especializado en la construcción de viviendas sustentables,
nos indica que si es viable y rentable crear una empresa dedicada a dicha
construcción, ya que al analizar sus costos y flujos de caja nos damos cuenta que
con un financiamiento crediticio del 75% con una VAN de 876,93 UF, un PRI de 3 y
su TIR de un 62,97% se puede lograr la ejecución completa de este proyecto, por lo
cual las decisiones y conclusiones que se pueden llegar a formular a partir de este
estudio nos indica que es un proyecto realizable y además rentable.
BIBLIOGRAFÍA
 DIRECCIÓN DEL TRABAJO, Código del Trabajo, edición actualizada 2015,

ISBN 978-956-9661-04-4
 DUEÑAS BREITLER, Miguel y GERMAIN PEIRANO, Adriana, Ordenanza Local

Refundida D.O, 2010
 REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, Diccionario de la Lengua Española, 22ª

edición, 2015
ANEXO A: COTIZACIONES
Fuente: http://www.kia.cl/dealer/rosselot/modelo/frontier?menuid=principal
Figura A-1. Camioneta
Fuente: http://www.sodimac.cl/sodimac-cl/product
Figura A-2. Botiquín

Figura A-3. Carretilla
Figura A-4. Casco

Figura A-5. Escritorio
Figura A-6. Esmeril

Figura A-7. Extintor
Figura A-8. Guantes

Figura A-9. Lente
Fuente: http://www.easy.cl/escritorios-y-cajoneras
Figura A-10. Librero

Fuente: http://www.paris.cl/product
Figura A-11. Multi
Figura A-12. Sierra Circular

Figura A-13. Silla ejecutiva
Figura A-14. Silla Visitante

Figura A-15. Taladro
Figura A-16. Zapato Seguridad

3560901063136UTFSM

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

3560901063136UTFSM

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD TÉCNICA FEDERICO SANTA MARÍA

SEDE VIÑA DEL MAR - JOSÉ MIGUEL CARRERA

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TÉCNICO Y ECONÓMICA PARA UNA

Trabajo de Titulación para optar al Título

KEYWORDS: VIVIENDA SUSTENTABLE, ESTUDIO TÉCNICO Y ECONÓMICO

Este estudio de pre-factibilidad técnica y económica, tiene como finalidad

CAPÍTULO 1: PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

CAPÍTULO 2: INGENIERÍA BASICA Y CONCEPTUAL DEL PROYECTO

CAPÍTULO 3: EVALUACIÓN ECONÓMICA

Figura 1-1. Localización en la cuidad

Tabla 1-1. Cuadro de definición de contribuyente

Gráfico 1-1. Encuesta pregunta 1

Diagrama 2-1. Etapas propuesta

CES : Certificación de Edificios Sustentables

En chile la construcción sustentable está experimentando recién un

La aplicación de este estudio de pre-factibilidad técnica y económica tiene

1.1. OBJETIVO DEL PROYECTO

Los objetivos del proyecto se detallan según clasificacion.

1.1.1. Objetivos generales

La finalidad de este estudio es demostrar que la creación de esta empresa

1.1.2. Objetivos específicos

 Estudio de mercado que pueda identificar la demanda de viviendas

La empresa de construcción dedicada a la ejecución de viviendas

Herramienta clásica para evaluar la situación estratégica de una empresa y

 Conocimiento de las necesidades de mejoramiento de las viviendas a

 Normativa, procesos técnicos y administrativos poco desarrollados

 Sigue los estatutos de construcción para una futura clasificación CES o

 Cambios lentos en la legislación

1.4. TAMAÑO DEL PROYECTO

El tamaño de un proyecto se define como la capacidad física o real de

1.4.1. Clasificacion de empresa

El Ministerio de Economía clasifica las empresas de acuerdo al nivel de

Tabla 1-1. Cuadro de definición de contribuyente

451010 Preparación del terreno, Excavaciones y Movimiento de Tierras

451020 Servicio de Demolición y el Derribo de Edificios y Otras Estructuras

452010 Construcción de Edificios Completos o Partes de Edificios

452020 Obras de Ingeniería

453000 Acondicionamiento de Edificios

454000 Obras Menores de Construcción (Contratistas, Albañiles y Carpinteros)

455000 Alquiler de Equipo de Construcción o Demolición Dotado de Operarios

De acuerdo a esto la denominación y su clasificacion será de pequeña

Servicios Financieros de las Instituciones Publicas

La empresa se dedica a la construcción de viviendas sustentables, esta

El proyecto se emplazara en la Quinta Región de Valparaíso, en su comuna

Figura 1-1. Localización en la cuidad

Figura 1-2. Perímetro del terreno para el proyecto

Figura 1-3. Mapa del sector

En definitiva el terreno del proyecto está situado en el límite de Cerro

Tabla 1-2. Comparación sin V/S con proyecto

SIN PROYECTO CON PROYECTO

Construcción tradicional con alto Construcción amigable con el medio

 Beneficios básicos de una vivienda sustentables según los estándares del

Figura 1-4. Beneficios Vivienda sustentable

 Construcción vivienda tradicional en comparación de una vivienda

Figura 1-5. Vivienda tradicional

Figura 1-6. Vivienda sustentable

1.7. ESTUDIO DE MERCADO

El estudio de mercado es uno de los más importantes y complejos que se

1.7.1. Determinación de Producto o Servicio, Insumo y Sub productos

La decisión de ofrecer un producto y/o servicio de construcción de viviendas

El producto será la construcción de una vivienda sustentable. Su construcción

Para el estudio del proyecto de construcción de viviendas sustentables

Para la realización del proyecto viviendas sustentables se realizara un estudio

En términos generales, el clima de la zona corresponde a un tipo