CUATRO CLASES O TIPOS DE DESALOJO

Julio Pozo Sánchez

El proceso de desalojo tuvo cabida en el actual código adjetivo (Código Procesal Civil
de 1993) bajo el amparo del proceso sumarísimo.

Según la magistrada Ledesma Narváez, se puede definir al desalojo como:

[U]na pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un

bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello,
sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de
un simple precario.[13] [Las cursivas son nuestras].

En la misma línea, Fort Ninamancco explica:

[…] El llamado «proceso de desalojo», según el CPC, se traduce en una

pretensión de «restitución de un predio». Es decir, que por medio de este
proceso se consigue que a un sujeto [se] le entregue un predio, cosa que se
logra conforme a las normas del proceso sumarísimo.[14]

Advertimos entonces que esta pretensión se configura como un «[…] cauce

instrumental que sirve para recuperar la posesión»[15]. En otras palabras, el proceso
de desalojo es la herramienta que hace posible recobrar el uso y goce (posesión)
mediante la restitución del bien a quien le corresponde dicho derecho; se concreta,
por tanto, como un «mecanismo de protección de la posesión»[16].

Por su parte, Gunther Gonzales expone:

El desalojo es […] un mecanismo jurídico destinado a proteger las situaciones

jurídicas en las que un poseedor (mediato) requiere la devolución del bien
entregado en forma temporal a un poseedor (inmediato). La controversia en el
desalojo queda centrada, pues, en una cuestión muy específica y delimitada:
la obligación de restitución del bien […].[17] [Las cursivas son nuestras].

Estando a lo reseñado, nos es preciso afirmar que con el desalojo no se determina el

derecho de propiedad de alguien o no, pues estas pretensiones tienen vías y procesos
propios. Muy por el contrario, aquí solo se requiere acreditar tener derecho a la
restitución del bien. Este razonamiento ha sido recogido por la Corte Suprema en
diferentes oportunidades sustentando que:
[En el proceso de desalojo] lo único que debe verificarse es si el demandante tiene
derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo del derecho del
demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.[18] [Las cursivas
son nuestras].

[…] en el proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la pretensión procesal está
dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis; consecuentemente,
la esencia de dicho proceso no consiste en determinar o resolver en definitiva el
derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en
base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o
fenecimiento del que tuvo la parte ocupante; la misma que, por su naturaleza, debe
ser de elemental probanza y dilucidación; de allí que el ordenamiento jurídico ha
dispuesto que dicha pretensión sea tramitada en la vía sumarísima de conformidad
con el artículo 585 y siguientes del Código Procesal Civil, la cual resulta más breve y
expedita, siendo improcedente el ofrecimiento de medios probatorios en segunda
instancia, entre otros, de acuerdo al artículo 559 del texto normativo acotado.[19] [Las
cursivas son nuestras].

Se trata, por tanto, de un proceso —teóricamente— simple, por cuanto las partes solo
deben acreditar su derecho a disfrutar de la posesión del bien materia de controversia,
lo que eventualmente les permitirá verse restituidas con el mismo o, por el contrario,
verse en la obligación de restituirlo.

Poniendo énfasis en esta simplicidad, Ledesma Narváez advierte lo siguiente:

[P]or la simplicidad de la pretensión, la norma señala que la restitución del

predio se tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como
es el sumarísimo, ello en atención al principio de economía procesal; sin
embargo, las reglas de este procedimiento se hacen extensivas a la restitución
de bienes muebles[20] e inmuebles distintos a los predios, como señala el
artículo 596 del CPC.[21]

Con lo retratado por Ledesma, nos queda sumamente claro que el desalojo, en teoría,
debería ser sumarísimo, celerísimo, «[…] en cuanto la materia controvertida es simple
y sencilla; máxime, cuando este tipo de procesos no genera cosa juzgada»[22]. Sin
embargo, la verdad es que dichas referencias quedan plasmadas solamente en una
hoja de papel, sin poder ser aplicadas a la realidad, puesto que lo cierto es que un
proceso de desalojo bajo la vía ordinaria (sumarísimo) alcanza los dos, cuatro y hasta
seis años de duración.
En síntesis, bajo estos fundamentos y en atención a lo establecido normativamente,
el proceso de desalojo materializa un trámite aparentemente simple y sin mayor
contrariedad, puesto que en él solo se debe discutir el derecho a ejercer posesión, con
el propósito de lograr la restitución de un bien mueble o inmueble.

Ahora bien, dando paso a la evolución del desalojo como institución procesal y, sobre
todo, abriendo camino al abanico de procesos que con él se instituyeron,
procederemos a comentar, desde un punto de vista general, el entorno y las
circunstancias que propiciaron este recorrido.

Desde su tipificación en el CPC de 1993, el desalojo ya presentaba diferentes falencias

por ser el único proceso destinado a resolver toda cuestión litigiosa que sobre su
materia tratase. La ineficiencia, el exceso de plazos que los juzgados tomaban, los
obstáculos de defensa que el demandado maliciosamente planteaba, entre otras
cuestiones, convirtieron a la vía sumarísima del desalojo en un camino de trabas e
impedimentos procesales que, en definitiva, hacían insostenible aquella tutela
jurisdiccional efectiva[23], núcleo de esta dinámica en justicia.

Dicho ello, es innegable que los cuatro procesos de desalojo vigentes hayan surgido
de clamores incesantes como resultado de las graves deficiencias que hasta el
momento se presentan. Sin embargo, dentro de esas causas, fue una la que tomó
especial consideración, debido al agravio que representaba y representa para el
justiciable accionante. Con estas afirmaciones nos referimos al arrendamiento[24] y
sus dos causas de desalojo, vencimiento de contrato y falta de pago.

Siempre he tenido claro que es el arrendador el más débil del binomio en el marco de
un arrendamiento. Así, es él quien ofrece el bien de su propiedad o de su cargo, es él
quien permite la posesión al arrendatario y es él quien finalmente se ve gravemente
lesionado al no cobrar la renta pactada o, en su defecto, al no verse restituido con el
bien puesto en arrendamiento; y como última alternativa le queda un tedioso proceso
de desalojo a fin de ver amparado su derecho. Por su parte, el arrendatario,
aprovechando dichas cuestiones normativas a su favor, se aferra al bien en cuestión,
sin derecho alguno, valiéndose de este mientras se decide judicialmente su
destino[25]. En consecuencia, vemos que la balanza de la desigualdad se inclina por
mucho al lado del arrendador, pues el agravio no es solo en el sentido de llevar un
proceso, ni los gastos que genera, sino que, durante todo ese tiempo, el arrendador
se ve impedido de celebrar un nuevo arrendamiento que le procure un ingreso
económico tan necesario como legítimo.
Por ello, nuestra consideración particular es la siguiente: si no hay pago, la restitución
del bien debe ser inmediata; si el contrato ha perdido vigencia, la restitución también
debe ser inmediata. ¡El mensaje debe ser claro y directo!

Con este escenario, el legislador se encargó de promover cada uno de los procesos de
desalojo venideros, ello a raíz de las falencias que se iban presentando, año tras año,
sobre todo en los arrendamientos; no obstante, en el último periodo, las nuevas
exigencias de la comunidad, la era tecnológica de la globalización y sobre todo las
nuevas situaciones emergentes producto de la crisis mundial inimaginable que nos ha
tocado vivir a causa de la COVID-19 han desnudado una verdad evidente: aún nos falta
mucho por recorrer.

A continuación, y con ánimos de retratar la llegada de cada proceso de desalojo al

ordenamiento civil peruano, nos es didáctico perfilar una pequeña línea de tiempo, a
partir de la cual se pueda apreciar la secuencia de los cuatro procesos de desalojo,
hoy insertos en nuestro ordenamiento jurídico:
Esta línea puntualiza cada paso sustancial por el que el desalojo atravesó en la
búsqueda de optimizar los plazos y la seguridad jurídica que, poco a poco, se había
disipado con el primigenio proceso sumarísimo.

Iniciamos nuestro comentario con el proceso sumarísimo de desalojo, instaurado en

1993. Este proceso, si bien desde sus inicios fue el único reservado para toda causa en
materia de desalojo (precario, vencimiento de contrato o falta de pago del
arrendamiento), en la actualidad está casi circunscrito al precario, toda vez que el
arrendamiento, bajo las dos causales más reconocidas, tiene competencia en todos y
cada uno de los demás procesos de desalojo a comentar, siempre y cuando se sigan
los requisitos exigibles en cada uno. Por esa razón, quedan supérstites causas
derivadas de arrendamientos bajo el proceso sumarísimo, en aquellos supuestos
donde no se pudo cumplir con las formalidades requeridas.

En segundo término, aparece el IV Pleno Casatorio Civil (en adelante, el IV Pleno)

dotando a la comunidad jurídica de doctrina jurisprudencial tan necesaria como
demandada por todos. Si bien el IV Pleno no se constituye como un nuevo proceso, la
razón de considerarlo en la línea de tiempo es que simboliza un paso transcendental
en materia de desalojo. Gracias a él, la figura de precario consigue alcanzar un
desarrollo más profundo, unificando criterios y concediendo predictibilidad a los
justiciables a partir, sobre todo, de seis precedentes vinculantes. En definitiva, el IV
Pleno nos hace comprender, aunque con ciertas imperfecciones, un precario desde
una perspectiva más palpable, más real.

Antes de comentar el segundo proceso de desalojo, es necesario partir de un aspecto

básico. Los tres procesos emergentes, a diferencia del sumarísimo ordinario, están
destinados exclusivamente a conocer las causas derivadas del arrendamiento,
mientras que el precario, por su parte, terminó por alcanzar un desarrollo casi único y
exclusivo en el proceso sumarísimo de desalojo.

En 2014 entra en vigencia la Ley 30201, que modifica el artículo 594 del CPC. Esta ley
confiere al ordenamiento jurídico un segundo proceso de desalojo destinado a reducir
considerablemente el periodo que demandaba el ya tan trillado proceso sumarísimo
de desalojo del CPC. Esta novedad legislativa propuso la introducción de la popular
cláusula de allanamiento futuro, además de otras formalidades (contrato escrito,
legalización de firmas) en los contratos de arrendamiento. Así, el arrendatario
quedaba allanado, previamente, a alguna causa futura devenida de la falta de pago de
merced conductiva o vencimiento del contrato de arrendamiento, pudiendo, en
atención a ello, optar por una vía más célere.
En tercer término, aparece el proceso único de desalojo, establecido en el Decreto
Legislativo 1177. Este proceso, a diferencia de sus predecesores, se muestra de
manera más formal —más parametrada, apuntaría yo—, pues ofrece los singulares
contrato/formularios de arrendamiento que terminan convirtiéndose en un título
ejecutivo, por lo que, de presentarse eventualmente alguna controversia,
corresponde un proceso de ejecución con todas las ventajas que aquello conlleva.
Lamentablemente, debido a las formalidades que supone, esta vía es muy poco
utilizada por el justiciable, a pesar de ser un proceso, aparentemente, mucho más
seguro para la parte perjudicada.

Finalmente, hace ya dos años, se expidió la Ley 30933, que materializa un cuarto y
más novedoso proceso de desalojo, esta vez, con intervención notarial. De antemano,
debemos aclarar que la función del notario en este proceso no está destinada a
reemplazar la actividad jurisdiccional en ninguna medida: el papel de dirimir
pretensiones litigiosas lo sigue teniendo el juzgador, mientras que el notariado actúa
solo como certificador de la causa (vencimiento de contrato o falta de pago de
arrendamiento), por lo que debe derivarla al juzgado de paz letrado para su pronta
ejecución (lanzamiento en caso se verifiquen las causales, o apelación si procede).

A manera de conclusión, podemos afirmar que el desalojo, en su forma natural y como

institución general, ha tenido un desarrollo en nuestro entorno jurídico a raíz de los
tres nuevos procesos que se lograron implantar con el paso del tiempo. Sin embargo,
aunque el propósito del legislador haya sido rehusar la ineficiencia que los procesos
ya existentes representaban, vemos que en la actualidad no se ha evolucionado
mucho en el tema, por lo que se mantienen las expectativas de la comunidad jurídica
en la balanza de la desigualdad hacia el arrendador. Por ello, desde mi perspectiva y
como concepción particular, al referirme al desalojo procuro siempre atender a la
parte lesionada, aquella que se encuentra siempre con los mayores menoscabos, pues
esa es la forma mediante la cual comprendo y asimilo esta figura jurídica.

_____________________
[13] Ledesma Narváez, Marianella. Comentarios al Código Procesal Civil. Tomo II. Lima:
Gaceta Jurídica, 2008, p. 961.
[14] Ninamancco Córdova, Fort. «Comentario al artículo 585 del Código Procesal
Civil». En Cavani, Renzo (coord.). Código Procesal Civil comentado por los mejores
especialistas. Análisis y comentarios artículo por
artículo/Concordancias/Jurisprudencia/Referencias bibliográficas Tomo IV. Lima:
Gaceta Jurídica, 2016, p. 546.
[15] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de derechos reales. Tomo I. Tercera edición.
Lima: Jurista Editores, 2013, p. 519.
[16] Ninamancco Córdova, Fort. La nulidad de actos jurídicos en los procesos de
desalojo (Efaja). YouTube (17 de setiembre, 2017). 65.30 min. [Video en línea].
Disponible en: <https://bit.ly/3ii3flG>
[17] Gonzales Barrón, Gunther. Proceso de desalojo (y posesión precaria). Tercera
edición. Lima: Jurista Editores, 2016, p. 215.
[18] Casación 1009-2014, Lima Norte, del 29 de mayo de 2015, ff. jj. 3 y 7. Sala Civil
Transitoria.
[19] Casación 1389-2014, Lima, del 25 de mayo de 2015, f. j. 5.3. Sala Civil Transitoria.
[20] El desalojo no solo es amparable en bienes inmuebles, sino que su protección
alcanza también bienes muebles. Así lo expone Fort Ninamancco, quien afirma lo
siguiente: «[…] Entonces, parece claro que el “proceso de desalojo” se puede utilizar
para recuperar maquinaria y un establecimiento industrial, siendo este último un
inmueble distinto a un predio. Piénsese en el caso en el que las instalaciones de una
fábrica de zapatos en Trujillo están bajo el control de un ocupante precario. Este puede
ser desalojado mediante el proceso en cuestión. Piénsese también en el caso de una
nave o una bolichera, indebidamente poseída por un usurpador. Este bien también
puede ser recuperado mediante un proceso de desalojo. No se piense, pues, que
estamos ante un mecanismo que solo protege a titulares de derechos sobre predios».
En Ninamancco Córdova, Fort. «Comentario al artículo 585 del Código Procesal Civil».
Op. cit., p. 546.
[21] Ledesma Narváez, Marianella. Op. cit., p. 961.
[22] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de derechos reales. Op. cit., p. 513.
[23] «La tutela judicial efectiva es un derecho constitucional de naturaleza procesal en
virtud del cual toda persona o sujeto justiciable puede acceder a los órganos
jurisdiccionales, independientemente del tipo de pretensión formulada y de la
eventual legimidad [sic] que pueda, o no, acompañarle a su petitorio. En un sentido
extensivo, la tutela judicial efectiva permite también que lo que ha sido decidido
judicialmente mediante una sentencia resulte eficazmente cumplido. En otras
palabras, con la tutela judicial efectiva no solo se persigue asegurar la participación o
acceso del justiciable a los diversos mecanismos (procesos) que habilita el
ordenamiento dentro de los supuestos establecidos para cada tipo de pretensión, sino
que se busca garantizar que, tras el resultado obtenido, pueda verse este último
materializado con una mínima y sensata dosis de eficacia» [las cursivas son nuestras].
En Expediente 763-2005-PA/TC, Lima, del 13 de abril de 2005. Tribunal Constitucional.
[24] Código Civil. Artículo 1666. Definición.
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario
el uso de un bien por cierta renta convenida.
[25] Son todas estas cuestiones las que suscitaron que la acción en vía sumarísima,
cuando versaba sobre desalojo, se convierta en uno de los procesos más tediosos y
largos para el justiciable, lo cual no debería ser. Así lo expresa también la magistrada
Marianela Ledesma, quien considera que «[…] las vivencias de los litigantes
(arrendadores) es una lucha no solo contra el inquilino moroso, resistente a entregar
el inmueble, sino con el propio sistema judicial, que se limita a trasmitir la esperanza
de tan pronta sentencia para recuperar el disfrute del predio. Si bien, a través de la
sentencia, se decide el derecho en conflicto, también es cierto que se hace necesario
recurrir a una tutela rápida ante la afectación del actor». En Ledesma Narváez,
Marianella. Op. cit., p. 318.