TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 1032 -2023-SUNARP-TR

Lima, 10 de marzo del 2023.

APELANTE : ALEXANDRA MARIBEL PILLCO PILLCO.

TÍTULO : Nº 3204897 del 25/10/2022.
RECURSO : Escrito recibido el 18/1/2023.
REGISTRO : Predios de Madre de Dios
ACTO : Independización.

SUMILLA

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o
derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar
los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el
acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual
se ha dictado”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la

independización del predio rural Madre de Dios Parc. 9-4658605-153884
Área 2.00 Ha, Sector Chorrillos, Tambopata, inscrito en la partida
electrónica Nº 11166209 del Registro de Predios de Madre de Dios.

Para dicho efecto, se presentaron los siguientes documentos:

- Solicitud de independización de predio rural suscrita por Alexandra

Maribel Pillco Pillco de diciembre de 2022, con firma certificada por
Notario de Puerto Maldonado-Madre de Dios, Juan Manuel
Pantigoso Herrera.
- Carta 400-2022-GOREMAD-GRDE/DRA-DSFLPR de 5710/2022
por la cual se adjuntan en original los certificados de información
catastral de los predios signados con Unidades Catastrales 154536
a 154568.
- Memoria descriptiva – predio matriz – octubre 2021, suscrita por
Verificador Catastral Ing. Agrónomo Aldo Sadi Ramírez Reyes
- Memorias descriptivas de fracciones N° 1 a la fracción N° 32
febrero 2022, suscrita por Verificador Catastral Ing. Agrónomo Aldo
Sadi Ramírez Reyes
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- Planos perimétricos de predio matriz y de fracciones N° 1 a la

fracción N° a la fracción N° 32 y planos de ubicación, febrero 2022,
suscrito por Verificador Catastral Ing. Civil Emiliano Y. Ramos
Flores.
- Memoria descriptiva de fracción N° 33 remanente febrero 2022,
suscrita por Verificador Catastral Ing. Agrónomo Aldo Sadi Ramírez
Reyes
- Plano perimétrico de predio matriz y de fracción N° 33 remanente
y plano de ubicación, febrero 2022, suscrito por Verificador
Catastral Ing. Agrónomo Aldo Sadi Ramírez Reyes.

En el presente título se ha generado el Informe Técnico N° 016162-2022

- Z.R. N° X-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del 8/11/2022, suscrito por Ihelin
Pimentel Luque, Analista de catastro.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Madre de Dios, Julio

César Alvarez Fuentes, formuló tacha sustantiva al título en los términos
que se reproducen a continuación:
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente fundamenta su recurso señalando:

-Solicita la aplicación de la Disposición Complementaria Transitoria del

Reglamento de la Ley N° 31145.
-Asimismo, pide se aplique el segundo precedente del XCII Pleno del
Tribunal Registral relativo a la calificación de actos administrativos.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 11166209 del Registro de Predios de Madre de

Dios.

Corresponde al predio rural denominado Madre de Dios Parc. 9-4658605-

153884 Área 2.00 Ha, Sector Chorrillos, Tambopata.

En el asiento C00001 consta el dominio inscrito sobre este inmueble a

favor de Alexandra Maribel Pillco Pillco.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Pedro Alamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

-Cuáles son las facultades de calificación de las instancias registrales en

cuanto a documentos administrativos refiere?

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador

y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante
RGRP) establece que la calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los
otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título,
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constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente,

precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la
verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha
calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

El artículo 32 del RGRP, en concordancia con la norma sustantiva antes

citada, precisa los aspectos calificables por las instancias registrales,
entre los que se encuentran los siguientes:

“(...)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.

2. En el presente caso, se solicita la independización del predio rural

Madre de Dios Parc. 9-4658605-153884 Área 2.00 Ha, Sector Chorrillos,
Tambopata, inscrito en la partida electrónica Nº 11166209 del Registro de
Predios de Madre de Dios.

El registrador denegó la inscripción indicando que el art. 107 del

Reglamento de la Ley N° 31145 señala que no procede que se expidan
certificados de información catastral cuando el predio materia de petición
se encuentra en zona urbana o de expansión urbana y/o contenga una
configuración urbana y/o proyección de vías y/o trazado y lotización que
denote una habilitación urbana informal.

En ese sentido, esta Sala considera que corresponde determinar si para

la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada o no
catastrada corresponde exigir la presentación de los requisitos para
modificación física de predios rurales inscritos contemplados por el
Reglamento de la Ley Nº 31145 y si el registro tiene facultades para
cuestionar actos administrativos expedidos conforme a sus facultades por
los gobiernos regionales.

3. La independización es el acto registral consistente en la apertura de

una nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de
una porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se
realiza en mérito al Principio de Especialidad, recogido en el artículo IV1

1IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una
partida registral.
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del Título Preliminar del RGRP y ahora también por el artículo 2017-A2 del
Código Civil.

Dicho principio, que se sustenta en el sistema de folio real, nos informa

que por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que se deben
plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

4. La independización se encuentra regulada en el Capítulo V del Título II

del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).

En este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización,

así como los requisitos exigibles, dichos supuestos se encuentran en
relación a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se trata de
predios urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o
rurales, si la desmembración se produce por regularización de
edificaciones o si la independización es de unidades inmobiliarias sujetas
a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, o de
independización y copropiedad contemplados en la Ley Nº 27157.

5. El artículo 59 del RIRP establece que todo título que da mérito a la

independización debe contener el área de cada uno de los predios que se
desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos
para cada tipo de predio.

Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las

dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y
otros derechos reales, de manera que tanto el titular como los propietarios
de los predios colindantes, así como los terceros tengan conocimiento de
la extensión material de los predios.

6. Cuando se trata de la independización de un predio rural, el artículo 64

del RIRP establecía lo siguiente:

“Artículo 64.- Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el
que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo
59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos
según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se

2 Principio de especialidad
Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una
partida registral
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refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 -

Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario
de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en
coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y
memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice
de Verificadores, tanto del área independizada como del área
remanente.” (El resaltado es nuestro).

Cabe indicar que el mencionado artículo 64 del RIRP hace referencia a la

expedición del certificado de información catastral o certificado negativo
de zona catastrada por las autoridades competentes.

Asimismo, los requisitos a que se refiere el artículo antes citado, se

establecieron en mérito a los artículos 883 y 894 del Reglamento del
Decreto Legislativo Nº 1089, aprobado por D.S. Nº 032- 2008-VIVIENDA,
que reguló los requisitos para la modificación física de predios inscritos
ubicados en zonas catastradas y zonas no catastradas, respectivamente.

7. Sobre el tema, el 27/03/2021 se publicó en el diario oficial «El Peruano»

la Ley N.º 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de

3 Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas

Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al órgano competente la
asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información
catastral correspondientes, para sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación
u otro que importe modificación física del predio. Para este efecto, el propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área remanente, cuando
corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado. Se
admiten estos planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo Nº 667 y por el presente Reglamento,
los planos deben elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para la formalización,
debiendo el propietario presentarlos en formato digital
4 Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradas

Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el órgano

competente no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar
la inscripción de las modificaciones físicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse
asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto,
además de los requisitos que solicite la Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la
memoria descriptiva del área inscrita materia de la modificación física, elaborados y visados
por verificador catastral inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP y el certificado
negativo de zona catastrada expedido por el órgano competente, en el cual se deja constancia
que dicho documento en ningún caso constituye una visación o evaluación físico - legal del predio,
ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a su
solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del área inscrita objeto de
la certificación, en coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos a escala,
consignando el sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral
inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG. (El resaltado es nuestro).
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Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es

establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de
saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras
eriazas habilitadas a nivel nacional.
Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del Ministerio
de Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones técnicas
y normativas en materia de saneamiento físico-legal y formalización de la
propiedad agraria y de los Gobiernos Regionales como entes
competentes y responsables para ejecutar los procedimientos de
saneamiento físico-legal y la formalización de predios rústicos y de tierras
eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción.
De acuerdo con el artículo 2 su ámbito de aplicación es de alcance
nacional y su implementación está a cargo de los gobiernos regionales.
Esta norma establece procedimientos5 para el saneamiento físico-legal y
formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas,
linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios
inscritos. Así también se contempla la regularización de derechos
posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios rústicos de
propiedad particular y procedimientos de regularización de tracto sucesivo
de transferencia en predios rústicos. A tal efecto se utilizan los formatos
de títulos de propiedad y otros instrumentos aprobados por el Ministerio
de Desarrollo Agrario y Riego mediante resolución ministerial y, una vez
suscritos por el órgano del gobierno regional competente, tienen mérito
inscribible ante el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos - SUNARP.
8. En su Única Disposición Complementaria Derogatoria, la citada Ley
contempla lo siguiente:
Norma derogatoria
Derógase la Décima Disposición Transitoria, Complementaria y Final de
la Ley 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales; el Decreto
Legislativo 1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales; y el
Decreto Legislativo 667, Ley del Registro de Predios Rurales.
Conforme a esta norma quedó derogado el Decreto Legislativo N.º 1089,
Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales a cargo de El Organismo
de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, ente que asumió
de manera temporal y excepcional, las competencias para la formalización
y titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas; y en cuyo
Reglamento aprobado por D.S. N.º 032-2008-VIVIENDA se contemplaron
los procedimientos a seguir y requisitos que presentar para la modificación
física de los predios inscritos según su ubicación en zona catastrada
[artículo 88] o en zona no catastrada [artículo 89].

5 Iniciados de oficio por los Gobiernos Regionales o a iniciativa de los

particulares.
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9. De esta forma, la Ley N.º 31145 establece en su artículo 5.2 lo siguiente:

Artículo 5. Inicio de las acciones de saneamiento físico-legal
[…]
5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento
proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de
tramitación, en el caso de que se pretenda regularizar sus derechos
posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas,
linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus
predios inscritos y de sus títulos archivados. El reglamento de la
presente ley específica los requisitos para el inicio y la tramitación
de los procedimientos administrativos señalados. [Énfasis agregado]
Entonces, podemos afirmar que hasta la dación del Reglamento de la Ley
Nº 31145 no estaba definido el procedimiento para la modificación de los
datos físicos de los predios rurales, los cuales de acuerdo con lo regulado
en el artículo 5.2 de la citada ley se hará en el reglamento.
El reglamento de la Ley N.° 31145 aprobado por D.S. N.° 014-2022-
MIDAGRI fue publicado en el diario oficial el «El Peruano», el 27/7/2022.
10. La Tercera Disposición Complementaria Transitoria del Decreto
Legislativo Nº 1089 establecía:

“Las competencias en materia de formalización establecidas en el artículo

3 del presente Decreto Legislativo podrán ser transferidas a los
Gobiernos Regionales inclusive dentro del régimen temporal y
extraordinario previsto en el artículo 2 de la presente norma. El Cofopri
brindará asesoría técnica en materia de formalización rural a los
Gobiernos Regionales que la soliciten.
Asimismo, el Cofopri transferirá a los Gobiernos Regionales copia
de la base catastral que se genere como consecuencia de la
formalización rural, así como la conformación sobre los propietarios
de los predios formalizados” (El resaltado es nuestro).

La Ley Nº 27867 – Ley Orgánica de Gobiernos Regionales – establece

como función de los Gobiernos Regionales, en el inciso n) de su artículo
51 el promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico-
legal de la propiedad agraria, con la participación de actores involucrados.

11. Mediante Decreto Supremo Nº 018-2014-VIVIENDA, se dispuso la

transferencia del Catastro Rural del Organismo de Formalización de la
Propiedad Informal (COFOPRI), al Ministerio de Agricultura y Riego
(MINAGRI), asumiendo éste último, su consolidación, normalización y
administración, en su calidad de órgano rector en materia de saneamiento
físico legal y formalización de la propiedad agraria; asimismo, se
determinaron los procedimientos y servicios a cargo de los Gobiernos
Regionales sobre Catastro Rural.

A su vez, el artículo 9 del Decreto Supremo Nº 018-2014-VIVIENDA,

dispuso la entrega de los bienes muebles, equipos, material fotográfico y
catastral, y archivo técnico y expedientes correspondientes a los
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procedimientos y servicios vinculados a la actividad catastral por parte de

COFOPRI a los Gobiernos Regionales.

De acuerdo a lo establecido en la Primera Disposición Complementaria

Final del Decreto Supremo Nº 018-2014-VIVIENDA, la entrega de los
bienes y acervo físico y digital correspondiente al Catastro Rural, de
COFOPRI a MINAGRI, así como la entrega de los expedientes y bienes a
los Gobiernos Regionales, debía realizarse dentro de un plazo máximo se
sesenta (60) días hábiles, contados a partir del día hábil siguiente de su
publicación en el diario oficial “El Peruano”, efectuada el 6/11/2014, en
consecuencia, la vigencia del plazo de transferencia, en dicha
oportunidad, venció el 4/2/2015.

12. Sin embargo, el Decreto Supremo Nº 005-2016-VIVIENDA6, dispuso

un nuevo plazo de cuarenta y cinco (45) días hábiles para que se culmine
con la entrega al MINAGRI, de bienes y acervo físico y digital a que se
refiere el artículo 57 del Decreto Supremo Nº 018-2014-VIVIENDA, y la
entrega a los Gobiernos Regionales de los expedientes y bienes a que se
refiere el artículo 9 de este último Decreto Supremo.

Dentro del plazo señalado, se realizó la entrega de bienes y acervo físico

y digital correspondientes al Catastro Rural, suscribiéndose la respectiva
acta de entrega y recepción entre el MINAGRI y COFOPRI.

Del mismo modo, se realizó la entrega de expedientes y bienes

relacionados al Catastro Rural, a los Gobiernos Regionales de Amazonas,
Ancash, Apurímac, Arequipa, Ayacucho, Callao, Cusco, Huancavelica,
Huánuco, Ica, Junín, Loreto, Madre de Dios, Moquegua, Pasco, Piura,
Puno, San Martín, Tacna, Tumbes y Ucayali, con quienes COFOPRI
también suscribió las respectivas actas de entrega y recepción, razón por
la que asumieron las atribuciones previstas en el artículo 88 del Decreto
Supremo Nº 018-2014-VIVIENDA.

6 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 31/3/2016.

7 Artículo 5.- De la entrega de los bienes, acervo físico y digital del Catastro rural.
El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI hará entrega al
Ministerio de Agricultura y Riego de todos los bienes y acervo físico y digital
correspondiente al Catastro rural, comprendiendo, entre otros, la base de datos catastral,
base cartográfica, las copias de respaldo de la Base Gráfica, las estaciones base
permanentes, el material cartográfico catastral y fotográfico, el acervo y archivo técnico
documentario de la sede central, la infraestructura informática, equipos geodésicos,
fotogramétricos y topográficos, licencias de los programas, especificaciones técnicas
sobre el funcionamiento de los programas, archivos fuentes de los aplicativos
informáticos que les fueran transferidos por el entonces Proyecto Especial Titulación
Tierras y Catastro rural - PETT y las desarrolladas y/o adquiridas por COFOPRI para
fines de formalización rural, de acuerdo al detalle específico que establezca el grupo de
trabajo de entrega y recepción al que se hace referencia en el artículo siguiente.
8 Artículo 8.- De la ejecución de los procedimientos y servicios vinculados al

Catastro rural por los Gobiernos Regionales

Los Gobiernos Regionales a los que se ha transferido la función sobre saneamiento físico
legal y formalización de la propiedad agraria, ejecutarán a solicitud de parte, los
procedimientos administrativos previstos en el Capítulo IV del Título V del Reglamento
del Decreto Legislativo Nº 1089, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-
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Esto es que el GORE Madre de Dios cuenta con el catastro rural que
manejaba Cofopri Rural.
13. El art. 105 del Reglamento de la Ley N° 31145 establece que el GORE
a través del Ente de Formalización Regional es la entidad competente
para brindar los servicios catastrales prestados en exclusividad
establecidos en el presente Reglamento, que incluyen a predios rurales
catastrados y no catastrados.
En el caso materia de análisis por el colegiado el GORE Madre de Dios
ha expedido certificados de información catastral para la independización
de predio rural inscrito en el registro, por lo que se entiende que se ha
evaluado si se presentó o no la situación prevista en el art. 107 del acotado
reglamento, no correspondiendo a la institución registral realizar dicha
evaluación.
14. La delimitación de las funciones del Estado tiene su fuente directa e
inmediata en la Constitución y la ley. Esto es lo que se denomina principio
de reserva de ley, y está consagrado en diversas normas, siendo la de
mayor relevancia, por su carácter general, la contenida en el artículo 72.19
del TUO de la Ley del Procedimiento Administrativo General – Ley
Nº 2744410. Este principio constituye una garantía para la misma
administración y para los administrados: para aquélla, porque permitirá el
cumplimiento de sus fines y objetivos en forma autónoma y sin
interferencias de otras entidades, evitando la autoextensión de facultades;
y para los administrados, porque sus intereses y derechos serán
conocidos por una sola entidad, evitando dilaciones y, sobre todo,
superposición o concurrencia de entidades en la resolución de sus
peticiones.

15. El ejercicio de la potestad administrativa, se desarrolla siempre bajo el

principio de legalidad, como lo dispone el artículo IV.1.1 del Título
Preliminar del TUO de la Ley Nº 27444, conforme al cual las autoridades
administrativas deben actuar con respeto a la Constitución, la ley y al
derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas y de acuerdo con
los fines para los que les fueron conferidas. Para poder ser susceptibles
de respeto y cumplimiento por sus destinatarios, los actos de la
Administración deben ser legítimos y justificados, y para ello deben
ceñirse a las disposiciones constitucionales y legales que disciplinan las
materias sometidas a su conocimiento.

16. Cabe señalar que, este respeto efectivo y riguroso de la Constitución

y de la Ley no siempre se produce en la realidad, pues ello puede generar
desconfianza y resistencia de los administrados a acatar los actos

VIVIENDA, así como los servicios que deriven de la actividad catastral; lo que se
formalizará con la suscripción del Acta de Entrega y Recepción a la que se alude en el
artículo siguiente.
9 Artículo 72.- Fuente de competencia administrativa

72.1 La competencia de las entidades tiene su fuente en la Constitución y en la ley, y es

reglamentada por las normas administrativas que de aquéllas se derivan.
(…).
10 Aprobado mediante Decreto Supremo Nº 004-2019-JUS.
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administrativos. Para evitar esta situación, el Estado ha establecido una

presunción de validez de los actos administrativos recogida por el artículo
911 del TUO de la Ley Nº 27444. En aras de esa búsqueda de legitimación
social y jurídica, la ley dispone que los actos administrativos serán
reputados válidos en tanto su invalidez no sea declarada por la misma
Administración o por el Poder Judicial.

En ese sentido, debe entenderse que, cuando una autoridad

administrativa expide un acto administrativo que se presume válido,
también ha de presumirse que el procedimiento del cual deriva éste ha
sido regular, es decir, acorde con las normas procedimentales y
sustantivas que regulan la materia.

17. En materia de calificación de títulos administrativos el autor español

Roca Sastre, citado por Manzano12, sostiene que “las decisiones de las
autoridades administrativas, dictadas en asuntos de su competencia y en
forma legal, tienen la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales,
por lo que les son aplicables las mismas restricciones de calificación,
fundamentalmente aquella referida a la imposibilidad de calificar la
adecuación del fundamento de la decisión con el ordenamiento legal o con
el material probatorio aportado”.

No obstante, el Reglamento General de los Registros Públicos no

establece restricción alguna a la facultad de calificación integral de los
títulos causados en sede administrativa, como sí lo hace respecto de los
títulos judiciales conforme al penúltimo párrafo del artículo 32 del citado
reglamento, lo cual podría llevar a la interpretación que un título
administrativo es susceptible de ser evaluado en forma integral, sin
limitación alguna, pudiendo por ejemplo, el registrador indagar sobre
aspectos vinculados a las motivaciones del funcionario administrativo para
haber resuelto en determinado sentido, o cuestionar aspectos
procedimentales que resultan propios del órgano administrativo ante el
cual se tramita el procedimiento.

18. Al respecto esta instancia ha sostenido recurrentemente que en

nuestro ordenamiento jurídico dicha interpretación no es viable, a la luz de
la presunción de validez de los actos administrativos a que se refiere el
considerando tercero. En efecto, sostener lo contrario importaría
desconocer dicha presunción de legitimidad de la actuación de la
administración pública. Por ende, el control sobre el desarrollo del
procedimiento administrativo, los requisitos de admisibilidad y
procedencia de la pretensión que se hace valer en sede administrativa y
los fundamentos de la decisión de la entidad no pueden ser cuestionados

11 Artículo 9.- Presunción de validez

Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea
declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.
12 Antonio MANZANO SOLANO: "Derecho Registral Inmobiliario – Para iniciación y uso

de universitarios", Madrid, 1994, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles

de España - Centro de Estudios Registrales, Tomo II, p. 587.
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en sede registral. El registrador puede y debe evaluar básicamente la

competencia del funcionario que otorgó el acto13, el carácter inscribible del
acto, la adecuación del acto con los antecedentes registrales y las
formalidades extrínsecas de la documentación presentada, aspectos
todos que no suponen el análisis de la validez del acto administrativo, ni
del procedimiento correspondiente que lo origina.

19. De otro lado, la autoridad administrativa es responsable

administrativa, penal y civilmente por la ejecución de un acto no acorde a
Ley, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26114 del TUO de la Ley Nº
27444. responsabilidad que no se traslada al funcionario registral.

Al respecto, este colegiado en su XCIII Pleno15, realizado los días 02 y 03

de agosto de 2012, adoptó el siguiente criterio como precedente de
observancia obligatoria:

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,
el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o
de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en
el cual se ha dictado”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del

18/1/2007, 019-2008-SUNARP-TR-T del 31/1/2008, 155-2006-SUNARP-
TR-T del 29/9/2006, 048-2005-SUNARP-TR-T del 22/3/2005 y 094-2005-
SUNARP-TR-T del 3/6/2005.

En virtud del precedente anteriormente citado, el control sobre el

desarrollo del procedimiento administrativo, los requisitos de admisibilidad
y procedencia de la pretensión que se hace valer en sede administrativa
y los fundamentos de la decisión de la entidad, no pueden ser
cuestionados en sede registral.

El registrador puede y debe evaluar básicamente la competencia del

funcionario que otorgó el acto, el carácter inscribible del acto, la
adecuación del acto con los antecedentes registrales y las formalidades
extrínsecas de la documentación presentada, aspectos todos que no

13 Por mandato del inciso e) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
14 Artículo 261.- Faltas administrativas

261.1 Las autoridades y personal al servicio de las entidades, independientemente de su

régimen laboral o contractual, incurren en falta administrativa en el trámite de los
procedimientos administrativos a su cargo y, por ende, son susceptibles de ser
sancionados administrativamente suspensión, cese o destitución atendiendo a la
gravedad de la falta, la reincidencia, el daño causado y la intencionalidad con que hayan
actuado, en caso de:
(…).
15 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16/8/2012.
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RESOLUCIÓN N° 1032 -2023-SUNARP-TR

suponen el análisis de la validez del acto administrativo, ni del

procedimiento correspondiente que lo origina.

En ese sentido, se tiene que los actos administrativos gozan de una

presunción de legitimidad y validez, conforme a lo dispuesto por el artículo
9 de la Ley Nº 27444. Ello supone que todos los requisitos de validez del
acto administrativo regulados por el artículo 3 de la citada Ley han sido
satisfechos, entre ellos el de procedimiento regular, por lo cual no es
viable calificar dicho aspecto, pues ello significaría convertir al Registro en
una suprainstancia administrativa.

En consecuencia, corresponde revocar la tacha formulada por la

primera instancia registral.

20. Ahora bien, se advierte de la tacha formulada, que el registrador

encargado de la calificación del título no realizó la calificación integral del
mismo.

Al respecto, en el 208° Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión

ordinaria modalidad presencial los días 10 y 11 de abril de 2019, se aprobó
el siguiente acuerdo:

REENVÍO
“El Tribunal Registral reenviará el título a primera instancia en el
supuesto que resulte manifiesto que el registrador no efectuó
calificación registral, sin perjuicio de la aplicación del principio pro
inscripción implícito en el artículo 31 del Reglamento General de los
Registros Públicos y del principio de eficacia previsto en la Ley de
Procedimiento Administrativo General”.

Conforme a dicho acuerdo, esta instancia debe reenviar el título a primera

instancia cuando el registrador no haya realizado la calificación registral y
cuando no pueda aplicar el principio pro-inscripción.

El acuerdo se sustenta en que de conformidad con el artículo 23 de la Ley

Nº 26366 – Ley de Creación de la Sunarp, “el Tribunal Registral es el
órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral
los recursos de apelación interpuestos contra las denegatorias de
inscripción y demás actos registrales expedidos por los registradores en
primera instancia”. Esto es, corresponde a los Registradores Públicos
efectuar calificación registral en primera instancia y al Tribunal Registral
en segunda instancia.

21. Así, a través de la apelación, el Tribunal Registral efectúa calificación

integral en segunda instancia, pudiendo con respecto a la calificación
realizada en primera instancia: revocarla, confirmarla o incluso ampliar la
denegatoria (en los supuestos expresamente establecidos), entre otras
decisiones que puede emitir este colegiado frente a la apelación
interpuesta.
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RESOLUCIÓN N° 1032 -2023-SUNARP-TR

La norma no señala que el Tribunal Registral pueda pronunciarse en caso

de ausencia de calificación en primera instancia.

22. En este caso, el registrador no realizó la calificación integral del título

(se limitó a indicar que los documentos catastrales infringían el reglamento
de la Ley 31145); en consecuencia, en concordancia con el criterio
adoptado como acuerdo, esta Sala considera que, corresponde reenviar
el título a primera instancia registral para que, conforme a la normativa
registral, cumpla con realizar la calificación registral correspondiente. De
este modo, el administrado podrá tener la garantía de una doble instancia
registral conforme lo regula la Ley Nº 26366.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. REVOCAR la tacha formulada por el registrador público del Registro de

Predios de Madre de Dios respecto al título del encabezado de la presente
resolución, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente resolución.

2. REMITIR EL TÍTULO a la primera instancia, conforme a lo señalado en

los considerandos 20 a 22 del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
PEDRO ALAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLAN RIVERA
Vocal del Tribunal Registral