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DESARROLLO INMOBILIARIO

HABITACIONAL EN ALTURA

UNIVERSIDAD DE CONCEPCIN
FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y GEOGRAFA.

RELACIN E IMPACTO
EN LA IMAGEN URBANA
A PARTIR DE LA DCADA DEL 90

ALUMNO:
PROFESORA GUA:
FECHA:

LEANDRO VIVEROS OBREQUE


ARQ. CLAUDIA GARCA LIMA
30 DE DICIEMBRE DE 2014

UNIVERSIDAD DE CONCEPCIN
FACULTAD DE ARQUITECTURA URBANISMO Y GEOGRAFA

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA


RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90

TESIS DE INVESTIGACIN PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO


ALUMNO: LEANDRO VIVEROS OBREQUE
PROFESOR GUA : ARQ. MG. CLAUDIA GARCA LIMA
FECHA : MARTES 30 DE DICIEMBRE DE 2014

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

Dedicado a:

Mi profesora de enseanza bsica por ensearme que con perseverancia se consigue todo
Sra. Carlota Corday Flores 2013
A mi jefe y profesor de taller 5 de arquitectura por invitarme a participar del mundo del desarrollo inmobiliario.
Sr. Manuel Durn Iligaray
A mi profesora gua y profesora de taller 2 por ensearme la importancia y consecuencias de la arquitectura en el urbanismo
y luchar contra la mediocridad.
Sra. Claudia Garca Lima
A mi familia y amigos

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NDICE
CONTENIDO

PG.

NDICE
01.- PRESENTACIN DEL TEMA.
02.- OBJETIVOS
03.- HIPTESIS
04.- METODOLOGA

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CAPTULO 1
DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO
DE LA IMAGEN DE LA CIUDAD
1.- DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO DE IMAGEN DE LA CIUDAD
1.1 CONCEPCIN DEL CONCEPTO DE IMAGEN
1.2 LA IMAGEN DE LA CIUDAD, UN INSTRUMENTO DE GESTIN
1.3 LA IMAGEN DE LA CIUDAD, UN INSTRUMENTO DE MARKETING

14

CAPTULO 2
DISCUSIN SOBRE EL
FENMENO DEL DESARROLLO INMOBILAIRIO EN CHILE
2.1 DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO EN ALTURA

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CAPTULO 3
DISCUSIN SOBRE EL ROL DEL ESTADO EN LA PLANIFICACIN URBANA DESDE
LA PERSPECTIVA DEL URBANISMO PRO-EMPRESARIAL.
3.- URBANISMO PRO EMPRESARIAL EN CHILE
3.1 CONTEXTO HISTRICO DEL SURGIMIENTO
3.2 URBANISMO PRO EMPRESARIAL Y LA RELACIN CON LA IMAGEN DE LA CIUDAD
3.3 URBANISMO BAJO UNA VISIN NEOLIBERAL
3.4 EL ESTADO DE EMPRESARIALISTA A GERENCIALISTA EN LA GESTIN DE LA IMAGEN DE LAS CIUDADES
3.5 ESQUEMA DE IMPLEMENTACIN DE ESTRAGIAS PBLICAS PARA LA RENOVACIN DE LA IMAGEN DE LA COMUNA
DE SANTIAGO

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CONTENIDO

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CAPTULO 4

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LA PLANIFICACIN DE LA CIUDAD POR PARTE DEL ESTADO


4.- LA PLANIFICACIN DE LA CIUDAD POR PARTE DEL ESTADO
4.1 ANTECEDENTES HISTRICOS
4.2 ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (OGUC)
4.2.1 ESQUEMA DE INFLUENCIA EN LA MORFOLOGA DE LAS CONDICIONES URBANISTAS OGUC
4.3 IMPLEMENTACIN DEL SUBSIDIO Y ZONAS DE RENOVACIN URBANA

CAPTULO 5

32

CASOS DE ESTUDIO
01.-COMUNA DE SANTIAGO
02.-COMUNA DE LAS CONDES
03.-COMUNA DE PROVIDENCIA
04.-COMUNA DE CONCEPCIN

1.- COMUNA DE SANTIAGO : CASO DE ESTUDIO N1


1.1 ANTECEDENTES HISTRICOS
1.2 LA CORDESAN
1.3 EL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA EN LA COMUNA DE SANTIAGO
IMPLEMENTACIN DEL SUBSIDIO EN LA COMUNA DE SANTIAGO
1.4 PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO
1.4.1 COMPARACIN EVOLUCION DE CONDICIN DE ALTURAS Y COEFICIENTE DE OCUPACIN DE SUELO PLANOS REGULADORES 1989
MODIFICACIONES HASTA EL AO 2006.
1.4.2 SUPERPOSICIN DE EDIFICIOS CON SRU ENTRE LOS AOS 1990 - 2005
CON PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO AO 2014.
1.4.3 CUADRO COMPARATIVO CAMBIO DE CONDICIONES URBANSTICAS A LAS ZONAS A B E PRCS AOS 1990 2006 2014.
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA A PRCS AOS 1990 - 2014
ESTUDIO DE CABIDA ZONA A PRCS 1990 - 2014

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CONTENIDO

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APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA B PRCS AOS 1990 - 2014


ESTUDIO DE CABIDA ZONA B PRCS 1990 2014.
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA E PRCS AOS 1990 - 2014
ESTUDIO DE CABIDA ZONA E PRCS 1990 2014.
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA B
FICHA 01_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
FICHA 02_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
FICHA 02_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA E
FICHA 04_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
1.4.4 IMAGEN DE LA COMUNA DE SANTIAGO

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2 COMUNA DE LAS CONDES: CASO DE ESTUDIO N2


2.1 ANTECEDENTES HISTRICOS
2.2 LAS CONDES, EN EL NUEVO CENTRO DE NEGOCIOS DEL PAS
2.3 PLAN REGULADOR COMUNAL DE LAS CONDES (PRCLC)
2.3.1 COMPARACIN CONDICIONES URBANSTICAS AOS 1995 2003 EN ZONAS DE ESTUDIO PRCLC
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA EAa1 PRCLC AOS 1995 - 2003
CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA EAa1 PRCLC
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA EAa2 PRCLC AOS 1995 - 2003
CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA EAa2 PRCLC
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA EAm4 PRCLC AOS 1995 - 2003
CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA EAam4 PRCLC
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa1
FICHA 05_ PRCLC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa2
FICHA 06_ PRCLC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa2 Eam4
FICHA 07_ PRCLC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
2.4. IMAGEN DE LA COMUNA DE LAS CONDES

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CONTENIDO

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3 COMUNA DE LAS PROVIDENCIA: CASO DE ESTUDIO N3


3.1 ANTECEDENTES HISTRICOS
3.2 PLAN REGULADOR COMUNAL DE PROVIDENCIA PRCP
3.2.a OBTETIVOS CONCEPTUALES
3.2.b OBTETIVOS ESPECFICOS SOBRE EL ESPACIO PBLICO
3.2.c CONDICIONES ESPECIALES MORFOLGICAS DE EDIFICACIN (1)
CONDICIONES ESPECIALES DE EDIFICACIN PRCP AO 2007
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA UpRyECr_EAL/pa _ EA12/pa _ EA12 PRCP
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa2 Eam4
FICHA 08_PRCP_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
FICHA 09_PRCP_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
3.3. IMAGEN DE LA COMUNA DE PROVIDENCIA

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4 COMUNA DE CONCEPCIN: CASO DE ESTUDIO N4


4.1 ANTECEDENTES HISTRICOS
FOTOMONTAJE DE IMGENES AOS 1990 APP. SOBRE IMGENES AO 2014

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CALLE CHACABUCO ESQUINA OROMPELLO


FOTOMONTAJE DE IMGENES AOS 1990 APP. SOBRE IMGENES AO 2014
CALLE CHACABUCO ESQUINA TUCAPEL _ CALLE OROMPELLO ESQUINA COCHRANE
4.2 PLAN REGULADOR COMUNAL DE CONCEPCIN PRCC
4.2.1 COMPARACIN CONDICIONES URBANSTICAS AOS 1982 - 2004 EN ZONAS DE ESTUDIO PRCC
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS SECTOR S 1 PRCC 1982
LEVANTAMIENTO DE EDIFICIOS USO HABITACIONAL SOBRE 6 PISOS ENTRE LOS AOS 1990 Y 2014 Y CRUCE CON PLANO
REGULADOR DE CONCEPCIN REA DE ESTUDIO
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA C2 PRCC AO 2004
CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA C2 PRCC AO 2004
APLICACIN CONDICIONES URBANSTICAS ZONA CU4a PRCC AO 2004
CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA CU4a PRCC AO 2004
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA CU4a PRCC
FICHA 10_PRCC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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CONTENIDO

PG.

EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONAS CU4a _ C2 PRCC


FICHA 11_PRCC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONAS CU4a _ C3 PRCC
FICHA 12_PRCC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO
4.3. IMAGEN DE LA COMUNA DE CONCEPCIN

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CAPTULO 6

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CONCLUSIONES
6.1.- CONCLUSIONES GENERALES
6.2.- CONCLUSIONES ESPECFICAS
6.2.3 SOBRE EL IMPACTO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA NORMATIVA
6.3.4 LOS EFECTOS DE LA NUEVA NORMATIVA
6.3.5 PRDIDA DE OPORTUNIDAD DE GENERAR UNA IMAGEN DE CIUDAD ANHELADA

BIBLIOGRAFA
_ NDICE DE IMGENES

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01.- PRESENTACIN DEL TEMA


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A comienzos de los aos 80 se produce un proceso de despoblacin y abandono del centro de las principales ciudades en Chile; la
migracin fue consecuencia de la tendencia de la poca por vivir en los suburbios, e influenciada por el Gobierno que prefiri
desarrollar proyectos de vivienda alejados de los centros urbanos. A partir del ao 1990, se implementaron una serie de medidas
cuyo destino fue recuperar el centro de la comuna de Santiago, sin embargo, los resultados comienzan a ser visibles a partir del ao
2005, momento en que las ciudades experimentaron una trasformacin de no retorno, donde el perfil y la imagen del paisaje urbano
cambi drsticamente debido a la aparicin de edificaciones de gran altura, lo que contrast abruptamente con el paisaje al que
estbamos habituados. Durante la dcada del 90, se cre una alianza de participacin pblicoprivada cuya finalidad fue cambiar la
imagen de la ciudad de Santiago a travs de la renovacin de los sectores deteriorados de la comuna, y, a la vez, solucionar la
demanda habitacional de la poca.
El anlisis de esta investigacin consisti en estudiar las implicancias que tuvo esta alianza en el paisaje urbano y sus efectos en los
instrumentos normativos de planificacin; a su vez, el tema de investigacin del seminario surge por el inters de conocer el origen
del Fenmeno del Desarrollo Inmobiliario en Altura en Chile y los factores que crearon las condiciones que permitieron su arraigo
y expansin. La investigacin se basa en analizar la relacin que existe entre los Instrumentos de Planificacin Territorial y su
concordancia con el concepto de Imagen de Ciudad, comprendiendo la edificacin como el medio de construccin del espacio
pblico.
Para determinar los efectos de la participacin pblico-privada en la planificacin de las ciudades y su construccin respectivamente,
se analizaron cuatro casos de estudio, elegidos debido a los distintos mtodos de participacin del Estado a travs del Subsidio de
Renovacin Urbana y las condiciones normativas de edificacin en cada uno de ellos; tambin debido a que sus habitantes
pertenecen a diversos segmentos socioeconmicos.

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Casos de estudio y el motivo de eleccin:


Caso 1_COMUNA DE SANTIAGO. Porque se encuentra ubicada dentro del polgono de Zona de Renovacin Urbana del Gran Santiago.
Tambin por ser la comuna que present durante los ltimos 10 aos la mayor oferta y demanda de departamentos, y su poblacin
ascendi casi un 50% durante el periodo de estudio de la investigacin.
Caso 2_COMUNA DE LAS CONDES. Por modificar su plan regulador con el objetivo de mantener una imagen de ciudad peatonal como lo
indica la memoria explicativa de su ordenanza, a pesar de ser el centro financiero del pas.
Caso 3_COMUNA DE PROVIDENCIA. Por poseer una ordenanza muy restrictiva, cuyas normativas morfolgicas estn directamente
relacionados con la idea de concretar una imagen de ciudad jardn, tal como se expresa en su memoria explicativa.
Caso 4_COMUNA DE CONCEPCIN. Por haber modificado hace pocos aos su ordenanza, y por incluir en parte de su rea la Zona de
Renovacin Urbana, tambin porque hace poco tiempo comenz a experimentar el cambio de imagen de ciudad producto de la
aparicin de edificacin en altura.

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02.- OBJETIVOS
02.1 OBJETIVOS GENERALES
Analizar el origen del fenmeno del desarrollo inmobiliario en altura en Chile a partir de la dcada del 90, determinar las condiciones
que permitieron su arraigo y expansin, y cmo las normas urbansticas locales en conjunto con el Estado modificaron la imagen del
paisaje urbano en los distintos casos de estudio.

02.2 OBJETIVOS ESPECFICOS


OE1_Analizar el significado del concepto Imagen de la Ciudad.
OE2_Analizar el concepto de Fenmeno de Desarrollo Inmobiliario en Altura.
OE3_Identificar cules son los factores del marco normativo que establecen las caractersticas morfolgicas de los proyectos
habitacionales en altura.
OE4_Identificar la participacin y alcance de la responsabilidad del Estado en el proceso del desarrollo del fenmeno inmobiliario
durante el periodo del estudio.
OE5_Demostrar la relacin entre los Instrumentos de Planificacin y el Sector Inmobiliario en la configuracin del espacio pblico
OE6_Analizar el impacto sobre la imagen urbana provocado por desarrollo inmobiliario en conjunto con las normativas locales, a
partir de los parmetros definidos en los objetivos especficos.

03.- HIPTESIS:
El desarrollo inmobiliario impact en la construccin de la imagen urbana en Chile a partir de la dcada del 90 y en la Normativa.

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04.- METODOLOGA
04.1 DISCUSIN DEL MARCO TERICO
04.1.a- DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO DE IMAGEN DE CIUDAD
04.1.b- DISCUSIN SOBRE DESARROLLO INMOBILIARIO EN ALTURA EN CHILE.
04.1.c- DISCUSIN SOBRE EL ROL DEL ESTADO EN LA PLANIFICACIN URBANA DESDE LA PERSPECTIVA DEL URBANISMO PRO EMPRESARIAL
04.1.d- ANLISIS DEL HISTRICO DE LA NORMATIVA EN CHILE DESDE LA DIMENSIN DE LO PLANIFICADO
04.1.e- ESTUDIO DE LOS CASOS DE ESTUDIO DESDE LA DIMENSIN DE LO PROYECTADO
_Se analizaron los Instrumentos de Planificacin Territorial de cuatro comunas, de las cuales dos estn insertas en Zonas de Renovacin
Urbana. De las cuatro comunas, tres comunas estn en la Regin Metropolitana de Santiago y fueron elegidas por ser las primeras en
experimentar el Fenmeno del Desarrollo, una de las cuales fue pionera en generar las condiciones normativas en pro de renovar su imagen de
ciudad.
_Se analizaron las condiciones urbansticas establecidas en la Ordenanza Local de Concepcin en un rea inserta en el polgono de Renovacin
Urbana. La ciudad fue elegida para comparar los efectos que comenz a experimentar a travs del cambio de Plan Regulador el ao 2004, el
cual posee caractersticas de flexibilidad normativa similares a los implementados en la comuna de Santiago el ao 1990.
_Se analizaron los antecedentes histricos que permitieron identificar la evolucin, carcter y rol de cada caso de estudio en su contexto
metropolitano.
_Se analizaron las memorias explicativas disponibles en la web de comuna, de las que se obtuvo informacin y antecedentes que ayudaron a
comprender la imagen de ciudad de cada caso. Se estudi en base a los aspectos normativos puntuales morfolgicos establecidos en las
ordenanzas locales, la relacin que existe entre las herramientas normativas y la imagen de ciudad objetivo.

0.4.2.- ESTUDIOS DE CABIDA DESDE LA DIMENSIN DE LO CONSTRUIDO DE LOS CASOS DE ESTUDIO.


_A travs de estudios de cabida sobre un terreno tipo de 35m de frente por 55m de fondo, se compar el efecto de la aplicacin condiciones
normativas y su relacin con el concepto de imagen de ciudad planteado en cada caso de estudio.

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CAPTULO 1
DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO
DE LA IMAGEN DE LA CIUDAD
El espacio urbano, entre sus mltiples papeles, tiene tambin el de algo que ha de verse,
recordarse y causar deleite
KEVIN LYNCH, LA IMAGEN DE LA CIUDAD

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1.- DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO DE IMAGEN DE LA CIUDAD


1.1 CONCEPCIN DEL CONCEPTO DE IMAGEN
Segn Kevin Lynch, la imagen es la consecuencia de un proceso bilateral entre un observador y su medio ambiente (1), en el que
somos observadores y actores. En el desarrollo del proceso bilateral, se van acumulando estmulos presentes en el medio ambiente,
los que permiten elaborar una representacin mental comn del entorno que adems goza de estabilidad, lo que facilita su
concrecin y evaluacin (2). Tambin seala que la ciudad es un fenmeno espacial producto de un proceso histrico nico que es
posible estudiar en tres teoras: primero, la teora de la planificacin, que es resultado de las decisiones pblicas; segundo, la teora
funcional, que est relacionada al rol que cumple en un contexto; y, tercero, la teora normativa, que es resultado de las condiciones
que regulan el diseo de la ciudad.
La imagen de un objeto es el resultado neto de las experiencias, creencias, sentimientos e informacin de la que disponen un grupo
de individuos en relacin con aqul (3).
La imagen de una ciudad podra definirse como un conjunto de notas adjetivas sobre una ciudad espontneamente asociadas con
un estmulo dado (fsico y social), que generan en los pblicos objetivos una serie de asociaciones positivas o negativas (4).
El resultado de una imagen puede ser anticipado, es decir, es posible proyectarla de manera consciente, sin embargo, tambin
puede ser espontnea o inconsciente, lo que significa que una imagen siempre existir y ser comunicada.
Lynch entiende la ciudad como una creacin humana, en la que el diseo urbano es un arte atemporal (5) que responde a las
necesidades contextuales de un determinado momento, se encuentra inserta en un medio fsico preexistente, en el que destacan los
rasgos naturales como ros, vegetacin, lagunas, cerros, etc., por ser perdurables en el paisaje junto con las construcciones; sin
embargo, no considera entre los elementos que conforman la imagen los aspectos sociales que proveen los ciudadanos: como las
relaciones socioculturales y econmicas, las actividades colectivas de las comunidades, la solidaridad, el respeto, etc. Lo anterior,
permite decir que la imagen de la ciudad, es el resultado de la interaccin entre, el conjunto de estmulos que otorga el medio
ambiente ya sean fsico o sociales y sus distintos observadores en un contexto histrico determinado.
1 2 5 : KEVIN LYNCH, 1984,LA IMAGEN DE LA CIUDAD, BARCELONA, ESPAA, 2013, GUSTAVO GILI. 1984.
3 4 : SALVADOR DEL BARRIO GARCA, TEODORO LUQUE MARTNEZ, MIGUEL NGEL RODRGUEZ MOLINA, 2009, LA MODELIZACIN DE LA IMAGEN DE CIUDAD DESDE LA PERSPECTIVA DE LOS LDERES DE
OPININ, REVISTA EURE Vol. XXXV, N106, Pg. 2 3.

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1.2 LA IMAGEN DE LA CIUDAD: UN INSTRUMENTO DE GESTIN


La importancia de gestionar la imagen de la ciudad se debe a que es un medio de comunicacin que ser percibido por los diferentes
pblicos objetivos de manera favorable o no, de ah el inters de entender y anticipar la relacin de la imagen resultante con los
distintos involucrados.
Los gestores urbanos encargados de la planificacin de la ciudad deben tener un gran conocimiento de las distintas dimensiones que
la afectan, entre los cuales destaca el estudio de la imagen de la ciudad deseada, para determinar as las acciones que ayuden a
potenciarla y/o mejorarla (1).
Las ciudades hoy en da deben responder a un contexto de globalizacin que permita a los inversores, visitantes y turistas elegir
entre un mayor nmero de alternativas, lo que se traduce en una competencia entre pases y ciudades por establecer condiciones
que permitan atraer y captar mayor inversin (2).
Las ciudades, adems de administrar, tambin deben ser capaces de gestionar sus recursos respondiendo a las necesidades e
intereses de los diferentes pblicos objetivos; de esta forma, las ciudades comienzan a ampliar su rango de accin e incluyen nuevas
funciones que pasan desde las tradicionales como obras pblicas, provisin de servicios bsicos, etc., hasta funciones vinculadas al
diseo de estrategias que promueven el desarrollo local y regional (3).

1 2 3 : SALVADOR DEL BARRIO GARCA, TEODORO LUQUE MARTNEZ, MIGUEL NGEL RODRGUEZ MOLINA, 2009, LA MODELIZACIN DE LA IMAGEN DE CIUDAD DESDE LA PERSPECTIVA DE LOS LDERES
DE OPININ, REVISTA EURE Vol. XXXV, N106.

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1.3 LA IMAGEN DE LA CIUDAD: UN INSTRUMENTO DE MARKETING


La planificacin estratgica de la ciudad y su imagen dependen del pblico objetivo al que estn destinados, de ah que el
conocimiento anticipado de la imagen a desarrollar permite elaborar planes que ayuden a la concrecin, mejora y adecuacin de las
polticas pblicas a implementar. De esta forma, a travs de un anlisis de las fortalezas y debilidades que presentan, los gobiernos
pueden establecer las estrategias de marketing en pro de orientar a los ciudadanos, a modo de convencimiento de que, por medio de
estas decisiones, se responde a sus necesidades; sin dejar de lado que, mediante las estrategias planteadas, tambin se est
respondiendo a la imagen de ciudad que satisface los requerimientos de un contexto global (1).
El inters del marketing de la ciudad pasa de focalizarse en el turismo a sostener que la ciudad es un proyecto abierto comn, que
debe ser desarrollado a travs de un esfuerzo coordinado de las Administraciones Pblicas, de las instituciones, del sector privado y
de la sociedad civil (2), de aqu la importancia de comprender que la ciudad no solo es un espacio que alberga actividades
socioeconmicas, sino que tambin posee un valor que es necesario comunicar a los distintos involucrado y que debe poseer una
imagen fuerte, coherente y creadora de una opinin favorable entres sus diferentes pblicos objetivos (3).

1 : SALVADOR DEL BARRIO GARCA, TEODORO LUQUE MARTNEZ, MIGUEL NGEL RODRGUEZ MOLINA, 2009, LA MODELIZACIN DE LA IMAGEN DE CIUDAD DESDE LA PERSPECTIVA DE LOS LDERES DE1
OPININ, REVISTA EURE Vol. XXXV, N106.
2 3 : MAGDALENA VICUA DEL RO, 2013, EL MARCO REGULATORIO EN EL CONTEXTO DE LA GESTIN EMPRESARIALISTA Y LA MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO DEL GRAN SANTIAGO, CHILE,
REVISTA INVI Vol. XXXVIII, N78.

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CAPTULO 2
DISCUSIN SOBRE EL
FENMENO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO EN CHILE

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2.1 DISCUSIN SOBRE EL CONCEPTO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO EN ALTURA


La migracin de los habitantes de los centros urbanos, motivados por la oferta inmobiliaria que se extendi en la periferia a
comienzos de los 90 en Chile, transform los centros urbanos es espacios despoblados y abandonados que se transformaron en
bodegas de almacenaje, espacios para el comercio y produccin. A partir de la dcada del 90 la comuna de Santiago realiz un
ajuste tcnico-urbansticos (1), que gener una renovacin a gran escala que permiti redensificar el centro de la ciudad con ayuda
de privados a travs de la modificacin al Plan Regulador Comunal, en el cual se establecieron condiciones flexibles de edificacin
que interesaron al sector inmobiliario. Segn el censo del ao 1992, la comuna de Santiago tena 231.000 habitantes, situacin que
cambi drsticamente el ao 2002, arrojando 214.159 habitantes; es decir, una baja considerable a pesar de la cercana y conexin
vial con los espacios de trabajo (2).
Este proceso de despoblacin del centro de Santiago comenz en los aos 70, sin embargo, se dio con fuerza durante el periodo de
la crisis asitica (1998 2002), ante lo cual el Estado implement el Subsidio de Renovacin Urbana el ao 2001, para mitigar el
proceso de migracin. Los resultados de su implementacin se observaron con claridad y la demanda por vivir en el centro del Gran
Santiago subi desde un 7.5% a un 44.0%, versus la demanda por vivir fuera del pericentro, que tuvo un leve aumento desde 11% a
un 17.6% entre los aos 1990 y 2008 (3).
La aparicin del fenmeno del desarrollo inmobiliario en altura en Chile fue consecuencia de la necesidad que tuvo el Estado por
recuperar los centros urbanos a travs de la participacin pblico-privada, y de responder a la demanda habitacional de la clase
media. Durante los aos 90, los subsidios estatales para la adquisicin de vivienda estaban destinados a los sectores
socioeconmicos ms bajos en la periferia del Gran Santiago, pues el Estado no ofreca soluciones habitacionales a los sectores
medios, que en esos aos comenz a aumentar y a poseer un nivel adquisitivo mayor.
Debido al valor del suelo en las zonas cntricas, el sector inmobiliario desarroll proyectos habitacionales en extensin en la
periferia, sin embargo, a raz de la alianza pblico-privada, en la cual el Estado gener las condiciones urbansticas necesarias para
atraer capital privado, el sector inmobiliario a comienzos del 90 comenz tmidamente a ofrecer soluciones habitacionales en el
centro de Santiago, a pesar de que el inters de la demanda por vivir en viviendas unifamiliares era mucho mayor (4).
1 2 3 : MAGDALENA VICUA DEL RO, 2013, EL MARCO REGULATORIO EN EL CONTEXTO DE LA GESTIN EMPRESARIALISTA Y LA MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO DEL GRAN SANTIAGO,
CHILE, REVISTA INVI Vol. XXXVIII, N78.
4 : BBVA, SITUACIN INMOBILAIRIA EN CHILE, ANLISIS ECONMICO, AO 2012.

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La fuerte demanda habitacional que el Estado no pudo proveer y la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos, fueron un punto
de inters para el sector inmobiliario y para el sector bancario.
Uno de los factores que ms ha contribuido al desarrollo del sector es la disponibilidad de crdito hipotecario, por ejemplo, el pas
presenta uno de los mayores ndices de bancarizacin, lo que se observa en la fuerte penetracin del financiamiento de la compra de
vivienda, el cual representa alrededor del 15% del PIB (significativamente por encima de lo observado en otros pases de la regin)
(1).
El Fenmeno del Desarrollo Inmobiliario en Altura en Chile apareci con fuerza luego de la crisis asitica y la cada de las bolsas de
las empresas extranjeras. Es en ese momento que se volvi atractivo para las inversiones, y por eso gran parte de los grupos
econmicos transnacionales concentraron sus inversiones en este sector; las inversiones fueron trasladas desde el sector fabril a los
negocios inmobiliarios, debido a que constituyen una necesidad fundamental de crecimiento de la reestructuracin y/o reproduccin
de espacios acordes a las sociedades del mundo contemporneo (2).
Otro de los sucesos que fortalecieron la inversin en el sector inmobiliario, fue la crisis causada a finales de la dcada del 90 por la
burbuja tecnolgica o burbuja puntocom que afect a las empresas vinculadas a internet. Esta situacin llev a buscar nuevas
inversiones ms seguras y de renta fija (3).

1 : BBVA, SITUACIN INMOBILAIRIA EN CHILE, ANLISIS ECONMICO, AO 2012.


2 3 : RODRIGO HIDALGO, LOS CENTROS HISTRICOS Y DEL DESARROLLO INMOBILIARIO: LAS CONTRADICCIONES DE UN NEGOCIO EXITOSO EN SANTIAGO DE CHILE, 2010, SCRIPTA NOVA REVISTA
ELECTRNICA DE GEOGRAFA Y CIENCIAS SOCIALES.

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CAPTULO 3
DISCUSIN SOBRE EL ROL DEL ESTADO EN LA PLANIFICACIN URBANA DESDE
LA PERSPECTIVA DEL URBANISMO PRO-EMPRESARIAL
PARTICIPACIN PBLICO-PRIVADA PARA EL DESARROLLO DE PLANIFICACIN RESIDENCIAL EN ALTURA

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3.- URBANISMO PRO-EMPRESARIAL EN CHILE


3.1 CONTEXTO HISTRICO DEL SURGIMIENTO
A finales de los aos 80, la comuna de Santiago desarroll un proyecto de mejoramiento de la imagen de la comuna que en esos
aos se caracterizaba por el abandono y daos causados por el terremoto de 1985, a lo que se sum el proceso de despoblacin
que comenz a mediados de siglo y los daos causados por el bombardeo al centro de la ciudad el ao 1973 (1). Para cambiar la
imagen de la comuna, la Municipalidad de Santiago crea la CORDESAN (Corporacin para el Desarrollo de la Comuna de Santiago),
institucin destinada a generar planes de recuperacin de la comuna.
La Municipalidad de Santiago, a travs de la CORDESAN, present al Gobierno Central un proyecto de recuperacin de la comuna,
que consisti en aprovechar las ventajas estratgicas del centro junto a los equipamientos y urbanizacin ya existentes. La
propuesta demostr que construir en el centro de la ciudad tena un costo de un 16% menos que construir en zonas no urbanizadas,
que era la tendencia de distribucin habitacional de la poca (2).
Para cumplir con el proceso de recuperacin del centro de Santiago y obtener el resultado de imagen de ciudad renovada, la
CORDESAN plante la necesidad de desarrollar estrategias de participacin pblico-privadas, sin embargo, mientras se desarroll
este proyecto, el sector inmobiliario tena sus inversiones fuera del centro de la ciudad, debido a que la demanda y oferta de la poca
consista en viviendas unifamiliares fuera del pericentro del Gran Santiago.
Para concretar la estrategia de renovacin de la comuna a travs de la participacin pblico- privada, la CORDESAN, en conjunto
con el Gobierno Central, establecieron que era necesario crear las condiciones propicias para atraer el capital inmobiliario, lo que
consisti en hacer partcipe al Estado a travs de la implementacin del Subsidio de Renovacin Urbana (SRU) y la delimitacin de
zonas de implementacin de este subsidio o Zonas de Renovacin Urbana (ZRU). Sin embargo, para lograr generar las condiciones
que convencieron al sector privado, tambin debi participar la Municipalidad mediante la actualizacin de su Instrumento de
Planificacin Urbana, en el que propuso condiciones urbansticas de edificacin flexibles. As, el Estado, en conjunto con la
Municipalidad de Santiago, establecieron las normas que permitieron incentivar la participacin del sector privado en el proceso de
recuperacin de la comuna en respuesta a una necesidad de cambiar la imagen deteriorada de Santiago centro.
1 : ERNESTO LPEZ MORALES, IVO RICARDO GASIC KLETT, DABIEL ALBERTO MEZA CORVALN, 2012, URBANISMO PRO-EMPRESARIAL EN CHILE: POLTICAS Y PLANIFICACIN DE LA PRODUCCIN
RESIDENCIAL EN ALTURA EN EL PERICENTRO DEL GRAN SANTIAGO, REVISTA INVI Vol. XXXVII, N76 / 2: ERNESTO LPEZ MORALES, IVO RICARDO GASIC KLETT, DABIEL ALBERTO MEZA CORVALN, 2012,
URBANISMO PRO-EMPRESARIAL EN CHILE: POLTICAS Y PLANIFICACIN DE LA PRODUCCIN RESIDENCIAL EN ALTURA EN EL PERICENTRO DEL GRAN SANTIAGO, REVISTA INVI Vol. XXXVII, N76.

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3.2 URBANISMO PRO EMPRESARIAL Y LA RELACIN CON LA IMAGEN DE LA CIUDAD


Producto del trabajo coordinado entre el Estado y la CORDESAN, se estableci un modelo de gestin en que las ciudades, bajo el
concepto de Urbanismo Proempresarial, crearon las condiciones propicias para incentivar la participacin del sector privado,
asegurando las utilidades de sus inversiones.
El Urbanismo Proempresarial se caracteriza por promover un sistema de urbanizacin subsidiario e incentivar la competitividad
municipal para atraer inversiones privadas, asegurando las utilidades de los inversionistas (1). Bajo este concepto de urbanizacin,
las municipalidades estn obligadas a insertarse en la lgica de la competitividad urbana para atraer recursos, el Estado no coordina
la inversin de recursos en el territorio de forma igualitaria, sino que desliga la responsabilidad a las autoridades locales y las provee
de herramientas para atraer de manera fragmentaria el capital privado (2).
El Estado, al delegar la responsabilidad de la gestin de las comunas a las autoridades locales, las obliga a generar condiciones
urbansticas que incentiven la participacin del sector privado, lo que implica que no necesariamente las normativas locales
respondan a conservar o potenciar una imagen de ciudad, cuyo origen proviene de la representacin mental de sus ciudadanos, sino
ms bien a satisfacer las necesidades que demanda el mercado.

3.3 URBANISMO BAJO UNA VISIN NEOLIBERAL


La definicin de Neoliberalismo es un concepto utpico ideolgico que establece leyes inmutables que, sin embargo, en la prctica
se adapta a las condiciones geogrficas e histricamente especficas, por lo que cada ciclo de desarrollo capitalista posee resultados
privilegiados por sobre otros, lo que conlleva a una acumulacin de capital en puntos determinados (3). Es un proceso de
expresiones de una destruccin creativa del espacio poltico-econmico (4), de esta forma, el neoliberalismo acta como un ente
reactivo con momentos destructivo/creativos, es decir, se presenta como una solucin constructiva, que a su vez se puede ir
reconstruyendo en base a procesos de prueba y error (5), cuya finalidad es crear sistemas de urbanizacin que respondan al
contexto histrico, social, econmico y local.
1 2 : ERNESTO LPEZ, IVO GASIC, DANIEL MEZA, IGNACIO ARCE, RENOVACIN URBANA Y ROL MUNICIPAL PRO-EMPRESARIAL EN LA PLANIFICACIN TERRITORIAL DE SANTIAGO DE CHILE 1990 - 2012,
2012, REVISTA EURE.
3 4 5 : MAGDALENA VICUA DEL RO, 2013, EL MARCO REGULATORIO EN EL CONTEXTO DE LA GESTIN EMPRESARIALISTA Y LA MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO DEL GRAN SANTIAGO,
CHILE, REVISTA INVI Vol. XXXVIII, N78.

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3.4 EL ESTADO DE EMPRESARIALISTA A GERENCIALISTA EN LA GESTIN DE LA IMAGEN DE LAS CIUDADES


En el ao 1992 se inici la reforma municipal que se transform en la Ley Orgnica de las Municipalidades del 1994, en la cual se
estableci la descentralizacin de las funciones administrativas del Estado y su traspaso a los gobiernos locales, los que desde ese
momento fueron los encargados de la planificacin de las ciudades (1). El traspaso de la administracin a las autoridades locales
permiti establecer condiciones internas de flexibilidad de las condiciones urbansticas que, posteriormente, se transformaron en
herramientas de competitividad interurbana (2), debido a la inexistencia de una autoridad mayor coordinadora. As se brindaron las
condiciones ideales para el surgimiento del desarrollo inmobiliario en la dcada del 90, el cual aprovech las ventajas otorgadas por
el sistema econmico urbano neoliberal que facilit las condiciones para el desarrollo de sus proyectos.
El Estado, al definir las Zonas de Renovacin Urbana y la posibilidad de financiar parte del valor total de una vivienda a travs del
Subsidio de Renovacin Urbana, focaliz indirectamente dnde se deban realizar las principales inversiones inmobiliarias, sin
embargo debido a la autonoma administrativa que deleg a las municipalidades, fueron stas las que debieron ofrecer las
condiciones finales para captar los recursos privados.
Los municipios reciben por concepto de Permisos de Edificacin el 1.5% del presupuesto proyecto, a lo que se suma el 40% del
impuesto territorial por vivienda que queda en la comuna, lo anterior se traduce en la importancia de, primero, captar la inversin
privada y, segundo, atraer el inters del sector inmobiliario por construir viviendas en la comuna; as, se aumentan los ingresos
inmediatos y a largo plazo, por ende, el capital para administrar la comuna (3).
Hoy en da, son las municipalidades, a travs de los Planos Reguladores y sus Ordenanzas Locales, las responsables de la gestin
de la comuna y de su imagen.

1 2 3 ERNESTO LPEZ, IVO GASIC, DANIEL MEZA, IGNACIO ARCE, RENOVACIN URBANA Y ROL MUNICIPAL PRO-EMPRESARIAL EN LA PLANIFICACIN TERRITORIAL DE SANTIAGO DE CHILE 1990 - 2012,
2012, EURE.

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3.5 ESQUEMA DE IMPLEMENTACIN DE ESTRATEGIAS PBLICAS PARA LA RENOVACIN DE LA IMAGEN DE LA


COMUNA DE SANTIAGO

FUENTE: ELABORACIN PROPIA

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CAPTULO 4
LA PLANIFICACIN DE LA CIUDAD POR PARTE DEL ESTADO
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN TERRITORIAL
SUBSIDIO Y ZONAS DE RENOVACIN URBANA

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4.- LA PLANIFICACIN DE LA CIUDAD POR PARTE DEL ESTADO


4.1 ANTECEDENTES HISTRICOS
En Chile se han promulgado cuatro leyes de urbanismo y construcciones; la primera de ellas fue el ao 1929, se cre con
posterioridad al terremoto de Talca de 1928 que dej 300 victimas y 3/4 partes de las viviendas destruidas. Este sismo llev al
Gobierno a presentar La Primer Ley de Construccin y Urbanizacin (Ley N4.563) promulgada el 30 de enero de 1929, ley que
impuso a las municipalidades a la obligacin de tener un plano oficial para la transformacin y extensin de las ciudades, tambin
incorpor, disposiciones sobre altura, aspecto exterior de los edificios, etc. Junto con la promulgacin, el Gobierno design una
comisin para la preparacin del proyecto de Ordenanza General de Construcciones y Urbanizacin que fue aprobado por Decreto
con Fuerza de ley DFL N345 de 20 de mayo de 1931. (1)
La Ley N 4.563, fue aprobada por el Congreso, a diferencia de las posteriores que fueron decretadas en virtud de alguna
delegacin al Ejecutivo (2). En ella se dispone la obligacin de requerir permiso para construir y se establece el cargo de
Director de Obras, adems se otorg al Presidente de la Repblica la facultad para la dictar una Ley y una Ordenanza General
sobre estas materias (3). La Ley DFL N345 de 20 de mayo de 1931 fue dictada por el Ejecutivo, en la que se incluy la Ordenanza
General de Construcciones y Urbanizacin publicndose slo su ttulo. La Ley comenz a regir el 6 de Febrero de 1936, fecha en
que se public en el Diario Oficial junto a su respectiva Ordenanza durante el Gobierno del General Carlos Ibez del Campo. Con
respecto a la planificacin urbana se cre por primera vez el concepto de planos de las ciudades, a travs de los cuales se determin
el trazado y ancho de las calles y la altura mxima de la edificacin(4). Este decreto tuvo varias modificaciones, siendo la principal
la realizada el ao 1953, a travs del DFL N224 del MOP, publicado en el Diario Oficial el 5 de agosto de 1953, en la que se incluy
el concepto de Planos Reguladores.
Los decretos con fuerza de ley en ese entonces eran inconstitucionales, debido a que no estaban contemplados en la Constitucin
de 1825. El 24 de enero de 1970 a travs de la ley N17.284, el Congreso Nacional deleg facultades legislativas al Presidente, lo
que permiti que el ao 1974, la Junta de Gobierno, por medio del Decreto Ley 602 delegara al Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
a travs de un Decreto Supremo dictar la actual Ley General de Urbanismo y Construcciones (DS N458).

1 2 3 4 FELIPE HOLMES S., 2008, ANLISIS CONSTITUCIONAL DE LAS PRINCIPALES NORMAS DE URBANISMO Y CONSTRUCCIN, LIBERTAD Y DESARROLLO Vol. 0717-1544 N27 Pg. 14 . 22

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4.2 ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (OGUC)


El Decreto Supremo N47 Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones de 1992, es el reglamento de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones (LGUC) que reemplaz a la Ordenanza General de Construccin y Urbanizacin del ao 1936. En la
actual Ordenanza, se establecen las responsabilidades administrativas de los profesionales competentes en el rea de la
construccin, se regula el proceso de planificacin urbana y se determinan los estndares tcnicos de diseo y construccin. La
OGUC es responsabilidad del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) entidad a cargo de sus modificaciones. (1)
En la Ordenanza se establecieron los criterios normativos que son la base de diseo de los actuales Planos Reguladores y
Ordenanzas Locales de cada comuna, estas normas se aplican a las subdivisiones, loteos y urbanizaciones. Las Ordenanzas
Locales determinan las caractersticas morfolgicas y de uso de las zonas indicadas en el Instrumento Planificador respectivo. As
las normas urbansticas establecidas en las Ordenanzas de cada Plan Regulador, son el medio legal que define la imagen
urbana de las comunas, puesto que ellas reflejan los intereses de desarrollo, crecimiento y conservacin de las mismas.
Al momento de desarrollar un proyecto de arquitectura se solicita en las Direcciones de Obras Municipales un documento
denominado Certificado de Informaciones Previas que es un resumen de las condiciones urbansticas exigidas al Anteproyecto (2).
La OGUC delega la responsabilidad de la planificacin de las ciudades a las autoridades locales, quienes a travs del Instrumento de
Planificacin Territorial, establecen las condiciones que configuran el espacio pblico, sin embargo, la OGUC permite infringir
algunas de las normas de diseo urbano locales mediante la aplicacin de las Normas de Excepcin (1) como son el Conjunto
Armnico y el Estudio de Sombras (3).

1 : ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (OGUC), 1990 2014. PG. 13 Cap. 1


2: ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (OGUC) 1990 2014 PG. 45. Cap. 4
3 : ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (OGUC), 1990 2014. PG. art. 2.6.4 y 2.6.11

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4.2.1 ESQUEMA DE INFLUENCIA EN LA MORFOLOGA DE LAS CONDICIONES URBANISTAS OGUC.

FUENTE: ELABORACIN PROPIA

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4.3 IMPLEMENTACIN DEL SUBSIDIO Y ZONAS DE RENOVACIN URBANA


El Subsidio de Renovacin Urbana (SRU) se cre el ao 1991 mediante el Decreto Supremo N95 del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, que se integr al Sistema General de Subsidio Habitacional Decreto Supremo N44 del ao 1988, el que pasa a llamarse
posteriormente Subsidio de Inters Territorial (SIT) a partir del ao 2004 mediante el DS N40 del MINVU.
Previo a la aplicacin del subsidio, el MINVU estableci el ao 1987 a travs de la Ley 18.595, aprobada por la Junta de Gobierno,
la Ley Renovacin Urbana:
Se entender por Zonas de Renovacin Urbana las reas urbanas previamente delimitadas por la Municipalidad correspondiente,
en las cuales se considere necesario promover su mejoramiento, renovacin, rehabilitacin o remodelacin. La declaracin de Zona
de Renovacin Urbana tendr por nico efecto gozar de las franquicias relativas al impuesto territorial (1).
Las franquicias tributarias al impuesto territorial se tradujeron en mantener el avalo de la vivienda al 1 de marzo de 1987 ajustado a
esa fecha por un plazo de 20 aos si se trata de vivienda o 15 aos si se trata de otra edificaciones. Este beneficio se aplic a
construcciones nuevas, remodelaciones, reconstrucciones o rehabilitaciones (2).
El SRU es un programa habitacional que busc detener los procesos de despoblamiento y deterioro fsico del casco central de las
grandes ciudades, es una ayuda directa de parte del Estado, no es reembolsable, est destinado a la compra de viviendas
econmicas que no superen las 2000 UF y cuya superficie til no sea superior a 140m2. Se otorga tanto a personas de forma
individual como a colectividades y consiste en el financiamiento de 200 UF hasta un tope del 10% del valor de la vivienda
emplazadas dentro de la Zona de Renovacin Urbana o Zona de Desarrollo Prioritario (3).
El subsidio se entrega en dos tramos. El primero para viviendas de 600 UF a 1000 UF, con un ahorro previo de 100 UF, el segundo
para viviendas de 1001 UF a 2000 UF con un ahorro previo de 200 UF, para ambos casos, El SRU cubre 200 UF como tope. (4).

1 2 LEY 18595 AO 1987


3 4 : PORTAL INMOBILIARIO

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El SRU fue el resultado de la participacin de la Corporacin para el Desarrollo del Santiago (CORDESAN) y el MINVU el ao 1992,
luego de analizar los resultados obtenidos en esta reunin, se observ que los costo directos de construccin de vivienda fuera del
pericentro de Santiago, en comparacin con la construccin de viviendas en zonas ya urbanizadas eran menores, tambin fue
considerada una medida para frenar el proceso de migracin del centro de Santiago.
TABLA DE COMPARACIN SUSBSDIOS DE RENOVACIN URBANA A NIVEL PAS Y EN LA REGIN METROPOLITANA ENTRE LOS AOS 1991 - 2005

FIG. 12

FIGURA 12: GRAFICO ELABORADO A PARTIR DE INFORMACIN EVALUACIN DE IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA, ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006
MINVU.

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CAPTULO 5
CASOS DE ESTUDIO
01.-COMUNA DE SANTIAGO
02.-COMUNA DE LAS CONDES
03.-COMUNA DE PROVIDENCIA
04.-COMUNA DE CONCEPCIN

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1.- COMUNA DE SANTIAGO


CASO DE ESTUDIO N1
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FIG. 15

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FIG. 16

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1.1 ANTECEDENTES HISTRICOS


La ciudad de Santiago tiene 473 aos, fue fundada el 12 de febrero de 1541 por Pedro de Valdivia, debido a su localizacin
estratgica que brindaba seguridad y cercana al ro Mapocho. La ciudad fue sitio de inters de indgenas y colonizadores, desde el
comienzo de su construccin fue incendiada y azotada por terremotos varias veces (1).
La primera ciudad de Santiago se fund entre los aos 1550 y 1647 durante el barroco, se caracteriz por sus casas altas de mucho
valor, por lo que eran custodiadas continuamente por soldados para defenderlas de los ataques de los indgenas. Pedro de Oa la
describi como el albergue de holgazanes y baldos (2), donde el vicio a su anchura mora (3). Posterior al terremoto de 1647, la
ciudad se reconstruy con edificaciones de un piso rodeadas por calles que delimitaron la cuadrcula del damero, se caracteriz por
la fachada continua que era interrumpida por los campanarios de las iglesias. El ao 1730 la ciudad fue arrasada por un sismo, su
poblacin al ao 1779 era de aproximadamente a 30.000Hab.
A partir del ao 1800, llegaron a Santiago arquitectos e ingenieros desde Espaa, realizaron la primera gran remodelacin de la
ciudad, se construyeron edificaciones de mejor resistencia como la Casa Colorada y el edificio de la Real Audiencia, as, la ciudad
comenz a adquirir un carcter neoclsico. A mediados del siglo XIX la ciudad tena 90.000 Hab., producto de la prosperidad
econmica del Pas, hacendados, comerciantes, mineros y funcionarios se establecieron en la ciudad, su imagen se transform y se
asimil a la de las ciudades europeas. Entre los aos 1872 y 1875 Santiago sufre una serie de transformaciones llevadas a cabo por
el intendente Benjamn Vicua Mackenna, quien influenciado por sus viajes a Europa, enriqueci la ciudad con espacios urbanos
similares a los existentes en Pars, para lo cual, remodel el cerro Santa Luca y as cre el primer parque urbano de la ciudad (4).
La crisis del ao 1929, gener un periodo de recesin mundial, Chile sufri una brusca cada en el precio del salitre, para enfrentar
esta situacin, el Estado incentiv proyectos de largo tiempo destinados a ocupar la mano de obra que comenz a migrar desde los
extremos del pas, entre esos proyectos est la creacin del barrio cvico frente a la fachada principal del Palacio de la Moneda. En
esos aos la construccin en altura llegaba de 4 a 5 pisos , ya que en Chile no existan plantas de fabricacin de hormign ni de
acero en produccin masiva y por ende deban ser importados. El proyecto del barrio cvico consisti en liberar la manzana frente a
calle moneda y configurarla con edificios en altura de aproximadamente de 13 pisos (5).
1 2 3 4 : http://www.municipalidaddesantiago.cl/categorias/home/la-comuna/historia/resenas-historicas/resena-3
5: ALBERTO GUROVICH WEISMAN, LA SOLITARIA ESTRELLA: EN TORNO A LA REALIZACIN DEL BARRIO CVICO DE DANTIAFO DE CHILE, 1846 - 1946, REVISTA DE URBANISMO UCHILE. 2003, N7

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El ao 1934, se contrat a los ingenieros y urbanistas Karl Brunner y Roberto Hummers para proyectar el Plano Oficial de
Urbanizacin de la Comuna de Santiago que termin siendo aprobado el ao 1939. La intervencin de Brunner abarc tres ejes
principales que definieron la imagen de la comuna hasta el cambio de plan regulador el ao 1990, los ejes fueron:
a).- ASUNTOS POLTICOS, ECONMICO SOCIALES Y LEGALES: Polticas de desarrollo urbano basadas en mejorar la vialidad y
comunicacin de los espacios Urbanos. Polticas interesadas en la problemtica habitacional popular y mejorar las condiciones de
salubridad e higiene urbano. Polticas de estudios de Avalos e impuestos que permitan fomentar el desarrollo urbano (1).
b).- ASPECTOS DE LA TCNICA DE LA INGENIERA EN SU APLICACIN A LAS CIUDADES. Proyectar la urbanizacin de los
terrenos e incluir instalacin de alcantarillado, agua, vas subterrneas (2).
c).- ASPECTOS ESTTICOS, ARQUITECTNICOS Y ARTSTICOS. A travs de la modelacin del espacio urbano por medio
conjuntos de edificios, plazas, ensanche de calles, conservacin de monumentos y parques crear una imagen de ciudad moderna.(3)
Dentro de las transformaciones que se llevaron a cabo del plan de Karl Brunner, estn la construccin de la caja cvica rodeada de
edificios que van desde el Art-Deco a un racionalismo moderno moderado, integrado a travs de escasos elementos decorativos
como molduras, canteras, y pilastras, sumado a una estricta y normada proporcin de vanos y llenos enfocados en destacar el
carcter del nuevo barrio cede del poder Republicano (4).
Hacia 1940, a causa del cierre de las mineras de salitre en el norte, la ciudad se convirti en el refugio de una gran cantidad de
inmigrantes, lo que oblig a reformular la urbanizacin de la ciudad. Se establecieron zonas en la comuna para la instalacin de la
clase obrera, situacin que motiv a las clases ms altas a buscar otro lugar donde vivir. En esa poca, Santiago conserv la
caracterstica fachada continua heredada del periodo colonial, pero ahora con rasgos estticos del neoclsico francs y neogtico. El
inters de la clase alta se inclin por un aspecto ms moderno y salubre por lo que se desplazaron a otras comunas como
Providencia y las Condes, motivados por los grandes terrenos donde era posible construir de manera aislada, y es as como surgi el
modelo de ciudad jardn, importado de Estados Unidos y Europa.
1 2 3 : ALBERTO GUROVICH WEISMAN, LA SOLITARIA ESTRELLA: EN TORNO A LA REALIZACIN DEL BARRIO CVICO DE DANTIAFO DE CHILE, 1846 - 1946 REVISTA DE URBANISMO. 2003, N7

4 - 5 : MARA ISABEL PAVZ R., ANTONIO SAHADY V., A PROPSITO DE UN EDIFICIO EN EL BARRIO CVICO DE SANTIAGO DE CHILE, LA EX CAJA DE CRDITO AGRARIO. REVISTA DE URBANISMO U CHILE 2004, N9

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

Durante el Gobierno Militar, la ciudad deja de ser un lugar vivo y bohemio, debido a la destruccin presente en los edificios que
rodean a la caja cvica y los daos ocasionados al Palacio de la Moneda. Los transentes son reemplazados por militares y la
comuna deja de ser interesante para los empresarios del sector inmobiliario, quienes no encuentran motivaciones para construir en
una ciudad deprimida. La ciudad de Santiago experiment el proceso de crecimiento fuera del pericentro, el sector inmobiliario centr
su inters en las comunas de Providencia, Las Condes y Vitacura (para los sectores acomodados) y las comunas de Maip y La
Florida (para la clase media y media baja). Durante los aos 80, la comuna comenz a experimentar un notorio abandono de sus
residentes y el uso de las construcciones pas de ser residencial a predominantemente comercial y productivo.
Para revertir el proceso migratorio de la comuna, se realizaron trabajos de urbanizacin que buscaron atraer el inters de los
habitantes, las calles Ahumada, Hurfanos y Tenderini se transformaron en paseos, se remodel la plaza de la Constitucin que
hasta ese entonces era una plaza de estacionamientos, se recuper la Casa Colorada y se convirti en el Museo de Santiago,
tambin se remodelaron otros monumentos arquitectnicos.
El terremoto del ao 1985 agudiz an ms el proceso de despoblacin y deterioro de la comuna, lo que produjo paulatinamente un
abandono de los pocos sectores en que an vivan residentes y con ello aparicin de mltiples sitios eriazos, a lo que se sum las
decisiones del Gobierno Militar, orientadas en la idea de desplazar a la periferia las clases sociales ms bajas. Las construcciones
abandonadas comenzaron arrendados u ocupadas por residentes informales.
La Municipalidad de Santiago, para contrarrestar los efectos negativos en la imagen de la comuna, originados por la migracin y los
daos causados por el terremoto, cre la Corporacin para el Desarrollo de la Comuna de Santiago (CORDESAN).

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El ao 1987, el deterioro urbano que present la comuna de Santiago, llev al Gobierno, autoridades locales, y universidades a
realizar estudios orientados a cambiar la imagen de abandono de la comuna, los que se enfocaron en generar estrategias de
renovacin que respondieran a sus nuevas funciones administrativas dentro del contexto metropolitano. La comuna en esos aos se
caracteriz por la presencia de oficinas, sedes financieras, comercio, talleres e industrias.
El resultado de los trabajos de investigacin fue acogido por la Municipalidad e influyeron directamente en la modificacin del Plan
Regulador Comunal, que a la fecha, an estaba bajo los criterios del Plan Brunner que se caracteriz por establecer una imagen de
ciudad compacta que racionaliz el suelo urbano y prioriz la construccin en sitios disponibles.
El ao 1989 se aprueba el nuevo Plan Regulador Comunal de Santiago que es la base del plan actual. Los cambios sustanciales del
nuevo Instrumento de Planificacin en comparacin con el anterior, consistieron principalmente en la flexibilizacin y liberacin de las
condiciones urbansticas de edificacin, debido a que su finalidad fue incentivar la participacin del sector inmobiliario en la
renovacin de la comuna.

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1.2 LA CORDESAN
La Corporacin para el Desarrollo de Santiago (CORDESAN) es una institucin de derecho privado cuya finalidad fue revitalizar la
comuna despus del desastre provocado por el terremoto del ao 1985, fecha en que fue creada. Es presidida por el Alcalde y rene
a representantes de universidades, empresas, entidades financieras, asociaciones de vecinos (1).
Uno de los objetivos iniciales fue convertir y organizar una demanda heterognea para todos los estratos socioeconmicos en las
Zonas de renovacin Urbana establecidas en al comuna por el MINVU el ao 1987 a travs de la Ley de Renovacin Urbana.
El ao 1992 la CORDESAN, en su funcin de gestor municipal, solicit al MINVU intervenir a travs de reformas que fomentaron el
repoblamiento de las zonas desvaloradas de la comuna. Producto de la reunin, se inici la entrega del Subsidio de Renovacin
urbana por parte del Estado al considerar las ventajas de promover la construccin de viviendas en barrios con amplia infraestructura
versus la implementacin de la misma vivienda en zonas de expansin urbana. Sin embargo, la iniciativa no es bien vista por el
sector inmobiliario al considerar que repoblar el centro va en contra de los intereses del gremio para ese sector (El rol de la comuna
en ese tiempo era de carcter administrativo, comercial y productivo).
Segn informacin de la Direccin de Obras de la Municipalidad de Santiago, los permisos de Edificacin destinados a vivienda
aprobados al ao 1990 fueron 40.106m2, el ao 1994 se lleg a 100.835,13m2, al ao 1998, a 380.794,32m2 y el ao 2005 se llega
a 737.153,36m2 (2). Lo anterior, demuestra que a comienzos de los 90, la cantidad m2 de viviendas nuevas en la comuna no tuvo
mayor injerencia en comparacin a la cantidad resultante el ao 2005, factor que es visible en el proceso de evolucin del
crecimiento en altura de la ciudad. En estos 15 aos la comuna pasa a ser una de las mayores captadoras de inversiones
inmobiliarias al igual que una de las comunas de mayor rapidez de venta de viviendas nuevas, es decir, la labor realizada por la
CORDESAN obtuvo los resultados esperados y es imposible poner en dudas su rol gestor en la recuperacin del rea central,
sumado a que invirti la visin negativa de vivir en el centro de la comuna transformndola en sector de inters.

1: http://www.cordesansantiago.cl/bibliotecas/memorias-de-gesti%C3%B3n
2: MAGDALENA VICUA DEL RO, 2013, EL MARCO REGULATORIO EN EL CONTEXTO DE LA GESTIN EMPRESARIALISTA Y LA MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO DEL GRAN SANTIAGO, CHILE,
REVISTA INVI Vol. XXXVIII, N78

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Sin embargo, a pesar de que los resultados cuantitativos fueron auspiciosos, tambin influyeron en la calidad de la imagen que
adquiri la comuna en los ltimos aos, los barrios se intervinieron de tal forma que hoy en da son irreconocibles debido a la ruptura
de las escalas pre-existentes, a la destruccin de zonas e inmuebles patrimoniales, a la expulsin de residentes (gentrificacin), etc.
Las nuevas viviendas que se construyeron y ofertaron en la comuna fueron principalmente de 1 y 2 dormitorios en superficies que
van desde los 35m2 a los 60 aproximadamente, es decir, unidades pequeas lo que se traduce en altas densidades. La compra de
este tipo de departamento, es generalmente la primera vivienda, que posteriormente se transforma en un bien de arriendo, es decir,
es un tipo de vivienda que carece de proyeccin de vida en comunidad y por ende, en un desapego por la comunidad y por los
barrios.
La CORDESAN gestion acciones de repoblamiento del centro de la ciudad enfocados en tres ejes fundamentales:
1.- Estrategias de marketing orientadas a limpiar la imagen deteriorada y contaminada;
2.- Implementacin del subsidio de renovacin urbana;
3.- La consolidacin de una bolsa de demanda y la creacin de un banco de terrenos.

Entre los aos 1992 a 1998 aproximadamente el 60% de los proyectos inmobiliarios se realzaron en terrenos sobre 3000m2 que se
encontraban localizados en la zona poniente de la comuna, una de las ms devastadas por el terremoto del ao 1985 (1).

1: YASNA CONTRERAS, PUEDE CONVIVIR UN ESPACIO RESIDENCIAL CENTRAL CON EL LOCUS DE ESPECULACIN INMOBILIARIA?, 2010, SCRIPTA NOVA REVISTA ELECTRNICA DE GEOGRAFA Y CIENCIAS
SOCIALES. VOL.XIV N331

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De los ejes antes mencionados, es interesante destacar el funcionamiento de la Bolsa de demanda y el Banco de terrenos
BOLSA DE DEMANDA (1)
La CORDESAN creo un registro de personas interesadas en vivir en la comuna a las cuales asesor en el ofrecimiento de proyectos
de viviendas acordes a la realidad socioeconmica, de esta forma se aseguraba un volumen de potenciales compradores.
BANCO DE TERRENOS (2)
La CORDESAN localiz propiedades de inters para el sector inmobiliario, gestion la transaccin entre los propietarios de los
terrenos y las inmobiliarias, tambin en algunos casos, particip directamente en la compra de terrenos.
CONVENIO DE ACCIN CONJUNTO (3)
En base a la informacin obtenida de la bolsa de demanda y del banco de terrenos, la CORDESAN busc a la constructora y a la
empresa inmobiliaria que estuviera dispuesta a construir las viviendas requeridas en los terrenos ofertados firmando el denominado
convenio de repoblamiento.

El resultado final de la participacin de la CORDESAN como entidad coordinadora en el proceso de repoblamiento del centro de la
ciudad es evidente, se generaron 8000 viviendas con la participacin directa del municipio, de las cuales 5400 fueron beneficiadas
por el SRU otorgado por el MINVU, se aprobaron 1.000.000m2 en permisos de edificacin a partir del ao 1989 lo que se tradujo en
19.000 viviendas nuevas para la comuna de Santiago, de las cuales el 40% fue gestionada por el municipio y la CORDESAN (4).

1: ALBERTO GUROVICH WEISMAN, LA SOLITARIA ESTRELLA: EN TORNO A LA REALIZACIN DEL BARRIO CVICO DE DANTIAFO DE CHILE, 1846 - 1946 REVISTA DE URBANISMO. 2003, N7
1 2 3 4 : EDUADRO JUAREZ, MEMORIA DE LA CONFERENCIA INTERNACIONAL SOBRE CONTROL DE EXPANSIN URBANA OCDE (ORGANIZACIN PARA LA COOPERACIN Y EL DESARROLLO
ECONMICO. 1999 Pg. 111 Y 112

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1.3 EL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA EN LA COMUNA DE SANTIAGO


IMPLEMENTACIN DEL SUBSIDIO EN LA COMUNA DE SANTIAGO
La implementacin de la zona de renovacin urbana fue una iniciativa de la comuna de Santiago para renovar el centro histrico de
la ciudad, aprovechando la infraestructura, conectividad y valor del patrimonio. Fue una medida proyectada para evitar el proceso de
migracin de sus habitantes a otras comunas motivados por el deterioro, contaminacin y los daos causados por el terremoto del
ao 1985.
Los barrios residenciales de la comuna, sufrieron el impacto de los profundos procesos de transformacin demogrfica y habitacional
que caus el constante cambio de uso de suelo y envejecimiento de su poblacin. A fines de los 80 se dio inicio a un proceso de
reciclaje de los barrios a travs de la delimitacin de Zonas de Renovacin Urbana, que en el caso de la comuna de Santiago incluye
toda su superficie.

FIG. 23

FIG. 24

FIGURA 23: ESQUEMA ZONA DE RENOVACIN URBANA AMGS. FUENTE OBSERVATORIO URBANA, MINVU
FIGURA 24: ESQUEMA DE SUBSIDIOS PAGADOS POR PROYECTO AO 2010 ZONA DE RENOVACIN URBANA AMGS. FUENTE: OBSERVATORIO URBANO, MINVU

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En comparacin con el resto de las comunas del rea Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), la comuna de Santiago lider el
nmero de unidades de departamentos vendidos en el tramo inferior a 2000UF y mantuvo alrededor del 70% de las ventas de
departamentos en comunas donde se aplic el SRU entre el periodo 1995 2005. El ao 1997 se alcanz una cantidad de 3.500
viviendas, la situacin cambia drsticamente el ao 1998 que coincide con la crisis asitica. A partir del ao 2004 las ventas
superaron los 5.000 departamentos llegando el ao 2005 a los 8.300.

FIG. 25

FIGURA 25: CUADRO Y GRFICO COMPARATIVO DE DEPARTAMENTOS VALOR INFERIOR A 200UF ADQUIRIDAS CON SRU EN LA COMUNA DE SANTIAGO VERSUS CANTIDAD AMGS Y A NIVEL NACIONAL.
ELABORADO A PARTIR DE INFORMACIN EVALUACIN DE IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA, ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.

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La implementacin del subsidio de renovacin urbana, implic para la comuna un fuerte desarrollo del segmento habitacional de
departamentos dirigidos a la clase media. El crecimiento vertical fue el uno de los resultados claramente apreciables, entre los aos
1996 y 2005 vari de 11pisos a 18 en promedio. El incremento de altura fue resultado de las buenas condiciones que present la
economa, situacin que aument el inters por construir en la comuna, lo que produjo un aumento del valor del suelo y por ende,
conllev a aprovechar de mejor manera el espacio disponible para construir. La variacin del altura ente los aos 2003 y 2004 fue de
12,5 a 15,7pisos, entre los aos 2005 y 2006 la altura ascendi 17,1 a 18,1 pisos, a finales del 2010 super los 25 pisos (1).

FIG. 26

Si bien, de las viviendas vendidas el ao 1999, el 43% fue financiada con SRU, la tendencia a largo del tiempo fue disminuyendo
llegando el ao 2005 a financiar el 11,4%. Del total de departamentos vendidos en el AMGS, la comuna de Santiago posee el 75,5%
entre los aos 1999 y 2005. (2)
1: EVALUACIN DE IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA, ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.
FIGURA 26: CUADRO Y GRFICO COMPARATIVO DE SUBSIDIOS DE RENOVACIN URBANA ENTREGADOS EN LA COMUNA DE SANTIAGO, EN EL MGS Y A NIVEL NACIONAL.
ELABORADO A PARTIR DE INFORMACIN EVALUACIN DE IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA, ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.

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1.4 PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO


A fines del ao 1989, fue aprobado el Plan Regulador Comunal de Santiago luego de 8 aos de estudio. El nuevo plan fue
encargado a una consultora privada y puso fin al plan del Karl Brunner que durante el transcurso de los aos sufri una cantidad
considerable de modificaciones. El nuevo Plan Regulador entr en vigencia el ao 1990 y coincidi con el cambio de administracin
del Estado, su enfoque fue resolver los problemas de prdida de carcter residencial y cambio de uso de suelo, tambin reconoci
en la zonificacin la condicin de uso mixto sin embargo privilegio el uso residencial.
El ao 1990, el Municipio de Santiago bajo la alcalda de Jaime Ravinet (Alcalde de Santiago desde el ao 1990 2000, Ministro de
Vivienda y Urbanismo desde 2001 2004) cre el programa Municipio y Participacin donde se elabor un documento sntesis de
un estudio realizado por la Pontificia Universidad Catlica que consisti en definir el nuevo rol de la comuna a partir del cambio de
uso de suelo a favor de actividades no residenciales, sin excluir la posibilidad de redensificacin residencial (1). En este proceso de
participacin se destacaron los siguientes puntos:
1.-Santiago no slo debe ser un centro metropolitano moderno que alberga las sedes de los poderes ejecutivo y judicial, y de
algunas empresas e instituciones financieras.
2.-Reconocer que las actividades econmicas tienen cabida en la comuna en la medida en que no afecten la armona y calidad de
vida de sus residentes.
3.-Santiago debe ser repoblado con el propsito de aprovechar la infraestructura existente en reemplazo de los galpones y talleres.
El PRCS del ao 1990 se enfoc en revertir el proceso de prdida de poblacin debido a la fuerte expansin de la ciudad. A travs
de la CORDESAN en conjunto con el MINVU, se crearon planes de soluciones destinados a incentivar la participacin del sector
privado en la renovacin de la comuna.

1: GUSTAVO CARRASCO PREZ, LA RECUPERACIN DE LA FUNCIN RESIDENCIAL DE LA COMUNA DE SANTIAGO, DESAFOS UY OPORTUNIDADES REVISTA DE INVI. 2006,

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1.4.1 COMPARACIN EVOLUCION DE CONDICIN DE ALTURAS Y COEFICIENTE DE OCUPACIN DE SUELO PLANOS


REGULADORES 1989 MODIFICACIONES HASTA EL AO 2006

FIG. 27

FIGURA 27: COMPARACIN INCREMENTO DE ALTURA Y OCUPACIN DE SUELO AOS 1989 2006 PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO.
ESQUEMAS OBTENIDOS DE INFORMACIN EVALUACIN DE IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA, ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.

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1.4.2 SUPERPOCICIN DE EDIFICIOS CON SRU ENTRE LOS AOS 1990 - 2005
CON PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO AO 2014

FIG. 28

FIGURA 28: CRUCE DE INFORMACIN A PARTIR DE PLANOS OBTENIDOS DE FROIMOVIC, GARCA, LEPORI,, TRANSFORMACIN DE LA COMUNA DE SANTIAGO A PARTIR DE LA VIVIENDA EN DENSIDAD 2010

http://es.slideshare.net/ArquitecturaCaliente/garcia-vargara-froimovic-lepori

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1.4.3 CUADRO COMPARATIVO CAMBIO DE CONDICIONES URBANSTICAS A LAS ZONAS A B E


CUADRO COMPARATIVO DE CONDICIONES URBANSTICAS APLICADAS EN LA ZONA A PRCS
PRCS AOS
AOS 1990
1990 - 2006
2006 -2014
2014

ZONA A
1990

AO

ZONA B

2006

2014

1990

ZONA D

2006

2014

SUP. PREDIAL MNIMA

500m2

500m2

500m2

500m2

500m2

500m2

COEFICIENTE
OCUPACIN DE SUELO

1.0

1.0

0.7

1.0

1.0

0.7 PISO 1.
OTROS

COEFICIENTE DE
CONSTRUCTIBILIDAD

LIBRE

LIBRE

8,1 SFP 6,23 CFP LIBRE

LIBRE

3.6

INCREMENTO
COEFICIENTE
CONSTRUCTIBILIDAD
SISTEMA DE
AGRUPAMIENTO

NO

NO

0.9

NO

NO

A-P-C

A-P-C

CONTINUO

A-P-C

A-P-C

ALTURA MXIMA
CONTINUIDAD

9m MN. 41,5m
MX.

9m MN. 45m
MX.

9m MN. 45m
MX.

9m MN. 35m
MX.

9m MN. 45m
MX.

ASILADO SOBRE
CONTINUO

SI, SOBRE 41,5m SI, SOBRE 41,5m SI, SOBRE 41,5m SI, SOBRE 35m

ESTACIONAMIENTOS

1/5 VIVIENDAS
0m2 - 100m2

1/5 VIVIENDAS
0m2 - 100m2

1/2 VIVIENDAS

1/5 VIVIENDAS
0m2 - 100m2

1990
250m2

2006

2014

250m2

250m2

0.6

0.6

LIBRE

LIBRE

0.7 - 1.4 SEGN NO


SECTOR

NO

NO

CONTINUO Y EN A - P - C
SUBSECTORES A
-P
22.5m MX.
12m MX.

A-P-C

A-P-C

12m MX.

12.5m MX.

SI, SOBRE 35m

NO

SI, SOBRE 12m

SI, SOBRE12m

NO

1/5 VIVIENDAS
0m2 - 100m2

1/2 VIVIENDAS

1/5 VIVIENDAS
0m2 - 100m2

1/5 VIVIENDAS
0m2 - 100m2

1/2 VIVIENDAS

0.7 0.6

LIBRE

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IMAGEN
1

CABIDA
TERRENO

CONDICIONES URBANSTICAS DESTINO VIVIENDA


DIMENSIONES: 34m FRENTE POR 55m
FONDO SUPERFICIE: 1870m2

RASANTES

A 70 SOBRE CONTINUIDAD A 41,5m.


ALTURA CRUCE DE RASANTES = 88.20m

VOLMEN TERICO

RETRANQUEO 5m SOBRE CONTINUIDAD

PISOS

34 PISOS. 1ER PISO 3m, PISOS


SUPERIORES 2,37m ms 15cm LOSA =
2,52m MS PISO DE RETIRO.

VOLUMEN A PROYECTAR

EN BASE A CRUJA DE 14m DE ANCHO


(EN BASE A ESTUDIO DE MERCADO).

VOLUMEN EDIFICABLE 1

APLICANDO CONDICIONES
URBANSTICAS PRCS AO 1990 - 2006.

SUB. PREDIAL MNIMA

500m2

CONDICIONES URBANSTICAS PARA INCREMENTO

COEF. OCUPACIN DE SUELO

0.7

COEF. CONSTRUCTIBILIDAD

8.1 TERENOS SIN FUSION


PREVIA

a.-El incremento de altura para los proyectos


c.-Los proyectos de vivienda que contemplen
acogidos a conjunto armnico ser de un 12.5% y el desde un 12,5% de uso de equipamiento que no
de constructibilidad ser de un 15%, segn lo
formen parte de los usos asociados a la
establecido en el Artculo 2.6.19 de la Ordenanza comunidad residencial y que se emplacen sobre
General de Urbanismo y Construcciones
nivel natural de terreno, podrn aumentar el
coeficiente de constructibilidad en 0.9

6.23 TERENO CON FUSION


PREVIA
SISTEMA AGRUPAMIENTO
ALTURA DE EDIFICACIN

b.-Los proyectos de densificacin con uso de


vivienda, podrn construir un mximo de 40% de
MNIMO 9m / MXIMO 41,5m
departamentos con superficies tiles iguales a
3m PRIMER PISO
40m2 y deberan contemplar un 40% de
d.- Slo b o c
departamentos con superficies superiores o iguales
a 50m2. Si este ltimo porcentaje es incrementado
ALTURA LIBRE SOBRE 41,5m
a un 65% o ms, se permitir aumentar el
RETRANQUEO 5m A PARTIR DE coeficiente de constructibilidad en 0.9
CONTNUO

41,5m

VOLUMEN EDIFICABLE 2

APLICANDO COEF. CONSTRUCTIBILIDAD


PARA LOTE SIN FUSIN PREVIA. PRCS
2014.

VOLUMEN EDIFICABLE 3

APLICANDO COEF. CONSTRUCTIBILIDAD


PARA LOTE CON FUSIN PREVIA.PRCS
2014.

FIG. 29

FIGURA 29 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA A PRCS AOS 1990 2014. ELABORACIN PROPIA.

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ANLISIS ESTUDIO DE CABIDA ZONA A


Se trabaja en base a un terreno ideal para el desarrollo de un proyecto inmobiliairio, al que se le aplican las condiciones
especficas de esta Zona del Plan Regulador Comunal de los aos 1990
- 2014.DE
DeCABIDA
este estudio
tres - 2014
ESTUDIO
ZONAseAobtienen
PRCS 1990
propuestas de cabida.

PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 1990 2006 (IMAGEN 6)

PROPUESTA 2 PARA PROYECTO SOBRE TERRENO SIN FUSIN PROPUESTA 3 PARA PROYECTO SOBRE TERRENO CON FUSIN
PREVIA (IMAGEN 7) PRSC 2014
PREVIA (IMAGEN 8) PRSC 2014

Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de
constructibilidad libre, el resultado es un edificio de 34 pisos ms un constructibilidad para terrenos sin fusin previa (8.1), el resultado es
piso de retiro.
un edificio de 22 pisos ms un piso de retiro. de los 22 pisos, el
primero est destinado a equipamiento para aumentar el Coef. De
constructibilidad en un 0.9.

Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de


constructibilidad para terrenos con fusin previa (6.23)), el resultado
es un edificio de 15 pisos ms un piso de retiro. de los 15 pisos, el
primero est destinado a equipamiento para aumentrar el Coef. De
constructibilidad en un 0.9.

Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15%


correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras
del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.

Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el


Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15%
15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras
detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Libre

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Sup. Terreno = 1870m2 x 8.1CC1 = 15147m2.
1870m2 x 0.9CC2 =1683m2.
15147m2 + 1683m2 = 16830m2 = constructibilidad mxima

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Sup. Terreno = 1870m2 x 6.23CC3 = 11650.1m2.
1870m2 x 0.9CC2 =1683m2.
11650m2 + 1683m2 = 13330m2 = constructibilidad mxima

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


Sup. Por pisos desde 1 al 16 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2
x 16pisos = 14280m2). Sup. Por pisos desde 17 al 34 = 569,1m2 15%(85,37) = 483.73m2 x 18pisos =9190,87m2. Suma total de
pisos 1 al 34 = 16289.88m2 + 476m2 piso 1
=23480,87m2 = superficie total del estudio de cabida

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


Sup. Por pisos desde 2 al 16 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2
x 15pisos = 13387,5m2). Sup. Por pisos desde 17 al 22 = 569,1m2 15%(85,37) = 483.73m2 x 6pisos = 2902,38m2. Suma total de pisos
2 al 22 = 16289.88m2 + 476m2 piso 1
=16765.88m2 = superficie total del estudio de cabida

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


Sup. Por pisos desde 2 al 15 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2
x 14pisos = 12495m2). Suma total de pisos 2 al 15 = 12495m2 +
476m2 piso 1
=12971m2 = superficie total del estudio de cabida

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IMAGEN

CABIDA
TERRENO

1
2
2A
3
3A
4
4A
5
5A
6
6A

RASANTES

DIMENSIONES: 34m FRENTE POR 55m FONDO


SUPERFICIE: 1870m2
2 = NO SE APLICA RASANTE (PRCS 2014)
2A = RASANTE 70 A 35M (PRCS 1990))

VOLMEN TERICO
PISOS

4 = 8 PISOS MS PISO DE RETIRO


4A = 32 PISOS MS PISO DE RETIRO
ALTURA PISO = PISO= 2,37m ms 15cm LOSA = 2,52m

VOLUMEN A PROYECTAR

EN BASE A CRUJA DE 14m DE ANCHO (EN BASE A


ESTUDIO DE MERCADO).

6A = VOLUMEN EDIFICABLE
ZONA B
6 VOLUMEN EDIFICABLE ZONA
B ORIENTE AV. J.ALESSANDI R.

6 =APLICANDO CONDICIONES URBANSTICAS PRCS


AO 2014
A6 = APLICANDO CONDICONES URBANSTICAS PRCS
AO 1990

VOLUMEN EDIFICABLE ZONA B EN BASE A CRUJA DE 14m DE ANCHO (EN BASE A


ESTUDIO DE MERCADO).

FIG. 30

FIGURA 30 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA B PRCS AOS 1990 2014. ELABORACIN PROPIA.

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ESTUDIO DE CABIDA ZONA B PRCS 1990 - 2014


PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 1990 - 2006 PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 2014 MS
PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 2014
INCREMENTTO PARA SECTOR ORIENTE AV. J. ALESSANDI R. (IMAGEN 6) (IMAGEN 7)
(IMAGEN 6A)
Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de
constructibilidad libre, el resultado es un edificio de 32 pisos ms un
piso de retiro.

Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de
constructibilidad (3.6) ms el coeficiente de incremento para la zona constructibilidad (3.6), el resultado es un edificio de 7 pisos ms un
(0.7), tambin estudia la opcin de sumar dos pisos para aprovechar piso de retiro.
el constructibilidad total. El resultado es un edificio de 9 pisos ms
un piso de retiro.

Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15%


correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras
del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso comn,
segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.

Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el


Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15%
15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras
detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Libre

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Sup. Terreno = 1870m2 x 3.6CC1 = 6732m2.
1870me x 0.7CC2 = 1309m2
= 8041m2 = constructibilidad mxima

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Sup. Terreno = 1870m2 x 3.6CC1 = 6732m2.
= constructibilidad mxima

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


Sup. Por pisos desde 1 al 13 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2 x
13pisos = 11602.5m2). Sup. Por pisos desde 14 al 32 = 639.1m2 15%(98.87m2) = 543.23m2 x 19pisos =10321.37m2. Suma total de
pisos 1 al 32 = 21923.87m2 = superficie total del estudio de cabida

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


CLCULO ESTUDIO DE CABIDA
Sup. Por pisos desde 1 al 9 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2 x Sup. Por pisos desde 1 al 7 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2 x
9pisos = 8032,2m2 = superficie total del estudio de cabida
7pisos = 6247.5m2 = superficie total del estudio de cabida

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IMAGEN

CABIDA
TERRENO

1
2
2A
3
3A
4
4A
5
5A
6
6A

RASANTES

CONDICIONES URBANSTICAS DESTINO VIVIENDA


DIMENSIONES: 34m FRENTE POR 55m FONDO
SUPERFICIE: 1870m2

SUB. PREDIAL MNIMA

300m2

CONDICIONES URBANSTICAS PARA INCREMENTO

COEF. OCUPACIN DE SUELO

0.7

Solo para subzonas.

2 = NO SE APLICA RASANTE (PRCS 2014)


2A = RASANTE 70 A 14m (PRCS 1990))

COEF. CONSTRUCTIBILIDAD

4 = 5 PISOS MS PISO DE RETIRO


4A = 24 PISOS MS PISO DE RETIRO
ALTURA PISO = PISO= 2,37m ms 15cm LOSA = 2,52m

SISTEMA AGRUPAMIENTO

A-P-C

ALTURA DE EDIFICACIN

14m

VOLMEN TERICO
PISOS

VOLUMEN A PROYECTAR

EN BASE A CRUJA DE 14m DE ANCHO (EN BASE A


ESTUDIO DE MERCADO).

VOLUMEN EDIFICABLE

6 =APLICANDO CONDICIONES URBANSTICAS PRCS


AO 2014
A6 = APLICANDO CONDICONES URBANSTICAS PRCS
AO 1990

FIG. 31

NO SE PERMITIR
EDIFICACIN AISLADA SOBRE
CONTINUIDAD.

FIGURA 31 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA E PRCS AOS 1990 2014. ELABORACIN PROPIA.

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ESTUDIO DE CABIDA ZONA E PRCS 1990 - 2014


PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 1990 - 2006 PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 2014 MS
PROPUESTA 1 PARA PROYECTO CONDICIONES PRCS 2014
INCREMENTTO PARA SECTOR ORIENTE AV. J. ALESSANDI R. (IMAGEN 6) (IMAGEN 7)
(IMAGEN 6A)
Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de
constructibilidad libre, el resultado es un edificio de 32 pisos ms un
piso de retiro.

Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de Se obtiene de la aplicacin del coeficiente ocupacin de suelo y de
constructibilidad (3.6) ms el coeficiente de incremento para la zona constructibilidad (3.6), el resultado es un edificio de 7 pisos ms un
(0.7), tambin estudia la opcin de sumar dos pisos para aprovechar piso de retiro.
el constructibilidad total. El resultado es un edificio de 9 pisos ms
un piso de retiro.

Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15%


correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras
del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso comn,
segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.

Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el


Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15%
15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras
detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.
comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficies.

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULOS DE CONSTRUCTIBILIDAD Y ESTUDIO DE CABIDA

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Libre

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Sup. Terreno = 1870m2 x 3.6CC1 = 6732m2.
1870me x 0.7CC2 = 1309m2
= 8041m2 = constructibilidad mxima

CLCULO CONSTRUCTIBILIDAD
Sup. Terreno = 1870m2 x 3.6CC1 = 6732m2.
= constructibilidad mxima

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


Sup. Por pisos desde 1 al 13 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2 x
13pisos = 11602.5m2). Sup. Por pisos desde 14 al 32 = 639.1m2 15%(98.87m2) = 543.23m2 x 19pisos =10321.37m2. Suma total de
pisos 1 al 32 = 21923.87m2 = superficie total del estudio de cabida

CLCULO ESTUDIO DE CABIDA


CLCULO ESTUDIO DE CABIDA
Sup. Por pisos desde 1 al 9 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2 x Sup. Por pisos desde 1 al 7 = 1050m2 - 15%(157,5m2) = 892,5m2 x
9pisos = 8032,2m2 = superficie total del estudio de cabida
7pisos = 6247.5m2 = superficie total del estudio de cabida

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EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA B

FICHA 01_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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FICHA 02_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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FICHA 03_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA E

FICHA 04_ PRCS_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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1.4.4 IMAGEN DE LA COMUNA DE SANTIAGO


En las zonas analizadas, los efectos de la participacin pblico privada para renovar la comuna de Santiago obtuvo resultados
visibles en la imagen de la ciudad, la mayor parte de la edificaciones existentes pos sus rasgos arquitectnicos, es posible
determinar que son post `90 y que muy poco queda de las antiguas construcciones 1 a 2 pisos fachada continua. Respecto al uso,
predomina la actividad residencial.
En las tres zonas analizadas, los aspectos morfolgicos observables son la continuidad de fachada y la altura. Las calles son
angostas y flanqueadas por edificaciones de altura sobre los 20 pisos que aumentan su estrechez. Santiago, en las zonas de
estudio, es un rea difcil de observar y apreciar debido a la gran altura de sus edificaciones, a pesar de sus ms de 400 aos de
historia, los edificios patrimoniales no denotan mayor importancia en la imagen de la comuna, ya que se encuentran rodeados de una
masa edificatoria elevada muy consolidada. La mayora de las nuevas construcciones poseen lneas de diseo similares, es difcil
orientarse al interior de los barrios, ms an cuando los hitos estn ocultos bajo las edificaciones de gran altura.
Recorrer la ciudad como peatn, segn mi experiencia, resulta cansador y confuso, la sensacin del recorrido se vuelve montono a
causa de la continuidad de fachada que posee una altura superior a los 10 pisos, tambin producto de la altura libre sobre la
continuidad de las construcciones, que en algunos casos llega a los 30m, ms los beneficios del Conjunto Armnico que elimina los
distanciamientos entre proyectos acogidos, lo anterior transform los bordes de la manzana en bloques hermticos muy elevados, lo
que se traduce en un espacio pblico poco asoleado, de veredas muy angostas, las que en algunas casos poseen aproximadamente
1m de ancho.
La gran cantidad de edificaciones muy elevadas concentradas, dificultan una lectura del espacio pblico, sin embargo, debido a que
la comuna posee un gran nmero de edificaciones patrimoniales y pequeas plazoletas, estos espacios y monumentos se convierten
en los pocos puntos de desahogo.
Debido a la construcciones de las nuevas edificaciones bajo la Ordenanza del Ao 1990, poco queda de la imagen proyectada por el
Plan Brunner y la serie de edificaciones que configuraban la imagen de la comuna de Santiago previo al 90, uno de los sectores
insertos dentro de las zonas analizadas que posee parte de esas caractersticas, es el eje del Paseo Bulnes, sin embargo, las
nuevas edificaciones en los bordes por calle Nataniel y Zenteno compiten visualmente con la arquitectura rigurosa del sector, cuyo
origen de diseo fue resaltar la sede del poder republicano.

PGINA! _ 60

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2 COMUNA DE LAS CONDES

CASO DE ESTUDIO N2
PGINA! _ 61

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 62FIG. 33

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 63 FIG. 34

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

2.1 ANTECEDENTES HISTRICOS


A comienzos de siglo, la ciudad de Santiago se extenda hasta el Canal San Carlos, hacia la cordillera haba haciendas, campos y
terrenos agrcolas. Al ao 1901, se decret la creacin de la comuna de las Condes y abarc los actuales sectores de Vitacura, La
Dehesa, Lo Barnechea ms la propia comuna. Para ese ao la comuna posea 6.303 habitantes. La decisin de crear la comuna fue
tomada por los propietarios de los fundos del lugar, quienes escogieron el escudo de Las Condes de Sierra Bella, lugar del que
proviene el nombre actual (1).
El ao 1932, la comuna de las Condes se independiz de Providencia. Al ao 1935, la comuna an conservaba una imagen rural
propia de los campos, sin embargo, comenzaron a aparecer loteos que fueron adquiridos por los migrantes de la comuna de
Santiago, quienes escogieron este sector, debido a que las propiedades eran grandes y enclavadas en un privilegiado paisaje
cordillerano, de esta forma se inici el crecimiento de la ciudad hacia el oriente (2).
Una de las chacras importantes fue la de San Pascual, propiedad de Pedro Fernndez Concha, mismo dueo de la Hacienda Las
Condes. A su muerte, la sucesin fue vendida a Gertrudis Echeique Mujica viuda del ex Presidente Federico Errzuriz Echurren,
quien la adquiri el ao 1914. (3)

PGINA! _ 64

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El ao 1937, fecha en que se escritur el primer Plano Regulador para la Comuna de Las Condes, Ricardo Lyon, agricultor y alcalde
de Providencia encarg al arquitecto Eduardo Lewellyn-Jones un proyecto para instalar en parte de los terrenos del fundo San Luis
las nuevas residencias para la aristocracia nacional, caserones que perduraron por ms de 50 aos (4).
Otro de los terrenos importantes fue el fundo San Luis, que perteneca al Presidente del Senado don Ricardo Matte Prez, quin
cedi la propiedad al Banco de Chile, la que el ao 1907 fue comprada por don Ricardo Lyon. A la muerte de la esposa de Lyon, sus
hijos impugnaron el testamento, en el que la propiedad fue donada en los aos 30 a la Beneficencia, entidad antecesora al Servicio
Nacional de Salud, lo que dio lugar a un juicio se mantuvo por varias dcadas sin solucin definitiva. El fundo de 150 H. Se
transformo as, en uno de los ltimos predios agrcolas de la comuna y en un espacio muy preciado en medio de la ciudad. El ao
1970 los terrenos son expropiados por la CORMU para el desarrollo del proyecto inmobiliario Parque San Luis que dara cabida a
ms de 70.000 habitantes de clase media y media alta, y a proyectos de equipamiento para la comuna (5).
El ao 1940 naci el barrio el Golf sobre los terrenos de las antiguas haciendas de San Luis y San Pascual. Al caer en quiebra la
familia Lyon, fueron vendidos los terrenos donde hoy se encuentran la actual Escuela Militar y el Club de Golf Los Leones. Los
terrenos del fundo San Pascual fueron loteados por orden de Elena Errzuriz, hija de Gertrudis Echeique y a quin adems le
haban expropiado su vivienda ubicada frente al Palacio de la Moneda para dar espacio la plaza de la Libertad, hoy plaza de la
ciudadana. Producto del loteo se cre el Barrio El Golf, cuyo nombre se debi a la cercana con el club deportivo. La idea de Elena
Errzuriz fue crear un barrio de aspecto europeo, una de las primeras construcciones fue la residencia Snchez Errzuriz, propiedad
suya y de su esposo, la que fue encargada al arquitecto Alberto Cruz Eyzaguirre junto a la construccin de 4 edificios en Gertrudis
Echeique con Ricardo Snchez (6).
Con la llegada del Gobierno Militar y la apertura econmica a un sistema de libre mercado, los habitantes de la comuna de Las
Condes se enfrentaron a un proceso de crecimiento habitacional en altura ya experimentado en Providencia, los residentes de la
comuna de las Condes comenzaron a dejar sus viviendas, las que se transforman en bancos, locales comerciales, restaurantes, etc.,
otros, influenciados por las sumas de dinero ofrecido por las empresas inmobiliarias vendieron sus propiedades. Los pocos
habitantes que se mantuvieron, intentaron conservar las caractersticas de los barrios, a pesar de que el destino de la comuna ya
haba sido fijado por las nuevas autoridades (7).

1 2 3 4 : http://www.lascondes.cl/informacion_comunal/historia.html
5: MIGUEL LAWNER, DEMOLICIN DE LA VILLA SAN LUIS EN LAS CONDES HISTORIA DE DESPOJOS . 1979 - 2007,
6: MIGUEL LAWNER, DEMOLICIN DE LA VILLA SAN LUIS EN LAS CONDES HISTORIA DE DESPOJOS . 1979 - 2007,

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La comuna de Las Condes a mediados del siglo XX, experiment al igual que el resto de la ciudad de Santiago, el surgimiento de
tomas y diversos tipos de vivienda informal motivadas por el proceso de inmigracin a causa de la crisis econmicas de la poca. En
los aos 70, Las Condes posea la mayor cantidad de asentamientos ilegales, de los que destacaron los campamentos: Patria
Nueva, Ho Chi Min y el Esfuerzo. Para solucionar el problema de las tomas, la CORMU durante el Gobierno del Presidente Salvador
Allende, llev a reorientar el proyecto Parque San Luis. En marzo de 1973 se cambi el nombre del sector por Villa Carlos Corts, en
homenaje al Ministro de vivienda de la poca quin no alcanz a ver terminado el proyecto. A la fecha se haban entregado 1.038
viviendas. Para el Golpe de estado del ao 1973, el ejercito desaloj gran parte de las viviendas sociales a las que posteriormente
traslad a familias de la institucin. No slo se cambi a los habitantes, tambin el nombre del sector pas a llamarse a Villa San
Luis. En 1989, Augusto Pinochet traspasa los terrenos de propiedad del SERVIU al Ministerio de Bienes Nacionales, de esta forma
se termina con el destino nicamente de vivienda social. El ao 1991 a travs de un Decreto, los terrenos pasan al Ministerio de
Defensa para terminar en manos del Comando Bienestar del Ejercito quienes vendieron 71H a la Sociedad Club El Golf Los Leones
(1).
El ao 1981, la comuna acept la transformacin de los barrios otorgndoles un carcter mixto, situacin que dio inicio a la aparicin
de edificios corporativos, hoteles y grandes centros comerciales de influencia metropolitana. En los aos 90, Las Condes comenz a
transformarse en un importante centro de negocios, se construyeron grandes edificios de oficinas pertenecientes a diversas
empresas nacionales y transnacionales que establecieron en la comuna sus casas matrices. En los terrenos de la Villa San Luis, se
construy el Parque Araucano y el centro comercial Parque Arauco, que para la poca era el ms grande en Chile.
El ao 1996, el Ejrcito enajena parte de la Villa San Luis para vender los terrenos a la inmobiliaria Parque San Luis; a pesar de que
el uso de suelo para la zona era habitacional, se construyeron edificios de oficinas, noticia que es celebrada por la prensa de la
poca como el mayor proyecto inmobiliario de Chile (2).
Segn informacin de la Direccin de Obras de la comuna de Las Condes, entre los aos 1992 y 1999 se construyeron 27.254
viviendas (3). Esta comuna posee 282.972 habitantes, segn Censo del ao 2012. Sus habitantes estn distribuidos en 98.339
viviendas.

1 2 : MIGUEL LAWNER, DEMOLICIN DE LA VILLA SAN LUIS EN LAS CONDES HISTORIA DE DESPOJOS . 1979 - 2007,
3 : MEMORIA EXPLICATIVA MMODIFICACIN AL PLAN REGULADOR DE LAS CONDES, 2000.

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2.2 LAS CONDES, EN EL NUEVO CENTRO DE NEGOCIOS DEL PAS


Segn explic el Arquitecto y Master en diseo Urbano Luis Eduardo Bresciani al diario La Tercera, la comuna de Las Condes est
viviendo en fenmeno tpico en el que los centros de negocios se trasladan a los sectores donde estn los estratos sociales ms
altos (1). La comuna de Santiago, a lo largo de 30 aos, perdi su carcter administrativo donde las principales empresas del pas
tenan sus sedes corporativas, el que fue reemplazado por su rol cvico y cultural fuertemente incentivado por las ltimas
administraciones, a esto se sum la gran actividad inmobiliaria residencial (2). Al igual como se produjo el proceso migratorio de los
estratos altos a las comunas de Providencia y Las Condes a mediados del siglo XX, el sector empresarial, a comienzo de los aos
80, comenz a trasladar sus cedes a estas comunas. Francisco de la Maza, alcalde de la Comuna, dice que este fenmeno se debe
a una adecuada administracin de los espacios pblicos(3). Argument que en la comuna no hay comercio ambulante, las calles
estn limpias y constantemente se realizan inversiones importantes en infraestructura (4).
Los sectores emblemticos de la comuna son: el Barrio El Golf, Nueva Las Condes y el Bosque; el origen de estos barrios fue
pensado para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. En el caso del barrio El Golf, fue proyectado por Eduardo Lewellyn-Jones para
que se instalara la aristocracia de la poca. En el caso de Nueva Las Condes se encuentra donde antes estaba la villa San Luis que
en un comienzo tambin fue planificada para la aristocracia, pero tal como se explic al comienzo, pas de ser un proyecto de
destino habitacional en alturas variables, destinados a personas de clase alta y media alta, a un sector de inclusin para estratos
socio econmicos bajos. El sector de El Bosque colinda con la comuna de Providencia, fue el primer polo comercial instalado en la
comuna, a partir de los aos 80, pas de ser preferentemente residencial a transformarse en el comienzo del barrio que hoy
conocemos como Sanhattan. Uno de los primeros proyectos que gatillaron el auge inmobiliario del sector, fue la construccin del
edificio Consorcio de Enrique Browne (5). Proyecto que marc la forma en como las nuevas edificaciones se relacionan con el
espacio pblico, l que a la vez se convirti un una de las caractersticas del sector (6). El barrio est fuertemente influenciado por
las obras realizadas por Abraham Senerman dueo de la firma ASL SENCORP. A pesar de que a partir del ao 2000, el sector
comenz a perder importancia debido al surgimiento de nuevos proyectos habitacionales y de oficinas en el Barrio el Golf, la
inauguracin del edificio Titanium foment un resurgimiento del barrio El Bosque y as recuper importancia para el rubro
empresarial.

1 2 3 4 5 - 6: DIARIO LA TERCERA,, ESPECIAL ANUARIO 2010 , EL AO EN QUE SE CONSOLID EL BARRIO MS INFLUYENTE.

http://especiales.latercera.cl/especiales/2010/anuario2010/santiago/santiago.html

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2.3 PLAN REGULADOR COMUNAL DE LAS CONDES (PRCLC)


El PRCLC vigente a la fecha fue publicado en el Diario Oficial el ao 1995. Se caracteriz por permitir altura libre, factor que motiv
el inters del sector inmobiliario en la comuna, a pesar de que los coeficientes de constructibilidad y ocupacin de suelo son muy
bajos respecto a los exigidos en la comuna de Santiago. A travs del Instrumento de Planificacin, Las Condes busc proyectar una
imagen de una ciudad jardn mediante normas enfocadas a proyectar edificaciones aisladas con amplios distanciamientos, por
ejemplo, se exige en los subterrneos dejar una franja de 1m de ancho distanciado de los deslindes sin excavar para arborizacin,
tambin un distanciamiento hacia los deslindes de 8m y antejardines de 7m de ancho. Otra caracterstica del Plan Regulador, es que
considera normas especiales para terrenos residuales o casas isla, es decir, propiedades que se encuentran entre dos edificaciones
ya consolidadas: estos terrenos los denomina Remanentes.
El ao 2000, luego de un anlisis realizado por la comuna, se concluy que las herramientas normativas del PRCLC del ao 1995 no
fueron suficientes para crear una imagen urbana de ciudad jardn, peatonal, que permitiera la conveniencia de actividades mixtas
priorizando el uso residencial (1). En el anlisis, se estableci que la comuna debe responder al rol metropolitano que adquiri a
partir del 90, en la cual se transform en un rea de servicios y equipamientos para otras comunas, sin embargo, estas actividades
que han ido en desmedro del concepto de imagen de ciudad planteado. En respuesta al problema, la comuna implement
condiciones que favorecieron al uso residencial por sobre el resto de las otras actividades a travs de incentivos mayores de
constructibilidad y altura.
Una de las preocupaciones principales mencionadas en la Memoria Explicativa de la Modificacin del Plan Regulador del ao 2000,
consiste en el aumento de la cantidad de habitantes que ha experimentado la comuna en los ltimos aos, situacin que en una
proyeccin al ao 2050, transformara a la comuna de Las Condes en un rea que superara la densidad permitida por el PRMS, de
ah la necesidad de normar las zonas libres de densidad (2).
A causa de la libertad de densidad, la oferta inmobiliaria en la comuna comenz a ofrecer tipologas de departamentos de poca
superficie que generalmente es comprado como primera vivienda o para arriendo. En la Memoria Explicativa de la Modificacin del
Plan Regulador ao 2000, se hace referencia a los factores negativos que esta situacin conlleva, entre ellas, la permanencia de una
poblacin que no es vecino de la comuna, y que por ende no posee proyecciones de vida en la misma, lo que se traduce en un
desinters que se manifiesta barrios que no logran formar una identidad, confianza y responsabilidad (3).
1 2- - 3 : MEMORIA EXPLICATIVA MMODIFICACIN AL PLAN REGULADOR DE LAS CONDES, 2000.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

Otro de los problemas detectados est relacionado con las distintas alturas de las edificaciones en una misma zona como
consecuencia de la aplicacin de la altura libre. Las alturas tambin varan frente a un mismo espacio pblico flanqueado por zonas
diferentes. Para resolver este problema, Las Condes decidi terminar con la aplicacin del concepto de altura libre y reemplazarlo
con alturas definidas en metros y en pisos (1).
Entre los aos 1995 y 2000, debido a los bajos coeficientes de constructibilidad y ocupacin de suelo, los proyectos inmobiliarios se
desarrollaron principalmente a travs de fusin de terrenos para acogerse al beneficio de Conjunto armnico y as poder incrementar
las condiciones urbansticas. Una de las desventajas del beneficio del Conjunto Armnico entre terrenos acogidos, es que no se
aplica rasante entre ellos, situacin que conllev a generar proyectos de altura considerable que contrastaban con los proyectos no
acogidos, lo que se traduce en un aspecto morfolgico no contemplado en la imagen que busc generar la comuna con el PRCLC
del ao 1995. La actualizacin de la normativa restringe estos beneficios y potencia el desarrollo de proyectos en terrenos sin
fusionar que no superen la superficie mnima de los 2.500m2 exigida para acogerse a Conjunto Armnico, a los que se les aplican
condiciones urbansticas ms exigentes (2).
En el Plan Regulador del ao 1995 estuvo vigente hasta el ao 2003, hasta entonces, la ordenanza permita la disposicin de
estacionamientos sobre los ante jardines, la nueva normativa elimina esta disposicin y prohbe el uso de los antejardines para
estacionamientos de venta, solo se permite el uso de este espacio para estacionamientos de visitas.
Del estudio realizado para la modificacin del Plan Regulador del ao 1995, surgi la necesidad de recuperar los espacios pblicos y
normar los antejardines. Los proyectos inmobiliarios previo a la modificacin, introdujeron elementos paisajsticos, tales como:
fuentes, escalinatas, jardineras, etc., y quedaron muros divisorios entre propiedades sobre los antejardines. La municipalidad debi
invertir recursos en la bsqueda de homologar estos espacios para proyectar una imagen comunal reconocible y un espacio pblico
continuo (3).
A travs de la actualizacin de la normativa, la comuna de Las Condes busc asegurar la permanencia de los vecinos originarios
para no perder su identidad (4).

1 2- - 3 - 4: MEMORIA EXPLICATIVA MMODIFICACIN AL PLAN REGULADOR DE LAS CONDES, 2000.

PGINA! _ 70

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 71

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 72

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

2.3.1 COMPARACIN CONDICIONES URBANSTICAS AOS 1995 2003 EN ZONAS DE ESTUDIO PRCLC
CONDICIONES URBANSTICAS ZONAS DESTINO VIVIENDA REA DE ESTUDIO PRCLC 1995

ZONA
SUB. PREDIAL MN.
FRENTE PREDIAL
COEF. CONST.
COEF. OCUP. SUELO
REA LIBRE PRIMER PISO
RASANTES
ALTURA MXIMA
ANTEJARDN MN.
DIST. DESLINDES
ADOSAMIENTO
DENSIDAD

EAa1
COND.&1
EXISTENTE
EXISTENTE
2.4
0.4
NO&EXIGE
70
LIBRE
7m
6m
OGUC
NO&EXIGE

COND.&2
1500m2
25m
2.6
0.4
0.3
70
LIBRE
7m
8m
NO&
NO&EXIGE

EAa2
COND.&1
EXISTENTE
EXISTENTE
1.6
0.4
NO&EXIGE
70
LIBRE
7m
6m
OGUC
NO&EXIGE

COND.&2
1500m2
30m
2.4
0.3
0.5
70
LIBRE
7m
8m
NO&
NO&EXIGE

EAm4
COND.&1
EXISTENTE
EXISTENTE
0.6
0.4
NO&EXIGE
60
3p&;&9.5m
5m
OGUC
OGUC
NO&EXIGE

COND.&2
1500m2
30m
1.8
0.3
0.4
70
LIBRE
7m
8m
NO
NO&EXIGE

SITIO
REMANENTE
NO&EXIGE
NO&EXIGE
1.6
0.4
&
70
4p&;&14m
5m
4m
OGUC
NO&EXIGE

EAa1&Cond.&2&No&se&permitir&vivienda&en&el&primer&piso
EAm4&Cond.&2&No&se&permitir&vivienda&en&el&primer&piso&/&respecto&a&altura,&ver&normativa&respecto&a&relacin&con&altura&cerro&San&Luis

CONDICIONES URBANSTICAS ZONAS DESTINO VIVIENDA REA DE ESTUDIO PRCLC 2003

ZONA
SUB. PREDIAL MN.
FRENTE PREDIAL
COEF. CONST.
COEF. OCUP. SUELO
REA LIBRE PRIMER PISO
RASANTES
ALTURA MXIMA
ANTEJARDN MN.
DIST. DESLINDES
ADOSAMIENTO
DENSIDAD

EAa1
COND.&1
1500m2
NO&EXIGE
2
0.3
0.3
70
15p&;42m
7m
8m
NO
240Viv.&/H.

COND.&2
1500m2
NO&EXIGE
1.8
0.3
0.3
70
12P&;&42M
7M
8M
NO
NO&EXIGE

EAa2
COND.&1
1500
NO&EXIGE
2
0.3
0.5
70
15p&;&52.5m
7m
8m
NO
220&Viv./H.

COND.&2
1500
NO&EXIGE
2
0.3
0.5
70
15p&;&52.5m
7m
8m
NO
NO&EXIGE

EAm4
COND.1
1500
NO&EXIGE
1.8
0.4
0.4
70
9p&&;&31.5m
7m
8m
NO
200Viv./&H.

COND.2*
EXISTENTE
EXISTENTE
0.6
0.4
NO&EXIGE
60
3p&;&10.5m
5m
OGUC
NO
NO&EXIGE

SITIO
REMANENTE
NO&EXIGE
NO&EXIGE
2
NO&EXIGE
NO&EXIGE
70
5p&;17.5m
5m
4m
OGUC
200Viv./&H.

EAa1,&EAm4&Cond.&1&No&se&permitir&vivienda&en&el&primer&piso
EAa1,&EAa2&Condicin&2&corresponde&a&normativa&para&uso&no&residencial.&Se&realiz&cuadro&para&comprar&la&dismimunucin&de&las&condiciones&a&favor&de&proyectos&
habitacionales.&En&las&zonas&de&altura&alta&y&media,&si&se&propone&cableado&subterrneo,&es&posible&aumentar&el&Coeficiente&de&Constructibilidad&en&un&10%.&OO.LL.&
ART.&38.
*&Proyecto&acogido&a&Conjutnto&Armnico

PGINA! _ 73

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

FIG. 51

FIGURA 51 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA EAa1 PRCLC AOS 1995 2013. ELABORACIN PROPIA.

PGINA! _ 74

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA EAa1 PRCLC


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS
PRCLC 1995
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND. 2
0.4
2.6
0.3
LIBRE
8m
7m

PERMITIDO
748m2
4862m2
561m2
LIBRE
8m
7m

EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS


PRCLC 2003
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND. 1
0.3
2 + 10%
0.3
42m
15p
8m
7m

PERMITIDO
561m2
4114*m2
561m2
42m
15p
8m
7m

IMAGEN 05
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
720m2
9157.4 - 15%(1373.61) = 7783.79m2
1150m2
46,7m2
18p
8m
7m

IMAGEN 07
EN BASE A C.C. MXIMO PERMITIDO
CUMPLE
SI
NO
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 06
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
720m2
10080 - 15%(1512) = 8568m2
1150m2
42m
15p
8m
7m

PROYECTADO

CUMPLE

560m2
5580- 15%(837) = 4737m2
1310m2
27.5m
11p MS PISO DE RETIRO
8m
7m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 08
EN BASE A C.C. MXIMO PERMITIDO
CUMPLE
NO
NO
SI
SI
SI
SI
SI

PROYECTADO

CUMPLE

560m2
4480- 15%(672) =3808m2
1310m2
22.7m
9p MS PISO DE RETIRO
8m
7m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

* C.C. INCREMENTADO EN UN 10% ART. 38 OO.LL. (2X1870 = 3740 + 374 = 4114m2)


_Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a
uso comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficie
_Para determinar la altura de cada nivel se trabajo en base a una altura de piso a cielo de 2.52m ms 15cm de losa
_Para el calculo de las imgenes 07 y 08, se dividi la superficie de cada nivel por la constructibilidad mxima permitida, el resultado fue la cantidad de pisos mximos a edificar, los que fueron
multiplicados por la superficie de cada nivel, descontando el primer piso y el 15% ya mencionado, as se obtuvo la superficie mxima del estudio de cabida, por eso, al comparar la constructibilidad
mxima permitida con el resultado del estudio, existe superficie favorable a edificar.
C.O.S =coeficiente de ocupacin de suelo / C.C. = coeficiente de constructibilidad / A.L. = rea libre / DIST. = distancia deslindes / A.J. =Ante Jardn

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

FIG. 52

FIGURA 52 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA EAa2 PRCLC AOS 1995 2013. ELABORACIN PROPIA.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA EAa2 PRCLC


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS
PRCLC 1995
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND. 2
0.4
2.4
0.5
LIBRE
8m
7m

PERMITIDO
748m2
4862m2
935m2
LIBRE
8m
7m

EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS


PRCLC 2003
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND. 1
0.3
2 + 10%
0.5
52.5m
15p
8m
7m

PERMITIDO
561m2
4114*m2
935m2
52.5m
15p
8m
7m

IMAGEN 05
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
720m2
9157.4 - 15%(1373.61) = 7783.79m2
1150m2
46,7m2
18p
8m
7m

IMAGEN 04
EN BASE A C.C. MXIMO PERMITIDO
CUMPLE
SI
NO
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 07
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
720m2
10080 - 15%(1512) = 8568m2
1150m2
52.5m
15p
8m
7m

PROYECTADO

CUMPLE

560m2
5036- 15%(755.46) = 4289.94m2
1310m2
25.2m
10p MS PISO DE RETIRO
8m
7m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 06
EN BASE A C.C. MXIMO PERMITIDO
CUMPLE
NO
NO
SI
SI
SI
SI
SI

PROYECTADO

CUMPLE

560m2
4480- 15%(672) =3808m2
1310m2
22.7m
9p MS PISO DE RETIRO
8m
7m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

* C.C. INCREMENTADO EN UN 10% ART. 38 OO.LL. (2X1870 = 3740 + 374 = 4114m2)


_Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a
uso comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficie
_Para determinar la altura de cada nivel se trabajo en base a una altura de piso a cielo de 2.52m ms 15cm de losa
_Para el calculo de las imgenes 07 y 08, se dividi la superficie de cada nivel por la constructibilidad mxima permitida, el resultado fue la cantidad de pisos mximos a edificar, los que fueron
multiplicados por la superficie de cada nivel, descontando el primer piso y el 15% ya mencionado, as se obtuvo la superficie mxima del estudio de cabida, por eso, al comparar la constructibilidad
mxima permitida con el resultado del estudio, existe superficie favorable a edificar.
C.O.S =coeficiente de ocupacin de suelo / C.C. = coeficiente de constructibilidad / A.L. = rea libre / DIST. = distancia deslindes / A.J. =Ante Jardn

PGINA! _ 77

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

FIG. 53

FIGURA 53 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA EAm4 PRCLC AOS 1995 2013. ELABORACIN PROPIA.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA EAm4 PRCLC


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS
PRCLC 1995
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND. 2
0.3
1.8
0.4
LIBRE
8m
7m

PERMITIDO
561m2
3366m2
748m2
LIBRE
8m
7m

EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS


PRCLC 2003
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND. 1
0.3
1.8 + 10%
0.5
31.5m
9p
8m
7m

PERMITIDO
561m2
3703*m2
935m2
31.5m
9p
8m
7m

IMAGEN 05
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
720m2
9157.4 - 15%(1373.61) = 7783.79m2
1150m2
46,7m2
18p
8m
7m

IMAGEN 06
EN BASE A C.C. MXIMO PERMITIDO
CUMPLE
SI
NO
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 07
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
720m2
6480 - 15%(972) = 5508m2
1150m2
31.5m
9p
8m
7m

PROYECTADO

CUMPLE

560m2
3920 - 15%(588) = 3332m2
1310m2
20.2m
8p MS PISO DE RETIRO
8m
7m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 08
EN BASE A C.C. MXIMO PERMITIDO
CUMPLE
NO
NO
SI
SI
SI
SI
SI

PROYECTADO

CUMPLE

560m2
3920 - 15%(588) = 3332m2
1310m2
20.2m
8p MS PISO DE RETIRO
8m
7m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

* C.C. INCREMENTADO EN UN 10% ART. 38 OO.LL. (2X1870 = 3740 + 374 = 4114m2)


_Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a
uso comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficie
_Para determinar la altura de cada nivel se trabajo en base a una altura de piso a cielo de 2.52m ms 15cm de losa
_Para el calculo de las imgenes 07 y 08, se dividi la superficie de cada nivel por la constructibilidad mxima permitida, el resultado fue la cantidad de pisos mximos a edificar, los que fueron
multiplicados por la superficie de cada nivel, descontando el primer piso y el 15% ya mencionado, as se obtuvo la superficie mxima del estudio de cabida, por eso, al comparar la constructibilidad
mxima permitida con el resultado del estudio, existe superficie favorable a edificar.
C.O.S =coeficiente de ocupacin de suelo / C.C. = coeficiente de constructibilidad / A.L. = rea libre / DIST. = distancia deslindes / A.J. =Ante Jardn

PGINA! _ 79

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa1


FICHA 05_ PRCLC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

PGINA! _ 80

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EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa2

FICHA 06_ PRCLC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

PGINA! _ 81

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa2 Eam4

FICHA 07_ PRCLC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

PGINA! _ 82

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2.4. IMAGEN DE LA COMUNA DE LAS CONDES


El sector de El Golf es uno de los mas relevantes en la configuracin de la imagen de la comuna de Las Condes, comenz a
experimentar cambios importantes a partir de los aos 80, periodo en que los grandes caserones comenzaron a ser usados como
sedes diplomticas o recintos comerciales. A partir de los aos 90, se acentu con fuerza la presencia de edificios en altura con
forma de lustrn que por su morfologa se transformaron en icnico del periodo. Estas nuevas edificaciones destinadas a un sector
socioeconmico alto, reemplazaron a las antiguas casonas de las cuales hoy quedan muy pocas y son el nico testigo del pasado
aristocrtico que dio origen al barrio.
El arquitecto Borja Huidobro por encargo de la firma inmobiliaria FFV, proyect a partir del ao 1995, una seria de edificios
habitacionales que modificaron la imagen del barrio. Estos edificios es posible clasificarlos en dos tipologas asociadas a sus
caractersticas externas; los primeros que corresponden a los edificios Club el Golf I, II, III construidos entres los aos 1994 y 1999,
ms el edificio Callao construido el ao 2004 que poseen detalles arquitectnicos donde destacan el uso de enchape de ladrillo caf
oscuro y las ventanas de aspecto naval tipo ojo de buey; y los segundos construidos entre los aos 2003 y 2004 que corresponden
al proyecto Puertas de el Golf revestidos y pintados en ladrillos de color blanco y que forman parte de una propuesta de imagen
municipal que consisti en enmarcar el acceso al barrio el Golf. Estos ltimos poseen un aspecto muy similar a los edificios de
oficinas proyectados por el mismo arquitecto en calle El Golf y en Isidora Goyenechea, como tambin a los edificios de calle Callao
esquina Alcntara, lo que habla de un diseo de rasgos institucionales corporativos que define la imagen de sector.
El proceso de desarrollo inmobiliario en la comuna de Las Condes, en un comienzo estuvo marcado por la construccin de edificios
de vivienda tipo lustrn previo a la modificacin de la OGUC. y la inclusin de Art. 2.6.11 del ao 2001 correspondiente al estudio de
sombra, posteriormente, la comuna experiment el cambio morfolgico y aparecieron torres aisladas muy altas de forma tipo oblea o
ladrillo, El carcter arquitectnico del barrio el Golf est fuertemente influenciado por la actividad de oficina, ante lo cual, los nuevos
proyectos inmobiliarios adoptaron aspectos morfolgicos similares, especialmente en el espacio pblico que hoy destaca la
arquitectura del lugar y que permiten generar una rpida lectura visual del sector analizado.
Hoy en da, la imagen que proyecta la ciudad en el rea estudio, se caracteriza hacia la zona residencial por la presencia de amplios
antejardines y mucha vegetacin en las calles y entre los distanciamientos de los edificios, los que a la vez poseen amplios balcones
tipo terraza. A pesar de que en el sector las condiciones normativas morfolgicas disminuyeron posterior a la modificacin del PRC,
se estn construyendo nuevas edificaciones como el proyecto Loft el Golf, muy cercano al proyecto puertas de El Golf.

PGINA! _ 83

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

3 COMUNA DE LAS PROVIDENCIA


CASO DE ESTUDIO N3

PGINA! _ 84

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 85
FIG. 57

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 86
FIG. 58

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

PGINA! _ 87
FIG. 59

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

3.1 ANTECEDENTES HISTRICOS


Hacia 1870, la comuna posea un paisaje rural, de chacras y maizales. Hasta 1981 dependi de la Municipalidad de Santiago, ao en
que se cre la subdelegacin de uoa. La comuna de Providencia naci de la subdivisin de la comuna de uoa el 25 de febrero
de 1987 por Decreto Supremo del Presidente Federico Errzuriz Echaurren. La nueva comuna incluy la subdelegacin de Las
Condes. En esa poca posea una poblacin de aproximadamente 5.000 habitantes. La comuna debe su nombre al Convento Las
Monjas de la Divina Providencia(1).
Providencia era una sera de fundos y parcelas que comenzaron a urbanizarse el ao 1925, se inici as, un perodo de progreso y
desarrollo. Producto del crecimiento de la ciudad de Santiago hacia 1920, se instalaron en la comuna industrias dedicadas al rubro
cervecero, y otras a la fabricacin de tuberas, cemento, etc.
A mediados del siglo XX, debido al proceso migratorio que lleg a la comuna de Santiago ocasionado por la crisis del ao 1929, la
aristocracia chilena emigr en bsqueda de un lugar que ofreciera condiciones urbansticas de ciudad jardn, muy propio de la
tendencia de la poca, lo que transform a Providencia en el lugar ideal con un carcter marcadamente residencial.
Al ao 1930, la comuna tena 42.000 habitantes, inmersos en un entorno natural, propicio para la realizacin de deportes rodeados
de vegetacin (2). El ao 1941, por orden de la Alcaldesa Aleica Caas, se iniciaron los procesos de arborizacin de calles, a modo
de extender los jardines de las casas y la creacin de parques y plazas (3).
La comuna comenz a sufrir los primeros acercamientos a la imagen de una ciudad moderna a inicios del ao 1957 con la
construccin de edificios que sobrepasaron la altura propia de las viviendas existentes de 1 y dos pisos, se cre el conjunto Torres
de Carlos Antnez de 24 pisos sobre los antiguos terrenos de la Chacra lo Chacn que fue comprada por la Beneficencia a las
religiosas de la Providencia el ao 1984. El ao 1967 se inici la construccin de las Torres de Tajamar, la mas alta de 28 pisos y las
mas bajas entre 20 y 14 pisos. Con la construccin de estos conjuntos, la comuna cambi su escala barrial a la de una ciudad
moderna, sin embargo, sigui presente la imagen de ciudad jardn. La comuna, a pesar de no tener grandes parques, se destac por
el verde presente en las calles de sus arboledas densas. El ao 1947 se instal la lnea 1 del Metro, proyecto que termin
catapultando a la comuna como un espacio de inters para los habitantes de la ciudad de Santiago (4).
1 : http://www.providencia.cl/la-comuna/historia

/ 2 - 3: http://wiki.ead.pucv.cl/index.php/COMUNA_DE_PROVIDENCIA
4: http://wiki.ead.pucv.cl/index.php/Torres_Carlos_Antunez_/_Providencia,_Santiago

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3.2 PLAN REGULADOR COMUNAL DE PROVIDENCIA (PRCP)


El Plan Actual del 2007 proviene del Plan Regulador del ao 2005. En la memoria explicativa, se expone que contempla dos formas
de urbanizacin: la primera, que privilegia las nomas reguladoras, que define como Urbanismo Normativo(1). Y la segunda, que
privilegia las intervenciones pblicas por proyectos, denominado Urbanismo Constructivo(2). La comuna de Providencia consider
que ambas visiones son complementarias, por ende, el planteamiento del nuevo Plan Regulador, responde a la necesidad de
vincularlas a travs del trabajo de una normativa que consider dentro de sus exigencias de diseo, el espacio pblico. Utiliz las
herramientas normativas para generar las condiciones morfolgicas que posteriormente lo configuraran. A la vez, en la memoria
explicativa se dej de manifiesto la importancia de la normativa, debido a que establece las condiciones que determinan la
volumetra que contendr al espacio pblico, por ende, proyectar la imagen objetivo de la comuna.
En la memoria explicativa del plan regulador se menciona la visin futura y aspiracional de la comunidad y a la vez como estos
quieren que ser percibidos. La imagen que busca la comuna a travs del Plan regulador se traduce en ser agradable para vivir y
atractiva para invertir; con un urbanismo ejemplar en asumir la modernidad, pero respetuoso de su patrimonio; y equipada para ser
culturalmente activa y con servicios de calidad (3).
La comuna, a travs de su Plan Regulador busc generar espacios propicios para los negocios, con el objetivo de transformarla en
un rea comercial nacional y extranjera (4). sin perder el carcter residencial, ante lo cual, plante la necesidad de desarrollar
proyectos de arborizacin, iluminacin, mejoramiento del mobiliario urbano, como tambin, una adecuacin de las normas de uso y
alturas de edificacin que permitan identificar los distintos sectores de la comuna resaltando las caractersticas de sus entornos
respectivos.

1 2 3 4 : MEMORIA EXPLICATIVA PRCP AO 2007.

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3.2.a OBTETIVOS CONCEPTUALES


Providencia plante objetivos conceptuales basados en comprender la ciudad como un ente vivo que debe responder a las
necesidades contextuales y de su entorno valorando su pasado histrico. La comuna debe tener especial cuidado en la armona
entre el espacio pblico y privado. la ciudad debe evolucionar y no revolucionar(1). Tambin que est inserta entre ciudades por lo
que sus espacios pblicos deben responder a los actos de estar e ir(2).

3.2.b OBTETIVOS ESPECFICOS SOBRE EL ESPACIO PBLICO


Providencia identific los distintos tipos de transporte y medios de movilizacin presentes en la comuna, analiz de acuerdo a su
flujo, ya sean, vehiculares, peatonales u otros y los distingui en tres tipologas: desplazadoras, emplazadoras y terminales. Las
caractersticas del espacio publico deben responder a las tipologas antes mencionadas, bajo en concepto del ir por las redes y
estar en los predios(3).

OBTETIVOS ESPECFICOS SOBRE EL ESPACIO PRIVADO


La ciudad Edificada debe seguir el entorno, las normas de edificacin deben considerar los diversos sistemas de habitar,
conservando la identidad propia del lugar, deben ser impulsoras y a la vez reguladoras del crecimiento, no impidiendo los proceso de
cambio. La ciudad debe permitir una regulada mixtura de usos, los que se deben dar de forma vertical y horizontal, procurando su
convivencia (4).

OBTETIVOS ESPECFICOS SOBRE EL MEDIO AMBIENTE


_Las normas de edificacin deben asegurar el asoleamiento por al menos dos horas a partir del segundo piso durante el solsticio de
invierno (da menos favorable).
_Asegurar reas inexcavables en los antejardines y en torno a los deslindes para permitir la absorcin de aguas lluvias y vegetacin.
_Asegurar las vistas del paisaje lejano, limitando la altura de las edificaciones en relacin con las construcciones vecinas.

1 2 3 4 : MEMORIA EXPLICATIVA PRCP AO 2007.

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3.2.c CONDICIONES ESPECIALES MORFOLGICAS DE EDIFICACIN (1)


Junto a las condiciones de edificacin normadas para cada zona, la Ordenanza Local establece una serie de subcondiciones de
edificacin de carcter morfolgico:
_Los distanciamientos de las edificaciones, segn lo establezca para cada zona, sern 1/3 de la altura mxima resultante de la
edificacin.
_Se permite construir a partir del distanciamiento mnimo sobre el espacio privado a una altura de 3m, cuerpos en volado que
sobresalgan de la lnea de distanciamiento mximo 80cm, estos cuerpos en volado pueden ser abiertos o cerrados, habitables o no,
sin embargo, no pueden sobrepasar las rasantes.
_Se permite construir sobre el antejardn cuerpos en volados abiertos, transitables o no, los cuales podrn sobresalir 1.5m sobre
antejardines de mnimo 5m y a la vez ser incrementados en la misma medida en que producto de la altura aumente el antejardn.
_Los antejardines en las zonas de edificacin aislada con altura libre y restringida, en las que el proyecto supere los 16m de altura,
ser de 5m ms 1/3 de 16m menos la altura mxima resultante del proyecto.
_Los cierros no podrn ir en la lnea oficial, estos se deben emplazar en la lnea resultante de Antejardn.
_Los antejardines deben ser horizontales, no se permite la construccin de rampas ni elementos ornamentales como fuentes o
jardineras, tampoco se permite la instalacin de los sistemas de ventilacin de los subterrneos.
_En edificaciones sobre 5 pisos, el primer nivel deber tener 3m de altura de piso a cielo, y no podr incluir unidades vendibles, ni
estacionamientos ni departamentos, solo se permite disponer de estacionamientos de visitas, los que tambin pueden ir en el
antejardn.
_Se deber considerar una franja sin ningn tipo de pavimento de 1.5m en el contorno de los deslindes, la que deber ser arborizada
con un rbol cada 6m.
_Sobre los espacios libres del primer piso slo se permitir cubrir con pavimentos permeables los recorridos indispensables para el
trnsito de vehculos y peatones.
_Los estacionamientos subterrneos debern ir distanciados de los deslindes 2.5m, y bajo el antejardn la misma medida resultante
de los 5m ms el incremento producto de la altura.

(1) CONDICIONES ESTABLECIDAS EN LA ORDENAZA LOCAL DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE PROVIDEINCIA AO 2007.

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FIG. 63

FIGURA 63 ESQUEMA DE SUBCONDICIONES URBANSTICAS PRCP SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO . ELABORACIN PROPIA.

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FIG. 67

FIGURA 67 ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONAS UpRyECr_EAL/pa_EA12/pa y UpREA12 AOS 1995 2013. ELABORACIN PROPIA.

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CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA UpRyECR_EAL/pa


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS PRCLP 2007
NORMATIVA
C.O.S
C.O. Pis. Sup.
C.C.
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND.
0.2
0.4
2.9
LIBRE
NO EXIGE
OGUC
5+(16-h/3)

PERMITIDO
374m2
748m2
5243m2
LIBRE
NO EXIGE
OGUC
5+(16-46.7/3)=15.23m

IMAGEN 07
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO

IMAGEN 09
EN BASE A CRUJA 14m
CUMPLE

0m2*
413.6 - 15%(62.04) = 351.56m2
5689.7 - 15%(853.46) = 4836.24m2
46,7m
18p
10m
5+(16-46.7/3)=15.23m

PROYECTADO
SI
SI
SI
SI
_
SI
SI

CUMPLE

0m2*
420 - 15%(63) = 357m2
5880 - 15%(882) = 4998m2
46,7m
14p
10m
5+(16-46.7/3)=15.23m

SI
SI
SI
SI
_
SI
SI

CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA UpRyEr_EA12/pa - UpR_EA12


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS PRCLP 2007
NORMATIVA
C.O.S
C.O. Pis. Sup.
C.C.
ALTURA
PISOS
DIST.
A.J.

COND.
0.2
0.4
1.7
37m
12p
1/3h
5+(16-h/3)

PERMITIDO
374m2
748m2
3179m2
37m
12p
12.33m
5+(16-37/3)=12m

IMAGEN 08
EN BASE VOLUMEN TERICO
PROYECTADO
0m2*
310 - 15%(46.5) = 263.5m2
3410 - 15%(511.5) = 2898.5m2
37m
12p
12.33m
5+(16-46.7/3)=15.23m

IMAGEN 10
EN BASE A CRUJA 14m
CUMPLE

PROYECTADO
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

CUMPLE

0m2*
494.6 - 15%(74.19) = 420.41m2
3462.3 - 15%(519.35) =2942.95m2
30m
8p
10m
5+(16-30/3)=9.67m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

* No se considera superficie por estar dentro del 20% de superficie de uso comn, ya que, por normativa no es posible disponer de unidades vendibles, solo se permiten espacios comunes y est. De visita.
_Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a uso comn, segn
estipula la DDU. 110 de cculo de superficie
_Para determinar la altura de cada nivel se trabajo en base a una altura de piso a cielo de 2.52m ms 15cm de losa, El primer nivel posee una altura de piso a losa de 3m por condicin de normativa local
_Para el calculo de las imgenes 07 y 09, se dividi la superficie de cada nivel por la constructibilidad mxima permitida, el resultado fue la cantidad de pisos mximos a edificar, los que fueron multiplicados por la
superficie de cada nivel, descontando el primer piso y el 15% ya mencionado, as se obtuvo la superficie mxima del estudio de cabida, por eso, al comparar la constructibilidad mxima permitida con el resultado del
estudio, existe superficie favorable a edificar.
C.O.S =coeficiente de ocupacin de suelo / C.C. = coeficiente de constructibilidad / A.L. = rea libre / DIST. = distancia deslindes / A.J. =Ante Jardn

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EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA EAa2 Eam4

FICHA 08_PRCP_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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FICHA 09_PRCP_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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3.3. IMAGEN DE LA COMUNA DE PROVIDENCIA


La experiencia de recorrer las calles de Providencia en el sector analizado, se traduce en la sensacin de caminar por calles
densamente arborizadas, cuyas veredas estn rodeadas de mucho csped y parecen ser una extensin de los antejardines de las
construcciones aledaas. Debido a que la masa arbrea es tan densa, resulta difcil apreciar la relacin entre las edificaciones y el
espacio pblico. Lo construido pasa a un segundo plano.
A pesar de que Providencia alberga a una poblacin socioeconmica similar a Las Condes, el perfil del entorno construido es
diferente, en comparacin con los otros casos de estudio, en Providencia existen muchas edificaciones pequeas de 6 a 7 pisos, lo
que habla de un desinters por parte del sector inmobiliario por fusionar terrenos, debido a las condiciones normativas morfolgicas
que limitan la altura en pisos y metros en la mayor parte de la comuna, tambin porque exige un distanciamiento y antejardn
proporcional a la altura del proyecto, lo que conlleva a racionalizar el volumen de la cabida respecto al ancho de la cruja a proyectar
en respuesta a la constructibilidad mxima permitida, que en el estudio de cabida, es menor que el volumen en altura permitido a
edificar (esquema 10 Fig. 67).
Providencia al igual que Las Condes previo a la inclusin del estudio de Sombras, se caracteriz por la construccin de edificios tipo
lustrn que se encuentran en abundancia en la zona de estudio, sin embargo, hoy las pocas casas que existen en el sector, estn
siendo reemplazadas por construcciones de lneas arquitectnica muy contemporneas como el edificio Gen Carmen de los
arquitectos Chauriye Stger construido el ao 2008 (Imagen 5 ficha 09 Lev. Arquitectnico y croquis de portada de caso de estudio).
El resultado de la actualizacin de la normativa en los antejardines ha potenciado la continuidad del espacio pblico, previo al ajuste
de la norma, las construcciones generaron pisos de nivel de acceso bajo el nivel de la vereda, por lo que los antejardines estn en
pendiente y para acceder a los edificios era necesario contar con rampas y/o escaleras, lo anterior fue para contrarrestar los efectos
de distanciamiento producto de la aplicacin de la condicin de aumento proporcional a la altura. En la actualidad los antejardines al
estar al mismo nivel que los niveles de acceso, aumentan la amplitud del espacio pblico y debido a que el primer piso, para
construcciones sobre 5 pisos impide usar el primer nivel para unidades de venta, la sensacin de amplitud y continuidad del espacio
pblico es mucho mayor.

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4 COMUNA DE CONCEPCIN

CASO DE ESTUDIO N4

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FIG. 69

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PGINA! _FIG.
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4.1 ANTECEDENTES HISTRICOS (1)


La Historia de la Ciudad de Concepcin est relacionada a los terremotos que la han asolado. La ciudad es la capital de la Regin
del Bo Bo y la sede de varias Universidades, siendo la ms importante la Universidad de Concepcin, creada por un grupo
ciudadanos para responder a la falta de instituciones de formacin profesional fuera de Santiago. La Universidad es uno de los sellos
distintivos de identidad penquista. Concepcin tambin se caracteriza por poseer una riqueza paisajista provistas por sus lagunas,
humedales y cerros.
La ciudad fue fundada inicialmente donde hoy se encuentra Penco. El terremoto y maremoto del ao 1571, oblig su traslado al Valle
de la Mocha debido a las condiciones de seguridad y resguardo ofrecidos por los cerros Caracol y Chepe, y por la cercana a los ros
Bo Bo y Andalin. Durante el transcurso de los siguientes aos, Concepcin fue continuamente arrasada por terremotos, siendo el
del ao 1939 el que defini los lineamientos de diseo urbansticos y arquitectnicos de la imagen de la ciudad. La reconstruccin se
destac por la influencia del movimiento moderno. El ao 1960 la ciudad sufri las consecuencias del terremoto de Valdivia, ante el
cual, para responder a la falta de vivienda, se edificaron construcciones en altura superior a los 4 pisos bajo las normas del Plan
Regulador planteado por los Arquitectos Emilio Duhart y Roberto Goycolea.
El Plan Regulador del ao 1960 transform la ciudad en base a los nuevos requerimientos de la poca, se proyect la Diagonal
Pedro Aguirre Cerda a partir de la expropiacin de propiedades de privados que haban sido seriamente daadas por el terremoto.
Se proyect el ensanche de las principales de calles de la ciudad, entre ellas, la avenida Chacabuco, que hasta entonces slo tena
una va. La aplicacin del Plan Regulador del ao 60, estableci el carcter ciudad moderna a Concepcin, dio cabida a un fuerte
inters de participacin del sector inmobiliario junto al estado para suplir la necesidad de viviendas de la poca, la vigencia de este
Plan fue hasta 1982, ao en que comenz la aplicacin de un nuevo Plan Regulador cuyo resultado fue la aparicin de gran cantidad
edificios tipo lustrn a plomo de lnea oficial, lo que conllev a una carente relacin entre el espacio pblico y privado. La vigencia del
Plan Regulador del ao 1982 dur hasta el ao 2004, Concepcin , dentro de los casos de estudio, fue la ltima ciudad en ajustar su
Instrumento de Planificacin Territorial.

1: ANTECEDENTES HISTRICOS A PARTIR DE ENTREVISTA A LUIS DARMENDRAIL SALVO, EGRESADO DE ARQUITECTURA UDEC Y AUTOR DEL BLOG HISTORIA ARQUITECTNICA DE CONCEPCIN.

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FOTOMONTAJE DE IMGENES AOS 1990 APP. SOBRE IMGENES AO 2014


CALLE CHACABUCO ESQUINA OROMPELLO

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FOTOMONTAJE DE IMGENES AOS 1990 APP. SOBRE IMGENES AO 2014


CALLE CHACABUCO ESQUINA TUCAPEL _ CALLE OROMPELLO ESQUINA COCHRANE

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4.2 PLAN REGULADOR COMUNAL DE CONCEPCIN (PRCC)


El ao 2000, se inici el proceso de modificacin al Plan Regulador vigente desde el ao 1982, sin embargo fue finalizado el ao
2003 y publicado en el Diario Oficial el 2004. El nuevo Plan Regulador se cre bajo la visin de ser un instrumento capaz de: actuar
con anticipacin a los nuevos requerimientos(1), que establezca normativas claras y de aplicacin directa, ser participativo y
aceptado, que recoja las inquietudes de los vecinos y las inquietudes de su funcionamiento(2). El nuevo Instrumento de planificacin
est centrado en establecer normas urbansticas dirigidas a la relacin y desarrollo integral de la comunidad a partir de la edificacin
de los espacios urbanos y de las circulaciones. (3)
El PRCC desde el ao 2004 al trmino de esta investigacin, desde su implementacin, fue una herramienta que marc un antes y
en despus en la aplicacin de las condiciones morfolgicas relacionadas a las edificaciones y a su relacin con el espacio pblico.
El plan del ao 1982 era muy exigente y confuso respecto a los adosamientos y distanciamientos, los que dependan de las
construcciones aledaas, tambin la altura de continuidad o adosamiento variaba segn las construcciones vecinas. El Plan del ao
2004, a diferencia del anterior, estableci condiciones normativas flexibles similares a la comuna de Santiago, el cambio principal
consisti en la aplicacin de una seria de beneficios normativos a cambio de ceder superficie y destinarlo a aumentar el espacio
pblico, los beneficios se ven reflejados en el incremento de la altura de continuidad y por ende, en el aumento de la aplicacin del
concepto de altura libre de edificacin aislada por sobre la continuidad. A diferencia del PRCC del ao 1982, el nuevo plan no
establece condiciones morfolgicas similares para un mismo sector, sino que establece condiciones normativas que quedan a criterio
de las necesidades del proyectista, es posible construir aprovechando la continuidad o proyectar edificaciones aisladas en una
misma zona y frente a un mismo espacio pblico.
A diferencia del Plan del ao 1982 que design la zona de estudio como sector 1 (S 1), en nuevo Plan la subdivide en 3 Zonas en
relacin a la funcin que cumplen segn el contexto en que se insertan, estas zonas son: C2, C3 Y CU4a. La zona C2 corresponde
al centro Urbano cercano al corredor Chacabuco que est dentro de la zona CU4a, la zona C3 vincula el cerro Caracol y el Parque
Ecuador con el corredor urbano Chacabuco.
El Polgono del rea de estudio se inserta dentro de la Zona de Renovacin Urbana, est cercano a la Universidad de Concepcin,
no posee exigencia de estacionamientos, tambin se puede acoger a los beneficios de incremento de altura establecidos en el
Artculo 40 de la Ordenanza Local.
1 2- 3 ORDENANZA LOCAL PRCC AO 2004.

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COMPARATIVO DE CONDICIONES URBANSTICAS APLICADAS PRCC AOS 1982 - 2004 - 2014


4.2.1 COMPARACINCUADRO
CONDICIONES
URBANSTICAS AOS 1982 - 2004 EN ZONAS DE ESTUDIO PRCC
ZONA C2

SECTOR S - 1
AO
SUP. PREDIAL

2004

1982

ZONA C3
2014

2004

2014

160m2
10m
1.0

1000m2
NO SE EXIGE
1.0

700m2
NO SE EXIGE
1.0

1000m2
NO SE EXIGE
0.7

700m2

COEFICIENTE REA
LIBRE
COEFICIENTE DE
CONSTRUCTIBILIDAD
ALTURA MXIMA

NO SE EXIGE

NO SE EXIGE

NO SE EXIGE

LIBRE

10

LIBRE

_30m ms piso de retiro


_Retranque de 3m desde
L.O. = altura libre Edif.
Aislada
_Libre sobre continuidad

SISTEMA DE
AGRUPAMIENTO

A-P-C

FRENTE
MNIMA MNIMO
COEFICIENTE
OCUPACIN DE SUELO

ALTURA MXIMA
CONTINUIDAD
ASILADO SOBRE
CONTINUO
ANTEJARDN
ESTACIONAMIENTOS

_Cont. Hasta 7.5m = 100%


sobre 7.5m = 80%_
_Adosado = 4m prof. Mn.
Sobre 7.5m
_ Aisl. 4m distanciamiento.
_3,5m frente a edificacin
_24m retranqueo. 4m
aislada
_30m retranqueo 8m sobre
_28m frente a edif. Adosada 24m.
NO CORRESPONDE
_24m retranqueo. 4m
_30m retranqueo 8m sobre
24m.
No se exige o mnimo 2m
NO SE EXIGE
1/2 VIVIENDAS Para
1/2 VIVIENDAS
terrenos menores a 500m2
se permite la mitad

ZONA CUAa
2004

2014
700m2
NO SE EXIGE

0.7

450m2
NO SE EXIGE
0.8

0.2

0.2

NO SE EXIGE

NO SE EXIGE

10 7.5

7.5

7.5

_Rasante
_Mnimo 7.5m
_30m ms piso de retiro
_Mximo = Libre
_Rasante 25 a 9m eje calle
V. Lamas

10

_7.5m en L.O
_24m Retranquo de 4m
desde L.O. = altura libre Edif.
Aislada sobre continua.
_Libre Edif. Aisl. Retranq 3m

_Rasante
_30m ms piso de retiro
_Rasante 25 a 9m eje calle
V. Lamas

LIBRE

_Cont. L.O. 7.5m


_Cont. Retraq. 24m
_ Aisl. Sobre 7.5m

_Continuidad 40 % deslinde _Continuidad 60 % deslinde _Continuidad 80 % deslinde


_Adosada 7m L.O.
_Adosada 6m L.O.
profundidad 5m mn
_ Aislada 4m.
_ Aislada 4m.
_Adosada profundidad 5m mn.
_ Aislada 4m mn.

_Continuidad y adosada100
% deslinde profundidad mn.
5m sobre 7.5m
_ Aislada 4m mn.

_24m retranqueo. 4m
_30m retranqueo 8m sobre
24m.
_24m retranqueo. 4m
_30m retranqueo 8m sobre
24m.
NO SE EXIGE
NO SE EXIGE*

_16m

_16m

_13m

12.5m MX.

Volumen aislado con


continuidad retranqueda.

Volumen aislado con


continuidad retranqueda.

3m; 4m frente V. LAMAS


1/2 VIVIENDAS

3m; 4m frente V. LAMAS


NO SE EXIGE*

SI Volumen aislado con


_24m retranqueo. 4m
continuidad retranqueda a 13m. _30m retranqueo 8m sobre
24m.
NO SE EXIGE
2.5m
1/5 VIVIENDAS 0m2 - 100m2 NO SE EXIGE*

PGINA !_ 106

DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

FIG. 76

FIG. 77

FIGURA 76: ESQUEMA DE RESULTADO VOLMEN TERICO SEGN SISTEMA DE AGRUPAMIENTO PRCC 1982 SECTOR S-1 . ELABORACIN PROPIA
FIGURA 77: ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN SECTOR S1 PRCC 1982. ELABORACIN PROPIA.

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LEVANTAMIENTO DE EDIFICIOS USO HABITACIONAL SOBRE 6 PISOS ENTRE LOS AOS 1990 Y 2014
Y CRUCE CON PLANO REGULADOR DE CONCEPCIN REA DE ESTUDIO

FIG. 78

FIGURA 78 LEVANTAMIENTO DE EDIFICIOS USO HABITACIONAL SOBRE 6 PISOS ENTRE LOS AOS 1990 Y 2014 A PARTIR DE INFORMACIN ONTENIDA DE SISTEMA INFORMACIN GEOGRFICA (SIG)
MUNICIPALIDAD DE CONCEPCIN SOBRE PLANO REGULADOR DE CONCEPCIN . ELABORACIN PROPIA

PGINA !_ 108

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FIG. 79

FIGURA 79: ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA C2 PRCC 2004 COMPARACIN BENEFICIOS ARTCULO 40 OO.LL.. ELABORACIN PROPIA.

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CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA C2 PRCC


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS
PRCC 2004
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
CONTINUIDAD
ALTURA
PISOS
DIST.
RETRANQUEO
A.J.

PERMITIDO
1
1870m2
10
18700m2
NO EXIGE NO EXIGE
24 o 30m 24 o 30m
30m - Libre
LIBRE
4m
4m
NO EXIGE

4m
4m - 8m
4m

EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS


PRCC 2004
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
CONTINUIDAD
ALTURA
PISOS
DIST.
RETRANQUEO
A.J.

1
10
NO EXIGE
24 o 30m
LIBRE

PERMITIDO
1870m2
18700m2
NO EXIGE
24 o 30m
LIBRE

4m
4m
4m
3m - 4m - 8m
NO EXIGE
3m

IMAGEN 06
ALTURA CONTINUIDAD 24M
EDIF. AISLADA SOBRE CONTINUA SIN 2 RETRANQUEO
PROYECTADO

CUMPLE

1870m2
14374 - 15%(2156.1) = 12217.9m2
0m2
24m
30m
11p
0m
4m
4m

PROYECTADO
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 11
ALTURA CONTINUIDAD 24M
PROYECTADO
672m2
14700 - 15%(2205) = 12495m2
1150m2
24m
62.70m*
24p
10m
3m
4m

IMAGEN 07
ALTURA CONTINUIDAD 30M
EDIF. AISLADA SOBRE CONTINUA CON 2 RETRANQUEO
CUMPLE

1870m2
25924 - 15%(3888.6) = 22035.4m2
0m2
30m
76.7m2
30p
10m
4m
4m

SI
NO
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

IMAGEN 12
ALTURA CONTINUIDAD 30M
CUMPLE

PROYECTADO
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

CUMPLE

672m2
17220 - 15%(2853) = 14637m2
1150m2
24m
76.7m
30p
10m
4m
4m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

_Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a
uso comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficie
_Para determinar la altura de cada nivel se trabajo en base a una altura de piso a cielo de 2.52m ms 15cm de losa
_Para el calculo de las imgenes 06, 07, 11 y 12, se dividi la superficie de cada nivel por la constructibilidad mxima permitida, el resultado fue la cantidad de pisos mximos a edificar, los que fueron
multiplicados por la superficie de cada nivel, descontando el primer piso y el 15% ya mencionado, as se obtuvo la superficie mxima del estudio de cabida, por eso, al comparar la constructibilidad
mxima permitida con el resultado del estudio, existe superficie favorable a edificar.
C.O.S =coeficiente de ocupacin de suelo / C.C. = coeficiente de constructibilidad / A.L. = rea libre / DIST. = distancia deslindes / A.J. =Ante Jardn
*La altura mxima permitida producto del cruce de las rasantes es de 70.7m, sin embargo para conservar el ancho de la cruja de 14m y respetar los 10m de distanciamiento resultante para edificacin
aislada, se consider disninuir la altura para poder acoger la cruja a Estudio de sombra y respetar el distanciamiento exigido.

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FIG. 80

FIGURA 80: ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO EN ZONA CU4a PRCC 2004 COMPARACIN BENEFICIOS ARTCULO 40 OO.LL.. ELABORACIN PROPIA

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CLCULOS ESTUDIO DE CABIDA CUAa PRCC


EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS
PRCC 2004
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
CONTINUIDAD
ALTURA
PISOS
DIST.
RETRANQUEO
A.J.

1
10
NO EXIGE
24m
LIBRE

PERMITIDO
1870m2
18700m2
NO EXIGE
24m
LIBRE

4m
_
2.5m

4m
_
2.5m

EN BASE A CONDICIONES NORMATIVAS


PRCC 2004
NORMATIVA
C.O.S
C.C.
A.L
CONTINUIDAD
ALTURA
PISOS
DIST.
RETRANQUEO
A.J.

1
10
NO EXIGE
30m
LIBRE

PERMITIDO
1870m2
18700m2
NO EXIGE
30m
LIBRE

4m
4m - 8m
2.5m

4m
4m - 8m
2.5m

ALTURA CONTINUIDAD 24M


IMAGEN 06
EDIF. AISLADA SOBRE CONTINUA
PROYECTADO
1735 - 15%(260.25) = 1474.75m2
28060 - 15%(4209) = 23851m2
50m2
24m
62.7m
28p
0m
_
2.5m

ALTURA CONTINUIDAD 30M


IMAGEN 08
EDIF. AISLADA
CUMPLE
SI
NO
SI
SI
SI
SI
SI
_
SI

IMAGEN 07
EDIF. AISLADA SOBRE CONTINUA
PROYECTADO
1734 - 15%(260.1) = 1473.9m2
29860 - 15%(4479) = 25831m2
51m2
30m
62.70m*
28p
10m
4m - 8 m
2.5m

PROYECTADO
679 - 15%(101.85) = 577.15m2
15120 - 15%(2268) =12852m2
1106m2
30m
76.7m2
30p
10m
_
4m

CUMPLE
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
_
SI

IMAGEN 09
EDIF. AISLADA
CUMPLE
SI
NO
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

PROYECTADO

CUMPLE

672m2
17220 - 15%(2853) = 14637m2
1150m2
24m
76.7m
30p
10m
4m
4m

SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI

_Para el clculo de la superficie final, se descont a cada nivel el 15% correspondiente a circulaciones, tambin se descont la zona detras del rea de equipamiento comercial por estar destinada a
uso comn, segn estipula la DDU. 110 de cculo de superficie
_Para determinar la altura de cada nivel se trabajo en base a una altura de piso a cielo de 2.52m ms 15cm de losa
_Para el calculo de las imgenes 06, 07, 11 y 12, se dividi la superficie de cada nivel por la constructibilidad mxima permitida, el resultado fue la cantidad de pisos mximos a edificar, los que fueron
multiplicados por la superficie de cada nivel, descontando el primer piso y el 15% ya mencionado, as se obtuvo la superficie mxima del estudio de cabida, por eso, al comparar la constructibilidad
mxima permitida con el resultado del estudio, existe superficie favorable a edificar.
C.O.S =coeficiente de ocupacin de suelo / C.C. = coeficiente de constructibilidad / A.L. = rea libre / DIST. = distancia deslindes / A.J. =Ante Jardn
*La altura mxima permitida producto del cruce de las rasantes es de 70.7m, sin embargo para conservar el ancho de la cruja de 14m y respetar los 10m de distanciamiento resultante para edificacin
aislada, se consider disninuir la altura para poder acoger la cruja a Estudio de sombra y respetar el distanciamiento exigido.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONA CU4a PRCC


FICHA 10_PRCC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONAS CU4a _ C2 PRCC

FICHA 11_PRCC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO!


!

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EJEMPLO DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS EN ZONAS CU4a _ C3 PRCC


FICHA 12_PRCC_LEVANTAMIENTO FOTOGRFICO

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4.3. IMAGEN DE LA COMUNA DE CONCEPCIN


Concepcin comenz a experimentar el fenmeno del desarrollo inmobiliario habitacional en altura a partir del ao 2005, un ao
despus de la aplicacin del Plan Regulador vigente. El desarrollo inmobiliario se encuentra claramente focalizado en el rea
seleccionada, a diferencia de los otros casos de estudio, los nuevos edificios se encuentran distantes, se caracteriza la mayora ser
torres aisladas a pesar de que se permite construccin continua.
El diseo de las nuevas edificaciones posee claros rasgos arquitectnicos similares a los edificios de la comuna de Santiago. Debido
a que la zona de estudio an no sufre grandes modificaciones relacionadas a la construccin de edificios en altura, el perfil de
Chacabuco an conserva una gran cantidad de viviendas de 2 a tres pisos, por lo que las nuevas construcciones contrastan
fuertemente con el resto del paisaje existente, sin embargo, es posible distinguir con facilidad el periodo de construccin de edificios
previo a la modificacin de la ordenanza, ya que poseen caractersticas de edificios tipo lustrn y su altura es mucho menor que la
de los proyectos construidos con posterioridad a la modificacin.
A diferencia de Santiago, Concepcin en la zona de estudio no presenta visualmente edificios acogidos a conjunto armnico, por lo
que la altura es similar a la resultante del estudio de cabida para edificacin aislada, donde los factores normativos que determinan la
volumetra del edificio son los distanciamientos resultantes de la aplicacin del estudio de sombras, y el punto cruce de las rasantes.
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CAPTULO 6
CONCLUSIONES
Vivimos en una poca que sobrevalora como nunca las imgenes por sobre los contenidos
Enrique Browne C.
Arquitectura: Crtica y Nueva poca.

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6.1.- CONCLUSIONES GENERALES


El objetivo de la investigacin, fue demostrar que el fenmeno del desarrollo inmobiliario impact en la imagen urbana de las
ciudades y en la normativa local a partir de la dcada del 90 en Chile. De lo planteado se concluye lo siguiente:
La imagen de la ciudad, es un concepto que se desprende las representaciones mentales comunes que poseen los distintos
habitantes de un mismo lugar. Las representaciones mentales son el resultado de la interaccin bilateral entre un observador y su
entorno, el cual est compuesto por aspectos fsicos, como la geografa, las edificaciones, etc., y por las relaciones sociales.
La imagen y su resultado pueden ser planificado de manera consciente o inconsciente, sin embargo su resultado siempre existir, de
ah la importancia de anticipar como ser percibida
La responsabilidad en Chile de la implementacin y aplicacin de las normas que determinan las caractersticas de las edificaciones y
en consecuencia la imagen del espacio pblico, corresponde a los municipios a travs de sus Instrumentos de Planificacin Territorial.
La imagen de las ciudades depende de las condiciones urbansticas establecidas en las Ordenanza Locales de cada comuna, a travs
de las que, las autoridades locales establecen las normas aplicables a los proyectos de edificacin, por ende, las caractersticas
morfolgicas de los volmenes que delimitan el espacio pblico.
Las Normas Urbanistas son el medio legal por el cual las autoridades locales establecen los criterios de diseo de la ciudad, sin
embargo, actualmente, debido a que la Ley Orgnica de las Municipalidades obliga a las comunas a generar sus propios recursos, las
normas de diseo urbano no necesariamente responden a conservar una imagen de ciudad presente en la memoria colectiva de los
habitantes, sino ms bien, a herramientas orientadas a atraer capital del sector privado de manera eficaz en un contexto donde el
suelo urbano se transforma en un espacio de competitividad por ofrecer las condiciones ms flexibles para captar recursos.

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A partir del ao 90, producto de la alianza pblico - privada, para renovar la deteriorada imagen de la Comuna de Santiago, se
modific el Plan Regulador, establecindose nomas de edificacin flexibles con el fin de atraer al sector inmobiliario y as llevar a cabo
la renovacin de la comuna. El objetivo inicial se cumpli, sin embargo es posible cuestionar los efectos que produjo el auge del
desarrollo inmobiliario en la imagen de la ciudad.
El concepto de imagen de ciudad es producto de la representacin mental comn de los habitantes de un sector, pero qu ocurre
cuando se ha modificado el entorno, y tambin se ha erradicado a sus habitantes?es posible establecer una definicin de imagen de
ciudad?
El proceso de renovacin de la comuna de Santiago trajo consigo la aparicin de un nuevo sistema de edificacin de proporciones
muy diferentes a lo previamente existente, junto a nuevos habitantes con inters de vida distintos a los de los residentes de la comuna.
El objetivo del Plan Regulador de la comuna de Santiago del Ao 90, fue renovar la comuna, para lo cual Santiago cre la
CORDESAN, entidad municipal encargada del proceso y gestin de la renovacin. La CORDESAN cumpli con el objetivo, el paisaje
urbano de la comuna de Santiago es nuevo y es reflejo de la fuerte inversin del sector privado, imagen asociada a la pujanza
econmica que present el pas en los aos 2001 a la fecha.
Al analizar el caso de la comuna de Santiago, se demostr que es posible el trabajo en conjunto entre el sector privado y el pblico,
tambin se confirm que el resultado de la imagen de la comuna se debe a la capacidad de gestin de la misma, a travs de una
entidad coordinadora. La imagen de Santiago actual, es el producto de la implementacin del Plan Regulador que rige a la comuna a
partir del ao `90, aunque los resultados fueron notorios a partir del 2001. El ao 2014, cuando comenzaron a ser cuestionados los
efectos que caus el proceso de consolidacin de la edificacin en altura en la comuna, se modific el Instrumento de Planificacin en
las zonas donde no hubo un inters masivo del sector privado por invertir, por ejemplo en la Zona E, se disminuy considerablemente
la altura que antes era libre a mximo 5 pisos, lo anterior, se debe a que los proyectos de edificacin en altura ya no son bien vistos
por la comunidad, y la autoridad local decidi actualizar la Ordenanza de acuerdo a las nuevas demandas de la ciudadana, a pesar de
que ya existen el sector edificios isla de ms de 20 pisos.

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A comienzos de la dcada del 90, las comunas de Santiago y Las Condes modificaron sus Instrumentos de Planificacin y
establecieron las normas urbansticas para renovar la imagen de sus comunas. Resulta interesante comparar ambos casos debido a
que uno considera directamente la participacin del Estado a travs del Subsidio de Renovacin Urbana y el otro caso no, a pesar de
esto, es posible observar algunas similitudes relacionadas a la implementacin de normativas flexibles como la altura y densidades
libres, tambin algunos beneficios de aumento de los coeficientes de constructibilidad y ocupacin de suelo por acogerse a Conjunto
armnico, sin embargo, son ms las diferencias que existen entre ambas comunas, por ejemplo, Santiago present un coeficiente de
constructibilidad libre, en cambio Las Condes en el mejor de los casos no super el 2.4, lo anterior significa que en el caso de
Santiago, el lmite de la configuracin del volumen para el estudio de cabida lo da el cruce de las rasantes a partir de la continuidad de
fachada acompaado por el distanciamiento exigido por la OO.LL y/o por el estudio de sombras, a diferencia de Las Condes donde la
norma que determina la cabida mxima es el coeficiente de constructibilidad, de ah que en Santiago las construcciones son mas
densas, se observan muchos departamentos de 1 y 2 dormitorios con pequeas terrazas o sin ellas, en cambio, Las Condes, las
edificaciones estn muy distanciadas, los departamentos son grandes y de amplias terrazas.
Al comparar los casos de las comunas de Las Condes y Providencia, ambos bajo una de visin de diseo de ciudad jardn, es posible
detectar aspectos morfolgicos similares en las edificaciones, como son los balcones tipo terrazas sobre los antejardines,
distanciamientos muy amplios hacia los deslindes, sin embargo, ambas normativas y resultados en la imagen de cada caso es distinto.
La comuna de Las Condes posee un carcter de ciudad jardn de influencias contemporneas donde predominan los pavimentos
duros y arborizacin nueva, los distanciamientos entre edificios estn normados casi en toda la comuna en 8m y los antejardines en
7m, en cambio en Providencia, la normativa posee un especial cuidado en potenciar las reas verdes pblicas y privadas y los
distanciamientos y antejardines estn vinculados directamente con la altura de los proyectos. A pesar de que en ambas comunas su
poblacin es de un nivel socioeconmico alto, poseen condiciones urbansticas muy diferentes, mientras Las Condes se focaliza en
resolver los problemas de convivencia de la actividad de oficinas con el uso residencial, Providencia se preocupa por mejorar las
condiciones urbansticas del espacio pblico para sus habitantes y para transitan en el espacio pblico.
Providencia al igual que la comuna de Santiago, durante el proceso de desarrollo de esta investigacin, sufrieron modificaciones a sus
Instrumentos de Planificacin y debieron implementar seccionales para preservar los barrios de alturas predominantemente de 2 y 3
dos pisos en respuesta a los requerimientos de sus vecinos.
Providencia y Las Condes actualmente poseen Instrumentos de Planificacin que dejaron de establecer las alturas de edificacin libre
a reemplazarlas por pisos y/o metros, tambin la altura de las edificaciones a medida que se distancian de los ejes viales importantes,
disminuyendo a medida que las zonas se insertan en los barrios, al igual que el uso de suelo pasa de forma gradual de ser
principalmente comercial , pasando por la mixtura de usos y terminar en residencial.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

Al analizar las implicancias de la modificacin de las normas de edificacin de las comunas que poseen Zonas de Renovacin Urbana
como Santiago y Concepcin en comparacin con las comunas que no poseen participacin directa del Estado como Providencia y
Las Condes, es posible observar que las primeras poseen caractersticas propias de la implementacin de polticas de desarrollo proempresarial, como son la similitud de condiciones urbansticas aplicables al diseo de proyectos de edificacin, tales como continuidad
de fachada muy elevadas, edificacin de altura libre sobre edificacin continua, densidad libre, coeficiente de constructibilidad libre o
de 10, coeficientes de ocupacin de suelo de 100% y libertad de exigencia de estacionamientos, en cambio las segundas, poseen
estrictas normas, donde a pesar de permitirse altura libre, las condiciones sub-edificatorias como distanciamientos, antejardn, uso de
los primeros pisos, etc. Acompaados de fuertes coeficientes de constructibilidad, y/o densidad y dotacin de estacionamientos segn
cantidad de viviendas, terminan limitando el dimensionamiento de los proyectos en funcin de generar una volumetra edificatoria
controlada vinculada directamente con la imagen de ciudad planificada.
Lo expuesto en los puntos anteriores y como resultado del proceso de investigacin, permite determinar que el desarrollo inmobiliario
produjo un impacto en la imagen de las ciudad en distintos grados segn el caso de estudio.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

6.2.- CONCLUSIONES ESPECFICAS.


6.2.1 SOBRE EL IMPACTO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA IMAGEN URBANA.
El desarrollo inmobiliario a partir de la dcada del 90produjo un impacto en las imagen de la ciudad en los casos estudiados, situacin
que fue comprobada en distintos grados segn el caso especfico, sin embargo, tambin se demostr que la normativa es el
instrumento mediante el cual las comunas establecen las herramientas de diseo para salvaguardar imagen como representacin
mental que poseen sus habitantes, por ende, el resultado de la participacin del desarrollo inmobiliario en la construccin del paisaje
urbano respondi a las necesidades morfolgicas que cada comuna plante es sus respectivas Ordenanzas, es decir, mediante la
construccin de los proyectos inmobiliarios se concret lo planificado por las autoridades locales de la poca a travs de sus
Instrumentos de Planificacin.

6.2.3 SOBRE EL IMPACTO DEL DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA NORMATIVA.


La hiptesis plantea que a partir de la dcada del 90, el fenmeno del desarrollo inmobiliario impact en los instrumentos de
planificacin local, sin embargo, luego de analizar el funcionamiento de las normativas locales en Chile, es posible concluir que lo
anterior no es correcto, ya que, los instrumentos de planificacin locales en los casos de estudio fueron modificados con anterioridad al
auge del fenmeno del desarrollo inmobiliario que se dio con fuerza a partir del 2005.
Para renovar las zonas en proceso de despoblacin o en estado de deterioro, se inici un sistema de participacin pblico - privado,
donde el Estado mediante las atribuciones otorgadas a los municipios en Ley Orgnica de las Municipalidades, cambi su funcin de
administradoras a gerenciales, ya que deleg en sus autoridades locales la responsabilidad de la planificacin y gestin de los
recursos de las comunas. Las municipalidades utilizaron los Instrumentos de Planificacin territorial como herramientas dirigidas
fomentar la participacin del sector privado en los proceso de renovacin. A travs de la modificacin de los Instrumentos de
Planificacin Territorial se captaron los recursos de inversin privada asociados a permisos de edificacin y contribuciones, lo anterior
permiti la evolucin del fenmeno del desarrollo inmobiliario como lo conocemos en Chile.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

El Estado a travs de su participacin directa en colaboracin con los municipios, crearon las condiciones que dieron origen al
fenmeno del desarrollo Inmobiliario en Chile a travs de polticas subsidiarias e incentivos normativos focalizados en reas
determinadas y escogidas por el Estado por medio de las Zonas de Renovacin Urbana, por lo que las consecuencias del fenmeno
del desarrollo inmobiliario en la imagen de las ciudades son directa responsabilidad del Estado al no realizar directamente la inversin
dirigida a la renovacin de las zonas que lo requeran y a su incapacidad en otorgar viviendas para la clase media..

6.3.4 LOS EFECTOS EN LA NUEVA NORMATIVA.


La relacin de los proyectos inmobiliarios y el espacio pblico dependen de lo establecido en cada normativa, si bien, el objetivo
principal fue renovar zonas urbanas deterioradas el cual se cumpli, el costo en la imagen de las ciudades fue muy elevado, al
comparar los casos de estudio entre los aos 1990 y 2014 dentro de Zonas de Renovacin Urbana, la transformacin del paisaje
urbano es indiscutible y de ah surgen los siguientes cuestionamientos:
Cundo se desarrollaron los nuevos Instrumentos de Planificacin Urbana se contaba con los profesionales adecuados?
Los profesionales encargados de generar las condiciones para la renovacin fueron capaces de previsualizar los efectos que la
edificacin en altura generara en el paisaje urbano?
Los proceso de renovacin deben tener como consecuencia obligada la gentrificacin?
El cambio en la imagen de las ciudades fue intencional o fue producto del proceso?
Corresponde a las municipalidades establecer las condiciones normativas de diseo urbano a pesar de que ellas mismas deben
generar sus recursos?
Es responsabilidad del sector privado el diseo del espacio pblico?

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6.3.5 PRDIDA DE OPORTUNIDAD DE GENERAR UNA IMAGEN DE CIUDAD ANHELADA


La participacin pblico privada permiti satisfacer la fuerte demanda habitacional que el Estado no pudo cubrir para los sectores
medios en los 90`, tambin ayud a recuperar los centros histricos de los casos estudiados que se encontraban en abandono y
trasform el concepto de vivienda con patio arraigado en nuestra cultura por la vivienda en altura. El desarrollo inmobiliario suministr
de los ladrillos para construir las ciudades como las conocemos actualmente, sin embargo, las autoridades locales apoyadas por el
Estado al establecer las condiciones de diseo de las edificaciones como medio de negociacin para atraer la inversin del sector
privado, debieron contemplar exigencias pensadas en mejorar la calidad de diseo del especio pblico, esta oportunidad se perdi
especialmente en la comuna de Santiago y en otras donde el fenmeno del desarrollo inmobiliario ya est consolidado.
Escog para concluir el anlisis comparativo la comuna de Concepcin, porque implement una nueva normativa el ao 2004 que
posee fuertes influencias de implementacin de herramientas urbansticas flexibles pro-empresariales, tambin porque la cantidad de
edificaciones construidas desde su implementacin, permite reflexionar si las herramientas de diseo de edificaciones que contempla
el Plan Regulador estn dirigidas a concretar la visin de una imagen de la ciudad que queremos, en el caso de no ser as, an
estamos a tiempo de modificar el Instrumento de Planificacin como ha ocurrido en las comunas ya mencionadas. Las normas de
diseo vinculadas a la configuracin del paisaje urbano deben estar orientadas a satisfacer los requerimientos de sus habitantes , ya
que viven en l. La imagen de la ciudad debe ser consecuencia de los anhelos de sus ciudadanos y no nicamente de quienes la
entienden como un espacio para realizar negocios.
Este trabajo de investigacin se desarroll en dos aos que acompaaron y enriquecieron mi proceso de formacin tica, profesional y
personal. Es el resultado de la motivacin por responder cuestionamientos internos sobre el rol del arquitecto en la sociedad y en la
construccin del medio en que habita en conjunto con la comunidad. La respuesta que encontr luego de estos dos aos de trabajo,
es que la normativa no puede tener ms peso que la voluntad del deseo de construir un entorno mejor, la Arquitectura es un medio de
comunicacin que debe causar emociones en sus observadores, de no ser as, es simplemente un objeto invisible en el espacio,
Lynch dice El espacio urbano, entre sus mltiples papeles, tiene tambin el de algo que ha de verse, recordarse y causar deleite, es
nuestra responsabilidad como proyectistas de la construccin del espacio pblico, causar esas sensaciones en sus habitantes.

LEANDRO VIVEROS OBREQUE


EGRESADO DE ARQUITECTURA
TESIS DE INVESTIGACIN PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO.
ENERO DE 2015

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

BIBLIOGRAFA
LIBROS , PUBLICACIONES, REVISTAS Y DOCUMENTOS
LIBROS

KEVIN LYNCH, 1984,LA IMAGEN DE LA CIUDAD,BARCELONA, ESPAA, 2013, GUSTAVO GILI. 1984
ENRIQUE BROWNE C. ARQUITECTURA: CRTICA Y NUEVA POCA, SANTIAGO DE CHILE,, 2001 STOQ

PUBLICACIONES Y REVISTAS

SALVADOR DEL BARRIO GARCA, TEODORO LUQUE MARTNEZ, MIGUEL NGEL RODRGUEZ MOLINA, 2009, LA MODELIZACIN DE LA IMAGEN DE CIUDAD DESDE LA
PERSPECTIVA DE LOS LDERES DE OPININ, REVISTA EURE Vol. XXXV, N106,
MAGDALENA VICUA DEL RO, 2013, EL MARCO REGULATORIO EN EL CONTEXTO DE LA GESTIN EMPRESARIALISTA Y LA MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO
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RODRIGO HIDALGO, LOS CENTROS HISTRICOS Y DEL DESARROLLO INMOBILAIRIO: LAS CONTRADICCIONES DE UN NEGOCIO EXITOSO EN SANTIAGO DE CHILE,
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ERNESTO LPEZ MORALES, IVO RICARDO GASIC KLETT, DABIEL ALBERTO MEZA CORVALN, 2012, URBANISMO PRO-EMPRESARIAL EN CHILE: POLTICAS Y
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ERNESTO LPEZ, IVO GASIC, DANIEL MEZA, IGNACIO ARCE, RENOVACIN URBANA Y ROL MUNICIPAL PRO-EMPRESARIAL EN LA PLANIFICACIN TERRITORIAL DE
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ALBERTO GUROVICH WEISMAN, LA SOLITARIA ESTRELLA: EN TORNO A LA REALIZACIN DEL BARRIO CVICO DE DANTIAFO DE CHILE, 1846 - 1946, REVISTA DE
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MARA ISABEL PAVZ R., ANTONIO SAHADY V., A PROPSITO DE UN EDIFICIO EN EL BARRIO CVICO DE SANTIAGO DE CHILE, LA EX CAJA DE CRDITO AGRARIO.
REVISTA DE URBANISMO U CHILE 2004, N9
YASNA CONTRERAS, PUEDE CONVIVIR UN ESPACIO RESIDENCIAL CENTRAL CON EL LOCUS DE ESPECULACIN INMOBILIARIA?, 2010, SCRIPTA NOVA REVISTA
ELECTRNICA DE GEOGRAFA Y CIENCIAS SOCIALES. VOL.XIV N331
EDUADRO JUAREZ, MEMORIA DE LA CONFERENCIA INTERNACIONAL SOBRE CONTROL DE EXPANSIN URBANA OCDE (ORGANIZACIN PARA LA COOPERACIN Y EL
DESARROLLO ECONMICO.
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MIGUEL LAWNER, DEMOLICIN DE LA VILLA SAN LUIS EN LAS CONDES HISTORIA DE DESPOJOS . 1979 - 2007,
FRANCISCO SILVA, RECICLAJE DE BARRIOS. EL GOLF
BBVA, SITUACIN INMOBILAIRIA EN CHILE, ANLISIS ECONMICO AO 2012
EVALUACIN DE IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA, ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.

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DESARROLLO INMOBILIARIO HABITACIONAL EN ALTURA. RELACIN E IMPACTO EN LA IMAGEN URBANA A PARTIR DE LA DCADA DEL 90 / TESIS PARA POSTULAR AL TTULO DE ARQUITECTO!

DOCUMENTOS LEGALES

ORDENAZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (OGUC) AOS 1990 2014.


LEY 18595 AO 1987
ORDENANZA LOCAL PRCS AO 1990
ORDENANZA LOCAL PRCS AO 2014
MEMORIA EXPLICATIVA MODIFICACIN AL PLAN REGULADOR DE LAS CONDES, 2000.
ORDENANZA LOCAL PRCLC AOS 1995 - 2004
MEMORIA EXPLICATIVA PRCP AO 2007.
ORDENANZA LOCAL DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE PROVIDENCIA AO 2007.
ORDENANZA LOCAL PRCC AO 1982
ORDENANZA LOCAL PRCC AO 2004.
PGINAS WEB

http://www.observatoriourbano.cl
http://es.slideshare.net/ArquitecturaCaliente/garcia-vargara-froimovic-lepori
http://www.bcn.cl/
http://www.leychile.cl/Consulta
http://www.lascondes.cl/informacion_comunal/historia.html
http://www.cordesansantiago.cl/bibliotecas/memorias-de-gesti%C3%B3n
http://especiales.latercera.cl/especiales/2010/anuario2010/santiago/santiago.html
http://www.municipalidaddesantiago.cl/categorias/home/la-comuna/historia/resenas-historicas/resena-3
http://www.providencia.cl/la-comuna/historia / 2 - 3: http://wiki.ead.pucv.cl/index.php/COMUNA_DE_PROVIDENCIA
http://wiki.ead.pucv.cl/index.php/Torres_Carlos_Antunez_/_Providencia,_Santiago
http://concehistorico.blogspot.com/
http://www.portalinmobilairio.cl/

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NDICE DE IMGENES
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VISTA CALLE SAN DIEGO ESQ. PEDRO LAGOS. FOTOGRAFA DEL AUTOR , AO 2013
FOTOMONTAGE DEL AUTOR VISTA AREA SANTIAGO CENTRO GOOGLE EARTH AO 2011
VISTA CALLE A. PRAT ESQ. CALLE CNDOR, COMUNA DE SANTIAGO. FOTOGRAFA DEL AUTOR , AO 2013
VISTA CALLE SAN DIEGO ESQ. PEDRO LAGOS, COMUNA DE SANTIAGO. FOTOGRAFA DEL AUTOR , AO 2013
VISTA CALLE SAN DIEGO ENTRE PEDRO LAGOS Y VICTORIA, COMUNA DE SANTIAGO. FOTOGRAFA DEL AUTOR , AO 2013
VISTA CALLE SAN DIEGO ESQ. TARAPAC, COMUNA DE SANTIAGO. CROQUIS DEL AUTOR , AO 2014
VISTA CALLE SAN DIEGO ESQ. CNDOR, COMUNA DE SANTIAGO. CROQUIS DEL AUTOR , AO 2014
VISTA CALLE CNDOR AL LLEGAR A CALLE SAN ISIDRO FRENTE A IGLESIA DEL MISMO NOMBRE, COMUNA DE SANTIAGO. CROQUIS DEL
AUTOR , AO 2014
ESQUEMA DE IMPLEMENTACIN DE ESTRATEGIAS PBLICAS PARA LA RENOVACIN DE LA IMAGEN DE LA COMUNA DE SANTIAGO,
ELABORADO POR EL AUTOR
VISTA CALLE ZENTENO ENTRE PADRE ALONSO OVALLE Y TARAPAC, COMUNA DE SANTIAGO. CROQUIS DEL AUTOR , AO 2014
ESQUEMA DE INFLUENCIA EN LA MORFOLOGA DE LAS CONDICIONES URBANSTICAS OGUC. ELABORADO POR EL AUTOR
GRFICO COMPARACIN SUBSIDIOS DE RENOVACIN URBANA A NIVEL PAS Y EN LA REGIN METROPOLITANA ENTRE LOS AOS 1991
2005 ELABORADO A PARTIR DE INFORMACIN EVALUACIN DEL IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA , ESTUDIO DE REA
METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU
VISTA CALLE PRESIDENTE RIESCO ESQ. CALLE EL GOLF, COMUNA DE LAS CONDES. CROQUIS DEL AUTOR , AO 2014
VISTA CALLE ELEUTERIO RAMREZ ESQ. ARTURO PRAT, COMUNA DE SANTIAGO. CROQUIS DEL AUTOR , AO 2014
VISTA PASEO BULNES HACIA CALLE TARAPAC, COMUNA DE SANTIAGO. FOTOGRAFA DEL AUTOR , AO 2013
VISTA DESDE CALLE SANTA ROSA HACIA SAN ISIDRO ENTRE CALLES CNDOR Y MARN, COMUNA DE SANTIAGO. FOTOGRAFA DEL AUTOR ,
AO 2013
VISTA ALAMENDA DE LAS DELICIAS AO c. 1927. FUENTE: ARCHIVO VISUAL DE SANTIAGO
CONSTRUCCIN PLAZA DE LA CONSTITUCIN AO c. 1935. FUENTE: ARCHIVO VISUAL DE SANTIAGO
CONSTRUCCIN PLAZA DE LA LIBERTAD Y ALA OHIGGINS PALACIO DE LA MONEDA AO DESCONOCIDO. FUENTE: ARCHIVO VISUAL DE
SANTIAGO
VISTA ALAMENDA Y EJE BULNES AO c. 1964. FUENTE: ARCHIVO VISUAL DE SANTIAGO
FOTOGRAFA AREA SANTIAGO CENTRO. FUENTE :GOOGLE EARTH AO 1990
FOTOGRAFA AREA SANTIAGO CENTRO. FUENTE: GOOGLE EARTH AO 2014
ESQUEMA ZONA DE RENOVACIN URBANA AMGS. FUENTE: OBSERVATORIO URBANO, MINVU

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ESQUEMA DE SUBSIDIOS PAGADOS POR PROYECTO AO 2010 ZONA DE RENOVACIN URBANA AMGS. FUENTE: OBSERVATORIO URBANO,

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MINVU
GRFICO DE DEPARTAMENTOS VALOR INFERIOR A 2000 UF ADQUIRIDOS CON SRU EN LA COMUNA DE SANTIAGO VERSUS CANTIDAD AMGS
Y A NIVEL NACIONAL. ELABORADO A PARTIR DE INFORMACIN EVALUACIN DEL IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA ,
ESTUDIO DE REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.
GRFICO COMPARATIVO DE SUBSIDIOS DE RENOVACIN URBANA ENTREGADOS EN LA COMUNA DE SANTIAGO, EN EL AMGS Y A NIVEL
NACIONAL ELABORADO A PARTIR DE INFORMACIN EVALUACIN DEL IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA , ESTUDIO DE
REA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.
COMPARACIN INCREMENTO DE ALTURA Y OCUPACIN DE SUELO AOS 1989 2006 PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO.
ESQUEMAS OBTENIDOS DE INFORMACIN EVALUACIN DEL IMPACTO DEL SUBSIDIO DE RENOVACIN URBANA , ESTUDIO DE REA
METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO 1991 2006 MINVU.
SUPERPOSICIN DE EDIFICIOS CON SRU ENTRE LOS AOS 1990 2005 CON PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO AO 2014. CRUCE
DE INFORMACIN A PARTIR DE PLANOS OBTENIDOS DE FROIMOVIC, GARCA, LEPORI. TRANSFORMACIN DE LA COMUNA DE SANTIAGO A
PARTIR DE LA VIVIENDA EN DENSIDAD 2010 http://slideshare.net/ArquitecturaCaliente/garca-vergara-froimovic-lepori
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA A PRCS AOS 1990 2014.
ELABORACIN PROPIA
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA B PRCS AOS 1990 2014.
ELABORACIN PROPIA
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA E PRCS AOS 1990 2014.
ELABORACIN PROPIA
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
VISTA CALLE PRESIDENTE RIESCO ESQ. CALLE BENJAMN, COMUNA DE LAS CONDES. CROQUIS DEL AUTOR AO 2014
VISTA EDIFICO EN CALLE PRESIDENTE ESQ. CALLE EL GOLF, LAS CONDES. FOTOGRAFA DEL AUTOR.
VISTA 1 Y 2 EDIFICIOS EN CALLE PRESIDENTE ESQ. CALLE EL GOLF, LAS CONDES. FOTOGRAFA DEL AUTOR.
VISTA FUNDO SAN PASCUAL DESDE LA TERRAZA DE LA VIVIENDA DE LA FAMILIA SNCHEZ ERRZURIZ c. 1939 COMUNA DE LAS CONDES.
FUENTE: DIARIO LA TERCERA
VISTA DESDE CERRO SAN LUIS, BARRIO EL GOLF c.1950 COMUNA DE LAS CONDES. FUENTE: FACEBOOK EN TERRENO
VISTA FUNDO SAN LUIS, ESCUELA MILITAR EN CONSTRUCCIN. FUENTE: FACEBOOK EN TERRENO.
c. 1938 VIVIENDAS DE LA FAMILIA SNCHEZ ERRZURIZ, EN PRIMER PLANO, CASONA DEL MATRIMONIO SNCHEZ ERRZURIZ ACTUAL
EMBAJADA BRITNICA. EN SEGUNDO PLANO, CASAS DE LOS HIJOS DE MATRIMONIO DESTRUIDAS EL AO 2008 . FUENTE: FRANCISCO
SILVA, RECICLAJE DE BARRIOS, EL GOLF.

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VISTA HACIA ALCNTARA ESQ. CALLAO. EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS INMOBILIARIA FDV PROYECTADOS POR EL ARQUITECTO BORJA
HUIDOBRO ENTRE LOS AOS 2009 2010 DONDE SE SITUABAN LAS CASAS DE LOS HIJOS DEL MATRIMONIO SNCHEZ ERRZURIZ
DESTRUDAS EL AO 2008. FUENTE: FOTOGRAFA DEL AUTOR 2014
IMGENES AREAS DE LOS AOS 2005 2009 2011 2014 RESPECTIVAMENTE. FUENTE: GOOGLE EARTH.
FOTOMONTAJE ZONIFICACIN Y VISTA AREA DESDE CERRO SAN LUIS HACIA AVENIDA APOQUINDO. ELABORACIN PROPIA EN BASE A
COLLAGE IMGENES DE GOOGLE MAPS
SUPERPOSICIN POLGONO ZONA DE ESTUDIO CON IMAGEN AREA GOOGLE EARTH AOS 2000 2002 2009 Y 2011 RESPECTIVAMENTE.
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA EAa1 PRCLC AOS 1995 2013.
ELABORACIN PROPIA.
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA EAa2 PRCLC AOS 1995 2013.
ELABORACIN PROPIA.
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA EAm4 PRCLC AOS 1995 2013.
ELABORACIN PROPIA.
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
IMGENES VARIAS. FOTOGRAFAS DEL AUTOR AOS 2013 - 2014
EDIFICIO CALLAO INMOBILIARIA FDV, CALLE CALLAO ESQ. ALCNTARA , LAS CONDES. FOTOGRAFA DE AUTOR AO 2014
RENDER EDIFICIO LOFT EL GOLF. FUENTE: http://www.loftelgolf.cl/
VISTA CALLE CARMEN SYLVA ESQ. LUIS THAYER OJEDA, COMUNA DE PROVIDENCIA. CROQUIS DEL AUTOR AO 2014
EDIFICIO DE LOS ARQUITECTOS SCHAPIRA ESKENAZI , AV. PO X ESQUINA HOLANDA, PROVIDENCIA, FOTOGRAFA DE AUTOR AO 2014
EDIFICIO ESQUINA LUIS THAYER OJEDA ESQUINA LOTA, PROVIDENCIA, FOTOGRAFA DE AUTOR AO 2014
EDIFICIO AVDA. PROVIDENCIA ENTRE CALLES CONDEL Y SALVADOR, PROVIDENCIA, FOTOGRAFA DE AUTOR AO 2014
LA CHIMBA, PROVIDENCIA c.1888 COMUNA DE PROVIDENCIA. FUENTE: MEMORIAS DE LA MUNICIPALIDAD DE PROVIDENCIA
IGLESIA DE LA DIVINA PROVIDENCIA c. 1965. FUENTE: FACEBOOK SANTIAGO NOSTLGICO
CONSTRUCCIN DE LAS TORRES DE TAJAMAR c. 1960 FUENTE: www.sitiosdechile.cl
ESQUEMA DE SUBCONDICIONES URBANSTICAS PRCP SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34M DE FRENTE POR 55M DE FONDO.
ELABORACIN PROPIA
COLLAGE ZONA DE ESTUDIO A PARTIR DE GOOGLE EARTH. ELABORACIN PROPIA
PLANO DE USOS. FUENTE: CATASTRO MUNICIPALIDAD DE PROVIDENCIA
PLANO DE ALTURA Y SIS. DE EDIFICACIN. FUENTE: CATASTRO MUNICIPALIDAD DE PROVIDENCIA
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA UpRyECr_EAL/pa y UpREA PRCP 12
AOS 1995 2013. ELABORACIN PROPIA
CALLE TUCAPEL ENTRE CHACABUCO Y VCTOR LAMAS, COMUNA DE PROVIDENCIA. CROQUIS DEL AUTOR AO 2014
VISTA EDIFICIO COCHRANE 1, CALLE COCHRANE ENTRE OROMPELLO Y ONGOLMO, CONCEPCIN. FOTOGRAFA EL AUTOR AO 2014
VISTA CALLE LA PAZ ESQUINA LOS AGUILERA, BARRIO UNIVERSITARIO, CONCEPCIN. FOTOGRAFA EL AUTOR AO 2014
CHACABUCO ESQUINA SIN IDENTIFICAR PROCESO EXPROPIACIN PARA ENSANCHE AVENIDA CHACABUCO c. 1971.FUENTE: ARCHIVO
FOTOGRFICO UBB.
VISTA CALLE CHACABUCO ENTRE COLO-COLO Y A. PINTO c. Desconocido. FUENTE: ARCHIVO FOTOGRFICO UBB

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VISTA CHACABUCO ESQUINA OROMPELLO. PRIMER, PLANO c.1990 FUENTE: ARCHIVO FOTOGRFICO UBB. SEGUNDO PLANO, PANORMICA
c. 2014. FOTOGRAFA DEL AUTOR.
VISTA OROMPELLO ESQUINA COCHRANE. PRIMER, PLANO c.1990 FUENTE: ARCHIVO FOTOGRFICO UBB. SEGUNDO PLANO, PANORMICA c.
2014. FOTOGRAFA DEL AUTOR.
VISTA CHACABUCO ESQUINA TUCAPEL. PRIMER, PLANO c.1990 FUENTE: ARCHIVO FOTOGRFICO UBB. SEGUNDO PLANO, PANORMICA c.
2014. FOTOGRAFA DEL AUTOR.
ESQUEMA DE RESULTADO VOLUMEN TERICO SEGN SISTEMA DE AGRUPAMIENTO PRCC 1982 SECTOR S-1. ELABORACIN PROPIA
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN SECTOR S1 PRCC AOS 1982 .
ELABORACIN PROPIA
LEVANTAMIENTO DE EDIFICIOS USO HABITACIONAL SOBRE 6 PISOS ENTRE LOS AOS 1990 Y 2014 A PARTIR DE INFORMACIN OBTENIDA
DE SISTEMA DE INFORMACIN GEOGRFICA (SIG) MUNICIPALIDAD DE CONCEPCIN SOBRE PLANO REGULADOR DE CONCEPCIN .
ELABORACIN PROPIA
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA C2 PRRC 2004 AO 2004
COMPARACIN BENEFICIOS ARTCULO 40 OO.LL. . ELABORACIN PROPIA
ESTUDIO DE CABIDA SOBRE UN TERRENO HIPOTTICO DE 34m DE FRENTE POR 55m DE FONDO EN ZONA CU4a PRRC 2004 AO 2004
COMPARACIN BENEFICIOS ARTCULO 40 OO.LL. . ELABORACIN PROPIA
CALLE GLAMIS ESQUINA CARMENCITA, COMUNA DE LAS CONDES. CROQUIS DEL AUTOR AO 2014

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