(21) Principios de Inscripción.

(Dr. Salomón Yatzkaier)

1. CONCEPTO DE REGISTRACIÓN.

Antes que nada, aclara López de Zavalía que él refiere llamar principio de registración a lo
que en general se conoce como principio de inscripción; y a los fines de exponer las razones
de ello, comienza por citar una definición de inscripción de Lacruz Berdejo, quien dice que,
en sentido amplio, inscripción equivale a asiento registral.

a) “en sentido amplio…”, pues reconoce López de Zavalía que la palabra inscripción tiene
muchos sentidos. A título ilustrativo, señala que en su aceptación específica, es todo asiento
principal positivo y definitivo, que se realiza en el Registro y en los que consta la
constitución, transmisión o modificación de un derecho real (Fondona).

b) “inscripción equivale a asiento registral…” López de Zavalía no concuerda con esto, ya

que afirmar la equivalencia importaría confundir la forma documental (que es el asiento) con
lo documentado en la forma. En efecto,
1. Un único asiento registral puede referirse a dos inscripciones. Por ejemplo, cuando
en el asiento se consignara “por escritura 421 de 1982, escribano Zaldívar, transmitido 40% a
Juan Pérez, 60% a Pedro Gutiérrez”, habría un único asiento, pero dos inscripción con el
asiento registral, pues ello sería tan erróneo como confundir la escritura pública con el
negocio jurídico que ella instrumenta.
2. Una sola inscripción puede dar lugar a dos asientos. Un ejemplo de ellos es el
supuesto contemplado en el art. 13 de la Ley 17.801, en cuento establece que si un inmueble
se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren anotándose
en el folio primitivo la desmembración operada. En otras palabras, una sola inscripción – la
desmembración – genera dos asientos formalmente hablando.

En definitiva, la inscripción no se identifica con el asiento, pero ¿qué es lo que debemos

entender por inscripción al fin y al cabo? Para López de Zavalía inscripción en sentido
amplio es el equivalente de registración, entendiendo por registración la acción
concluida de registrar, es decir, de tomar razón.

Si bien la expresión “tomar razón” empleada por el Código ha sido impugnada de arcaica,
sostiene López que es la que mejor refleja función del Registro. Este toma razón para luego
dar razón; es decir, en un primer momento recibe, pero no como buzón receptor sino en
forma inteligente, ejerciendo la función calificadora; otro tanto ocurre cuando le devuelve la
información al público, no como una maquina expendedora de gaseosas sino en forma
razonada.

2. LOS ESCRIBANO DE REGISTRO.

Si partimos de la base de que registrar s como “insertar algo en la memoria”, debemos

concluir que los escribanos en su actividad cotidiana también registran. Este concepto puede
resultarnos difícil de entender, y la dificultad reside en que todo pasa en un solo momento: es
necesario hacer una distinción conceptual entre la acción del escribano cuando con su
intervención da fe pública y la acción del escribano cuando registra en su propio protocolo.

La distinción a que aludimos era tangible en la Edad Media. En aquélla época, para extender
las escrituras se utilizaban pergaminos de cuero que el cliente entregaba al escribano a los
fines de la instrumentación. Pero resulta que el escribano no procedía inmediatamente a
confeccionar la escritura, sino que se tomaba su tiempo, puesto que por entonces era de rigor
emplear una compleja y detallada caligrafía. Para evitar que los pergaminos se confundan, el
escribano solía anotar brevemente en el dorso de cada uno de ellos a quien pertenecía y para
que tipo de acto se lo reservaba.

Ahora bien. Cuando finalmente el escribano instrumentaba el acto y devolvía el pergamino al

cliente, devolvía también la nota al dorso, sin quedarse con ninguna constancia de la
operación: daba fe, pero no registraba. Con el tiempo aparecerían los escribanos más
metódicos, que tomaban sus notas en papel aparte, en libretas que constituyen el antecedente
remoto del protocolo.

3. REGISTROS DE RECEPCIÓN Y REGISTROS DE ACTUACIÓN.

Un registro es de recepción: cuando lo que inscribe son documentos exógenos, que provienen
de afuera del Registro. Tal es el caso de nuestro Registro Inmobiliario, el Registro de
Automotores y en general los registros patrimoniales.

Por el contrario, en los registros de actuación se inscriben documentos endógenos, esto es,
que han sido confeccionados dentro del mismo Registro. Por ejemplo, el Registro del Estado
Civil y Capacidad de la Personas, cuando con motivo de un nacimiento, muerte o un
matrimonio es el propio funcionario del registro quien labra el acta correspondiente.

Claro que la distinción es solo en términos generales. Hay ciertos casos en que un registro
típicamente de actuación, como el Registro del Estado Civil y Capacidad, funciona como
registro de recepción, por ejemplo cuando se registran incapacidades que emanan de un
documento exógeno como es una sentencia.

Además, en última instancia, incluso en los registros de recepción se labran actos de la

recepción misma (el propio asiento registral es un acto): hay actuación. Del mismo modo, en
los registros de actuación también hay – en alguna medida – recepción; por ejemplo cuando
en el Registro de Estado Civil y Capacidad se reciben el certificado médico de defunción
(documento exógeno).

4. INSCRIPCIÓN, TRANSCRIPCIÓN, ENLEGAJAMIENTO.

a) En los registros de recepción, la registración del documento exógeno puede hacerse por
inscripción, por transcripción o por enlegajamiento. La distinción tiene en cuenta la diferente
mecánica que utiliza el registro en uno y otro caso.

Se hace por inscripción cuando la oficina recibe el documento y extracta de su contenido los
datos necesarios y los vuelca al registro. La inscripción se caracteriza, entonces, porque
consiste en un extracto.

Se habla, en cambio de transcripción cuando la oficina no extracta sino que copia, sin
perjuicio de que la transcripción pueda ser total o parcial (de una parte seleccionada del
documento). Adviértase que tanto en la inscripción como en la transcripción parcial el
registrador selecciona una parte del documento; la distinción entre uno y otro caso reside en
que en la inscripción la oficina selecciona y registra con sus propias palabras, mientras que
en la transcripción selecciona, pero escribe con las palabras del papel.

En fin, hay enlegajamiento cuando la oficina no extracta ni copia, sino directamente recibe el
documento y lo archiva.
b) En los registros de actuación, dado que el instrumento nace dentro del registro, no se
puede hablar de inscripción, transcripción o enlegajamiento, sino más bien de
instrumentación. Esta puede ser libre – cuando se emplea cualquier tipo de palabras – o
formal, como ocurre, por ejemplo, en el Registro del Estado Civil y Capacidad, en el hay
formularios preimpresos que deben ser llenados.
c) Ahora bien, ¿cuál es el sistema que sigue nuestra ley registral? La respuesta está en el art.
12 de la ley 17.801, que establece cómo se hará el asiento de matriculación. La misma forma
se aplicará luego a los asientos posteriores en el folio, según resulta del art. 14, como así
también a las anotaciones personales (por ejemplo, una inhibición para disponer libremente
de bienes), conforme al art. 31.

Art. 12, Ley 17.801: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable.
Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias
para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su
nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará
mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de
los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras
públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón
social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o
en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del
documento en el Registro.

Del art. 12 se desprende que “el asiento se redactará sobre la base de breves notas que
indicarán…”. No se trata de copiar sino de extraer breves notas: nuestro Registro
Inmobiliario es de inscripción y no de transcripción ni enlegajamiento; de hecho las
pomposas escrituras que hacen los escribanos no podrían entrar copiadas enteras en el folio
real.

Además la brevedad de la notas se refleja no sólo en el número de palabras, sino en el

número de letras, ya que la mayoría de los registros han adoptado un sistema de códigos de
terminología impuestos por vía de resoluciones técnico registrales. Y así podría decirse, por
ejemplo, “ab” en vez de “abogado”.

5. INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS.

Se dice que una inscripción es constitutiva cuando recién a raíz de ella se produce la
mutación real; en otras palabras, es recién dentro del registro que el derecho real nace, se
modifica o se extingue (por ejemplo, el sistema alemán). Por el contrario, la inscripción es
declarativa cuando el derecho real nace fuera del registro y éste lo único que hace es añadirle
un plus, por lo general, de oponibilidad (sistema francés).

En nuestro derecho positivo encontramos diversos casos de inscripción constitutiva, a título

ejemplificativo:

1. la de los automotores (art. 1 decreto-ley 6582/58)

2. la de los equinos pura sangre de carrera (art.2 ley 20.379)
3. la del bien de familia (ley 4.394)

Del mismo modo, son varios los ejemplos de inscripciones declarativas:

1. la de los inmuebles (art. 2505 del Código Civil, y demás disposiciones de la ley
17.801)

Art. 2505: La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se

juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán
oponibles a terceros mientras no estén registradas.
 2. la de los buques (art.21 ley 19.170)
3. la de las aeronaves (art. 50 del Código Aeronáutico).
4. la de la prenda con registro (ley 12.962)

Ahora bien, sabemos que en el caso de las inscripciones constitutivas la registración es

condición necesaria para la mutación real, pero según que sea condición suficiente o no, las
inscripciones constitutivas se subclasifican en:

a) Atributiva o sustantiva: cuando la inscripción es condición necesaria y suficiente para

el nacimiento del derecho real, a punto tal que no importa que el título de adquisición
sea nulo, falso, etc. Este es el sistema que siguieron Lubeck y hamburgo.

b) Abstracta: cuando la inscripción constitutiva es condición necesario, pero no

suficiente, ya que hace falta algo más: un negocio dispositivo, como ocurre en el
sistema alemán.

c) Causal: aquí la inscripción tampoco es condición suficiente sino que se necesita un

negocio obligatorio que en nuestro derecho llamamos título.

En cuanto a las inscripciones declarativas, dijimos que la mutación real se produce fuera del
registro, sin que la inscripción sea condición necesaria. EL registro solamente da un plus, y
de acuerdo a la naturaleza de ese plus, las inscripciones declarativas pueden ser:

a) Con fuerza preclusiva: es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual el

inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe después.

Ejemplo: A (inscripto) enajena a: B el 1 de enero, quien no inscribe.

C el 10 de abril, quien si inscribe.

En virtud de la fuera preclusiva, C prevalece sobre B debido a que inscribió. Nótese que a
idéntica solución llegaríamos si se tratara de un registro constitutivo, pues como B no
inscribió, no adquirió el dominio y por lo tanto es válida la transmisión de A a C, aunque sea
de fecha posterior. Ahora bien, en este último caso, ¿se exigirá a C buena fe? López de
Zavalía se inclina a solucionar el problema con la doctrina del art. 595 y subsiguientes del
Código Civil. De ellos se desprende la necesidad de buena fe en el subadquirente, cuando el
modo tradición ha sido reemplazado por la inscripción, es dable pensar que por aplicación de
la misma regla, tal inscripción deba hacerse de buena fe.

b) Inmunizante, sanatoria o convalidante: aquí la inscripción asume una fuerza positiva,

pues viene a sanar los vicios de que adolece el título.

Ejemplo: A enajena a B, luego B enajena a C

Suscitado un conflicto entre A y C, A seguramente invocará la nulidad de la transmisión que

hizo a B y – si la inscripción tuviera fuerza convalidante – C alegará que él confió en el
registro, en donde B aparecía como dueño y que por lo tanto su dominio es inatacable.

Nuestra ley reconoce a la inscripción en el Registro inmobiliario fuerza preclusiva, pero no

fuerza inmunizante, según se desprende del art. 4: “… la inscripción no convalida el título
nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.

Pero ¿qué del art. 1051, en cuanto protege los derechos del tercero subadquirente de buena fe
y a título oneroso? Sostiene López de Zavalía que esa protección no es consecuencia de una
inscripción inmunizante (que no existe en nuestro derecho), sino que la inscripción es
declarativa de una inmunización ya producida fuera del registro (en virtud de la adquisición
de buena fe y a título oneroso).

6. INSCRIPCIONES POSITIVAS Y NEGATIVAS.

Se habla de inscripciones positivas o negativas desde dos puntos de vista:

a) Desde el punto de vista formal, son inscripciones positivas las que dan lugar a u asiento
que habla de una mutación real de cualquier tipo, mientras que las negativas son las que
destruyen totalmente el asiento, dejándolo como si jamás hubiera existido. Por ejemplo, las
disposiciones reglamentarias de la ley 17.801 establecen que los errores cometidos al
confeccionar los asientos no podrán corregirse con enmiendas, tachas o raspaduras, sino que
debe realizarse un nuevo asiento rectificado al anterior. Tenemos así un asiento positivo y
acto seguido un asiento negativo que quita fuerza al anterior.

b) Desde el punto de vista sustancial, se dice que una inscripción es positiva cuando se refiere
al nacimiento o transmisión de un derecho real, siendo negativa cuando se refiere a su
extinción. Sin embargo este criterio no es muy preciso si se piensa, por ejemplo en una
modificación o en la transmisión misma, que es positiva para el que adquiere el derecho, pero
negativa para quien lo transmite. De cualquier modo, es bueno tener presente esta
clasificación si recordamos la definición de inscripción en sentido específico que dimos al
comienzo y que sólo incluye a los asientos positivos, dado que para los negativos suele
utilizarse la expresión CANCELACIÓN en vez de inscripción.

7. INSCRIPCIÓN PRIMERA E INSCRIPCIONES POSTERIORES.

Primera inscripción es la que conduce a la matriculación (del inmueble, del automotor, del
buque, de la aeronave, etc.). Ese es el primer asiento. Todo lo que viene después
(transmisiones, modificaciones, constituciones de hipotecas, traba de embargos, etc.), son
inscripciones posteriores.

Claro que la distinción entre inscripción primera y posteriores, tiene sentido en el marco de
los registros de folio unificado, como el de inmuebles. En el registro inmobiliario
encontramos, en efecto, un folio por inmueble, en el cual se irán registrando, luego de la
matriculación, todas las vicisitudes que va experimentando ese inmueble.

Lo expuesto queda reflejado en los siguientes artículos de la ley 17.801:

 El art. 10, que reza: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o
anotarse los documentos a que se refiere el artículo 2, serán previamente
matriculados en el registro correspondiente a su ubicación. Exceptúense los
inmuebles del dominio público.

 El art. 11: La matriculación se efectuará destinado a cada inmueble un folio

especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.

 El art. 14: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio

se registrarán:
i. Las posteriores transmisiones de dominio;
ii. Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se
relacionen con el dominio.
iii. Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
iv. Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo
dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con
relación al derecho que se inscriba.

8. INSCRIPCION Y ANOTACIÓN.

En la ley 17.801, en una serie de artículos, comenzando por el art. 2 se habla de inscripción o
de anotación suponiendo que son dos cosas distintas, pero sin aclarar en ningún momento
cuándo hay inscripción, y cuándo anotación, problema que se agrava cuando muchas de las
leyes provinciales emplean ambos términos como equivalentes.

Art. 2, ley 17.801: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes
del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley,
en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos…”.

López de Zavalía alega la necesidad de distinguir ambos conceptos, al menos a nivel

doctrinario, y para ello acude a tres premisas:

 En primer lugar, es indudable que es anotación toda registración “fuera” del

folio real, por ejemplo, una inhibición general para disponer libremente de
bienes, que se realiza en el libro de anotaciones personales.

 Pero sucede que dentro del folio real no todas son inscripciones. Habrá
anotación, aun dentro del folio real, toda vez que la registración NO se refiera
a mutaciones reales (pues en tal caso habría inscripción). Por ejemplo, los
boletos y los embargos no se inscriben sino que se anotan.
  Finalmente, es anotación, en términos generales, cualquier otra registración
que, sin producir una mutación real, afecta la integridad de una registración
referida a una mutación real. Por ejemplo: cuando se expide un certificado de
ley.

9. DEFINITIVAS Y PROVISIONALES.

Cuando un documento es presentado al registro para la toma de razón, este puede adoptar,
básicamente, dos actitudes: rechazarlo o admitirlo y proceder a la registración.

Sin embargo, entre ambas hipótesis puede situarse una vía intermedia: la registración
provisional, que deja en suspenso la suerte final del documento. Esta vía alternativa está
contemplada en el art. 9 de la ley 17.801, que reza:

“Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los 30
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de 180 días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente.
Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al
Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la
inscripción o anotación si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese
rectificada. Podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la
ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación
provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales
deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales
caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de
su vigencia.
Como vemos, el artículo se refiere al aso de un documento que no puede ser admitido porque
tiene defectos, pero un rechazo sería muy fuerte, dado que los defectos son subsanables, de
allí que se habilite la registración provisional.

Del art. 9 in fine se desprende que la registración provisional caduca cuando se convierte en
definitiva, y ello puede ocurrir por dos vías:
a) cuando el sujeto a quien se negó la inscripción definitiva interpone un recurso
contra la decisión del Registro y triunfa, decidiéndose que la oficina debió
haber practicado, de buenas y primeras, una registración definitiva.
b) Cuando el sujeto acata las observaciones de la oficina y subsana los defectos
del documento.

En ambos casos la registración definitiva tiene efectos retroactivos a la fecha de la

registración provisional. De lo contrario, la registración provisional no tendría ninguna
utilidad; además López sostiene que el término conversión en el art. 9 ha sido empleado en el
sentido de subsanación retroactiva.

También caduca la registración provisional cuando transcurre el plazo de vigencia (180 días).
Aquí la registración provisional deviene en rechazo definitivo, que se produce
automáticamente, sin necesidad de un pronunciamiento expreso ni de un nuevo asiento. Este
rechazo definitivo también tiene efectos retroactivos.

10. CONDICIONADAS E INCONDICIONADAS.

Dando por sentado que las inscripciones incondicionadas son las que no son condicionadas,
sólo resta definir a éstas últimas.

En la técnica registral, por inscripción condicionada suele entenderse la mentada por el art.
18 in. b de la ley 17.801, que reza:

“… si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o

certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5,
aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona”.
Algunos autores afirman que las registraciones provisionales se diferencian de las
condicionadas en que éstas últimas son definitivas. López discrepa, y afirma que las
registraciones provisionales también pueden ser condicionadas, cuando encuadran en el art.
18 inc. b. Luego afirma que la verdadera diferencia entre una y otra reside en el tipo de
condición prevista: la registración provisional está supeditada a la subsanación de un defecto,
mientras que la condicionada está sujeta al fracaso de una registración provisional anterior, o
a que el documento no se registre en el plazo legal, etc.