MEMORIA DESCRIPTIVA

EDIFICIO MULTIFAMILIAR TREEHOUSE

El presente documento contiene los alcances y la descripción arquitectónica del anteproyecto

“TREEHOUSE”.

UBICACIÓN:
El edificio estará ubicado en: la Av. Ernesto Diez Canseco N° 465-467-469/ 473-475-477, Urbanización
Progreso, en el distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima, administrado por constructora
RFG SAC. La edificación será de uso RESIDENCIAL, tipo Vivienda Multifamiliar.

ZONIFICACIÓN: CM (Comercio Metropolitano) compatible con RDA para uso residencial de

densidad ALTA.

TERRENO:
El edificio se desarrollará en un terreno de 753.10m 2 entre medianeras, con un solo frente hacia la Av.
Ernesto Diez Canseco. El terreno materia del presente anteproyecto está constituido actualmente por 2
lotes, debidamente inscritos en las partidas registrales N° 07002906 y N° 07034845. Dichos lotes serán
acumulados para la etapa de proyecto.

NORMATIVIDAD:

El anteproyecto se desarrollará dentro de los lineamientos del Reglamento Nacional de edificaciones y los
señalados en el certificado de parámetros urbanísticos N°1092-2020-SGLEP-GAC/MM. Con fecha de
caducidad 20-11-2023.

El anteproyecto es un edificio multifamiliar sostenible, que cumple con lo estipulado por la Ordenanza

539-MM - Ordenanza 510-MM y se acoge a los beneficios del CEPRES Tipo B.

PROYECTO:
El edificio contará con un área techada total de 8394.95m2 y un área libre de 299.94m2 equivalente al
39.8% del área total del terreno cumpliendo con lo indicado en parámetros urbanísticos para uso
residencial.

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El edificio contará con 04 Sótanos y 12 niveles de vivienda más azotea. Asimismo, estará retirado 3.00ml
con frente a la Av. Diez Canseco, y la azotea respeta el retranque de 3.00ml desde la línea de fachada
según el Art. 7 Lit. b) de la ordenanza 510-MM.

En el primer nivel, por la Av. Ernesto Diez Canseco, donde se encontrarán jardines arborizados, se
ubicará el ingreso principal (nivel ±0.00) por el cual se accede al Lobby principal desde el cual se accede
a los ascensores y escalera de evacuación que conectarán verticalmente todos los niveles de la
edificación, y al ingreso del departamento flat 101. Asimismo, contará con un acceso directo a la zona de
estacionamientos a través de una rampa vehicular que conectará los niveles de sótanos con la vía pública.
Los estacionamientos se dispondrán en 04 niveles de sótano. Complementariamente, en el primer nivel se
ubicará un local comercial con acceso directo desde la calle, y diversas áreas comunes como una sala de
reuniones, un gimnasio, 2 patios y un estacionamiento de bicicletas. Las áreas verdes en el 1°piso
sumados no dan un total de 60.50m2 que representa el 20.13% del área libre en el 1° piso (346m2).
Finalmente, en los niveles superiores (2 al 12), están destinado para las 66 unidades de vivienda restantes.

La azotea será de uso mixto. Al tratarse de una azota de uso mixto el acceso a la zona privada se dará
directamente desde el último piso normativo (los primeros pisos de los departamentos). Mientras que a las
áreas comunes se accederá directamente desde los elementos de circulación vertical (ascensores +
escaleras).

El retiro municipal contará con un áreas verdes y mobiliario urbano, Este será cedido al uso público y la
propuesta de diseño se presentará ante la Gerencia de Desarrollo Urbano para su aprobación previa
presentación del proyecto municipal.

ALTURA DE EDIFICACIÓN:

Según la ordenanza 543-MM que modifica la ordenanza N° 342-MM señala que:

Artículo 6.- ALTURAS DE EDIFICACIÓN (…)

Las alturas de edificación están establecidas en pisos y en metros lineales, por eje vial o sector
urbano al que tiene frente al lote. Su aplicación será de acuerdo a la definición establecida en
el Reglamento Nacional de Edificaciones, considerando las siguientes precisiones:

a) En zonas residenciales y comerciales. - En las zonas residenciales los pisos tendrán

un máximo de 3.00m de altura y en las zonas comerciales los pisos tendrán un máximo

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 de 4.00m de altura. Para efectos del cómputo de la altura se deberá tener en cuenta
que los pisos que superen las alturas indicadas serán considerados como doble altura,
con el número de pisos que corresponda según la altura propuesta.
Dentro de la altura máxima de edificación resultante de la aplicación de lo regulado en
el presente literal, no serán computables las azoteas, tanques elevados, ni equipos
electromecánicos. De fijarse la altura en metros lineales, en el caso de uso de
semisótano la altura de edificación se mide desde el punto medio de la vereda del
frente del lote.
La aplicación del concepto de mayor altura por colindancia y mayor altura por
consolidación que se desarrollan en los literales e) y f) del presente artículo, en ningún
caso superará la altura en metros lineales de la edificación existente que permitió la
aplicación de altura adicional. La altura máxima de edificación se obtendrá del
promedio de la altura medida en metros lineales.

El proyecto se acogerá al concepto de mayor altura por colindancia según el literal e) de la ordenanza
342-MM que aprueba los parámetros urbanísticos y edificatorios y las condiciones generales de
edificación en el distrito de Miraflores y sus modificatorias. El cual señala que…” El concepto de
colindancia establecido en el literal B.9 del Anexo 02 de la Ordenanza N° 920 se aplicará a los predios
que colinden con edificaciones existentes de mayor altura que la normada.” En ese sentido, al estar el
terreno entre dos edificaciones de mayor altura, por el lado izquierdo con una 30.16 ml y por el lado
derecho con una edificación de 32.23ml se aplicará lo mencionado.

(30.16+32.23) /2=31.19ml (ALTURA MAXIMA DE EDIFICACIÓN)

Sobre esta altura se divide 1 piso (áreas comunes) de 3.50ml y 10 pisos (vivienda) de 2.75ml, cumpliendo
con:
(2.75*10) + 3.50= 31 < 31.19ml

Al tratarse de un edificio sostenible, a esta altura se le suma el beneficio CEPRES B con 1 piso adicional
según la ordenanza 510-MM y su modificatoria 539-MM.

En conclusión, teniendo una altura de 2.75ml de piso a piso de vivienda y 3.50ml en el 1°piso, se
obtiene 12 pisos + Azotea

PISO ADICIONAL:
BENEFICIO CEPRES B

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HASTA
PISO 11 32.23m
30.16m 31.00m
CÁLCULO DE ALTURA DE POZOS INTERIORES.

Los pozos de iluminación y ventilación interiores están calculados según la siguiente tabla.
CÁLCULO DE DIMENSIÓN DE POZO INTERIORES
POZO INTERIOR (a) ANCHO MÍNIMO DE POZO= (h - 1) /3
PISO 1 ALTURA DESDE PISO 1 HASTA AZOTEA=33.75ml
MINIMO REQUERIDO=10.92
MINIMO REQUERIDO=80%10.92=8.74ml
POZO ACTUAL=8.80ml
POZO INTERIOR (b) ANCHO MÍNIMO DE POZO= (h - 1) /3
PISO 2 ALTURA DESDE PISO 2 HASTA AZOTEA=30.25ml
MINIMO REQUERIDO=9.75
MINIMO REQUERIDO=80%9.75=7.80ml
POZO ACTUAL=7.88ml
POZO INTERIOR (c) ANCHO MÍNIMO DE POZO= (h - 1) /4
PISO 2 ALTURA DESDE PISO 2 HASTA AZOTEA=30.25ml
MINIMO REQUERIDO=7.31
MINIMO REQUERIDO=80%7.31=5.85ml
POZO ACTUAL=5.90ml

PROYECTO  

CÁLCULO DEL INCREMENTO DE ÁREA TECHADA – CEPRES TIPO B

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 Para el cálculo de Incremento de área techada, se considera el área techada máxima normativa sin

considerar para este cálculo el área techada de la azotea ni los niveles de estacionamiento.

INCREMENTO DE   AREA TECHADA MÁXIMA    

ÁREA TECHADA = NORMATIVA x 15%

(CEPRES TIPO B)   (1° AL 11°)    

747.71m2 = 4,984.76 m2 x 15%

CÁLCULO DE ÁREA TECHADA MÁXIMA

60% (ÁREA DE TERRENO) x No.

(60%753.10) x11 =
de pisos

ÁREA TECHADA 4,970.46 m2

ÁREA DE RETIRO MUNICIPAL CEDIDO PARA USO PUBLICO: 58.65m2

  

Donde para el Proyecto:

INCREMENTO DE   USO PARCIAL EN PROYECTO (PISO   ÁREA

ÁREA TECHADA = ADICIONAL) + REMANENTE*

747.71 m2 = 453.16 m2 + 294.55 m2

*Área que será consignada en el Certificado de Promoción de Edificaciones Sostenibles

El anteproyecto en consulta se acoge a los incentivos correspondiente al certificado CEPRES Tipo

B, para obtener únicamente los siguientes beneficios:

 Incremento de área techada por construcción sostenible (piso adicional).

 Incremento de área techada por uso público.

 Reducción de área mínima por unidad de vivienda.

Tal como se indica en el anteproyecto, quedaría un área remanente de 294.55 m2.

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 Así mismo el propietario presentará un documento público donde se destine a perpetuidad el área del

retiro frontal (de uso privado) para uso público irrestricto debiendo ser inscrito como carga registral en la

partida del registro de predios correspondiente, inscripción que debe ser acreditada al momento de

tramitar la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.

DEPARTAMENTOS

 El edificio cuenta con 66 departamentos en total.

 La circulación vertical consta de 02 ascensores

y 02 escaleras de evacuación, la escalera de evacuación 01 une todos los niveles de vivienda, y la

escalera de evacuación 02 une todos los niveles de sótanos con el primer nivel.

 Todos los departamentos están correctamente dotados de iluminación y ventilación hacia los frentes de

la calle o hacia los pozos de luz interiores.

DEPARTAMENTOS

Tipo Numeración Área Nº Dorm. Cantidad

FLAT 101 90.43 m2 02 01

FLAT X01 (201 al 1101) 66.00 m2 01 10

FLAT X02 (202 al 1102) 69.70 m2 02 10

FLAT X03 (203 al 1103) 74.16 m2 02 10

FLAT X04 (204 al 1204) 76.41 m2 02 11

FLAT X05 (205 al 1205) 60.31 m2 01 11

FLAT X06 (206 al 1206) 61.00 m2 01 11

105.73 m2 +
FLAT* 1201+AZOTEA 02 01
46.40 m2

105.16 m2 +
FLAT* 1202+AZOTEA 02 01
47.28 m2

*Departamento que tiene acceso directo a la azotea.

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 El edificio cuenta con 66 departamentos distribuidos según el número de dormitorios de la siguiente

manera:

PORCENTAJE DEL
 N ° DE
CANTIDAD TOTAL DE
DORMITORIOS
VIVIENDAS

1 32 48.48%

2 34 51.52%

3 - -

ESTACIONAMIENTOS

 El edificio cuenta con 68 plazas de estacionamiento para autos y 71 estacionamientos de bicicletas. 

 En el Sótano 1 (NPT -2.90m/ NPT -3.15m/ NPT -4.30m), al cual se accede mediante una rampa de

acceso vehicular de 6.00m de ancho desde la Av. Diez Canseco, se ubican 10 plazas de

estacionamientos individuales, de los cuales 4 se encuentra en rampa de 5% de pendiente; y 2 plazas

de estacionamientos tándem en parte en pendiente de 5%.

 En el Sótano 2 (NPT -5.65m/ NPT -5.90m/ NPT -7.05m) se ubican 18 plazas de estacionamiento

individuales, de los cuales 1 se encuentra en rampa de 6% de pendiente y 5 en rampa de 5% de

pendiente.

 En el Sótano 3 (NPT -8.40m/ NPT -8.65m/ NPT -9.80m) se ubican 21 plazas de estacionamiento

individuales, de los cuales 1 se encuentra en rampa de 6% de pendiente y 5 en rampa de 5% de

pendiente.

 Finalmente, en el Sótano 4 (NPT -11.15m/ NPT -11.40m/ NTP -12.55m / NPT -13.05m) se ubican

15 plazas de estacionamiento individuales, de los cuales 3 se encuentran en rampa de 6% de

pendiente y 5 en rampa de 5% de pendiente.

CÁLCULO PARA EL NUMERO DE ESTACIONAMIENTOS

NÚMERO EST. X DEP.

TIPO DE DEPARTAMENTO TOTAL EST.
DEPTOS. (SEGÚN PARAMETROS)

DEPTO. 1 DORMITORIO 32 1 32

DEPTO. 2 DORMITORIOS 34 1 34

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 TOTAL 66 - 66

PARA EL PROYECTO 68

El anteproyecto plantea 68 estacionamientos en total.

*Cuadro N°5 inciso d) art. 34 Ord. 510-MM y sus modificatorias

TIPO DE DEPARTAMENTO NÚMERO EST. X DEP. TOTAL EST.

DEPTO. 1 DORMITORIO 32 1 32

DEPTO. 2 DORMITORIOS 34 1 34

LOCAL COMERCIAL 1 0 MÍN. 5

TOTAL 71

PARA EL PROYECTO 71

El anteproyecto cuenta con 71 estacionamientos para bicicletas en total.

ÁREAS COMUNES

 Lobby de uso común al que se accede mediante el ingreso principal que conecta el edificio con

la calle.

 02 ascensores que une los sótanos de estacionamientos con el primer piso y las viviendas, y 02

escaleras de evacuación.

 Tienda con acceso directo hacia la calle.

 Patio Común N°1 para uso de los ambientes comunes.

 Sala de reuniones

 Gimnasio

 Patio Común N°2

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ORGANIZACIÓN GENERAL

SÓTANO 4, CUARTO DE BOMBAS Y CISTERNAS NPT -11.15m/ NTP -13.10m / NPT -13.30m)

 Cuarto de bombas.

 Cisterna de agua contra incendios.

 Cisterna de agua doméstica.

 Cuarto de bombas PTAR

 Cisterna de agua tratada.

 Cisterna de aguas grises.

 Hall de ascensores

 Escalera de Evacuación N°02 (Escalera que conecta todos los sótanos con el Primer Nivel).

 15 estacionamiento individuales para vivienda.

 2 depósitos.

 6 closets.

 Rampa de acceso vehicular

SÓTANO 3 (NPT -8.40m / NPT -9.80m)

 21 estacionamientos individuales para vivienda.

 5 depósitos.

 13 closets.

 Rampas de acceso vehicular

 Hall de ascensores

 Escalera de Evacuación N°02 (Escalera que conecta todos los sótanos con el Primer Nivel).

SÓTANO 2 (NPT -5.65m / NPT -7.05m)

 18 estacionamientos individuales para vivienda.

 4 depósitos.

 10 closets.
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 Rampas de acceso vehicular

 Hall de ascensores

 Escalera de Evacuación N°02 (Escalera que conecta todos los sótanos con el Primer Nivel).

SÓTANO 1 (NPT -2.90m / NPT -4.30m)

 Estacionamiento de 68 bicicletas.

 10 estacionamientos individuales y 2 estacionamientos tándem para vivienda.

 6 depósitos.

 4 closets.

 Baño de servicio + 1 closet.

 Cuartos de Basura.

 Cuarto técnico.

 Rampas de acceso vehicular.

 Hall de ascensores.

 Escalera de Evacuación N°02 (Escalera que conecta todos los sótanos con el Primer Nivel).

PISO 1 (NPT +0.00m)

 Ingreso principal.

 Ingreso vehicular a sótanos.

 Hall de ascensores.

 Lobby.

 Escaleras de Evacuación N°01 (Escalera que conecta todos los niveles de vivienda).

 Escalera de Evacuación N°02 (Escalera que conecta todos los sótanos).

 Patios comunes N°1 y N°2

 Estacionamientos de bicicletas

 Ingreso a departamento Flat 101

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PISOS 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (NPT +3.50m, +6.25m, +9.00m, +11.75m, +14.50m, +17.25m,

+20.00m, +22.75m, +25.50m, y +28.25m)

 Hall de ascensores

 Escalera de Evacuación N°01 (Escalera que conecta todos los niveles de vivienda).

 Ingreso departamentos Flat X01, X02, X03, X04, X05 y X06.

PISO 12 (NPT +31.00m)

 Hall de ascensores

 Escalera de Evacuación N°01 (Escalera que conecta todos los niveles de vivienda).

 Ingreso departamentos Flat X04, X05 y X06.

 Ingreso departamentos Flat (acceso azotea) 1201 y 1202

AZOTEA (NPT +33.75 m)

 Segundo nivel y terrazas de Departamentos 1201y 1202.

 Techo verde de uso privado, que comprende más del 40% del área utilizable en azotea.

 Áreas comunes (terraza común con zona de parrilla, 1 piscina, 1 lounge bar, servicios higiénicos).

 Techo verde de uso común que comprende más del 40% del área utilizable en azotea.

Lima, mayo del 2022

……………………………………………………………………
Diego Franco Coto

CAP 11504

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