RENTAS DE PRIMERA CATEGORIA

- ALQUILER

CONCEPTO:

Son los ingresos obtenidos producto del

arrendamiento, subarrendamiento o cesión de bienes
muebles o inmuebles; también se consideran rentas
de primera categoría a la cesión gratuita o a precio no
determinado de estos bienes.

El documento que debe de originar es: EL

CONTRATO DE ALQUILER.

DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER:

El Código Civil Peruano ha definido este contrato
desde su Artículo 1666 hasta el Artículo 1712, donde
indica cuales son los deberes y derechos tanto de
Arrendador como de Arrendatario y que sirven como
base para la elaboración del Contrato de Arriendo y
sus respectivas clausulas.

Es el Contrato de Arrendamiento, uno por el cual una

de las partes llamada Arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de un inmueble a otra
parte denominada Arrendatario, quien a su vez se
obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.

Disposiciones generales (Art.  1666 -  Art. 1677)

RENTAS DE SEGUNDA CATEGORIA –

COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES

CONCEPTO:
son rentas de segunda categoría las ganancias
obtenidas por:
1. La venta de inmuebles,
2. La cesión definitiva de derechos de llave, marcas,
patentes o similares.
3. Los intereses generados por la colocación de
capital.
4. Los intereses y cualquier ingreso recibido por
socios de cooperativas como retribución por el
capital aportado. (Excepto cooperativas de
trabajo)
5. Regalías
6. Rentas vitalicias
7. Obligaciones de no hacer
8. El vencimiento de un contrato de seguro de vida
(por la ganancia determinada por la diferencia
entre el valor actualizado de las cuotas pagadas y
la suma total recibida). 
9. La atribución de utilidades, rentas o ganancias de
capital, provenientes de Fondos de Inversión - FI,
Patrimonios Fideicometidos de Sociedades
Titulizadoras - PFST, incluyendo las que resultan
de la redención o rescate de valores mobiliarios
emitidos en nombre de los citados fondos o
patrimonios, y de Fideicomisos Bancarios- FB.
10. Los dividendos y cualquier otra forma de
distribución de utilidades.
11. Las operaciones realizadas con Instrumentos
Financieros Derivados- IFD.
12. La venta, redención o rescate de valores
mobiliarios.

PRECISIONES DE OBLIGACIONES TRIBUTARIAS:

A la fecha es sobre el exeso de la venta de 10 uits
(s/. 4,950.00 x 10 = 49,500.00) el 5% de impuesto a
la renta
- paga el vendedor el impuesto a la renta -
SUNAT
- El comprador el valor de alcabala -
MUNICIPALIDAD
Excepciones. No se paga impuesto cuando:
  El inmueble fue adquirido con anterioridad al
2004.
 El inmueble es la casa- habitación del vendedor.
 El inmueble es vendido a un precio menor o igual
al monto pagado para su adquisición. No hay
ganancia.
 La venta constituye renta de tercera categoría
porque existe habitualidad en la venta de
inmuebles (MAS DE TRES VENTAS AL AÑO).
 El artículo 4° de la Ley de Impuesto a la Renta
señala que se presumirá que existe habitualidad
en la enajenación de inmuebles efectuada por
una persona natural, sucesión indivisa o
sociedad conyugal que optó por tributar como
tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive,
que se produzca en el ejercicio gravable. Agrega
el último párrafo del referido artículo que en
ningún caso se considerarán operaciones
habituales ni se computarán para los efectos de
tal artículo
En estos casos se debe presentar al notario
la "Comunicación de no encontrarse obligado a
efectuar el pago del impuesto definitivo 2da
categoría"  para que pueda elevar la compraventa a
escritura pública.
El documento que debe de originar es: EL
CONTRATO DE COMPRA Y VENTA.

De acuerdo al artículo 1529 del Código Civil (en

adelante CC):

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir

la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar
su precio en dinero”.

De la definición que contiene este numeral se extraen

a las partes del contrato de compraventa (comprador
y vendedor) y la prestación a cargo de cada una de
las partes.

PARTES DEL CONTRATO

Por un lado, tenemos al vendedor que se obliga a
transferir un bien (mueble o inmueble) y por el otro al
comprador que se obliga a pagar su precio en dinero.
Para lo cual se determinara las clausulas en las
cuales se expondrán los términos y su cumplimiento.

SUNAT COMPROBANTES DE PAGOS:

PERSONA NATURAL:
Si quieres emitir el comprobante de pago por rentas
de primera categoría, primero debes hacer la
Declaración y pago de dicho impuesto, una vez
obtenida la constancia (Recibo de arrendamiento -
Formulario N° 1683), ese es el documento que debes
entregar a tu inquilino. La emisión de este
comprobante no tiene costo

PERSONA JURIDICA:
Puede existir factura o boleta de venta de tratarse de
personas que usen el crédito fiscal o sustenten costo
o gasto.

DECLARACION, ALICUOTA Y PAGO:

La declaración Jurada de Rentas de Primera
categoría es de manera mensual y con carácter de
regularización DECLARACION ANUAL, para lo cual
SUNAT establece las fechas de vencimiento para
cada año y mes de acuerdo al último digito del RUC.

Si eres persona natural y propietario de bienes

inmuebles (departamentos y terrenos) o muebles
(vehículos) y los alquilas, te corresponde pagar el
impuesto a la renta de primera categoría a la SUNAT,
equivalente al 5% del monto del alquiler.

El pago se realiza en la RED BANCARIA A NIVEL

NACIONAL por mes vencido y de acuerdo al
CRONOGRAMA QUE ESTABLECE SUNAT de
acuerdo al último digito del RUC.
O se puede hacer el pago electrónico para lo cual se
requiere la CLAVE SOL OTORGADA POR SUNAT
MEDIANTE EL FORMULARIO VIRTUAL 1683.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARREDADOR

PROPIETARIO:

La obligación esencial del arrendador es ceder el

uso y disfrute del bien arrendado, manteniendo al
arrendatario en el goce pacífico del
arrendamiento mientras dure el contrato.

Autorizar las correspondientes reformas o

modificaciones del mismo. También tiene derecho a
que se le notifique con el tiempo pactado la
finalización del contrato de alquiler

Por último, el arrendador tiene derecho a que se le

devuelva el bien en las condiciones en las que fue
cedido. Esto le permite reclamar la reparación o
indemnización en caso de que el objeto del
arrendamiento se pierda o resulte dañado.

Así se establece en el artículo 1561 y 1563

OBLIGACIONES DEL ARREDATARIO INQUILINO:

 Abonar una fianza

 Pago de la renta pactada
 Gastos de los suministros por consumo.
 Conservación del inmueble.
 Permitir la realización de las obras por parte
del arrendador.
 Realizar reparaciones previo acuerdo mutuo.
 Dejar la vivienda tal y como estaba antes al
finalizar el contrato.

OTROS TEMAS DE INTERES:

“Los pensionistas propietarios de hasta dos inmuebles, a

nombre propio o de la sociedad conyugal, deducirán de la
base imponible del Impuesto Predial aplicable a aquel
inmueble que utilicen como vivienda, un monto
equivalente a 50 UIT, vigentes al 1 de Enero de cada
ejercicio gravable, siempre que el valor total estimado
de los dos inmuebles no supere las 50 UIT.
El uso parcial del inmueble con fines productivos,
comerciales y/o profesionales, con aprobación de la
Municipalidad respectiva, no afecta la deducción que
establece este artículo.