FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

ESCUELA PROFESIONAL DE ADMINISTRACIÓN

IDEA DE NEGOCIO

Renta y venta de departamentos; tras el crecimiento poblacional, Lima-Perú

INTEGRANTES:
Aliaga Antezana, Elsa Mardely
Fabián Claudio, Marco Antonio
Guerrero Landacay, Gleydi
Jara Trujillo, Maylinç
Ruiz Melendez, Jean Pierre

CURSO:

Gestión De Proyectos De Inversión

DOCENTE:

Pamela Ruth Sanchez Villarreal

CICLO: VIII

Perú – 2021

1
 ÍNDICE

1.1 Denominación del proyecto.........................................................................................................6

1.2 Características del producto o servicio.........................................................................................6
1.3 Justificación del proyecto............................................................................................................6
1.4 Responsables del proyecto...........................................................................................................7
1.5 Segmentación..............................................................................................................................8
1.6 Modelo business canvas (opcional).............................................................................................9
3.1 Tamaño del Proyecto.......................................................................................................................20
4.1Áreas de renta y venta de departamentos..........................................................................................26
4.2Organigrama funcional.......................................................................................................................1
4.2.1Determinación de las funciones de cada área...............................................................................1
4.2.2Gerente general/Director del departamento:................................................................................1
4.2.3 Gerente de ventas........................................................................................................................1
4.2.4Gerente de servicios...................................................................................................................1
4.2.5Gerente de división de cuartos.....................................................................................................2
4.2.6Jefe de recepción.........................................................................................................................2
4.2.7Jefe de seguridad.........................................................................................................................2
4.3 Analizar los criterios de valoración liquidez- riesgo-rentabilidad del proyecto a través de la aplicación
del cash flow................................................................................................................................................3
4.4Rentabilidad asociada a riesgo............................................................................................................5
5.1 Presupuesto de ingresos y costos...........................................................................................................1
5.2 Presupuesto consolidado........................................................................................................................1
5.3 Punto de equilibrio................................................................................................................................2
5.4 Flujo de Caja.........................................................................................................................................3
5.5 Presupuesto IGV....................................................................................................................................3

2
 INTRODUCCIÓN

Actualmente, el país está sufriendo diversos cambios importantes y positivos que conllevan al
desarrollo de la economía, como el sector construcción y la inversión pública y privada. La
ciudad de Lima cuenta con una variedad significativa de proveedores, los mismos que se
desempeñan de acuerdo al rubro comercial que corresponde para el sector construcción. Se debe
resaltar que Lima cuenta con un mercado variado en este rubro, el mismo que se ha venido
desarrollando durante los últimos veinte años por el boom inmobiliario en la venta de casas,
departamentos y lotes. Los proveedores tienen que competir en precios para que las empresas
inmobiliarias se abastezcan, de igual forma con las cementeras y siderúrgicas.

En este mundo globalizado en que vivimos es muy importante estar a la vanguardia y aplicar las
últimas normas sobre el Arrendamiento informal de inmuebles para así observar la relación que
existe con la Evasión de impuestos el cual es el objetivo primordial en esta presente
investigación. La importancia de tener unas buenas normas o reglas de alquiles de un predio, se
ha incrementado en los últimos años por los altos costo que conlleva construir y tener un lugar
propio por consiguiente los dueños y clientes de los locales comerciales en busca de uno de
pagar menos y el otro de ganar más realizan contratos informales que va en dezmero de las arcas
fiscales del distrito que no recaban los impuestos esperando que es muy importante para el bien
del ornato de la ciudad.

Los costos y la calidad de los productos difieren según la opción de los consumidores; es decir,
la venta de lotes que genera la autoconstrucción, en la mayoría de los casos, el cliente optará por
las ferreterías locales y/o las cadenas de comercio de construcción (Sodimac, Maestro, Promart).
En el caso de venta de inmuebles, las inmobiliarias preferirán a las referidas cadenas de comercio
de construcción porque ofrecen más alternativas a buen precio, entregan los productos en obra;
también ofrecen el servicio de bodegaje dentro de sus instalaciones; es decir, reciben el pedido y
proveen el material a medida que se vaya necesitando.

3
 RESUMEN EJECUTIVO

El presente proyecto, se basa en el arrendamiento y la venta de departamentos; de este modo,

nace la idea de negocio, por el tema de la falta de inmuebles en la zona del distrito de comas de
los huertos de pro.

Actualmente, el valor de las viviendas está incrementando debido al aumento de la demanda, en

especial en ciertos distritos de la capital. Según el informe Analytics Inmobiliario, de la
asociación de empresas inmobiliarias del Perú (ASEI), la adquisición de viviendas nuevas en
algunos distritos de Lima subió a 22% en abril de este año. Este dato es muy importante si a
largo plazo estás pensando vender tu departamento luego de haber recuperado parte de tu
inversión.

La población cada día es creciente además después de la ola de la pandemia estas cifras según la
INEI van de manera ascendente, una de las formas de reactivar y contribuir en la economía
nacional del Perú.

El objetivo de la presente investigación es determinar la relación que existe entre el

arrendamiento informal de inmuebles y el crecimiento poblacional, el tipo de la investigación es
correlacionar porque se buscó la relación de ambas variables, el diseño de la investigación fue no
experimental transaccional porque no hubo manipulación o alteración de las variables en todo el
estudio y el recojo de la información se realizó en un solo momento y lugar determinado. Los
métodos utilizados fueron el deductivo e inductivo pues se trabajó de lo general a lo especifico y
de lo especifico a lo general; la técnica utilizada para la recolección de los datos fue la encuesta y
el instrumento fue el cuestionario consistente de 22 preguntas sobre arrendamiento informal y 22
preguntas sobre evasión de impuestos. El enfoque realizado fue cuantitativo porque se buscó
determinar la cantidad locales comerciales que se alquilan informalmente.

4
 CAPÍTULO I

Descripción de la idea del proyecto

5
1.1 Denominación del proyecto

El proyecto de la construcción de departamentos para su futuro arrendamiento y venta se

denomina una empresa futura SAC, debido a la cantidad de sus participantes.

1.2 Características del producto o servicio

El producto a ofertarse en el mercado se encuentra en el rubro de las inmobiliarias de servicios

intangibles, por ello se caracteriza por:

 Servicio intangible
 Satisface la necesidad de un hogar
 Cuenta con luz, agua, desagüe
 El departamento está diseñado para familias (8 integrantes)
 Cuenta entre con 2 baños
 Con 4 habitaciones
 Una sala
 Un comedor
 Una cocina
 Su centro de lavandería

1.3 Justificación del proyecto

El trabajo de investigación actual es razonable en los siguientes aspectos:

El proyecto de investigación actual se justifica teóricamente por qué Implica describir cuáles
son las brechas de conocimiento existentes que la investigación buscará reducir, el nivel de
desconocimiento de inquilinos y arrendadores es en el distrito de comas de los Huertos de Pro,
que se debe a la falta de educación y cultura tributaria. El arrendador actúa como inquilino. La
mayoría de las personas que, las personas alquilan su propiedad y son alquilados por empresarios
emprendedores, es por esa razón, que personas que desean alquilar su inmueble, no saben qué
procedimiento se necesita.

6
La investigación se justifica metodológicamente porque se aplicó el método inductivo el cual
permitió ver las estadísticas de una forma general y luego aplicarlo a una forma específica, el
cual permitirá al arrendador y arrendatario tener un nuevo método para así no evadir impuesto y
estar propenso a tener una sanción.

El presente proyecto de investigación se justifica prácticamente porque busca crear nuevas

formas de recaudar impuestos y aumentar la mayor cantidad de impuestos y así reducir la
evasión de impuestos existentes en el distrito de ventanilla. El presente proyecto de investigación
se justificó socialmente La investigación se justificó metodológicamente porque se aplicó el
método inductivo el cual permitió ver las estadísticas de una forma general y luego aplicarlo a
una forma específica, el cual permitirá al arrendador y arrendatario tener un nuevo método para
así no evadir impuesto y estar propenso a tener una sanción.

El presente proyecto de investigación se justifica socialmente porque busca que haya una mayor
recaudación tributaria en los alquileres que se dan en el distrito de los huertos de pro de Comas,
el cual ayudara socialmente a toda la población y así sea un ejemplo para los demás rubros en el
objetivo de la mayor recaudación de impuestos en alquileres

1.4 Responsables del proyecto

Los responsables del presente proyecto esta conformado por estudiantes de la carrera de
administración del VIII de la universidad Cesar Vallejo de Lima.

 Aliaga Antezana, Elsa Mardely

 Fabián Claudio, Marco Antonio
 Guerrero Landacay, Gleydi
 Jara Trujillo, Maylinç
 Ruiz Melendez, Jean Pierre

1.5 Segmentación

Para esta debida segmentación de mercado se han utilizado algunos criterios, tales como:

7
  Comportamiento: La mayor parte de las veces relacionado con necesidades específicas y
cómo se usa un determinado producto basada en las inmobiliarias de los departamentos,
el comportamiento de los futuros clientes potenciales se basa en la necesidad de ocupar
un ambiente donde residir, debido a que, por la zona de los huertos de pro, es una zona
industrial repleta de fábricas.
 Ubicación: País, región, comunidad, provincia, ciudad, pueblo, área, el cual, en este
proyecto se basará en estar ubicado en el distrito de comas de los huertos de pro.
 Demografía: Edad o etnicidad, basada en este proyecto de personas mayores de edad
provenientes de cualquier parte del mundo.
 Psicografía: Estilo de vida y opinión, hace referencia a la idea de negicio a todos los
clientes potenciales que busquen un lugar donde estar cómodos y cerca a sus actividades
cotidianas.

1.6 Modelo business canvas (opcional)

8
 CAPÍTULO II

Estudio de mercado

9
2.1. Estudio de mercado

Según Peña (2017), señala que un estudio de mercado de un proyecto es uno de los análisis
importantes y complejos, por lo que se centra hacia al consumidor y la cantidad del producto que
demandaría. Ya que se describe los productos o servicios que va a generar el proyecto, a que
mercado va a ir dirigido, el área geográfica del mercado, su oferta y demanda del producto y las
materias primas. (pg. 17)

Por ello, se debe de conocer de una forma directa al cliente, principalmente en aspectos que
tienen que ver con el servicio, es fundamental tener una opinión sobre el servicio, precio,
ubicación. El estudio de mercado en base a ciertas herramientas para medir esto es través de un
cuestionario, para eso hay que definir qué tipo de consumidor o cliente potencial va dirigida.

Una vez obtenida la información requerida se tomará por determinar el precio, presentación, el
servicio y las condiciones de la competencia que se requiere.

Para nuestro trabajo de proyecto hicimos un estudio de mercado en el distrito de Comas de los
huertos de pro Lima, que consiste en arrendar departamentos a familias y personas mayores de
18 años, por lo que hay una alta demanda, mayoritariamente, en los distritos de ingresos medios.
Para lanzar un servicio de renta de departamentos y para ello debemos de conocer con quienes
estamos compitiendo referente al servicio de arrendamiento. Teniendo en cuenta:

 Identificar a la competencia y el servicio que ofrece.

 Conocer si existe una aceptación en el servicio de alquiler en el distrito de Comas de los
huertos de pro Lima.
 Estimar los precios lo cual el cliente estará dispuesto a adquirir el servicio.
 Conocer al usuario potencial gracias a una previa segmentación del mercado.
 Describir el servicio en una publicidad que se ocupara para la comunicación de nuestro
proyecto a los clientes.

2.2. Definición del producto

10
Como definición de nuestro proyecto de renta/venta de departamentos donde nos enfocamos en
el arrendamiento, por lo que ayuda a dar una solución al problema habitacional, teniendo en
cuenta la alta demanda de personas mayores de 18 años y familias que llegan a la capital en
busca de oportunidades, donde no tienen un lugar donde poder quedarse por el tiempo que se van
a quedar.

A través del arrendamiento como medio habitacional es dar una solución a la demanda de
personas que llegan a la capital, brindando oportunidades para familias y personas mayores de 18
años que no poseen los recursos necesarios para obtener un terreno como propietario. Ya que el
arrendamiento puede dar una solución para muchas familias y personas mayores de 18 años,
siendo que al mismo tiempo se convierte en una fuente de ingreso para los propietarios.

Siendo esto que se le brinda seguridad, un espacio cómodo, teniendo una vista en la calle,
contando con una sala y comedor, baños, cocina y cuarto. Que se les brinda a los clientes para
que puedan estar cómodos.

2.3. Área de intervención

SUNAT:

El arrendador y el arrendatario sin entrar en más detalles, estas figuras se identifican con quien
cede la posesión de su bien y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente.

No obstante, aquella renta está afecta al Impuesto a la Renta (Primera o Tercera Categoría), y en
el caso que dicha renta califique como renta de tercera categoría estará gravada con el IGV de
acuerdo con la Ley tributaria.

Al respecto, de acuerdo con el supuesto establecido en la Legislación de Impuesto a la Renta,

para el arrendatario (inquilino) que sea una persona natural sin negocio podrá aplicar como gasto
contra sus rentas del trabajo (anual) el 30% del valor del alquiler efectivamente pagado al
arrendador, siempre y cuando, éste, como propietario, cumpla con el pago del 5% del valor del
alquiler por su renta de primera categoría mediante la presentación del Formulario N.º 1683 a la
SUNAT dentro de los plazos mensuales establecidos.

11
Se debe tener en cuenta que el Formulario N.º 1683, mediante el cual el arrendador (persona
natural sin negocio) cumple mensualmente declarando y pagando su impuesto respectivo al
Fisco, dicho formulario constituye el comprobante de pago para acreditar el gasto anual del
arrendatario que sea perceptor de rentas del trabajo en un 30% del valor del alquiler, y para el
arrendatario que sea perceptor de rentas empresariales acreditará el 100% del gasto anual por
arrendamientos.

Por ello, en el caso que el arrendador no cumpla con su obligación de liquidar el impuesto del
5%, decorarlo y pagarlo, no sólo es pasible de eventuales infracciones tributarias, sino que
además impide que sus arrendatarios puedan aplicar como gasto deducible contra sus rentas del
trabajo (Cuarta y quinta categoría) o empresariales (Tercera categoría).

2.4. Análisis de la demanda (incluir análisis de las variables, se recomienda determinar la

muestra de la población a encuestar, proyectar la demanda futura del proyecto)

Variable 1: Arrendamiento

Un arrendamiento es un contrato entre el arrendador y el arrendatario. El arrendamiento fija los

derechos y responsabilidades de ambos, el arrendador y el arrendatario. El arrendamiento puede
fijar otros deberes y responsabilidades del arrendador y el arrendatario. Una vez que las partes
firman el arrendamiento ambas quedan ligadas por sus términos. Los arrendadores deben
seleccionar con cuidado a sus inquilinos. Normalmente el sector más proclive a contar con
arrendamientos es el inmobiliario como, por ejemplo, en el habitual mercado del alquiler de la
vivienda o de locales comerciales.

Variable 2: Población creciente

El crecimiento poblacional se refiere al incremento del número de habitantes en un espacio y

tiempo determinado, el cual se puede medir a través de una fórmula aritmética. También se
puede emplear como sinónimo el término crecimiento demográfico. Cuando se hace mención al
crecimiento poblacional se puede hacer referencia a cualquier especie, sin embargo, se suele usar
para referirse a los seres humanos, en especial cuando se realizan investigaciones acerca del
crecimiento de la población.

12
Calculo de la Muestra

N Z 2 pq 2176∗1.96 2∗0.5∗0.5
n= n=
( N −1 ) E 2+ Z 2 pq ( 2176−1 ) 0.05 2+ 0.5∗0.5

Tamaño muestral n = 326

FICHA TÉCNICA ESTADÍSTICA PARA LA ENCUESTA

Universo/población: 2,176
Ámbito geográfico: Distrito de Comas de los huertos de pro Lima
Método de muestreo: Aleatorio simple
Tamaño muestra: 326
Perfil del entrevistado: Familias y personas mayores de 18 años.
Nivel de confianza: 95%
Error de muestreo: 5%

Resultado:

La cantidad de habitantes para nuestra muestra será de 326 habitantes, teniendo en cuenta
una población encuestada de 2,176 habitantes del total de 514.358 en el distrito de Comas de
los huertos de pro Lima, entre familias y personas mayores de 18 años; con un nivel de
confianza del 95 por ciento.

Demanda futura del proyecto

COSTO UNITARIO DE ARRENDAIENTO

1 departamento (1 familia)
s/ 550
1 departamento (1 pareja)
s/ 350

total de departamentos
1 edificios (pareja ) 12 pisos (24 departamentos )
total de departamentos
1 edificio (familiar ) 12 pisos (12 departamnetos )

Demanda mensual 32 - 36
13
tasa de crecimiento
poblacional del 2%
 Demanda Proyectada (1 familia )
AÑOS 2021 2022 2023 2024 2025
Demanda anual (unidades) 0 288 294 300 306
Precio unitario de costo 550 550 550 550 550
Ingreso por venta (US$) 0 158400 161568 164799 168095

Demanda Proyectada (1 pareja )

AÑOS 2021 2022 2023 2024 2025
Demanda anual (unidades) 0 144 173 207 249
Precio unitario de costo 350 350 350 350 350
Ingreso por venta (US$) 0 50400 60480 72576 87091
Interpretación:

La demanda proyectada para la idea de negocio del alquiles de departamentos para parejas
(2) o familias de (4-8) integrantes, empieza en su 1er año con un alquiler de 35 departamentos
a un costo mensual de 350 – 550 soles, para los años siguientes existe una mayor demanda,
por ello, existe la demanda insatisfecha del mercado con respecto al rubro de los alquileres.

2.5. Análisis de la oferta (incluir análisis de las variables, se recomienda determinar la muestra
del número de empresas a encuestar, proyectar la oferta futura del proyecto)

Demanda proyectada 288 294 300 306

144 173 207 249
total de demanda proyectada 432 467 507 554
Oferta Pyoyectada 156 168 183 200
Demanda insatisfecha 276 299 324 355

Interpretación:

Sin duda alguna, la población crece constantemente, por ello, necesita un lugar donde
establecerle, los habitantes del distrito de comas de los huertos de Pro, así mismo, existen
competidores fuertes dentro de la industria del arrendamiento, la oferta que se establece por
años es de 156 para el 2021, 168 para el 2023, 183 para el 2024, 200 para el 2025, sin
embargo existe una demanda insatisfecha de 276 para el 1er año, y así mismo para los demás
años, lo que evidencia que el arrendamiento es un emprendimiento viable ya que se tiende a
ofertarse el servicio de todos los departamentos.

14
 Cálculo de la Muestra

N Z 2 pq
n= 2 2 2
d ( N−1 ) + E + Z pq

20(1.96 2)(0.05)(0.5)
n=
(0.10)2 ( 20−1 ) +(1.96)2 (0.05)(0.5)

n = 16.69680111

Tamaño muestral n = 17
Donde:
N: 20

Z: 1.96 (nivel de confianza 95%)

P: 0.05

Q: 1 – p: 0.5

d: 0.10

2.6. Análisis de la oportunidad que tiene el proyecto en el mercado: Brecha de mercado, cuota de
participación, etc.

2.6.1 Matriz BCG

La Matriz de crecimiento - participación, conocida como Matriz de Boston Consulting Group o

Matriz BCG, es un método gráfico de análisis de cartera de negocios desarrollado por el Boston
Consulting Group en la década de 1970 y publicada por el presidente de la citada consultora,
Bruce D. Henderson, en 1973.

Calculo de crecimiento del mercado

2022 2023 Participaciò Tasa de
Productos Unidades % Ventas % Unidades % Ventas % n relativa crecimiento
Alquile de (4-8 integrnates) 288 67% £ 158,400.00 76% 294 63% £ 161,700.00 73% 2.67 2%
Alquiler de (2 integrantes) 144 33% £ 50,400.00 24% 173 37% £ 60,550.00 27% 0.18 20%
totales 432 100% £ 208,800.00 100% 467 100% £ 222,250.00 100% 6%

15
Interpretación:

La matriz BCG, nos muestra el crecimiento del mercado como visualizamos en la gráfica, se
evidencia que los alquileres de departamentos para 4-8 integrantes con un costo de 550, tiene
una tasa de crecimiento del 2% ello, debido al precio, mientras que el arrendamiento para 2-4
personas con un precio de 350, tiene una tasa de crecimiento del 20%.

2.6.2 Brecha de mercado

Pese a la complicada coyuntura económica del país por el COVID-19, el precio promedio de
venta de viviendas en Lima Metropolitana no ha sufrido cambios, manteniendo incluso un nivel
flat durante el segundo trimestre de este año.

No obstante, la renta sí ha registrado variaciones hacia la baja, entre 7% y 9%, en comparación a

abril-junio del 2019, refiere Santiago Alomoto, gerente comercial de Properati, debido al

16
resultado del análisis comparativo de la evolución del ticket promedio online del m² realizado
por el portal digital de compra y alquiler de inmuebles en Latinoamérica.

Este estudio que evalúa la situación inmobiliaria en Lima top, moderna y centro, revela que
Pueblo Libre fue el que sufrió la caída más estrepitosa en el precio de alquiler (19%), al pasar de
US$788 a US$641 mensual. El ejecutivo comenta que este comportamiento se relaciona a la
gran oferta para el alquiler que existe en el distrito respecto a la demanda.

En la lista siguen Cercado de Lima, Comas y San Juan de Lurigancho con -10% en promedio.
Las rentas mensuales fluctúan los US$792, US$387 y US$447, respectivamente. Alomoto
destaca que la alta tasa de contagio en estos últimos dos distritos puede haber influido en este
retroceso.

El quinto lugar lo ocupa Lince (-6,9%) y detrás vienen Barranco (-6,3%), Santiago de Surco (-
5,5%), Miraflores (-4,6%), Los Olivos (-4,4%), San Miguel (-3,2%), Surquillo (-2,9%) y San
Isidro (1%).

Pero, también hay zonas de la capital cuyos alquileres se elevaron ya sea por su atractivo para
vivir como la menor y selecta oferta. Este es el caso de Chorrillos donde la renta pasó de US$671
a US$747 (11%); Magdalena del Mar (8,6%) donde ahora la mensualidad promedio es de
US$1.019; Ate (8,4%); Breña (6,3%) y Jesús María (6%), entre los principales.

17
Interpretación:

Sin duda alguna el tema del arrendamiento no se quedó, con respecto a los efectos y secuelas
que ha causado la pandemia, ya que tras el confinamiento de las personas, muchas de ellas se
vieron obligadas a regresar, por ende, los departamentos quedaron despoblados en su mayoría
y otros con atrasos de pago, por ello, existe una brecha de mercado con respecto al
arrendamiento en tiempos de pandemia frente a la reactivación pos pandemia.

2.7. Estrategias de intervención en el mercado: Plan de marketing, neuromarketing, 7ps, etc.

Nuestras estrategias para el arrendamiento de departamentos son los siguientes:

2.7.1 Conocer los potenciales públicos objetivos: Por lo que se les debe de brindar una atención
humanizada; cuando hablemos con ellos, intentar que la comunicación sea lo más personalizada.
Asegurándonos de mostrar empatía y a conectarnos con ellos. Ya que debemos de tener en claro
el servicio que vamos a ofrecerles.

2.7.2 Publicidad por las redes sociales: Haremos el uso de las redes sociales como Facebook;
Instagram, Twitter, TikTok y WhatsApp para mostrar nuestros anuncios sobre el servicio que
ofrecemos, ya que por estos medios podemos llegar a millones de usuarios que hacen uso de las
redes sociales, como sabemos la gran mayoría de las personas hacen uso de estos medios.

18
2.7.3 Realidad virtual: La realidad virtual es una de las últimas novedades en estrategias de
arrendamiento. Incorporarla a nuestra estrategia supone un gran ahorro de tiempo porque permite
a los potenciales clientes ver la propiedad como si estuviesen dentro de ella, descartando muchas
viviendas en un primer momento para centrarse en visitar aquellas que realmente interesan.

2.7.4 Automatización de Marketing: La automatización del marketing se ha convertido en una

necesidad para poder funcionar y ofrecer un servicio casi las 24 horas del día y cualquier día de
la semana en este sector. Esta estrategia nos permitirá contestar mensajes, presentar propiedades,
etcétera, mientras se realiza visitas en algún inmueble, o cualquier otra tarea. Es una buena forma
de no descuidar a los clientes potenciales en ningún momento del día. 

CAPÍTULO III:
Tamaño y Localización del proyecto

19
3.1 Tamaño del Proyecto:

El proyecto se centra en la renta y venta de departamentos, por ende, la delimitación del tamaño
del proyecto es crucial ya que de ello va depender el nivel posicionamiento, nivel de cartera de
clientes entre otros factores. Para ello es vital conocer algunos factores planteados para el
proyecto a desarrollar entre ellos tenemos:

Idea de negocio (Arrendamiento de departamentos – los huertos de pro de Comas)

 El monto de Inversión Aplicada: El importe determinado para el proyecto se

segmentará en 4 criterios, el costo operativo, sueldos, gastos de oficina y otros gastos.

 El costo operativo que vendrá a ser los gastos necesarios para mantener un proyecto,
línea de procesamiento o un equipo en funcionamiento.

 Para proyecto se estimó una inversión mensual dirigida a este segmento de

s/.28.315,00 y una proyección anual de s./339.780,00.

 Sueldo que representa el acuerdo entre el empleado y el empleador. La capacidad de un

trabajador para negociar su remuneración es otro factor que influye para decidir el

20
 monto. El proyecto a desarrollar estima s/.131.000,00 y anualmente s/.1.572.000,00.

 Gatos de oficina designado con una estimación de s/.600 mensuales y s/.7.200 anuales.

 Otros gastos se estimó s/.50 mensual dándonos una proyección de costo de s/.600
anualmente.

 Otros gastos se estimó s/.50 mensual dándonos una proyección de costo de s/.600
anualmente.

 El área física ocupada

 Este proyecto se dará a cabo en el distrito de Comas, Urb. Los Huertos de Pro.

 Participación en el mercado

Actualmente el mercado de alquiler y venta de departamentos en Lima Norte, es muy

competitiva al ser una zona en pleno desarrollo. Entre las competencias directas, se ubica
Urbania, Doomos Perú, Los Portales entre otros. Nuestro nivel de posicionamiento al ser un
proyecto nuevo es limitado, sin embargo, con una buena gestión y aplicación de estrategias ello
podría aumentar.

3.2 Evaluación especifica del Proceso Productivo y los requerimientos del proyecto

En los últimos años el sector inmobiliario ha realizado inversiones en distintas áreas de la ciudad
de Lima, generando un movimiento fundado hacia el interior, localizándose particularmente en
Lima Norte.

En el caso de Lima Norte el proceso de construcción es intensivo, influyendo porcentualmente

en la densificación de la ciudad. En el 2015 el 10 % aproximadamente de la superficie edificada
de permisos de obra nueva corresponden a Lima Norte. Este registro de la edificación fue único
y ha decrecido en los siguientes años. Al mismo tiempo, la evolución de la población es
ascendente, estimando que residirán cuando el proyecto esté concluido, según Martínez: "...
aproximadamente 30.000 habitantes, sin considerar el flujo de personas que va por trabajo u otra

21
actividad (recreación, comercio, etc.)."2 El dinamismo edilicio y poblacional es significativo en
otras áreas de Lima Norte sin embargo aquí se reconoce la gran magnitud que ofrece el proyecto
de alquiler y venta de departamentos

La oferta y la demanda de los inmuebles suelen ser constantes en este segmento premium,
Decima (2017) agrega sobre los emprendimientos que: "... son los menos sensibles cuando las
variables del mercado tienen algunos conflictos y a su vez son los que mayor valorización tienen
cuando las variables macro generan crecimiento del sector. Es muy lógico ya que los
compradores de estas unidades, ante la incertidumbre o crisis, son los últimos en generar un
cambio de su estándar de vida".

El proyecto aún no tiene un marco normativo estando en proceso de elaboración, la modalidad de

gestión propone la conformación de una Unidad Ejecutora de infraestructura que permitirá la
construcción de departamentos. La oferta abarca departamentos de menores dimensiones entre
120 m² y 360 m², orientados principalmente a vivienda.

3.3 Localización del proyecto

Las decisiones sobre la localización son un factor importante dentro del proyecto, ya que
determinan en gran parte el éxito económico, pues ésta influye no sólo en la determinación de la
demanda real del proyecto, sino también en la definición y cuantificación de los costos e
ingresos. Además, compromete a largo plazo la inversión de una fuerte suma de dinero.

La localización elige entre una serie de alternativas. factibles, por lo tanto, la ubicación será la
que se adecue más dentro de los factores que determinen un mejor funcionamiento y una mayor
rentabilidad del proyecto. En lo referente a la ubicación del proyecto, éste se realiza
considerando dos aspectos generales como son: la Macro localización y la micro localización.

3.4 Macro localización:

La selección previa de una macro localización permitirá, a través de un análisis preliminar,

reducir el número de soluciones posibles, descartar los sectores geográficos que no
corresponden a las condiciones requeridas del proyecto.

22
Las alternativas que se han elegido para la micro localización son:

Zona Norte(A): Está representado por los distritos de Lima Norte.

En esta zona se concentran muchas fábricas, centros
comerciales, universidades. Existiendo otras
empresas de alquiler y venta de departamentos que
hacen atractivo la selección de esta zona. Cuenta
con todos los servicios de agua, desagüe, luz y
teléfono.
Está representado por los distritos de Lima Sur.
Zona Sur(B): Igualmente, esta zona está en crecimiento donde existe
una variedad de empresas dedicadas a la construcción,
alimentos y derivados industriales, que igualmente la
hacen atractiva. Cuenta con todos los servicios de agua,
luz, desagüe y teléfono.

Zona Este(C): Representado por la provincia de distritos de Lima

23
 Este. Esta zona está caracterizada por la presencia
de empresas. Cuenta con todos los servicios de
agua, luz, desagüe y teléfono.

Selección de Zona: En este caso la zona designada para el desarrollo del

proyecto se constató al distrito de Comas en Lima
Norte, ya que se considera que posee una gran
ventaja en el mercado.

3.5 Micro localización:

La micro localización sólo indicará cuál es la mejor alternativa de instalación dentro de la

zona elegida, después de haber determinado que el proyecto se ubicará en la zona
norte, se tiene que establecer específicamente la localidad de emplazamiento.

Los departamentos serán ubicados en el distrito de comas de los Huertos de pro, con
un espacio de 70m2. A continuación se presenta una referencia de lo que se ofrece a
familias de 4-8 personas.

24
 FACTORES CUALITATIVOS. FACTORES CUANTITATIVOS.

 Cercanía a los mercados  Costo del terreno

 Disponibilidad del terreno  Costo de mano de obra

 Accesibilidad al lugar  Costo servicio: Energía y agua

 Costo de transporte

CAPÍTULO IV:
Organización Inversiones y Financiamiento

25
4. La organización del proyecto (identificar áreas del proyecto, organigrama funcional,
determinación de las funciones de cada área.

4.1Áreas de renta y venta de departamentos

En la actualidad, los proyectos inmobiliarios de departamentos brindan una serie de áreas

comunes y comodidades que ayudan a mejorar la calidad de vida de los residentes. Nosotros
como propietarios generalmente brindaremos una comodidad que te permitirá ahorrar tiempo o
dinero (inclusive ambos). En resumen, brindan valor al hacer tu vida mucho más fácil.

A continuación, presentamos una seria de cosas que se establece en la renta y venta de

departamentos:

26
 Seguridad las 24 horas

 Vistas panorámicas de la ciudad

 Vistas panorámicas de la ciudad

Como podemos observar en la imagen
 Tamaños flexibles de acuerdo a cada necesidad así estará por dentro nuestros
departamentos, para poder ofrecerles a
 Posibilidad de adquisición mediante
financiación nuestros clientes una buena
comodidad para que puedan vivir.
 Espacios más pequeños = Menores impuestos

 Espacios más pequeños = Menor inversión en

mobiliarios

 Piscina y gimnasio

 Cocina, baño, dormitorios

 Lavandería

27
4.2Organigrama funcional

1
4.2.1Determinación de las funciones de cada área

4.2.2Gerente general/Director del departamento:

Es el cargo de mayor responsabilidad:

- Se encarga de la administración, control y desarrollo del hotel verificando que todas las
demás áreas departamentales estén funcionando de la mejor manera posible.
- Define las políticas de la empresa y los objetivos que deben cumplirse.

4.2.3 Gerente de ventas

Además de complementar a los demás departamentos principales, su principal función es

dedicarse a la venta y publicidad:

- Encontrar clientes.
- Presentar a la empresa.
- Ofrecer los servicios.
- Cerrar tratos con los clientes.
- Elaborar estrategias de publicidad.
- Promocionar los servicios del hotel.
- Buscar potenciales clientes.
- Informar los resultados de las ventas al departamento de contabilidad y finanzas.

4.2.4Gerente de servicios

Se encarga de supervisar el departamento de servicios:

- Controlar los costos.

- Conseguir una clientela fiel.
- Propiciar las buenas relaciones entre los empleados.
- Solventar las dudas e inquietudes de servicios de todos los clientes.
- Cumplir con los objetivos de ventas.

1
 - Dar el ejemplo desempeñando las normas éticas.
- Asegurarse de que se esté ofreciendo un alto nivel de calidad y que el negocio esté siendo
rentable.

4.2.5Gerente de división de cuartos

Su trabajo consiste en planear, supervisar y controlar que se lleven a cabo todas y cada una de las
políticas de operación relativas a su área:

- Planear y supervisar la operación de grupos y convenciones.

- Analizar las estadísticas mensuales.
- Establecer estándares y normas para la prestación de servicios en su área.
- Recibir las quejas pertenecientes a su área.
- Coordina junto al jefe de mantenimiento el correcto desempeño de sus labores.

4.2.6Jefe de recepción

Organiza y controla las tareas del departamento de recepción:

- Elabora el horario del personal a su cargo.

- Gestiona las quejas.
- Se comunica con los demás departamentos en caso de ser necesario.
- Se encargan de la atención al cliente y resuelve cualquier duda o inquietud.
- Es el principal a cargo del contacto con el cliente.

4.2.7Jefe de seguridad

Se encarga de la prevención de riesgos laborales.

- Analiza las posibles situaciones de riesgo.

- Elabora planes de seguridad.
- Inspecciona al equipo.
- Supervisa los sistemas.
- Asegura la seguridad de los clientes y empleados.

2
 - Elabora informes referentes a todo lo realizado y acontecido.

4.3 Analizar los criterios de valoración liquidez- riesgo-rentabilidad del proyecto a través de la
aplicación del cash flow.

4.3 Valoración liquidez

Las empresas deben determinar e identificar el origen de los riesgos de liquidez tomando en
cuenta las operaciones internas, las operaciones realizadas por los clientes y/o proveedores
recurrentes o potenciales, las fuentes de financiamiento e inversión. Los riesgos identificados son
vinculantes a los otros riesgos que la empresa se encuentre manejando.

Características Enfoque Análisis

Volatilidad de los pasivos (Mayor a Menor)

Pasivos
Cláusulas de amortización anticipada a favor del
financiador
Origen de riesgo
de liquidez
Operaciones fuera de Materialización de un riesgo de contingencia
balance

Otros riesgos Exposición a otros riesgos

Fuentes de Activos Activos líquidos de la empresa

liquidez
Fuentes de liquidez adicionales

Así mismo, con el fin que el riesgo de liquidez trabaje a la par con el riesgo tradicional, las
empresas deben identificar y establecer los costos de sus distintas operaciones y actividades que
se desarrollen con relación a la liquidez.

Por sus costos

Nivel Análisis

3
 Bajo De los ingresos por las ventas el 60% o menos son destinados para
cubrir los costos de fabricación.

Moderado De los ingresos por las ventas entre el 60% al 80% son destinados para
cubrir los costos de fabricación.

Alto De los ingresos por las ventas más del 80% son destinados para cubrir
los costos de fabricación.

- Riesgo de liquidez

Surge producto de la crisis suprime, sin embargo, cuando se evalúa la situación, esto no solo es
un fallo por parte del sector financiero sino, que, por el contrario, se reflejó que las variables
financieras de las empresas como de las personas, no eran del todo tomadas en cuenta, esto
también implica, por otro lado, que el estado empiece a regular las actividades.

Rentabilidad del departamento

Rentabilidad Anual Bruta

Se obtiene dividiendo el ingreso anual, entre la inversión total (o precio del departamento) y
luego se multiplica por 100.

RAB: (ingreso anual / inversión) x 100

Si retomamos los montos utilizados anteriormente, al invertir $3,000,000.00 (precio del

departamento) y recibir un ingreso anual por la renta de $240,000.00 la rentabilidad anual bruta
es del 8%

- RAB: (240,000 / 3,000.000) x 100 = 8%

Rentabilidad Anual Neta (RAN)

Aquí además de la inversión e ingreso anual se considera el gasto anual (el cual se resta al
ingreso).

4
 - RAN: [(ingreso – gasto anual) / inversión] x 100
- RAN en la compra de contado: [(240,000.00 – 60,000.00) / 3,000,000] x 100 = 6%
- RAN en la compra a crédito: [(240,000.00 – 180,000.00) / 3,000,000] x 100 = 2%
- RAB: (240,000 / 3,000.000) x 100 = 8%

4.4Rentabilidad asociada a riesgo

En ésta se incluyen otros factores como la variación de precios, el tiempo que el departamento
permanece sin ser alquilado, entre otros.

Flujo de caja - (cash flow)

Uno de los instrumentos que las empresas deben emplear para medir la liquidez interna será la
proyección de flujos de caja. Tomando en cuenta su importancia las empresas adicionalmente en
el proceso de medición del flujo de caja deben tomar en cuenta las características relevantes de
los activos y pasivos. Adicionalmente se tendrán en cuenta los riesgos de las contingencias y la
financiación con cláusula de cancelación anticipada.

1. Los flujos se proyectan en diferentes temporalidades, de tal forma, que permitan analizar
la liquidez en cada uno de los periodos.
2. Diferenciar las fuentes de financiamiento (Entidades financieras o terceros).
3. Establecer las necesidades de financiamiento en términos de incrementos, variaciones
dentro del mercado, y el equilibrio entre el plan de negocio y presupuestos.

INGRESOS DE CAJA Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5

VENTAS 20,000 30,000 22,000 24,000 23,500
COBRO DE DEUDAS 5,000 4,000 6,000 4,500 5,500
PRECIO 2150 2300 6300 9350 9400
APORTE DE CAPITAL 27,000 27,000 27,000 27,000 27,000
FINANCIAMINETO 20,000 35,000 25,000 40,0000 30,000
TOTAL DE INGRESOS 2222,000 2396,000 6380,000 9445,500 9486,000
ENGRESOS DE CAJA          
LUZ 200 210 215 205 210
AGUA 50 55 60 52 55
TELÉFONO + INTERNET 200 200 200 200 200
VIGILANCIA 100 150 160 170 190
ARRENDAMIENTO 320 350 420 480 500

5
TOTAL DE ENGRESOS 870 965 1055 1107 1155
EGRESOS OPERATIVOS 1352,000 1431,000 5325,000 8338,500 8331,000

6
 CAPÍTULO V:
Ingresos y costos del proyecto y punto de equilibrio

1
 5.1 Presupuesto de ingresos y costos
Planeado
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Anual
Ingresos Operativos S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 21.600,00 S/ 259.200,00
Ventas Producto 1 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 158.400,00
Ventas Producto 2 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 8.400,00 S/ 100.800,00
S/ -

Ingresos No OperativosS/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 3.051,66 S/ 36.619,94
Intereses ganados S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 30.000,00
Comisiones S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ -
Alquiler S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 550,00 S/ 6.600,00
Franquicias S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ -
Otros S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 1,66 S/ 19,94

Costos Operativos S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 11.706,00 S/ 140.472,00
construcción y remodelación
S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 5.612,00 S/ 67.344,00
Depreciación S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 1.500,00 S/ 18.000,00
mobilidad S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 1.200,00
Impuestos S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 2.094,00 S/ 25.128,00
Teléfono S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 2.400,00
Marketing S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 3.600,00
Internet S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 2.400,00
Luz S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 12.000,00
Gas S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ - S/ -
Alquiler S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 700,00 S/ 8.400,00

Sueldos S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 6.600,00 S/ 79.200,00
Operarios S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 4.000,00 S/ 48.000,00
Administrativos S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 2.500,00 S/ 30.000,00
Contratados S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 1.200,00

Gastos de Oficina S/ 130,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 600,00 S/ 6.730,00
Hojas S/ 50,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 100,00 S/ 1.150,00
Tinta S/ 50,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 200,00 S/ 2.250,00
Fotocopias S/ 30,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 300,00 S/ 3.330,00

Otros Costos S/ 100,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 650,00
Otros S/ 100,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 50,00 S/ 650,00

1
5.2 Presupuesto consolidado

INGRESOS PLANEADO
Ingresos Operativos S/ 259.200,00
Ventas Producto 1 S/ 158.400,00
Ventas Producto 2 S/ 100.800,00

Ingresos No Operativos S/ 36.619,94

Intereses ganados S/ 30.000,00
Comisiones S/ -
Alquiler S/ 6.600,00
Franquicias S/ -
Otros S/ 19,94

Costos

Costos Operativos S/ 140.472,00

construcción y remodelación S/ 67.344,00
Depreciación S/ 18.000,00
mobilidad S/ 1.200,00
Impuestos S/ 25.128,00
Teléfono S/ 2.400,00
Marketing S/ 3.600,00
Internet S/ 2.400,00
Luz S/ 12.000,00
Gas S/ -
Alquiler S/ 8.400,00

Sueldos S/ 79.200,00
Operarios S/ 48.000,00
Administrativos S/ 30.000,00
Contratados S/ 1.200,00

Gastos de Oficina S/ 6.730,00

Hojas S/ 1.150,00
Tinta S/ 2.250,00
Fotocopias S/ 3.330,00

Otros Costos S/ 650,00

Otros S/ 650,00

1
5.3 Punto de equilibrio

Costos fijos: S/ 159,315.00

Precio: S/ 270,000.00
Costos
variables: S/ 550.00
P.E.: S/ 0.59
Utilidades: S/ -

Interpretación:

2
5.4 Flujo de Caja
FLUJO DE CAJA DEL PRODUCTO DE LOS HELADOS

PRECIO DE VENTA 1,18 0,18

UNIDADES S/ 550,00 VALOR DE VENTA IGV 60% 25% 15%
ene-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 7.920,00 S/ 3.300,00 S/ 1.980,00
feb-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 7.920,00 S/ 3.300,00 S/ 1.980,00
mar-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 7.920,00 S/ 3.300,00 S/ 1.980,00
abr-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 7.920,00 S/ 3.300,00 S/ 1.980,00

PRECIO DE COMPRA 1,18 0,18

UNIDADES S/ 350,00 VALOR DE VENTA IGV 10% 10% 10%
ene-19 24 S/ 8.400,00 S/ 7.118,64 S/ 1.281,36 S/ 840,00 S/ 840,00 S/ 840,00
feb-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00
mar-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00
abr-19 24 S/ 13.200,00 S/ 11.186,44 S/ 2.013,56 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00

5.5 Presupuesto IGV

Presupuesto de IGV 18%
IGV venta IGV compra IGV flujos
ene-19 S/ 2.013,56 S/ 1.281,36 S/ 732
feb-19 S/ 2.013,56 S/ 2.013,56 S/ -
mar-19 S/ 2.013,56 S/ 2.013,56 S/ -
may-19 S/ 2.013,56 S/ 2.013,56 S/ -

3
 ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO TOTAL
INGRESOS
Cobranzas 70% S/ 7.920,00 S/. 7.920,00 S/ 7.920,00 S/ 7.920,00 S/ - S/ - S/ 31.680,00
Cobranzas 15% S/ 3.300,00 S/ 3.300,00 S/ 3.300,00 S/ 3.300,00 S/ - S/ 13.200,00
Cobranzas 15% S/ 1.980,00 S/ 1.980,00 S/ 1.980,00 S/ 1.980,00 S/ 7.920,00

Total de ingreso S/ 7.920,00 S/. 11.220,00 S/ 13.200,00 S/ 13.200,00 S/ 5.280,00 S/ 1.980,00

Egresos
Pago x compra 50% S/ 840,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 0 0 S/ 4.800,00
Pago x compra 30% S/ 840,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 0 S/ 4.800,00
Pago X compra 20% S/ 840,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 1.320,00 S/ 4.800,00
Gasto de operación S/ 8.000,00 S/ 8.000,00 S/ 8.000,00 S/ 8.000,00
Gastos financieros S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00 S/ 1.000,00
Impuestos locales S/ 6.000,00
Impuestos a la renta S/ 800,00 S/ 800,00
IGV 18% S/ 1.000 S/ 732 S/ - S/ -
Egreso de inversion
compra de maquina

Egresos de financ.
Total de egresos 10.840,00 11.892,20 19.280,00 13.760,00 55.772,20
Saldo del año -2.920,00 -672,20 -6.080,00 -560,00 -10.232,20
Saldo inicial 32000 29.080,00 28.407,80 22.327,80 32.000,00
Saldo final 29.080,00 28.407,80 22.327,80 21.767,80 21.767,80
5.6 Amortización

Monto del crédito: S/ 150.000,00

Tasa de interés (anual): S/ 0,12
Número de pagos (mensuales): S/ 24,00
Pago (mensual): S/ 7.061,02

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 # Pago Pago Interés Pago Capital Saldo
S/ 1,00 S/ 1.500,00 S/ 5.561,02 S/ 144.438,98
S/ 2,00 S/ 1.444,39 S/ 5.616,63 S/ 138.822,35
S/ 3,00 S/ 1.388,22 S/ 5.672,80 S/ 133.149,55
S/ 4,00 S/ 1.331,50 S/ 5.729,53 S/ 127.420,03
S/ 5,00 S/ 1.274,20 S/ 5.786,82 S/ 121.633,20
S/ 6,00 S/ 1.216,33 S/ 5.844,69 S/ 115.788,52
S/ 7,00 S/ 1.157,89 S/ 5.903,14 S/ 109.885,38
S/ 8,00 S/ 1.098,85 S/ 5.962,17 S/ 103.923,21
S/ 9,00 S/ 1.039,23 S/ 6.021,79 S/ 97.901,42
S/ 10,00 S/ 979,01 S/ 6.082,01 S/ 91.819,42
S/ 11,00 S/ 918,19 S/ 6.142,83 S/ 85.676,59
S/ 12,00 S/ 856,77 S/ 6.204,25 S/ 79.472,34
S/ 13,00 S/ 794,72 S/ 6.266,30 S/ 73.206,04
S/ 14,00 S/ 732,06 S/ 6.328,96 S/ 66.877,08
S/ 15,00 S/ 668,77 S/ 6.392,25 S/ 60.484,83
S/ 16,00 S/ 604,85 S/ 6.456,17 S/ 54.028,66
S/ 17,00 S/ 540,29 S/ 6.520,73 S/ 47.507,92
S/ 18,00 S/ 475,08 S/ 6.585,94 S/ 40.921,98
S/ 19,00 S/ 409,22 S/ 6.651,80 S/ 34.270,18
S/ 20,00 S/ 342,70 S/ 6.718,32 S/ 27.551,86
S/ 21,00 S/ 275,52 S/ 6.785,50 S/ 20.766,36
S/ 22,00 S/ 207,66 S/ 6.853,36 S/ 13.913,00
S/ 23,00 S/ 139,13 S/ 6.921,89 S/ 6.991,11
S/ 24,00 S/ 69,91 S/ 6.991,11 S/ -

5
 CAPÍTULO VI:
Evaluación del proyecto

6
6.1 Aplicación de las herramientas financieras VAN y TIR para determinar el nivel de
rentabilidad y viabilidad del proyecto.
Son herramientas muy utilizadas por los profesionales. Brindan la opción de analizar la
rentabilidad de un proyecto de inversión.

  Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3

Inversión inicial 2500000      
Flujo de caja -2500000 1800000 1900000 2000000

cok 10%

S/
2,209,2
VAN 41

TIR 55%

Interpretación:
Se interpreta que este proyecto es viable, ya que, genera una rentabilidad de S/ 2,209,241 con un
porcentaje del 55% el cual indica que el proyecto de arrendamiento es viable, con un costo de
alquiler para 2-4 personas de 350 soles y de 4-8 personas un alquiler mensual de 550 soles.

7
 CAPÍTULO VII:
Conclusiones, recomendaciones y anexos

Conclusiones

 Tras la llegada de la pandemia el tema de la despoblación, por un lado, y por el otro las
migraciones y la tasa de crecimiento, hace que se genere una necesidad de poder evaluar
centros donde residir, por ello, uno de las opciones de la población es el alquilar un
departamento donde residir.
 El gran proyecto de venta y alquiler se orienta a departamentos con infraestructura y
servicios de alto nivel, orientado en un primer momento a usuarios e inversores con un
alto poder adquisitivo. Los cambios en la comercialización de los diferentes productos
ofertados han sido significativos debido a las nuevas demandas generando
modificaciones en los mercados y la incorporación de otros. Es decir, el sector exclusivo
al cual se orienta la venta es un fragmento reducido y debido a esto el mercado se
fracciona. Esto se evidencia claramente en los Condominios de Alto donde los primeros
contaban con unidades más grandes que los últimos en los se construyen unidades de
menor superficie, para captar inversores con otras necesidades. A pesar de dicha

8
 fragmentación, los productos inmobiliarios siguen siendo inaccesibles para un sector de
la población.
 Se concluye, que el control interno debe ajustarse a las necesidades y requerimientos de
cada organización, debe consistir en un sistema que permita tener una confianza
razonable de que sus acciones administrativas se ajustan a los objetivos y normas
aplicables a la organización y un excesivo control puede ser costoso y contraproducente.
La empresa al contar con un Sistema de Control Interno fuerte permitirá que se obtenga
una seguridad razonable y los riesgos serán los mínimos con lo que la organización se
desarrollar de la mejor manera.
 El ingreso es el valor bruto que una organización consigue en un tiempo de tiempo
definido, que podría ser un mes o un año. Podría ser el costo de cada una de las ventas de
bienes y servicios llevadas a cabo en un año. La utilidad, sin embargo, es el ingreso
disminuido por los precios y costos. Es el resultado de dicha diferencia. Para obtener las
ganancias hace falta incurrir en ciertas erogaciones, incurrir en costos y precios, pues las
ganancias tienen que surgir como resultado de un gasto o una inversión. El punto de
equilibrio es un término que sirve para conceptualizar el instante en que una compañía
cubre sus costes fijos y cambiantes; o sea, una vez que las ganancias y los egresos
permanecen al mismo grado.
 En conclusión para hacer un estudio de mercado es importante para la evaluación y
proyección de nuestro proyecto de arrendamiento de alquiler de departamentos, ya que
esto nos ayuda conocer a nuestra competencia y clientes potenciales, esta herramienta
nos va ayudar a identificar y definir nuestras fortalezas y debilidades de nuestro proyecto,
como las amenazas y oportunidades en el mercado de alquileres.

Recomendaciones

 Se recomienda, que antes de poner en marcha una idea de negocio es fundamental

evaluar distintos factores los cuales intervienen en la viabilidad de la idea de negocio.
 Al ser un proyecto, se le recomienda centrarse en estrategias de precio ya que ello
permitirá la penetración y posicionamiento del mercado. Así mismo, una buena estrategia
de precios es clave para mejorar nuestra rentabilidad. Una gestión eficaz de los precios
tiene un impacto directo y rápido en el resultado de la empresa, superior al que tendría un

9
 incremento en las ventas o una reducción en la estructura de los costes. Entre ellas se
puede manejar
 Todas las empresas sin importar si son PYMES o grandes empresas deben incorporar un
sistema de control interno que le permita el grado de efectividad en cada uno de los
departamentos, así como elaborar un reglamento de control interno de manejo y difundir
a todos quienes conforman la Institución y por ende proteger recursos económicos,
materiales y humanos de la empresa buscando así una adecuada, administración ante
riesgos que se pueden presentar dentro de la entidad.

Anexos

IDEA DE NEGOCIO

Renta y venta de departamentos; tras el crecimiento poblacional, Lima-Perú

Formulación del problema de la investigación:

Problema general:
¿Cómo es el crecimiento poblacional frente a la adquisición o compra de un departamento en
Lima-Perú, 2021?
Problemas específicos:
Hipótesis:
- ¿Qué estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias para que
las familias puedan conocer los futuros proyectos de edificios multifamiliares en Lima –
Perú, 2021?
- ¿Cuál es el perfil de las familias que podrían ser los futuros compradores de los
inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en Lima – Perú, 2021?

10
Objetivos:
Lo señalado anteriormente nos permite plantear los propósitos que tiene el presente proyecto de
investigación:
Objetivo general
- ¿Determinar la información que deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios
mediante encuestas transversales hechas a las familias del distrito de Puente Piedra para
desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona de Puente Piedra Lima –
2021?
Objetivos específicos
- ¿Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias
para que las familias que puedan conocer los futuros proyectos de edificios
multifamiliares en Lima – Perú, 2021?
- ¿Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las
preferencias de las familias pertenecientes para definir el diseño del inmueble a ofrecer
en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en Lima – Perú, 2021?

1. Escala de medición

Ordinal

Escala de Totalmente De acuerdo Medianament En Totalmente

Likert de acuerdo e de acuerdo desacuerdo en
desacuerdo

Valoración 5 4 3 2 1

- Las variables que tendrán en cuenta para analizar la demanda de su producto y/o servicio:

Variable 1: Renta

Variable 2: Crecimiento poblacional

1. El cuestionario de preguntas que se aplicará a sus potenciales clientes son las siguientes:

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Variable 1: Arrendamiento informal de inmuebles
1. ¿Cuáles son las condiciones de alquiler (meses de fianza, depósito, aval
bancario, honorarios de agencia)?
2. ¿Qué incluye exactamente el precio de alquiler (gastos de comunidad,
calefacción central, etc.)?
3. ¿En qué estado se encuentran los suministros de agua, luz y/o gas?
¿Están dados de alta?
4. ¿Bajo qué concepto podrá subir el alquiler a lo largo de los años?
5. ¿Está permitido tener mascotas en esta casa?
6. ¿Es una zona ruidosa?
7. En caso de que lo sea, ¿las ventanas son aíslan bien?
8. ¿Es posible la ventilación natural?
9. ¿Cuál es el período exacto de cumplimiento de contrato obligatorio?
10. ¿Cuáles son las condiciones en caso de rescindir el contrato de manera
anticipada?
11. ¿Tamaño en metros cuadrados útiles?
12. ¿Cuál es la orientación de la vivienda?
13. ¿Cuánto consume la electricidad/calefacción (precio aproximado
mensual)?
14. ¿Se entrega recién pintado?
15. ¿Dónde va a depositar el arrendador la fianza?
16. ¿Puedo pintar las paredes y hacer agujeros?
17. Si no tiene ascensor el edificio, ¿está en los planes de la comunidad de
vecinos?
18. Si el piso está amueblado, ¿puedo seleccionar las piezas de mobiliario
que no necesito?
19. ¿Existe la posibilidad de alquiler con opción a compra?
20. ¿Quién debe hacerse cargo de los arreglos y averías?
21. ¿Está permitido subarrendar la vivienda de forma legal?
22. ¿Fecha de la última reforma?
Variable 2: Crecimiento poblacional (Relacionado a la adquisidor )
1- ¿Trabajas actualmente?

12
2- ¿Tu trabajo y sueldo son estables?
3- ¿Vas a vivir solo o acompañado?
4- ¿Cuánto tiempo tienes pensado en rentar un inmueble?
5- ¿Antes vivías de alquiler?
6- ¿Estas conforme con el precio de alquiler?
7- ¿Aceptan mascotas?
8- ¿Tienes referencias de antiguos propietarios o alguien que pueda
avalar tu capacidad de pago?
9- ¿Se le permite pintar su apartamento?
10- ¿Tiene alguna garantía la renta/venta del apartamento que
adquirió?
11- ¿El distrito en donde alquila es tranquilo?
12- ¿Está de acuerdo con las reglas establecidas por los dueños?
13- ¿Los dueños le permiten que hagan fiestas?
14- ¿Qué tiempo llevas viviendo en el departamento?
15- ¿Por qué motivo decidiste quedarte con el departamento?
16- ¿Cómo llegaste a ese lugar / o fue por recomendación?
17- ¿Cuántos viven en el departamento?
18- ¿Alguna vez has tenido problemas con tus vecinos?
19- ¿Te llevas bien con los vecinos que viven ahí?
20- ¿Cuántos pisos tiene el departamento?
21- ¿Consideras que fue una buena elección con el alquiler?
22- ¿Haz alquilado un cuarto o todo un piso?

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