11.5. DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN.

FALTAS
SUBSANABLES E INSUBSANABLES. RECURSOS

RESOLUCIÓN DEL REGISTRADOR Y ACTUACIONES CONSIGUIENTES

A) Juicio favorable.

Si el juicio calificador del Registrador es favorable, practica el asiento solicitado en el

plazo legal y devuelve el título presentado.

En este caso, no cabe recurso alguno contra la calificación del Registrador, sin
perjuicio de la rectificación del Registro en los supuestos legales previstos.

El Registrador expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos

identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con su práctica.

Si el estado registral de titularidad o cargas fuera discordante con el reflejado en el

título, librará nota simple informativa en este sentido (19 bis LH).

B) Calificación desfavorable: eventos posibles.

La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial, debe ser

firmada por el Registrador, conteniendo las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias
y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho y
con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y
plazo para interponerlo (19 bis-2 LH).

La calificación negativa, aparte de abrir el recurso gubernativo o judicial, puede dar

lugar a una situación de “sustitución” (19 bis-3 LH), con regulación confusa y propia de una
legislación provisional y de urgencia.

En este caso, si el Registrador sustituto califica positivamente el título controvertido,

ordenará al Registrador sustituido que extienda el asiento solicitado, lo que puede suponer
una quiebra de la independencia en la función registral.

C) Falta subsanable.

Cuando la falta apreciada sea subsanable y su calificación consista en suspender la

práctica del asiento solicitado, el interesado puede subsanar la falta denunciada.

Y si ello tiene lugar durante el tiempo de vigencia del asiento de presentación, el

definitivo que se practique producirá efectos desde la fecha del de presentación. En otro

1
caso, se practicará nuevo asiento de presentación.

En la misma hipótesis puede pedirse anotación preventiva, que suspende el plazo de

vigencia de dicho asiento de presentación, sustituyéndolo por su propio plazo de caducidad:
60 días prorrogable hasta 180 días por justa causa y en virtud de mandamiento judicial.

Si durante la vigencia de la anotación de suspensión se subsana la falta, el asiento

que se practica surtirá también sus efectos desde la fecha del asiento de presentación (66
LH).

Por el contrario, cuando la devolución del documento defectuoso, una vez

subsanados los defectos, tenga lugar después de caducado el asiento de anotación
preventiva, requerirá nueva presentación, que surtirá sus efectos desde la fecha del nuevo
asiento (111.2 RH).

Transcurridos los plazos durante los cuales producen sus efectos los asientos de
presentación o las anotaciones preventivas de suspensión, sin haberse practicado el
asiento solicitado, podrán presentarse de nuevo los títulos correspondientes, los cuales
serán objeto de nueva calificación (108.1 RH).

D) Falta insubsanable.

Cuando el Registrador aprecia en su calificación una falta insubsanable, denegando la

inscripción, sólo cabe, o bien consentirla, o bien impugnarla mediante recurso gubernativo o
procedimiento judicial correspondiente.

En ambos casos, queda en suspenso el plazo de vigencia del asiento de presentación

y el de anotación de suspensión, pudiéndose practicar anotación preventiva de demanda.

La resolución estimatoria retrotrae también los efectos del asiento que se practique a
la fecha del asiento de presentación o de la anotación preventiva, en su caso (66 LH).

FALTAS SUBSANABLES E INSUBSANABLES

La legislación vigente prescinde de formular el concepto de cada una de las dos

clases de faltas, a diferencia de la legislación anterior, que sí lo hacía.

Como la terminología resulta imprecisa, se ha creado un casuismo un tanto

complicado, recogido en el actual artículo 65 LH.

Según dicho precepto, las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser
subsanables o insubsanables.

Si el título tuviera alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y

extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.

En caso de contener alguna falta insubsanable, se denegará la inscripción, sin poder

hacerse la anotación preventiva.

2
 Para distinguir las faltas subsanables e insubsanables, y extender o no la anotación
preventiva, el precepto establece que el Registrador atenderá tanto al contenido como a las
formas y solemnidades del título y a los asientos con él relacionados.

Lo que supone insistir sobre los medios de calificación de que dispone el Registrador
para optar por una u otra solución.

Cuando el defecto del acto a inscribir no se deduce del título presentado ni del
Registro, escapa a la calificación del Registrador: lo que ocurre con los vicios del
consentimiento y las incapacidades que no resultan del título o la insuficiencia de bienes
reservados por el donante.

Pero, aparte de estos, existen defectos que, por no afectar a la validez del título y ser
simple origen de responsabilidad disciplinaria para su autorizante, no son faltas
subsanables o insubsanables, como, por ejemplo, extender la escritura en el lugar de
autorización que no le corresponde.

Por parte de la doctrina se han hecho grandes esfuerzos por deslindar claramente los
criterios para diferenciar los dos tipos de faltas.

Con ello, no se quita valor a la importancia de la mencionada distinción. Pero

debemos aclarar que no son siempre faltas del título, pueden ser obstáculos del Registro.
Además, ni las insubsanables son, necesariamente, insusceptibles de corrección, pues
pueden serlo cambiando el título y replanteando la instancia de solicitud de inscripción,
consiguiendo así un nuevo asiento de presentación.

Lo que no quiere decir que exista discrecionalidad en la calificación, por cuanto el

casuismo resulta inevitable, interviniendo la necesaria independencia del Registrador, una
de las claves de nuestro sistema registral.

EL RECURSO GUBERNATIVO CONTRA LA CALIFICACIÓN. OBJETO Y

NATURALEZA

Contra la calificación negativa del Registrador se podrá interponer recurso ante el

Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites
previstos en la ley (324.1º LH).

En ningún caso cabe recurso cuando la calificación ha sido favorable al título y éste se
han inscrito, pues la inscripción está bajo la salvaguardia de los tribunales (1LH), a no ser
que se haya practicado inscripción en forma distinta a la solicitada.

El objeto del recurso no es la resolución denegatoria, sino la calificación que le ha

servido de base. Así, el recurso puede interponerse a efectos exclusivamente doctrinales,
aun cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de la subsanación de
los defectos legales en la nota por el Registrador (112 RH).

Lo normal, sin embargo, es que con el recurso se pretenda la práctica del asiento
denegado.

3
 El recurso no es una segunda instancia o apelación, porque el Presidente del Tribunal
Superior no es superior jerárquico del Registrador y no se trata de “agotar la vía
administrativa”.

Además, en el recurso no se impugna un acto de la Administración en materia de

Derecho Público, lesivo para un particular, por lo que no se trata de un procedimiento
judicial o contencioso-administrativo.

Se trata, en todo caso, de un procedimiento “sui generis”, que participa de la

naturaleza del registral, con notas afines al procedimiento administrativo y al judicial, y que
algunos autores consideran como de jurisdicción voluntaria.

LEGITIMACIÓN

Están legitimados para interponer el recurso (325 LH):

a) La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se realice la inscripción, quien tenga

interés conocido en asegurar sus efectos o quien ostente notoria o legalmente la
representación legal voluntaria de unos y otros.

b) El Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título.

c) La autoridad judicial o funcionario competente de quien provenga la ejecutoria,

mandamiento o título presentado.

d) El Ministerio Fiscal, cuando la calificación se refiera a documentos expedidos por

las autoridades judiciales en procesos civiles o penales en que deba ser parte según las
leyes.

La subsanación de los defectos indicados por el Registrador en la calificación no

impedirá a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del
recurso. Se trata de un “recurso interpretativo”.

MATERIA DE RECURSO

El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones relacionadas directa o

indirectamente con la calificación del Registrador, rechazándose, por tanto, cualquier otra
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma
(326.1 LH).

4
 TRAMITACIÓN

El plazo para la interposición del recurso será de un mes y se computará desde la

fecha de la notificación de la calificación (326.2 LH).

El escrito del recurso deberá expresar, al menos:

a) El órgano al que se dirige el recurso.

b) Nombre y apellidos del recurrente.

c) La calificación recurrida.

d) Lugar, fecha y firma del recurrente.

e) Si se presenta en cualquiera de los registros previstos en la legislación

administrativa, debe indicarse el domicilio del Registro del que se recurre la calificación,
para que le sea remitido inmediatamente.

Debe presentarse en el Registro que calificó o en cualquiera de los registros previstos

en la legislación administrativa (artículo 38 LRJAP).

Al recibir el recurso, el Registrador que calificó deberá expedir recibo acreditativo con
expresión de la fecha de presentación o sellar la copia que le presente el recurrente.

Se entiende como fecha de presentación del recurso la de su entrada en el Registro

de la Propiedad cuya calificación se recurre.

Del recurso se dará traslado al notario autorizante, autoridad judicial o funcionario que
expidió el título, si no han recurrido, para alegaciones. Así como a cualquier titular cuyos
derechos presentados o inscritos en el Registro puedan verse afectados por dicho recurso.

A la vista del recurso, el Registrador puede rectificar la calificación en los cinco días
siguientes a los de su presentación, comunicando su decisión al recurrente y demás partes
personadas.

Si mantiene la calificación, reenviará toda la documentación con las alegaciones de

las partes a la Dirección General en el inexcusable plazo de cinco días desde la finalización
del plazo anterior.

La Dirección General deberá resolver y notificar el recurso interpuesto en el plazo de 3

meses contados desde que el recurso tuvo entrada en el Registro de la Propiedad.

Transcurrido dicho plazo, se entiende desestimado el recurso, quedando abierta la vía

judicial, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria a que hubiera lugar.

Publicada en el BOE, la resolución resulta vinculante para todos los registros mientras
no se anule por los tribunales. Su anulación se publicará del mismo modo.

5
 Estimado el recurso, el Registrador procederá a la inscripción en los términos
recogidos en la resolución.

IMPUGNACIÓN JUDICIAL

Las resoluciones de la DGRN se podrán recurrir ante los tribunales, si bien no en el

orden contencioso-administrativo, sino el civil (328 LH).

Dichas resoluciones, expresas o presuntas, pueden recurrirse ante la jurisdicción civil,

siendo de aplicación las normas del juicio verbal.

La demanda debe interponerse en el plazo de 2 meses desde la notificación de la

resolución practicada al interesado o, si se trata de recursos desestimados por silencio
administrativo, en el plazo de 1 año desde la fecha de interposición del recurso gubernativo,
ante los Juzgados de la capital de la provincia a que pertenezca el Registro.

Están legitimados los mismos que interpusieron el recurso gubernativo.

Cuando la resolución sea estimatoria, el Registrador que firmó la nota de calificación

revocada, así como los titulares de derechos a quienes se haya notificado, también pueden
recurrirla ante los tribunales.

Quien proponga la demanda para que se declare la validez del título podrá pedir
anotación preventiva de aquélla, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento
de presentación.

La Ley Hipotecaria concede a los particulares el recurso gubernativo sin perjuicio de

acudir, si quieren, a los tribunales para discutir acerca de la validez o nulidad de los mismos
títulos (66 LH).

Es el denominado, con impropiedad, “recurso judicial”, pues no se impugna la

calificación.

Puede acudirse a la vía judicial después de intentado el recurso gubernativo, pero la

resolución recaída en aquél no prejuzga el resultado judicial.

No es parte el Registrador, y sólo pueden promoverlo los interesados.

Si la resolución es contraria a la calificación, el Registrador practicará el asiento

solicitado, surtiendo efectos desde la fecha del de presentación si se hubiera tomado
anotación preventiva y estuviese vigente.

Además, los principios constitucionales de tutela judicial efectiva (24 CE) llevan a
admitir la posibilidad de impugnar judicialmente la resolución definitiva de la DGRN, como
así lo ha entendido el Tribunal Supremo, en un proceso civil.