Unidad 5 Cambios Legales y Reglamentarios Del Ultimo Tiempo

La planificación territorial y sus instrumentos
Unidad 5 "Cambios legales y reglamentarios del último tiempo"
Introducción a la Unidad 5
Conoce los objetivos de los temas que
estudiaremos en esta Unidad.
Unidad 5: Cambios legales y reglamentarios del último tiempo, elaborada por Pilar Giménez Celis, arquitecta y
máster en plani cación urbana.
Objetivos
Identi car los cambios legales que se han producido en materia urbana en los últimos años en Chile.
Distinguir los principales aspectos de las leyes Nº 20.958, 21.078, 21.074 y 21.442.
Reconocer la complejidad de la normativa urbana, los avances del último tiempo y las debilidades que aún persisten.
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Cambios legales del último

tiempo
En este Artículo revisaremos los mayores
cambios normativos en materia de construcción
en los últimos años, partiendo por la Ley de
Aportes al Espacio Público.
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Introducción
En el ámbito del desarrollo urbano el Estado tiene un rol fundamental, pues se requiere una buena regulación
para contrarrestar las externalidades negativas de los proyectos y administrar la disponibilidad de bienes
públicos urbanos. En Chile, tenemos una nutrida gama de leyes y reglamentos que intentan lograr este objetivo.
No obstante, frente a un contexto eminentemente dinámico en cuanto a necesidades de la

población y sus contextos económicos y sociales, tanto la normativa como la institucionalidad
está en permanente cambio y adaptación.
Por esto, en materia urbana observamos diversos cambios normativos que ocurren año a año.

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Lamentablemente, dado nuestra nutrida legislación urbana, su complejidad y estructura gubernamental tan
sectorial, los cambios son lentos, parcializados y muchas veces descoordinados con otras legislaciones e incluso
contradictorios dentro de un mismo cuerpo legal.
Con todo, en los últimos años hemos observado algunos cambios legales de gran relevancia:
Ley de Transparencia del Mercado de Suelo (publicada el 2018)1 .
Ley de Profundización de la Regionalización (publicada el 2018)2 .
Ley de Aportes al Espacio Público (publicada el 2016)3 .
Ley de Copropiedad Inmobiliaria (publicada el 2022).
A continuación, revisaremos la Ley de Transparencia del Mercado de Suelo y la Ley de Profundización de la

Regionalización. Y con mucho mayor detalle nos centraremos en la Ley de Aportes al Espacio Público, la que
genera un nuevo sistema para que los proyectos de todo tipo se hagan cargo de sus externalidades en la ciudad,
que sin duda ha sido el cambio normativo de mayor relevancia para la industria de la construcción en el último
tiempo. También comentaremos la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria que reemplazó completamente a la
ley anterior N° 19.537 incorporando nuevas exigencias urbanas y de construcción para los proyectos, entre
muchas otras materias.
Ley N° 20.958, de aportes al espacio público (2016)

Esta Ley, que fue publicada en el Diario O cial el 15.10.2016, modi có la Ley General de Urbanismo y
Construcciones (LGUC) y otras leyes relacionadas con el objetivo de establecer un sistema de aportes al espacio
público aplicable a todos los proyectos de construcción4 .
Sistema anterior: sin Ley de Aportes

Hasta hace poco, en Chile solo los proyectos de loteos realizaban aportes al espacio público, pues deben cumplir
con el Artículo 70 de la LGUC, que obliga a ceder hasta un 44% del terreno para vialidad, equipamiento y áreas
verdes, entre otros5 .
Artículo 70 LGUC. "En toda urbanización de terrenos se cederá gratuita y obligatoriamente para circulación, áreas
verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las super cies que señale la
Ordenanza General, las que no podrán exceder del 44% de la super cie total del terreno original. Si el IPT
correspondiente contemplare áreas verdes de uso público o fajas de vialidad en el terreno respectivo, las
cesiones se materializarán preferentemente en ellas. La municipalidad podrá permutar o enajenar los terrenos
recibidos para equipamiento, con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicación y espacio
más adecuados.

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-- Artículo 70, LGUC. --
En cambio, los proyectos que no se ejecutaban en loteo, principalmente los edi cios, no realizaban dichos
aportes. Solamente algunos proyectos de mayor envergadura realizaban aportes, pero solo para vialidad, según
era determinado en un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU).
El EISTU estaba reglamentado en el Artículo 2.4.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

(OGUC)6 , estableciéndose el requerimiento de realizar este estudio y las mitigaciones que de él se derivaran, en
los siguientes casos:
Proyectos residenciales de 250 o más estacionamientos.
Proyectos no residenciales de 150 o más estacionamientos.
Por su parte, a los proyectos de menor envergadura le realizaban un Informe Vial Básico
(IVB), el cual está regulado en el DS Nº 83 de 1985 y Resolución Exenta Nº511 de 2012,
modi cada el 2019, ambas del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones (MTT).
No obstante, esta exigencia solo aplicaba a ciertos proyectos que enfrentaban una vía de
la Red Vial Básica y superaban los umbrales determinados por el MTT.
Nota: 7,8 .
La evaluación de este sistema, particularmente del EISTU, es bastante negativa por cuanto presenta una serie de
problemas:
Se basa en un estudio “caso a caso” sin aportar la mirada sistémica que requiere la ciudad.
Genera el incentivo a desarrollar proyectos justo bajo el umbral, para no hacer las mitigaciones, lo que se conoce como
“free riders”. De hecho, solo el 5% de los edi cios en Chile contemplan el desarrollo de un EISTU, mientras que los demás
evaden el sistema y no hacen sus mitigaciones.
Se basa en un análisis estático, es decir considera un escenario base en un momento determinado del tiempo, que
cambiará rápidamente por las obras públicas y privadas, las cuales no quedarán consideradas en el estudio.
Es complejo de administrar para el sector público, incluso para el 5% de los proyectos que ingresan al sistema,
constatándose demoras importantes en la tramitación de los EISTU.

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Es altamente subjetivo, en un esquema de trasfondo técnico incomprensible para la mayoría de los actores y sujeto a
negociaciones con la autoridad. Así, se evidencia que los montos y obras exigidas son muy variables para proyectos
similares.
Genera incertidumbre para los dueños de los terrenos y la industria inmobiliaria en general, pues las mitigaciones y el
monto de los aportes se conoce después de comprar el terreno y hacer el proyecto y los estudios. No tiene tope.
Ley original
Con este diagnóstico a la vista, el proyecto de ley original sobre aportes al espacio público, tuvo como objetivo
central generar un sistema que permitiera que todas las construcciones realizadas en el país hicieran un aporte
a vialidad, equipamiento y áreas verdes, proporcional a sus externalidades.
Para ello eliminaba los EISTU y los reemplazaba por una “Tabla de Aportes”, la cual sería publicada en la OGUC y
permitiría, incluso antes que un desarrollador comprara el terreno, saber los aportes que correspondería realizar
a cada proyecto en virtud de su ubicación y envergadura.
No obstante, este proyecto de ley fue mutando en su tramitación parlamentaria. Finalmente se aprobó una ley
que contempla la tabla de aportes señalada, pero que, además, mantiene la gura de los estudios caso a caso,
similares a los EISTU, ahora llamados “Informe de mitigación de impacto vial”. De esta forma no se logra
plenamente el objetivo establecido en el proyecto de ley sobre la predictibilidad de los costos asociados a las
mitigaciones de un proyecto, por cuanto los sistemas que se basan en los estudios caso a caso impiden conocer
los costos reales que tendrá el proyecto en forma previa a la inversión.
Ley aprobada y sus reglamentos

La Ley N° 20.958 de aportes al espacio público fue aprobada por el Congreso en octubre de 2016. Con ella se
establece un nuevo sistema para que todos los proyectos realicen un aporte a los barrios donde se instalan,
terminándose con el Sistema de los EISTU. El nuevo sistema también busca hacer más objetivo y predecibles la
de nición de las mitigaciones que deberán realizar los proyectos.
Es relevante señalar que, pese a que esta ley fue aprobada el año 2016, entró en operación posteriormente. Una
parte de la Ley comenzó su vigencia el 18 de noviembre de 2020, en tanto que el resto entró en operación el 18
de noviembre de 2021. Por eso hoy en día podemos a rmar que la ley de aportes al espacio público está
íntegramente operativa.

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La Ley de Aportes modi ca la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y otras leyes relacionadas, y
en lo principal, plantea un sistema que contempla dos mecanismos:
Tabla de Aportes.
Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV).
La Ley ya fue reglamentada a través de una modi cación de la OGUC (Decreto 14 de MINVU, D.O. 22.02.2018) y
de un reglamento especial para los IMIV (Decreto 30 de MTT, D.O. 17.05.2019 y Decreto 12 de MINVU y MTT, D.O
14.09.2021).
Tabla de Aportes
La Tabla de Aportes entró en vigencia el 18.11.2020. Corresponde a una exigencia que, tanto en el área urbana
como en rural, se aplica a los proyectos en densi cación. En términos generales, estos proyectos serían todos
aquellos que NO se desarrollan a través de loteo o condominio tipo B, vale decir:
Edi cios (que normalmente se generan a través de un condominio tipo A).
Proyectos en predios resultantes de loteos o condominios tipo B. (Nota: La tabla de aportes no se aplica a los proyectos
desarrollados a través de loteos o condominios tipo B, pero no una vez recepcionados estos proyectos, si se solicita un
nuevo permiso en uno de los predios resultantes, en ese caso sí se considera densi cación y sí debe aplicar la tabla de
aportes).
Modi caciones o ampliaciones del giro de patente comercial.
Cambios de destino9 .
La tabla de aportes corresponde a una fórmula establecida en el Artículo 2.2.5 Bis de la OGUC1 0 . Al estar en la
OGUC, permite que el proyecto pueda calcular este aporte en forma anticipada, incluso antes de comprar el
terreno (el aporte es predecible).
La fórmula, que se detalla más abajo, y que se aplica a los distintos tipos de proyectos por igual (a todos los usos
de suelo y a todos los destinos, dentro de las categorías señaladas precedentemente).

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Tabla de aportes:
Fuente: Artículo 2.2.5 Bis, OGUC.
Densidad de ocupación es un nuevo término incorporado en la OGUC que se calcula en base a la “carga de
ocupación”1 1 , correspondiendo a:
Como se aprecia en la fórmula, para calcular la densidad de ocupación se necesita conocer dos componentes:
A. Carga de ocupación: este es un concepto conocido pues se utiliza para calcular el ancho de las vías de evacuación de
un proyecto. En el artículo 4.2.4 de la OGUC se pueden encontrar las tablas que permiten estimar, para todo tipo de
usos y destinos, la cantidad de personas que se estima por cada m2 de super cie.
B. Super cie bruta del terreno: esta corresponde a la suma de la super cie neta del terreno, más la super cie pública
adyacente, la cual se mide hasta eje del espacio público que está contiguo al predio (existente o previsto en el
Instrumento de Plani cación Territorial) con un ancho máximo de 30 m.

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Los recursos recaudados serán administrados por la municipalidad para implementar un “plan de inversión en
infraestructura de movilidad y espacio público” (en adelante denominado como “plan de inversión”) que deberá
efectuar en su territorio. Este plan debe contemplar obras para mejorar la conectividad, accesibilidad, operación,
movilidad, espacios públicos, cohesión social y sustentabilidad urbana.
Estos planes de inversión, salvo contadas excepciones, aún no han sido elaborados por los municipios del país.
Resulta urgente resolver lo anterior, considerando que estos organismos ya están recaudando aportes.
Con todo, los municipios que no tengan plan de inversiones deberán cobrar los aportes y destinar un tercio de
ellos a la elaboración del plan. Luego de dos años, los aportes podrán destinarse a pago de expropiaciones para
las afectaciones de utilidad pública o bien, a obras del plan de inversiones intercomunal.
Para colaborar en la tarea de elaborar los planes de inversión, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano elaboró
una “Guía para elaboración de los planes de inversión”, la cual está disponible para todos los municipios y ciudadanos
en general.
Algunos aspectos relevantes de la tabla de aportes señalados por la Ley y su reglamento son:
El monto del aporte tiene un tope máximo de 44% de cesión del terreno.
La cesión de terreno se debe materializar en los terrenos afectos a utilidad pública por el Instrumento de Plani cación.
Solo a falta de ello se puede ceder en otra parte del predio, pero siempre conectado con el espacio público. No obstante,
una circular de la División de Desarrollo Urbano del MINVU (Circular DDU 447, de fecha 13.11.2020), agregó la exigencia
de que para optar por la cesión de terrenos, cuando estos no están afectos a utilidad pública, debe cumplir con la
condición de que el terreno a ceder esté considerado en alguna obra del plan de inversiones de la municipalidad. Con
todo, las cesiones de terreno se destinan a los mismos nes señalados en el Artículo 70 de la LGUC: circulación, áreas
verdes, deporte y recreación, equipamiento. En este último caso debe contemplar 200 m2 o más.
Alternativamente, el aporte puede ser pagado a la municipalidad en dinero, para lo cual se calcula el terreno a ceder y
luego su equivalente en dinero utilizando el valor del avalúo scal. Este aporte es utilizado por el municipio para efectuar
obras, estudios o proyectos de ingeniería y arquitectura, medidas operacionales para el transporte público o privado,
obras de infraestructura pública u otras medidas, siempre que se encuentren incluidas en el plan de inversiones, o bien,
en otros estudios, proyectos o medidas solicitadas por el interesado y aprobadas por el Concejo Comunal.

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Los recursos recaudados por el municipio pueden ser gastados en los siguientes aspectos:
- Ejecución de obras del plan.
- Expropiaciones para dichas obras.
- Actualización del plan, desarrollos de Instrumentos de Plani cación Territorial (IPT) y elaboración de proyectos.
- Gastos de administración e inspección (10%).
Al menos el 70% de los recursos recaudados por el municipio deben ser invertidos en movilidad.
En las áreas metropolitanas o que tengan un plan regulador intercomunal (PRI) se genera, además, un plan de
inversiones intercomunal, aprobado por los alcaldes de las comunas involucradas y luego por el Consejo Regional. La
municipalidad debe aportar a este organismo el 40% de los recursos recaudados anualmente para ser invertidos en el
plan intercomunal.
El plazo de actualización de ambos planes de inversión, comunal e intercomunal, es de 10 años o menos; o bien, cuando
se modi que el plan regulador.
Finalmente, los proyectos que accedan a bene cios de incrementos de constructibilidad tales como Conjunto Armónico
o Fusión Predial, deberán incrementar el avalúo scal del terreno que se debe ceder, según lo calculado en la fórmula, en
la misma proporción del bene cio obtenido.
Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV)

Entró en vigencia el 18.11.2021. El IMIV es un estudio caso a caso, que realiza el interesado en desarrollar un
proyecto, y que tiene como objetivo evaluar los impactos del proyecto en la movilidad en su área de in uencia,
proponiendo obras y medidas para mitigar dichos impactos.
En cierto sentido, se podría decir que el IMIV es similar a los antiguos EISTU, porque ambos corresponden a
estudios caso caso, que solo una vez realizados, permiten determinar las mitigaciones de los proyectos (estas
no son predecibles ex_ante). Pero lo cierto que el IMIV tiene diferencias relevantes con respecto a los EISTU, tal
como se resume en la tabla:

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Características del IMIV:

El IMIV evalúa los impactos y propone mitigaciones en los cuatro modos de transporte:
Vehículo privado.
Transporte público.
Ciclos.
Peatones.
El IMIV, a diferencia de la Tabla de Aportes, se aplica a todos los permisos de edi cación,
incluidos los proyectos individuales, loteos y condominios tipo A o B, tanto en el área urbana
como en el área rural.
EL IMIV tiene como objetivo de nir mitigaciones directas que corresponden a obras o medidas que permitan
mantener el estándar de servicio en el área de in uencia del proyecto.
Las mitigaciones directas que corresponden a obras o medidas que permitan mantener el estándar de servicio
en el área de in uencia del proyecto.
Dependiendo de los ujos generados por el proyecto, se de nen tres tipos de IMIV: básico, intermedio y mayor. Si el ujo
es menor a 20 vehículos por hora o 40 viajes por hora, el proyecto queda eximido de realizar un IMIV. Es decir, el IMIV
tiene un umbral de entrada al sistema, aunque este es mucho más exigente que el que existía para el caso de los EISTU.
Las tasas de generación y atracción de viajes que se utilizan para calcular los ujos del proyecto son aportadas por el
MTT y quedaron establecidas en el reglamento del IMIV.

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El área de in uencia del proyecto, que se utiliza para modelar los impactos de este, también son establecidas en el
reglamento del IMIV:
- IMIV básico: Desde los accesos del proyecto hasta la primera intersección con otra vía (máximo 500 metros).
- IMIV intermedio: Desde los accesos al proyecto hasta de 2 a 4 intersecciones por rutas principales para auto y 3
intersecciones (+2) por ruta principal para otros modos (máximo 1500 metros).
- IMIV mayor: Desde los accesos al proyecto hasta de 5 a 12 intersecciones por todas las rutas posibles en auto y de 6 a
8 (+2) intersecciones por ruta principal para otros modos (máximo 1500 metros).
El IMIV básico puede ser elaborado por el arquitecto del proyecto y tramitado en la Dirección de Tránsito de la
Municipalidad. El IMIV intermedio y mayor debe ser realizado por un consultor inscrito en un registro especial del MTT y
tramitado en la Seremi del MTT.
La tramitación se realizará a través de un sistema electrónico a cargo de MTT, el SEIM.
Los plazos de aprobación del IMIV son de 60 días, más 30 días para subsanar observaciones y otros 30 días para la
revisión de estas. Se pueden prorrogar por el mismo plazo por una sola vez.
El comprobante de ingreso del IMIV es requisito para la solicitud de los permisos de edi cación, mientras que la
resolución de aprobación es requisito para otorgar el permiso.
La vigencia del IMIV es de 3 años para optar al permiso de edi cación y de 10 años como máximo para solicitar la
recepción de nitiva.
Las mitigaciones derivadas del IMIV no tienen tope en cuanto a su monto.
El interesado podrá solicitar garantizar las obras para obtener la recepción nal, aunque la DOM, por resolución fundada,
puede incrementar el valor de la garantía hasta en un 50%. Lo anterior se aplica a las obras de mitigación del IMIV, así
como también a las eventuales obras derivadas de la tabla de aportes.
Otras materias de aplicación inmediata

La Ley estableció algunas materias complementarias que fueron de aplicación inmediata:
Crea la gura de los aportes reembolsables para permitir que un

interesado adelante obras, más allá del aporte obligatorio que le
corresponde. Para ello se rma un convenio con la municipalidad,
estableciendo plazos, montos y forma en que la municipalidad
reembolsará los aportes.

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Entrega facultad a los PRI para establecer, en nuevas áreas urbanas o

de extensión urbana, condiciones adicionales de urbanización y
equipamiento, incluso fuera del terreno propio, así como otros
requisitos asociados al transporte, espacio público, tipos de vivienda o
usos de suelo.
Entrega facultades a los Planes Reguladores Comunales (PRC) de

otorgar incentivos en las normas urbanísticas a cambio de desarrollo
de espacios públicos o equipamientos u otras condiciones asociadas
a la integración social. La Ley indica que en el territorio plani cado
queda sin efecto la aplicación de los bene cios asociados al Conjunto
Armónico y Fusión Predial.
La Ley de Aportes al Espacio Público resulta ser un avance en nuestro sistema de plani cación y control de
externalidades negativas de los proyectos, en el sentido que logra generar un sistema más equitativo en que
todos los proyectos realizan un aporte en términos de vialidad, equipamiento y áreas verdes a la ciudad.
También, mejora el sistema de los EISTU, pues lo amplía a los cuatro modos de transporte y disminuye los
ámbitos de discrecionalidad que existían, especialmente, en cuanto a la de nición de las áreas de in uencia de
los proyectos y las tasas de generación y atracción de viajes que se utilizan para las modelaciones.

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No obstante, persisten algunas críticas y desafíos al nuevo sistema:
Sistema basado en estudios casos a caso
Con el IMIV se mantiene un sistema de de nición de mitigaciones en base a estudio especí cos, proyecto a
proyecto. Ello tiene el gran problema de la falta de visión de la ciudad en su conjunto, además de la falta de
predictibilidad de los cobros y posibilidad de coordinación de los proyectos que estudian en simultáneo.
Duplicidad de cobros
La Ley establece mitigaciones directas en base a un estudio caso a caso (IMIV) y, además, la generación de
un nuevo cobro asociado a la tabla de aportes (70% para movilidad). Con ello se genera un doble cobro por
el mismo concepto, al menos en parte.
Características de impuesto especí co
El aporte derivado de la tabla de aportes no corresponde en su totalidad a una mitigación por cuanto los
recursos no serán invertidos necesariamente en el entorno del proyecto, sino en otros sectores de ciudad.
Ello es particularmente evidente en todos los casos donde exista un plan de inversiones intercomunal. En
esos casos, con los recursos privados recaudados se estará nanciando el dé cit de infraestructura.
Además, se indica expresamente que los recursos servirán para fortalecer "la cohesión social y
sustentabilidad urbana", lo que escapa del alcance de una mitigación.
Desafíos para la institucionalidad
Para que el sistema sea exitoso, existe el gran desafío de modernización y capacitación de los municipios
que a través de sus Direcciones de Tránsito deben revisar los IMIV Básicos y Seremis del MTT que deben
revisar los IMIV intermedios y mayores. Además se requiere ajustar la normativa en una serie de aspectos
especí cos que no fueron previstos ni en la ley ni en los reglamentos, de tal forma que el sistema pueda
operar uidamente.
Nota: Características de impuesto especí co12 .
Lograr un buen sistema de internalización de externalidades de todos los proyectos, públicos y privados, es una
tarea de largo aliento. La Ley de Aportes al Espacio Público resulta ser un paso importante.
Con todo, debiéramos mejorar esta herramienta en el tiempo, especialmente, fortaleciendo el nanciamiento,
calidad y cobertura de los planes de inversión a nivel comunal e intercomunal, por sobre los estudios caso a
caso.

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REFERENCIAS
[1] Ver: Ley Nº 21.078. Sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite urbano,
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2018. http://bcn.cl/23sec
[2] Ver: Ley Nº21.074. Sobre fortalecimiento de la regionalización del país. Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2018. http://bcn.cl/23s
eb
[3] Ver: Ley Nº 20.958. Establece un sistema de aportes al espacio público. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2016. http://bcn.cl/1xz2k
[5] En: Decreto con Fuerza de ley Nº 458. Aprueba nueva ley general de urbanismo y construcciones. Ley General de Urbanismo y
Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1975. http://bcn.cl/1uuhi
[6] Ver: Decreto Supremo Nº 47. Fija nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Ministerio de
Vivienda y Urbanismo, 1992. http://bcn.cl/1uvyr
[7] Ver: Decreto Supremo Nº 83. De ne redes viales basicas que señala. Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, 1985. http://bcn.cl/
1vr3v
[8] Ver: Resolución exenta Nº 511. Aprueba instrucciones de carácter general a que hace mención el decreto n° 83, de 1985, sobre redes viales
básicas. Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, 2012. http://bcn.cl/1wn5u
[9] La Tabla de Aportes no se aplica a los loteos o a los condominios tipo B, pues la Ley consideró que dichos desarrollos ya realizan un
aporte a través de las cesiones establecidas en el Artículo 70 de la LGUC.
[10] Ver: Decreto 14. Modi ca decreto supremo n° 47, de vivienda y urbanismo, de 1992, ordenanza general de urbanismo y construcciones
en el sentido de actualizar sus normas a las disposiciones de la ley n° 20.958, relativa a aportes al espacio público. Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, 2018. http://bcn.cl/24hf7
[11] La Carga de Ocupación es un valor que representa los m2 por persona que se deben considerar para los diversos destinos. Este valor
está establecido en el Artículo 4.2.4 de la OGUC.

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Ley de aportes al espacio público

En este video, Pilar Giménez re exiona acerca de la Ley de aportes al espacio público.
Puedes ver este video en la versión online de tu clase o escaneando este código QR

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Ley N° 21.078 y N° 21.074

En este Artículo revisaremos tanto la Ley N°
21.078, de transparencia del mercado de suelo
como la Ley N° 21.074, de fortalecimiento de la
regionalización.
Ley N° 21.078, de trasparencia del mercado de suelo e incrementos de

valor por ampliaciones del límite urbano (2018)
Esta Ley fue publicada en el Diario O cial el 15.02.2018, no obstante, su entrada en vigencia ocurrió seis meses
después, el 15.08.20181 . El cambio legal respondió a las recomendaciones recibidas tanto del Consejo Asesor
Presidencial contra los Con ictos de Interés, el Trá co de In uencias y la Corrupción, como del Consejo Nacional
de Desarrollo Urbano.
En lo principal, la Ley tiene como objetivo incrementar la participación ciudadana en los IPT y
la transparencia del mercado del suelo, y captar parte de las plusvalías derivadas de los
incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano a través de un nuevo impuesto.
Para ello se modi can tres leyes:
LGUC.
Ley sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado.
Ley sobre impuesto territorial.

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Además, se genera una nueva ley sobre incrementos de valor por ampliación de los límites urbanos. A
continuación, detallaremos las principales materias en cada uno de estos cuerpos.

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Cambios a la LGUC
La Ley introduce varios cambios y nuevos artículos en el Título II “De la Plani cación Urbana en particular” de la
LGUC, siendo tres materias las más relevantes:
Imagen objetivo
El mayor cambio que introduce la Ley es la generación de una etapa previa en los IPT, que consiste en la
elaboración de una “imagen objetivo” la cual se someterá a una primera consulta pública, tanto en los PRC como
en los PRI.
Este cambio es relevante, pues permite obtener la opinión de la ciudadanía en una etapa temprana de
elaboración del instrumento y no al nal, como era en el sistema anterior.
Normas urbanísticas supletorias

La Ley de ne normas urbanísticas supletorias que actuarán en los territorios sin plani cación comunal, siendo
las más importantes:
Altura de nida según la “altura promedio de los edi cios ya construidos en las manzanas edi cadas, con un máximo de
diez pisos. En caso de no haber edi cación no podrán exceder de dos pisos, salvo que se trate de conjuntos
habitacionales de viviendas sociales, los que podrán alcanzar cuatro pisos”2.
Densidad de nida según la “densidad promedio de la manzana en que se emplacen y, de no ser aplicable esta norma, la
del promedio de las zonas contiguas que ya estén edi cadas, salvo que se trate de conjuntos habitacionales de
viviendas sociales” 3.
Agrupamiento según entorno urbano.
Continuidad de la trama vial existente.
Otras reglas según determine la OGUC.
De esta forma, situaciones de vacíos normativos por falta de un PRC no terminarán en excesos como los
ocurridos en el conocido caso de la comuna de Estación Central, en Santiago.

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Incentivos normativos en los PRC

En esta materia la Ley complementa la Ley de Aportes al Espacio Público4 , agregando dos elementos
adicionales.
Por una parte se establece una restricción de venta y ocupación de las viviendas sociales que resulten de su
aplicación, de tal forma que5 :
Solo podrán ser adquiridas u ocupadas por personas que

cumplan los requisitos relativos a los programas
habitacionales especí cos a que correspondan esas
viviendas o los de los programas que los reemplacen…” (...)
“Dichas viviendas quedarán sujetas a la prohibición de ser
transferidas a personas que no paguen total o parcialmente
el precio con el subsidio referido al programa habitacional
especí co original, o al que lo reemplace".
Nuevo artículo 184 bis.
Ello sin establecerse ningún plazo, lo que resulta perjudicial para quien adquiera una
vivienda de este tipo.
Y, por otra parte, a través del artículo quinto de la Ley se consideran válidos los incentivos normativos en los PRC
y PRI que los incorporaron en forma previa a la Ley de Aportes, sin mayores requerimientos o limitantes.
Es más, en esos casos no aplica la restricción de eliminar los bene cios de fusión predial y conjunto armónico.
Este artículo solucionó un problema real, pues en Chile hay decenas de planes reguladores que ya tenían
incorporados los incentivos normativos.

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Además de los puntos señalados previamente, la Ley introduce varios otros cambios en la LGUC, aunque sin un
efecto tan gravitante en el sistema actual. A modo de ejemplo, se puede mencionar:
- Se establece plazo de pronunciamiento del Concejo Comunal para aprobación del PRC: Se establece un plazo -
antes inexistente- para el pronunciamiento del Concejo Comunal en el proceso de aprobación del PRC. Lo
anterior es un intento por disminuir en algo los largos plazos de tramitación de estos instrumentos.
- Se establece plazo de 10 años como mínimo para la actualización de los IPT: Sin embargo, ello no va aparejado
con sanciones o consecuencias, por lo cual no necesariamente se generará un cambio en la tendencia actual de
gran obsolescencia de nuestros planes reguladores.
- Se entrega atribución a las autoridades para promulgar versiones actualizadas y textos refundidos de los IPT:
Pero esto tiene dos problemas: es una medida voluntaria (debiera ser obligatoria) y exige la revisión de la CGR -
que hoy no participa en dicho proceso-, lo cual extenderá innecesariamente los plazos, siendo que la Seremi
MINVU igualmente realiza dicha revisión.
- Se mandata a ciertas instituciones a generar observatorios y sistemas de acceso a información territorial:
Exigencias de publicidad de los IPT a nivel del sitio web municipal y del Gobierno Regional.
Generación de un observatorio al interior del MINVU sobre evolución del precio de los bienes raíces a nivel comunal,
regional y nacional con información proporcionada por el Servicio de Impuestos Internos.
Generación de un sistema de información del estado de los IPT.
Un sistema municipal de información sobre el estado los permisos de urbanización y de edi cación.
Si bien, estas medidas son positivas, a casi dos años de la publicación de esta Ley, dichas
instancias aún no se han implementado.
- Se establecen estándares mínimos a incluir obligatoriamente cuando se elabore un IPT: Lo anterior en materia
de trama vial (intersecciones que no excedan los 200 mts lineales), estacionamientos para vivienda (uno por
cada dos viviendas, a menos que el IPT de na límites diferentes) y áreas verdes y equipamientos según de na la
OGUC. Asimismo, la OGUC podrá determinar estándares mínimos en otras materias para garantizar el acceso
equitativo a los bienes públicos urbanos. Esta es una medida que podría tener un efecto en el largo plazo, cuando
se genere un nuevo IPT (no aplica a los ya existentes) y solo en la medida que se vayan de niendo dichos
estándares en la OGUC, lo que a la fecha aún no ocurre.

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- Se de nen ciertos principios orientadores que la autoridad debe tener presente al elaborar y aprobar los
IPT: Tales como:
Ser fundada.
Considerar información su ciente sobre la realidad existente y su evolución previsible.
“Ajustarse a los principios de sustentabilidad, cohesión territorial y e ciencia energética, procurando que el suelo se
ocupe de manera e ciente y combine los usos en un contexto urbano seguro, saludable, accesible universalmente e
integrado socialmente” 6 .
“Evitar la especulación y procurar la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población”7 .
En general estos principios son positivos y coincidentes con la Política Nacional de

Desarrollo Urbano.
Cambios a la Ley Nº 1.939 de 1979 sobre adquisición, administración y

disposición de bienes del Estado
La Ley exige al Ministerio de Bienes Nacionales mantener disponible en su sitio electrónico institucional,
información sobre los bienes raíces de propiedad scal y de todas las entidades del Estado, en relación con su
ubicación, avalúo, titularidad, destino y demás antecedentes que señale el reglamento.
Esta es una medida positiva, pues otorgará mayor transparencia y

obligará al Ministerio de Bienes Nacionales a mantener actualizado
su catastro.
Cambios al DFL Nº 1 de 1998 referido a la Ley Nº 17.235, sobre impuesto

territorial
La Ley impone al Servicio de Impuestos Internos la obligación de reavaluar –en el período comprendido entre
dos reavalúos nacionales– los territorios en que se produzca una ampliación en el límite urbano. Esta medida va
en línea con el objetivo de mantener un mayor grado de actualización los avalúos scales, lo que resulta positivo
por cuanto estos recursos son de bene cio local.

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Por otro lado, respecto de los sitios eriazos, el proyecto de ley ahora exige el pago de la sobretasa de 100%
también a los predios que no tengan urbanización (anteriormente dichos predios estaban exentos de esta
exigencia) y se elimina el plazo de 10 años para comenzar el cobro de la sobretasa en loteos o subdivisiones
superiores a 50 ha. Lo anterior no aplicaría en áreas urbanas que estén fuera de las áreas de concesión sanitaria.
En de nitiva, este cambio otorga un tratamiento más exigente a los sitios eriazos.
Nueva Ley sobre Incrementos de Valor del Suelo por Ampliaciones de los
Límites Urbanos
La Ley crea un nuevo impuesto a la renta de 10%, sobre el mayor valor8 obtenido en aquellas enajenaciones de
bienes raíces en zonas incluidas en un proceso de ampliación de límites urbanos.
El impuesto se aplica a las enajenaciones que se efectúen una vez anunciado los cambios al límite urbano y
hasta la primera enajenación que ocurra en forma posterior a la publicación del plan regulador, con un límite de
18 años y solo en aquellas enajenaciones que superen las U.F. 5000. Los fondos recaudados se destinarán a:
La municipalidad (37,5%).
Fondo Común Municipal (64,5%).
Ley Nº 21.074, de fortalecimiento de la regionalización del país

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Esta Ley, que fue publicada en el Diario O cial el 15.02.20189 , modi có dos cuerpos legales:
La Ley Nº 19.175 Orgánica de Gobierno Regional.
El DFL Nº 458 Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).
En lo medular, la Ley entrega nuevas funciones al Gobierno Regional, algunas de aplicación inmediata mientras
que otras irán operando de forma gradual.
En el ámbito de la normativa urbana y territorial este cambio legal es relevante, pues existe una visión muy
crítica de las decisiones de plani cación y de inversión que se toman desde el nivel central (Ministerios
Sectoriales) y por ello una antigua aspiración desde las regiones era fortalecer la autonomía de los Gobiernos
Regionales.
Algunas de las funciones más importantes que asumirán los Gobiernos Regionales son:
Elaborar y aprobar el Plan Regional de Ordenamiento Territorial (PROT).
Proponer la zoni cación de borde costero.
Administrar áreas metropolitanas.
Opción de transferencia de competencias.
Transferencia de competencias desde el MINVU a los Gobiernos Regionales.
Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (COMICIVIT).
A continuación, revisemos cada una de estas funciones.
Elaborar y aprobar el Plan Regional de Ordenamiento Territorial (PROT)

El PROT es un instrumento que orienta la utilización del territorio para lograr su desarrollo sustentable a través
de lineamientos estratégicos y macro zoni cación del territorio. Además, establece, con carácter vinculante,
condiciones de localización para la disposición de residuos y sus sistemas de tratamientos y condiciones para la
localización de infraestructuras y actividades productivas en zonas no comprendidas en la plani cación
urbanística, junto con la identi cación de las áreas para su localización preferente.
El PROT es de cumplimiento obligatorio para los ministerios y servicios públicos. No obstante,

el PROT solo actúa en territorios que no tienen planes reguladores comunales o
intercomunales.

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Proponer la zoni cación de borde costero

La Ley también aborda la zoni cación del borde costero, que hasta ahora era elaborada por la Comisión Nacional
de uso del Borde Costero, presidida por el Ministerio de Defensa Nacional. La Ley le entrega ahora la atribución al
Gobierno Regional, el que1 0 :
Deberá proponer un proyecto de zoni cación del borde

costero de la región, así como las eventuales
modi caciones a la zoni cación vigente, en concordancia
con la política nacional existente en la materia".
Ley Nº 21.074, 2018.
Con todo, la aprobación de estas zoni caciones será mediante decreto supremo expedido a través del Ministerio
de Defensa Nacional y será reconocida en el respectivo PROT.
Administrar áreas metropolitanas

La Ley Nº 21.074 de ne la existencia de Áreas Metropolitanas, la que se podrá conformar de o cio por el
presidente de la República o bien, a solicitud de un Gobierno Regional con consulta a los alcaldes y aprobada por
presidente de la República.
Para de nir un área metropolitana, esta debe cumplir con tres requisitos:
1. Contar con 2 o más comunas de una misma región.
2. Superar los 250.000 habitantes.
3. Estar unidas entre sí por un “continuo de construcciones urbanas” que comparten la utilización de diversos elementos
de infraestructura y servicios urbanos.
En el año 2019 se aprobó un reglamento (Decreto 98 del Ministerio del Interior) que aporta una metodología
detallada para la de nición de áreas metropolitanas, estimándose que se conformarían ocho de ellas en nuestro
país:
Iquique-Alto Hospicio.
La Serena-Coquimbo.
Valparaíso (5 comunas).
Santiago (34 comunas).
Rancagua-Machalí.

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BioBío (11 comunas).
Temuco-Padre Las Casas.
Puerto Montt-Puerto Varas.
Una vez conformada el área metropolitana, automáticamente se activan cinco competencias, que pasan a ser
desarrolladas por una nueva unidad al interior del Gobierno Metropolitano denominado “Departamento de Áreas
Metropolitanas”:
De estas competencias, el aprobar los planes intercomunales o metropolitanos es una facultad que ya tenían los
Gobiernos Regionales, lo mismo que el aprobar los planes intercomunales de inversiones en infraestructura de
movilidad y espacio público de la Ley de Aportes, por lo cual no hay un cambio tan radical respecto de lo que ya
hacen los Gobiernos Regionales.
Para realizar estas funciones, el Gobierno Regional deberá conformar un Consejo de Alcaldes para consultar las
medidas.

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Opción de transferencia de competencias

La Ley Nº 21.074 establece que el presidente de la República podrá transferir a uno o más Gobiernos Regionales,
en forma temporal o de nitiva, una o más competencias de los Ministerios y servicios públicos. Existen dos
modalidades para ello:
Proceso Transitorio (que está operando ahora)
Solo pueden ser transferidas competencias por iniciativa del presidente de la República. También se
establece una modalidad especial, a través de la cual se individualizan competencias a transferir en un
Decreto Supremo, con indicación de gradualidad y solo para el caso de los siguientes ministerios y
servicios: MINVU / MOP / MTT / CORFO / SERCOTEC / FOSIS.
Plena vigencia (a partir del 10.03.2022)
Se pueden transferir competencias por iniciativa del presidente de la República con recomendación de
Comité Interministerial y aceptación del Gobierno Regional. También se pueden transferir competencias a
solicitud del Gobierno Regional con recomendación del Comité Interministerial y aprobada por el presidente
de la República.
Las competencias transferidas pueden ser revocadas de o cio.
Transferencia de competencias desde el MINVU a los Gobiernos

Regionales
El 29.07.2019 se publicó en el Diario O cial el Decreto Nº 62 del Ministerio del Interior1 1 en el cual se
individualizan las competencias que se trans eren desde el MINVU hacia los Gobiernos Regionales de todo Chile,
de acuerdo con el “proceso transitorio” explicado en el punto anterior.
Las competencias individualizadas son cinco:
Elaborar el anteproyecto del PRI o PRM, o sus modi caciones según corresponda, en aquella etapa del procedimiento de
formulación de una imagen objetivo del desarrollo urbano del territorio a plani car y dirigir su proceso de consulta
pública.
Elaborar los planos de detalle de los espacios declarados de utilidad pública en los Planes Reguladores Intercomunales;
gra car con exactitud la parte de los terrenos afecta a utilidad pública cuando el plan intercomunal no lo haya
establecido.
Cali car las áreas sujetas a plani cación urbana intercomunal y las comunas que, para los efectos de la confección del
PRC, estén sujetas a la aprobación previa del PRI.

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Podrá designar comisiones para asesor en los estudios de la Plani cación Urbana Intercomunal y, posteriormente,
coordinar la programación y realización de los mismos a través de los planes de obras estatales y municipales.
Cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales con nes ajenos a la agricultura, no originen núcleos
urbanos al margen de la plani cación urbana intercomunal. Con tal objetivo deberá elaborar los informes y
autorizaciones previas a que se re eren los incisos segundo, tercero y cuarto del articulo 55; el inciso segundo del
artículo 56 de la LGUC.
En el caso de la última competencia señalada, relacionada al Artículo 55 y 56 de la LGUC, el pasado 22.07.2020

se promulgó el Decreto 297 del Ministerio del Interior, el cual detalla las condiciones de este traspaso, quedando
mandatado el Gobierno Regional para generar los Informes Favorables de Construcción del Artículo 55, pero solo
en aquellos proyectos que se ubiquen en un territorio contenido en un plan regulador intercomunal o
metropolitano.
Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (COMICIVIT)

Esta Comisión es presidida por el MINVU e integrada por doce ministerios más:
Ministerio del Interior y Seguridad Pública.
Secretaría General de la Presidencia.
Economía, Fomento y Turismo.
Desarrollo Social.
Obras Públicas.
Agricultura.
Minería.
Transportes y Telecomunicaciones.
Bienes Nacionales.
Energía y Medio Ambiente.

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Sus funciones quedaron de nidas de la siguiente manera:
Proponer, para aprobación por el presidente de la República (la Ley

de ne que la aprobación de las tres políticas nacionales se realizará
por decreto supremo, expedido a través del Ministerio del Interior y
suscrito por Ministros de COMICIVIT), las políticas nacionales de
ordenamiento territorial, desarrollo rural y desarrollo urbano; y la
reglamentación de los procedimientos para la elaboración, evaluación
y actualización de ellas.
Constitución de un consejo consultivo de la sociedad civil para esta

Comisión.
Se desprende que la Ley Nº 21.074, de Fortalecimiento de la Regionalización del País, es solo un primer paso
hacia la verdadera descentralización del país, pues los Gobiernos Regionales podrán en el tiempo ir accediendo a
mayores atribuciones y mayor poder de decisión de las inversiones públicas, pero ello será muy gradual.
Lo que se ha visto en la práctica, es que, por un lado, los ministerios del nivel central son reticentes a perder
poder y, por otro, existe una legítima duda respecto de las capacidades de los Gobiernos Regionales para poder
hacer un buen uso de las competencias transferidas. A ello se suma la incertidumbre que existe respecto de la
operatividad de un modelo con dos autoridades regionales: el delegado presidencial y el gobernador electo.
La Ley Nº 21.074, de Fortalecimiento de la Regionalización del País, es positiva, pues plantea una gradualidad en
el cambio de paradigma desde el centralismo hacia el regionalismo. Ello nos permite ir fortaleciendo la
institucionalidad de los Gobiernos Regionales para hacer frente a las nuevas responsabilidades.
Con todo, es necesario continuar con la discusión y avanzar en descentralización scal y no perder de vista el
gran rol que les corresponde a los municipios, especialmente, en estos tiempos de intensas demandas
ciudadanas.

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La normativa urbana está en constante adaptación para incorporar nuevas necesidades, contextos y tecnologías.
Las tres leyes analizadas en esta unidad son una prueba de ello.
En el futuro, con toda seguridad, continuaremos observando más cambios en estas mismas materias o en otras
complementarias o relacionadas al desarrollo urbano.
El desafío de las autoridades, en especial del Poder Legislativo, es lograr que estos cambios normativos que son
parciales y paulatinos en el tiempo vayan desarrollándose en armonía y coordinación tanto al interior de un
cuerpo legal como entre cuerpos legales distintos.
REFERENCIAS
[2] Ver: Artículo 28 quinquies, Ley Nº 21.078. Sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del
límite urbano, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2018. http://bcn.cl/23sec
[3] Ídem.
[4] Dicha ley les otorgó respaldo legal a los incentivos normativos.
[6] Ídem.
[7] Ídem.
[8] El mayor valor corresponda al incremento de valor experimentado en la ampliación del límite urbano y se deduce del valor comercial nal
y el valor comercial inicial que corresponda, según tasación del SII.
[9] En: Ley Nº21.074. Sobre fortalecimiento de la regionalización del país. Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2018. http://bcn.cl/23se
b
[10] Ídem.
[11] Ver: Decreto Nº 62. Individualiza las competencias radicadas en el ministerio de vivienda y urbanismo, a transferir a los gobiernos
regionales de acuerdo a lo dispuesto en el artículo quinto transitorio de la ley n° 21.074 sobre fortalecimiento de la regionalización del país.
Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2019. http://bcn.cl/2c3ca

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Ley N° 21.442 sobre

Copropiedad Inmobiliaria
Ahora revisaremos la Ley N° 21.442 que
corresponde a una nueva Ley de Copropiedad
Inmobiliaria (LCI) que reemplazó completamente
a la ley anterior N° 19.537, publicada en el Diario
O cial el 13.04.2022.
Cabe recordar que la Copropiedad Inmobiliaria es un régimen jurídico que establece una forma especial de
dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, atribuyendo a sus titulares un derecho de
propiedad de dos naturalezas:
a) Bienes de dominio exclusivo
Corresponde a unidades susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios,

tales como viviendas, o cinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o
sitios urbanizados.
b) Bienes de dominio común
Corresponde a bienes necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del

condominio, permitiendo el uso y disfrute adecuado de quienes ocupan las unidades, tales como el terreno
en que se emplazan las edi caciones, circulaciones o áreas verdes; los elementos constructivos
estructurales horizontales y verticales, como muros, fachadas, losas y techumbres; las redes e
instalaciones de servicios básicos; los bienes destinados al servicio, recreación y esparcimiento; o los
bienes necesarios para el desempeño de funciones por parte del personal contratado; entre otros, incluidos
aquellos bienes comunes que pueden ser asignados en uso y goce exclusivo a ciertas unidades.

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En términos generales, la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria realiza ajustes necesarios después de dos
décadas de vigencia de la Ley N° 19.537, innovando en diversos aspectos de orden administrativo, pero también
introduce nuevas normas dirigidas a regular aspectos urbanos y constructivos, tal como veremos a continuación:
1. Nuevas exigencias urbanas y de construcción

El Título X de la nueva ley incorpora exigencias urbanas y de construcción bastante exigentes a los nuevos
proyectos. Especialmente se destacan tres:
Trama vial – Artículo 55 de la Ley N°21.442
Este artículo establece que los nuevos condominios deberán respetar trama vial de los instrumentos de
plani cación territorial, según el estándar de nido en el Artículo 28 quáter, letra d, de la LGUC, el cual plantea que
la trama vial debe establecerse cada 200 metros o menos. Ello no resulta complejo por cuánto los condominios
actualmente ya debían cumplir con lo anterior.
Lo que si resulta de mayor complejidad es lo que se señala como exigencia para los casos en que no exista esta
trama vial cada 200 metros y además se supere un tamaño máximo del condominio, el cual debe ser de nido por
la OGUC. En dichos casos, el condominio deberá incorporar trama vial con extensión de vías públicas existentes
en el entorno. Estas vías se incorporarán a BNUP en la recepción de nitiva.
El mismo artículo señala que si la extensión de las vías no fuere factible, el condominio deberá proyectar nuevas
circulaciones destinadas al uso público, dividiendo el condominio en sectores cuya super cie sea igual o inferior
a la que establezca la OGUC para ese tipo de proyecto y emplazamiento.
De esta forma, los nuevos condominios no podrán tener tamaños mayores a lo que
determine la OGUC, puesto que si superan dicho tamaño deberán dividirse con calles
públicas.

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La Ley contempla una excepción a esta exigencia la cual podrá ser otorgada por el Director de Obras
Municipales, previo informe técnico del asesor urbanista. Esta excepción permitirá que los condominios no se
dividan, o bien, que uno o más de los sectores excedan la super cie que establezca la OGUC, por no impedir la
conectividad del sector. No obstante, la propia ley establece que se deben cumplir ciertos requisitos para
acceder a esta excepción, los cuales deben ser de nidos en la OGUC, pero a la fecha no ha ocurrido, impidiendo
por el momento la aplicación de esta excepción.
Acceso a un Bien Nacional de Uso Público – Artículo 59 de la Ley N°21.442
La nueva ley establece en su Artículo 59 que el terreno del condominio deberá tener acceso directo a un Bien
Nacional de Uso Público, no siendo posible el acceso a través de una servidumbre de tránsito como era
antiguamente.
Además, las unidades y/o edi caciones colectivas deben tener acceso directo o a través de circulaciones de
dominio común que no exceda los 400 m. de recorrido peatonal, medidos desde algún acceso al condominio.
En este caso, también se contempla una excepción las citadas exigencias, de la misma manera
y con las mismas restricciones comentadas para el caso del Artículo 55.
Límite a los cierros opacos – Artículo 59 de la Ley N°21.442
La nueva ley establece en su Artículo 59 que los deslindes del condominio que enfrenten una vialidad y que
contemplen uno o más tramos de cierros opacos, deberán dar cumplimiento a las siguientes exigencias
especiales:
A. Cada tramo de cierro opaco no podrá exceder de un tercio de la longitud total del respectivo deslinde, con un máximo
de 50 ml. por tramo. Para estos efectos se de ne “tramo” como la intersección con una vialidad, un acceso al
condominio, el acceso a alguna de sus unidades o la intersección con el deslinde del predio vecino.
B. En los tramos de cierros opacos deberá resguardarse la iluminación de la vereda.

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2. Principales innovaciones en aspectos de orden administrativo

Se establece que, al momento de otorgar el permiso de edi cación, el Director de Obras Municipales no solo deberá
veri car el cumplimiento de las normas urbanísticas, sino también las exigencias urbanas y de construcción de la LCI.
Se establece un plazo para que el Director de Obras Municipales otorgue el certi cado de Copropiedad Inmobiliaria, el
cual es de 30 días, reduciéndose a 15 días cuando el proyecto cuenta con un revisor independiente de arquitectura.
Anteriormente no existía plazo para esta actuación.
Se crea una Secretaría Ejecutiva de Condominios al interior de MINVU, la cual deberá resolver la interpretación de la
presente ley.
Se habilita la posibilidad que los condominios cuenten con subsectores, en los cuales el reglamento de copropiedad
podrá establecer los derechos de las unidades sobre los bienes comunes del respectivo sector o edi cación colectiva,
separadamente de los derechos sobre los bienes comunes de todo el condominio.
Se regula la gura de las subadministraciones en los condominios. Estas son obligatorias para el caso de condominios
que cuenten con más de 200 unidades con destino habitacional. Con todo, se permite una excepción para los
condominios con solo una edi cación colectiva (+ de 200 unidades habitacional), pero siempre que esta edi cación
contemple ciertos bienes comunes diferenciados, como por ejemplo, accesos, recepciones y/o ascensores, materia que
debe ser reglamentada en el Reglamento de la Ley.
Se establecen exigencias especiales para viviendas de interés público, entre ellas, que los condominios de viviendas
sociales no pueden contar con más de 160 unidades.
Se establece la representación de copropietarios por parte de arrendatarios, por el solo ministerio de la ley, salvo que el
propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley,
que no otorga dicha facultad.
Se considera una instancia de mediación municipal facultativa de tipo extrajudicial, cuando no se hayan podido
solucionar los con ictos previamente en las asambleas correspondientes.
Se crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Cabe destacar que está ley, está teniendo un inicio bastante complejo, por cuanto aún
no se cuenta con el reglamento de la Ley ni tampoco con su reglamentación en la OGUC
por lo que existen diversas materias en las cuales aún no hay completo entendimiento
para una correcta aplicación. Ello ha generado un ambiente de confusión e
incertidumbre en los proyectos que se acogen a esta normativa.
El siguiente cuadro presenta los artículos de la Ley N°21.442 que expresamente requieren de la dictación del
reglamento de la Ley o bien de de niciones a nivel de la OGUC. Veamos:

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A la fecha solo se ha generado una Circular Ord. N°1 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios de MINVU en la
cual se aclaran aspectos relativos a las disposiciones transitorias de la Ley 21.442, especí camente respecto del
ajuste que corresponde realizar de los reglamentos de copropiedades existentes, los contenidos del primer
reglamento de copropiedad, el uso de formularios de solicitudes de permisos que pueden ser usados aun cuando
estos no hagan mención a la nueva Ley N°21.442, sino a la anterior N°19.537, y el inicio de la vigencia de la Ley
N°21.442.
Sobre este último punto, la Circular indicó que los permisos de edi cación aprobados y las solicitudes de acoger
condominios a la copropiedad inmobiliaria antes del inicio de la vigencia de la Ley N°21.442 (13.04.2022) debían
ser tramitados conforme a la ley anterior N°19.537. Lo mismo para los proyectos que se tramitaran en forma
posterior y hasta la publicación del reglamento de la nueva Ley N°21.442. Esta última disposición ha sido
cuestionada, ingresándose una presentación a la Contraloría General de la República por considerarse contraria
a derecho.
Puntos Principales
El Estado tiene un rol fundamental en la ciudad. Entre otras materias, debe proveer de reglas del juego claras y estables.
El dinamismo y evolución de las necesidades de la población, los contextos económicos, sociales y ambientales, y las
nuevas tecnologías, exigen que la normativa e institucionalidad esté en permanente cambio y adaptación.

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En los últimos años hemos observado algunos cambios legales de gran relevancia como la Ley de Aportes al Espacio
Público, que instaura un cambio de paradigma en el sentido que exige a los proyectos mitigar externalidades por los
cuatro modos de transporte y no solo por el automóvil privado como era antes. Esta Ley, además, establece un
mecanismo de aportes para los proyectos en densi cación, el cual era inexistente previo a la Ley.
Otro cuerpo legal importante de los últimos años es la Ley de Transparencia del Mercado de Suelo (2018), que tiene
como objetivo incrementar la participación ciudadana en los IPT y la transparencia del mercado del suelo, además de
captar parte de las plusvalías derivadas de los incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano a través de un
nuevo impuesto.
También se destaca la Ley de Profundización de la Regionalización (2018), que da un paso, más bien modesto, hacia una
mayor descentralización del país.
Finalmente, es relevante mencionar que el año 2022 se publicó la Ley N°21.442 que corresponde a una nueva Ley de
Copropiedad Inmobiliaria que reemplazó completamente a la ley anterior N° 19.537 incorporando nuevas exigencias
urbanas y de construcción para los proyectos, entre muchas otras materias.
En el futuro, con toda seguridad, veremos otros cambios legales y reglamentarios en estas y otras materias relacionadas
al desarrollo urbano.

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Bibliografía Unidad 5
En esta sección encontrarás la información
bibliográ ca que te brindará la referencia
inmediata de los contenidos estudiados en la
Unidad.
Circular DDU 447, Imparte instrucciones para la correcta aplicación de la Ley de Aportes. Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, 2020.
Circular DDU 448, Imparte instrucciones relativas a los planes de inversión en infraestructura de movilidad y espacio
público, Ministerio de Vivienda y Urbanismo 2020.
Comicivyt. Política Nacional de Ordenamiento Territorial. https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=1162254
Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. Guía para la elaboración de Planes comunales de inversión en infraestructura de
movilidad y espacio público (PIEP). Gobierno de Chile, 2019. https://cndu.gob.cl/wp-
content/uploads/Guia%20PNUD%20Ajustada.pdf
Decreto Nº 62. Individualiza las competencias radicadas en el ministerio de vivienda y urbanismo, a transferir a los
gobiernos regionales de acuerdo a lo dispuesto en el artículo quinto transitorio de la Ley N° 21.074 sobre fortalecimiento
de la regionalización del país. Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2019. http://bcn.cl/2c3ca
Decreto N° 297, Ministerio del Interior. Trans ere la competencia radicada en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a
que alude el numeral 5 del artículo 1° del decreto supremo n° 62, de 2019, del Ministerio del Interior y Seguridad Pública,
a los gobiernos regionales que indica. https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=1170705
Decreto con Fuerza de ley Nº 458. Aprueba nueva ley general de urbanismo y construcciones. Ley General de Urbanismo
y Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1975. http://bcn.cl/1uuhi
Decreto Supremo Nº 30. Reglamento sobre mitigación de impactos al sistema de movilidad local derivados de proyectos
de crecimiento urbano. Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, 2019. http://bcn.cl/2a5i7
Decreto Supremo Nº 47. Fija nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1992.
http://bcn.cl/1uvyr

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Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. (2020). Guía para elaboración de los planes de inversión. Disponible en:
https://cndu.gob.cl/download/guia-para-elaboracion-de-los-planes-de-inversion-pnud-ajustada/
Ley Nº 19.175. Fija el texto refundido, coordinado, sistematizado y actualizado de la ley n° 19.175, orgánica
constitucional sobre gobierno y administracion regional. Ministerio del interior, 2005. http://bcn.cl/1uvxq
Ley Nº 20.958. Establece un sistema de aportes al espacio público. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2016.
http://bcn.cl/1xz2k
Ley Nº 21.074. Sobre fortalecimiento de la regionalización del país. Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2018.
http://bcn.cl/23seb
Ley Nº 21.078. Sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite
urbano. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2018. http://bcn.cl/23sec
Ley N°21.442. Sobre Copropiedad Inmobiliaria. https://tinyurl.com/2696yw2w
Decreto N° 12 (MINVU, MTT) D.O. 14.09.2021. Modi ca diversos cuerpos normativos en materia de impacto urbano y
transición al IMIV.
Decreto N°14 (MINVU), D.O. 22.02.2018. Modi ca la OGUC para actualizar sus normas a las disposiciones de la Ley N°
20.958.
Reglamento de consultores IMIV (en elaboración por MTT). Establece los requisitos y procedimientos de solicitudes de
inscripciones y de modi caciones al Registro, conforme al artículo 5° de la ley N° 18.696.

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Material de Profundización
Unidad 5
En esta sección encontrarás la información
bibliográ ca que te permitirá profundizar los
contenidos estudiados en la Unidad.
Circular DDU 447, Imparte instrucciones para la correcta aplicación de la Ley de Aportes. Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, 2020.
Circular DDU 448, Imparte instrucciones relativas a los planes de inversión en infraestructura de movilidad y espacio
público, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2020.
Decreto Nº 62. Individualiza las competencias radicadas en el ministerio de vivienda y urbanismo, a transferir a los
gobiernos regionales de acuerdo a lo dispuesto en el artículo quinto transitorio de la Ley N° 21.074 sobre fortalecimiento
de la regionalización del país. Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2019. http://bcn.cl/2c3ca
Decreto con Fuerza de ley Nº 458. Aprueba nueva ley general de urbanismo y construcciones. Ley General de Urbanismo
y Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1975. http://bcn.cl/1uuhi
Decreto Supremo Nº 47. Fija nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1992. (especialmente Artículos 1.1.2, 1.5.1 y siguientes, 2.2.4 Bis y siguientes, 2.4.3,
3.1.8, 3.1.9, 4.2.4, 5.1.17, 5.2.5). http://bcn.cl/1uvyr
Ley Nº 20.958. Establece un sistema de aportes al espacio público. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2016.
http://bcn.cl/1xz2k
Ley Nº 21.074. Sobre fortalecimiento de la regionalización del país. Ministerio del Interior y Seguridad Pública, 2018.
http://bcn.cl/23seb
Ley Nº 21.078. Sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite
urbano. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2018. http://bcn.cl/23sec
Ley N°21.442. Sobre Copropiedad Inmobiliaria. https://tinyurl.com/2696yw2w

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Unidad 5 Cambios Legales y Reglamentarios Del Ultimo Tiempo

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La planificación territorial y sus instrumentos

Unidad 5 "Cambios legales y reglamentarios del último tiempo"

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La planificación territorial y sus instrumentos

Cambios legales del último

No obstante, frente a un contexto eminentemente dinámico en cuanto a necesidades de la

La planificación territorial y sus instrumentos

Ley de Transparencia del Mercado de Suelo (publicada el 2018)1 .

Ley de Profundización de la Regionalización (publicada el 2018)2 .

Ley de Aportes al Espacio Público (publicada el 2016)3 .

Ley de Copropiedad Inmobiliaria (publicada el 2022).

A continuación, revisaremos la Ley de Transparencia del Mercado de Suelo y la Ley de Profundización de la

Ley N° 20.958, de aportes al espacio público (2016)

Sistema anterior: sin Ley de Aportes

La planificación territorial y sus instrumentos

-- Artículo 70, LGUC. --

El EISTU estaba reglamentado en el Artículo 2.4.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

Proyectos residenciales de 250 o más estacionamientos.

Proyectos no residenciales de 150 o más estacionamientos.

La planificación territorial y sus instrumentos

Ley aprobada y sus reglamentos

La planificación territorial y sus instrumentos

Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV).

Edi cios (que normalmente se generan a través de un condominio tipo A).

Modi caciones o ampliaciones del giro de patente comercial.

La planificación territorial y sus instrumentos

Fuente: Artículo 2.2.5 Bis, OGUC.

La planificación territorial y sus instrumentos

La planificación territorial y sus instrumentos

Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV)

La planificación territorial y sus instrumentos

Características del IMIV:

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La tramitación se realizará a través de un sistema electrónico a cargo de MTT, el SEIM.

Las mitigaciones derivadas del IMIV no tienen tope en cuanto a su monto.

Otras materias de aplicación inmediata

Crea la gura de los aportes reembolsables para permitir que un

La planificación territorial y sus instrumentos

Entrega facultad a los PRI para establecer, en nuevas áreas urbanas o

Entrega facultades a los Planes Reguladores Comunales (PRC) de

La planificación territorial y sus instrumentos

No obstante, persisten algunas críticas y desafíos al nuevo sistema:

Sistema basado en estudios casos a caso

Características de impuesto especí co

Desafíos para la institucionalidad

Nota: Características de impuesto especí co12 .

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Ley de aportes al espacio público

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Ley N° 21.078 y N° 21.074

Ley N° 21.078, de trasparencia del mercado de suelo e incrementos de

Para ello se modi can tres leyes:

Ley sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado.

Ley sobre impuesto territorial.

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Normas urbanísticas supletorias

Agrupamiento según entorno urbano.

Continuidad de la trama vial existente.

Otras reglas según determine la OGUC.