6.5.

EFICACIA DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL

EFICACIA DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL. DESARROLLO DEL

PROCESO ADQUISITIVO

Veamos a qué mecanismo jurídico obedecen la adquisición del llamado “tercero”, es

decir, del titular protegido por el Registro, y la correlativa pérdida del titular no registral, o
sea, del verdadero dueño de la finca que, por no inscribir, se ve despojado de la finca.

A) Eficacia de la protección al adquirente

En los Derechos latinos, cuya protección registral se centra en el dato negativo de la

irrelevancia de los títulos no registrados frente a tercero, parte de la doctrina afirma que no
existe propiamente una adquisición del titular inscrito, sino una posición privilegiada del
mismo, en virtud de la cual no pueden ejercitarse contra él acciones reivindicatoria,
rescisoria, etc.

Los autores alemanes, suizos y casi todos los italianos y españoles parten, sin
embargo, del supuesto de que el tercero, merced a la protección que le dispensa el
Registro, una vez que inscribe se hace dueño de la finca adquirida. Es decir, mediante la
inscripción no se libera simplemente de la acción reivindicatoria del primer adquirente, no
inscrito, sino que deviene verdadero propietario.

Esta última es la explicación que mejor se ajusta al texto y espíritu de la legislación

española vigente: el adquirente “a non domino” perfecciona, en virtud del Registro, una
adquisición plenamente válida y eficaz, como si proviniera de un verdadero dueño, surtiendo
todos los efectos que según la intención del adquirente debía producir.

B) El desarrollo de la adquisición “a non domino”

Ahora veremos el proceso que sigue la adquisición del tercero.

a) En primer lugar, el titular registral (A), enajena la finca a un primer adquirente (B), el
cual deviene verdadero dueño de la misma y el antiguo titular pierde la propiedad.

Sin embargo, la finca sigue inscrita a nombre de su antiguo propietario. La inscripción

todavía vigente le otorga una “legitimación aparente”, puesto que aún figura en el Registro
como facultado para enajenar dicha finca.

El primer adquirente (B), aún siendo pleno propietario, mientras persista la vigencia
del asiento a favor de A, se encuentra amenazado por una posible causa de resolución de
su derecho, que puede eliminar mediante la inscripción en su favor.

b) Pero el primer adquirente no inscribe. Entre tanto, el titular registral (A) vende la

1
finca nuevamente a un tercero de buena fe (C).

Mientras el segundo comprador no lleva al Registro su adquisición, la primera sigue

siendo la única eficaz, salvo lo dispuesto en el artículo 1473 CC.

En cuanto a la adquisición del segundo contratante (C), se trata de un hecho

jurídicamente relevante, un contrato plenamente válido en cuanto tal, pero que no puede
desplegar sus efectos propios y una amenaza para el derecho de B.

c) Finalmente, el segundo comprador (C) se adelanta e inscribe primero. En ese

momento, la propiedad del titular registral (A) se resuelve y C, cumplidas todas las
condiciones previstas por la Ley Hipotecaria, deviene dueño de la finca que compró.

NATURALEZA DE LA ADQUISICIÓN DE TERCERO

Como sabemos, cualquier transmisión requiere, de una parte, la forma negocial

adecuada y, de otra, la preexistencia del derecho transmitido en el patrimonio del
disponente.

Pues bien, en la adquisición registral nos hallamos ante un “transmitente” que no es

titular y un titular que no celebra negocio alguno de transmisión: existe una disociación entre
el que contrata (el titular registral, que ya no es propietario) y el que, por virtud de la ley del
negocio ajeno, transmite (el primer adquirente).

De los dos requisitos de la transmisión, negocio válido y titularidad preexistente, el

titular registral A cumple el primero, y es con relación a su persona como habrá de juzgarse
la validez de tal negocio.

En cuanto al otro requisito, la ley aporta el equivalente jurídico de la titularidad

preexistente o legitimación, expropiando de su derecho al titular real que no lo hizo constar
en el Registro, y haciendo eficaz el negocio transmisivo válido, en virtud de la inscripción.

La adquisición del tercero, a pesar de la intervención de la ley, es derivativa. No es él

un adquirente originario, ni menos un sucesor del titular aparente con quien contrató, sino
del titular real. Se trata de la transmisión ilícita, pero válida, de un derecho ajeno: el “tercero”
contrata con uno y adquiere de otro. La ley expropia al titular real y atribuye la finca o
derecho, de modo directo, al nuevo dueño, validando la atribución hecha por el titular
registral A al segundo adquirente C.

La adquisición del tercero es negocial, aunque haya sentencias que opinen lo

contrario: si el derecho deriva “por ley” de su anterior y desaparecido titular, lo cierto es que
la adquisición tiene lugar “mediante negocio”, aunque tal negocio haya de ser puesto en
relación con quien estructuralmente no es parte en él.

Por supuesto, el adquirente o titular de mala fe que al enajenar a uno de buena fe

crea el “tercero” y hace irrecuperable la finca por su verdadero titular, está obligado a
indemnizar a éste.