ARQUITECTURA

MEMORIA DESCRIPTIVA

PROYECTO DE OFICINAS EN CALLE REAL - HUANCAYO

Arq. Vanessa Mansilla

CAP: 20839

MARZO, 2021

Dirección: Avenida Ricardo Palma 341, Piso 9 – Miraflores

Teléfono: +(51) 949 086 092 / +(51) 960 976 607
Lima - Perú
 MEMORIA DESCRIPTIVA DE ARQUITECTURA

PROYECTO: Edificio de Oficinas.

UBICACIÓN: Calle Real 1342-1344, Huancayo, Huancayo, Junín.

FECHA: Marzo 2021

1. GENERALIDADES
El proyecto descrito a continuación se desarrolla sobre un terreno de área útil de
122.75 m2 e incluye un pase de servidumbre, según se indica en la resolución de la
Gerencia de Desarrollo Urbano y Ambiental N° 327-2006-MPH-GDUA aprobada el 23
de junio del 2006 por el Arq. Juvenal Augusto Rojas Colca CAP 3295. Dicha
resolución resuelve en su cláusula segunda que en el área útil se incluye el área de
Servidumbre de Paso. Además, según sentencia del juez Dra. Rosario Asto Bonilla
que queda inscrita en la partida electrónica número 1104000-4 del registro de
Inscripción de Propiedad Inmueble de Huancayo, donde se indica que el área útil
incluye un área de servidumbre de paso de 1.50m de ancho libres por un fondo de
20.65 ml hacia el interior del terreno; y según cláusula cuarta del testimonio de compra
– venta de fecha 05 de agosto del 2004 ante el notario público Dra. Mercedes María
Aleluya Vila, los propietarios tienen derecho a las entradas, salidas, aires, vuelos,
usos, costumbres, servidumbres y con todo lo que de hecho y por derecho les es
inherente a la propiedad sin reservas ni limitaciones.

El pase de servicio desemboca en un patio de servicio común entre todas las

construcciones vecinas como se observa en el plano de ubicación adjunto.

El terreno se ubica en la Calle Real, en zona clasificada como CM – Zona de

Comercio Metropolitano. El uso planteado para el proyecto es de servicio (oficinas),
según la reglamentación dada en el certificado de parámetros del terreno el proyecto
no requiere área libre por lo que se puede construir en la totalidad del terreno, además
el proyecto debe tener una altura de 8 pisos más azotea.

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 El proyecto es de propiedad del Sr. Adolfo Eleazar Marín Moscoso y la Sra. Aydee
Matos Torres.

2. TERRENO
El terreno tiene un área útil de 122.75 m2, incluye un paso de servidumbre y sus
dimensiones son:

 Por el frente, con calle Real: 5.08ml

 Por la derecha: 20.65 ml
 Por la izquierda: 20.30 ml
 Por el fondo es parte integrante del mismo inmueble: 6.35 ml

3. ANTEDECENTES
Sobre el terreno descrito líneas arriba se proyecta un edificio de oficinas de ocho (8)
pisos más azotea y un sótano de servicio. El proyecto contempla en el primer piso
dejar el área de paso de servidumbre como un pasaje con un ancho libre de 1.50ml. El
proyecto, por el frente posterior, se alinea al ras del terreno porque el patio de servicio
existente entre las edificaciones tiene las medidas suficientes, 2.62ml x 6.81ml, para
tener edificaciones al ras, como se explica a continuación.

Según la norma A.010 Generalidades del RNE, en capítulo III artículo 18, la distancia
perpendicular entre los vanos de los ambientes secundarios entre edificaciones debe
ser h/4, midiendo la altura desde el alfeizar (0.90m), siendo la medida mínima de
2.20m. Cuando la dimensión del pozo perpendicular a los vanos a los que sirve, es
menor hasta en 20% al mínimo establecido en los incisos, la dimensión mínima
perpendicular del pozo deberá aumentar en un porcentaje proporcional.

Entonces, como se observa en el Plano 1, la fachada que da hacia el patio de servicio

común es la fachada secundaria del vecino, por ende, se asume que en ésta estarán
los espacios secundarios. Además, según zonificación, los lotes vecinos se
encuentran con zonificación ZDE y ZCI por lo que su altura máxima es de 6 pisos.

PLANO 1: UBICACIÓN
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 VECINO 2

VECINO 1

FRENTE
PRINCIPAL
TERRENO

Fuente: Elaboración propia

Entonces, proyectando que el vecino edifique la altura máxima permitida que es 6

pisos, la altura de la edificación total sería de 14.40ml, como se observa en el plano 2.

PLANO 2: ALTURAS

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 VECINO 1

Fuente: Elaboración propia

Aplicando la fórmula:
h/4 = 14.30/3 = 3.55ml (Medida del ducto)

Aplicando la reducción del 20% permitida

3.55 – 20% = 2.68ml

El patio de servicio común cuenta con 2.66ml (medida en campo), por lo que,
salvando los 2cm de diferencia, se cumpliría con la medida. Además, este 20%
restante se compensa en la medida perpendicular, que es 6.81ml. Esta medida es
mayor a la medida mínima de 2.20ml + 20% que es 2.64ml.

4. EL PROYECTO

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a. CRITERIOS DE DISEÑO

El proyecto de oficinas se desarrolla en el marco de la experiencia profesional

y en la normatividad vigente del país: certificado de parámetros urbanísticos
del inmueble, las normas A.010 generalidades, A.080 Oficinas y A.130
Seguridad del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).

Además:

 Por el tipo de edificación, al proyecto no se aplica porcentaje de área

libre, pero al tener un pase de servidumbre en el primer piso que
conduce hacia construcciones existentes vecinas, se considera tener
una iluminación natural de 100 luxes en dicho pase (medida mínima
dada por el RNE en la norma A0.80 Oficinas) para mantener el confort
y condiciones mínimas de habitabilidad de los usuarios del pase de
servidumbre. Por este motivo se genera un ducto de iluminación al
centro del proyecto con la medida del ancho del pase de servidumbre,
1.50ml por 5ml de largo. Este ducto asegura que más del 90% del pase
de servidumbre tenga la iluminación natural mínima exigida de 100
luxes, como se puede ver en el estudio lumínico adjunto como Anexo 1.
Las zonas que tengan menos luxes, se iluminarán con luces artificiales
para cumplir con el requerimiento mínimo.

 Según la norma A0.10, capítulo VI se considera una sola escalera de

evacuación presurizada por ser un proyecto de oficinas que no supera
los 30m de altura, el último piso habitable (azotea) está a una altura de
+26.24 m; la distancia de recorrido desde la puerta de la escalera de
evacuación hasta la puerta del edificio no supera los 10 m, el proyecto
tiene 9.63 ml de recorrido; la distancia máxima de recorrido, desde el
punto más alejado de la planta hasta la puerta de ingreso a la escalera
de evacuación no es mayor a 30 m; la planta completa no supera los
650 m2 y la carga máxima de evacuantes por piso es menor a 100
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 personas. Se considera un ancho mínimo libre de 1.20 ml en la
escalera cubriendo el total de ocupantes del edificio (ver planos de
evacuación y seguridad), cálculos realizados según norma NFPA 72.

La escalera cuenta con un sistema mecánico de inyección y extracción

de aire.

Se considera una barrera de contención entre el sótano de servicio y el

primer piso para garantizar la evacuación satisfactoria.

 No se considera el uso de rociadores por que las distancias máximas

de evacuación no superan los 30ml.

 Según norma A0.10 se considera una separación mínima de 5cm a

cada lado del edificio por razones de seguridad sísmica.

 El proyecto no contempla estacionamientos porque el frente del lote es

menor al normativo, además la exigencia de tener un pase de
servidumbre con un ancho libre de 1.50ml deja como resultante un
frente de 3.58ml por el cual se debe resolver la entrada y salida de
autos, así como un acceso peatonal al proyecto.

b. VOLUMETRIA

El proyecto alinea la fachada al límite del terreno e intenta distinguir sus

accesos principales.
En el primer piso se tienen dos accesos, uno correspondiente al pase de
servidumbre y el otro correspondiente al proyecto, ambos cuentan con su
propia puerta de acceso y se distinguen por un desnivel en la alineación de
0.50cm.
A partir del piso 7, nivel donde se tienen oficinas gerenciales y personalizadas,
se pretenden distinguir la volumetría generando balcones “encerrados” dentro
del mismo edificio.

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 La volumetría resultante es un volumen limpio y geométrico que juega con
entrantes y salientes en su volumetría para generar distinguir los pisos.

c. RECORRIDO VIRTUAL
El proyecto se plantea en ocho (8) niveles, un (1) sótano de servicio y una (1)
azotea.

En el sótano de servicios encontramos el cuarto de basura, la zona técnica

donde se tienen accesos a los ductos de instalaciones eléctricas y sanitarias,
al tablero eléctrico y a los cuartos de bombas de las cisternas. Debajo del
cuarto de bombas de las cisternas se encuentra el sótano de cisternas al cual
se ingresa mediante una escalera de gato.

En el primer piso encontramos los accesos principales, uno correspondiente al

paso de servidumbre y otro correspondiente al proyecto. La puerta de acceso
al proyecto ingresa al lobby de acceso donde se tiene una recepción general y
una zona de espera. Pasando la recepción encontramos un servicio higiénico,
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la oficina de administración general, el ascensor y escalera de evacuación y un
hall que conduce a una sala de usos múltiples (SUM) con una capacidad
máxima de aforo de 16 personas. Desde el hall se puede acceder, a través de
una puerta, al pase de servidumbre.

En el segundo piso y tercer piso encontramos el centro de audiencias y

conciliación. Dicho centro cuenta con una (1) recepción y zona de espera
independiente en cada piso, así como un (1) archivo, un (1) depósito, zonas
flexibles de reunión y servicios higiénicos tanto para hombres como para
mujeres.

En el segundo piso se encuentran cuatro (4) oficinas/salas de reunión

independientes para cada profesional requerido por el centro de audiencias y
conciliación y un (1) pool para tres (3) trabajadores que asistirán a los
profesionales. En el tercer piso encontramos dos (2) salas de audiencias de
más de 9m2 cada uno con la posibilidad de convertirse en una gran sala,
gracias a que la división entre estas dos es un panel móvil acústico. Además,
encontramos dos (2) oficinas/sala de reunión para los profesionales; requerido
por el centro de audiencias y conciliación, una oficina administrativa y un pool
para cuatro (4) trabajadores que asistirán a los profesionales.

Del cuarto al sexto piso encontramos dos oficinas independientes de planta

libre, cada una con un baño de uso mixto. A estas se accede mediante un hall
de acceso.

En el séptimo y octavo piso encontramos oficinas personalizadas coworking.

Es así que encontramos, saliendo del ascensor un (1) hall que conduce a la
puerta de acceso de la oficina, entrando encontramos una (1) recepción, un (1)
pool de

puestos de trabajo común para cinco (5) personas, una zona flexible de
reunión. Pasando esta zona llegamos, a través de un (1) hall, a dos oficinas

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 privadas cada una con su propio baño; también se encuentra un (1)
depósito/archivo y una (1) terraza a modo de zona de reunión flexible.
En la azotea encontramos los ductos, el cuarto de máquinas del ascensor, el
acceso por escalera de gato al techo técnico y una pequeña sala de juegos.

d. AREAS

AREA M2
Sótano de cisternas 17.19 m2
Sótano de servicio 58.99 m2
Primer piso 117.85 m2
Segundo piso 114.53 m2
Tercer piso 114.53 m2
Cuarto piso 114.53 m2
Quinto piso 114.53 m2
Sexto piso 114.53 m2
Séptimo piso 113.75 m2
Octavo piso 103.91 m2
Azotea 31.19 m2
TOTAL 977.34 m2

e. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN
Se considera en la fachada frontal y posterior ventanas en todo el frente, con
sistema proyectante para poder abrir las ventanas mientras llueve y así
proteger a los usuarios del agua de lluvias. Estas ventanas aseguran que cada
piso se ilumine tanto de día como de tarde; las ventanas de la fachada
posterior iluminan y ventilan naturalmente los espacios gracias a la existencia
del patio de servicio posterior.
Además, se crea un ducto para la iluminación y ventilación natural del pase de
servidumbre, este también sirve para iluminar los pisos superiores por la parte
central.

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f. MATERIALIDAD
Se propone trabajar con materiales de alta durabilidad y bajo costo de
mantenimiento, sobre todo porque Huancayo es una zona de alta
predominancia de lluvias, por ende, poner materiales poco resistentes hará
que la fachada se degrade rápidamente. Los materiales escogidos son
alucobond de color, enchape tipo madera y en zonas puntuales techadas,
pintura.

g. PLAN DE CONTINGENCIA
Se considera tener un plan de contingencia dada la existencia de un paso de
servidumbre dentro del área útil del terreno que sirve de acceso a
construcciones vecinas.
Este plan contempla no sólo la constante comunicación con ellos durante todo
el proceso de construcción, si no también contempla realizar los procesos de
tal forma que ellos no se vean afectados ni un solo minuto si no que, salgan
beneficiados de esta obra.
Es así que se pretende cambiar todas las tuberías antiguas que esté bajo el
pase de servidumbre (tuberías colectoras), además se planea dotar de
decoración verde y luz el pase de servidumbre, mejorando la calidad de vida
de las personas que usen el pase de servidumbre.
Respecto a la construcción del proyecto, se plantea hacer las excavaciones y
construcción de los sótanos de

metro en metro, para que a medida que se va avanzando (excavando y

poniendo muros de contención) se puede ir colocando escuadras sujetadas de
los muros de contención sobre las cuales se puede colocar cualquier piso
provisional.
Respecto a la construcción del techo del primer piso, la zona del paso de
servidumbre se encapsulará con plásticos y planchas metálicas para no ver
afectados a los usuarios del pase de servidumbre.

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 ANEXO 1: PLANOS DE CÁLCULO LUMÍNICO

Realización del cálculo lumínico con luz natural para el análisis de la cantidad de luxes
resultantes del ducto de iluminación sobre el pase de servidumbre. Se considera el
proyecto en condiciones de cielo completamente nublado a la 13.00 horas.

Conclusiones: La cantidad de luxes con luz natural es al menos en una quinta parte del
pase de servidumbre de 74 luxes como se observa en el análisis lumínico. Para llegar al
mínimo reglamentario en los pasadizos, es decir 100 luxes, la iluminación se apoyará de 5
luminarias artificiales distribuidas a lo largo de todo el pase de servidumbre.

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