CONTENIDO

El sector inmobiliario: mercado y sistema inmobiliario

La gestión de proyectos en el contexto de la organización
Gestión de proyectos inmobiliarios
Disciplinas técnicas necesarias en el negocio inmobiliario
Actores en el sector inmobiliario
Factores críticos de éxito de un negocio inmobiliario
Análisis de las oportunidades en el negocio inmobiliario

Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 1

 SECTOR INMOBILIARIO:
INDUSTRIA DEL DESARROLLO
 La industria del desarrollo inmobiliario es el motor de la
actividad empresarial que ensambla y aplica los recursos
financieros y físicos para construir nuevos edificios.
 Desarrollo inmobiliario: proceso creativo y emprendedor,
caracterizado por: visión, ambición, cooperación y riesgo.
 Cooperación entre sector público y privado; constructores y
entidades financieras.
 Aún una economía en recesión necesita grandes
cantidades de espacio edificado existente sólo para
continuar funcionando.
 La adición de nuevos edificios al stock del espacio
construido es requerido sólo por el crecimiento económico.
 El espacio construido es un commodity de larga vida.
 Es sólo la demanda de nuevos edificios lo que sostiene a la
industria de la construcción. Por esta razón la actividad
constructora es la más cíclica de todas las ramas de la
industria inmobiliaria.
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 LA PROPIEDAD COMERCIAL DE LA
INDUSTRIA DEL DESARROLLO

 Rol de la industria de la construcción:

transformadora de capital financiero en capital
físico, como una retroalimentación que va desde
el mercado de activos al mercado espacial,
incrementando la oferta del mercado espacial.

Recursos
Financieros Industria de la
Construcción Nuevo espacio
(Industria del construido
Recursos
desarrollo)
Físicos

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 PANORAMA DEL SISTEMA
INMOBILIARIO
 Tres principales elementos del sistema inmobiliario: el
mercado espacial, el mercado de activos y la industria de la
construcción (o industria del desarrollo).
 Los mercados espacial y de activos, reflejando la base
económica subyacente y el mercado de capitales,
interactúan para producir valores de mercado de activos
inmobiliarios actuales. Estos valores representan la señal
clave (output), desde el mercado de activos hacia la
industria de la construcción.
 Si los valores actuales de los activos son iguales o exceden
los costos de desarrollo (construcción, terreno, utilidad del
constructor), la construcción se llevará a cabo.
 Los participantes del mercado de activos deben ser buenos
pronosticadores todo el tiempo.

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 EL SISTEMA INMOBILIARIO
Mercado espacial
Nuevo edificio Oferta Demanda Economía local
añadido a la oferta (propietarios) (inquilinos) y nacional

Rentas y
ocupabilidad Pronósticos
futuros

Industria de la Mercado de activos

construcción Oferta
Sí ¿proyecto Flujo de caja propietarios
rentable? vendedores Mercado
Cap rate de
Valor de Demanda
Costos de del capitales
mercado inversionistas
construcción mercado
propiedad compradores
incluido el terreno
Flujo causal Flujo de información
Fuente: Geltner, David. Commercial Real Estate: Analysis and Investment
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 EL MERCADO ESPACIAL

 Es el mercado para el uso o derecho de usar la

propiedad inmueble, ya sea en terrenos o
espacios construidos.
 “Mercado del uso” o “mercado del alquiler”.
 La demanda está constituida por individuos y
firmas que quieren usar el espacio con el objetivo
de consumir o producir.
 En el lado de la oferta del mercado espacial están
los propietarios de bienes raíces, quienes ofrecen
alquilar sus propiedades a los inquilinos.

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 EL MERCADO ESPACIAL

Oferta: Demanda:
Propietarios MERCADO Usuarios
(dueños) ESPACIAL (inquilinos)

Renta (alquiler) ($/m2)

Ocupabilidad

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 DEMANDA DEL MERCADO ESPACIAL
$250 Demanda: función decreciente, a mayor
renta, menor cantidad de espacio
construido demandada.
$200
Renta ($)

$150
36,000 hab.
30,000 hab.
$100
24,000 hab.

350 400 450 500 550 600 650

Cantidad de espacio construido (miles m2)

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 OFERTA DEL MERCADO ESPACIAL
Renta ($)
$250
“Kink point”

$200

$160
$150 Costo marginal de largo plazo:
costo de proveer una unidad
adicional de espacio en el
mercado; costo de desarrollar
$100 nuevos edificios incluyendo el Cantidad
costo de adquisición del terreno, existente
el costo de la construcción y la
utilidad del contratista.

350 400 450 500 550 600 650

Cantidad de espacio construido (miles m2)

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 VARIACIONES EN LA DEMANDA Y EN
LA OFERTA
Renta (S/.) Renta (S/.)
Oferta = const Oferta inicial

Oferta
final
R2

R1 R1

R2 Demanda =
Demanda const
final
Demanda
inicial
Q1 Q2 Cantidad Q1 Q2 Cantidad
(m2) (m2)
Efecto del incremento de la Efecto del incremento de la oferta
demanda sobre la renta: sube sobre la renta: baja la renta
la renta
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 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO
ESPACIAL
 La oferta y demanda necesitan una ubicación y tipo de
edificio específicos: el mercado espacial inmobiliario es
altamente segmentado.
 Mercados espaciales: locales antes que nacionales, y
especializados alrededor de ciertas categorías de uso de los
edificios.
 Debido a la segmentación del mercado espacial, es posible
diferenciar precios de alquiler de edificios con funciones
iguales y físicamente similares dependiendo de su
ubicación, así como también diferenciar dichos alquileres de
un tipo de edificio a otro en virtualmente la misma ubicación.
 Segmentación geográfica: área metropolitana: ciudad
central y suburbios.
 Segmentación por el tipo de uso de la propiedad. Los
principales tipos de mercados espaciales para rentar
propiedad incluyen: oficinas, venta minorista, industria y
vivienda multifamiliar.
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 EL MERCADO DE ACTIVOS
 Es el mercado de la propiedad de bienes
raíces, que consiste en los terrenos y en los
edificios construidos.
 Es conocido como el mercado de la propiedad.
 Desde una perspectiva económica, tales
mercados consisten esencialmente de
demandas de futuros flujos de caja, como por
ejemplo, las rentas que los inquilinos pagan a
los dueños.
 Estos activos inmobiliarios compiten en el
mercado de capitales con otras formas de
capital, tales como bonos y existencias. El
mercado de activos inmobiliarios es parte del
mercado de capitales.
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 EL MERCADO DE ACTIVOS

Oferta: Demanda:
MERCADO
Inversionistas DE Inversionistas
que quieren ACTIVOS que quieren
vender comprar

Precios de propiedades:
“Cap Rates”
1/($activo/$ingreso)

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 MODELO 4Q: Diagrama de los 4
Cuadrantes de DiPasquale y Wheaton
MERCADO DE ACTIVOS: Renta $ MERCADO ESPACIAL:
Valuación Determinación de la renta
D

R*
D

Precio $ P* Q* Stock (m2)

C*

MERCADO DE ACTIVOS: MERCADO ESPACIAL:

Construcción Ajuste del stock
Construcción (m2)

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 EFECTO DEL CRECIMIENTO DE LA
DEMANDA EN EL MERCADO ESPACIAL
Renta $
MERCADO DE ACTIVOS: MERCADO ESPACIAL:
Valuación D1 Determinación de la renta
D0
R1
R**

R*
D1
D0
P1 P** P* Q** Stock (m2
Precio $ Q*
C*

C**

MERCADO DE ACTIVOS: MERCADO ESPACIAL:

Construcción Ajuste del stock
Construcción (m2)
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 “CARACTERÍSTICAS DE UN
PROYECTO INMOBILIARIO
 Ubicación rígida: la naturaleza inmueble del producto hace
que éste no sea transportable por lo que la ubicación juega
un papel crucial en el proyecto.
 Larga duración del producto: los inmuebles son
considerados los activos fijos de más largo plazo.
 Multidisciplinario: el proyecto inmobiliario es uno en los que
se requiere la participación de un gran número de disciplinas
y especialidades.
 Creación del proyecto y transferencia del producto: estas
características implican una gestión comercial.
 Alto impacto en el desarrollo de la ciudad.
 Altamente dependiente de variables macroeconómicas:
principalmente de la tasa de interés y de la inflación.

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 DISCIPLINAS TÉCNICAS EN EL
DESARROLLO INMOBILIARIO

Análisis Financiero Análisis de Mercado y

• Contabilidad Competitividad
• Finanzas corporativas • Economía urbana e
inmobiliaria
• Evaluación de proyectos
• Marketing inmobiliario
• Análisis de riesgo
• Planeamiento estratégico

Análisis Político y Legal Análisis Físico y de diseño

• Derecho Real • Urbanismo
• Tributación • Arquitectura
• Legislación y • Ingeniería Civil y Estructural
Organización municipal • Ingeniería Sanitaria
• Ingeniería Eléctrica
• Ingeniería Mecánica
• Diseño de Interiores
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 “STAKEHOLDERS” (ACTORES):
PROYECTO INMOBILIARIO
 Todos aquellos cuyos intereses se ven afectados
positiva o negativamente por el proyecto.
Promotor: empresa que formula el proyecto
Constructor o contratista: ejecuta el proyecto
Patrocinador: financia el proyecto
Cliente
Beneficiarios
Bancos y Entidades Financieras
Gobierno Central: Ministerio de Vivienda, Fondo
MIVIVIENDA, Banco de Materiales
Gobierno Local: Municipalidades Provincial y Distrital
Registros Públicos
Concesionarios de Servicios Públicos: agua, luz, teléfono
Proveedores
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TIPO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
 Terrenos
 Viviendas
 Oficinas (venta y alquiler)
 infraestructura comercial e Industrial
 Servicios de parqueo

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 FACTORES A TOMAR EN CUENTA
PARA COMPRAR TERRENOS
 Verificar si cuenta o no con habilitación urbana: servicios
básicos de agua, desagüe, alumbrado, pistas
 Ubicación y entorno: qué usos hay alrededor
 Planes de zonificación municipal: parámetros urbanísticos y
edificatorios: qué usos están permitidos, altura de
edificación, número de pisos, retiros, etc.
 Características geométricas y topográficas: forma, número
de frentes, dimensiones, área, pendientes
 Características físicas: tipo de suelo, capacidad portante,
profundidad de cimentación, existencia de obstáculos:
árboles, piedras, napas freáticas, rellenos sanitarios,
construcciones antiguas, antiguo uso agrícola, cercanía a
zonas inundables o de deslizamientos.

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 FACTORES A TOMAR EN CUENTA
PARA COMPRAR TERRENOS
 Intangibilidad: presencia o cercanía a zonas monumentales
o de reserva ecológica
 Características sociales: presencia o inminencia de
invasiones, delincuencia de la zona.
 Saneamiento físico legal: verificar dueño o dueños,
independizaciones, cargas y gravámenes
 Tributos y costos de ley: aportes, impuesto de alcabala,
arbitrios

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 CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
 El tipo de empresa inmobiliaria y/o constructora que se
puede constituir va a depender de la legislación vigente y
de los intereses particulares para los que se crea la
empresa.
 En el Perú, se puede constituir los tipos de empres:
Sociedad Anónima Cerrada (S.A.C.), Sociedad de
Responsabilidad Limitada (S.R.L.), Sociedad Anónima
Regular (S.A.R.), y la Sociedad Anónima Abierta (S.A.A.).
 Al constituirse la empresa deberá definir su misión, visión y
objetivos estratégicos. La estrategia deberá estar acorde
con la misión, con el mercado objetivo y con los recursos y
capacidades disponibles en la organización.

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 CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
 Muchas empresas inmobiliarias y constructoras al empezar
sus actividades aplican una estrategia clásica de
especialización que consiste en enfocarse en un sólo
segmento-nicho de mercado y/o producto determinado.

 El diseño de la estructura organizacional dependerá a su

vez de la estrategia seleccionada, del tamaño y del ciclo de
vida de la empresa. La gran mayoría de empresas
inmobiliarias, al ser pequeñas adoptan una estructura
funcional; otras trabajan bajo una estructura matricial donde
cada subordinado depende de dos gerencias, una funcional
y la otra de proyectos.

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 CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
 Para que las empresas inmobiliarias puedan calificar ante
una entidad financiera, la que le proporcionará el
financiamiento para sus proyectos, debe en general
preparar un expediente con los siguientes documentos:
 Documentación Legal:
 Constitución de la empresa
 Poder del representante legal: facultades para cartas
fianzas, y para hacer declaraciones de pago
 Registro Único de Contribuyente (RUC)
 Fotocopias de Documentos de Identidad (DNI) de los
socios y representante legal
 Licencia Municipal de Funcionamiento

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 CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
 Documentación Financiera:
 Balance de apertura (para empresas nuevas)
 Balance de las dos últimas gestiones (empresas
antiguas) y un balance a la fecha
 Proyección de balances de la empresa (en el horizonte
del proyecto)

 Documentación Curricular:
 Obras que ha realizado la empresa: dónde, cuánto
costo, fecha, proyecto, fotos, referencias
 Curriculum del personal de la empresa: educación
superior, experiencia en otras empresas y proyectos

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FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO DE
UN PROYECTO INMOBILIARIO
 Ubicación y terreno
 Tamaño y velocidad de ventas
 Capacidad financiera
 Diseño acorde a necesidades y posibilidades del
cliente
 Tiempos y costos de trámites de saneamiento
 Conocimiento del entorno: distrito y/o ciudad
donde se hará el desarrollo inmobiliario
 Conocimiento y experiencia del sector
 Conocimientos y habilidades de gerencia de
proyectos

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 ANÁLISIS DE LAS OPORTUNIDADES
EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO

 Encontrar oportunidades implica analizar el ambiente

externo de la empresa. Contar con información:
 Número de viviendas y otros productos inmobiliarios
construidos anualmente, por localidad
 Tipo de productos inmobiliarios construidos
 Cantidad de suelo calificado por tipo de producto inmobiliario
 Número de licencias de construcción y de habilitación
urbana concedidas
 Previsiones futuras de construcción: número de proyectos
visados
 Análisis demográficos
 Análisis de la demanda en función de la evolución
demográfica, migraciones y tamaño de hogares
 Evolución de los precios del suelo
 Volumen de concesiones de préstamos hipotecarios
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 ESTADÍSTICAS DEL
SECTOR
Fuente: CAPECO XXI Estudio Edificaciones
Urbanas Lima- Callao

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ACTIVIDAD EDIFICADORA: mil. m2

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 29
ACTIVIDAD EDIFICADORA SEGÚN
DESTINO

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 30
 UNIDADES DE VIVIENDA EN
OFERTA

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 31
 UNIDADES DE VIVIENDA EN
OFERTA

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 32
UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 33
OFERTA DE OFICINAS SEGÚN
SECTOR URBANO

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 34
PRECIO PROMEDIO DE UNA VIVIENDA
EN LIMA: SOLES

Fuente: CAPECO: DEL ESTUDIO DE EDIFICACIONES

URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 35
 GRACIAS
JUANCARLOS LANDAURE OLAVARRÍA
e-mail: jclandaure@hotmail.com

Arq. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP 36