Desarrollo de contenido

Unidad 3
La ficha predial
Tecnología en Gestión Catastral y Agrimensura
UNIDAD 3: LA FICHA PREDIAL
INTRODUCCIÓN A LA UNIDAD 3
Te damos la bienvenida a la tercera unidad de tu curso en Reconocimiento Predial. En esta unidad
abordaremos tres temas de gran importancia. Estos temas son:
1. La digitalización y salida cartográfica de la información predial.
2. La elaboración del croquis en campo.
3. Cómo realizar e interpretar una ficha predial.

En general, en esta unidad nos preocuparemos por comprender cómo se entrega la información
recolectada acerca de los predios: dónde se consigna y cómo se representa.
En una primera Actividad de Aprendizaje, aprenderemos sobre la recolección de información de terrenos,
construcciones. Para ello, ahondaremos en cómo se miden los terrenos, las construcciones y las unidades
de construcción en campo y qué se debe tener en cuenta de esto a la hora de elaborar el croquis.
Finalizaremos con una segundad, Actividad de Aprendizaje en la que estudiaremos todo lo relacionado con
la ficha catastral o Formulario de Catastro Multipropósito FCP como actualmente se le empieza a conocer.
Para poner en práctica los conocimientos que adquieras durante el módulo, realizaremos una evidencia de
aprendizaje que consiste en un estudio de caso asociado a la ficha catastral.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE DE LA UNIDAD 3

Esta unidad busca contribuir al objetivo de conocer los métodos de captura, recolección y representación
de información catastral.

Cronograma de Actividades 1

Actividad de Aprendizaje Evidencia de Aprendizaje Semana Ponderación

AA2. Aprendiendo a realizar e

EA1. Ficha predial 7 30%
interpretar una ficha predial
 UNIDAD 3. ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1: APRENDIENDO A REALIZAR E INTERPRETAR UNA FICHA
PREDIAL
En esta Actividad de Aprendizaje abordarás los temas relacionados a la recolección de datos catastrales, la
elaboración del croquis y los aspectos fundamentales de las salidas cartográficas del reconocimiento predial.
En esta parte, volveremos sobre la elaboración de los productos técnicos derivados de la recolección de
información sobre el terreno y cómo se presentan, con qué convenciones.

DESARROLLO LOS TEMAS DE LA ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 1 DE LA UNIDAD 3

Para comenzar, recordemos las fases del reconocimiento predial que veíamos en la primera unidad.

Diseño o
Alistamiento elección de Elaboración
Recolección
de la instrumentos de
Fase 1 Fase 2 para la
Fase 3 de Fase 4
información productos
predial recolección de información
técnicos
la información

Ilustración 1. Fases del reconocimiento predial.

Siguiendo este esquema, en esta unidad abordaremos las fases de recolección de información y
elaboración de productos técnicos. Recordemos que los reconocedores prediales tienen, entre sus
funciones, realizar una serie de productos esperados: diligenciar una ficha predial y digitalizar la información
obtenida, presentándola de acuerdo con unos parámetros.
Pero ¿cómo se digitaliza? ¿qué parámetros deben seguirse para recolectar la información de manera que
sea eficiente su digitalización? ¿cómo se recolecta la información en campo cuando no se tienen los
instrumentos para elaborar un plano con toda la formalidad?

1. DIGITALIZACIÓN Y SALIDA CARTOGRÁFICA:

Para la recolección y posterior digitalización de información asociada al territorio, con fines catastrales o
para procesos asociados al ordenamiento social de suelo, podemos tomar mano de diferentes métodos de
recolección de información como los vistos en las secciones anteriores. En todo caso, ya sean métodos
directos o indirectos de captura de información, existe una serie de pasos que permiten recoger la
información, incorporarla a las distintas bases de datos y disponerla para su posterior uso.
Inicialmente, es necesario llevar a cabo lo que conocemos como la delineación predial o captura de datos
geométricos de los terrenos, de las construcciones y de sus unidades. Para la ello es necesario tomar
medidas sobre los diferentes elementos. En el caso de mediciones directas, podemos utilizar distintos
instrumentos tales como:
 1. Levantamiento con estación total.
2. Levantamiento con GNNS y corrección diferencial.
3. Cinta métrica o distanciómetro.

A través de ellos podemos levantar la información relacionada con puntos de lindero, linderos, puntos de
levantamiento, terrenos, construcciones y unidades de construcción. Recordemos que, con la
implementación del Modelo de Administración de Tierras denominado LADM, se ha estandarizado que la
información se debe construir a partir de unidades espaciales. Estas, a su vez, se toman a partir de sus
vértices. Normalmente, para identificar estos vértices es necesario combinar el uso de distintos
instrumentos que resulten apropiados para medir los detalles que diferencian los terrenos y/o predios entre
sí.

1.1. LA DELINEACIÓN PREDIAL:

La delineación predial se realiza en varias etapas. Estas etapas son:
• La elaboración del plano manzanero.
• La elaboración del plano de terrenos.
• La elaboración del plano de construcciones.
• La elaboración del plano de las unidades de construcción.
 Ilustración 2. Proceso de delineación predial para el catastro multipropósito.

1.2. LEVANTAMIENTO DE PUNTOS:

En primer lugar, para elaborar los planos manzaneros y de terrenos, es necesario iniciar con la ubicación
de los puntos que definen geométricamente las unidades espaciales que representan los terrenos. Se
deben levantar puntos de lindero que permiten construir los linderos y estos a su vez los terrenos.
(Embajada de Suiza en Colombia, 2018)
De manera generalizada podemos clasificar los puntos medidos de dos maneras: el punto medido de forma
directa y el medido de forma indirecta. Vamos a verlos:
• Punto medido de manera directa o punto directo: el punto directo está asociado a los métodos
directos de recolección de información ya vistos en las secciones anteriores y hace referencia al
que se toma en el terreno sin requerir deducirse su posición con otras mediciones adicionales.
Usualmente, la medida de un punto directo se hace a través de instrumentos que usan el Sistema
de Navegación Satelital Global o GNSS (por sus siglas en inglés), mediante el uso de un sistema
de posicionamiento en tiempo real o RTK (por sus siglas en inglés) o finalmente por el uso de una
estación total. (Embajada de Suiza en Colombia, 2018)
 • Punto medido de manera indirecta o punto indirecto: por el contrario, un punto medido de forma
indirecta no se toma sobre el punto en el terreno, sino que se deduce por medio de medidas
auxiliares complementarias o calculadas.
La posibilidad de tener un punto de medición directa o indirecta varía según las condiciones propias
del terreno en el que se estén desarrollando los trabajos: lugares inaccesibles, o con problemas en
la señal del satélite llevan a la medición indirecta. Por el contrario, zonas urbanas y sin dificultades
de acceso, facilitan la medición directa.

EJEMPLOS DE LEVANTAMIENTO A PARTIR DE PUNTOS:

Veamos un ejemplo de cómo realizar la delineación de los terrenos con la combinación de mediciones
directas e indirectas. Con color rojo puede apreciarse cuáles son los puntos de lindero y dónde debería
tomarlos el reconocedor predial. En la siguiente ilustración es posible apreciar cómo tendría que realizarse
una medición a partir de estos puntos ya identificados.

Ilustración 3 - Delineación Predial.

 Ilustración 4 - Medición de punto de lindero.
Ahora veamos cómo llevar la información relacionada con la medición para su posterior digitalización y
representación cartográfica:
Punto X Y Forma de Medición
Punto medible de forma directa con cualquier método
C 0 0
(GNSS o Topografía Clásica)
Punto no medible de forma directa; medición indirecta con cualquier método (GNSS o
B 58,1 45
Topografía Clásica)
Punto no medible de forma directa; medición indirecta con cualquier método (GNSS o
A 15,2 75,4
Topografía Clásica)
E -44,5 29,1 Punto medible de forma directa con cualquier método (GNSS o Topografía Clásica)
D -10,5 0 Punto medible de forma directa con cualquier método (GNSS o Topografía Clásica)

Área total 3.895,4

Tabla tomada de: Proyecto Modernización de la Administración de Tierras en Colombia. Disponible en:
https://www.proadmintierra.info/
Cuando estamos recolectando información de terrenos y construcciones, debemos posicionarlos mediante
puntos de levantamiento y/o referencia a los puntos de levantamiento. Veamos un ejemplo adicional de
cómo delinear y determinar los terrenos y las construcciones. En la ilustración 4 tenemos una ortofoto en
la que ya se han identificado los puntos y, en la ilustración 5 tenemos la medición derivada de la
identificación de los puntos.

Ilustración 4 – Ejemplo de delineación. Ortofoto tomada de: Geomedellín (www.medellin.gov.vo)

Ilustración 5 – Ejemplo de delineación.

Veamos cómo llevar el registro de los datos:

TERRENOS

NODO X Y DISTANCIA FORMA DE MEDICIÓN

66.4 Punto medible de forma directa con cualquier método

L 14,8 0,0
(GNSS o Topografía Clásica)

31.2 Punto no medible de forma directa; medición indirecta con cualquier método
M 80,1 12,6
(GNSS o Topografía Clásica)

8.3 Punto medible de forma directa con cualquier método

T 72,2 42,8
(GNSS o Topografía Clásica)

76.2 Punto no medible de forma directa; medición indirecta con cualquier método
U 70,6 50,9
(GNSS o Topografía Clásica)

19.8 Punto medible de forma directa con cualquier método

V 0,0 46,6
(GNSS o Topografía Clásica)

31.4 Punto medible de forma directa con cualquier método

S 5,0 27,6
(GNSS o Topografía Clásica)

Perímetro 233.3 m

Área 3207.7 m2

CONSTRUCCIONES

258.3 m2 Puntos medibles de forma directa con cualquier método

CONST # 1
(GNSS o Topografía Clásica)

37.3 m2 Puntos medibles de forma directa con cualquier método

CONST # 2
(GNSS o Topografía Clásica)

Área 295.6 m2

1.3. MEDICIÓN Y CÁLCULO DE ÁREAS:

Para realizar la medición del terreno, utilizaremos el método más adecuado dependiendo de la extensión
y la precisión que se requiera en las medidas:
1. CON CINTA MÉTRICA : cuando se van a medir lotes o terrenos de pequeñas extensiones.
Generalmente se presentan en el sector urbano, al interior de los barrios. Este es el método de
medición más común. La toma de medidas del terreno se debe efectuar en forma horizontal, porque
medidas inclinadas producen longitudes mayores a las reales. Estas estarán expresadas en metros
con precisión al decímetro.
 Ilustración 6 – Ejemplo de medición.

2. CON ORTOFOTO : en caso de terrenos de grandes extensiones que no requieren de alta precisión en
la medida. Cuando se deducen los linderos con ortofoto se debe tener en cuenta los accidentes
naturales y los detalles en general sobre los que van los linderos.
3. CON GNSS O RTK.
4. CON ESTACIÓN TOPOGRÁFICA , utilizada para medir terrenos de grandes extensiones y de los cuales
se requiere de alta precisión en la medida. La toma de medidas en terrenos de grandes extensiones
se presenta generalmente en el sector rural, la estación debe estar amarrada a un punto geodésico
o georreferenciado con las coordenadas del sistema de referencia que determine la normatividad.

En terrenos de formas irregulares, es de ayuda tomar amarres de triangulación que permitan hacer una
correcta representación gráfica.
Ahora bien, para la medición de las edificaciones, debemos tener en cuenta otros aspectos. En estos casos,
se miden los niveles de las áreas construidas, tomando la medida primero del frente y luego del fondo del
predio. En caso de que el predio tenga forma irregular, se miden todos los trayectos que sean necesarios,
incluyendo amarres de triangulación que permitan dibujar el verdadero perímetro del predio y calcular el
área.
En ambos casos, se debe tener en cuenta el ancho de los muros para hallar la medida total, puesto que
los muros pueden tener anchos entre 0.1m a 1 m. Dichas medidas se realizan en metros con precisión al
decímetro.
Repasemos algunas bases para tener en cuenta a la hora de calcular áreas.
• ÁREA DEL TERRENO DEL PREDIO :
El área de terreno de un predio puede incluir:
 a) El terreno sobre el cual están las construcciones.
b) Antejardín cuando es privado.
• ÁREA CONSTRUIDA DEL PREDIO :
Se define el área construida como la suma de las áreas cubiertas de una edificación en sus
diferentes pisos que se encuentran dentro de la estructura, siempre y cuando sus características
sean iguales o similares a la construcción general. Se toman como construidas las siguientes
áreas:
 A. RAMADAS O ENRAMADAS: Cuando están definidas por muros de cierre y techadas, lo mismo que
cerchas metálicas, y su altura es igual o mayor a 2 metros, se toman como áreas construidas. Cuando son
en madera y techo de materiales de desecho, con poco valor debido a sus características, se toman como
construcciones transitorias, representadas en el croquis con la letra T y se sacan directamente de la
cartografía básica.

B. ESCALERAS:
Exteriores: techadas, se toma su área de ocupación como un piso, sin tener en cuenta el
número de niveles a los que tiene
Punto fijo: se toma el número total de pisos menos uno. Esto sucede cuando las escaleras
están en sentido longitudinal ascendente, se toma el número total de pisos. Esto ocurre
cuando la parte de abajo de las escaleras es utilizable en cada piso

C. ASCENSOR: se toma su área de ocupación en 1 piso.

D. CUARTO DE MÁQUINAS: se toma su área de ocupación en 1 piso.

E. VUELO O ALERO: es la proyección de losa o teja que sobresale de los muros

exteriores de la construcción. No forma parte del área construida

F. BALCÓN O VOLADIZO: es el área construida en pisos superiores que generalmente

sobresale del paramento de la construcción y está cubierto por el techo o por la proyección
de la losa del piso inmediatamente superior. Los balcones forman parte del área construida
del piso en que se ubican

G. OCHAVES: se descuenta el área de la intersección de líneas de paramento, y para balcones el mismo

tratamiento del punto anterior.

Ilustración 7 – Áreas construidas.

1.4. CARTOGRAFÍA CATASTRAL:
Elaborar una cartografía catastral es una de las finalidades del reconocimiento predial, es decir, se espera
que después de la obtención de la información, pueda construirse una cartografía que repose en las bases
de datos y que permita posteriormente su uso. La cartografía catastral tiene como propósito codificar la
información del territorio conforme a manzanas, terrenos, construcciones y unidades de construcción y así
contribuir a la seguridad jurídica del derecho asociado a la propiedad inmueble, además de la valoración
con fines administrativos y el ordenamiento del territorio con la integración de otras capas no parcelarias.
La cartografía catastral se divide en dos tipos, con base a el tipo de suelo que representa: suelo urbano y
suelo rural o rústico. Para cada una de estas, tenemos escalas de precisión de los datos, los niveles de
detalle y la forma en como esta se ha construido.
La Resolución 388 de 2020, expedida por el IGAC, define las siguientes características asociadas a la
cartografía: Los objetos Punto Lindero (LC_PuntoLindero) y Punto Levantamiento
(LC_PuntoLevantamiento) definidos en el modelo LADM_COL, deben estar de acuerdo con la escala y el
error circular al 95% de confianza que se especifica:
Exactitud posicional por zona de intervención de acuerdo con la escala
Comportamiento predominante Escala Exactitud horizontal confianza
95% (metros)
Suelo urbano con comportamiento urbano 1:1000 0,52
1: 2000 1,04
Suelo rural con comportamiento urbano 1: 5000 2,60
Suelo rural con comportamiento rural 1:10000 5,2
Con cobertura predominante de bosque 1:25000 3,01
El gestor catastral estudiará en cada caso la implementación de ventanas de detalle en las zonas donde
sean requeridas y de acuerdo con las condiciones del territorio. El gestor podrá considerar como punto de
partida para dicha zonificación la clasificación general de zonas publicada por el IGAC en el Plan Nacional
de Cartografía Básica Vigente. No obstante, los vértices que componen los linderos de los terrenos, las
construcciones y las servidumbres de tránsito no visibles sobre las ortoimágenes y que no pueden
interpretarse por relaciones geométricas, deberán ser levantados en terreno a través de métodos directos
o con base en las delimitaciones consignadas en los reportes de actas de colindancia. (IGAC, 2020)

2. ELABORACIÓN DE CROQUIS PARA LA DOCUMENTACIÓN DEL LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO

PREDIAL:
Cuando se realiza un reconocimiento predial en campo, normalmente no se cuentan con los instrumentos
para realizar un plano en toda regla. Sin embargo, es necesario que el reconocedor haga un bosquejo que
permita luego reconstruir lo que se observó durante la visita. Este o es lo que conocemos como un croquis.
Así, la elaboración del croquis es uno de los productos fundamentales de la visita de campo, es la manera
en la que se registrar lo visto para que luego pueda formalizarse una cartografía.
En el año 2016, el IGAC publicó la guía de Especificación técnica Croquis, en esta guía se contemplan
todos los aspectos que debe tener en cuenta el reconocedor predial para elaborar el croquis; entre ellos:
cómo se define, cuáles son los principios que se debe seguir para su realización, cuáles son las reglas, el
formato y la simbología en el que se debe presentar. A continuación, veremos una síntesis del contenido
de dicha guía:
De acuerdo con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el croquis se define como “la representación
gráfica que se elabora en campo para determinar el orden del levantamiento planimétrico predial y
documentar información del entorno físico relevante que complemente el proceso” (2016). Para elaborarlo,
se debe partir de dos principios fundamentales:

Trazabilidad Conocer el origen y el historial, la distribución y la localización a lo largo de la génesis y vida

de un dato y/o información.

Debe elaborarse de tal manera que su contenido sea autosuficiente para permitir la reconstrucción e interpretación
inequívoca de los hechos encontrados en el momento del levantamiento, así como evidenciar las decisiones tomadas
por el profesional que realizó el levantamiento.

En la elaboración del croquis se apliquen reglas únicas.

Confiabilidad Expresa el nivel de control sobre la veracidad de la información.

La forma del levantamiento catastral debe permitir la prueba y verificación de los

resultados obtenidos en cualquier momento, únicamente basándose en la documentación
del mismo.
Requiere la aplicación estricta del concepto del control independiente y efectivo en el
levantamiento planimétrico catastral ("una sola medida es ninguna medida") y su
documentación profesional completa.
Tabla tomada de: Especificación técnica Croquis, (Instituto Geográfico Agustin Codazzi - IGAC, 2016)
Además de lo anterior, el reconocedor predial deberá seguir algunas reglas. Las enumeraremos a
continuación:
 El croquis se debe elaborar El croquis original debe formar parte
completamente en campo. de la fe pública.

El número tiene la prioridad absoluta

De ser posible, el croquis se elabora
sobre los elementos gráficos. Por eso,
más o menos a escala o de forma que
interrupciones de líneas pueden ser
las mediciones se puedan adecuar
aceptadas para hacer claramente
bien a los elementos gráficos.
legible los números en el croquis.

No se permite borrar en el croquis.

En la elaboración del croquis se debe
Datos incorrectos se rayan de manera
utilizar tinta.
que sean legibles.

Ilustración 8 – Especificaciones técnicas para la elaboración de un croquis.

Información tomada de: Especificación técnica Croquis, (Instituto Geográfico Agustin Codazzi - IGAC, 2016)
El contenido del croquis debe ser el siguiente:
 El norte del croquis debe estar representada en la parte superior derecha del formato, en forma vertical
apuntando hacia el encabezado del formato.

Todas las mediciones que fueron realizadas durante el levantamiento. Medidas realizadas de forma
indirecta, calculadas a través de otras medidas directas, deben ser colocadas entre corchetes "[ ]".

Líneas de medición con sus signos convencionales que indican la secuencia en que fueron
realizadas.

Puntos de la red de referencia con sus símbolos y números, así como los códigos de su
demarcación con orientación vertical en el formulario.

Límites administrativos con nombres de las entidades territoriales con orientación horizontal al
encabezado del formulario.

Signos convencionales para linderos y mojones y su forma en el campo (paredes, cercas, etc.), con la
indicación inequívoca en qué lado del lindero se encuentra la instalación. Indicación sobre el grueso de
paredes - en caso de una pared común, cada parte correspondientemente.

Linderos son representados con líneas continuas.

Ilustración 9 – Contenido del croquis. Información tomada de: Especificación técnica Croquis,
(Instituto Geográfico Agustin Codazzi - IGAC, 2016)
Como las anteriores, hay otra serie de información que debes conocer para la correcta elaboración de un
croquis que cumpla con todas las especificaciones que exige la norma. Te invitamos a revisar
detenidamente el documento técnico del IGAC para que puedas informarte a profundidad acerca de esto.
Recuerda que la elaboración del croquis será una de las actividades más relevantes de tu ejercicio
profesional. Puedes revisar la información aquí:
Para aprender más:
Si deseas conocer más sobre las especificaciones técnicas del croquis, revisa el
siguiente documento:
Título: Especificación técnica Croquis, (IGAC, 2016)
consultar: Documento completo.
URL: https://www.igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/anexo_18._especificacion_tecnica_croquis.pdf
Ahora que revisaste el documento, veamos un ejemplo de un croquis, en el que evidenciamos los diferentes
elementos que lo componen. Podemos observar la simbología, el contenido del croquis y los datos
generales de ubicación.

Ilustración 10 – Ejemplo de croquis.

A la hora de enfrentarnos a distintas fuentes de información catastral, será necesario conocer algunas otras
convenciones y nomenclaturas, como la manera en que se numeran los pisos y las construcciones y el
número predial nacional. Las veremos brevemente a continuación:

2.1. NUMERACIÓN DE PISOS EN LAS CONSTRUCCIONES:

Vamos a utilizar los siguientes criterios para la nomenclatura de los pisos de las construcciones:
a) Construcciones por encima del nivel de la vía se utilizan enteros positivos (1P, 2P, 3P..).

b) Para construcciones por debajo del nivel de la vía se utilizan números enteros seguidos de la letra S (1S, 2S, 3S.…).

c) Cuando el techo o losa de una propiedad está a nivel de la vía, se tomará esta como 1P, siempre y cuando la
propiedad no tenga acceso directo de dicha vía, y su acceso sea por otra vía o servidumbre.
Cuando la propiedad tenga construcción(es) con nivel(es) por debajo del nivel de la de la vía de acceso, se tomará el
nivel construido según como se encuentre el mayor porcentaje de la fachada, así: 60% por encima de la vía un piso
(1P, 2P); 60% por debajo de la vía (1S, 2S).

2.2. NÚMERO PREDIAL NACIONAL:

Dentro del funcionamiento del catastro en Colombia, se contempla que a cada predio se le otorgue un
código numérico o nomenclatura, compuesta por diez campos. Este código es lo que conocemos como
Número Predial Nacional. Esta forma de nomenclatura tiene como objetivo que sea posible ubicar con
facilidad la información de dicho predio en los respectivos documentos catastrales.
La estructura del Número Predial Nacional a utilizar por todas las autoridades catastrales del país es la que
se puede observar en la Ilustración a continuación. El número predial facilita la ubicación espacial de un
predio, está compuesto por 10 campos que contienen un total de 30 dígitos.
 Primer campo (Departamento): este campo hace referencia al código o identifica al departamento. Está
compuesto por dos dígitos.

Segundo campo (Municipio): este campo hace referencia al código o identifica al municipio. Está
compuesto por tres dígitos.

Tercer campo (Zona): este campo hace referencia al • 000: Predio urbano
código o identifica la zona (naturaleza del suelo) donde • 001: Predio Rural
está localizado el predio dentro del municipio. Está • 002: Cabecera 1
compuesto por tres dígitos. • 003: Cabecera n

Cuarto campo (Sector): este campo hace referencia al código o identifica el sector de la ciudad en donde se
ubica el predio dependiendo de su tamaño cada municipio puede estar dividido o no en sectores

Quinto campo (Comuna): este campo hace referencia al código o identifica la comuna o corregimiento
donde está localizado el predio dentro del municipio. Dependiendo de su tamaño, cada municipio puede estar
dividido o no en comunas. Este campo está compuesto por dos dígitos.

Sexto campo (Barrio/Vereda): este campo hace referencia al código del barrio dentro de una comuna o de
la vereda en un corregimiento. Corresponde a la división política administrativa del municipio. está
compuesto por dos dígitos

Séptimo campo (Manzana): este campo hace referencia al código o identifica la manzana donde está
localizado el predio dentro del barrio o vereda. Para el caso de veredas que no tienen formación por
manzanas, se llena el campo con ceros. Para el caso de suburbano o zonas de expansión con el código
respectivo asignado. Este campo está compuesto por cuatro dígitos.

Octavo campo (Número de predio o lote): este campo hace referencia al código o identifica la localización
del predio dentro de la manzana. Este campo está compuesto por cuatro dígitos. Cada manzana lleva una
propia numeración de los predios, se inicia en la esquina suroriental, numerando en orden secuencial,
partiendo del 0001 hasta el 9999 como máximo, avanzando en sentido de las manecillas del reloj.

• 0. Predio no reglamentado en propiedad horizontal.

Noveno campo (Condición): este campo •• 2.3. No Ley 14: predios sin formación debido a que no se conoce su ubicación física.

• 4. Bienes de uso público diferente a las vías.

hace referencia al código o identifica la
•• 5.6. Mejoras
Vías.
condición del predio de acuerdo a la por edificaciones en terreno ajeno de propiedades no reglamentadas en propiedad horizontal.

• 7. Mejoras por edificaciones en terreno ajeno en propiedad horizontal.

codificación anexa. Este campo está
•• 8.9. Predio
Parques cementerios.
compuesto por un dígito. en condominio.
Predio sometido a reglamento de propiedad horizontal.

Décimo campo (Número de

construcción): este campo hace • Número de edificio o torre
referencia al número de construcciones
• Número de piso en el edificio
existentes en el predio o lote. Está
compuesto por ocho dígitos y se divide • Número de unidad en Propiedad Horizontal o mejora
en:

Ilustración 11 – Partes del número predial nacional.

3. FICHA CATASTRAL:
Según la Resolución 070 de 2011, la ficha catastral es “el documento, en medio análogo o digital en el cual
se consigna la información correspondiente a cada uno de los predios de la unidad orgánica catastral
según el modelo que determine el Instituto Geográfico Agustín Codazzi” (IGAC, 2011). La consolidación de
la información catastral obedece al modelo LADM COL. Recordemos, como veíamos en la primera unidad,
que con el modelo LADM_COL se busca unificar no solo la información más técnica, es decir, las
mediciones, las áreas y la información física, sino también cómo se hacen los avalúos, cómo se hacen
diagnósticos jurídicos, cómo se hace la cartografía, las fichas prediales (Embajada Suiza en Colombia,
2017). Por lo tanto, es importante que empecemos a comprender los productos catastrales tales como la
ficha predial en el marco de este modelo.
Recordemos que es un modelo conceptual estructurado en tres paquetes: Interesado (Party),
Administrativo (Administrative) y Unidad Espacial (SpatialUnit), y un sub-paquete de medición y topografía
(Surveying). Adicional a estos tres paquetes, existen cuatro clases: Party, RRR, BA_Unit y SpatialUnit.
Mediante ellas, se puede brindar información de cada objeto territorial de acuerdo con las relaciones que
existen entre esos objetos y las personas, a través de un derecho, una responsabilidad o una restricción
(RRR). (IGAC, 2020)
A continuación, se describen las clases del modelo LADM:

PARTY: Identificación de personas

que tienen alguna relación con el
objeto catastral: el predio.

RRR: Relación que vincula a la

SPATIAL UNIT: Representación persona con el predio.
gráfica del terreno, construcción, • Derechos: Qué se puede hacer sobre la
unidad de construcción y/o tierra.
servidumbre de paso. • Responsabilidades: Lo que se debe hacer.
• Restricciones: Qué no se debe hacer.

BA_UNIT: Unidad administrativa

básica: el predio.

Ilustración 12 – Clases del modelo LADM. Información disponible en: http://ladmcol.igac.gov.co/que-es-ladm-col

Así las cosas, la ficha predial entonces es un documento en el cual, siguiendo el modelo LADM_Col,
reunimos los datos físicos de los terrenos y las construcciones, los datos jurídicos, los datos económicos y
los complementarios que sirven para la gestión de la información catastral. Toda esta información reposa
en el Diccionario de Datos Modelo de Aplicación de Levantamiento Catastral LADM_COL v.1.0. Te
invitamos a que complementes la información que estamos por estudiar revisando por tu cuenta el
documento. En él, además de encontrar estos listados de categorías, encontrarás las formas en las que
debe presentarse esta información de acuerdo con este modelo. Te invitamos a consultarlo en el siguiente
enlace:
Para aprender más:
Si deseas conocer más sobre la destinación y uso de las edificaciones, te invitamos
a consultar los documentos técnicos del modelo LADM.
Título: Anexo técnico modelo LADM. Diccionario de datos modelo de aplicación de
levantamiento catastral LADM_Col v. 1.0.
Cnsultar: documento complete.
URL: https://igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/catastro-multiproposito/diccionario_datos_m_lev_cat_v_1.pdf
A continuación, veremos uno a uno los tipos de información que reposan en la ficha, se cita a continuación
de manera literal con el fin de que te familiarices con la terminología correcta a la hora de diligenciar la
ficha predial.
Ficha predial

Información física

Información
jurídica
Información
económica
Datos
complementarios
Ilustración 13 – Tipo de información que contiene la ficha predial.

INFORMACIÓN GENERAL – FÍSICA:

Corresponde a los datos de ubicación, régimen jurídico, nombre del predio (toponimia), número predial, y
otros relacionados con el aspecto físico del catastro.
 Ilustración 14 – Información física en la ficha predial.
Veamos la descripción de los atributos físicos y generales de la ficha catastral:
Atributo Descripción
Corresponde al código del departamento al cual pertenece el predio. Es
Departamento
asignado por DIVIPOLA y tiene 2 dígitos.
Corresponde al código del municipio al cual pertenece el predio. Es
Municipio
asignado por DIVIPOLA y tiene 3 dígitos.
Código ORIP Circulo registral.
Matricula Inmobiliaria Es el consecutivo que se asigna a cada predio jurídico abierto en la ORIP.
Nuevo Código numérico de treinta (30) dígitos,
que se le asigna a cada predio y busca localizarlo inequívocamente en los
Numero predial
documentos catastrales, según el modelo determinado por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi.
Es un código único para identificar los inmuebles tanto en los sistemas de
Nupre
información catastral como registral. El NUPRE no implicará supresión de
 la numeración catastral ni registral asociada a la cédula catastral ni a la
matrícula inmobiliaria actual.
Indica el tipo predio para efectos catastrales:
a. Público.
b. Baldío.
c. Fiscal.
Tipo de predio d. Patrimonial.
e. Uso público.
f. Privado.
g. Territorio colectivo.
h. Vacante.
Caracterización temática del predio:
a. NPH: predio no sometido al régimen de propiedad horizontal.
b. PH - Matriz: predio matriz del régimen de propiedad horizontal
sobre el cual se segregan todas las unidades prediales.
c. PH – Unidad Predial: apartamento, garaje, depósito o cualquier
otro tipo de unidad predial dentro del PH que se encuentra debidamente
inscrito en el registro de instrumentos públicos.
d. Condominio Matriz: predio matriz del condominio sobre el cual se
segregan todas las unidades prediales.
e. Condominio Unidad Predial: unidad predial dentro del
condominio matriz.
f. Mejora PH: mejora sobre un predio sometido a régimen de
propiedad horizontal.
Condición predio
g. Mejora NPH: mejora sobre un predio no sometido a régimen de
propiedad horizontal.
h. Parque Cementerio Matriz: predios sobre los cuales las áreas de
terreno y construcciones son dedicadas a la cremación, inhumación o
enterramiento de personas fallecidas.
i. Parque Cementerio Unidad Predial: área o sección de terreno
con función de tumba, esta debe encontrarse inscrita en el registro de
instrumentos públicos.
j. Vía: espacio (terreno y construcción) diseñado y destinado para el
tránsito de vehículos, personas, entre otros.
k. Bien Uso Público: inmuebles que siendo de dominio de la Nación,
o una entidad territorial o de particulares, están destinados al uso de los
habitantes.
Corregimiento – Código o nombre de la localidad, corregimiento o comuna aprobada por el
localidad - comuna acuerdo municipal.
Código o nombre del barrio aprobado por el acuerdo municipal, su
Barrio
número corresponderá al que se haya determinado en la norma.
Código de identificación de la manzana dentro del barrio definido por el
Manzana o vereda acuerdo municipal. En el caso de sectores rurales se diligencia el código
de la vereda dentro del corregimiento.
Código de identificación del terreno en la manzana. Puede albergar hasta
Código de terreno 5 posiciones e incluir los códigos de Corregimiento-Comuna, Barrio y
Manzana-Vereda.
Toponimia con el que se identifican algunos predios. Puede ser el nombre
Nombre del predio
de la finca, hacienda, condominio o conjunto residencial.
Cadena alfanumérica que indica la ubicación del predio dentro de una
Dirección del predio
malla vial. Puede ser dirección estructurada o descriptiva.
Cabida, superficie del terreno en metros cuadrados para el sector urbano
Área de terreno
y en hectáreas para el rural.
Corresponde a la superficie construida de todo el terreno. Comprende las
Área total construida
áreas de todas las unidades de construcción y comunes.
RURAL: Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso
Clase de suelo
urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas,
 ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades
análogas. (Artículo 33, Ley 388 de 1997)

URBANO: Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o

municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que
cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y
alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el
caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de
urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con
edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los
planes de ordenamiento territorial. Las áreas que conforman el suelo
urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros
poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá
ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitario.
(Artículo 31, Ley 388 de 1997)
Información tomada literalmente de: (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2020)

3.1. INFORMACIÓN JURÍDICA:

Corresponde a la relación entre el objeto territorial administrativo (predio) y el sujeto activo del derecho, la
responsabilidad o la restricción con la siguiente información:

Ilustración 16 – Información jurídica en la ficha predial.

Veamos la descripción de los atributos jurídicos de la ficha catastral:
Atributo DESCRIPCIÓN
Fuente administrativa
Convertido: la fuente administrativa fue convertida o recibió algún
Estado de tratamiento.
disponibilidad Desconocido: se desconoce la disponibilidad de la fuente administrativa.
Disponible: la fuente administrativa está disponible.
Fecha de aceptación Fecha en la que ha sido aceptado el documento.
Ente emisor Ente emisor de la fuente. Ejemplo: notaría primera de soledad Antioquia.
a. Imagen: presentación de la fuente administrativa en un archivo con
formato de imagen.
b. Documento: presentación de la fuente administrativa en un
archivo con formato de documento.
c. Mapa: presentación de la fuente administrativa en un archivo con
Forma de presentación
formato de mapa.
d. Video: presentación de la fuente administrativa en un archivo con
formato de video.
e. Otro: presentación de la fuente administrativa en un archivo con
formato diferente a los existentes.
a. Escritura pública: una escritura pública es un documento público
en el que se realiza ante un notario público un determinado hecho
o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con
el otorgante u otorgantes, mostrando sobre la capacidad jurídica
del contenido y de la fecha en que se realizó.
b. Sentencia judicial: la sentencia es la resolución judicial definitiva
dictada por un juez o tribunal que pone fin a la litis o caso sometido
a su conocimiento y cierra definitivamente su actuación en el
mismo.
c. Acto administrativo: un acto administrativo es toda manifestación
o declaración emanada de la administración pública en el ejercicio
de potestades administrativas, mediante el que impone su
d. Voluntad sobre los derechos, libertades o intereses de otros
sujetos públicos o privados y que queda bajo el del comienzo.
e. Documento privado: documento que contiene un compromiso
Tipo de fuente
entre dos o más personas que lo firman. El documento privado es
administrativa
aquel documento que no cumple los requisitos del documento
público, es decir, es un documento que no ha sido elaborado por
un funcionario público, ni ha habido intervención de éste para su
elaboración.
f. Documento público: documento público es el otorgado por el
funcionario público en ejercicio de sus funciones o con su
intervención. Así mismo, es público el documento otorgado por un
particular en ejercicio de funciones públicas o con su intervención.
Cuando consiste en un escrito autorizado o suscrito por el
respectivo funcionario, es instrumento público; cuando es
autorizado por un notario o quien haga sus veces y ha sido
incorporado en el respectivo protocolo, se denomina escritura
pública.
g. Sin documento: cuando no se haya documento soporte, pero
puede ser una declaración verbal.
a. Croquis campo: ilustración análoga del levantamiento catastral de
un predio.
Tipo de fuente espacial
b. Datos crudos: datos tomados por un equipo GNSS sin ningún tipo
de post procesamiento.
 c. Ortofoto: imagen producto de la toma de fotografías aéreas o
satélites, en la cual han sido corregidos los desplazamientos
causados por la inclinación de la cámara o sensor y la curvatura
de la superficie del terreno. Está referida a un sistema de
proyección cartográfica, por lo que posee las características
geométricas de un mapa con el factor adicional de que los objetos
se encuentran representados de forma real en la imagen de la
fotográfica.
d. Informe técnico: informe técnico de levantamiento catastral de un
predio.
e. Registro fotográfico: registro fotográfico del levantamiento
catastral de un predio.
Derecho
a. Dominio: que se llama también propiedad es el derecho real en
una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente,
no siendo contra ley o contra derecho ajeno. (Art. 669 cc). Códigos
registrales asociados al dominio: 0100 0101 0102 0103 0106 0107
0108 0109 0110 0111 0112 0113 0114 0115 0116 0117 0118 0119
0120 0121 0122 0124 0125 0126 0127 0128 0129 0130 0131 0132
0133 0135 0137 0138 0139 0140 0141 0142 0143 0144 0145 0146
0147 0148 0150 0151 0152 0153 0154 0155 0156 0157 0158 0159
0160 0161 0163 0164 0165 0166 0167 0168 0169 0171 0172 0173
0175 0177 0178 0179 0180 0181 0182 0183 0184 0185 0186 0187
0188 0189 0190 0191 0192 0193 0194 0195 0196 0197 0198 0199
01003 01004 01005 01006 01007 01008 01009 01010 01012
01013 01014 0301 0307 0321 0332 0348 0356 0374 0375 0376
0377 0906 0907 0910 0911 0912 0913.
b. Ocupación: en el ámbito de la gestión catastral, es el polígono que
representa el asentamiento de personas naturales o jurídicas
dentro de un terreno baldío, el cual puede contar o no con
construcciones y/o edificaciones.
c. Posesión: en el ámbito de la gestión catastral, es el polígono que
representa el asentamiento de personas naturales o jurídicas, con
ánimo de señor y dueño sobre un predio privado, el cual puede
Tipo de derecho contar o no con construcciones y/o edificaciones.
d. Tenencia: aprehensión del predio a nombre de otro llamado
dueño, poseedor u ocupante. Las formas de tenencia son:
a. Arrendamiento operativo.
b. Arrendamiento financiero.
c. Arrendamiento de recursos naturales.
d. Anticresis: contrato por el cual el deudor permite que su
acreedor pueda disponer de los beneficios de la finca que
le entrega en garantía, con la obligación de aplicarlos al
pago de los intereses y a la amortización del capital.
e. Comodato: préstamo de uso es un contrato en que la una
de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie
mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de
restituir la misma especie después de terminar el uso.
f. Aparcería: contrato mediante el cual una parte que se
denomina propietario acuerda con otra que se llama
aparcero, explotar en mutua colaboración un fundo rural o
una porción de éste con el fin de repartirse entre sí los
frutos o utilidades que resulten de la explotación.
g. Usufructo: derecho real que consiste en la facultad de
gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y
sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es
 fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del
mismo género.
Restricción
1. Servidumbre transito: se trata de predio sirviente que sufre el
gravamen para permitir la comunicación uso y bienestar de otro
predio. (Artículo 905 del c.c.)
2. Servidumbre aguas negras: es el gravamen impuesto sobre un
predio para permitir la salida de las aguas sobrantes de otro predio.
(Art. 928 del c.c.).
3. Servidumbre aire: permite realizar y mantener las obras
necesarias para la eficiencia y segura ventilación. Las empresas
de servicios públicos podrán pasar por predios ajenos por vía
aérea y realizar en ellos las actividades necesarias para prestar el
servicio. (Artículo 215 del decreto 1275 de 1970, Artículo 57 de la
Ley 142 de 1994)
4. Servidumbre energía eléctrica: supone para las entidades
públicas que tienen a su cargo la construcción de centrales
generadoras, líneas de interconexión, transmisión y prestación del
servicio público de distribución de energía eléctrica, la facultad de
pasar por los predios afectados, por vía aérea, subterránea o
superficial, las líneas de transmisión y distribución del fluido
eléctrico, ocupar las zonas objeto de servidumbre, transitar por los
mismos, adelantar las obras, ejercer la vigilancia, conservación y
mantenimiento y emplear los demás medios necesarios para su
ejercicio. (Artículo 18 de la Ley 126 de 1938 y Artículo 25 de la Ley
56 de 1981). (Artículo 57 de la Ley 142 de 1994).
5. Servidumbre gasoducto: es el conjunto de actividades
ordenadas a la distribución de gas combustible, por tubería u otro
medio, desde un sitio de acopio de grandes volúmenes o desde un
Tipo de restricción gasoducto central hasta la instalación de un consumidor final,
incluyendo su conexión y medición. Se constituye la servidumbre
a favor de la explotación de los gases derivados del petróleo.
Cuando sea necesario las empresas que prestan el servicio podrán
pasar por predios ajenos por vía subterránea o superficial los
cables o tuberías, ocupar temporalmente las zonas que requieren
esos predios, remover los cultivos y obstáculos de toda clase que
se encuentren en ellos, transitar, adelantar las obras y ejercer
vigilancia en ellos y en general realizar todas las actividades
necesarias para prestar el servicio. Las líneas de distribución de
gas combustible podrán atravesar los ríos, caudales, líneas
férreas, puentes, calles, caminos, y cruzar acueductos, oleoductos,
y otras líneas o conducciones. (Art. 14 numeral 28, y Artículo 57 de
la Ley 142 de 1994).
6. Servidumbre luz: tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera,
cerrado y techado. Se llama predio sirviente el que debe permitir el
paso de la luz y predio dominante el que tiene derecho a ella.
(Artículos 931 al 935 del Código Civil).
7. Servidumbre oleoducto: se constituye a favor de la explotación
de petróleo, comprendiendo el terreno suficiente para las
estaciones de bombeo y demás dependencias necesarias para el
funcionamiento de los oleoductos y el de establecer muelles,
cargaderos y tuberías submarinas y fluviales. (artículo 9 decreto
1056 de 1954).
8. Servidumbre agua: el predio inferior está sujeto a recibir las aguas
que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que
la mano del hombre contribuya a ello. No se puede, por
 consiguiente, dirigir un albañal o acequia sobre el predio vecino, si
no se ha constituido esta servidumbre especial. En el predio servil
no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural,
ni el predio dominante, que la grave.
9. Servidumbre minera: para el ejercicio eficiente de la industria
minera en todas sus fases y etapas, podrán establecerse las
servidumbres que sean necesarias sobre los predios ubicados
dentro o fuera del área objeto del título minero. Cuando, para la
construcción, el montaje, la explotación, el acopio y el beneficio, en
ejercicio de las servidumbres se requiera usar recursos naturales
renovables, será indispensable que dicho uso esté autorizado por
la autoridad ambiental, cuando la ley así lo exija. También procede
el establecimiento de servidumbre sobre zonas, objeto de otros
títulos mineros. Tales gravámenes no podrán impedir o dificultar la
exploración o la explotación de la concesión que los soporte. (Art.
166 Ley 685 de 2001)
10. Servidumbre legal hidrocarburos: la industria de los
hidrocarburos está declarada de utilidad pública en sus ramos de
exploración, producción, transporte, refinación y distribución. Los
predios deberán soportar todas las servidumbres legales que sean
necesarias para realizar las actividades de exploración, producción
y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones
establecidas por la ley. Se entenderá que la servidumbre de
ocupación de terrenos comprenderá el derecho a construir la
infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y
servicios propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y
del ejercicio de las demás servidumbres que se requieran. (Art. 1
Ley 1274 de 2009)
11. Servidumbre catenaria: es el conjunto de derechos y
obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de
una pared, cerca, vallado, etc. En todos los casos, y aun cuando
conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente
a uno de los predios contiguos, el dueño del otro predio tendrá el
derecho de hacer la medianería en todo o en parte, aun sin el
consentimiento de su vecino, pagándole la mitad del valor del
terreno en que está hecho el cerramiento, y la mitad del valor actual
de la porción del cerramiento cuya medianería pretende. (Artículo
912 del c.c.)
12. Servidumbre alcantarillado: gravamen que afecta un predio,
permitiendo que sobre él se conduzcan el alcantarillado que
benefician a otro predio de diferente propietario.
13. Servidumbre acueducto: gravamen que afecta un predio,
permitiendo que sobre él se conduzcan las aguas que benefician a
otro predio de diferente propietario. (Artículos 919 a 930 del código
civil; artículo 214 del decreto 1275 de 1970. Artículo 57 de la ley
142 de 1998)
Información tomada literalmente de: (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2020)

Para diligenciar la información jurídica, es importante que adquieras algunas nociones básicas de lo que
significa tener el derecho real sobre un inmueble y los tipos de derechos reales que existen. A continuación,
los revisaremos:
LOS DERECHOS REALES:
El derecho real es el poder jurídico que una persona ejerce sobre una propiedad. Para que exista derecho
real es requisito indispensable que el título de propiedad esté debidamente registrado y matriculado en la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Desde el derecho romano se afirma que la adquisición de un derecho real parte de dos fuerzas
fundamentales:

Ilustración 15. Adquisición de un derecho real.

El título suele definirse como cualquiera de las fuentes de adquisición, que puede clasificarse de diversas
maneras y que genera obligaciones sobre quien lo ostenta. (Uribe y Ramírez, 2019) De acuerdo con la
Agencia Nacional de Tierras, para el caso de acreditar la propiedad en Colombia, se requiere “la existencia
de un documento que plasme la expresión de voluntad que constituye el dominio (…) y puede configurarse
en una multitud de documentos que la ley reconoce” (Agencia Nacional de Tierras, 2017), estos
documentos pueden ser escrituras públicas, adjudicaciones, mercedes, decisiones judiciales, entre otros.
De acuerdo con la misma agencia, puede haber tres tipos de título, como veremos a continuación:
 ACTO ADMINISTRATIVO: mediante el cual el Estado se desprende del derecho
del dominio en favor de un particular.

NEGOCIO JURÍDICO: acto entre particulares, en el que una parte adquiere

una obligación de transferir el derecho del dominio, lo que hace que el
acreedor tenga el derecho a hacer exigible la obligación acordada al deudor,
dentro del término y plazo acordado.

TÍTULOS DECLARATIVOS (FALLOS JUDICIALES) : comprenden la sentencia

proferida por un Juez de la República, mediante la cual se declara la existencia
del derecho. Refiere principalmente, la declaración de la ocurrencia de la
prescripción adquisitiva o la asignación de la cuota parte dentro de una
universalidad (sucesión o liquidación de sociedades).

Ilustración 16. Acto administrativo, negocio jurídico y títulos declarativos.

Información tomada de: (Agencia Nacional de Tierras, 2017)
Ahora bien, es necesario introducir otro concepto complementario al título. Este es: el concepto de modo.
De acuerdo con la Agencia de Tierras, los modos de adquirir el dominio son un tipo de acto jurídico que
hace referencia al modo principal de trasferencia mediante la cual se adquiere el dominio. Pueden ser la
tradición, la ocupación, la adjudicación, la usucapión o prescripción adquisitiva, la sucesión por causa de
muerte y la ley.
Si deseas profundizar en todos estos aspectos jurídicos, te recomendamos la siguiente lectura:
Para aprender más:
Si deseas conocer más sobre la destinación y uso de las edificaciones, te invitamos
a consultar los documentos técnicos del modelo LADM.
Título: Revisión de antecedentes registrales de dominio o propiedad para la
definición de la naturaleza jurídica de los bienes inmuebles rurales.
Consultar: Documento completo.
URL: https://gmhabogados.com.co/wp-content/uploads/2021/03/SEJUT-G-001-REVISION-DE-ANTECEDENTES-REGISTRALES-DE-DOMINIO-O-PROPIEDAD-PARA-LA-DEFI.pdf

A continuación, revisaremos brevemente las definiciones de los modos más habituales de adquirir el
dominio. Estos son: la tradición, la ocupación, la sucesión, la accesión y la usucapión.
 LA TRADICIÓN La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que
el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y
por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros
derechos reales. (Definición de: Código Civil Colombiano)

LA OCUPACIÓN Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya
adquisición no es prohibida por las leyes o por el derecho internacional. (Definición de: Código Civil
Colombiano)

LA SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE, es un modo de adquirir la universalidad de los bienes, derechos y
obligaciones transmisibles de una persona difunta o de una cuota de ellos o una o más especies o cuerpo cierto o uno
o más especies indeterminadas de un género determinado. (Wikipedia, s. f.)

LA ACCESIÓN es un modo de adquirir la propiedad y un derecho real (derecho de accesión), que se

atribuye al propietario del suelo, y le permite hacer suyo todo aquello que quede unido y acrezca a dicho
suelo, ya sea en forma natural o artificial. (Wikipedia, s. f.)

La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad de

una cosa y compete a aquella persona que, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las
condiciones establecidas por la ley, ha poseído un bien inmueble, y se ejerce contra quien aparezca
como propietario de esos bienes en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se declare
que se ha consumado y que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble. (Wikipedia, s. f.)

Ilustración 17 – Modos de adquirir el dominio.

Ahora bien, habiendo comprendido todo lo anterior, volvamos al concepto de derecho real. Existen
diferentes tipos de derecho real. Los principales derechos reales son:
• Propiedad o dominio: de acuerdo con el Código Civil Colombiano, artículo 669, el dominio o
propiedad es el derecho real de una cosa para gozar y disponer de ella arbitrariamente, siempre y
cuando no atente contra las restricciones de la ley.

Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno

comprende tres facultades principales:

USO GOCE DISFRUTE

(ius utendi) (ius fruendi) (ius abutendi)

Ilustración 18 – Uso, goce y disfrute.

 • Proindiviso: se refiere a cuando dos o más personas comparten el derecho real, es decir, cuando
el derecho se comparte. Un ejemplo claro de esto es una sociedad conyugal o pareja casada, en
la que ambos tienen un porcentaje del derecho sobre la cosa.
• Nuda propiedad: recordemos que conocemos como propiedad el derecho de gozar y disponer de
la cosa de la que se es titular. Llamamos nuda propiedad aquellas situaciones en las que, a pesar
de ser titular de la cosa, no se puede gozar o disponer de ella, por ejemplo, por haber cedido dicho
goce.
• Usufructo: hace alusión al derecho de gozar o disfrutar de un bien inmueble ajeno, es decir, del
que no se es titular. El usufructuario posee el inmueble, puede utilizarla y beneficiarse de sus frutos,
pero no es su dueño.
• Propiedad fiduciaria: es una herramienta legal mediante la cual un bien inmueble únicamente
pasa a pertenecer a una o varias personas a partir del momento en que se cumple una condición
establecida por el propietario inicial del inmueble. La propiedad fiduciaria es entonces una limitación
a la propiedad. La propiedad se adquiere únicamente tras el cumplimiento de una condición
pactada.

3.2. INFORMACIÓN ECONÓMICA:

Corresponde a los valores catastrales de los predios (Unidades de Construcción) en referencia con los
valores del mercado inmobiliario. Nuevamente, te recordamos que toda esta información reposa en el
Diccionario de Datos Modelo de Aplicación de Levantamiento Catastral LADM_COL v.1.0. Te invitamos a
que complementes la información que estamos por estudiar revisando por tu cuenta el documento. En él,
además de encontrar estos listados de categorías, encontrarás las formas en las que debe presentarse
esta información de acuerdo con este modelo. Te invitamos a consultarlo en el siguiente enlace si no lo
has hecho con anterioridad:
Para aprender más:
Si deseas conocer más sobre la destinación y uso de las edificaciones, te invitamos
a consultar los documentos técnicos del modelo LADM.
Título: Anexo técnico modelo LADM. Diccionario de datos modelo de aplicación de
levantamiento catastral LADM_Col v. 1.0
Consultar: Documento complete.
URL: https://igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/catastro-multiproposito/diccionario_datos_m_lev_cat_v_1.pdf
Veamos los elementos que se requieren capturar para la determinación del valor catastral de las unidades
de construcción y predios son:
 Ilustración 19 – Información jurídica en la ficha predial.

UNIDADES DE CONSTRUCCIÓN:
Es cada conjunto de materiales consolidados dentro de un predio que tiene unas características específicas
en cuanto a elementos constitutivos físicos y usos de esta. (Catastro Bogotá, s.f.) Los campos asociados
a esta clase tienen la siguiente estructura:
ATRIBUTO DESCRIPCIÓN
Identificado de la unidad de construcción, su codificación puede ser por
Identificador
letras del abecedario.
Tipo dominio Indica el tipo de dominio de la unidad de construcción: común y privado.
Tipo construcción Indica si la construcción es de tipo convencional o no convencional.
Tipo unidad Indica si la unidad de construcción es residencial, comercial, industrial o
construcción anexo.
Indica el tipo de planta donde se ubica la unidad de construcción:
1. Piso: superficie horizontal de un espacio arquitectónico que divide
los espacios en altura.
2. Mezanine: piso intermedio entre los pisos principales de una casa
o edificio.
Tipo planta
3. Sótano: piso de un edificio situado por debajo del nivel de la calle.
4. Semisótano: piso que sobresale por lo menos la mitad de su
altura, del nivel de un patio de la calle.
5. Subterráneo: construcción que se encuentra por debajo del nivel
de la calle y que comprende grandes espacios.
Indica numéricamente la ubicación del predio de acuerdo con el tipo de
Planta ubicación
planta.
 Total habitaciones Número total de habitaciones en la unidad de construcción.

Total baños Número total de baños en la unidad de construcción.

Total locales Número total de locales en la unidad de construcción.
Total pisos Número total de pisos en la unidad de construcción.
Uso Actividad que se desarrolla en una unidad de construcción.
Año construcción Año de construcción de la unidad de construcción.
Avalúo unidad
Avalúo catastral de la unidad de construcción.
construcción
Área construida Área total construida en la unidad de construcción.
Área privada Área total privada de la unidad de construcción para los predios en régimen
construida de propiedad horizontal.
Altura Altura total de la unidad de construcción.
Observaciones Observaciones generales respecto de la unidad de construcción.
Información tomada de: (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2020)
De acuerdo con el artículo 21 de la Resolución 070 de 2011, una construcción es la unión de materiales
adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan.
Además, es la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye
azoteas, áreas duras sin cubrir o techar. Corresponde a la superficie total de la edificación, incluye
elementos adicionales como ductos, columnas y otros. (IGAC, 2011)
A la hora de determinar si un área es o no construida hay algunas partes de los inmuebles que pueden
resultar confusas, como los balcones, mezzanini y patios. Veamos qué ocurre en cada uno de los casos:
• Balcón: los balcones forman parte del área construida del piso en que se ubican.
• Mezzanine: se toma como área construida cuando tiene una altura mayor o igual a 1.5 m.
• Patios y otras áreas: no forman parte del área construida cuando están cubiertos por tejas
plásticas y el área de funcionalidad es ocupada por el lavadero, la lavadora o el patio de ropa.
 Ilustración 20 – Ejemplos de áreas construidas.

3.3. DATOS COMPLEMENTARIOS:

Las características de las construcciones y su representación
Descripción Característica Representación
No se tiene en cuenta en el área construida por tratarse
Transitorios T
de materiales no permanentes
Piscinas Se consideran construcciones de 1 piso P
Por lo general en predios sometidos a Régimen de
propiedad horizontal se consideran construcción del
Escaleras No aplica
Número de Pisos máximo de la edificación menos 1
piso. (NP-1)
Ascensor Se considera área construida de un piso 1P
Es un voladizo que sobresale del plano de la fachada,
formado por una losa inferior que puede seguir — o
Balcón No aplica
no— la continuidad del forjado estructural. Se considera
área privada.
Buitrones Se considera área construida de un piso No aplica
Piso intermedio entre dos plantas principales de un
Mezanine Mz
edificio Se considera área construida.
Sótanos y Piso por debajo del nivel de vía Se considera área
1S, 2S, etc.
semisótanos. construida.
 También conocido como saledizo, es la parte que
Vuelo o Alero sobresale de la línea recta, o de la superficie de la No aplica
fachada o pared. No se considera área construida.
Es el espacio o hueco que se deja en una construcción
en las losas para pasar por estas tuberías o para
Buitrón 1P
ventilar e iluminar un espacio. Se considera área
construida de un piso
El foso del ascensor corresponde a la parte inferior del
Ascensor recinto, por debajo del nivel de la última parada. Se 1P
considera área construida de un piso.
Es una zona sin techar situada en el interior de un
edificio o construcción. No se consideran áreas
Patio 0P
construidas a no ser que su funcionalidad sea diferente
a su naturaleza.
Parte descubierta o parcialmente cubierta, amplia y
espaciosa en un lugar elevado de un edificio o que
Terraza 0P
sobresale en su fachada, protegida por una barandilla o
muro bajo.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
La Corte Constitucional la define como “una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual
una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la
titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho
que se tiene sobre el primero”. En otras palabras, es una clase de propiedad, donde se comparte con otros
propietarios la copropiedad de ciertos lugares.
Cuando nos enfrentamos a la propiedad horizontal nos encontramos con algunos conceptos nuevos que
veremos a continuación:
1) ÁREA COMÚN:
Son las que por su ubicación o forma de uso son compartidas por dos o más miembros de la
comunidad.
2) BIENES COMUNES
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, se definen como bienes comunes las “partes del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los
propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los
bienes de dominio particular”. (Congreso de Colombia, 2001) Algunos ejemplos son: los muros de
carga, los techos, piscinas, el salón social y los demás servicios para el esparcimiento, las
 escaleras, ascensores, tanques de agua, sistema de tuberías, los jardines, los parqueaderos de
visitantes o la portería.

Ilustración 21 – Áreas en una propiedad horizontal.

1. ÁREA PRIVADA
Son las que por su ubicación o forma de uso son de dominio exclusivo de sus propietarios o poseedores.

ÁREA PRIVADA
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA
LIBRE

Piso Sótano Semisótano Mezanine Subteráneo Patio Terraza

Ilustración 22 – Áreas privadas.

Por último, aprenderemos a calcular los coeficientes de propiedad:
COEFICIENTES – COPROPIEDAD:
El coeficiente de propiedad es un indicador del porcentaje de participación de cada propietario en los bienes
comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. A través de estos coeficientes se
toman decisiones como la participación en la asamblea de propietarios y la contribución a los gastos
comunes del edificio.
Los coeficientes se determinan con base en el área privada construida respecto al área total privada del
edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en
proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados, por lo que los
coeficientes se deben calcular midiendo el área privada construida en relación con el área privada total
(incluyendo el área privada no construida) del edificio o conjunto.

¿CÓMO SE CALCULAN LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD?

Para realizar el cálculo de los coeficientes de copropiedad se deben abordar tres pasos:

1- Se deben calcular los metros

cuadrados privados construidos de
cada una de las unidades privadas.

2- Luego se suman dichos valores

3- Con base en dicho total, se
para obtener el total del área
calculará luego el porcentaje que
privada construida (APC). Se
cada unidad privada tiene según
entiende que ese total constituye el
cuántos sean sus metros cuadrados.
100% de los metros cuadrados.

Ilustración 23 – Cálculo de coeficientes de propiedad.

Veamos un ejemplo de cálculo de coeficientes de propiedad.
El total de metros cuadrados (100% APC) en una PH es de 678 m 2. En ésta hay seis apartamentos
(unidades privadas), una oficina y un local Comercial con sus respectivas áreas privadas construidas
cubiertas y libres. Se deben calcular los coeficientes de copropiedad:
Para realizar el cálculo se debe elaborar un cuadro con cada una de las áreas privadas cubiertas y libres
del conjunto de la siguiente manera:
Área privada construida
Unidad Construcción Área privada Libre Total
cubierta Total Área Total
Área
privada Área %
privada
Desc Ubica Uso Área Área Área Cubierta Área Área Área privada
Libre
Unidad Mezanine Sótano patio terraza balcón

101 Piso 1 Local 70 15 0 85 0 0 0 0 85 12,54%

102 Piso 1 Oficina 80 0 15 95 0 0 0 0 95 14,01%

201 Piso 2 Apto 50 0 0 50 2 0 2 4 54 7,96%

202 Piso 2 Apto 45 0 0 45 2 0 0 2 47 6,93%

203 Piso 3 Apto 45 0 0 45 2 0 2 4 49 7,23%

301 Piso 3 Apto 75 0 0 75 2 0 0 2 77 11,36%

302 Piso 3 Apto 75 0 0 75 2 0 0 2 77 11,36%

401 Piso 4 Apto 140 30 0 170 0 20 4 24 194 28,61%

 Total área privada construida 640 Total área privada libre 38 678 100,00%

Cómo calcular los coeficientes de copropiedad:

Calificación construcciones del predio:

RECORDEMOS QUÉ ES UN LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO PREDIAL:

Proceso mediante el cual se logra la representación geográfica de los objetos que conforman el predio,
incluyendo las afectaciones generadas por la informalidad en la tenencia (posesión y ocupación).
Comprende las actividades de medición de la posición de los vértices que componen los linderos de los
terrenos, las construcciones y las servidumbres de tránsito.

Para cerrar este tema, te invitamos a revisar el siguiente ejemplo de unidades de construcción.

TOMEMOS LA SIGUIENTE CONSTRUCCIÓN PARA CALCULAR SUS ÁREAS :

¡Felicidades, has llegado al final! Esperamos que hayas adquirido nuevos conocimientos, ahora te
invitamos a ponerlos en práctica. Ingresa al siguiente enlace, donde se encuentra la tercera Evidencia de
Aprendizaje y realiza lo que se te pide.
BIBLIOGRAFÍA
Agencia Nacional de Tierras. (2017). Revisión de Antecedentes registrales de dominio o propiedad para la

definición de la naturaleza jurídica de los inmuebles rurales. Obtenido de

https://www.agenciadetierras.gov.co/wp-content/uploads/2018/04/sejut-g-001-revision-de-antecedentes-

registrales-de-dominio-o-propiedad-para-la-defi.pdf

Alcaldía de Cali. (2018). Obtenido de https://www.cali.gov.co/hacienda/publicaciones/144672/catastro-municipal-

implementa-nuevo-formato-de-la-ficha-predial/

Catastro Bogotá. (s.f.). Alcaldía Mayor de Bogotá. Obtenido de Glosario:

https://www.catastrobogota.gov.co/glosario/englobe#:~:text=Es%20el%20acto%20por%20medio,bajo%20e

l%20r%C3%A9gimen%20de%20comunidad.

Código Civil Colombiano.

Congreso de Colombia. (2001). Ley 675 de 2001.

Embajada de Suiza en Colombia. (2018). Modernización de la administración de tierras en Colombia. Bogotá.

Embajada Suiza en Colombia. (2017). Modernización de la administración de tierras en Colombia. Documentación

del perfil colombiano de la norma ISO19152:2020 (LADM-COL). Bogotá. Obtenido de

http://ladmcol.igac.gov.co/sites/default/files/material/DocLADMCOLV22.pdf

IGAC. (2011). Resolución 070 de 2011. Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la conservación catastral.

IGAC. (2016). Especificaciones técnicas de la Cartografía Básica Digital. Bogotá: Instituto Geográfico Agustín

Codazzi.

https://www.igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/documento_especificaciones_tecnicas_cartografia_basicas.p

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Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. (2016). Anexo N°. 18 - Especificaciones técnicas del Croquis.

Obtenido de https://www.igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/anexo_18._especificacion_tecnica_croquis.pdf

Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. (Agosto de 2020). Diccionario de Datos Modelo de Apliación

Levantamiento Catastral del Modelo LADM COL Versión 1.0.

https://igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/catastro-multiproposito/diccionario_datos_m_lev_cat_v_1.pdf
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (s.f.). Diccionario geográfico de Colombia. Obtenido de

http://ssiglwps.igac.gov.co/digeo/app/Glosario_17-09-15.pdf

Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. (13 de 04 de 2020). Resolución 388 - Por la cual se establecen las

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Real Academia Española. (2019). Diccionario de la Real Academia Española. Obtenido de https://dle.rae.es/

Uribe Suárez, M., & Ramírez, N. (2019). Título y modo: definición, evolución y su relación con las fuentes de las

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