INFORME BHU

A MESA POLITICA DEL 26 DE JUNIO DE 2023

Comparezco ante ustedes para informar sobre las posibles consecuencias de las medidas que
el poder ejecutivo ha difundido en las últimas horas sobre el futuro del BHU. Estas se
fundamentan básicamente en dos actos: Fusión o absorción del BHU y medidas para los
deudores en UR.

En primer lugar se ha propuesto una especie de fusión o absorción del BHU por parte del
BROU como consecuencia principalmente de las medidas que se tomarían con respecto a los
deudores en Unidad Reajustable.

Cualquier absorción o fusión de esta manera planteada -como consecuencia, entre otras, de la
no compensación al BHU de los perjuicios que sucederían a partir de las medidas comentadas
a los deudores- dejarían la totalidad del apetecible mercado inmobiliario en manos de los
bancos privados. La idea principal que se encuentra en esta medida es justamente esta, la
privatización total de estos servicios, sacar del mercado al BHU, en definitiva.

En primer lugar quiero remarcar que en el caso de prosperar esa injusta y peligrosa “solución”
a los deudores y por lo tanto la ocurrencia de sus perjuicios, el BHU se encuentra en
condiciones de absorber dicho impacto patrimonial. El principal desafío político en mi opinión
es mantener esta importante herramienta de solución habitacional para ciertos segmentos de
la sociedad.

Ya hace dos rendiciones de cuenta que se envía algún artículo relacionado con el intercambio
de información con el BROU de forma de mitigar la situación de desigualdad en que quedó el
BHU a partir de la inclusión financiera en cuanto a la imposibilidad de contar con cuentas de
nóminas en el BHU, forma hoy indispensable de contar con información privilegiada sobre el
potencial cliente, y que son rechazados por el MEF. No ha habido interés del ejecutivo de
subsanar esta desventaja o aprovechar sinergias entre ambas instituciones públicas. No es el
interés del ejecutivo la prosperidad del BHU o en su defecto de una herramienta que compita
con los bancos privados como lo ha hecho el BHU.

En definitiva entonces en lo que respecta a la absorción planteada, que necesita 2/3 de los
votos que son los necesarios para crear o eliminar entes autónomos, artículo 189 de la
constitución, precisan de los votos del FA para su realización.

En cuanto a la causa que exponen para la absorción antes mencionada es la situación en que
quedaría el BHU luego de aplicar la “soluciones” para los deudores de UR. El BHU tendría
pérdidas de unos 250 millones de dólares según nuestra estimación a partir de los
trascendidos de las medidas a aplicar. Estas serían aplicables a totalidad de la cartera del BHU
(y también de la ANV), unos 10.000 deudores al día de hoy. Téngase en cuenta que desde el
2010 han cancelado la deuda unos 17.000 clientes en UR.

Las medidas serían básicamente dos: condonación de capital e intereses habiendo

transcurridos 40 años y la reducción de la tasa de interés nominal en diferentes tramos según
la antigüedad del crédito:

Entre 30 y 40 años, tasa 0%

Entre 20 y 29 años, tasa de 2%

Menor a 20 años, tasa de 3.5%

Téngase en cuenta que hoy día la tasa promedio ponderada por capital es de 4.6% para este
conjunto de deudores.

La cuantificación de las pérdidas por esta medida es la que se comentaba más arriba de unos
250 millones de dólares como piso, tomando en cuenta la pérdida patrimonial y del flujo por la
rebaja de la tasa de interés. Todas estas medidas tienen consecuencias muy complejas para el
Banco que seguramente sea motivo de análisis al momento de conocer la propuesta formal.

A simple modo de ejemplo pero que no se agotan en estos ejemplos podemos decir que no es
lo mismo que los que tienen 40 años desde la creación del crédito sean los clientes originales o
haya una novación de por medio, o lo bueno o malos pagadores que han sido. Tengamos
presente que toda extensión del plazo se dio por incapacidad de pago de toda la cuota y por lo
tanto la solución que tiene el Banco es restructurarla con mayor plazo y menor cuota. El Banco
actualmente realiza 300 restructuraciones anuales, esto es adaptaciones a la capacidad de
pago del cliente. No hace falta mucho para darse cuenta que si se aplicaran estas medidas el
Banco no podrá hacer más restructuraciones y la solución sería el camino del juicio. Esta sería
una consecuencia inmediata, la pérdida de esta faceta social que aún mantiene el Banco.

Ahora veamos el tema de fondo que oculta este famoso problema de cuenta de la Unidad
Reajustable. Ha sido UR la causante de un desfasaje injusto para una sola de las partes? La
creación de la UR en 1968 fue justamente la solución al problema del poder adquisitivo del
momento. En ese año el salario real fue aproximadamente un 20% menor al promedio de los
siete años anteriores. Es decir la inflación fue superior al índice medio de salarios en ese
porcentaje y de ahí que se crea la UR como medida más adecuada de la capacidad de pago.
Lamentablemente hemos enterrado una unidad que sí verdaderamente representa mejor la
capacidad de pago de los trabajadores y jubilados (estos desde 1989 que se ajustan por IMS)
por una concepción sesgada y errónea.

Sesgada porque los demandantes toman en cuenta básicamente el período 2007-2014 donde
gracias al FA el IMS aumentó por encima de la inflación en una forma importante.
Efectivamente en este período se recuperó casi un 32% del salario real. Ahora bien, en los
préstamos inmobiliarios no debieran tomarse períodos tan sesgados. Por ejemplo si tomamos
unos pocos años antes, 2003 en referencia a 2000, nos encontramos con una contracción del
orden del 20% del salario real. ES decir que si tomo 2000-2014 –aunque no suficientes para un
préstamo hipotecario que tiene unos 25 años promedialmente de extensión
aproximadamente- entonces ya los números de aumento serían menores, del orden del 20%.

Pero además debemos considerar que del 68 (año de creación de la UR) al 1984 tenemos una
pérdida del salario real del 52%. Es decir tenemos períodos de perdida y de ganancia de salario
real, pero el denominador común es que aún nos encontramos por debajo hoy de los valores
de 1968, precisamente casi un 20%. Es decir, que la unidad de cuenta no ha sido el problema.
En todo caso puede existir un problema en quedarse sin trabajo, pero esto es un problema
para cualquier unidad de cuenta. Téngase en cuenta que la morosidad de esta cartera al día de
hoy es del 3.4%, es decir que el problema no es general, es particular para ese 3.4%.

Al momento de la comparación hay que tener en cuenta que los préstamos en UR tienen
promedialmente 2 puntos menos de tasa de interés que los de UI. Además se reajustan una
vez al año en lugar de un reajuste mensual como lo hace al UI los que los hace menos oneroso.
Teniendo en cuenta todos estos aspectos –que generalmente se olvidan- es que se hicieron
algunas comparaciones para préstamos en 5 tramos de años 1985, 1990, 1995 y 2000 con y sin
restructuraciones y excepto para el año 1985 dio que es más favorable para el cliente adoptar
el préstamo en UR que en UI. En 1985 el caso de UR implicaba un 5% la diferencia, bastante
menor a lo que argumentan los demandantes. En todos los demás casos da una diferencia
importante a favor de tomarlo en UR en montos por ejemplo para el 1990 de un 17% mayor si
lo tomaran en UI. Es decir, en resumidas cuentas si se les hiciera nuevamente el recálculo de
estos préstamos y se los pasara a UI en las condiciones correspondientes a cada unidad de
cuenta nos enfrentaríamos que gran parte de esos deudores tendrían que pagar más.

Esto resume la injusticia a la que nos referíamos. El problema no es la unidad de cuenta y el

problema planteado en forma sesgada lleva a confusión. En todo caso el problema lo tienen
los trabajadores que se quedan sin trabajo pero esto no es exclusivo de una unidad de cuenta.
De prosperar estas medidas el Banco ya no podrá hacer más restructuras, es decir para
aquellos casos que el sueldo disminuya ya no tendrán esa posibilidad ya que esa práctica es la
que ahora se castiga.

Debemos tener en cuenta que mantener la herramienta BHU para el plan público de vivienda
nos parece fundamental a la hora de pensar en un futuro gobierno del FA. Algunos datos a
tener en cuenta: el banco a pagado impuestos por IRAE y Patrimonio por unos 45 millones de
dólares anuales y obtiene ganancias gracias a la restructura a partir del 2007.

Por último es importante tener en cuenta el efecto que pueden tener las medidas presentadas
para los deudores en UR en la cartera de UI del BHU. Es muy peligroso el efecto contagio de
medidas que incluyen un conjunto de inconsistencias así que sugerimos estudiar cada artículo
que vaya al Parlamento teniendo esto en cuenta. Recuérdese que las 2/3 partes de las carteras
del BHU hoy son en UI, con una morosidad del 0.75%.