Voces: CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - CONTRATOS - BIENES

INMUEBLES - COMPRAVENTA INMOBILIARIA - DEFENSA DEL CONSUMIDOR -

LOCACIÓN DE INMUEBLES - RELACIÓN DE CONSUMO - CONTRATOS CONEXOS -
CORREDOR INMOBILIARIO - MARTILLEROS - CONTRATO DE ADHESIÓN - CLAUSULAS
ABUSIVAS - AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD

Título: El consumidor y el «adherente» inmobiliario en la Ley de Defensa del Consumidor y en

el Código Civil y Comercial

Autor: Rossi, Jorge O.

Fecha: 25-oct-2016

Cita: MJ-DOC-10335-AR | MJD10335

Producto: SOC,MJ

Sumario: I. Introducción. II. El contrato inmobiliario como contrato de consumo. III. Los
contratos conexos y los negocios inmobiliarios. IV. «Quid» del corredor inmobiliario y el art. 2
de la LDC. V. Un ejemplo jurisprudencial. VI. Consecuencias de encuadrar el contrato
inmobiliario como contrato de consumo. VII. El caso del contrato inmobiliario celebrado por
adhesión (las tres «categorías de contratos» en el Código Civil y Comercial). VIII. A manera
de conclusión.

Por Jorge O. Rossi (*)

I. INTRODUCCIÓN

A lo largo de los años, la venta y el alquiler de inmuebles han ido adquiriendo cada vez mayor
complejidad, desde el punto de vista de su formalización jurídica. Esto no es nuevo. En la
práctica inmobiliaria desde hace décadas, es muy común encontrarnos, entre otros, con
documentos titulados así:

1. Autorización de venta / alquiler.

2. Reserva.

3. Reserva de compra / alquiler.

4. Reserva de compra / locación «ad referendum» del vendedor / locador.

5. Seña.

6. Boleto de compraventa.

Ahora bien, los señalados con los puntos 1 hasta 4 no están regulados por norma específica
alguna. La seña civil estaba tratada solo en el art. 1202 del Código Civil y ahora en los arts.
1059 y 1060 del Código Civil y Comercial (CCivCom).

Por su parte, el boleto de compraventa «no existía» en el Código original (solo se lo trataba,
implícitamente, en el art. 1185) y recién esa expresión («boleto de compraventa») fue
introducida por la Ley 17.711, en artículos como el 1185 bis y el 2355. Ahora, el Código Civil y
Comercial le dedica los arts. 1170 y 1171.

Por lo tanto, si nos encontramos, por ejemplo, con un documento titulado «Autorización de
venta», nos tendremos que preguntar:¿Qué acto jurídico «documenta» este documento
llamado «Autorización de venta»? ¿Será un mandato con representación o sin ella, será un
contrato de corretaje, será un contrato atípico, etcétera?

Lo mismo ocurre con la «reserva». Tenemos que leer lo pactado para saber si, por ejemplo, se
trata de un pacto de preferencia a favor de quien hace la reserva o -como es más común- nos
encontramos ante una oferta a plazo «asegurada» por una suma de dinero.

Por otro lado, en la práctica inmobiliaria, es común la intervención de intermediarios que

cumplen diversas tareas en la comercialización de inmuebles, incluyendo, por supuesto, la
construcción y financiación de dicha construcción y / o de su adquisición.

El tema es vastísimo. En esta ocasión, intentaremos centrarnos en un par de cuestiones:

Como sabemos, en numerosas ocasiones, los contratos inmobiliarios (v. gr., compraventa o
locación de inmuebles), pueden encuadrarse como contratos de consumo y / o por adhesión.

Sin perjuicio de que es común encontrarnos con contratos inmobiliarios de consumo y por
adhesión, analizaremos ambos casos por separado.

II. EL CONTRATO INMOBILIARIO COMO CONTRATO DE CONSUMO

El actual art. 1 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor (LDC) nos dice que el
consumidor es quien «adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como
destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social».

En principio, la LDC no pone restricciones a esos bienes y servicios (1).

En idéntico sentido, regula el tema el art. 1092 del CCivCom (2).

En cuanto a los bienes, recordemos que dentro de ellos se incluye a las cosas (conf. art.16 del
CCivCom). Por ende, la comercialización de bienes incluye contratos como compraventa de
muebles e inmuebles, nuevos o usados, o locación de muebles e inmuebles (donde se otorga
un derecho personal o creditorio de uso y goce), etcétera, siempre que sean comercializados
por un proveedor a un consumidor.

Ahora bien, no hay que olvidar que la LDC «nació» enfocada fundamentalmente a la
comercialización de servicios y «cosas muebles». En el art. 1 original, establecía que, en
materia de inmuebles, «solo se aplicaba» a «adquisición de inmuebles nuevos destinados a
vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública
y dirigida a persona indeterminadas».

Como sabemos, luego se la reformó hasta llegar al actual texto. Sin embargo, en la redacción
de la ley se advierte que la reforma no implicó una readecuación integral del texto, sino que se
trata de un «parche» que, como todo parche, no queda del todo bien.

Así, algunos artículos no parecen haber sido pensados para los inmuebles. Es el caso del art.
2, que trataremos a continuación:

Art. 2: «Proveedores de cosas o servicios. Quedan obligados al cumplimiento de esta ley todas
las personas físicas o jurídicas, de naturaleza pública o privada que, en forma profesional, aun
ocasionalmente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios a
consumidores o usuarios. Se excluyen del ámbito de esta ley los contratos realizados entre
consumidores cuyo objeto sean cosas usadas».

»No tendrán el carácter de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o

consuman bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción, transformación,
comercialización o prestación a terceros. No están comprendidos en esta ley los servicios de
profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada
por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la
publicidad que se haga de su ofrecimiento».

Dando la interpretación más favorable para el consumidor (arg. conf. art.3 de la LDC y art.
1094 del CCivCom), entendemos que cuando el art. 2 establece que «proveedor» es «la
persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional,
aun ocasionalmente, actividades de... "comercialización" de bienes y servicios, destinados a
consumidores o usuarios», en materia de inmuebles, quedarían incluidos no solo los dueños,
sino también todos los intermediarios, porque la expresión «comercializar» tiene un sentido
más amplio que «vender». Comercializar, nos dice el Diccionario de la Real Academia
Española es, en su primera acepción, «Dar a un producto "condiciones y vías" de distribución
para su venta» (3).

A continuación, analizaremos algunos casos.

Caso 1:

Si el dueño de los inmuebles desarrolla «de manera profesional», aun ocasionalmente,

actividades de venta o locación de inmuebles, destinados a consumidores o usuarios, «ese
dueño calificaría como proveedor», y el contrato de compraventa o locación que haga con un
usuario o consumidor (quien compra o alquila el inmueble como destinatario final), sería una
compraventa o locación de consumo.

En dicho caso, habría tanto contrato de consumo como relación de consumo (art. 3 de la LDC
y arts. 1092 y 1093 del CCivCom). Al respecto, tengamos en cuenta que basta con que haya
relación de consumo para que resulte aplicable la LDC (conf. art. 3).

Caso 2:
El dueño de un terreno «no desarrolla» de manera profesional actividades de venta de
inmuebles, destinados a consumidores o usuarios, pero hace un contrato con otro sujeto -que
sí es un profesional (4)- para que este se encargue de construir un edificio, obtener la
financiación para dicha tarea y para que comercialice las futuras unidades funcionales,
otorgándole aquel a este un poder para firmar boletos y escrituras.

Llamemos a este segundo sujeto «comercializador», por ponerle un nombre.Este

comercializador (o «desarrollador» o «broker» o como quieran llamarle, porque lo importante
no es el nombre, sino las «facultades que tiene y la actividad que realiza»), este
«comercializador» -decíamos- le vende a una persona, una unidad funcional, adquirida como
destinatario final. En realidad, el que vende es el dueño, porque el comercializador actúa como
apoderado (o, sin poder, se presenta como «intermediario»).

Podría plantearse que el vendedor, que es el dueño del inmueble, como dijimos, «no
desarrolla» de manera profesional, ni aun ocasionalmente, actividades de venta de inmuebles,
destinados a consumidores o usuarios, por lo que «no califica como proveedor». Sin embargo,
hay relación de consumo, porque en la comercialización del inmueble intervino alguien que
desarrolla -de manera profesional- actividades de comercialización de inmuebles (el
«comercializador»).

Y esto de que el vendedor, que es el dueño del inmueble, «no desarrolla» de manera
profesional, aun ocasionalmente, actividades de venta de inmuebles, destinados a
consumidores o usuarios, por lo que no calificaría como proveedor, es un tema discutible,
porque podríamos argumentar que justamente la finalidad del contrato que hizo con el
«comercializador» fue comercializar el inmueble «de manera profesional» en esta ocasión y,
para ser proveedor, el art. 2 de la LDC no exige habitualidad.

Recordemos también que, en su actual texto, el art. 2 no utiliza la expresión «comercialicen

cosas... "a" consumidores o usuarios», sino que esta fue reemplazada por «comercialización
de bienes y servicios, "destinados a" consumidores o usuarios».

Además, el art. 2 establece que «todo proveedor [es decir, no importa que se vincule
directamente con el consumidor o indirectamente, a través de una red de contratos de
comercialización] está obligado al cumplimiento de la presente ley».

III. LOS CONTRATOS CONEXOS Y LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

Y aquí encontramos una ocasión propicia para aplicar la figura de los contratos conexos, ahora
regulados en el Código Civil y Comercial.

El nuevo Código se refiere a este tema, escuetamente a nuestro juicio, en los arts.1073 a
1075, de cuyo juego podemos inferir que hay conexidad cuando dos o más contratos
autónomos «se hallan "vinculados entre sí por una finalidad económica común" previamente
establecida», de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del
resultado perseguido. En otros términos, en ocasiones, para hacer un negocio (en nuestro
caso, un negocio inmobiliario), es conveniente formalizarlo jurídicamente a través de una serie
o red de contratos. Esa serie de contratos no son «autónomos» o independientes, sino que se
hallan vinculados a un negocio común.
Esta «finalidad económica común» puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o
«derivars e de la interpretación», puesto que los contratos conexos deben ser interpretados
«los unos por medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de
contratos, su función económica y el resultado perseguido» (conf. art. 1074 del CCivCom).

Probada la conexidad, un contratante puede oponer las excepciones de incumplimiento total,

parcial o defectuoso, «aun frente a la inejecución de obligaciones ajenas a su contrato».
También puede hacerlo, si la extinción de uno de los contratos produce la frustración de la
finalidad económica común.

Podríamos decir, como regla, lo siguiente: Probada la conexidad, los contratos conexos se
tratan como si fueran «un solo contrato», y las partes y las obligaciones de esos distintos
contratos pasan a tratarse como partes y obligaciones de «ese solo contrato».

Los contratos entre dueño del inmueble y comercializador, y entre comercializador y comprador
se hallan «vinculados entre sí por una finalidad económica común» previamente establecida,
de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado
perseguido.La compraventa (o la locación) «intermediada» por el comercializador es de
consumo porque la actuación profesional de este último dota de «profesionalidad» al vendedor
(o locador). Dicho de otra manera, frente al comprador (o locatario), el vendedor se
«profesionalizó» al requerir los servicios del «comercializador».

En definitiva, en cualquiera de las interpretaciones, la intermediación del «comercializador»

genera una relación de consumo y hace aplicable la Ley 24.240 al contrato de compraventa
que celebre el usuario-comprador.

Caso 3:

Imaginemos ahora un ejemplo donde el dueño de un inmueble (v. gr., un edificio) hace un
contrato con otro sujeto para que este se encargue de ofrecer y alquilar las unidades
funcionales.

De vuelta, llamemos a este segundo sujeto «comercializador», por ponerle un nombre. Este
comercializador (o «desarrollador», o «representante», o «intermediario» o «broker» o como
quieran llamarle, porque lo importante no es el nombre, sino las facultades que tiene), este
«comercializador» -decíamos- le alquila a una persona, una unidad funcional, que adquiere el
uso y goce de ella como destinatario final.

Nuevamente, el que alquila es el dueño, porque el «comercializador» actúa como apoderado o

como «intermediario».

Como en el caso anterior, hay relación de consumo y contrato de consumo «por conexidad»,
porque en la comercialización del inmueble intervino alguien que desarrolla de manera
profesional, actividades de comercialización de inmuebles (el «comercializador»).

IV. «QUID» DEL CORREDOR INMOBILIARIO Y EL ART. 2 DE LA LDC

Ahora bien, en materia inmobiliaria, actualmente se presenta el problema de los martilleros y

corredores, quienes a partir de la Ley 25.028 deben contar con título universitario y con
matrícula.Entonces, por ejemplo, en principio, los servicios de los martilleros y corredores
quedarían excluidos de la LDC (5), salvo en lo referente a la publicidad que hagan de dichos
servicios.

De todas maneras, recordemos que se entiende que no es de aplicación la excepción de la Ley

24.240 cuando estos profesionales con «título universitario y matrícula» (martilleros y / o
corredores, en nuestro tema) ejercen la actividad en forma de empresa (6), diluyéndose la
figura del profesional liberal para conformarse la de proveedor.

Por otro lado, se aplica la LDC a los contratos entre profesionales liberales y consumidores,
cuando el objeto del contrato es distinto de la «incumbencia específica» de la respectiva
profesión (7).

V. UN EJEMPLO JURISPRUDENCIAL

El siguiente caso resulta ilustrativo de cómo la jurisprudencia está analizando la actuación del
corredor inmobiliario fuera de su ámbito de incumbencia específica. Se trata de la sentencia de
autos «P., M. J. c/ T. P. de A. y Cía. S. A. s/ cobro de sumas de dinero» (8).

En el caso, la demandada ofreció en venta, mediante la publicidad habitual, las unidades

funcionales de un edificio y, por su intermedio, la actora realizó la compra de un departamento.
La demandada cobró de la actora una comisión por tal operación, y ahora esta reclama su
devolución, por contravenir al art. 77 de la Ley 24.441 que establece lo siguiente: «En los
casos de corretaje inmobiliario de "viviendas nuevas solo se recibirá comisión del comitente"».

Uno de los agravios de la demandada pasa por entender que «su actividad de corredor
inmobiliario» se encontraría fuera del alcance de regulación de la Ley 24.240 y su
modificatoria, la Ley 26.361.

En la Alzada, la vocal preopinante es la Dra. Wilde quien, respecto del citado agravio, se ocupó
de analizar «cuál fue la concreta actividad del demandado en el caso en litigio» y recuerda,
entre otra doctrina, que el Dr. Ariel Ariza, «en su obra "Contratación inmobiliaria y defensa del
consumidor", sostiene:"La actividad del intermediario ceñida al estricto carácter de corredor se
encuentra regulado por la Ley 25.028. Desde el punto de vista de la Ley 24.240 cabe
reconocer que aquellos intermediarios que han obtenido título habilitante y se encuentran
sujetos a colegiación "podrían estar excluidos del ámbito de la ley de acuerdo con lo
establecido por la Ley 24.240". Sin embargo continúa: "Actualmente se observa, en algunos
casos, que la actuación del intermediario -sea o no corredor- se presenta vinculada al
emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a comercializarse. La
intervención del intermediario 'excede aquí el objeto específico del corretaje' con lo cual, en
aquellas situaciones 'en las que el intermediario se encarga de la difusión del emprendimiento
y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la
operación a realizarse', quedará 'obligado en los términos de la ley 24.240 por la actividad
específica realizada'"» (Los entrecomillados internos son nuestros).

Dicho de otra manera, en este caso, el «corredor» no actuó como un mero intermediario que
acerca a las partes, sino que comercializó profesionalmente un emprendimiento inmobiliario, o
sea, promocionó el emprendimiento y redactó los futuros contratos por realizar. En definitiva,
es el que se encarga de la «venta», aunque no sea el vendedor, jurídicamente hablando.

Recordemos que el art. 34 de la Ley 20.226, vigente al momento de los hechos (9), establece
que «en el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para»:

»a. Poner "en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a
ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación". No obstante,
una de las partes podrá encomendarles que "la represente en los actos de ejecución" del
contrato mediado».

Es decir, puede representar a una de las partes en la etapa de «ejecución» del contrato (v.gr.,
hacer o recibir pagos), pero no es «acto de corretaje» representar a una parte en la etapa de
«celebración» del contrato.

En igual sentido, regula hoy el tema el Código Civil y Comercial:

Art. 1345: «Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor,
se obliga ante otra, "a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin
tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes"».

Entonces, por más que sea corredor, si el demandado «no cumplía exclusivamente esa
función en el caso de autos», no puede ampararse en la exclusión del art. 2 de la LDC.

VI. CONSECUENCIAS DE ENCUADRAR EL CONTRATO INMOBILIARIO COMO

CONTRATO DE CONSUMO

Al encuadrar al contrato de compraventa o el de locación como contrato de consumo, surgen

una serie de consecuencias:

1. Información

El proveedor (vendedor y / o comercializador) debe informar, en forma cierta y detallada, las

características esenciales del inmueble, las condiciones de su comercialización y toda otra
circunstancia relevante para el contrato. La información debe ser siempre gratuita para el
consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión (art. 4 de la
LDC y art. 1100 del CCivCom).

2. Incorporación al contrato de la publicidad

Las precisiones formuladas en la publicidad realizada por el proveedor (vendedor y / o

comercializador) se integran al contenido del contrato realizado con el consumidor (art. 8 de la
LDC y art. 1103 del CCivCom).

También es aplicable el art. 1101 que prohíbe -en sus incs.a y b- toda publicidad que
«contenga indicaciones falsas o de tal naturaleza que induzcan o puedan inducir a error al
consumidor, cuando recaigan sobre elementos esenciales del producto o servicio», así como la
que «efectúe comparaciones de bienes o servicios cuando sean de naturaleza tal que
conduzcan a error al consumidor». Incluso cabe la posibilidad de una acción preventiva a fin de
hacer cesar dicha publicidad, tanto de parte de consumidores, de asociaciones de
consumidores, de la autoridad de aplicación de la LDC, como del Defensor del Pueblo y del
Ministerio Público Fiscal (arg. conf. art. 1102 del CCivCom y art. 52 de la LDC).

3. Gastos
Tratándose de un corredor inmobiliario, este no puede solicitar al consumidor reembolso de los
gastos que hacen a su propia actividad (art. 1354 del CCivCom).

Art. 1354: «Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la
operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario».

Si bien aparece el «excepto pacto en contrario», en un contrato de consumo, dicho pacto es

inválido, por aplicación del art. 988, inc. b, del CCivCom, norma aplicable a los contratos de
consumo por remisión del art. 1117 del CCivCom.

4. Trato digno y no discriminatorio

En los contratos inmobiliarios de consumo, los proveedores deben garantizar condiciones de

atención y trato digno a los consumidores, debiendo abstenerse de desplegar conductas que
los coloquen en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No pueden establecer
diferencias basadas en pautas contrarias a la garantía constitucional de igualdad, en especial,
la de la nacionalidad de los consumidores.

En los reclamos extrajudiciales de deudas, deberán abstenerse de utilizar cualquier medio que
le otorgue la apariencia de reclamo judicial.

La realización de estas conductas hace pasible al infractor de la aplicación de la multa civil

(daño punitivo) prevista en el art. 52 bis de la LDC, y dicha multa, además de la
correspondiente indemnización, puede recaer sobre todos los proveedores.Todo lo anterior
surge de los arts. 8 bis de la LDC y arts. 1097 y 1098 del CCivCom.

5. Cláusulas abusivas

En los contratos inmobiliarios de consumo, resultan aplicables los arts. 37 de la LDC y 988 del
CCivCom, este último por remisión del art. 1117 del CCivCom.

Por ello, entre otros supuestos, se deben tener por no convenidas las cláusulas que
desnaturalicen las obligaciones, las que limiten la responsabilidad de los proveedores (10) y las
que impliquen renuncia de los derechos del consumidor (v. gr. a la garantía por evicción y / o
por vicios redhibitorios, a la resolución o ajuste del contrato por excesiva onerosidad
sobreviniente, al juez natural, etcétera).

Además, si se trata de un contrato de consumo por celebrarse por adhesión, el art. 38 de la

LDC, tras la promulgación de la Ley 27.266 (BO: 17/8/2016), prescribe lo siguiente: «Todas
las personas físicas o jurídicas, de naturaleza pública y privada, que presten servicios o
comercialicen bienes a consumidores o usuarios mediante la celebración de contratos de
adhesión, deben publicar en su sitio web un ejemplar del modelo de contrato que se va a
suscribir».

»Asimismo deben entregar sin cargo y con antelación a la contratación, en sus locales
comerciales, un ejemplar del modelo del contrato por suscribir a todo consumidor o usuario
que así lo solicite. En dichos locales se exhibirá un cartel en lugar visible con la siguiente
leyenda: "Se encuentra a su disposición un ejemplar del modelo de contrato que propone la
empresa a suscribir al momento de la contratación"».
Y esto nos lleva al siguiente punto.

VII.EL CASO DEL CONTRATO INMOBILIARIO CELEBRADO POR ADHESIÓN (LAS TRES
«CATEGORÍAS DE CONTRATOS» EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)

El Código Civil derogado no se ocupaba ni de los consumidores ni de los contratos por

adhesión.

Recién en 1993, a través de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y un año más tarde,
con la actual redacción del art. 42 de la Constitución Nacional, aparece en la escena jurídica la
regulación de los derechos de los consumidores y usuarios.

Ahora, mediante la regulación de los «contratos por adhesión», el Código Civil y Comercial
busca proteger a «los otros débiles jurídicos», los que no entran en la categoría de
«consumidores».

En efecto, en el Código Civil y Comercial, pueden observarse tres grandes categorías de

contratos: los contratos discrecionales, los celebrados por adhesión y los de consumo.

1. Los contratos «discrecionales», «negociados» o «paritarios»

Son los contratos donde las partes están en paridad de condiciones, y donde rige en plenitud la
autonomía de la voluntad.

2. Los contratos «celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas»

Regulados en los arts. 984 a 989. Son aquellos mediante los cuales, «uno de los contratantes
adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero,
sin que el adherente haya participado en su redacción» (conf. art. 984).

En esta categoría de contratos, la autonomía de la voluntad está limitada por normas de orden
público, que tienen la finalidad de evitar abusos por parte del predisponte. Por ejemplo:

Art. 987: «Interpretación. Las cláusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se
interpretan en sentido contrario a la parte predisponente».

Art. 988: «Cláusulas abusivas. En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por
no escritas»:

»a. las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente»;

»b.las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos
del predisponente que resultan de normas supletorias»;

»c. las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente previsibles».

De paso, resulta útil comparar estos artículos con el art. 37 de la LDC, para apreciar sus
similitudes.
Siguiendo con el tema, destacamos que en los contratos celebrados por adhesión a cláusulas
generales predispuestas, se protege al adherente, sea o no sea consumidor. Lo que importa es
la forma de contratación. Es la forma o modalidad de contratación la que pone al adherente
(que, por ejemplo, puede ser un pequeño empresario) en situación de debilidad.

3. Los «contratos de consumo» (arts. 1092 a 1122)

De ellos ya vinimos escribiendo en este trabajo. Estos pueden ser o no celebrados por
adhesión. La autonomía de la voluntad está limitada por normas de orden público, que tienen
la finalidad de evitar abusos por parte del proveedor.

«En los contratos de consumo, se protege al consumidor», sea o no adherente. Eso no

importa. Es decir, no importa la modalidad de contratación (si hubo o no hubo negociación
previa, conforme surge, por ejemplo, de la lectura de los arts. 1117 y 1118). Lo que importa es
que uno de los contratantes, el proveedor, es un profesional y el otro, el consumidor, no lo es.

Hecha esta clasificación, volvamos a la definición de contratos celebrados por adhesión a

cláusulas generales predispuestas que nos brinda el Código Civil y Comercial:

Son aquellos mediante los cuales, «uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales
predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya
participado en su redacción» (conf. art.984).

En nuestro tema, habrá contrato por adhesión cuando el locatario / comprador adhiere a
cláusulas generales predispuestas unilateralmente, «por la otra parte» (el locador / vendedor) o
«por un tercero» (el corredor, «comercializador», «intermediario», «agente», «representante»
o el nombre que quiera dársele), «sin que el adherente (el locatario / comprador) haya
participado en su redacción».

Como mencionamos más arriba, entre las actividades del «comercializador» de inmuebles,
figura la redacción (o adopción) de las condiciones generales de contratación de los futuros
contratos que se celebren con los compradores (o locatarios).

VIII. A MANERA DE CONCLUSIÓN

Tenemos pues que el comprador y / o el locatario inmobiliarios pueden calificar como «débil
jurídico negocial» a través de dos figuras que, si bien pueden superponerse en muchos casos,
no dejan de ser conceptualmente distintas: las del consumidor y la del adherente. Pensamos
que la tendencia es que ambos sujetos protegidos terminen teniendo el mismo marco jurídico.

Por ejemplo, esto se observa ahora, en forma parcial, en materia de cláusulas abusivas, dado
que los arts. 985, 986, 987 y 988 son aplicables a los contratos celebrados por adhesión y, por
remisión efectuada por el art. 1117, a los contratos de consumo.

Por ello, entre otros supuestos, se deben tener por no convenidas las cláusulas que
desnaturalicen las obligaciones, las que limiten la responsabilidad de los predisponentes y las
que impliquen renuncia de los derechos del adherente (v. gr. a la garantía por evicción y / o por
vicios redhibitorios, a la resolución o ajuste del contrato por excesiva onerosidad sobreviniente,
al juez natural, etcétera).
También, junto al principio de interpretación contractual «a favor del consumidor» (art. 37 de la
LDC y art. 1095 del CCivCom), encontramos su similar «a favor del adherente» (art. 987 del
CCivCom). En ambas categorías de contrato, tampoco procede la llamada interpretación literal
o restrictiva (conf. art.1062 del CCivCom «in fine»), en contra del consumidor o del adherente.

En definitiva, es la desigualdad negocial la que justifica que el sujeto vulnerable sea protegido
por el ordenamiento jurídico. La forma de celebrar el contrato (por adhesión) y / o el destino
que se le dará al bien adquirido, son solo presunciones de esta situación de vulnerabilidad.

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(1) Salvo los servicios realizados por profesionales liberales, es decir, que ejerzan dicha
profesión en forma independiente, sin una estructura empresaria y dentro de su ámbito de
incumbencia.

(2) Art. 1092: «... Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o
utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio
propio o de su grupo familiar o social».

(3) Ver http://www.rae.es/.

(4) «Profesional», en el sentido de 'idóneo o especialista en cierta actividad'.

(5) En su art. 2, prescribe lo siguiente: «No están comprendidos en esta ley los servicios de
profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada
por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la
publicidad que se haga de su ofrecimiento».

(6) Conclusión ahora reforzada por el art. 1093 del CCivCom, en cuanto define al «contrato de
consumo» como aquel «...celebrado entre un consumidor o usuario final (...) con una empresa
productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la
adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios,
para su uso privado, familiar o social». Esto, sin desconocer la desconcertante amplitud del
citado artículo, que también defin e implícitamente como «proveedor» a toda «persona
humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente», lo que pareciera no dejar afuera a
nadie de dicho concepto.

(7) Conf. Cam. Nac. Cont. Adm. Fed., sala 2, 6/5/1999, «Poggi, José M.c/ Secretaría de
Comercio e Inversiones», EDJ12174. En ese caso, se trataba de un veterinario que vendía
perros y que fue multado por una infracción al deber de información al momento de celebrar
este contrato. Esta compraventa es un acto jurídico que, obviamente, no es de exclusiva
incumbencia de dicha profesión. Lo mismo puede predicarse de los corredores cuando
comercializan bienes en carácter de apoderados o como mandatarios sin representación.

(8) Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J, 30/12/15, MJJ97181.

(9) Y en la actualidad, dado que la Ley 26.994 derogó solamente los arts. 36, 37 y 38 de dicha
norma.

(10) Y, reiteramos, proveedor será tanto el vendedor como el «intermediario comercializador».

(*) Abogado, UBA. Profesor titular de Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios,
adjunto regular de Contratos Civiles y Comerciales y adjunto de Obligaciones Civiles y
Comerciales, Universidad Abierta Interamericana. Director de capacitación y docente de la
Fundación de Ciencias Jurídicas y Sociales del Colegio de Abogados de la Provincia de
Buenos Aires. Autor. Publicista.