CONCURSO NACIONAL MASTER PLAN E IDEAS MORFOLÓGICAS

DISTRITO SUSTENTABLE ESTACIÓN MENDOZA

MEMORIA DESCRIPTIVA

ENRICO
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MEMORIA DESCRIPTIVA.
Mediante la comprensión de nuestras regiones y nuestras ciudades no podemos sino vitalizarlas y
desarrollarlas en cuanto a lugar, trabajo y gente; y en cada caso la propia gente estará creando lo mejor en
su propio lugar. Así Holanda ha hecho al holandés, pero el holandés ha hecho a Holanda; y esto en
alternancia y armonía a través de generaciones.
- La sección del valle desde las colinas hasta el mar - Patrick Geddes.,

A. INTRODUCCION
El Oasis: el jardín en el desierto.
A diferencia de otras experiencias urbanas latinoamericanas, la historia de Mendoza es la historia de la
conformación de un oasis. Así la habían calificado los viajeros en los primeros años del XIX, cuando, después
de atravesar los ásperos caminos de la pampa, llegaban a la ciudad que les recordaba oasis orientales,
poblados de patriarcas bíblicos; así lo consideraron también nuestros compatriotas.

El sitio elegido primitivamente para Mendoza no solo sacaba provecho de sus condiciones naturales, sino
también de la pre-existencia de canales de regadío artificial construido por los indios Huarpes; el tema del
agua transcurriendo por las acequias continua hoy representando la particularidad mendocina. En este
caso, no se trata solo de un tópico retorico. Los canales de regadío indicaron la primera instalación urbana,
entre el canal Huarpe y otro español. Guardan en si una memoria anterior a la conquista, difícil encontrar
en otras ciudades coloniales en Argentina, que destruyeron las pocas huellas indígenas. Pero además, el
agua encauzada en los canales llevo a que la población primitiva, en su mayoría indígena, se agruparan
linealmente a la vera del agua, en tensión con trazados centrípetos españoles. Las ciudades españolas son
bastiones encerrados frente a un territorio desconocido: la versión mendocina, en cambio, lleva a la
expresión hacia el territorio. Entonces, la idea de oasis encerrado se cruza con la de un núcleo que extiende
sus brazos para fertilizar el territorio en conjunto. Veremos repetirse esta voluntad de extensión horizontal
en la historia física de Mendoza.
Esta particularidad de Mendoza, trae un conocimiento de la Región, de las labores tradicionales, de las
conexiones históricas que generan una identidad a la que Zygmunt Bauman denomina la “relación con el
otro”. De esta forma la Región, entendida de manera holística puede convertirse en el elemento que
reconstruya la idea de urbanidad.

Entendemos que el problema del planeamiento urbano y territorial no es técnico, sino un problema de
organización social, centrado en la identificación con el territorio - la desvinculación entre el plan y el
ciudadano es el derrumbe del sistema identitario - En este sentido, la Arquitectura y los instrumentos de
diseño urbano solo pueden ser un punto de partida para llevar a la región hacia un mejor porvenir que
permita reencontrar a la gente con el territorio.
Estas ideas remiten al modelo ideal de Patrick Geddes en la BIOPOLIS , donde se plantea un vínculo entre
naturaleza y artificio para percibir la ciudad fusionada a su ecosistema de referencia, en este caso EL
ECOSISTEMA DE LA SECCION DEL VALLE, definiendo una ECOLOGIA ARTIFICIAL como idea urbana, mezcla de
cultura y naturaleza..
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Reconociendo la pieza a trabajar, y comparando la Sección del Valle dela que nos habla Geddes, con el corte
Oeste - Este de la ciudad de Mendoza, podemos representar en él, las labores, el trabajo y la acciones
urbanas que conforman el paisaje de la región.
Podemos apreciar el sistema de relaciones que a
través de la historia el hombre entabló con la
naturaleza y las operaciones sobre los recursos
naturales que terminaron confluyendo en una
identidad bien definida.
Y recortando de norte a sur el área, ésta puede
entenderse como el centro de un corredor
ambiental – biológico que alterna arboledas,
pequeñas plazas, y une el parque cívico con el
parque central siguiendo la falla geológica que
determina el límite oeste de la pieza, siendo la
calle Perú el límite Este.

Sección del valle de Mendoza

Esta localización del sector ofrece la posibilidad de transformarse en una nueva centralidad, que unifique las
secciones del oeste de la ciudad, rica
en morfologías barriales variadas Corredor biologico

con las áreas más céntricas al Este.

Proponemos por tanto, un DISTRITO
SUSTENTABLE , fuertemente ligado
al entorno urbano y geográfico, que
decidimos llamarlo ENRICO
TEDESCHI en honor a la personalidad
del arquitecto que mejor encarnó
estos valores en Mendoza, tendrá un
diseño termodinámico y bioclimático
entendido como área
“experimental” siendo un proyecto
estratégico para la aplicación de
nuevas políticas públicas, de inclusión social , uso responsable de los recursos naturales y físicos, producción
y uso de energías renovables.
La centralidad urbana del área es uno de sus principales activos, la mixtura de programas propuestos
promueve un tipo de espacio público que funciona todo el dia , entendemos también que este modelo de
cohesión social es la mejor forma de resolver los problemas de inseguridad.
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B- LECTURAS URBANAS
Si nos detenemos en las características del sitio, éste sitúa en el antiguo límite del trazado de la ciudad
nueva post terremoto y las urbanizaciones situadas en las diferentes secciones caracterizadas por modelos
urbanos y sociales diferentes.
En este contexto, el sector ha establecido históricamente un borde dividiendo la ciudad en dos, debido al
uso específico que en él se ha desarrollado: al oeste caracterizada en el sector por la amalgama de barrios
de la sexta sección y al este por el microcentro de la ciudad en el corazón comercial turístico de la misma.
Los amplios terrenos del ferrocarril y las áreas aledañas fueron a través de los años el espacio de
exploración de nuevas formas de habitar y ocupar el territorio siguiendo las pautas dadas por la impronta
del ferrocarril.
Desde la década del 60 los terrenos que originalmente fueron ferroviarios se han ido reconvirtiendo en
barrios de media densidad como los monoblocks Mendoza de av. Pellegrini y España
Recién en los años 80 se abre avenida España conectando un sector importante de la población de la cuarta
sección con el microcentro.
En el comienzo del siglo el parque central revitaliza el área y más recientemente el experimento
habitacional del PROCREAR que con su densidad ha establecido un nuevo canon para la alta densidad en
Mendoza.
Todo el predio ha sido sometido al impacto del quehacer ferroviario.
Una razón instrumental ha doblegado la naturaleza del predio amesetándola para el funcionamiento del
sistema y generando una isla sin conexión urbana.

¿Qué lugar ocupará dentro del oasis urbano la pieza y como poner en evidencia sus potencialidades y
valores patrimoniales son las preguntas a responder en la propuesta que se presenta?

- LOS 7 OBJETIVOS del “DISTRITO SUSTENTABLE: ENRICO. TEDESCHI.”

1. Reintegrar este espacio a la trama de los espacios urbanos públicos y privados de la ciudad, no como un
fragmento, sino articulado al sistema de calles, edificios, parques y espacios abiertos existentes.
2. Introducir la idea de una nueva naturaleza en la ciudad a través de una propuesta integral de paisaje y
arquitectura, recreando el conjunto de las especies naturales existentes, y al mismo tiempo rescatar los
elementos esenciales del ecosistema del valle mendocino replicables en la ciudad, entendiendo este
desarrollo como una oportunidad experimental de las nuevas inteligencias vinculadas a la sostenibilidad
urbana en función de los recursos propios de la geografía y el medio pre existente.
3. Potenciar la rehabilitación del tejido circundante, predominantemente residencial, integrando el nuevo
conjunto residencial PROCREAR al sistema propuesto de nuevos espacios públicos.
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4. Establecer distintas lógicas de funcionamiento y variedad de programas en el lugar. Desde la movilidad

peatonal, el descanso y la contemplación asociada a los parques tradicionales, también la lógica del
intercambio en la cultura contemporánea. Respecto al automóvil consideramos aplicar la lógica del garage
urbano como forma de minimizar la presencia en las calles, priorizando el protagonismo del transporte
público. Crear itinerarios y recorridos que generen experiencias cambiantes situaciones variadas a través de
lugares placenteros, visualmente ricos en los que intervienen visiones largas y cortas, sonidos, distinta
intensidades de luz, reflejos de agua, colores, luz nocturna, emplazar el placer, generar el deseo de visitarlo
y transitarlo, desde la experiencia intelectual como sensorial.
5. Programar el uso del espacio público con el fin de Incorporar figuraciones festivas–mise en scene– de lo
público al aire libre con los atributos característicos más estimulantes de las costumbres del habitante de
Mendoza.
6. Emplazar estratégicamente un desarrollo residencial que denominamos Eco – barrio, como laboratorio
del hábitat urbano mendocino.
7. Incorporar a los trazados la geometría del Ferrocarril, no sólo como dato simbólico sino topográfico y
espacial, manteniendo las escorrentías hídricas actuales. Asimismo la decisión de mantener los galpones
ferroviarios más importantes justifica reconvertirlos en nuevos programas de producción y hábitat o bien
ser material posible de desmantelar y rearmar en el centro ferroviario de Palmira según el casos,
atendiendo a consideraciones patrimoniales y a la vez sustentables.

D-LOS DIEZ PUNTOS DE LA PROPUESTA.

1. VINCULOS Y CONECTORES.
GODOY CRUZ / SAENZ PEÑA: la propuesta rescata la operación ineludible de continuar el eje avenida Godoy
Cruz – Saenz Peña. Conectando los barrios situados al oeste con el microcentro de la ciudad. Se propone
que este eje en su primer tramo pase de manera soterrada evitando la interferencia con el metro tranvía
como las ciclovías y el corredor – paseo central que une el Plan Procrear con la avenida Belgrano. Esta
avenida y Suipacha serán los ejes de conexión entre este y oeste de la ciudad y conectarán la centralidad de
la pieza donde se localiza el Eco- Barrio con la trama urbana.
Se propone además la continuidad alrededor de prolongación de Joaquin V Gonzales, hasta el eje de
Belgrano para dando continuidad a la trama de las manzanas en ese sector facilitando los vínculos de los
programas propuestos y el barrio existente con la ciudad.
CIRCUITOS: la propuesta ha evitado la repetición de la trama urbana en el sector atendiendo a la posibilidad
de proponer y jerarquizar circuitos alternativos de vínculos como es el circuito de bicisendas que vincula los
barrios aledaños con el eje Belgrano y el circuito de bicisendas ya propuesto.
El metro tranvía en su conexión norte – sur será en el lugar el sistema de transporte que predominante para
conectar el sector comercial más importante del microcentro – Av Las Heras / General Paz. – con las
poblaciones de la periferia.
Los circuitos peatonales unifican todo el predio enfatizando su centralidad dentro de la trama urbana.
Los circuitos no están pensados sólo en su valor vincular, sino que son entendidos como paseos no solo
funcionales sino de recreación y partes de la estructura de espacios públicos, realzando el perfil urbano.
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2- NUEVO FRENTE URBANO: RAMBLA PERU.

El ensanchamiento de calle Perú desde Las Heras a Suipacha abre la perspectiva del frente del predio
caracterizado históricamente por el paredón ferroviario, y hacia el interior del predio la existencia de una
fuerte pendiente fácilmente reconocible establecen las características del sector.
Estos dos atributos y la existencia del edificio del ferrocarril potencian al frente sobre calle Perú como un
frente urbano a modo de Rambla pública de amplias perspectivas hacia la ciudad y hacia el interior del
predio, posibilitando la instalación de programas diversos de enriquecimiento de la vida urbana: restorants,
tiendas, cafés, clínicas, universidades, etc.
Los edificios propuestos son tipologías caracterizadas por grandes luces flexibles para albergar diferentes
programas que se pudieran localizar. De esta manera se privilegia el perfil urbano por sobre la designación
por zonificación y programación estricta del urbanismos tradicional y responde a la demanda de flexibilidad
y eficiencia en la ocupación del espacio siguiendo criterios que atienden a una realidad que evoluciona y se
modifica constantemente.
El nuevo frente sobre Perú alberga 20.000 m2 de estacionamientos públicos que atienden a los edificios
contenedores y al público en general descongestionando las calles del microcentro y el sector.

3- MIRADORES URBANOS.
El nuevo frente sobre Perú participa dentro de un eje de espacios públicos que se conectan con el parque
central y el parque lineal norte de la ciudad. Este modo de privilegiar el espacio público se acentúa incluso
en los edificios-contenedores haciendo de sus terrazas espacios públicos en altura.
Son EDIFICIOS- OBSERVATORIOS que actúan como máquinas de intensificar la relación con la naturaleza,
creando una nueva naturaleza
artificial que nos traslada del
tiempo urbano al tiempo
ontológico, movimientos esenciales
hoy en el paisaje mendocino, para sí
reconsiderar la herencia moderna
con la tradición pintoresca juntas,
(ciudad y naturaleza) esto nos
remite a una identificación de naturaleza y cultura convirtiendo a los observatorios en lugares de relación
física y mental, percepción y conocimiento que despierta la visión panorámica –panóptica , verdaderos
Atalayas que activan el movimiento del suelo con las terrazas publicas generando un espacio público
tridimensional.
El suelo de acceso libre en altura en la ciudad de Mendoza devuelve la visión de la montaña acercando lo
local con lo universal.

4- POLO CULTURAL – PRODUCTIVO.

Acompañando el eje Godoy Cruz – Saenz Peña, se propone como segunda etapa a intervenir el denominado
Polo Cultural, que une física y simbólicamente los edificios pintorescos de ladrillo visto con el galpón de
estructuras metálicas situado en T.Benegas y Saenz Peña.
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La posibilidad de establecer conexiones físicas – espaciales entre estos dos puntos transforman el sector en
una plataforma de programas institucionales y públicos que vinculan el Este y el Oeste de la ciudad.
Permite integrar de manera directa los barrios de la sexta sección con el microcentro a través de una
sucesión de programas que empieza con un centro de actividades productivas barriales: mercado.
Producción experimental de huertas en invernadero, espacios de talleres y oficios etc. Localizados en el
interior del galpón ferroviario convertido en una USINA DE EXPERIMENTACIÓN PRODUCTIVA y los espacios
libres aledaños, transformados en plazas de encuentro e intercambio de los barrios circundantes con el
propuesto para el distrito.
De manera lineal, de oeste a este se distribuyen la plaza de acceso desde los barrios de la sexta sección, el
galpón reconvertido en centro de actividades productivas barriales, la plaza de luces y agua con el volumen
del centro de convenciones y actividades culturales. Y por último acompañando el programa de los andenes
de apoyo al metro tranvía, el sector histórico completado por una plaza de la cultura, un museo ferroviario,
y el área cultural de la Municipalidad de la Capital. Se completa con un hotel que define el remate de la
avenida Belgrano, transformándose en el hito del lugar.

5- CORREDOR CENTRAL / PARQUE LINEAL.

Las vías del metro – tranvía. Su perspectiva profunda que unifica el sur y el norte de la pieza pone en
relevancia el valor de la extensión de la ciudad. A su vez su localización la transforma en el corazón de la
pieza, conectando las nuevas urbanizaciones con el microcentro.
Conector peatonal y de lógicas alternativas de transporte (metro tranvía- bicisendas) es el espacio público
desde el cual la concentración de flujos que usen el transporte público o estacionen en las cocheras públicas
se dispersará a los diferentes puntos del microcentro o será usado como trasbordo a un sistema de
prestación municipal de bicicletas que puedan llevar a usuarios frecuentes y turistas hacia lugares de interés
urbano, como parques, paseos de compras, sitios de interés o a la ciudad universitaria. Conectará de esta
manera el corazón comercial – turístico que tiene su centro en calle Las Heras con sistemas de transportes
sustentables y que arman una red urbana potencialmente importante acentuada por la activación de este
Distrito urbano.

6- NUEVO FRENTE BARRIAL OESTE.

Se propone el actual límite del predio al oeste sobre calle Tiburcio Benegas funcionando como interface al
interior del Eco – Barrio y la periferia rescatando la frondosa arboleda como un paseo lineal que integre el
barrio del PROCREAR con el centro de la ciudad de manera peatonal y con bicisendas. Se rescatan los
edificios patrimoniales como casas de encuentro y talleres barriales, como también oficinas de servicio
municipal al sector.
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7- ECO -BARRIO. (“Del paisaje del placer al paisaje del habitar"- Iñaqui Ábalos)
EL Eco – Barrio es entendido como una posibilidad de establecer criterios de hábitat amigables con el medio
–ambiente y ser la respuesta a formas de vida actuales en donde se conjugan la vivienda como dormitorio y
como espacio de trabajo. Y la naturaleza ligada al disfrute pintoresco tanto como a la producción de bienes
comestibles (huertas barriales). El retorno entonces a una mirada que reconstruya la relación campo –
ciudad tal como lo manifiestan las nuevas maneras de entender la urbanidad, ya sea de manera más
canónica como históricamente se reconoce a Patrick Geddes, al rescate que de él hacen pensamientos más
actuales como el de Iñaqui Ábalos (ver De lo mecánico a lo termodinámico - Por una definición energética de
la arquitectura y del territorio autor Javier García-Germán.) es la base programática desde el cual leer esta
propuesta.

El Eco- Barrio desarrolla tres tipologías habitacionales:

1- la línea de torres en altura que sirven de límite este al predio
2- el sistema de tiras de diferentes alturas y variados perfiles
que otorgan identidad a las diferentes parcelas.
3. la reconversión de los galpones del ferrocarril para elaborar
una propuesta alternativa de vivienda y trabajo. En relación a la
sostenibilidad, el sistema de sheds se transforma en un espacio
de colocación de paneles solares y de captación de agua en una
superficie de 12.000m2.
El predio ha sido entendido como un jardín – hortícola en
donde se conjugan espacios de esparcimiento – juegos –
huertas sintetizando los criterios de urbanidad – paisaje –
campo.
Los espacios abiertos del conjunto de diferentes jerarquías y
usos están en concordancia con el parcelario a fin de lograr la
identificación de los usuarios con el espacio abierto, evitando
su deterioro y promoviendo el mantenimiento a partir del
reconocimiento de cada conjunto parcelario con sus espacios
abiertos.
La identificación de los usuarios con su parcela, se afianza en la
disposición del verde de manera tipológica. Su escala,
disposición y variedad generan diferencias morfológicas dentro de un criterio de general.
En relación al estacionamiento, todas las unidades poseen estacionamiento soterrado, existiendo un
estacionamiento de cortesía en sectores específicos cercanos a los ingresos.
Es relación a la sostenibilidad, las tipologías propuestas atienden a las dobles ventilaciones. El uso del verde
como acondicionador climático y terrazas productivas, como huertas.
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8- SISTEMA SUSTENTABLE COMO ENSAYO DE CONTEMPORANEIDAD

SUSTENTABILIDAD Y CULTURA. La propuesta pretende la trasmisión y enseñanza de comportamientos
sustentables desde el marco de las prácticas culturales. Desde esta perspectiva, las actividades en los
espacios públicos y en las infraestructuras de ferrocarril, programadas desde la comuna o instituciones
afines, relacionarán problemáticas ambientales con los aspectos estructurales de la cultura que actúan en el
contexto donde se interaccionan los individuos con su entorno ambiental.
SUSTENTABILIDAD Y PAISAJE: El predio funciona dentro de un sistema de conectividad o corredor
biológico, entre los arboles existentes en el predio, los corredores arbóreos de las calles y la sucesión de
pequeños espacios verdes que se interconectan a través de Tiburcio Benegas, Y por calle Perú desde Parque
Cívico a Parque Central. (corredor biológico)
A estas grandes masas arbóreas existentes se las completa con un sistema interno del predio de
alineaciones y macizos de árboles de canopia continua de especias regionales.
Los suelos se consideran de tres tipos, permeables y vegetados para la captación de aguas, semipermeables
o intertrabados, e impermeables localizados para el tránsito variado.
SUSTENTABILIDAD Y PATRIMONIO: la conservación, la reprogramación, el reciclaje y traslado son los
modos de entender la valoración patrimonial más allá de su valor histórico intrínseco. Siguiendo estos
criterios se ha desarrollado la propuesta en relación a los edificios patrimoniales que reutilizados o
relocalizados en la nueva estación de Palmira permiten ser incorporados a los nuevos programas y atenuar
el impacto de ambiental y las emisiones de carbono. Siguiendo este clasificación, los edificios patrimoniales
contienen espacios públicos variados (museos – talleres municipales – oficinas de atención barrial- etc) los
galpones de mayor superficie y de mejor estado de conservación en un centro de producción tanto de
nuevos emprendimientos como de huertas y plaza cubierta mercado de productos. Y el de mayor superficie,
en un sistema de viviendas experimentales de trabajo y hábitat. Las demás construcciones se desmontan y
se trasladan a la nueva estación Palmira. Este eficaz mirada sobre el patrimonio permite el
aprovechamiento de recursos existentes disminuyendo efectos contaminantes y utilización de nuevos
recursos en la construcción.
SUSTENTABILIDAD Y ARQUITECTURA: Se promueve la captación de agua en las grandes cubiertas de los
galpones recuperados con una superficie de 16000m2. En los edificios de vivienda el uso de enredaderas
cubremuros, las terrazas verdes, y los paneles solares serán un aporte a la sostenibilidad incorporada desde
las fases previas.
La propuesta contempla en esta etapa de ideas, la realización de estudios y análisis pormenorizados de las
condiciones climáticas, hidrográficas, ambientales, y el reconocimiento de los diferentes recursos
susceptibles de aprovechamiento en los edificios.
Se ha tenido en cuenta durante en la fase de construcción, el empleo de materiales cuyo proceso de
obtención de materias primas, fabricación, embalaje, transporte y puesta en obra, material sobrante y
residuos que producen son un factor considerado para el proceso constructivo.
SUSTENTABILIDAD – ECONOMIA Y MANTENIMIENTO. - Cuando los edificios quedan en manos de los
usuarios definitivos, se ha contemplado la posibilidad de reducir al máximo los gastos energéticos (agua
caliente, calefacción, etc.) al mantener el edificio con la máxima inercia de confort.
SUSTENTABILIDAD Y TRÁNSITO VEHICULAR: la propuesta toma como base la reafirmación de impulsar
nuevas formas de conectividad como son ciclovías, el retorno a la idea de conectividad a través de paseos
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peatonales. El uso de cocheras públicas con un total de 49 300 m2 localizadas en el sector de Perú y debajo
de las plazas de los programas públicos, para desde allí vincularse con el microcentro o lugares de interés,
disminuyendo la contaminación del automóvil.

9- ETAPABILIDAD – PREMISAS DE DIFERENCIACIÓN:

1RA ETAPA : Se ha considerado como primera etapa al nuevo frente sobre calle Perú donde se localiza la
gran rambla publica, los grandes edificios contenedores y el estacionamiento público de 25.600 m2, y el
corredor central con el parque lineal. En esta etapa se pueden agregar los edificios patrimoniales de
propiedad de la municipalidad. Este sector es por su localización de fácil gestión de sesión ya que el
ferrocarril no lo ocupa, lo que implica la posibilidad de que los edificios destinados a usos múltiples sean
rápidamente comercializables. De esta manera el municipio tendrá los recursos suficientes para emprender
la segunda etapa.
2DA ETAPA: Se ha designado como segunda etapa los edificios y paseos públicos correspondientes al sector
de Polo Cultural Productivo que acompaña la prolongación del Eje Godoy Cruz. El propósito es definir el
frente de programas públicos conectando a través de esos programas los barrios de la sexta sección y el
microcentro. Definido los criterios y características de los espacios de incidencia pública.
Se considera que las funciones que el ferrocarril realiza en este sector ya pueden ser trasladadas por etapas
a Estación Palmira.
3RA ETAPA: La tercera etapa es el eco barrio. Se considera que en esta etapa los usos del ferrocarril y la
sesión de los terrenos ya será efectiva. Por lo tanto el parcelamiento de este sector se puede dar con
facilidad y en mejores condiciones de factibilidad y provisión de servicios.
10 CRITERIOS DE PARCELAMIENTO.
Los criterios de parcelamiento atienden a la unificación de las áreas públicas, al uso de suelo propuesto en
bases (45% fos), A su tamaño y la posibilidad de mantenimiento por parte de los usuarios de cada parcela,
su control y seguridad. A que las posibilidades de inversión estén dadas para empresas de variada incidencia
económica (grandes empresas, cooperativas y Pymes, etc).
Se propone que un porcentaje de viviendas del Eco – Barrio sean de interés social lo que redundará en la
integración social de la pieza.

J. GESTION PÚBLICO – PRIVADO – ESCENARIOS POSIBLES – SISTEMA DINÁMICO DE CÓDIGO.

A diferencia de los planes urbanísticos tradicionales proponemos diversidad programática, complejidad y
flexibilidad, con un sistema de incentivos y promociones para los desarrolladores urbanos donde la única
variable de ajuste no sea el costo del suelo , buscando una unidad equilibrada, entre los actores públicos y
los agentes privados de inversión en negocios inmobiliarios, para fomentar la coparticipación en las
plusvalías , de manera que el estado pueda ser un actor activo en la generación de obras y servicios
vinculados a su gestión de gobierno. Estos proyectos requieren por cierto de un modelo de gerenciamiento
urbano que defina en su estatuto para el distrito el modelo de participación a partir de las ideas
proyectuales del plan urbano ideados para el sector.
La participación de múltiples agentes integrados a un proyecto dinámico tendrá que ser comandado por
una oficina de gestión que funcione como órgano publico autárquico , de carácter técnico –administrativo
del nuevo distrito de la ciudad , convirtiéndolo en un motor de gestión urbana que promueva y regule la
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generación de instrumentos para ensayar modelos habitacionales alternativos, crear prototipos

bioclimáticos, organizar concursos públicos de idea arquitectónicas, administrar las obras de
infraestructura, mantenimiento y movilidad urbana .
Dentro del proceso de gerenciamiento, la etapabilidad cumple un rol fundamental, desde el punto de vista
de las posibilidades de inversión en relación directa con la disponibilidad de los terrenos del ferrocarril, por
ese motivo la primera etapa propuesta es la del corredor central y el frente sobre calle Perú. Este sector que
ya ha sido cedido a la comuna y que no tiene actividades ferroviarias permitirá la capitalización para el
emprendimiento de las obras publicas de infraestructura y urbano- arquitectócnicas de las etapas
subsiguientes. De este modo al promoverse como última etapa el eco-barrio, se espera que el traslado de
las actividades ferroviarias ya estén localizadas en Estación Palmira y el municipio pueda contar con la
capacidad de económica de las obras de su incumbencia para interesar a inversores en esta etapa que cierra
el proyecto urbano del sector.

COMPUTO DE SUPERFICIES DE OCUPACIÓN DE SUELOS.

SUPERFICIES DE OCUPACION DE SUELOS. SUPERFICIE M2 DESCRIPCION
ÁREA POLÍGONO TIERRAS DISPONIBLES 230.542
ÁREAS DESTINADAS A SUELO PÚBLICO 150.822 Incluye sup de calles y edificios
patrimoniales
AREAS DESTINADAS A DESARROLLOS 79.720 Incluye % sup galpones destinado
PRIVADOS a vivienda

DISCRIMINACION POR AREAS DE USO

CALLES VEHICULARES (incluye metro- tranvía) 42.000
PLAZAS PARQUES Y PASEOS. 80000
PARCELAS EDIFICIOS PUBLICOS 17.600 Incluye galpón y edificios
históricos
ESTACIONAMIENTO EN DARSENAS. 2.200

SUPERFICIE A CONSTRUIR EN PARCELAS.

PARCELAS PÚBLICAS
EDIFICIOS 17.600 Incluye
ESTACIONAMIENTOS DE ACCESO PUBLICO 41.600 En subsuelos Etapas 1 y 2
PARCELAS PRIVADAS.
EDIFICIOS (ECO-BARRIO /MIXED USED 128.000
/HOTEL)
COCHERAS PRIVADAS ECO –BARRIO - HOTEL 36.000 Se calcula una por cada
vivienda(1470) + hotel
SUPERFICIES NUEVAS A CONSTRUIR. 34850
SUP FOS SEGÚN BASES. (0,45) 35.711
OCUPACION ESTIMATIVA 470 HAB. X HA .

Bibliografia: Revista Arquis: La huella de carbono. U.P / El campo y la ciudad, áreas de reencuentro. Hacia una Nueva Cultura
del Territorio. Carlos Verdaguer Viana-Cárdenas./ Atlas Pintoresco I– Iñaqui Ábalos. G.G.
Natural – Artificial. Iñaqui Ábalos. GG / Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina. Edited by Martim O.
Smolka and Fernanda Furtado. Lincoln Institute of Land Policy /Estudio Prospectivo: ¿Cómo abordar el estudio de Ciudades
Inteligentes Sustentables 2035?/ Paris, capital de la modernidad- David Harvey /Cities for People by Jan Gehl. /Anotaciones
para arquitectura del paisaje 2010-11- La humanización del espacio urbano jan gehl ed. reverté. 2006.