INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITCNICO SANTIAGO MARIO EXTENSIN VALENCIA

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PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE LOS AVALOS

Un avalo es una estimacin tcnica del valor de un bien, sea inmueble o mueble, conocido a partir de sus caractersticas fsicas, ubicacin y uso, asociado a una investigacin y anlisis de mercado. As pues, estos bienes son examinados por un profesional especializado, elaborando una descripcin detallada de los mismos, sus condiciones y lugar en que se encuentran de acuerdo a las metodologas valuatorias actualmente utilizadas. Es por ello, que el avalo de inmuebles es una herramienta constantemente utilizada en el mundo inmobiliario con el objetivo de fijar el valor de un bien para introducirlo en el mercado.

Siguiendo este mismo orden de ideas, es necesario recalcar que toda actividad valuatoria se rige por los siguientes principios:

1. Principio Del Mayor Y Mejor Uso:

Bajo este principio el valor de un inmueble est dado por el uso que genere el ms alto valor comercial del mismo, haciendo notar que el ingreso neto no siempre es el dinero, pueden ser tambin satisfacciones personales como la cercana a un parque que proporcione mayor valor a los terrenos que colinden con l. As pues, el valor de un inmueble que pueda ser dedicado a diferentes usos, tomando en cuenta las posibilidades legales y fsicas, estar referido al econmicamente ms aconsejable y que permita obtener su mayor valor. Un ejemplo de ello sera un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda y para el cual la normativa urbanstica permite su uso como local comercial, en este caso es posible realizar el cambio de uso del inmueble y se valorar como local comercial si despus de evaluar el costo de las obras para la transformacin del mismo, su nuevo uso continua siendo aceptablemente rentable en el tiempo. Otro ejemplo sera una edificacin aislada ubicada en una playa turstica con un uso de discoteca al aire libre, y en cuya ubicacin segn la normativa urbanstica se podran edificar cinco plantas con usos residenciales y comerciales, adems de considerar que la zona posee una gran demanda de viviendas unifamiliares aisladas de lujo, por lo que se debe evaluar con cul de estos posibles usos se puede obtener el mayor valor.

2. Principio De Sustitucin:

Se basa en el concepto del mtodo comparativo de mercado y seala que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivas de aquel. Bajo este principio un inmueble es valorado tomando como referencia otros inmuebles de caractersticas similares que se puedan localizar en el mercado, conociendo as el valor ms probable que un comprador estara dispuesto a pagar por el referido inmueble, ya que su sustitucin por los dems inmuebles presentes en el mercado no representara ninguna variacin significativa para el inversor. Todo comprador de inmuebles se decide por aquella alternativa que sea ms atractiva para l desde un punto de vista econmico, y est dispuesto a pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos de caractersticas similares o que se puedan sustituir unos a otros sin ventajas o desventajas significativas.

3. Principio De Anticipacin De Beneficios Futuros:

Segn este principio el valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro. Este principio constituye la base del mtodo de valoracin por capitalizacin y con l se contempla que la mayor cantidad que estar dispuesto un inversor a pagar por un inmueble depender de las expectativas de remuneracin que piensa obtener en el futuro, tanto por renta como por revalorizacin del bien.

4. Principio De Temporalidad:

Segn este, el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo, por lo que siempre deber tenerse en cuenta lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que ser maana, considerando que en muchas zonas se cambia de un uso determinado a otro con relativa frecuencia.

5. Principio De Finalidad:

La finalidad de un avalo puede condicionar el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalo requerido, es por ello que la prctica de la valoracin inmobiliaria est condicionada fundamentalmente por su finalidad, siendo necesario especificar en toda valoracin el fin de la misma para evitar interpretaciones errneas.

6. Principio De Balance Y Equilibrio:

Establece que el valor de un bien debe considerar las condiciones de su entorno, as como tambin considera que el equilibrio de los agentes de produccin (Entendidos estos como la mano de obra, los materiales, la administracin, el capital y el terreno) permite obtener el valor mximo del inmueble, ya que al presentarse un dficit o supervit en cualquiera de ellos podra aumentar el valor del bien en cuestin, reducindose as las posibilidades de oferta y demanda. Es por ello que se puede afirmar que el valor mximo sera el ptimo ya que el bien est disponible y existen posibilidades de ser adquirido, de forma satisfactoria para ambas partes. Un ejemplo de la aplicacin de este principio sera la situacin que afecta a muchos constructores hoy en da en Venezuela, ya que la reducida oferta de insumos prioritarios como el cemento y la cabilla eleva los precios de estos materiales generndose un desequilibrio que se traduce en el aumento del precio y valor de las viviendas nuevas, reducindose en muchos casos las posibilidades para adquirirlas.

7. Principio De Competencia:

Este principio indica que en cualquier negocio donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia y esto a su vez destruye las utilidades exageradas. Cuando una sola empresa fabrica un producto y domina el mercado del mismo puede caer en la ambicin de obtener mayores ganancias por la comercializacin del mismo, pero al ser la fabricacin de dicho producto un negocio atractivo se generan nuevas inversiones que traen consigo la creacin de nuevas empresas que competirn entre s.

8. Principio De Homogeneidad:

Es conveniente que para una zona dada exista un grado razonable de homogeneidad econmica y social (Niveles de ingreso, edad, educacin, entre otros) para que se adquiera el mximo valor. Este es el porqu de la necesidad de que existan normas reguladoras que protejan las zonas de usos discordantes, es por ello que en el Plan De Desarrollo Urbano Local de una ciudad se establecen los usos permitidos para las distintas zonas de una ciudad, que pueden ser dedicadas a usos residenciales, comerciales, industriales, entre otros.

9. Principio De Uso Consistente:

Una propiedad en transicin de un uso a otro no puede ser valuada con una base de uso para el terreno y otra para la construccin, La valuacin de un bien raz parte del principio de que la tierra y la edificacin se valoran para un mismo uso simultneamente. Es por ello que a la hora de realizar un avalo a una edificacin comercial cuyo terreno debera estar dedicado a un uso residencial es necesario considerar que slo uno de los dos usos se tomar en cuenta para realizar el avalo y no ambos.

10. Principio De Progresin Y Regresin:

Bajo el principio de progresin un bien de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociado a bienes de mayor valor, mientras que por el principio de regresin es el caso contrario. Es por ello que una vivienda que se ubica cerca de una cantina tiende a valer menos por las condiciones poco deseables de su entorno.

11. Principio De Oferta-Demanda:

El valor vara directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta. As pues en una zona donde exista una excesiva

demanda de inmuebles en comparacin con la oferta existente ser mayor el valor de estos, caso contrario a una donde exista mucha oferta pero poca demanda, donde el valor de los inmuebles se ver disminuido. Es por ello que actualmente en algunas zonas del rea Metropolitana De Valencia como lo es la zona de San Diego se ubican inmuebles con un alto valor debido a la gran demanda que impera sobre los mismos.

12. Principio De Productividad Excedente:

El ingreso neto que queda despus que se han pagado los conceptos de mano de obra, administracin y capital, tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente debe considerarse como parte del negocio.

13. Principio De Probabilidad:

Segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables, por lo que de las hiptesis de valoracin debern excluirse aquellos escenarios que no se consideren razonables, refirindose esto no slo a la determinacin de los usos, sino tambin a las circunstancias econmicas y a todas aquellas determinaciones que influyen en el valor.

14. Principio De Proporcionalidad:

El cual especifica que los informes de tasacin debern elaborarse con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.

15. Principio De Prudencia:

Establece que ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que de cmo resultado un menor valor de tasacin. Este no debe confundirse con el principio de mayor y mejor uso, ya que ante diferentes escenarios o escenarios igualmente probables, el tasador deber elegir el que de cmo resultado un menor valor.

16. Principio Del Valor Residual:

Segn este, el valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

BIBLIOGRAFA

1. 10 Principios De Valores. Disponible http://www.expansion.com/blogs/aceytuno/2011/05/02/10-principios-devaloracion.html.

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2. Principios De Valoracin. http://www.indirco.com/pre_fre_principi_valora.html.

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3. GONZLEZ, Ronny. Valuacin Es Investigacin. http://www.uaca.ac.cr/bv/ebooks/topografia/1.pdf.

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4. Conceptos Bsicos De Valuacin. Disponible http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/9135/Capitulo2.pdf.

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5. El Avalo. Disponible en: http://www.riograndeingenieria.com/avaluos.html.

6. GONZLEZ, Pere. TURMO, Julio. VILLARONGA, Eulalia. La Valoracin Inmobiliaria Teora Y Prctica. Editorial La Ley. 799 Pginas.