CONTRATO DE COMPRAVENTA

Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de
compraventa de bien futuro con reserva de propiedad y arras confirmatorias que celebran
de una parte el señor Joaquín Campos Valverde, identificado con D.N.I. Nº71201920 , de
estado civil soltero y con domicilio en Víctor Larco Herrera N°600, a quien en lo sucesivo
se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte la señora Claudia Rosas Espinoza,
identificada con D.N.I. N.º 47133589 de estado civil soltera y con domicilio en AV.
Huamán N°120, a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR, en los términos
y condiciones siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA. - EL VENDEDOR es propietario del terreno urbano ubicado en la Mz. Z Lt 9 de
la Urb. Las Quintanas, distrito Trujillo, provincia de Trujillo y departamento de La Libertad,
el mismo que se encuentra inscrito en la partida registral N.º 12345678 del Registro de
la Propiedad Inmueble de Trujillo, cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan
consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del
inmueble de su anterior propietario Don Francisco López Gutiérrez, mediante escritura
pública extendida por ante el Notario Público de Trujillo Don Felipe Juárez Alvarado,
conforme obra el Registro de la Propiedad Inmueble de Trujillo
SEGUNDA. - EL VENDEDOR deja constancia que sobre el terreno descrito en la cláusula
anterior ha proyectado construir un edificio de 3 pisos, el cual estará conformado por 6
departamentos y 6 estacionamiento lineales. Cada piso constará de dos departamentos
de 150.00 m2 cada uno. A cada departamento le corresponden 1 estacionamiento en
línea de 15.00 m2. Con capacidad para dos vehículos.
La distribución del edificio de acuerdo a los planos de edificación será la siguiente:
Primer Piso
Departamento 101: Con un área de 150.00 m²
Departamento 102: Con un área de 150.00 m2
Segundo Piso
Departamento 201: Con un área de 150.00 m2
Departamento 202: Con un área de 150.00 m2
Tercer Piso:
Departamento 301: Con un área de 150.00 m2
Departamento 302: Con un área de 150.00 m2
Estacionamientos:
Estacionamiento Uno; con un área total de 15.00 m2
Estacionamiento dos: con un área total de 15.00m²
Estacionamiento tres: con un área total de 15.00m²
Estacionamiento cuatro: con un área total de 15.00m²
Estacionamiento cinco: con un área total de 15.00m²
Estacionamiento seis: con un área total de 15.00 m²
EL VENDEDOR cuenta con la aprobación municipal de los planos de edificación del
inmueble descrito en el párrafo anterior. De igual forma, cuenta con la respectiva Licencia
de Construcción otorgada por la Municipalidad de Trujillo.
EL VENDEDOR se compromete a realizar y culminar la edificación a la que se refiere la
cláusula precedente el año 2023. No obstante, ello, forma parte del presente contrato el
anexo 1-A en donde se especifica el cronograma de los avances de la obra.
De igual forma, EL VENDEDOR se obliga a una vez culminada la edificación realizar
todas las gestiones municipales, notariales y registrales a fin de obtener el registro de la
fábrica, el reglamento interno y le correspondiente independización en un plazo máximo
que no excederá de tres meses contados a partir de la fecha de culminación de la obra.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA. - Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir, en favor de
EL COMPRADOR, la propiedad del Departamentos N.º 101 y 102 y ambos
estacionamientos con área de 15.00 m² de existencia futura, a que se refieren las
cláusulas primera y segunda respectivamente de este documento.
EL VENDEDOR se obliga a entregar el departamento y los dos estacionamientos materia
de la presente transferencia totalmente terminados y regularizados registralmente en la
fecha señalada en la cláusula precedente y con las características, acabados y demás
especificaciones que se señala en el anexo 1-B del presente contrato.
Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del
precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:
CUARTA. - El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR
asciende a la suma de S/ 600 000.00 (. y 600.000/100 soles), que EL COMPRADOR
cancelará en dinero, íntegramente y en armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1. S/ 80.000.00 en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta
minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho
documento.
2. S/ 55.000.00 el día 05 de noviembre del 2023.
3. S/ 60.000.00 el día 010 de abril del 2024.
4. S/ 50.000.00 el día 05 de agosto del 2024.
5. S/ 60.000.00 el día 10 de diciembre del 2024.
6. S/ 75.000.00 el día 05 de marzo del 2025.
7. S/ 65.000.00 el día 05 de septiembre del 2025.
8. S/ 85.000.00 el día 20 de febrero del 2026.
9. S/ 70.000.00 el día 16 de mayo del 2026.
QUINTA. - A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligación EL COMPRADOR
gira en favor de EL VENDEDOR ocho letras de cambio por los siguientes valores:
S/55.000.00, S/60.000.00, S/50.000.00, S/60.000.00, S/75.000.00, S/65.000.00,
S/85.000.00 y S/70.000.00; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los
numerales 2, 3, 4 y 5 de la cláusula anterior más los correspondientes intereses a la fecha
de vencimiento allí indicadas para cada una de ellas. Dichos cambiales tendrán como
lugar del pago el domicilio del VENDEDOR.
Se deja constancia, asimismo, que las citadas cambiales se encuentran avaladas por Don
Felipe Juárez Alvarado las cuales podrán ser descontadas en el sistema financiero.
SEXTA. - El lugar de pago de todas las armadas será el domicilio de EL VENDEDOR.
EL VENDEDOR entregará AL COMPRADOR la letra debidamente cancelada una vez
que se haya producido el pago total del importe representativo en dicho cambial.
ARRAS CONFIRMATORIAS:
SETIMA. - Las partes dejan constancia de que en la fecha de suscripción de este
documento EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR la suma de dinero ascendente a
S/ 20.000(20.000 y 00/100 soles), en calidad de arras confirmatorias como señal de
conclusión del presente contrato.
OCTAVA. - Las partes acuerdan que, en caso de incumplimiento de EL COMPRADOR
respecto de su obligación de pagar el precio pactado en la cláusula cuarta, el contrato
quedará resuelto y EL VENDEDOR conservará de modo definitivo la suma de dinero
entregada en calidad de arras confirmatorias, las mismas que se convertirán en arras
penales, de conformidad con el artículo 1478 del Código Civil.
PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD:
NOVENA. - Las partes acuerdan, al amparo de lo dispuesto por el artículo 1583 del
Código Civil, incorporar en el presente contrato el pacto de reserva de propiedad en favor
de EL VENDEDOR. En consecuencia, éste ya no conservará la propiedad del bien
materia del presente contrato cuando la posesión del mismo haya sido cancelada por EL
COMPRADOR.
DÉCIMA. - Se deja establecido que el pacto de reserva de propiedad a que se refiere la
cláusula anterior, tendrá vigencia hasta que EL COMPRADOR cumpla con pagar la
totalidad del precio pactado en la cláusula cuarta de este documento, más los intereses
devengados
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
DECIMA PRIMERA. - EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación
a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula
anterior, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble,
procurándole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien.
DECIMA SEGUNDA. - EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos
relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los
recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último
periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial
correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato.
DECIMA TERCERA. - EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir
todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la
propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
DÉCIMA CUARTA. - EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el
momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento.
DÉCIMA QUINTA. - EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a
cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el
estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMA SEXTA. - EL VENDEDOR declara que el terreno sobre el cual existirá el bien
objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato,
libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y
en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad,
y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se
obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el
artículo 1495 del Código Civil.
DÉCIMO OCTAVA. - No obstante, la declaración de EL VENDEDOR en la cláusula
segunda de este documento con relación al perfecto estado de conservación y
habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquel se obliga al saneamiento
por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia.
GASTOS Y TRIBUTOS:
DECIMO NOVENA. - Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL
COMPRADOR.
VIGESIMA. - EL VENDEDOR declara que, al momento de celebrarse este contrato, no
tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del terreno sobre el cual se
edificará el bien objeto de la prestación a su cargo.
VIGESIMA PRIMERA. - En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR
asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan
al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL
COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha
transferencia y con posterioridad a ella.
CARGAS DEL INMUEBLE:
VIGESIMA SEGUNDA. - EL VENDEDOR asume en forma exclusiva cualquier adeudo
que estuviere pendiente de pago respecto a tributos fiscales y/o municipales, arbitrios,
gabelas, consumo de agua y energía eléctrica, especialmente en lo que se refiere al
impuesto al Valor del patrimonio Predial, con anterioridad a la fecha de suscripción de la
presente minuta. Todos estos conceptos, que se generen con fecha posterior a la
suscripción de dicho documento, será de encargo exclusivo de EL COMPRADOR.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
VIGESIMA TTERCERA. - Para efectos de cualquier controversia que se genere con
motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la
competencia territorial de los jueces y tribunales de la ciudad de Trujillo.
DOMICILIO:
VIGESIMA CUARTA. - Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las
partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos
domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de
cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a
la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
VIGÉSIMA QUINTA. - En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato,
ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema
jurídico que resulten aplicables.
DISPOSICIONES VARIAS
VIGÉSIMO SEXTA. - El presente documento contiene todos los acuerdos a los que las
partes han llegado con relación a la transferencia de los inmuebles vía la Compraventa y
sus términos prevalecen sobre cualquier contrato o acuerdo previo, sea verbal o escrito.
VIGÉSIMO SETIMA. - El desistimiento o la falta de ejercicio de cualquier derecho y/o
privilegio otorgado y/o emergente de este contrato no se considerará como una renuncia a
ningún derecho y/o privilegio ni será interpretado como un impedimento a su ejercicio
futuro.
VIGÉSIMO OCTAVA. - Todos los plazos señalados por los días pactados en este
contrato, se computarán por días naturales.
VIGESIMO NOVENA. - No se admitirán modificaciones a este contrato sin el
consentimiento escrito y previo de las partes. Ningún comportamiento, ni curso de acción
adoptado por las partes será interpretado como una modificación, ya sea expresa o
implícita, a cualquiera de las disposiciones del presente contrato.
TRIGESIMA. - Si alguna de las partes incumple sus obligaciones quedará
automáticamente constituida en mora, sin necesidad de que la otra parte tenga que
requerir judicial o extrajudicialmente.
TRIGESIMA PRIMERA. - Todo litigio, controversia, desavenencia o reclamación
resultante relacionada o derivada de este contrato o que guarde relación con él, incluidas
las relativas a su validez, eficacia o terminación, serán sometidos a los jueces y tribunales
de la ciudad de Trujillo.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley.
Firmado en la ciudad de Trujillo, a los 09 días del mes de mayo del 2024.

EL VENDEDOR EL COMPRADOR
PREGUNTAS:
1- ¿El contrato que se elaborará, es un contrato preparatorio de compra venta o es un
contrato de compra venta de bien futuro? Explica y diferencia.
Consideramos que es un contrato de compraventa de bien a futuro ya que la transferencia
de la propiedad se encuentra sujeto a la condición de que el bien llegue a tener
existencia, por lo que en tanto no exista el comprador no es dueño de nada sino tan sólo
de una expectativa, a pesar que pueda ya haber desembolsado parte o todo el precio de
venta.
Mientras que los contratos preparatorios son aquellos mediante los cuales se prepara la
celebración de un contrato definitivo y en el cual las partes se obligan a hacer todo cuanto
esté de su parte para que se concrete la celebración. Entre ellos estan: el compromiso de
contratar y el contrato de opción, los cuales reciben una regulación especial ya que
obedecen a un interés distinto de las partes, como es, el de celebrar en el futuro un
contrato al que se denominará definitivo. En cambio, en el contrato de compraventa de
bien inmueble futuro existe el interés de vender/adquirir el bien en ese acto, sin esperar
celebrar contratos posteriores, muy al margen de la documentación adicional que tenga
que suscribirse para dejar la documentación sobre la transferencia en regla.
2- ¿Qué tipo de arras se podrá incorporar en el contrato? Explica.
Las arras confirmatorias penales operan en caso de incumplimiento, otorgando a la parte
fiel del contrato la facultad de resolverlo y conservar las arras o exigir el doble de estás
dependiendo de si fue la que recibió o las entregó, respectivamente. De esta forma, el
contratante que hace uso de estas arras se libera de probar la existencia o la cuantía de
los daños que pueda haber causado el incumplimiento por causa imputable del otro
contratante.
3- ¿Cuál es el propósito de la cláusula de reserva de propiedad del bien? Explica.
Consideramos que el propósito de la cláusula de reserva de propiedad es permitir al
vendedor mantener la propiedad del bien hasta que se pague el último plazo del precio
acordado. Entendiendo así, que la función principal de esta cláusula es darle seguridad al
vendedor. El pacto con reserva de propiedad se encuentra contemplado en el artículo
1583 del Código Civil, norma que indica “En la compraventa puede pactarse que el
vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume
el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador
adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del
precio convenido”. Comprendemos entonces, que cuando exista en un contrato de
compraventa una cláusula con reserva de propiedad, el comprador recién adquiere la
propiedad del bien cuando se ha pagado el precio pactado o parte determinada de él, esto
es, cuando ha cumplido con la prestación que las partes establecieron en torno a ese
pacto. Que éste se encuentre en minuta o en escritura pública es indiferente en torno a la
transmisión de la propiedad, pues ésta sigue siendo del vendedor hasta que se cancele la
prestación respectiva.