El Alquiler Asequible Como Política de Acceso A La Vivienda en Argentina

Documento CEM N°55
/ FEBRERO 2023
El alquiler asequible como

política de acceso a la
vivienda en Argentina
Aportes desde experiencias en el mundo
1
El CEM es un consorcio de cooperación conformado por la Universidad Metropolitana para la Educación y
el Trabajo, la Universidad Nacional Arturo Jauretche y la Universidad Nacional de Hurlingham. Su objetivo
es analizar el desarrollo metropolitano con una fuerte impronta interdisciplinaria. Articula con los distintos
institutos, núcleos, departamentos, docentes e investigadores de las universidades que lo conforman.
El alquiler asequible como

política de acceso a la
vivienda en Argentina
Aportes desde experiencias en el mundo
Centro de Estudios Metropolitanos

Área Urbana
Autoras
Guadalupe Granero Realini

Constanza Alvaredo
Agradecemos a los entrevistados por sus aportes para el presente informe

El alquiler asequible como política de acceso a la vivienda en Argentina
INTRODUCCIÓN
El acelerado avance de la mercantilización de la vivienda, donde su concepción como vehículo de

inversión y ahorro desplaza crecientemente a su condición estructural de bien de uso para quienes
residen en las ciudades, ha transformado a la cuestión habitacional en un tema central de las
políticas públicas. A pesar de la larga tradición en la provisión de viviendas sociales que los
diferentes gobiernos han llevado adelante, la complejidad actual interpela a la diversificación y
masificación de estrategias para abordar situaciones de déficit que no alcanzan a ser resueltas
desde la mera construcción de unidades habitacionales de propiedad individual.
Para dar respuesta a esta problemática, hay países con una larga tradición impulsando políticas
que fomentan el alquiler social. Francia sancionó la Ley de Solidaridad y Renovación Urbana hace
más de veinte años con el fin de garantizar, entre otras cosas, un parque de vivienda de alquiler
para los hogares de menores recursos, y Estados Unidos gestiona desde 1974 el Housing Choice
Voucher Program, del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, otorgando subsidios para
viviendas en alquiler que evitan que el pago mensual supere el 30% de los ingresos de los
hogares. En este último caso, el voucher puede ser utilizado únicamente en unidades que
cumplan con los estándares federales de calidad de la vivienda y cuyo valor de renta esté dentro
de los parámetros del mercado local para garantizar el “alquiler de mercado justo” (Fair Market
Rent). El subsidio es permanente, es decir, mientras la familia permanece en situación de
vulnerabilidad el estado mantiene el subsidio mensual. Diversos estudios demuestran que,
mediante esta política, se ha logrado no solo dar respuesta a la falta de vivienda, sino también
mejorar las condiciones de habitar por parte del sector más vulnerable en hogares más amplios,
evitando el hacinamiento de las personas (Ellen, 2020).
Más recientemente, Chile impulsó en el 2013 una política destinada al alquiler de vivienda
mediante el programa de subsidio denominado coloquialmente “Chao Suegra”, con el fin de
impulsar la emancipación de la vivienda de la población de entre 18 y 30 años de edad. Esta
iniciativa sirvió como antecedente para el posterior programa de Subsidio Nacional al Arriendo
implementado en 2018. En ambos casos se estipuló un plazo único de cinco años durante los
cuales los beneficiarios hacen uso del subsidio y de esta forma afrontan únicamente el pago
parcial de la renta, es decir un copago del alquiler para cubrir el total de la renta1.
Frente a la problemática de la falta de unidades de alquiler a precios asequibles, los gobiernos

locales también implementan medidas para gestionar el parque de vivienda disponible. En 2021
FEBRERO 2023— Documento CEM
en Berlín, luego de dos años de protestas bajo el slogan “Para que Berlín siga siendo nuestro
hogar” se votó el referéndum para la expropiación de más de tres mil viviendas de uno de los más
grandes grupos inmobiliarios de la ciudad, la inmobiliaria Deutsche Wohnen, y su asignación al
parque público de alquiler. Por su parte, en París, a través de la Ley de Solidaridad y Renovación
Urbana2, se logró que en uno de los distritos más caros y exclusivos de la capital francesa se
destinarán noventa y seis unidades de vivienda al alquiler social. En América Latina, Montevideo
busca desde 2019, a través del Programa Fincas Abandonadas, recuperar inmuebles ociosos, en
mal estado y en situación de deuda para volcarlos a la vivienda mediante alquiler social o gestión
por cooperativas, entre otros usos.
1. Los primeros tres años equivalen a 3 UF (USD 113.5) y los últimos dos disminuye a 2.5 (USD 94.6) permitiendo alquilar
viviendas de hasta 270 USD. El salario medio anual en 2020 era de $10.279.535 (USD 11.983), es decir, USD 998,65 por mes.
2. Los nuevos desarrollos habitacionales localizados en comunas de más de 3.500 habitantes -y 1.500 habitantes en la
3 aglomeración de París- pertenecientes a aglomeraciones o departamentos de más de 50.000 habitantes deben destinar un 20%
de las unidades de vivienda a vivienda social.
Estas experiencias ponen de manifiesto cómo los países y las ciudades adoptan distintas medidas
frente a las dificultades para acceder a una vivienda que se masifican ante el avance de la
financiarización inmobiliaria. Dichas iniciativas toman relevancia en el contexto de aceleración de
los problemas habitacionales de las últimas décadas y se constituyen como un insumo para
pensar estrategias a partir de los modos de gestión, financiamiento y alcances que cada modelo
pone en juego.
¿POR QUÉ PROMOVER EL ALQUILER ASEQUIBLE EN ARGENTINA?
En Argentina, como en otros países de Latinoamérica, las iniciativas gubernamentales para dar
respuesta al déficit de vivienda han apuntado tradicionalmente a concretar “el sueño de la casa
propia”. La ponderación de la propiedad privada de dominio individual como eje de la política
habitacional ha contribuido a invisibilizar el acceso a través del alquiler como objeto de la gestión
pública para garantizar viviendas asequibles para hogares de recursos medios y bajos. Sin
embargo, en las últimas décadas, ante la falta de intervención del estado en el mercado
inmobiliario, la dolarización de las propiedades y el aumento de la brecha entre los ingresos del
hogar y los precios de los inmuebles, alquilar se convierte en la única manera de acceder a la
vivienda con condiciones de calidad y accesibilidad, a infraestructura y servicios. En ese contexto,
las dificultades para pagar el alquiler se traducen en viviendas más pequeñas, de menor calidad o
peor localizadas, incluso recurriendo a la estrategia de compartir el espacio, pero también
implican el pluriempleo, la reducción de otros gastos o el endeudamiento, tal como se analizan en
Sin casa propia, alquilar cuando la vivienda es sólo una mercancía (2021), realizada por el Centro
de Estudios Legales y Sociales y la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la
Universidad Nacional de San Martín.
Entre el 2001 y el 2019 aumentaron los hogares inquilinos en los grandes aglomerados del país3;
actualmente, alrededor de siete millones de personas alquilan su vivienda. Junto a la reducción de
hogares propietarios, el crecimiento tendencial configura un proceso de inquilinización que se
despliega particularmente en las principales ciudades. Si bien muchas personas eligen alquilar
como una opción que se adapta a sus proyectos personales, para un amplio sector de la
población -donde predominan los grupos jóvenes- es la única opción posible a lo largo de toda su
vida.
Ante la ausencia de regulaciones del mercado inmobiliario que garanticen condiciones de

accesibilidad y permanencia para les inquilines, el alquiler como forma de tenencia presenta
diversos obstáculos. La falta de opciones de garantías y seguros de caución, los gastos
asociados al inicio de los contratos y la actualización de los precios desacoplados de los ingresos
redunda en dificultades para sostener la residencia en el tiempo, atendiendo a las condiciones de
localización y a las características espaciales que cada hogar necesita. Por otro lado, los
requisitos exigidos en locaciones “formales” dejan por fuera a aquellos sectores que, por no
disponerlos, acceden a la vivienda por acuerdos de palabra, en condiciones legales muy
precarias, sin contrato o de diferentes formas no registradas. En relación a esto, el tercer punto del
Consenso Nacional para una Hábitat Digno, desarrollado por la multisectorial Habitar Argentina,
afirma la necesidad de un nuevo marco regulatorio con eje en la perspectiva de derechos, que
elimine los abusos en las exigencias a les inquilines, que regule los precios y que establezca
sanciones a quienes, especulando, retengan inmuebles ociosos.
3. CABA pasó de un 22% a un 35%, Córdoba de un 20% a un 30% y Rosario de un 12% a un 19% (CELS IDAES UNSAM. 2021).
4
A su vez, se manifiesta la importancia de reconocer al alquiler social como una herramienta más
de las políticas habitacionales, facilitando garantías y subsidios para los hogares de bajos
recursos sin propiedad.
En tanto aumentan los precios del suelo, el acceso a la vivienda presiona sobre los ingresos de los
hogares, generando que cada vez sea mayor el porcentaje que se destina al pago del alquiler.
Según los datos recogidos por el XIV Monitor del Clima Social, Especial Vivienda, del Centro de
Estudios Metropolitanos, en mayo del 2022 ocho de cada diez inquilines destinaban más del 20%
de sus ingresos a pagar el alquiler, de los cuales cuatro le destinaban incluso más del 40%. En
ese mismo estudio se registró que el 29% del total tuvo que dejar su vivienda por la incapacidad
de pago. Esta problemática afecta de manera desigual a quienes están en condiciones más
frágiles, tal como lo releva el Índice de Vulnerabilidad Inquilina del AMBA, elaborado en el 2021
por el CELS y la Escuela IDAES de UNSAM. Según este estudio, la proporción de hogares
inquilinos vulnerables donde el sostén económico era una mujer, una persona trans-travesti o no
binarie era mayor que en aquellos cuyo sostén económico era un varón. Por otro lado, el
endeudamiento como consecuencia de las dificultades para acceder al trabajo formal en esas
poblaciones generaba una mayor presión sobre los ingresos y mayor precariedad en el tipo de
vivienda; situación que se agravaba en los hogares con niños y personas que requieren cuidados.
Este índice permite observar otras poblaciones donde la vulnerabilidad en el alquiler de la vivienda
aumenta: beneficiarios de la AUH, hogares que alquilan “de palabra”, personas que viven en villas
y asentamientos.
Además, los jóvenes son -en términos de rango etario-

En tanto aumentan los quienes sufren mayor vulnerabilidad inquilina; condición
precios del suelo, el acceso a que se repite en migrantes “sin papeles”.
la vivienda presiona sobre los
La aprobación de la Ley 27.551 en el año 2020 introdujo
ingresos de los hogares, reformas al Código Civil y Comercial de la Nación con el
generando que cada vez sea objeto de regular algunas instancias del mercado de
mayor el porcentaje que se alquileres. Dos años después de la entrada en vigencia de
la norma se abrió un nuevo tratamiento legislativo a partir
destina al pago del alquiler.
del debate sobre la duración de los contratos y los
parámetros de ajuste del monto de la renta. Mientras tanto, el Título III de la Ley en donde se
establecen instrumentos para gestionar el alquiler social, nunca llegó a implementarse en la esfera
nacional. En los Grandes Aglomerados Urbanos, a pesar del acelerado proceso de inquilinización
y de la ampliación permanente de la brecha entre el precio de los alquileres y los ingresos de los
hogares, tampoco se ha avanzado en propuestas consistentes que atiendan a las necesidades de

aquellos sectores que dependen de este mercado para acceder a una vivienda.
Frente al desafío de reducir la brecha entre lo que cuesta una vivienda y lo que las personas
pueden afrontar según su economía, las políticas que permiten aumentar el parque de vivienda
asequible se vuelven un campo de alta relevancia. En él convergen múltiples acciones para operar
sobre la demanda tanto como sobre la oferta habitacional: los subsidios habitacionales y créditos
personales para costear los gastos de ingreso y permanencia en viviendas de alquiler, así como
un sistema de garantías, son iniciativas que pueden mejorar las condiciones de los hogares
inquilinos con mayores necesidades; con mayor envergadura, el impulso a un parque de vivienda
en alquiler asequible, tanto público como privado, puede permitir no sólo aumentar la oferta
habitacional sino también incidir en los precios del mercado inmobiliario para reducir la brecha
con los ingresos familiares.
5
La producción de este parque habitacional se torna necesaria, además, frente al crecimiento del
sector de alquileres temporarios que moviliza el desplazamiento de unidades tradicionalmente
volcadas a los alquileres permanentes hacia un modelo de negocios dolarizado. Si bien este es un
fenómeno que exige una regulación fiscal, comercial y urbanística específica, junto al incipiente
desarrollo de edificios corporativos de alquiler, ponen de manifiesto que la disponibilidad de
unidades específicamente orientadas al alquiler permanente es una necesidad urgente.
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7
FEBRERO 2023— Documento CEM El alquiler en Argentina
Princesa 49. Sostre Civic.

CONSIDERACIONES METODOLÓGICAS
El presente informe busca indagar distintos aspectos sobre el acceso a la vivienda mediante
políticas de alquiler asequible. Con ese objetivo, se realizó una revisión bibliográfica en la cual se
relevaron experiencias, priorizando aquellas en vigencia y con información oficial disponible para
profundizar en la gestión e implementación de programas e instrumentos. A partir de ese
relevamiento se contactó a referentes de los equipos de trabajo y diversos actores involucrados
para conocer los procesos de gestión de cada iniciativa4. La selección fue aleatoria y dado que las
experiencias se concentran en España y Chile, constituyen un universo sin representatividad pero
que abre un campo exploratorio para profundizar a partir del análisis propuesto en este informe.
Entre junio y septiembre de 2022 se realizaron entrevistas semi-estructuradas a través de

videollamadas, de aproximadamente una hora, con cada uno de los representantes de los
organismos seleccionados:
Concejalía de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona

Vanesa Valiño (Jefa de gabinete)
Alokabide
País Vasco
Unai Ruiz (Responsable de prestaciones)
Corporación Innova Recoleta

Santiago de Chile
Alberto Pizarro Saldías (Director ejecutivo)
Marcela Gonzalez (Coordinadora de proyectos)
Fundación Alcanzable
Santiago de Chile
Pia Mora (Directora ejecutiva)
Jonathan Orrego (Gerente de gestión y desarrollo)
Cooperativa SostreCivic
Barcelona
Yabel Pérez (Técnico responsable)
Sindicato de Inquilinos de Barcelona

Mari Pueyo (Referenta)
Blanca Ribas (Referenta)
4. En esta instancia se descartaron experiencias como The Housing Choice Voucher Program, del Departamento de Vivienda y
Desarrollo Urbano de Estados Unidos, Housing First de Hungría, la Agencia de Alquiler Social de Francia y de Bélgica, el programa
8 Buy-Rent de Holanda, los Fideicomisos Comunitarios de Tierra del Reino Unido, la cooperativa La Borda de Barcelona y la FUCVAM
de Uruguay.
EXPERIENCIAS PARA PROMOVER EL ALQUILER ASEQUIBLE
A partir del material recopilado en las diversas entrevistas, es posible construir cinco grandes
campos temáticos que pueden ser pertinentes para pensar iniciativas de alquiler asequible en el
ámbito de las ciudades argentinas: los modelos de gestión, las formas de financiamiento de las
políticas públicas, la cuestión del suelo público, la administración de los programas de alquiler y la
necesidad de estrategias que complementen la implementación de las iniciativas específicas.
MODELOS DE GESTIÓN PARA ABORDAJES DIVERSOS
Una primera cuestión para abordar políticas públicas de alquiler asequible tiene que ver con el
modelo de gestión que organiza la implementación de los programas. Pensar en términos de
modelo interpela tanto a las definiciones de orden político que orientan los objetivos buscados,
como al andamiaje institucional que se pone en juego para alcanzarlos.
En la comuna de Recoleta, que forma parte del área metropolitana de Santiago de Chile, se
conformó en 2018 Innova Recoleta, una Corporación Municipal de Innovación y Desarrollo
Económico y Social que trabaja en diferentes líneas de promoción. Como parte del abordaje del
hábitat, en el marco de la corporación se creó la Inmobiliaria Popular para enfrentar el déficit
habitacional, una de cuyas iniciativas centrales es financiar la construcción de vivienda en tierras
de dominio público y aumentar el stock disponible para aquellos inquilinos que disponen de un
subsidio nacional al arriendo.
Alberto Pizarro Saldías, director ejecutivo de la corporación, resalta el rol del sector público en la
cuestión del acceso a la vivienda asequible. Respecto al contexto chileno, afirma que lo
importante del modelo propuesto radica en que el municipio puede intervenir en un mercado
donde la vivienda se ha tornado un “seguro de vejez” y donde grandes inversores internacionales
han incidido en el alza de los precios de la vivienda. En ese sentido, la premisa desde el diseño del
programa de alquiler fue la de establecer un precio justo, es decir, fundamentar la política pública
en un concepto que vuelve a conectar el costo de la vivienda con los ingresos de las
familias. Como primer proyecto, en 2020 se entregaron las viviendas del Condominio Justicia
Social 1, donde ninguna familia paga más del 25% de sus ingresos5. En esos términos, Marcela
Gonzalez, coordinadora de proyectos de la corporación, remarcó lo que este proceso significa en
términos de cambio de paradigma: de entregar una propiedad a entregar un acceso a la
vivienda digna, lo cual implica una responsabilidad mayor para el Estado.
Siguiendo esta lógica, Pía Mora inserta la creación de Alcanzable, una fundación sin fines de lucro
que promueve la vivienda a través del arriendo en Chile, para fortalecerla como un modo de
acceso a la vivienda complementario a la propiedad. Ella coincide con Pizarro Saldías en que la
falta de seguridad social ha promovido que la vivienda se convierta en un patrimonio para dar
seguridad frente a eventualidades económicas. La hipótesis desde la que trabajan es que es
posible garantizar las mismas condiciones de seguridad con la vivienda en arriendo, algo que
el mercado no ofrece. Para ello, toman atributos globalmente acordados sobre las condiciones de
vivienda digna, además de lo cual se suma el componente de acompañamiento social,
entendiéndolo como una parte fundamental que, a pesar de su importancia, no suele ser
financiada por el Estado.
5. El subsidio nacional de arriendo al que acceden los inquilinos se establece en 3 UF -Unidad de Fomento-, con el que la
Inmobiliaria Popular compensó la inversión de construcción del condominio, y el copago de las familias en 5 UF como máximo,
9 según los ingresos del hogar, y sobre el cual el municipio puso 20% del costo de construcción. Con los copagos por parte de las
familias, lograron los ingresos para la administración y mantenimiento del edificio.
Esto se complementa con un tercer eje que apunta a la incidencia de políticas públicas, una
acción que Mora reconoce necesaria para que el alquiler sea una estrategia de escala y replicable
que contribuya a reducir la crisis habitacional y no sea “sólo anecdótico”.
Pizarro Saldías también pone de manifiesto el valor de un modelo de política habitacional que no
se acaba con la entrega de una vivienda y destaca también lo sustancial de haber podido
implementar un plan de acompañamiento: no sólo entregan una vivienda “asequible por precio,
digna por calidad constructiva y localización” sino que también entregan condiciones de
acompañamiento que son clave para el desarrollo de la comunidad de familias que se conocen
recién cuando el edificio está listo. El objetivo central es el proyecto de la vivienda definitiva en un
plazo de cinco años, a través de actividades que fortalezcan la estrategia pero que también
aborden conflictos contingentes.
El planteo de un modelo donde la vivienda se piensa como un derecho, implica cambiar los
procedimientos que emergen de acceder a la vivienda como un producto mercantil. Sobre ello,
Mora menciona que es clave reducir las exigencias para ingresar al alquiler porque los
inquilinos son de sectores vulnerables y, en general, tienen más dificultades para cumplir con lo
exigido y garantizar un precio accesible.
En términos de cambios paradigmáticos, el

La construcción de vivienda por gobierno de Ada Colau en Barcelona se ha
parte de cooperativas en terrenos convertido en una referencia de la política
públicos, en donde el estado les habitacional a lo largo de sus dos gestiones,
priorizando el derecho a la vivienda a aquellas
otorga el derecho de superficie
personas con riesgo de exclusión residencial por
para que éstas construyan y hagan sobre la propiedad privada. Con el objetivo de
uso de las viviendas, representa un aumentar el stock de vivienda, el ayuntamiento
modelo de gestión capaz de poner habilitó en 2016 la expropiación de uso por parte
de las viviendas desocupadas en zonas de alta
en valor la tierra pública a favor de demanda para ser volcadas al alquiler por un
la propiedad colectiva. periodo de cuatro a diez años. Vanesa Valiño, jefa
de gabinete de la Concejalía de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, destaca que

Barcelona ha tratado de diversificar los beneficiarios para que los edificios no se conviertan
en guetos y para que se involucren en la organización y se dinamice la gestión edilicia y
así no tener que recurrir al gobierno para resolver cuestiones cotidianas como, por ejemplo,
temas menores de mantenimiento. Esto, además de fortalecer una dimensión de gestión

democrática, es una estrategia fundamental frente a una administración pública que suele ser
lenta y burocrática, tanto para la organización de convivencia que supone juntar al mismo
tiempo muchas familias en un nuevo desarrollo, como frente al abordaje de diversas
vulnerabilidades.
Otra dimensión que interpela a los modelos de gestión es la promoción del habitar colectivo,
fortaleciendo el sentido de pertenencia a la vivienda y los vínculos en el territorio que muchas
veces se pierden con la especulación inmobiliaria. Con esta mirada se desarrollan viviendas de
dominio público así como experiencias con cooperativas en tierras estatales, donde el estado
conserva la propiedad del suelo y la cooperativa es propietaria de la vivienda que administrará
de manera colectiva y democrática con sus integrantes. La construcción de vivienda por parte
de cooperativas en terrenos públicos, en donde el estado les otorga el derecho de superficie
10
para que éstas construyan y hagan uso de las viviendas, representa un modelo de gestión
capaz de poner en valor la tierra pública a favor de la propiedad colectiva. Así, la
construcción de vivienda -ya sea pública o de cooperativa- garantiza un modelo de acceso al
hábitat no especulativo, evitando que la propiedad de inmuebles recaiga sobre un privado
individual, promoviendo la vivienda como un bien de uso con un modelo de gestión y habitar
colectivo de la propiedad.
En esta línea, Barcelona diversifica estrategias que permiten mejores resultados articulados con
el alquiler, como la vivienda cooperativa y el derecho de superficie. Valiño afirma que la vivienda
cooperativa no sólo da soluciones sino que está “cambiando el sentido común”. Allí, las
experiencias de SostreCivic y La Borda profundizan el trabajo pionero de las la Federación
Uruguaya de Cooperativas por Ayuda Mutua (FUCVAM) que desde la década del sesenta tiene
como objetivo dar respuesta a la falta de vivienda por parte de los sectores más comprometidos
del país. En esta experiencia fue fundamental la articulación con el estado uruguayo para
garantizar el acceso a tierras y el financiamiento para la construcción. En los casos catalanes, las
cooperativas obtienen el derecho de superficie sobre parcelas públicas para la construcción de
vivienda y su autogestión por el plazo de setenta y cinco años a cambio del pago de un canon
mensual. Para esto, el ayuntamiento de Barcelona tiene clasificado suelo para Vivienda de
Protección Oficial (VPO), en zonas de alta concurrencia y buena conectividad, no solo para
que tenga el potencial de ser cedido su uso a cooperativas, sino también para establecer
un tope máximo de renta y garantizar que sean accesibles a los sectores más populares.
Sostre Civic. La Balma. ©Milena Villalba, 2021.
11
Sin embargo, Yabel Pérez, técnico de la Cooperativa SostreCivic de Barcelona, remarca algunas
dificultades que emergen de la falta de reconocimiento jurídico al cooperativismo de vivienda,
tales como el hecho de que el marco normativo español tiene fuerte tradición propietaria que hace
que todo el sistema esté pensado en función de propiedad individual y de la construcción en
altura. Esto implica la necesidad de, más allá del reconocimiento jurídico del cooperativismo,
adecuar la normativa fiscal, patrimonial y urbanística para el efectivo desarrollo de este
modelo.
Otra de las dimensiones determinantes del tipo de modelo de gestión que se adopte está en
relación a la definición institucional, aspecto que define y condiciona, por ejemplo, la
sostenibilidad económica de las políticas. Retomando iniciativas como la de la Inmobiliaria
Popular o la de Alokabide, la creación de empresas públicas para gestionar programas
habitacionales se plantea como una estrategia central dentro de modelos de políticas que buscan
garantizar el derecho a la vivienda. Innova Recoleta es una corporación de derecho privado, por lo
cual Pizarro Saldías destaca la autonomía financiera que les facilita el desarrollo de las tareas de
administración, contratación de personal y pago de cuentas, en procedimientos menos
burocráticos que aquellos con los que funciona el gobierno municipal.
Alokabide por su parte gestiona vivienda propia para el alquiler, además de intermediar sobre
programas de movilización de vivienda privada hacia el alquiler público, como el Programa
Bizigune, que capta las viviendas deshabitadas para darles un uso social mediante alquileres
destinados a personas cuya economía no les permite acceder al libre mercado. Entre estas dos
líneas principales de actuación gestionan aproximadamente quince mil viviendas, un nueve por
ciento del parque habitacional del País Vasco, de las cuales siete mil corresponden a viviendas
que llevan más de tres meses vacías y son incorporadas al Programa Bizigune. El programa
aporta a un modelo alternativo al permear el tejido urbano con pequeñas unidades
diseminadas y permitir una estrategia adecuada para municipios donde hay mucha vivienda
y poco suelo, como el gran Bilbao y otras ciudades muy consolidadas.
Finalmente, en las definiciones del esquema institucional, el caso de Alcanzable plantea la

cuestión del rol de actores no gubernamentales que, sin búsqueda de lucro, pueden articular
acciones que mejoren la implementación de las políticas públicas. Esta fundación ofrece por
ahora el servicio de gestión sin costo pero aspiran a cobrar por esa prestación de servicios
inmobiliarios para poder sostenerse, como un piloto por ahora para contactar a beneficiarios con
propietarios. También complementan con la compra de unidades para gestión propia, a través de
un fondo, y el desarrollo de edificios propios, que permitan ponerlas en alquiler protegido.
12
Sindicat de Llogateres i Llogaters, Barcelona.

Presentación
13 6.de
Conlaesta
leymedida
de regulación del precioendel
Chile logró experimentar alquiler
el subsidio en elcon
al alquiler Parlamento de
una población Cataluña.
controlada, ya que solo podían acceder al
mismo personas de entre 18 y 30 años, con el fin de promover la emancipación de los jóvenes.
EL PROBLEMA DEL FINANCIAMIENTO
Tanto por la escala como por la continuidad temporal que deben alcanzar los programas de
alquiler asequible, las definiciones sobre el financiamiento de las políticas públicas constituyen un
problema estructural frente al abordaje del déficit habitacional. Algunas estrategias relevadas
permiten visualizar mayor estabilidad y sostenibilidad del fondeo.
En el caso de la Inmobiliaria Popular de Innova Recoleta, para el diseño de un programa de

alquiler social ha sido definitoria la existencia del programa nacional “Chao Suegra” que Chile
comenzó a implementar en el 20136, el cual otorga durante el plazo de cinco años un subsidio
para que los inquilines jóvenes realicen un copago del 30% del valor de sus ingresos. A partir de
esa experiencia, en 2018 se extendió el subsidio al arriendo al resto de la población con un
programa de similares características. Pizarro Saldías amplía en este sentido que, en la larga
tradición del subsidio a la demanda para alquilar, recién sobre el final de gobierno de Bachelet en
2017, se incorporó una línea en el presupuesto nacional que le permite al Ministerio de Vivienda y
Urbanismo usar sus instrumentos de financiamiento para dirigir el subsidio estatal, no sólo a
personas, sino a instituciones que pueden construir viviendas para ponerlas en alquiler. Así, el
municipio de Recoleta pudo acceder a final de ese año a los fondos para construir el conjunto
habitacional “de arriendo público a precio justo” que fue inaugurado en 2020 como Justicia Social
1. Marcela Gonzalez remarca también la importancia de fondos nacionales no sólo para
construcción de condominios públicos sino para fortalecer el acompañamiento social que,
junto con recursos municipales, se implementa en el condominio. Para escalar el programa, el
municipio ha comprado un terreno para desarrollar el Condominio Justicia Social 2.
Desde el Ayuntamiento de Barcelona también reconocen como un primer obstáculo para

implementar políticas de alquiler el tema de la financiación. Cada vivienda pública cuesta ciento
veinte mil euros de construcción, sin incluir suelo, lo cual implicaría casi cuarenta años si se
amortizará con los ingresos del alquiler. Por ello, Valiño destaca la importancia de que las
políticas de suelo y vivienda se implementen coordinadamente. Por otro lado, resalta cuán
necesario es que existan bancas públicas que permitan financiar este tipo de desarrollos;
para Barcelona fueron clave los préstamos del Banco Europeo de Inversiones y el Banco del
Consejo de Europa, para dar créditos e inyectar liquidez para hacer el desarrollo de vivienda de
alquiler. Explica que el crédito público es una condición necesaria porque no es posible
endeudarse sin vender suelo o sin poner en riesgo el patrimonio municipal.
En cuanto a las cooperativas catalanas, el modelo se basa en la financiación colectiva con apoyo
de bancas éticas y públicas que ofrecen préstamos hipotecarios a la promoción (no de individuos,
sino de las cooperativas) que permiten cubrir el 75% de los desarrollos, mientras que el 25% se
financia con subvenciones, micropréstamos y aportes de los socios. En estos casos, los
préstamos van directamente a proyectos concretos, es decir que están atados a la cooperativa
específica que lleva adelante la iniciativa. Yabel Pérez, técnico de la Cooperativa SostreCivic de
Barcelona, plantea que emergen problemas por la insuficiencia de recursos dado que si el
gobierno apoya con aproximadamente 20% de los costos de construcción, implica que la banca
debería cubrir el 80% restante. Frente a ello, están explorando otros bancos que, aunque no sean
del tipo éticos, tengan valores más cercanos a la economía social.
14 6. Con esta medida Chile logró experimentar en el subsidio al alquiler con una población controlada, ya que solo podían acceder al
mismo personas de entre 18 y 30 años, con el fin de promover la emancipación de los jóvenes.
Como parte de un modelo alternativo pero también como una estrategia de sostenibilidad
financiera, SostreCivic busca proveedores que estén alineados con la economía social,
fomentando un ecosistema de actores en torno a la vivienda cooperativa para todo el ciclo
de producción. Esto les permitió desplazarse de proyectos que al principio nacían de los socios,
con sus propios recursos y disponibilidad de tiempo para desarrollarlos, hacia proyectos con
recursos propios para incorporar socios que no tienen tantas posibilidades, permitiendo que la
organización ganara estructura para ampliar su base social. De esta manera se habilitó un proceso
donde primero desarrollan los proyectos y luego se incorporan a los socios. Además, tienen como
criterio reservar un 5% de las unidades producidas para colectivos con situaciones de
vulnerabilidad.
Una última cuestión respecto al financiamiento, que está estrechamente relacionada con los
modelos de política habitacional que entienden la vivienda como derecho, tiene que ver con los
recursos públicos que se invierten sin recupero. Unai Ruiz lo explica respecto a Alokabide: en
tanto la vivienda se piensa como un servicio público de acuerdo a lo establecido por ley, la
brecha entre lo que se cobra a inquilines y lo que se paga a propietaries va a cargo del
presupuesto público. Es decir que, como empresa, es deficitaria, por lo cual para ser sostenible
tiene que haber una línea de financiamiento público. Entendiendo las decisiones de política
pública, Ruiz argumenta que este modelo de subvención que permite ofrecer siete mil unidades
para alquiler supone un gasto mucho menor que los recursos que serían necesarios para edificar
la misma cantidad de viviendas nuevas.
EL SUELO URBANO COMO CUESTIÓN CENTRAL
Disponer de suelo público para generar vivienda de alquiler social es una manera de generar un
mayor stock de vivienda y también tener un abordaje más integral de los componentes necesarios
para la gestión del alquiler, poniendo en tensión la lógica en la cual se establecen los precios del
mercado inmobiliario para favorecer a los inquilinos y reducir la especulación. Las formas
mediante las cuales los gobiernos generan suelo para desarrollar programas de alquiler son
variadas.
Innova Recoleta, Chile. Fuente: https://innovarecoleta.cl/
15
En el caso de la Inmobiliaria Popular de Innova Recoleta, dado que el financiamiento nacional es

sólo para la construcción, los postulantes deben tener suelo. La disponibilidad de terrenos en
Recoleta es muy limitada por ser un municipio consolidado, por lo cual en general necesitan
reconvertir suelo. Mientras que la mayoría de los municipios tienen inmuebles que pueden ser
útiles para una primera etapa de pequeña escala, Pizarro Saldías alerta sobre las limitaciones para
gestionar proyectos de mayor porte manteniendo la administración municipal (a diferencia de
inversiones nacionales donde la administración se terceriza en organizaciones e instituciones
sociales) que permite un vínculo estrecho con el territorio y sus necesidades. Una segunda
cuestión que menciona tiene que ver con las condiciones de los terrenos: si bien la disponibilidad
de suelo en Santiago es amplia, los precios accesibles al presupuesto público suelen redundar en
terrenos en la periferia, con peores condiciones de accesibilidad para los futuros habitantes. Esto
tiene que ver, en alguna medida, con los temas de localización, sobre lo cual subraya la dificultad
de generar oferta donde ya viven los beneficiarios, para no desplazarlos ni generar malas
localizaciones.
En una línea similar, Yabel Pérez de SostreCivic destaca que el aporte de suelo público al inicio
de la conformación de la cooperativa fue fundamental para fortalecer el movimiento
organizado y que luego pudieran avanzar adquiriendo terrenos privados. En Barcelona,
gracias a la normativa de “tanteo y retracto” han adquirido ocho edificios del gobierno, con
programas específicos de financiación de la banca pública. Por otro lado, Barcelona complementa
con las unidades nuevas en desarrollos privados que se destinan a ampliar parque público, a
partir de la incorporación del 35% de unidades en desarrollos nuevos o ampliaciones en el tejido
consolidado.
ADMINISTRACIÓN DE LOS PROGRAMAS
Habiendo definido cuestiones más estructurales en relación al modelo de gestión y teniendo

disponibilidad de financiamiento y suelo, la cuestión de cómo se gestionan los programas de
alquiler asequible es otro de los puntos claves para pensar la sostenibilidad de las iniciativas.
Un aspecto central tiene que ver con la gestión de la demanda. En el caso de Chile, las personas
interesadas se inscriben en el Registro Social de Hogares (RSH) y los factores de clasificación
están dados por el número de integrantes del hogar, la suma de sus ingresos laborales, de
pensión y capital; y características como la edad, discapacidades y/o dependencias. En líneas
generales el programa intenta cubrir aquel segmento que está dentro del 70% de los más
vulnerables según el RHS. Marcela González explica que la postulación de beneficiarios del
municipio es similar a la nacional pero además le sumaron una cuota para familias que no fueran
de la comuna (que vivieran o trabajaran en comunas colindantes) y otra para migrantes
(manteniendo la relación con los datos generales de la comuna).
Pizarro Saldías destaca que los municipios chilenos tienen experiencias en administrar inmuebles
pero no residencias; por ello, en la medida en que se han ido disponibilizando recursos, los
gobiernos locales han ido adquiriendo mayor musculatura para administrar unidades. En el caso
de Justicia Social 1, el copago de los inquilinos equipara los gastos de mantenimiento, mientras
que los gastos de Innova Recoleta son cubiertos por el presupuesto municipal para la empresa.
Además de esos costos, la Inmobiliaria Popular ha implementado una conserjería disponible todos
los días del año para resolver los problemas colectivos y mantener la convivencia y el
mantenimiento adecuado del edificio. La administración desde ese punto de vista, afirma Pizarro
Saldías, es sustentable.
16
Beneficiarios del primer piloto desarrollado por la fundación Alcanzable (Chile) en conjunto con la empresa
Euro.
Barcelona también cuenta con el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial para
acceder a las viviendas destinadas al alquiler social por parte del Ayuntamiento, en donde se
establecen límites máximos de ingresos anuales para cubrir la necesidad de vivienda para el 70%
de la población más vulnerable. Hasta el comienzo del gobierno de Colau, la gestión de alquileres
se limitaba al cobro de las seis mil rentas existentes; a partir del cambio, se buscó un abordaje
más cualitativo: en primer lugar, cuando hay deudas se trata de acompañar a la familia en vez de
iniciar automáticamente el desalojo que, como afirma Valiño, era además un proceso muy caro
para el propio gobierno. Lejos de ser un mero abordaje administrativo, esto interpela al modelo de
gestión en tanto han buscado humanizar la gestión en el ámbito de los desalojos y que sea la
última opción en el parque público. Es por ello que Valiño destaca la importancia que tiene la
relación con los usuarios en el parque público y las instancias para prevenir los conflictos,
junto con el esfuerzo que se está haciendo para organizar a les inquilines del parque público
como un sujeto colectivo que, al igual que otros sectores sociales, pueda participar en la
implementación de la política pública de las aproximadamente once mil viviendas que se
gestionan actualmente.
En el País Vasco, Alokabide hace uso de las viviendas mediante un contrato de usufructo por el
plazo de seis años. Durante este periodo se paga una renta mensual al propietario y se le brindan
beneficios impositivos, mientras que a su vez, Alokabide recibe una renta menor por parte de los
inquilines acorde a sus ingresos, que no supere el 30% del valor de su salario. De esta manera, el
propietario obtiene el pago de una renta mensual de su propiedad por parte del Estado, mientras
que éste incorpora temporalmente un stock de vivienda para volcar al alquiler con precios
asequibles. Para poder postularse a una de las viviendas, los interesados deben estar inscriptos
en el registro de Servicio Vasco de Vivienda y declarar un ingreso bruto anual de EUR 3.000 a
32.000 (el salario medio en España en el 2021 es de EUR 26.832), no presentar deudas por
impago de rentas y garantizar que la vivienda será utilizada como domicilio habitual y permanente
de las personas solicitantes, con el fin de evitar el subalquiler de las unidades. Esta iniciativa
prioriza aquellas personas en condiciones de violencia de género, de discapacidad de movilidad o
psíquica y mayores de setenta años.
17
Según ley de Arrendamientos Urbanos, al ingresar a la vivienda se deberá abonar una renta extra a
modo de “garantía” con devolución si, una vez finalizado el contrato, la vivienda se encuentra en
condiciones adecuadas. El inquilino a su vez deberá abonar los consumos particulares de la
vivienda y contratar un seguro. A lo largo del periodo establecido en el contrato de alquiler,
Alokabide podrá solicitar la documentación necesaria para verificar que se sigan cumpliendo las
condiciones del contrato (documentación económica, padrón, justificante de recibo del seguro y
otros). De cada diez propietaries aproximadamente ocho deciden renovar los contratos para
permanecer en el programa Bizigune; de acuerdo al relevamiento del organismo, quienes no lo
hacen son propietaries que necesitan la vivienda para otros usos, no les interesa el precio de
renovación o incumplen con algún parámetro necesario.
Muskiz - Edificio 1. País Vasco, España.
La gestión de la demanda en el caso de las cooperativas de Barcelona se define a través del

modelo de participación: para ser socio tanto de SostreCivic como de La Borda hay que abonar
una cuota inicial de 200 EUR y, una vez que las personas se asocian, quedan a la espera de la
disponibilidad de una vivienda. En el caso de que haya una vivienda disponible, en La Borda el
socio debe aportar un capital de 18.000 EUR que le será retornado en el caso de dejar la vivienda
y un aporte mensual de 500 EUR (representa el 22% del salario medio mensual de España) para el
mantenimiento y funcionamiento del proyecto de la cooperativa.
ESTRATEGIAS COMPLEMENTARIAS PARA LA VIVIENDA ASEQUIBLE
Finalmente, ninguna política de vivienda asequible se reduce a la mera gestión de fondos para
producir soluciones habitacionales; los múltiples desafíos sociales y culturales hacen que sean
necesarias estrategias complementarias para mejorar y fortalecer la implementación de los
programas.
18
Como un desafío que se repite más allá de la experiencia de Barcelona, Valiño destaca el
prejuicio respecto a no ser propietarie como una dimensión cultural de las políticas de alquiler
público. Una situación que, además, es irresoluble si se toma en consideración que la inversión
pública posible frente a la escala del problema es limitada e implica que sea imposible que todes
sean propietaries. Esto le permitió a Barcelona instalar la importancia del suelo público que
implica, como primera medida, dejar de venderlo. A pesar de que una parte importante de la
población quiere seguir siendo propietaria, se avanzó mucho en el cambio de mirada a partir de
campañas de difusión, seminarios, piezas de comunicación en redes sociales. A la par, se
desplegó una campaña de incidencia muy grande para modificar las condiciones del alquiler
porque, según explica Valiño, si la gente no quiere ser inquilina es porque considera que no es
una fórmula segura. Todo esto es central porque, como menciona, es normal centrarse en el
financiamiento y la gestión pero también es necesario “trabajar en el orgullo” de ser una
ciudad con parque público de alquiler cuando muchos vecinos no quieren desarrollos porque
los perciben como guetos de pobres. Junto con la inversión directa en los programas, estas
acciones no son menores sino que, tal como lo subraya, ambas iniciativas deben ir a la par
porque sino “estás vendiendo humo”.
En ese marco, el gobierno está impulsando una ley de alquileres que brinde estabilidad en el
tiempo y permita controlar los precios para que los inquilines tengan un horizonte de certidumbre.
Barcelona desarrolló además una ley específica para comprar edificios enteros, lo cual mitiga el
riesgo asociado a que algunos propietaries no quieran compartir el ámbito con alquileres
públicos. La ley regula el procedimiento para que se notifique al ayuntamiento cuando hay
una venta y tener prioridad de compra al precio que ya estaba dispuesto vender la
propiedad (derecho de tanteo y retracto). Esto está permitiendo introducir vivienda pública de
alquiler en zonas densas y gentrificadas. Se financia con dinero municipal, redistribuyendo
partidas presupuestarias; esto implica que la administración tenga como prioridad política la
cuestión de la vivienda. Es un modelo que da mucha agilidad y resultados en los cuatro años de
gobierno. No es sólo producir vivienda; Valiño afirma que, como en los países del norte de
Europa, la clave es comprar vivienda, pues la ciudad ya está construida.
Desde el Sindicat de Llogaters, Mari Pueyo y Blanca Ribas subrayan la importancia de la

tradición en organización comunitaria que permitió organizar el sindicato y crecer en muy poco
tiempo (hoy son más de tres mil afiliados). Resaltan la utilidad del registro de propiedad con la
información de las cantidad de propiedades en alquiler para distinguir grandes propietarios
y afirman que ha sido útil disponer de canales de denuncia pero que, además, es clave el
seguimiento para hacer cumplir las políticas públicas y la normativa existente. Para ello el
involucramiento ciudadano es necesario porque no hay forma de que el ayuntamiento de a basto,

por ejemplo, siguiendo pisos de alquileres turísticos no declarados. Afirman que al bajar los
tiempos de alquiler la gente deja de invertir en su vivienda y por ello destacan la importancia del
acompañamiento del gobierno, más allá de las acciones y competencias específicas, al apoyar
los problemas de los inquilinos. También marcan que es necesario el acompañamiento jurídico
gratuito porque las familias con algún conflicto con la vivienda no tienen recursos para pagar
abogados; frente a ello, en el sindicato tienen una caja de resistencia y también asesores jurídicos
que prestan servicios gratuitos.
Desde el sector no gubernamental, Mora explica que en Alcanzable, además de generar oferta de
alquileres, desarrollan asesorías sobre los procedimientos de los programas públicos que
buscan atender a mucha gente que no sabe cómo se realizan las gestiones.
19
El acompañamiento frente a procesos muy burocráticos o sobre los cuales no saben o no pueden
seguirlos -por ejemplo por falta de capacidades digitales- permite aumentar el éxito de los
subsidios porque mucha gente lo obtiene pero después no encuentra vivienda y por ende no
puede hacer uso del mismo.
Por otro lado, en el caso de las cooperativas la implementación de una mesa de trabajo previa
fue fundamental; lejos de “perderse” años de trabajo, Valiño afirma que ese espacio permitió que,
al disponibilizar suelo público a concurso, se recibieran buenas propuestas y que hoy sean
las propias cooperativas quienes deciden qué

Articular la política habitacional
proyectos se realizan. Esto implicó también mucha
desde la premisa de la vivienda inversión para mover el debate e instalar la opción,
como un derecho implicaría hacerla atractiva para los vecinos. Si bien según lo
plantear como finalidad que el que plantea la funcionaria la vivienda cooperativa no
tiene el estigma del alquiler, aún hay un desafío
costo de la vivienda vuelva a
pendiente para que alcance a sectores más
estar en relación con los ingresos populares y llegue a zonas periféricas donde hay
de las personas. mucho suelo.
Al igual que en Barcelona, el País Vasco también se ha apoyado fuertemente en campañas

publicitarias para explicar el Programa Bizigune y movilizar la participación de les
propietaries. Ruiz Lacasa afirma que lo que menos manifiestan les propietaries es interés por la
función social de la vivienda, por “colaborar con el alquiler social”; sin embargo, la seguridad de
cobrar la renta -aunque sea menos, pero pase lo que pase- y la garantía de recibir la vivienda en
buenas condiciones al finalizar el contrato resultan atractivas. Además, Alokabide complementa
la política de alquiler con un programa de promoción a propietarios de suelo para desarrollar
unidades que por setenta y cinco años permanecen en los programas de alquiler protegido.
Asimismo, el parque de vivienda protegida en el País Vasco se aborda diversificadamente con
distintos programas en cada territorio: en el caso de Vitoria, al ser llana y tener terrenos de
expansión en los primeros años de este siglo se pudieron desarrollar grandes bloques de
viviendas de protección oficial.
Por su parte, Innova Recoleta está desarrollando estrategias de densificación en inmuebles
individuales, donde habitan varias familias, ampliando a la unidad de origen dos o tres unidades
habitacionales, como micro-condominios, con mucha posibilidad de escalabilidad. En ese caso,
las nuevas viviendas serían propiedad de una cooperativa, de la cual participan Innova, les
propietaries del suelo y el resto de los residentes en modalidad de arriendo.
20
21
FEBRERO 2023— Documento CEM El alquiler en Argentina
APUNTES PARA LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
La revisión de experiencias no constituye nunca un camino lineal para replicar políticas públicas, en
el sentido de buenas prácticas que garantizan resultados análogos. A partir de esa premisa, este
estudio se propuso comprender aspectos de la gestión de los programas de vivienda asequible,
con particular foco en el acceso a la vivienda a través del alquiler, que pueden ser relevantes para
analizar en el contexto porteño. Buenos Aires es una ciudad donde más de un tercio de su
población alquila, tanto en la “ciudad formal” como en los barrios populares, y que no ha tenido
desde su autonomía ninguna política de escala y con continuidad para fomentar y ampliar el
parque disponible, ni para mejorar las condiciones de los hogares inquilinos. El relevamiento
propuesto deja algunas líneas para pensar el desafío frente a este escenario de abandono de las
políticas habitacionales en la ciudad.
En primer lugar, la deuda tiene la escala del Buenos Aires es una ciudad donde
modelo urbano: todos los casos muestran la
más de un tercio de su población
importancia de afirmar la vivienda como un
derecho, donde lo que está en juego no es la alquila, tanto en la “ciudad formal”
entrega de una propiedad sino el acceso a como en los barrios populares, y que
condiciones seguras y dignas de vida. Lejos de no ha tenido desde su autonomía
ser un simple posicionamiento político, esta
premisa orienta las acciones concretas que se
ninguna política de escala y con
materializan en políticas y programas, define las continuidad para fomentar y ampliar
formas institucionales de la gestión y establece el parque disponible, ni para mejorar
prioridades en el financiamiento y el gasto
las condiciones de los hogares
público. El Estado tiene un rol central en
garantizar las mismas condiciones de seguridad inquilinos.
que tradicionalmente se reducen a la propiedad individual, con otras formas de acceso que
permitan alcanzar la diversidad de hogares. Articular la política habitacional desde la premisa de la
vivienda como un derecho implicaría plantear como finalidad que el costo de la vivienda vuelva a
estar en relación con los ingresos de las personas.
Frente a la naturalización de que la vivienda sea un problema individual, sujeto a la capacidad

económica y, por lo tanto, a las posibilidades fragmentadas de cada hogar para procurarse un
techo, la recuperación de la cuestión habitacional como un tema social, colectivo, requiere un
abordaje en la esfera de la gestión pública que trascienda las decisiones de la administración de
turno. Por ellos, muchas de las experiencias ponen de manifiesto cómo el cambio de modelo
demanda un compromiso de toda la ciudadanía y, además, tras varias décadas de agravamiento
del problema, exige una movilización activa.
Este cambio de modelo alcanza también la reflexión sobre el ecosistema de actores sociales en
torno a la producción habitacional: si la vivienda mercantilizada prioriza actores corporativos y con
gran expectativa de lucro, la vivienda como derecho debe sumar el rol de actores no
gubernamentales, de eslabones en la cadena productiva que estén alineados con la economía
social y otros sectores que mejoren y complementen la política pública. Para efectivizar este
involucramiento, el diseño de las políticas habitacionales debe contemplar las instancias y los
mecanismos de actuación y generar condiciones que lo promuevan.
22
En segundo lugar, aún sin cambios sistémicos es posible introducir mejoras concretas a
partir de arreglos institucionales, trabajando desde el marco normativo existente en la Ciudad
de Buenos Aires. Por un lado, pueden implementarse acciones sobre los procedimientos que
reduzcan las barreras de acceso al alquiler, sin por ello mermar la seguridad de los propietarios.
Por el otro, desarrollar normativas para proteger zonas de la ciudad frente a, por ejemplo, el
crecimiento de los alquileres temporarios y garantizar vivienda asequible.
Un tema que ya no admite controversias y que escapa a cualquier modelo de gestión que se
plantee es la importancia estructural de disponer de suelo público. Esto implica implementar
como criterio general el aumento del parque actual a través de la compra de inmuebles existentes
-por ejemplo mediante mecanismos de prioridad de compra de privados para el Estado o de la
incorporación de unidades en desarrollos nuevos, como contraprestación fiscal-. Frente a la
escasez de suelo, producto de años de venta indiscriminada e irregular de terrenos y edificios, la
Ciudad de Buenos Aires tiene una oportunidad única en los terrenos de playones ferroviarios, los
correspondientes al traslado del Mercado de Hacienda y otros inmuebles que se han liberado para
el desarrollo urbano: grandes superficies para desarrollar un parque público de alquiler, disponer
zonas para vivienda de gestión cooperativa y otras estrategias que garanticen vivienda asequible.
El aporte de suelo público en cualquier caso es prioritario, es la condición de posibilidad de
generar vivienda asequible.
También hay una oportunidad histórica en las herencias vacantes que sistemáticamente se
rematan a manos del Ministerio de Educación y que permitirían diversificar la política habitacional
con intervenciones de pequeña escala y alta replicabilidad en barrios consolidados. Esto,
nuevamente, convoca al trabajo legislativo para generar un marco normativo por ahora ausente
donde los bienes inmuebles tengan como destino prioritario la política habitacional y donde las
diversas formas de producción y gestión de la vivienda sean reconocidas.
Finalmente, este abordaje implica un cambio profundo del financiamiento de la política

habitacional. No sólo porque es necesario disponer de un volumen de fondos adecuados a la
escala del problema a abordar, sino también porque también se requiere garantizar la continuidad
y la autonomía de ese fondeo. En ese sentido, cabe pensar en qué medida la Ciudad podría
recuperar experiencias de empresas públicas como un mecanismo eficiente y específico. Y, por
otro lado, mientras se debate profusamente el rol del sector privado en la producción habitacional
-en tanto no es posible afrontar el déficit sólo con presupuesto público- las distintas experiencias
manifiestan la vigencia que tiene un debate largamente soslayado en la Argentina: el rol de la
banca pública como un motor de desarrollo. Tanto transformando el perfil dominantemente
comercial del Banco de la Ciudad como pensando otros organismos de crédito público, la
cuestión de cómo financiar procesos de envergadura y que requieren tiempos largos, demanda
dar este debate para acompañar no sólo la gestión pública sino también otros actores sociales
que, como les inquilines individuales o las cooperativas, así como PyMes dentro de la cadena
productiva de inmuebles, pueden relacionarse en un ecosistema virtuoso. La Ciudad de Buenos
Aires cuenta con esta diversidad social y, además, tiene una larga tradición en organización
comunitaria. Poner en valor ese acervo sería una decisión de política inteligente.
Una última cuestión en relación al financiamiento de la política habitacional es, justamente, qué se
define como “lo habitacional”. El reconocimiento de la importancia del acompañamiento social, de
asesorías jurídicas, de las instancias de difusión y sensibilización, de la creación de registros y
mecanismos de seguimiento y espacios de co-gestión, entre otros aspectos tradicionalmente
23
soslayados, es clave para garantizar la implementación de las políticas públicas y su continuidad y

crecimiento.
A partir de las experiencias relevadas en este estudio, la comprensión de los procesos de gestión
de diversos programas de alquileres permiten pensar cómo, según las condiciones institucionales,
sociales, presupuestarias y políticas específicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es
posible avanzar con políticas de alquiler que garanticen viviendas asequibles con la escala y
calidad que demanda el déficit habitacional existente.
24
BIBLIOGRAFÍA
● Calderón, J.: P. Hepp (2019) “Modelos de arriendo en viviendas estatales: revisión de políticas
habitacionales de Chile, Inglaterra, Estados Unidos y Francia”. En Revista Cis 16.
● CELS y Escuela IDAES-UNSAM (2021) El Índice de Vulnerabilidad Inquilina (IVI). Disponible en

https://www.cels.org.ar/web/wp-content/uploads/2021/10/IVI-IDAES-CELS-1.pdf
● CELS y Escuela IDAES-UNSAM (2021) Sin casa propia, alquilar cuando la vivienda es sólo una
mercancía. Disponible en
https://www.cels.org.ar/web/wp-content/uploads/2021/10/CELS_IDAES_-Sin-casa-propia.pdf
● CEM (2022) XIV Monitor del Clima Social, Especial Vivienda. Disponible en:
http://estudiosmetropolitanos.com.ar/2022/05/05/14-monitor-del-clima-social-especial-vivienda/
● Ellen, Ingrid Gould (2020) “What do we know about housing choice vouchers?” Regional Science and
Urban Economics, Volume 80. Disponible en:
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0166046217302983
● Habitar Argentina (2017) Consenso Nacional para un Hábitat Digno. Disponible en

https://consensohabitar.org.ar/
● Intendencia de Montevideo (2019) Proyecto Fincas Abandonadas, hacia una política departamental de
recuperación de inmuebles abandonados. Disponible en:
https://montevideo.gub.uy/sites/default/files/biblioteca/proyectofincas20919web.pdf
● Lenimar N. Arends Morales (2012) Vivienda Social en Cataluña y Barcelona. Universidad Politécnica de
Barcelona.
https://upcommons.upc.edu/bitstream/handle/2117/18209/report3_LENIMAR_VIVIENDA+SOCIAL+EN+C
ATALU%D1A+Y+BARCELONA.pdf?sequence=1
● Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (2022) Loi Solidarité et

renouvellement urbain (SRU). Disponible en:
https://www.ecologie.gouv.fr/loi-solidarite-et-renouvellement-urbain-sru
● Sullivan, Arthur (6 de septiembre 2021) Berlín vota sobre la expropiación de empresas inmobiliarias.
Deutsche Welle DW. Disponible en:
https://www.dw.com/es/berl%C3%ADn-vota-sobre-la-expropiación-de-empresas-inmobiliarias/a-59101
629
25
ANEXO
Experiencias de alquileres asequibles
Inmobiliaria Popular Innova Recoleta
Localización: Comuna de Recoleta, Santiago de Chile (Chile)
Año de conformación: 2018
Organismo: Corporación de derecho privado con autonomía financiera
Acciones: Construcción de vivienda. En 2018 desarrolló el conjunto habitacional de

alquiler social Justicia Social 1, en suelo municipal en el área central. La construcción se
financió con aportes del Ministerio Nacional de Vivienda y Urbanismo (MINVU) y con un
20% de fondos del municipio.
Metodología/Implementación: Los inquilinos cuentan con el subsidio nacional al

arriendo, este pago no va al municipio sino que lo retiene el MINVU para recuperar la
inversión. El alquiler es de precio justo, es decir, el copago de las familias no supera el
25% de los ingresos del hogar. Con el copago del alquiler de las familias Innova
administra el edificio de viviendas. Innova también realiza un plan de acompañamiento
para la conformación de la comunidad (las familias asignadas no se conocen
previamente). El plazo de alquiler actualmente es de 5 años.
Beneficiarios: Los interesados deben inscribirse en un registro y deben cumplir los

requisitos establecidos para el subsidio nacional al arriendo. Se priorizan: mujeres en
situación de violencia intrafamiliar, familias con precariedad material, número de niños
por grupo y adultos mayores. Se otorgan unidades para residentes de la comuna, para
migrantes y para familias que no residan en la comuna pero que trabajen en sus
cercanías.
Fundación Alcanzable
Localización: Chile

Organismo: Fundación sin fines de lucro especializada en alquiler.
Acciones: Promoción de vivienda en alquiler a precio justo mediante articulación del

sector inmobiliario, el social y el de políticas públicas.
Metodología/Implementación: Alcanzable administra unidades de terceros,

reduciendo las condiciones de ingreso a las familias y garantizando un precio bajo
mercado (3UF, en línea con el subsidio nacional al arriendo). Trabaja en conjunto con
fondos de inversión, vinculados a operaciones de vivienda, para la compra de unidades y
volcarlas al alquiler social. Acompaña socialmente a las familias que acceden a la
vivienda en alquiler.
Beneficiarios: Hogares de ingresos medios o bajos, usuarios del Subsidio Nacional al

Arriendo. Entidades que trabajen con grupos de familias que requieran un arriendo
asequible.
26
Ayuntamiento Barcelona
Localización: Barcelona (España)
Año de conformación: Gestión 2015 - actualidad
Organismo: Gobierno local
Acciones: Promoción del alquiler mediante distintos instrumentos que movilizan suelo
para volcarlo al parque público de vivienda. Apoyan la producción de vivienda en
cooperativa, fortalecen la permanencia en la vivienda para garantizar la seguridad social.
Metodología/Implementación: El ayuntamiento mantiene la propiedad pública del

suelo y otorga cesiones de uso de la superficie por plazos de 70/90 años. Mediante la
operatoria de Tanteo-Retracto compran inmuebles en áreas densas y con riesgo de
gentrificación para promover vivienda pública en alquiler. En los nuevos desarrollos
inmobiliarios se establece por normativa incluir un 30% de vivienda pública.
Beneficiarios: Hogares de ingresos medios y bajos.
Cooperativa SostreCivic
Organismo: Cooperativa de vivienda
Acciones: Construcción de vivienda en cooperativa, en cesión de uso, para sus socios

mientras y promoción de vivienda en comunidad. Actualmente cuentan con ochenta y
cinco viviendas asignadas y ciento diez en promoción.
Metodología/Implementación: Los cooperativistas acceden a inmuebles de gobierno

mediante tanteo y retracto. La construcción se financia colectivamente mediante banca
ética y/o pública en un 70%, subvenciones 5%, mecenazgos 5%, aporte de socios de
cooperativa 20%. Los préstamos hipotecarios se destinan a la construcción cooperativa
(cada proyecto tiene autonomía y se le asigna el préstamo, no a personas físicas). Los

primeros años lo recaudado va a el pago de los préstamos y una vez amortizado el
proyecto la cuota de los socios se destina a reinvertir en el desarrollo de nuevos
proyectos. En ocasiones la construcción de vivienda se hace en suelo público, mediante
una articulación con el ayuntamiento, haciendo uso del derecho de superficie. Los
socios que acceden a la vivienda en cooperativa tiene que pagar una cuota de ingreso
de 16.000 euros, que en caso de que deje la vivienda lo recuperara y mes a mes paga
una cuota. Para acceder a la vivienda de iniciativa general se priorizan los socios con
mayor antigüedad; si la vivienda es detectada por un grupo autoorganizado, ese grupo
tiene prioridad pese a su antigüedad.
Beneficiaries: Socios (actualmente hay mil cien socios). Se está buscando incorporar a
colectivos más vulnerables, destinando el 5% de las unidades de los proyectos a
quienes no tengan el respaldo económico para afrontar los gastos.
27
Alokabide
Localización: País Vasco (España)
Organismo: Empresa pública
Acciones: Gestionan viviendas de grupos constructores y movilizan viviendas privadas

vacías por más de tres meses para destinarlas al parque público de alquiler.
Metodología/Implementación: Realizan contratos de usufructo con los propietarios de

la vivienda por plazos de seis años; el propietario percibe un 65% del precio medio de
mercado de alquiler de ese municipio (tope máximo 650 euros) y con les inquilines se
pactan rentas de un 30% de los ingresos del hogar. El gobierno vasco cubre la
diferencia para el pago de la renta al propietario y se hace cargo del alquiler de la unidad,
por lo tanto le ofrecen a los propietarios la seguridad de percibir una renta en tiempo y
forma y de recibir la vivienda en buen estado.
Beneficiarios: Personas empadronadas con ingresos de entre tres mil y veintiún mil
euros de ingresos anuales. Se priorizan mujeres en situación de violencia intrafamiliar.
Sindicat de Llogaters (Sindicato de Inquilinos)
Organismo: Sindicato. Organización democrática con casi tres mil afiliados y tres
comisiones de trabajo: Acción sindical, Organización y extensión y Contenidos y
comunicación
Acciones: Mediante la Asamblea Inquilina articulan estrategias para organizarse ante la

suba de precios de alquiler y las condiciones y costos de renovación de contratos.
Asesoran colectivamente a inquilinos en situaciones conflictivas para encontrar
soluciones justas. Fomentan canales de denuncia para conseguir el cumplimiento de la
normativa existente (tanto a favor de les inquilines, como para unidades volcadas al
alquiler temporario sin licencia).
Metodología/Implementación: Promueven cambios en la normativa para volcar las

viviendas vacías al sistema de alquiler y, a su vez, conseguir precios asequibles que
estén relacionados con los salarios de les inquilines. Se financian mediante una caja de
resistencia a través de colaboraciones y las cuotas de los afiliados (50 euros anuales) y
abogados que prestan servicios gratuitamente a les inquilines.
Beneficiarios: Inquilinos afiliados y no afiliados al sindicato.
28
ÁREA URBANA

El Alquiler Asequible Como Política de Acceso A La Vivienda en Argentina

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El Alquiler Asequible Como Política de Acceso A La Vivienda en Argentina

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Documento CEM N°55

El alquiler asequible como

El alquiler asequible como

Centro de Estudios Metropolitanos

Guadalupe Granero Realini

Agradecemos a los entrevistados por sus aportes para el presente informe

El acelerado avance de la mercantilización de la vivienda, donde su concepción como vehículo de

Frente a la problemática de la falta de unidades de alquiler a precios asequibles, los gobiernos

¿POR QUÉ PROMOVER EL ALQUILER ASEQUIBLE EN ARGENTINA?

Ante la ausencia de regulaciones del mercado inmobiliario que garanticen condiciones de

Además, los jóvenes son -en términos de rango etario-

hogares, tampoco se ha avanzado en propuestas consistentes que atiendan a las necesidades de

Princesa 49. Sostre Civic.

Entre junio y septiembre de 2022 se realizaron entrevistas semi-estructuradas a través de

Concejalía de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona

Corporación Innova Recoleta

Sindicato de Inquilinos de Barcelona

EXPERIENCIAS PARA PROMOVER EL ALQUILER ASEQUIBLE

MODELOS DE GESTIÓN PARA ABORDAJES DIVERSOS

vivienda digna, lo cual implica una responsabilidad mayor para el Estado.

En términos de cambios paradigmáticos, el

de gabinete de la Concejalía de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, destaca que

temas menores de mantenimiento. Esto, además de fortalecer una dimensión de gestión

Sostre Civic. La Balma. ©Milena Villalba, 2021.

Finalmente, en las deﬁniciones del esquema institucional, el caso de Alcanzable plantea la

Sindicat de Llogateres i Llogaters, Barcelona.

EL PROBLEMA DEL FINANCIAMIENTO

En el caso de la Inmobiliaria Popular de Innova Recoleta, para el diseño de un programa de

Desde el Ayuntamiento de Barcelona también reconocen como un primer obstáculo para

EL SUELO URBANO COMO CUESTIÓN CENTRAL

Innova Recoleta, Chile. Fuente: https://innovarecoleta.cl/

En el caso de la Inmobiliaria Popular de Innova Recoleta, dado que el ﬁnanciamiento nacional es

ADMINISTRACIÓN DE LOS PROGRAMAS

Habiendo deﬁnido cuestiones más estructurales en relación al modelo de gestión y teniendo

Muskiz - Ediﬁcio 1. País Vasco, España.

La gestión de la demanda en el caso de las cooperativas de Barcelona se deﬁne a través del

ESTRATEGIAS COMPLEMENTARIAS PARA LA VIVIENDA ASEQUIBLE

Desde el Sindicat de Llogaters, Mari Pueyo y Blanca Ribas subrayan la importancia de la

involucramiento ciudadano es necesario porque no hay forma de que el ayuntamiento de a basto,

las propias cooperativas quienes deciden qué

Al igual que en Barcelona, el País Vasco también se ha apoyado fuertemente en campañas

propietaries del suelo y el resto de los residentes en modalidad de arriendo.

APUNTES PARA LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Frente a la naturalización de que la vivienda sea un problema individual, sujeto a la capacidad

Finalmente, este abordaje implica un cambio profundo del ﬁnanciamiento de la política

soslayados, es clave para garantizar la implementación de las políticas públicas y su continuidad y

● CELS y Escuela IDAES-UNSAM (2021) El Índice de Vulnerabilidad Inquilina (IVI). Disponible en

● Habitar Argentina (2017) Consenso Nacional para un Hábitat Digno. Disponible en

● Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (2022) Loi Solidarité et

Inmobiliaria Popular Innova Recoleta

Localización: Comuna de Recoleta, Santiago de Chile (Chile)

Año de conformación: 2018

Organismo: Corporación de derecho privado con autonomía ﬁnanciera

Acciones: Construcción de vivienda. En 2018 desarrolló el conjunto habitacional de

Metodología/Implementación: Los inquilinos cuentan con el subsidio nacional al

Beneﬁciarios: Los interesados deben inscribirse en un registro y deben cumplir los

Año de conformación: 2021

Organismo: Fundación sin ﬁnes de lucro especializada en alquiler.

Acciones: Promoción de vivienda en alquiler a precio justo mediante articulación del

Metodología/Implementación: Alcanzable administra unidades de terceros,

Beneﬁciarios: Hogares de ingresos medios o bajos, usuarios del Subsidio Nacional al

Localización: Barcelona (España)

Año de conformación: Gestión 2015 - actualidad