EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA

PROFESOR DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS

(FCJP) DE LA UNIVERSIDAD DE CARABOBO (U. C.)

ABOGADO LITIGANTE.

COMENTARIOS A LAS

DISPOSICIONES SOBRE LOS CONTRATOS Y

LOS CÁNONES ARRENDATICIOS EN LA LEY
DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.

Valencia, noviembre, 2017.

 DEDICATORIA. A la memoria del Dr. SANTIAGO
MERCADO DÍAZ, quien dejó huella en el foro
carabobeño por su honestidad y capacidad profesional.
Con el reconocimiento y respeto del autor.

PREFACIO. “EL CAMINO está al frente: os dice del secreto de la ciencia; del milagro
de la vida; de la esencia de vuestra propia levadura… Dad la espalda al halago y
estudiad… Estudiad en Códigos, infolios y tratados, sí; pero, también en vosotros
mismos y en la vida! POR ESO, hijos innumerables de mi emoción y angustia, os
digo como el Vargas de nuestra historia republicana, de nuestra convicción más
profunda, el mundo sigue siendo del justo, pese a que el justo muera, asaetado por
la alevosía… Sobre la tierra dura, sobre el polvo reseco, o en el pavimento de
moderna estructura, siempre tendrá rojo de símbolo perpetuo, la sangre del justo…
Mientras que, sobre esa misma tierra, temblor de fugas sempiternas tendrá el paso
del cínico, del que cree que la vida es sólo para la fuerza, el instinto o la traición!”
(Profesor Manuel Feo La Cruz, en discurso de fecha 13 de noviembre de 1964, a
la Promoción de Abogados de la Facultad de Derecho de la Universidad de
Carabobo, cuyo epónimo fue el Dr. José Luís Bonnemaison).

GLOSARIO LEGAL
CC. Código Civil.

C. Com. Código de Comercio.

CPC. Código de Procedimiento Civil.

C.N. Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela.

COT. Código Orgánico Tributario.

DLSDV. Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

LOPA. Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

LDDAV. Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas.

LAI. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LIVA. Ley de Impuesto al Valor Agregado.

LISR. Ley de Impuesto sobre la Renta.
LOPJ. Ley Orgánica de Precios Justos.

GLOSARIO LEGAL

CC. Código Civil.

C. Com. Código de Comercio.

CPC. Código de Procedimiento Civil.

C.N. Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela.

COT. Código Orgánico Tributario.

DLSDV. Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

LOPA. Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

LDDAV. Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas.

LAI. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LIVA. Ley de Impuesto al Valor Agregado.

LISR. Ley de Impuesto sobre la Renta.
LOPJ. Ley Orgánica de Precios Justos.

Capítulo IV
De los Contratos
Artículo 24. El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble
arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la
actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no
pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de
acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de
arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además,
deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.

Concatenaciones. Arts. 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167,n1.579, 1.580, 1.581,

1.600, 1.614,1.615 CC; 12, 15, 243, 859-880 CPC; 11, 12, 33, 34 LAI; 1, 3, 5, 21,
32, 38, 45, 50, 51, 58, 77, 94, 96 LRCAV; 6 (4), 7, 24, 26, 32, 33, 40, 41 (8, 12) LAC.
Doctrina. El texto de la ley nos permite hacer estas aseveraciones sobre su
contenido: a) De modo anómalo la ley no señala su contenido obligatorio, sino lo
mínimo que ha de contener el contrato arrendaticio comercial. Usualmente el
legislador señala el contenido obligatorio e indica de manera residual la libertad para
estipular otras obligaciones. En está ley se lee “...contendrá al menos…”, lo cual en
materia inquilinaria, regida expresamente por el principio de la irrenunciabilidad de
los derechos del arrendatario (art. 7) parece extraño; b) Ha de señalar la
identificación física del inmueble arrendado y del que le contenga, si éste fuera el
caso. Eso impone el señalamiento de linderos, medidas, tipo de construcción y sus
materiales; c) El valor (económico) del inmueble arrendado, y caso de acogimiento
del primer y tercer supuesto del artículo 32 (sistemas de determinación y
establecimiento del canon) el del inmueble que le contiene; d) indicación de otras
obligaciones que pacten los contratantes (verbigracia, contratación de un seguro
que proteja al inmueble en caso de daños a la estructura u ocupantes; reglas de uso
en caso de ser un centro comercial, sobre horarios y seguridad, -ver regla general
y excepción prevista en el numeral 8 del artículo 41-, etc.); e) Expreso acogimiento
de la reglamentación obligatorio previsto en la ley.
El profesor Emilio J. Urbina Mendoza en su obra La Teoría de la Interpretación de
los Contratos y la Jurisprudencia Venezolana, cuando en su recapitulación del
Capítulo I, analiza el rol de los contratos en los tiempos que corren, hace las
siguientes consideraciones1:

1 Emilio J., Urbina Mendoza. La Teoría de la Interpretación de los Contratos y la Jurisprudencia Venezolana.
Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Serie Estudios 84. Caracas. 2010. Página 118.
“…la irrupción de un Estado más intervencionista, derogará temporalmente cualquier libertad omnímoda para
contratar. El contrato sufrirá un eclipse jurídico en la medida que el estado social de Derecho desplaza los
últimos reductos del liberalismo decimonónico, degradación que se complicó con los procesos de decodificación
progresiva. De fuente pasará a ser tratado como un acto sometido a la voluntad del legislador. Dicha interdicción
ampliará los poderes de interpretación de los jueces, extendiéndose más allá de la voluntad declarada o real de
los contratantes.” (Cursivas del texto citado, subrayados nuestros).

En este mismo sentido en ensayo del autor itálico Vincenzo Roppo denominado “El
Contrato del Dos Mil”2, traducido al español por la profesora venezolana de la
Universidad Externado de Colombia Milagros Koteich, se hacen estas reflexiones:
“La irrupción de la leyes especiales como fuente cada vez más importante del derecho de los contratos significa
descodificación; significa surgimiento al margen de un código (civil) en retirada, de microsistemas extra código;
significa nuevo protagonismo de los tipos contractuales, en detrimento del “contrato en general”, y creciente
dificultad para reconstruir en este cuadro de fragmentación cada vez más mercado, una significativa de la unidad
de la figura contractual,
Significa en fin -por lo menos para quien ve en estos procesos algún riesgo de efectos descontrolados e
indeseables- el trabajo en aras de la recodificación, de la recomposición de los fragmentos, de la recuperación
de la figura y del régimen contractual a un nivel superior de generalidad ” (Paréntesis y subrayados nuestros).

Y asimismo el profesor de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la

Universidad de Carabobo, Rafael Roversi Thomas, quien3 en su ensayo “Teoría
Sistémica del Contrato” nos hace estas conclusiones:

“El asunto de las redes contractuales apenas aflora en el mundo del Derecho Civil, pero lo hace de una manera
avasallante. Si bien cuestiona conceptos clásicos, aporta soluciones a los problemas planteados por esa nueva
realidad. Consideramos importante hacer estos planteamientos: 1. Es indispensable una regulación normativa
que no trate el asunto de manera aislada o circunstancial, sino de manera específica. Las Facultades de
Derecho y los Colegios de Abogados deben influir en esa dirección. 2. Quienes formamos parte del denominado
“sistema de justicia” debemos digerir y aceptar esta nueva realidad jurídica. Sólo su estudio y ejercicio cotidiano
permitirá ir formando los principios de su eventual doctrina general. 3. Debemos tener la amplitud mental
necesaria para cuestionar, de manera razonable, los paradigmas del derecho y comprender que este se
mueve en un mundo que cambia aceleradamente. La teoría Sistémica del Contrato, cuestionadora, abre
un mundo de oportunidades jurídicas”. (Negrillas nuestras).

2 Vincenzo, Roppo. El Contrato del Dos Mil. Traducción profesora Milagros Koteich. Universidad Externado de
Colombia. Bogotá. 2005.
3 Rafael Ernesto, Roversi Thomas. Teoría Sistémica del Contrato. Escritorio Juridico Villalba y Asociados A. C.
Valencia. 2011. Página 60.
Derecho comparado. El Código Civil del Reino de España data del 24 de julio de
1889, y en su contenido podemos ver una versión del arriendo connatural a las ideas
liberales que dominaban al mundo occidental y que dan fisonomía a la institución,
sujeta hoy día a los embates de los conceptos de una sociedad democrática, de un
estado social y democrático de derecho, como prevé la Constitución del Estado
Español4. Entre otras reglas que rigen el arriendo destacamos las siguientes:
“Artículo 1.542. El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios”.

“Artículo 1.543. En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una
cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

“Artículo 1.544 En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a
prestar a la otra un servicio por precio cierto”. “Artículo 1.545. Los bienes fungibles que se consumen con el uso
no pueden ser materia de este contrato”.

“Artículo 1.546. Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”.

A su vez el Código Civil5 colombiano expresa variadas e interesantes ideas sobre

el arrendamiento, tales como :
“Artículo 1.973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra
o servicio un precio determinado

“Artículo 1.974. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que puedan
usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales,
como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún las cosas ajenas, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción.”

“Artículo 1.975. El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este
segundo caso fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

4 Artículo 1. 1. España se constituye en un Estado social y democrático de Derecho, que propugna como valores
superiores de su ordenamiento jurídico la libertad, la justicia, la igualdad y el pluralismo político. 2. La soberanía
nacional reside en el pueblo español, del que emanan los poderes del Estado. 3. La forma política del Estado
español es la Monarquía parlamentaria. (Constitución del 27 de diciembre de 1978).
5 Ley 57 de 1887, en su edición de 1994.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.”

“Artículo 1.979. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá
cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la
cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de
compraventa.” (Subrayados nuestros)

Y, finalmente la legislación costarricense en su Ley General de Arrendamiento

Urbanos y Suburbanos (Ley 7527 del 17 de agosto de 1995) señala:
“Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce
temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.

Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario,
locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta”. (Subrayados nuestros).

Obiter dictum. Importancia de la naturaleza temporal de la relación

arrendaticia. Caso particular de la LAC. Sea propicia la oportunidad para analizar
uno de los temas más espinoso en la legislación arrendaticia venezolana de este
siglo. Nos referimos al relacionado con la duración de los contratos, su
temporalidad, el efecto que la presencia de la tácita reconducción (si la hubiere)
tenga en el régimen jurídico aplicable al caso que se estudia o dilucida. Y, dada su
complejidad, procederemos a su análisis tratando de hacerlo en varias fases y en
los siguientes términos:
a) Devenir de la diferenciación histórica entre los contratos de tiempo
determinado y de tiempo indeterminado. El contrato de tiempo indeterminado era
el común en Venezuela hasta bien entrada la década de los setenta del siglo XX. El
pacto verbal estaba en correspondencia con el tiempo en el cual la documentación
no era una necesidad, por cuanto la sociedad asumía como cierto que la palabra de
los contratantes era per se una garantía de reconocimiento a su existencia y
contenido obligacional. De modo que el Estado cuando regulaba este tipo de vínculo
lo hacía fundamentalmente para este modo de contratación, y dejaba el de tiempo
determinado a las reglas jurídicas comunes.
Esa es la razón por la cual por la cual la Asamblea Nacional Constituyente en el año
1947 cuando dicta el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda (DLSDV) lo
elabora fundamentalmente para regular los contratos de tiempo indeterminado.
Hasta ese momento ese especie contractual estuvo regido por el artículo 1.615 CC
(desocupación), norma totalmente imbuida de los conceptos jurídicos-económicos
del liberalismo recogido en el código civil napoleónico de 1804, cuyo contenido aún
vigente es el siguiente:
“Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere
determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes,
concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún
establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el
arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.
Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.
No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por
alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos
deshonestos”. (Subrayados nuestros).

En relación a los contratos de arriendo de tiempo determinado, su régimen era, en

principio, lo establecido como norma general contractual en el artículo 1.167 del
mismo código, al disponer:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar
judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si
hubiere lugar a ello”.

Sumado a ello el momento histórico-político (Venezuela venía de un golpe cívico

militar que derrocó al presidente de la república, General Isaías Medina Angarita,
(personaje controversial por cuanto buena parte de los estudiosos de la historia le
señalaron como proclive a la democratización del país y “el más civil de los
militares”), lo cual condujo a que el proceso se pertrecha preservando para sí la
esencia del “poder” social, y determinó que todo el trámite del procedimiento, del
contrato de tiempo indeterminado, que se produjera por los desacuerdos entre las
partes se desarrollara en sede política administrativa, específicamente por ante la
Cámara Municipal (Concejo Municipal, como vox populi ), de la división política
territorial denominada distrito, integrante de los estados federados y estos a su vez
de la república.
Por el contrario, los contratos de tiempo fijo seguían su curso por ante la jurisdicción
civil competente, según disponía la legislación procesal común, CC y CPC.
Fue está separación procedimental tan tajante la que condujo a que durante más
de medio siglo se resolvieran de este modo los conflictos de intereses entre las
partes contratantes en el arriendo, y se marcará en la conciencia colectiva la
separación entre contratos de tiempo determinado e indeterminado.
Al producirse la instauración de la democracia representativa desde el año 1958 y
el asentamiento de la democracia como forma de gobierno y de vida, unas dos
décadas luego, la doctrina jurídica nacional, las cátedras sobre la materia
contractual y las de arrendamiento específicamente comenzaron una labor de
discusión sobre la necesidad (democratizadora, por demás) que los asuntos
arrendaticios sobre conflictos contractuales fueran tramitados todos en sede
judicial. Ello en el entendido que la resolución de los conflictos inter subjetivos por
parte de la administración pública es negativo, desde luego que el ente decisor
carece de la autonomía e independencia que es connatural a la jurisdicción. .
Ello condujo a que en el año 1999, cuando se dicta la LAI, se entrega a los jueces
la función resolutoria de tales conflictos y de sus intereses particulares (excepto la
regulación de los bienes inmobiliarios a arrendar). Y, es así tanto para el contrato
de tiempo determinado como el indeterminado.
A su vez se reservó el término “desalojo” para la pretensión de terminación del
contrato a tiempo indeterminado (artículo 34 LAI), por causales específicas e
incluyentes que el Estado considera de interés social, y el resto de las demandas
con su nombre propio (las contempladas en el artículo 33 eiusdem) tales como
cumplimiento, resolución, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en
garantía, reintegro de arriendos ilícitos, ejecución de garantías, prórroga legal,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio.
Pero, con la particularidad que el trámite (siempre judicial) es el mismo para todas
las pretensiones señaladas, sea desalojo u otra ( al caso, el juicio breve). Esto último
condujo a que buena parte de la doctrina opinará que la diferencia entre los
contratos de arriendo de término fijo o indeterminado carecía de sentido. Se había
extinguido la razón de la separación: la dualidad del trámite. Y, ciertamente fuimos
participes de dicha opinión, y así lo expusimos tanto en textos, como charlas y
clases.
De modo que, para este ensayo, el asunto se plantea en dos áreas, a saber, lo
relacionado con la escogencia de un solo camino procesal, judicial o administrativo;
y, en segundo término, dentro de la escogencia hecha la separación del desalojo
del resto de las pretensiones de parte.
Trámite procedimental. Ignoramos qué tanto influyó esa opinión doctrinaria en el
legislador de los años años 2011 (LRCAV) y 2014 (LAC), pero en ambas en relación
a la innecesaria doble vía del trámite ha sido afectada fuertemente, y todos los
procesos de arriendo de vivienda han ido conservando la preeminencia judicial, pero
con la característica de haber concedido a la administración pública una suerte de
otorgamiento del plácet para el inicio de la vía jurisdiccional, según lo establecido
en los artículos 94 y 96 de la ley especial; y en materia de arriendo comercial el
trámite administrativo previo que permite la concesión de la medida cautelar de
secuestro (artículo 41 (12) LAC.
Trato diferenciado para el desalojo. Pese a que se escogió un trámite para todo
tipo de pretensión (oral especial en la LRCAV y oral común en la LAC) el legislador
insiste en calificar los casos de arriendo de vivienda como desalojo diferenciado del
resto de las pretensiones (artículo 91 LRCAV); y en caso de la ley de arriendo
comercial llegó al extremo de calificar de desalojo a todo tipo de pretensión (artículo
40 LAC), al extremo que en su contenido cohabitan la falta de pago, uso indebidos,
daños al inmueble, cambio de uso, demolición, cesión de contrato y subarriendo
(típicos del desalojo por el invocado interés social, pero cuya supervivencia y trato
exclusivo no se justifica técnicamente, ya que todo son resoluciones o
cumplimientos de contratos) con las pretensiones de vencimiento del término,
agotamiento del plazo para el ejercicio de la preferencia ofertiva -un extraño caso
de pérdida del derecho a la permanencia en el bien por no ejercer el derecho de
preferencia- y el bien sea vendido al tercero, con el incumplimiento de cláusulas
contractuales, condominiales y asociativas.
La pregunta es ¿por qué llamar desalojo a todos y no a causas muy específicas que
el legislador ha establecido con ánimo tuitivo, y usar un solo vocablo para cualquier
pretensión? ¿estamos acaso en un uso de un metalenguaje que procura demonizar
al arrendador cuando su pedir está vinculado, por ejemplo, con el incumplimiento
del arrendatario? y que lógicamente, en este último caso, llamarlo por su nombre
natural resolución, nulidad, o cumplimiento, porque en definitiva en estas últimas
consideraciones lo que impulsa no es el deseo de un desalojo, en sentido negativo,
sino de exigir un derecho que atañe (justificadamente por ser el derecho
constitucional de acceso a la jurisdicción) a una de las partes.
b) ¿Existe el contrato de tiempo indeterminado en el ámbito arrendaticio
comercial? La interrogante surge debido a los términos en que el legislador redacta
el artículo 24 al señalar “...la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando
la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas…”. Esto hace
suponer que las partes cuando crean el vínculo arrendaticio están obligadas a
colocar un plazo, que no será menor a un año. Es decir, el señalamiento de un plazo
no menor a un año es una obligación de validez del contrato de arriendo mercantil.
Vale decir, siempre se establecerá un período, obligatoriamente se deberá acordar
un plazo; inclusive, si es un período menor, como por vía excepcional permite la
norma) se ha de indicar cuál es su duración. De modo que desde nuestra visión las
partes siempre conocen cual es la fecha de inicio y reiteración temporal del vínculo,
salvo acuerdo en contrario; así mismo es lógico que conozcan cuándo vence cada
período.
Una primera conclusión es todos los contratos de arriendo comercial nacen a tiempo
determinado.
Y, ¿qué pasará si pasado el plazo convencional inicial el contrato se indetermina, y
surge la tácita reconducción? Veamos de seguidas como entendemos este
fenómeno que afectará la naturaleza temporal del contrato arrendaticio comercial.
c) ¿Tiene alguna importancia el surgimiento de la tácita reconducción en el
arriendo comercial? Como una consecuencia de lo señalado y analizado en el
literal anterior surge está interrogante. Porque es interesante preguntarse ¿si el
contrato de tiempo determinado se indetermina (contrariando así nuestra conclusión
anterior, pero científicamente discutible y aceptable dentro de la riqueza casuística
de la práctica diaria)) durante el devenir de la relación jurídica, y naturalmente surge
la tácita reconducción (artículos 1.600 y 1.614 CC), qué efectos sustantivos o
procesales tendrá ello? Una aproximación a nuestro concepto es ninguna. El trámite
a seguir -sea relación de tiempo determinado o indeterminado- será el oral común
(artículos 859 al 880 del código procesal general); la preferencia ofertiva y el retracto
legal se conservan íntegro en ambos casos, el desalojo será igual y por las mismas
causales, las prohibiciones son comunes.
conclusio nunc per. En conclusión, desde nuestra óptica inicial, la innecesaria
dicotomía a que se somete al usuario de la ley, bien sea justiciable, abogado, juez
o estudioso de la temática no se justifica, ni histórica ni jurídicamente. La coherencia
que requiere el sistema legal en su integración clama por el retorno a la unidad del
lenguaje técnico jurídico, que permite al experto y al neófito comprender cómo se
usa el lenguaje en el entramado jurídico nacional.
Es este un asunto de muchas aristas y tomará muchas reflexiones y letras su
resolución.
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Artículo 25. Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el
inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y
cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás
obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con
lo estipulado en este Decreto Ley.
Concordancias. Arts. 1.167, 1.579, 1.580, 1.616, 1.618; 3, 4, 6 Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Vivienda (DLSDV); 33, 38, 39 LAI; 50, 51, 94,
98 LRCAV; 8, 20, 21, 24, 28, 40 (7), 44 (2) LAC.
Doctrina. Sin duda una norma de una gran complejidad para su interpretación y
aplicación. Veamos las razones que apuntalan está afirmación.
Contenido de la norma in comento. En está norma se desarrollan los siguientes
aspectos: a) Concede un derecho de preferencia -para seguir ocupando- al
arrendatario; b) su aplicación tiene una condición suspensiva, cual es que el
propietario (rectius: es menester incluir al arrendador o administrador) ha de tener
la voluntad de seguir arrendando el inmueble; c) Y, esa voluntad habrá de ser la
de alquilar para el mismo rubro6 o actividad comercial, regida por está ley; d)
Surge entonces el derecho preferencial para el arrendatario; y, e) éste ha de estar
solvente con todas las obligaciones contractuales, y dispuesto a asumir las que
surjan de este cuerpo legal (fijación del canon según sus métodos, obligaciones en
relación a los límites temporales de la relación jurídica, si está ubicado en un centro
comercial las reglas del comité paritario, etc).
Carencia de antecedentes recientes y necesidad de la búsqueda en el antiguo
derecho arrendaticio. Ahora bien la preferencia arrendaticia o derecho preferente
para seguir ocupando es una figura jurídica recogida en el Decreto Legislativo
Sobre Desalojo de Vivienda, según acto de rango constitucional emanado de la
Asamblea Nacional Constituyente del año 1947, y que fue abrogada en nuestro
sistema arrendaticio por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios del año 1999,
motivado a la serie de dificultades que había creado en las relaciones arrendador-
arrendatario. Su antecedente remoto es el actual artículo 1.618 del Código Civil,
sobre el cual hemos leído varias referencias en la doctrina jurídica nacional, y al

6 Entendemos por rubro comercial, a los fines de está ley, aquella parte del mundo negocial relativa a la
intermediación de productos o prestación de servicios a los cuales se dedica de manera preferente la sociedad
mercantil o el fondo de comercio, la cual es declarada contractualmente como objetivo y destino de la utilización
del inmueble dado en arriendo.
cual dedicamos diversos comentarios en nuestros textos sobre la materia. Está
norma dispone:
“Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene derecho preferente
sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las
mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado.
No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus
obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que
se les haga.”

El profesor Isaac Bendayán Levy7 explica en ese sentido:

“Trátese de vivienda o de local comercial, el inquilino si tiene suscrito un contrato de arrendamiento por tiempo
fijo, podrá hacer uso del derecho preferente para seguir ocupando el inmueble a la terminación del plazo; la
recta interpretación de está disposición (Art. 4° D.D.V.), así como la del artículo 40 de la Ley de Regulación de
Alquileres, que repite la misma regla, es de que ese derecho podrá ejercerse contra los terceros a quienes el
arrendador pretenda dar en arrendamiento el inmueble, pero no contra el propietario, sus parientes dentro del
segundo grado de consanguinidad, o cuando se trata de demolición, reconstrucción total o reparación que
amerite el desalojo; guarda relación este privilegio con el existente a favor de los inquilinos desde el año de
1942, fecha de la promulgación del vigente Código Civil, el cual, en su artículo 1.618 ya reconocía ese derecho
a los inquilinos que hubieren habitado u ocupado el inmueble por más de cinco años; con el derecho especial
arrendaticio ya no es requisito para ejercer el derecho preferente la duración de cinco años en el arriendo, basta
que tenga suscrito contrato a plazo fijo, no importa el término de la duración, para poder ejercer el derecho, el
cual, según decisión del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, es un verdadero privilegio que se reconoce a
los inquilinos para proteger mejor sus derechos...omissis...
Artículo 1.618 del Código Civil. Este artículo aparece por primera vez en el Código Civil promulgado en 1942;
en la exposición de motivos del proyecto de Código Civil, redactada por la Comisión Codificadora Nacional, se
explica así la razón por la cual se introduce el nuevo artículo: `El objeto que se ha perseguido al introducir está
disposición es el de evitar una competencia en cierto modo desleal entre individuos de un mismo negocio,
prevaliéndose alguno de ellos de la solicitud de la casa donde el otro ha acreditado con su esfuerzo y con su
industria el nombre de su establecimiento mercantil¨ y agrega la Comisión: `El otro artículo, el 1.614 (Art. 1.611
del Código aprobado por el Congreso Nacional) se estableció para disponer expresamente que los preceptos
del Código Civil sobre arrendamiento de casas tendrán aplicación, mientras leyes especiales no los modifiquen,
con lo que ha querido salvarse, como en oportunidades y materias anteriores, la discusión relativa a la aplicación
de leyes especiales¨...omissis…
El artículo 1.618 no ha sido derogado por la disposición del artículo 4° del D.D.V., ni por la del artículo 40 L.A,
en efecto, una recta interpretación de ese derecho hace resaltar la diferencia entre los derechos que concede
el derecho común y los que concede la legislación especial; según el Código Civil para tener el derecho

7 Isaac, Bendayán Levy. Estudios de Derecho Inquilinario. Cromotip. Caracas. 1980. Páginas 207 y 209.
preferente sólo se exigen dos condiciones: 1°) Que el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de
cinco años; y 2°) Que el arrendatario haya cumplido fielmente con las obligaciones contractuales; en cambio,
para la legislación especial es condición sine qua non que el inquilino tenga suscrito contrato a término fijo; por
consiguiente, ambos privilegios existen paralelamente, sin interferir el uno con el otro, al contrario,
complementándose mutuamente.”

En el texto sobre la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios8 que publicamos

inicialmente hace casi dos décadas decíamos:
“Derogación parcial del artículo 1.618 del Código Civil. Salvo cuando se refiere a los contratos de
arrendamiento de tiempo indeterminado, el artículo 38 tiene la característica fundamental de haber derogado el
artículo 1.618 del Código Civil, el cual es del siguiente contenido:...omissis...

...¿Está derogado el artículo 1.618 del Código Civil? Como hemos anotado precedentemente, sostenemos
con relación a la legislación hoy derogada, que el artículo 1.618 estaba vigente, en lo relativo a los contratos
arrendaticios, pactados sin fecha determinada de conclusión. Entendíamos que al Decreto Legislativo Sobre
Desalojo de Vivienda no se le derogó, sino que permanecía incólume en los casos de arrendamientos de esta
naturaleza. Lógicamente no nos planteamos el problema frente al contrato de tiempo determinado por la
presencia del artículo 4º, antes reseñado, y según el cual los contratos a tiempo fijo —inclusive— con un lapso
menor al de cinco (5) años (solamente se requerían dos), concede el mismo derecho. Pensamos, de cara a la
nueva normativa, que el legislador con la proposición del artículo 38 deroga cualquier tipo de preferencia de
ocupación, excepto el previsto en el artículo 1.618 del Código Civil. En efecto, la voluntad legislativa es
establecer una prórroga automática y evitar que haya los derechos preferentes ocupativos. No percibimos en el
legislador del año 1947 ni el del año 1999 voluntad de derogar más allá de lo expresamente contradictorio con
su voluntad de derecho de permanencia o de prórroga legal, pero el artículo 1.618 del código sustantivo común
no le contradice, y en consecuencia no lo observamos cómo derogado, sino muy por el contrario vigente y
utilizable en los contratos de tiempo indeterminados, por cuanto en estos no funciona la prórroga legal del
artículo 38 de la ley especial inquilinaria.

En torno a esta modalidad contractual existió una interpretación de la Corte Suprema de Justicia, de cuya
certeza y legalidad tenemos severas dudas. Mediante ella se determinó que la declaratoria con lugar del derecho
preferente para seguir ocupando convertía al arrendamiento, iniciado como a plazo fijo, en uno a tiempo
indeterminado. Este criterio jurisprudencial contribuyó mayormente a la desazón de los arrendadores, así como
al acabóse del arrendamiento en Venezuela, y lógicamente a la inexistencia de la construcción o destinación de
inmuebles para el arrendamiento”. (Cursivas nuestras).

8 Edgar Darío, Núñez Alcántara. El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano. Vadell Hermanos Editores.
Valencia. 2008. Página 310.
Concretamente el decreto legislativo referido preveía tal institución del derecho
preferencial, bien fuese para seguir ocupando, en los artículos 1, literal b, 3 y 4, o
para adquirir el inmueble en su artículo 6, en los siguientes términos:
Artículo 1°. Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de la casa: ...
...b) Cuando a juicio de la Comisión Nacional de Abastecimiento* o la Delegación respectiva, se compruebe
suficientemente que el propietario o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tienen
necesidad de ocupar el inmueble. la ocupación deberá efectuarse dentro del mes siguiente a la fecha de la
desocupación por el inquilino y por un plazo no menor de seis meses. SI el propietario o sus parientes, para
trasladarse a la casa cuya desocupación solicitan, dejan desocupado otro inmueble que les perteneciera,
estarán obligados a ofrecerlo en arrendamiento al inquilino que van a desalojar, salvo en el caso de que el
inmueble vaya a ser objeto de reparaciones mayores, reconstrucción o demolición; pero se exigirá la
autorización previa de la Comisión Nacional de Abastecimiento* o Delegación respectiva.
Si el inmueble que va a ser desocupado por la persona que solicita la desocupación de otro que le
pertenezca, no es también de su propiedad o de la propiedad de sus parientes ya indicados, el inquilino
intimado de desalojo tendrá derecho a ser preferido en su arrendamiento en las mismas condiciones
que regían para el anterior contrato de arrendamiento o las que establezca la Comisión Nacional de
Abastecimiento, organismo que estará encargado de tramitar las peticiones correspondientes, en los
casos que se indican en está parte”. (Negrillas nuestras).
“Artículo 3°. El inquilino que hubiere tenido que desocupar un inmueble por causa de reparación, modificación
o reconstrucción tiene derecho preferente, al quedar terminadas éstas a obtener arrendamiento por el alquiler
que le señalare el Organismo regulador”.
“Artículo 4°. El inquilino que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente
derecho para seguir ocupando el inmueble al vencimiento del plazo, por un canon de arrendamiento no
mayor al que fije el Organismo competente.
Cuando el inmueble en el caso anterior, fuere destinado a casa de habitación, el canon de arrendamiento no
podrá ser mayor que el estipulado en el contrato vencido”. (Negrillas nuestras).
“Artículo 6°. Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, el el arrendamiento hubiere
durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran
comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil
relativas al retracto legal.
Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda
está disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble.
En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las
pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.
Parágrafo único.- En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un
edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo”. (Negrillas nuestras).
Sobre estas normas el autor Isaac Bendayán Levy en su obra citada supra9 opina:
“...d) De acuerdo con el derecho inquilinario de excepción, especialmente, el artículo 40 de la Ley de Alquileres,
el inquilino que tenga suscrito contrato a plazo fijo tendrá preferente derecho para seguir ocupando el inmueble
al vencimiento del plazo, sobre esta materia nos ocuparemos in extenso al comentar esas disposiciones ene
capítulo que hemos dedicado en esta obra al nuevo derecho inquilinario; bástenos decir que el derecho
preferente que reconoce la Ley a los arrendatarios, no altera en nada las consecuencias jurídicas que produce
la tácita reconducción,tales como la extinción de las fianzas, hipotecas, etc….
...Trátese de vivienda o de local comercial, el inquilino si tiene suscrito un contrato de arrendamiento por tiempo
fijo, podrá hacer uso del derecho preferente para seguir ocupando el inmueble a la terminación del plazo; la
recta interpretación de está disposición (Art. 4° D.D.V.), así como la del artículo 40 de la Ley de Regulación de
Alquileres, que repite la misma regla, es de que ese derecho podrá ejercerse contra los terceros a quienes el
arrendador pretenda dar en arrendamiento el inmueble, pero no contra el propietario, sus parientes dentro del
segundo grado de consanguinidad, o cuando se trata de demolición, reconstrucción total o reparación que
amerite el desalojo; guarda relación este privilegio con el existente a favor de los inquilinos desde el año de
1942, fecha de la promulgación del vigente Código Civil, el cual en su artículo 1.618 ya reconocía ese derecho
a los inquilinos que hubieren habitado u ocupado el inmueble por más de cinco años; con el derecho especial
arrendaticio ya que no es requisito para ejercer el derecho preferente la duración de cinco años en el arriendo,
basta que tenga suscrito contrato a plazo fijo, no importa el término de la duración, para poder ejercer el derecho,
el cual, según decisión del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, es un verdadero privilegio que se reconoce
a los inquilinos para proteger mejor sus derechos.
Con ocasión del ejercicio del Derecho de Preferencia por parte del inquilino que tiene suscrito contrato
a tiempo determinado, para seguir ocupando el inmueble después de la finalización del término, se
presentan varios problemas de tipo jurídico, la mayor parte de los cuales ya han sido resueltos por la
jurisprudencia, tanto de la Dirección de Inquilinato, como del Tribunal de Apelaciones del Inquilinato”.
(Negrillas nuestras).

Pues bien, el artículo 25 en estudio revive la figura y crea un sistema de

preferencia para seguir ocupando el inmueble arrendado. Esto significa que
se ha reeditado una figura que en el sistema económico actual del mundo
globalizado constituye una marcha a contrapelo con el momento histórico.
Pero, más allá de este aspecto crítico su implementación es harto difícil. Las
razones son estas:
a) ¿Cuándo el arrendatario se entera de la voluntad de su arrendador de seguir
arrendando el inmueble para una actividad del mismo rubro? En la práctica

9 Isaac, Bendayán Levy. Ibídem. Páginas 92 y 207.

comercial es probable que cuando ya ha desocupado el inmueble arrendado.
Entonces su esfuerzo para ser beneficiario del derecho preferente a seguir
ocupando será de difícil concreción material, y probablemente le resulte oneroso. b)
Y, si lo vemos como un caso en el cual la estructura física del inmueble sólo permite
el desarrollo de esa actividad comercial, o su transformación implica un alto
desembolso económico para el arrendador, se podría llegar al caso en que el
derecho del arrendatario se haría eterno, por cuanto la voluntad de volver arrendar
para el desarrollo del mismo rubro mercantil sólo podría tener esa posibilidad.
c) Y, yendo al aspecto conceptual académico debemos preguntar ¿Cuando el
cumplimiento de las obligaciones implica el vencimiento del contrato? Para
acercarnos al área adjetiva, y por cuanto la norma nos señala que ese derecho nace
“al vencimiento del contrato”, nos falta preguntarnos ¿qué efecto tiene sobre el
contrato el cumplimiento de la obligación? Este tópico es importante a los fines de
determinar exactamente, en la complejidad del mundo arrendaticio, cuáles son las
obligaciones que se han establecido, su alcance, las prestaciones que se deben
cumplir y realmente los sistemas por los cuales se puede llegar a la disolución del
vínculo contractual, a través de diversos medios jurídicos.
¿Cuándo se cumple el contrato? Ante esta interrogante nos responderemos
ahora, aunque parezca sencilla la respuesta y obvia, que el arrendador y el
arrendatario cumplen, desde el punto de vista sustantivo, en la medida en que
satisfacen la pretensión de su contraparte, al ejecutar la prestación de cada
obligación. Es decir, el arrendador está obligado a mantener el goce pacífico de la
cosa, en hacer entrega de la cosa; y el arrendatario en pagar el canon y en hacer
un uso adecuado y normal de la cosa arrendada.

Desde el punto de vista procesal plantear el cumplimiento o la ejecución del contrato

significa que el pretensor, el demandante, está exigiendo que se dé cumplimento a
una obligación, y que no se rompa el vínculo contractual, salvo que se refiera al
caso de cumplimiento por vencimiento del término.
Por ello es importante que distingamos que la palabra cumplir o ejecutar el contrato
no sólo se refiere al cumplimiento por vencimiento del término, sino por un conjunto
de obligaciones que se transformarán en prestaciones de dar, de hacer o de no
hacer, que tienen efectos sobre el contrato de arrendamiento. A guisa de ejemplo,
en el contrato de arrendamiento puede haber adquirido el arrendatario una
obligación de hacer, tal como contratar una póliza de incendio que ampara el
inmueble en caso de un siniestro de esta naturaleza; obligarse a construir una
determinada bienhechuría en un tiempo predeterminado. Estas prestaciones de
facere son obligaciones adquiridas en el contrato, que permiten establecer que ellas
van a tener influencia a la hora que las partes reclamen en el proceso que se dé
cumplimiento al contrato. No podría pretenderse que porque alguien solicite
cumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro esté estableciendo
la voluntad de terminar el contrato, sino por el contrario la continuación de éste; ello
sin menoscabo de exigir la obligación de cumplir con la prestación no ejecutada a
la fecha.

En el caso del artículo 25 que analizamos nos ocupa un caso de cumplimiento de

contrato por vencimiento del término, y para el arrendatario surge la obligación de
devolver el inmueble, ex artículo 8 de la misma ley en estudio; y aunque de poco
estudio en el ámbito académico la obligación correlativa del arrendador de recibir la
cosa.

Opiniones doctrinarias al respecto. Autores nacionales han expresado sus

criterios sobre la institución, y citamos a la profesora Irma Lovera de Sola 10, quien
afirma:

“Lo que se persigue con está norma es que el propietario al rescatar el inmueble no se lo arriende a un tercero,
sino que se aproveche del punto comercial que ha generado su arrendatario anterior y así hacerle competencia

10 Irma, Lovera de Sola. Manual de Arrendamiento Comercial, de Vivienda y Otros Usos. Editorial Álvaro Noda.
Caracas. 2016. Páginas 151 y 152.
con un negocio semejante. Debemos señalar que está norma constituye una gran novedad nunca antes prevista
en legislaciones anteriores en Venezuela.
También es conveniente aclarar que el derecho de preferencia del arrendatario no opera contra el propietario,
es decir, que si el dueño del inmueble pretende la desocupación para instalar el mismo otro negocio del mismo
o de otro rubro comercial, la preferencia no le puede ser opuesta.
Sin embargo, el arrendatario que desee defender su preferencia a permanecer en el inmueble tendría que iniciar
un pleito judicial y demostrar las intenciones del propietario, lo cual es casi imposible ya que en el juicio no se
pueden probar omisiones y menos aun intenciones de hacer o dejar de hacer tal o cual cosa, como tendría que
lograr demostrar el inquilino para tener éxito en su reclamo es decir, demostrar que el propietario tiene la
intención de montar en el local que él ha venido ocupando como arrendatario un negocio de su mismo ramo
comercial es una prueba prácticamente imposible.
Así pues, de poco a nada sirve esta innovación porque el arrendatario ante la posibilidad negada de demostrar
las intenciones del arrendador, quie se cuidará muy bien de ocultarlas, hace inoperante esta posibilidad.”
(Subrayados nuestros).

El autor Carlos Brender Ackerman11 a su vez señala:

“a) Al vencimiento del contrato, debe entenderse que al vencimiento del período de duración fijado por las partes
en el contrato más su prórroga legal. Se establece por primera vez un derecho de preferencia a favor del
arrendatario para continuar ocupando el inmueble aún después del vencimiento del contrato y de su prórroga
legal, siempre y cuando el propietario tenga la intención de arrendar el inmueble bajo la misma actividad
económica. ¿Qué sucede si el propietario se lo alquila a un tercero para la misma actividad económica sin
respetar el derecho de preferencia del arrendatario? Nada se dice al respecto y en materia de sanciones, la
interpretación siempre tiene que ser ¨stricto sensu¨
b) Considero que ha debido hablarse del arrendador como lo señalan los artículos precedentes, en virtud de
que, no necesariamente el propietario es el arrendador del inmueble.
c) La condición de que, a los fines de la prórroga del contrato al vencimiento del mismo, esté sujeto a que el
arrendatario continúe explotando el mismo rubro comercial, colide con lo previsto en el artículo 12 de la Ley
para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia y de preferente aplicación al presente Decreto,
por no referirse a materia especial arrendaticia.
d) La condición de que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio
y además haya cumplido con las demás obligaciones estipuladas en el contrato y este de acuerdo con las
demás estipulaciones contenidas en el presente Decreto Ley.” (Subrayados nuestros).

Y, finalmente, el profesor Jorge C. Kiriakidis L. 12expone sobre el tema:

11 Carlos, Brender Ackerman. Comentarios al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Edición privada. Caracas. 2014. Páginas 46 y 47.
12 Jorge C, Kiriakidis L. El Régimen Inquilinario Venezolano Luego de las Recientes Incorporaciones
Normativas. Fundación Estudios Derecho Administrativo. Funeda. San Cristóbal. 2016. Páginas 52 y
53.
“ (ii) La preferencia para Continuar Arrendando. A pesar de que el Decreto Ley rescata la prórroga legal a
diferencia de a Ley de arrendamiento Inmobiliarios no elimina y por el contrario consagra la preferencia para
continuar arrendado. Este derecho en favor del inquilino supone que a vencimiento del contrato, si el propietario
pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario
tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes,
y esté de acuerdo con los ajustes necesario de acuerdo con lo estipulado en el Decreto (artículo 25). Sobra
decir que está estipulación luce irracional al verla sumada a la Prórroga Legal. Está es además una estipulación
probablemente desesimuladora del arrendamiento y profundamente individualista, pues con ella se protege al
inquilino en singular ( el que está en el inmueble ) y no a los inquilinos en plural ( lo que podrían estar interesados
en tener la oportunidad de acceder a un arrendamiento) es además el tipo de estipulaciones que, al restringir el
derecho de quien arrenda, desestimula el arrendamiento e incluso la construcción de inmuebles para arrendar.
Evidentemente, el legislador especia o no tiene sentido común o no conoce la historia reciente de nuestro país.”
(Subrayados nuestros).

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Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el
arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa
para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de
cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y
permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las
partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación.

Concatenaciones. 1.579, 1.580, 1.592 CC; 3, 4, 6 DLSDV; 38, 39, 40 LAI; 7, 14,
24, 25, 32, 33 LAC.
Doctrina. A está norma le integran las siguientes reglas jurídicas: a) su aplicación
ocurre al vencimiento del término de duración del contrato; esto implica la
culminación del período fijado por las partes a término fijo no renovable, así como
los lapsos de prórrogas convencionales, que surgen con el establecimiento -muy
común y recomendable, desde nuestra visión profesional- de prórrogas
convencionales por igual período que el inicial o por previsión expresa de sus
extensiones; y aun cuando el contrato no haya tenido previamente una fecha fijada
de culminación, como veremos al literal b) de este comentario.
Particularmente, sobre el modo como se vence el contrato hemos expresado
nuestra opinión en el análisis del artículo 25 de está ley.
b) Aplica sólo para los contrato de tiempo determinado, compartiendo criterios
regulatorio con la LAI, la cual en su artículo 38 establece claramente que la prórroga
sólo operará en casos de contratos de tiempo determinado. La norma de la LAC es
confusa en su redacción, pero sin duda esa conclusión es correcta, y así lo señala
nuestra doctrina jurídica, como veremos infra.
Contratos temporales. Por cuanto la norma in comento expresa que “...Al
vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o
más…” debemos entender que, como el artículo 24 de la misma ley establece como
mínimo legal un período de un (1) año, y por excepción por lapsos menores cuando
se refiere a se refiere a aquellos en los cuales “...la actividad a desarrollar esté
enmarcada en temporadas específicas…”, incluye a los contratos temporales, de
tiempo determinado, los cuales se pactaron por seis (6) meses o más, o cuando
siendo de menor tiempo las prórrogas convencionales le llevaron a ese tiempo o
más.
c) En cuanto al ingreso de la institución a nuestro tinglado jurídico, en el texto de
nuestra autoría publicado en el año 2008 sobre la LAI, inclusive con cita a la opinión
previa del año 2000, decíamos13:
“La prórroga legal. Éste es quizás uno de los aspectos novedosos y más importantes de la nueva Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios. Se traduce en la eliminación del derecho de preferencia para seguir ocupando a
que se contraen los artículos 3 y 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, hoy derogado. En el
viejo régimen se establecía el derecho del arrendatario de seguir ocupando en algunas circunstancias señaladas
expresamente por la ley, tales como en caso de tener que volver a ocupar el inmueble que hubiese sido
remodelado o cuando estando vinculado a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el órgano
administrativo declaró con lugar el derecho de preferencia para seguir ocupando. En el actual sistema se elimina
esa figura que se convirtió, en la práctica, en una noria para los arrendadores.

En efecto, una interpretación de la extinta Corte Suprema de Justicia decía que en los casos de declaración con
lugar del derecho de preferencia para seguir ocupando, previsto en el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre

13 Ibídem. Páginas 132 y 133.

Desalojo de Vivienda, se convertía al contrato —estipulado convencionalmente a tiempo fijo— en tiempo
indeterminado. Esto conducía a su vez al arrendador que deseaba ver concluido su vínculo contractual a la
necesidad de recurrir a la figura del desalojo. Este conjunto de circunstancias que gravitaban y pesaban sobre
el arrendador contribuyó a la negativa de destinar inmuebles para el arriendo y nos llevó a la reforma legal que
devino en el sistema jurídico que comentamos.

La prórroga legal, muy por el contrario, nos parece que ha sido de una gran utilidad y practicidad, desde luego
que ha permitido un sistema asertivo en las relaciones arrendador-arrendatario. Estos tienen una idea precisa
del modo como se relacionan en cuanto a la duración del vínculo inquilinario. En nuestro texto del año 2000 lo
preveíamos, al afirmar:

“se ha de convertir en una fórmula catalizadora en las relaciones, de por sí controvertidas y contrapuestas, entre
el arrendador y arrendatario. En verdad, puede constituir una magnífica manera de aliviar y atemperar las
diferencias”

Según el contenido del artículo 38, al término del vencimiento del lapso de arrendamiento, se produce
automáticamente una prórroga por los lapsos establecidos por la ley misma, como veremos a posteriori. Es de
señalar que este derecho sólo existe en los contratos arrendaticios de tiempo determinado, salvo las
consideraciones que haremos infra sobre la pervivencia del artículo 1.618 del Código Civil”. (Subrayados
nuestros).

d) Omisión del legislador sobre el cumplimiento de las obligaciones

contractuales del arrendatario como requisito de procedencia. El legislador no
señala de manera expresa el requisito de solvencia obligacional del derechante
potestativo, como sí lo hace el artículo 40 de la LAI cuando prevé:
“Artículo 40. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de
sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”

Lógicamente, surge la pregunta ¿puede el arrendatario que se encuentra insolvente

en las obligaciones contractuales optar por el ejercicio del derecho a la prórroga
legal? ¿Es ello lo deseado por el legislador con su omisión? ante la interrogante
nuestra respuesta es la negación de esa posibilidad. En auxilio de nuestra opinión
invocamos el contenido de los artículos 1.592 CC, 7, 14 y 25 de la misma ley, los
cuales tienen el siguiente contenido:
“Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato,
o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 7. En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y
acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la
intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE)”.
“Artículo 14. El arrendatario están en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la
cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este
Decreto Ley.”
“Artículo 25. Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el
inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y
cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás
obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con
lo estipulado en este Decreto Ley”.

Sería un contrasentido que la ley premiase al contratante maula, y le permita tal

beneficio, con el evidente daño a los intereses de su contraparte
e) Normas al respecto en la LRCAV. La ley inquilinaria especial en materia de
vivienda ha optado por crear un sistema de preferencia para seguir ocupando y
elimina el lógico sistema de la prórroga legal, el cual ya ha tenido una altísima
receptividad en la sociedad venezolana. Así la legislación se retrotrae al pasado,
y trae aparejada toda la ineficiencia y conflictividad que representa, y crea un modo
de relación entre los contratantes que se ha revelado como incapaz de resolver el
problema de la vivienda y, muy por el contrario, es un factor de perturbación entre
los ciudadanos. Sobre este espinosos asunto remitimos al lector a la sensata
opinión del profesor Oswaldo Ablán Candia, la cual citamos infra.
f) La parte final de la norma en estudio señala expresamente que durante la prórroga
legal todos las condiciones y modos contractuales previos (por lógica los vigentes
para el momento del inicio de la prórroga legal) continuarán en iguales términos, y
entendemos que ello será así salvo que las partes acuerden algunas
modificaciones; la excepción a está continuidad contractual será o relativo a las
variaciones del canon de arrendamiento, las cuales han de ser consecuencia de un
procedimiento de regulación. Está última expresión sobre el “procedimiento de
regulación” es sin duda un gazapo del legislador. No existe un sistema de regulación
como tal, sólo una modelo de “autorregulación”, mediante el cual las partes
establecen el monto (inicial) del canon, siguiendo las directrices que fije la
Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos
(SUNDDE), y sus modificaciones se producirán en anualmente mediante el uso de
la adecuación del monto fijado a la fecha a través del Índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC), según prevé el artículo 33 (1) de la misma ley.
Cuando analicemos el artículo 32 volveremos sobre este tema; a sabiendas desde
ahora que él se ha complicado por la escasa, cuando no nula, información que
suministra al público el Banco Central de Venezuela (BCV); amén de una irrealidad
fehaciente entre lo que la información oficial revela y la realidad económica de la
inmensa pérdida del poder adquisitivo de la moneda venezolana (inflación
desbordada o hiperinflación).
Opiniones doctrinarias al respecto. Volviendo a la opinión de importantes autores
nacionales sobre la estructura jurídica de la ley en torno a estos temas, revisamos
algunos criterios de reputados autores.
El profesor Oswaldo Emilio Ablán Candia14, quien es corredactor de la LAI, explica
al respecto:
“Comentario: La prórroga legal era sin duda alguna la figura o institución más importante de la LAI-2000, por la
seguridad jurídica que generaba para las partes de la relación arrendaticia inmobiliaria, al determinar con certeza
absoluta el vencimiento definitivo de la misma….omissis...
...Comentario: La sustitución de la prórroga legal por la figura de la preferencia arrendaticia constituye sin duda
alguna uno de los aspectos más negativos de la LEYCONTRAARRENDAVIVIENDAS-2011, por sus funestas
consecuencias.
En efecto, volver a la preferencia arrendaticia significa retroceder a las anacrónicas normas del derogado
Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dictado por la Asamblea Nacional Constituyente de los Estados
Unidos de Venezuela, el 15 de septiembre de 1947, y publicado en Gaceta Oficial N° 22.424 de fecha 27 de
septiembre de 1947, el cual en su artículo 4° disponía textualmente:
El inquilino que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir
ocupando el inmueble al vencimiento de plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el Organismo

14 Oswaldo Emilio, Ablán Candia. Análisis Comparativo Entre el Decreto con Rango y fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (LAI 2000) y la Ley Para la Regularización y Control de los arrendamientos de
vivienda (LEYCONTRAARRENDAVIVIENDAS-2011). Nueva Ley de Arrendamiento de Vivienda. IV Jornada de
Derecho Arrendaticio en homenaje al Dr. Domingo sosa Brito. UCAB. Caracas. 2012. Páginas 134 y 135.
competente, Cuando el inmueble, en el caso anterior, fuese destinado a casa de habitación el canon de
arrendamiento no podrá ser mayor que el estipulado en el contrato vencido
Y a las de también derogada Ley de Regulación de Alquileres sancionada por el Congreso de la República de
Venezuela, el 26 de julio de 1960, y publicada en la Gaceta Oficial N° 26.319 de fecha 1° de agosto de 1960, la
cual en su artículo 40 disponía textualmente: “ En los casos de contratos por tiempo determinado, derecho
preferente para continuar como inquilinos del inmueble que ocupan, sin perjuicio de lo establecido en el artículo
1°, ordinal a) del Derecho sobre Desalojo.”
Ahora bien, el efecto o la consecuencia jurídica de que el precitado derecho de preferencia ejercido por el
inquilino fuera declarado con lugar y quedase definitivamente firme, en virtud de una resolución dictada por el
organismo administrativo o de una sentencia pronunciadas por los órganos de la jurisdicción contencioso
administrativa, era que convertía el contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado, en un contrato a
tiempo indeterminado, lo cual le permitía al inquilino permanecer indefinidamente en el inmueble arrendado, con
todos los graves perjuicios que ellos significaba para el propietario del inmueble.
Lo antes expuesto conllevo directamente a una situación de inseguridad jurídica tal, que desestimó de manera
absoluta la inversión inmobiliaria en la construcción de viviendas para alquilar, y consecuencialmente redujo el
mercado de arrendamiento a su mínima expresión, mientras los antes referidos instrumentos legales estuvieron
vigentes.” (Subrayados nuestros).

La profesora Irma Lovera de Sola15 expone al respecto:

“La Ley de arrendamiento comercial a pesar de hacer copiado la institución de la prórroga legal de la ley del
año 2000, eliminó el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que la “prórroga legal
opera de pleno derecho…”, sin embargo por la naturaleza misma de este mecanismo se debe aplicar la prórroga
automáticamente una vez vencido el plazo fijo del contrato.”

Y el profesor Jorge C. Kiriakidis L16. enseña:

“(i) La Prórroga Legal. La prórroga legal es un beneficio que introdujo en 1999 la Ley de Arrendamiento
Inmobiliarios a cambio de haber eliminado de nuestro ordenamiento la preferencia para continuar arrendando.
La Prórroga legal permite que el inquilino ( en una relación a tiempo determinado) pueda permanecer en
posesión del inmueble y en una extensión del arrendamiento impuesta por la Ley, cuya duración depende de la
duración de la Relación Arrendaticia ( es decir, del tiempo en que el mismo inquilino haya ocupado como tal el
mismo inmueble alquilado por el mismo arrendador). El derecho surge en la cabeza del inquilino a partir del
año, y le da seis meses de prórroga. SI la relación ha sido más de un (1) año y menos de cinco (5) años, la
prórroga alcanza 1 año. Si la relación ha sido más de cinco (5) años y menos de diez (5) 10, la prórroga alcanza
2 años. y finalmente si la relación se ha prolongado por más de (10) años, la prórroga alcanza los tres (3) años.
Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y
permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las

15 Ibidem. Página 153.

16 Ibidem. Página 52.
partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias de un
procedimiento de regulación (artículo 26).“
----------------------------------
Artículo 27. El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el
arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de
la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que
se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por
fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición
de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso
comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.

Concatenaciones. Arts. 1.283, 1.290, 1.296, 1.592 CC; 13, 17, 51, 53 LAI; 39, 42,
47, 54, 67, 68, 69, 70, 72, 83 LRCAV; 14, 17, 22, 24, 28, 32, 33, 40 (1), 41 (4, 5, 7,
8, 9).
Doctrina. Se inicia el capítulo señalando cómo se ha de realizar el pago del canon
arrendaticio comercial; y expone que el arrendador deberá abrir, o tener abierta, una
cuenta bancaria cuyo único titular es el arrendador. Esto implica que puede ser el
propietario, el administrador, el responsable del inmueble, etc., pero en todo caso
quien sea o funja de arrendador en el contrato.
Continúa la norma indicando que en éste se deberá indicar “los datos” de la cuenta,
lo cual implica la entidad bancaria, tipo de cuenta (corriente, ahorros o cualquiera
que permita que el arrendador pueda tener disposición inmediata sobre la suma de
dinero que se le paga por tal concepto).
En nuestro ensayo jurídico Comentarios a las Disposiciones Generales, Relación
Arrendaticia y Garantías de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
Para el Uso Comercial17 cuando analizamos el contenido del artículo 22 de está ley,
al numeral 3°, hicimos estas afirmaciones:

17 Publicado en www.blogderechovenezolano, en agosto del año 2017.

“...Si no ha dado cumplimiento a la obligación de disponer una cuenta bancaria para el cumplimiento de la
obligación de pagar cánones, el incremento como consecuencia de la obligación de pagar intereses al
arrendatario, se hará tomando en consideración lo que indique el Banco Central de Venezuela (BCV), u órgano
que le sustituya en esas labores.
En este sentido creemos necesario establecer, en los convenios arrendaticios, que los pagos dinerarios entre
partes cuando requiera utilizar los datos del BCV, ante la ausencia de información mensual, que ha
caracterizado la gestión del ente oficial en los últimos años, se fijará tomando en consideración la última
información aportada por aquél. Caso que ello no fuera posible, se puede pactar acudir a los entes gremiales
que agrupan a los comerciantes, para que se establezca el monto a pagar”.

No se debe perder de vista que el artículo 22 LAC está diseñado para el asunto de
las garantías arrendaticias y la norma que nos ocupa para el pago de los cánones
inquilinarios; y que el elemento de conexión entre ambas reglas estriba en la
obligación de la existencia de una cuenta bancaria para el depósito de las
cantidades que sean menester consignar.
Contempla la ley el supuesto que durante la relación arrendaticia se produzca la
modificación de la cuenta bancaria en la cual se deposita el pago del canon, e indica
que el arrendador deberá notificar de ello al arrendatario, con una antelación no
menor a quince (15) días (consecutivos) a aquel en el cual nace la obligación de
pago.
Obsérvese también que está ley, a diferencia de la LRCAV ex artículo 70, no prevé
disposición alguna sobre las causas justificadas en las cuales se producirá el cierre
de la cuenta bancaria del arrendador.
Novedoso es que en caso de negativa del arrendador a recibir el pago del canon, o
imposibilidad de hacerlo por fuerza mayor (en tales términos ha de implicar el caso
fortuito, según hemos comentado anteriormente18) la SUNDDE dispondrá de una
cuenta especial (a nombre de la institución) a la cual irá el dinero consignado por
los arrendatarios para fines similares. La norma modifica las reglas tradicionales que
sobre consignaciones arrendaticias se establecen en las otras leyes sobre materia
inquilinaria.

18Ibídem. comentarios al artículo 8.

Jurisprudencia. Por cuanto el trámite previsto en el penúltimo aparte del artículo
en estudio no se ha implementado aún, la Sala Político Administrativa en fecha 27
de enero del año 2016, pero publicada en la cuenta del 28 del mismo mes y año,
con ocasión del caso sociedad mercantil FARAH, C.A., y bajo ponencia del
magistrado Inocente Antonio Figuero Arizaleta, estableció:

“En este sentido, cabe destacar que el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación
de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana
de Venezuela Nro. 40.418, del 23 de mayo de 2014, establece en su parágrafo tercero, lo siguiente:

“(…) Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria,
o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a
disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles
destinados al uso comercial (…)” (Resaltado de la Sala).

Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de

arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27
del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia
de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el
procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no
pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador.

Sin embargo, observa esta Sala que no consta que el aludido Ministerio haya creado la cuenta, a los fines de
recibir las cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a disposición de los arrendadores con el fin de
cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.

Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de
Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia dictó
la Resolución Nro. 2011-0051 del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de marzo
de 2012, mediante la cual creó los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel nacional,
estableciendo en su artículo 21 lo siguiente:

“Oficina de Control de Consignaciones (OCC). Artículo 21. La OCC estará encargada del control contable
de los movimientos de dinero de los asuntos que llevan los tribunales y estará a cargo de un Coordinador o
Coordinadora de Área, quien le reportará al Coordinador o Coordinadora Judicial correspondiente.

En la OCC se llevará un registro automatizado, en el cual se asentará los datos relativos a las consignaciones
realizadas por los interesados. Esta Oficina se creará en la sede judicial correspondiente, cuando según las
necesidades, así lo determine la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, a solicitud de la Sala de Casación Civil
del Tribunal Supremo de Justicia.

Igualmente, se podrá crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios

(OCCAI), de acuerdo a la información estadística sobre el volumen de causas en una determinada
Circunscripción Judicial”. (Negrillas de esta Sala).

De conformidad con la disposición citada, los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan con
una Oficina de Control de Consignaciones (OCC), la cual está encargada de llevar el control contable de los
movimientos de dinero de los Tribunales.

Igualmente, observa esta Sala que la referida Resolución establece la posibilidad de crear una Oficina de Control
de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), la cual recibirá las cantidades de dinero producto
de las relaciones arrendaticias.

Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, haya creado
la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios
de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la
celeridad procesal, debe la Sala concluir que, las Oficinas de Control de Consignaciones de
Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sean las encargadas de recibir las consignaciones de cánones
de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha Oficina no esté
creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de
arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se
encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las
consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta
para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. (Ver
sentencia Nro. 1004 del 13 de agosto de 2015, caso: Café 012, C.A. Vs. Inversiones Plaza Los Leones,
C.A.) Así se declara.

En virtud de lo anterior, considera la Sala que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer de la solicitud de
consignación de cánones de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil Farah, C.A., a favor de la empresa
Inversiones Plaza Los Leones, C.A., y en virtud de ello se declara con lugar el recurso de regulación de
jurisdicción ejercido por la parte solicitante; se anula la decisión dictada el 12 de noviembre de 2014, por el
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara. Así se decide”. (Destacados de la sala).

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Artículo 28. Vencido el plazo de dos (02) años sin que el arrendador requiriera las cantidades consignadas por
el arrendatario a su favor conforme el aparte último del artículo anterior, prescribirá su derecho a solicitarlas,
quedando dichas cantidades a la disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial, para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento
respectivo.

Concatenaciones. Arts. 2, 26, 49, 257 CN; 12,1.283, 1.286, 1.290, 1.291, 1.295,
1.296, 1952, 1956, 1957, 1.962, 1.963, 1.969, 1.970, 1.972, 1.980 CC; 20 (7, 14, 15)
24, 39, 53, 68, 70, 72, 77, 83, 91 (1), 92, Disposición Transitoria (DT) 9° LRCAV; 14,
24, 27, 29 , 32, 33 LAC.
Doctrina. El artículo anterior in fine señaló de manera precisa que en los casos de
consignación arrendaticia comercial, por ante la SUNDDE, los montos entregados
quedan a disposición -sólo- de la voluntad del arrendador, lo cual implica -de
Perogrullo- que el consignante (arrendatario) pierde todo poder de disposición sobre
la suma pagada, y el destino de ésta dependerá de la conducta del arrendador. Éste
podrá retirar el (los) monto (s) entregados o por el contrario negarse a ello, por los
más diversos motivos como veremos de seguidas.
El encabezamiento de la norma en estudio señala expresamente que transcurridos
dos (2) años sin que el arrendador, a cuyo favor está hecha la consignación, la haya
retirado del ente administrativo prescribirá su derecho al retiro de las mismas. Pero
hemos de advertir, ahora, que esta norma tiene su antecedente legislativo en la
LRCAV, cuando ésta, en norma que estimamos violatoria de los derechos del
arrendador, particularmente del debido proceso constitucionalmente establecido,
prevé en su Disposición Transitoria Novena una regla jurídica de similar contenido.
La norma de marras prevé:
“Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de
consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la
República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago 54 del
canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el
año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y
los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán
destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino
o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia
de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo
establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones
que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del
pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño
Arrendador”.

He aquí una norma punitiva que sanciona al arrendador, en el ámbito arrendaticio

de vivienda, sin realizar un análisis de las realidades que rodean la práctica
arrendaticia en general. Sobre ella hicimos severas críticas por cuanto en el mundo
real, más allá de los cenáculos ideológicos, existen casos en los cuales el
arrendador tendrá el derecho y la conveniencia de no retirar las sumas consignadas.
Veamos.
En el supuesto que el arrendatario realice las consignaciones señalando unos
montos con los cuales el arrendador está en desacuerdo. Este asunto, en torno al
monto realmente adeudado, se encuentra en sede administrativa, según señala el
penúltimo aparte del artículo 20 de la ley especial arrendaticia de vivienda, lo cual
eventualmente terminará en el ámbito judicial (civil o contencioso administrativo,
según las partes obren); pues bien, durante este trayecto de la disputa podría
transcurrir el plazo prescriptivo que señala la ley, y si el arrendador -ante el
justificado temor de perder sus derechos- retira el dinero consignado, está dejando
sin fundamento fáctico la pretensión según la cual el monto adeudado es diferente
al consignado. Su conducta equivale a la admisión de la validez de la consignación
hecha; y así es comprendido en el ámbito jurídico.
Esta disposición daña, sin duda, el derechos de la expectativa plausible del
arrendador, a quien el Estado mediante una norma sancionatoria-expoliadora
obliga, en la práctica, a desistir de su pretensión so pena de salir perjudicado, de
todas todas, en la causa judicial.
Pues bien, el legislador arrendaticio comercial cuando redacta la presente norma
corrige el error y precave está necesidad de adecuación a la realidad y apego a la
justicia, y redacta una norma que garantiza el derecho constitucional del arrendador
a ser juzgado conforme a derecho (debido proceso, 49 CN) y su acceso a la justicia
(26 CN), y sobretodo respeta el sagrado derecho a la defensa (49 CN). Para ello
crea el artículo 29 de la ley que veremos de seguidas.
Finalmente, sobre está norma contenida en el artículo 28 es pertinente traer a
colación la sentencia de la Sala Política Administrativa de fecha 27 de enero del año
2016, comentada en el estudio del artículo 27 de está ley.
---------------------------------------------
Artículo 29. A los fines del cálculo del plazo de prescripción, se aplicarán las siguientes normas sobre
suspensión e interrupción de la prescripción:
1. La prescripción se interrumpe de la siguiente manera:
a) Por cualquier actuación del arrendador ante el organismo competente en materia de arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial, solicitando las cantidades a su favor.
b) Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de recibir las cantidades a su favor,
ante la jurisdicción contenciosa.
c) Interrumpida la prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día siguiente de aquél en que se
produjo la interrupción.
2. El cómputo del plazo de la prescripción se suspende:
a) Por la interposición de solicitudes o recursos administrativos o judiciales, que tengan por objeto la relación
arrendaticia con ocasión de la cual fueron consignadas las cantidades a su favor, hasta sesenta (60) días
después que se adopte resolución o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el silencio administrativo,
de ser el caso.
b) Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción hasta el cumplimiento de un
plazo o condición.

Concatenaciones. Arts. 12, 1.346, 1.969, 1.970, 1.972, 1.973, 1974, 1977, 1.980
CC; 166, 339, 346 (7), 351, 355, 361 CPC; 4 Ley de Abogados (LA); 2, 4, 5, 42, 48,
67 Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA); 62, 87 LAI; 128
LRCAV; 22, 24, 27, 28 LAC.
Doctrina. La primera interrogante que podemos hacerle a la disposición es ¿ella
sólo aplica para la prescripción del derecho a retirar tales cánones consignados? Y,
en caso positivo, al resto de las obligaciones cuál plazo prescriptivo le aplicamos?
Veamos.
1. Ciertamente la norma está diseñada para regular el período durante el cual el
arrendador puede retirar de los fondos de la SUNDDE el dinero consignado a su
favor.
2. Significa esto que las obligaciones contractuales que se establecen para los
contratantes se regirán por otras normas jurídicas.
3. La LAC no establece ninguna disposición sobre lapsos prescriptivos del derecho
al pago de los cánones, ni para otras obligaciones contractuales o legales
arrendaticias.
4. En consecuencia, el derecho del arrendador a reclamar al arrendatario los
cánones insolutos prescribirá a los tres (3) años como establece el artículo 1.980
CC, del siguiente contenido:
“...Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los
intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por
plazos periódicos más cortos”.

4.1. En cuanto al resto de las obligaciones y el plazo prescriptivo aplicable debemos

considerar que, usualmente, tales obligaciones se establecen para ser cumplidas
dentro del plazo de la relación inquilinaria, por lo cual entendemos que una acepción
de la palabra “pago” como cumplimiento de la obligación haría aplicable la misma
norma cuando ésta señala “...y en general, de todo cuanto deba pagarse por años
o por plazos periódicos más cortos”; comprendemos que esas obligaciones siempre
serán periódicas, desde luego que están creadas para cumplirse (pagarse) dentro
del giro temporal de la relación arrendaticia.
Distinto es el caso de la nulidad del contrato o alguna de sus cláusulas, por cuanto
sería aplicable el artículo 1.346 CC.
Caso de una obligación contractual que deba cumplirse luego de la finalización del
contrato debemos revisar su naturaleza para comprender si es periódica (caso de
aplicación de la regla en comentario) o de una sola ejecución en la cual deberá
aplicarse la norma general de prescripción sobre obligaciones reales o de crédito,
como prevé el artículo 1.977 eiusdem.
5. El legislador observa los distintos modos como el fatal plazo prescriptivo puede
ser impedido de tener aplicación, pese a ya existir, o de tan siquiera surgir. Así
comienza por indicar los modos de interrupción, luego los de suspensión y,
lógicamente, nada indica sobre la extinción definitiva del plazo fatal porque ello
ocurrirá, en la práctica, cuando el arrendador ejerza su derecho y, mediante la
citación judicial, hará desaparecer del mundo del derecho la amenaza (la cual podrá
reaparecer en los supuestos del artículo 1.972 del Código Civil).
Es interesante recordar que la prescripción, a diferencia de la caducidad legal, se
caracteriza por tener diversos modos de afectación a sus efectos, tales como su
interrupción, la suspensión y la extinción (caso de la citación judicial); y que ello le
diferencia de la caducidad legal, por cuanto ésta únicamente se afecta mediante su
extinción, lo cual se materializa con la simple presentación del libelo de demanda,
conforme al artículo 339 CPC y otras normas especiales.
Sobre el tema prescriptivo extintivo y su modos de control hemos hecho algunas
consideraciones en el texto Manual de Derecho de Transporte Terrestre19, a ellas
remitimos al lector.
6. Análisis particular de la norma en estudio. En primer término señalemos que
la norma contiene motivos de interrupción de la prescripción para reclamar las
sumas consignadas y motivos de suspensión del plazo prescriptivo para retirar las
cantidades depositadas.
Diferencias entre la interrupción y la suspensión del plazo prescriptivo
contenido en la ley. a) La interrupción supone que una vez concluido el motivo que
la originó vendrá el renacimiento ex novo del plazo (se le contará de nuevo, desde
su inicio), como prevé la última parte del numeral 1° del artículo 29 en estudio. Por
su parte la suspensión significa que se reanuda (continúa) el plazo que había nacido
y cuyo curso se detuvo por algún motivo legal, señalado éste expresamente en la
ley.
b) La interrupción se va a materializar cuando el accionar del arrendador se produce
con ocasión de su interés sobre las sumas consignadas. La suspensión se presenta

19Edgar Darío Núñez Alcántara. Manual de Derecho de Transporte Terrestre. Vadell hermanos
Editores. Caracas. 2010. Páginas 164 a la 178.
cuando el arrendador ha intentado una pretensión judicial relacionada con el vínculo
jurídico que origina el conflicto y se representa en la causa de los cánones
consignados.
7. Especificidad de los motivos. La ley señala dos motivos para la interrupción
de la prescripción (lo cual supone que el plazo transcurrido desaparece y al
reanudarse comienza totalmente de nuevo), a saber: a) por actuación del
arrendador ante la SUNDDE solicitando le sean entregadas las sumas consignadas.
ejemplo, cuando de conformidad con las disposiciones de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos se pida a la SUNDDE pronunciamiento sobre el
derecho reclamado de recibir las sumas depositadas a favor del solicitante. b)
Cuando el arrendador realiza un acto “formal” (en forma) ante los órganos
jurisdiccionales para reclamar su “derecho” a recibir las sumas consignadas.
Verbigracia, una acción mero declarativa, sobre el derecho de marras.
Como se observa fácilmente la interrupción se vincula con un alegato de parte (el
arrendador) sobre su pretensión de recibir los montos consignados, bien lo haga en
sede administrativa o judicial.
Igualmente indica dos motivos para la suspensión del cómputo del plazo de
prescripción (detención del plazo hasta su posterior reanudación, continuando el
plazo acumulado), y acontece cuando: a) el arrendador ejerce su pretensión en sede
administrativa o judicial para que se le conceda un derecho comprendido con la
relación jurídica inquilinaria de la cual surgen los cánones cuya consignación se ha
realizado; por cuanto es un motivo de suspensión, el plazo se reanuda sesenta (60)
días después que se dicta la sentencia, resolución administrativa o el silencio
administrativo negativo que prevé el artículo 4 de la LOPA. Entonces el arrendador
deberá resolver sobre el retiro o no de las sumas consignadas a su favor. b) Cuando
el órgano judicial dicta un fallo que declara la existencia de una condición o plazo y
ordena la suspensión del plazo, en los términos de los artículos 346 (7), 351 y 355
del CPC.
-------------------------------------------------
Artículo 30. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago
recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación
del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano
con competencia en materia tributaria.

Concatenaciones. Arts. 316, 317 CN; 5, 6, 7, 9, 16, 99, 101, 104 Código Orgánico
Tributario (COT); 4 (4), 5, 13, 22, 54, 55, 57 Ley de Impuesto al Valor Agregado
(LIVA); 7, 10, 16, 27 (11,12), 79, 90, 91 Ley de Impuesto sobre la Renta (LISR); 6,
24, 27, 28, 32 LAC.
Doctrina. La norma en análisis se vincula con el aspecto fiscal en cuanto a las
obligaciones impositivas que tiene el contribuyente con el Estado; al caso cuando lo
imponible deriva de un ingreso por concepto del arriendo de un inmueble, cuyo uso
es comercial o de prestación de servicios. No es más que una reiteración de la
obligación del contribuyente para con el Estado. De allí que se relaciona el tema con
leyes diversas, tales el Código Orgánico tributario, la ley de Impuesto al Valor
Agregado (IVA) y la del Impuesto Sobre la Renta. En tal sentido le fija parámetros
al arrendador y le impone la obligación de expedir una “factura legal”, cuyo
contenido mínimo será constancia discriminada del pago recibido, lo cual supone el
detalle de a cuál plazo corresponde, así como el señalamiento de cuánto
corresponde al concepto canon y cuánto pertenece al impuesto a pagar; finalmente
se deja una fórmula abierta el órgano competente, al caso el Servicio Nacional
Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Así vemos como el COT, en su artículo 16, crea una especie de “fuero atrayente
hermenéutico” para indicar que cuando la norma se refiera a situaciones definidas
o conceptualizadas por reglas jurídicas de otras leyes (el arriendo, al caso) su
interpretación ha de indagar sobre la realidad que impulsó a la legislación tributaria
al crear el tributo (factura fiscal o el tributo al valor agregado) para inteligir su
leitmotiv.
O cuando, ex artículo 99, señala que la emisión, la entrega y la exigencia de ella
constituye un “deber formal tributario”, y luego al artículo 101 la omisión del
cumplimiento de este deber lo califica como un “ilícito tributario formal”, o que lo es
también -por atentar contra el deber de permitir el el control de la administración
tributaria, como expresa el artículo 104 eiusdem.
La ley que regula el impuesto al valor agregado que en sus artículos 4 cuál es la
actividad gravable en el caso arrendaticio; quién es el sujeto pasivo (artículo 5),
requisitos de las facturas en sus artículos 54, 55 y 57.
Y, finalmente la ley del impuesto sobre la renta, la cual en sus artículos 7 identifica
al sujeto pasivo del impuesto, en los numerados 16 y 79 define el hecho imponible
tributario y contempla nuestra materia, y en los artículo 90 y 91 se refiere al sistema
contable y la factura como elemento de probanza del deber formal o de su
incumplimiento.
Entonces, por ser la factura legal un instrumento de primera importancia para el
Estado y, muy especialmente, la recepción de sus ingresos la ley especial
arrendaticia comercial le concede una gran ramificación con todo el entramado legal
impositivo. No en balde nuestra doctrina jurídica impositiva ha desarrollado una
intensa labor académica que es objeto de análisis constante. Veamos algo de ella.
El profesor Marco Antonio Romero Rivero20 hace estas consideraciones sobre la
materia:
“Ante la convergencia de múltiples tributos, en cuya determinación forma parte integrante y/o prevaleciente el
ingreso bruto, la Administración Tributaria Nacional (SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE
ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA-SENIAT) introduce estos preceptos legales con el propósito
principal de comenzar a regular todo lo relativo y/o atinente al tema de la facturación, no solo de cara a quien la
emite, sino otorgándole un rol bien protagónico a quienes la reciben, traducido para este último, en una labor
contralora en beneficio de la Administración Tributaria, al obligarlos a exigir las facturas de conformidad con la
normativa de facturación existente, y ello con la correspondiente consecuencia jurídica ante su incumplimiento,
al desconocerse la posibilidad de deducir el crédito fiscal pagado en materia de Impuesto al Valor Agregado y
del gasto en materia de Impuesto Sobre la Renta, así como la sanción pecuniaria prevista en el artículo 101,
numeral 5, del Código Orgánico Tributario.
La presencia de un documento que se utilice para respaldar la deducción del crédito fiscal y gasto, le confiere
a la Administración Tributaria la certeza de que se ha materializado una transacción, en la cual queda la
evidencia de que se ha incurrido en una carga tributaria o gasto; no obstante los excesivos formalismos

20 Marco Antonio, Romero Rivero. Comentarios a las Normas que Regulan la Emisión de Facturas y otros
Documentos en Venezuela. Vadell Hermanos Editores. Caracas. 2014. Páginas 20, 21.
establecidos por la Ley, no pueden conducir a que el incumplimiento de ciertos requisitos en las facturas y otros
documentos se puede llegar al injusto, absurdo e irracional desconocimiento del impuesto pagado o del gasto
incurrido. De lo que se debe percatar la Administración Tributaria es que- en esencia- se haya efectuado una
operación comercial, para reconocer la efectiva realización de la misma, y que la documentación que soporta el
pago permita perseguir y controlar el débito fiscal e ingreso; todo ello, sin perjuicio de la aplicación de la
correspondiente sanción por incumplimiento de deberes formales.
El incumplimiento de los deberes formales de emisión y exigencia de las facturas y otros documentos ha sido
calificada por el Código Orgánico Tributario como un ilícito tributario formal, debido a que representa un
impedimento para las funciones y tareas de fiscalización, lo cual entorpece la labor de control fiscal, y conlleva
a un riesgo ante el cumplimiento de las obligaciones tributarias de los contribuyentes, y en consecuencia
constituye una disminución en la recaudación tributaria”. (Subrayados nuestros).

De igual manera para comprender la importancia del señalamiento de la obligación

de la emisión de una “factura legal” consultamos el ensayo Régimen de Facturación
en Venezuela, del blog Derecho y Finanzas21, en el cual leemos:
“REGIMEN DE FACTURACION EN VENEZUELA.
1. La Factura Fiscal.
La factura, es un documento cuyo contenido refleja la realización de operaciones económicas, cuya finalidad es
soportar y constatar la realización de operaciones de compra, venta y de prestación de servicios, vale decir, que
del contenido de estos documentos se evidencia la materialización de actividades económicas.
La emisión de facturas, ha sido tipificada por el legislador como un deber formal, constituido por una prestación
de hacer, y exigido a los diferentes sujetos pasivos; con la finalidad de facilitar el ejercicio de la competencia de
control y fiscalización por parte de la administración tributaria, de allí su radical importancia; puesto que estos
documentos permiten verificar y constatar la realización de las operaciones gravadas con obligaciones
tributarias.
En Venezuela, el régimen de facturación vigente, se encuentra contenido en la Providencia No. 0257, publicada
en la GO No. 38997, de fecha 19/08/2008, instrumento normativo de reciente data, en cuyo contenido se
establecen las normas generales de emisión de facturas y otros documentos. Este nuevo régimen, sustituyo al
régimen derogado desde 1999, contenido en la Resolución 320, publicada en GO No. 36.859 29/12/1999; la
cual contenía las disposiciones normativas relacionadas con la Impresión y Emisión de Facturas y otros
Documentos.
Ahora bien, de la tipificación de emisión de las facturas como un deber formal, se desprende su relevancia en
materia de determinación de la obligación tributaria, por lo que, el legislador ha estipulado que de su
incumplimiento se deriva un ilícito formal, sancionado con multas que van desde una (01) unidad tributaria hasta
doscientas (200) unidades tributarias y con sanciones administrativas de cierre de establecimiento o clausura
de uno y hasta cinco días continuos, cuando se trata de facturas contentivas de operaciones económicas

21 www.derechoyfinanzas . Régimen de Facturación en Venezuela, Escrito el 21 de marzo del año 2014.

gravadas con impuesto al consumo (es decir, en materia de IVA) que excedan de doscientas unidades tributarias
(200 UT).
Adicionalmente, al deber formal de la emisión de facturas, el legislador ha sido muy específico, al consagrar la
obligación de emitir facturas conforme a los requisitos y características exigidas por la normativa legal imperante
en el régimen de facturación vigente, tipificando su incumplimiento como un ilícito tributario también;
contemplando sanciones que van de una unidad tributaria por cada factura hasta un máximo de 150 unidades
tributarias, por cada periodo,,,”. (Subrayados nuestros).
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Artículo 31. El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo
realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la
metodología de avalúo a aplicar.

Concordancias. Arts. 1.579, 1.592 (2) CC; 2, 14, 29, 30, 32, 34 (a), 51, 58 LAI; 74,
77, 78, 7983, 91 (1) LRCAV; 11 (20, 21) Ley Orgánica de Precios Justos (LOPJ); 5,
6 (3), 7, 13, 17, 20, 21, 22, 24, 27, 32, 33, 41 (4, 5),44 (3) LAC.
Doctrina. El legislador ha previsto que para la fijación del canon arrendaticio
comercial las partes contratantes determinen el valor del inmueble objeto de la
negociación utilizando el denominado método de costo de reposición, el cual ha
sido definido como:
“Costo actual estimado de reemplazo de bienes existentes como si fueran nuevos. Precio que deberá pagarse
para adquirir un activo similar al que ahora se tiene en los activos a los precios prevalecientes en el año de
estudio. Este costo se obtiene mediante la revalorización de los activos adquiridos en períodos anteriores al año
de estudio valuados a los precios actuales de un bien igual o similar, es decir, el monto al que costaría, a precios
del periodo de estudio, adquirir un activo producido en períodos anteriores. Se llama también valor de los activos
a costo de reemplazo”. (Concepto tomado de la página web www.definicion.org/costo-de-reposicion).
(Subrayados nuestros).

La LRCAV señala expresamente como se materializa el cálculo del costo de

reposición y, al efecto, expresa:
“Artículo 74. A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aquel determinado por el valor
de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro
cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en bolívares estará en 28 concordancia con las políticas
nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la
especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población. El Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda,
según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones
sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro
detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el
artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento” (Negrillas
nuestras).

La fórmula escogida por el legislador en el sistema de la LAC tiene una metodología

que la establece y supervisa la SUNDDE, esto en cuanto a su aplicación concreta.
En tal sentido el Decreto número 600 de fecha 21 de noviembre del año 2013 22,
emanado de la Presidencia de la República, correspondiente a la Ley Orgánica de
Precios Justos mediante la cual se crea la SUNDDE prevé en su artículo 11, ordinal
20 lo siguiente:
“...Corresponde a la SUNDDE el ejercicio de las siguientes atribuciones:...
...establecer los criterios para fijar los cánones de arrendamiento justos de locales comerciales.
21. Las demás establecidas en la presente ley y en el ordenamiento jurídico vigente…” (Negrillas nuestras).

De estas consideraciones podemos concluir en a) el canon lo establecen las partes,

mediante acuerdo; b) usualmente la parte arrendadora ejecuta el avalúo y sobre
éste se hace la determinación del canon inicial; c) la intervención del ente
administrativo queda reservado para casos de desacuerdos entre las partes, como
hemos analizado y revisado en nuestro trabajo Comentarios a las Disposiciones
Generales, Relación Arrendaticia y Garantías de la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial 23 cuando analizamos el
contenido de los artículos 5, 17, 20, 21, 22 LAC.
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Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con
el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes
métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI),
de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable
(M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y
por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia.

22 Gaceta Oficial 40.340 contentiva del Decreto 600 del 21 de noviembre del año 2013. Artículos 20 y 21.
23 Publicado en www.blogderechovenezolano, en agosto del año 2017.
Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de
rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
Se aplicará la siguiente fórmula:
CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
Donde:
CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;
VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en
la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior.
Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas
correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por
las partes y oscila entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos
de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes
entre 8% y 15%.
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:
La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que corresponda a un canon de arrendamiento fijo,
según lo establecido en el numeral 1.
El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de
aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiendo la porción fija, quedando todo esto claramente establecido
en el respectivo contrato.
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto
a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA)
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. (Negrillas nuestras).

Concordancias. Arts. Art. 1.579, 1.584, 1.592 CC; 2, 4, 13, 14, 29, 30, 31, 32, 34
(a), 51, 52 LAI; 5 (14), 20 (3), 39, 42, 47, 50, 66, 67, 68, 71, 77, 78, 79, 80, 83, 91
(1), 92, 98, 125, 130 LRCAV; 14, 17, 24, 27, 31, 34, 40 (1), 41 (4) LAC.
Doctrina. El legislador ha escogido tres (3) sistemas, taxativos, para que las partes
contratantes determinen el monto del canon inicial; y éste deberá ser previsto para
un plazo no menor a un año, como indica el artículo 24 LAC.
La ley cataloga, y de ese modo concede su propia naturaleza a cada uno de los tres
(3) sistemas, llamándolos: a) Canon de arrendamiento fijo (CAF), en el cual se toma
como base de cálculo, para la contratación inicial, el valor actualizado del inmueble
(VI); b) Canon de arrendamiento variable (CAV), el cual toma como base de cálculo
un porcentaje de las ventas del fondo de comercio o de la actividad asimilada al
ámbito comercial; y, c) Canon de arrendamiento mixto (CAM), el cual está
compuesto por la porción fija más un porcentaje de las ventas.
Modelo de un sistema de canon fijo: En la práctica el sistema del canon fijo (CAF)
es el mayor recepción y aceptación (positividad) por la mayoría de los contratantes
inquilinarios comerciales. En tal sentido, utilizando el sistema CAF, y siempre
atendiendo a las características del diseño legal, los contratos de arriendo, se
elaboran de una manera tal como los modelos que se exponen de seguidas, que no
son más que una aproximación a estas ideas:
a) Caso en el cual el área total es igual al área a arrendar.
“CLÁUSULA TERCERA: Fijación del canon según la ley especial. Las partes, en atención a lo dispuesto en el
artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, expresan que de
común acuerdo y según avalúo conforme a la ley y mutuo convenimiento entre ellas se determinó que el
inmueble total, del cual forma parte el que se arrienda en este acto, tiene un valor de cuatro mil cincuenta
millones de bolívares (Bs. 4.050.000.000,00). En tal sentido tomando en cuenta el método de cálculo previsto
en el numeral 1º del artículo 32 de la ley, es decir, mediante el sistema de canon fijo se aplica la fórmula “CAF
= (VI/12/MTS2 A) x MTS2 a x % RA”. En consecuencia, el canon se establece tomando en consideración el
valor del inmueble antes indicado, de cuatro mil cincuenta millones de bolívares (Bs. 4.050.000.000,00), cifra la
cual dividida entre doce (12) meses arroja la cantidad de trescientos treinta y siete millones quinientos mil
bolívares (337.500.000,00), y en vista de que, en este caso, el área total del inmueble es igual al área a arrendar,
la cual es de setecientos cuarenta y dos metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros cuadrados (742,84
Mts2) aproximadamente, ambos componentes de la fórmula están uno en el numerador y otro en el
denominador y en consecuencia se anulan mutuamente, con lo cual bastaría para determinar el canon de
arrendamiento multiplicando la cifra mostrada, es decir trescientos treinta y siete millones quinientos mil
bolívares (337.500,00) por la rentabilidad anual (R. A), cifra que las partes acuerdan fijar en 0,3%, resulta un
canon definitivo de UN MILLÓN DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.012.500,00) mensuales, y el cual
las partes han acordado en establecer a los efectos de este contrato en la cantidad de UN MILLÓN DE
BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales más el impuesto al valor agregado para el periodo comprendido
entre el 01 de febrero del año 2017 hasta el 31 de enero 2018. LA ARRENDATARIA deberá pagar los intereses
moratorios sobre los montos insolutos, calculados a la tasa legal aplicable. Siendo entendido que la falta de
pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir el desalojo del
inmueble, en cualquiera de sus figuras jurídicas, tales como la resolución, la desocupación o el cumplimiento
del contrato, según sea el caso”.

b) Caso en el cual el área a arrendar es parte del área total.

“CLÁUSULA TERCERA: Fijación del canon según la ley especial. Las partes, en atención a lo dispuesto en el
artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, expresan que de
común acuerdo y según avalúo conforme a la ley y mutuo convenimiento entre ellas se determinó que el
inmueble total, del cual forma parte el que se arrienda en este acto, tiene un valor de veintidós mil millones de
bolívares (Bs. 22.000.000.000,00). En tal sentido tomando en cuenta el método de cálculo previsto en el numeral
1º del artículo 32 de la ley, es decir, mediante el sistema de canon fijo se aplica la fórmula “CAF = (VI/12/MTS2
A) x MTS2 a x % RA”. En consecuencia, el canon se establece tomando en consideración el valor del inmueble
antes indicado, de veintidós mil millones de bolívares (Bs. 22.000.000.000,00), cifra la cual dividida entre doce
(12) meses arroja la cantidad de mil millones ochocientos treinta y tres mil trescientos treinta y tres bolívares
con treinta y tres centésimas (1.833.333.333,33), monto este que dividido entre el área total del inmueble, que
es de quince mil metros cuadrados (15.000 mts2), da como resultado ciento veintidós mil doscientos veintidós
bolívares con veintidós céntimos (Bs. 122.222,22) por metro, cuya cantidad multiplicada por la cantidad de
metros del local arrendado mediante este contrato, que es de ciento cincuenta metros cuadrados (150,00 mts2)
da un resultado de dieciocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y tres bolívares con treinta
y tres céntimos (Bs. 18.333.333,33), monto este que, multiplicado por la rentabilidad anual (R.A), cifra que las
partes acuerdan fijar en 0,55%, resulta un canon definitivo de CIEN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES
BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 100.833,33) mensuales, y el cual las partes han
acordado en establecer a los efectos de este contrato en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00)
mensuales más el impuesto al valor agregado, para el primer año de vigencia del presente contrato. Para el
periodo comprendido entre 01 de agosto del año 2018 hasta el 31 de julio 2019, las partes ajustarán el valor del
canon tomando como referencia para el incremento el índice nacional de precios al consumidor (INPC) señalado
por el Banco Central de Venezuela, o las instituciones competentes que se establecieran, durante el período de
los últimos doce (12) meses a la fecha en la cual se actualiza el monto del canon arrendaticio; en el supuesto
de que por razones técnicas no se pueda calcular el aumento por el INPC, el canon se fijará de mutuo acuerdo
entre las partes o en su defecto utilizando medios alternativos para su fijación, los cuales serán los utilizados
usualmente en el ámbito inmobiliario para el momento. Las partes acuerdan que el pago será por mensualidades
adelantadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes. Siendo entendido que la falta de pago de dos
mensualidades consecutivas dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir el desalojo del inmueble, en
cualquiera de sus figuras jurídicas, tales como la resolución, la desocupación o el cumplimiento del contrato,
según sea el caso”.
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Artículo 33. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en
los casos siguientes:
1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará
tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado
en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo
publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del
inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.

Concatenaciones. Arts. 1.592 (2) CC; 14, 32 LAI; 68, 83 LRCAV; 6 (4), 14, 17, 24,
27, 32, 34, 40 (1), 41 (4) LAC.
Doctrina. En un todo conforme con el contenido de su artículo 24, la LAC reitera
que los contratos arrendaticios comerciales son de duración mínima de un (1) año,
salvo las excepciones temporales que esa norma prevé, y establece que ese es
también el período mínimo en que el canon arrendaticio es revisable.
Aunque Venezuela padece a la fecha una economía enferma de hiperinflación, es
de señalar que las partes pueden establecer lapsos mayores para ese ajuste del
monto de la renta; ello es posible en el ámbito comercial en el cual se procura -con
frecuencia en razón de la necesidad de la estabilidad del “punto comercial”, y ello
es olvidado muchas veces por los propietarios- establecer períodos de duración del
período inicial de un plazo mayor y eso puede conllevar a una mayor extensión en
el tiempo de la revisión del canon. Está mayor lapso del actualización se justifica en
el sistema CAF, pierde sentido en el modo CAV, y lo retoma -tal vez con menos
fuerza que en el primer caso- en el CAM.
En relación al incremento tomando como fuente para ello “...la variación porcentual
anual del grupo ”bienes y servicios diversos” considerado en el Índice de Nacional
de Precios al Consumidor…”, la realidad del país es que el BCV no publica sus
índices con la regularidad mensual que la norma y la práctica imponen, lo cual
conduce a la necesidad de “idear” sistema alternativos; más una tendencia política
constante de modificar nombres y funciones de los entes públicos que atenta contra
la estabilidad política y económica del país, que obliga al ciudadano, al comerciante
en particular y a los profesionales que les asistimos a precaver situaciones inciertas
pero probables, conducen a la toma de previsiones como la norma contractual que
hemos reseñado en el los comentarios del artículo anterior, cuando expresamos:
“...Para el periodo comprendido entre 01 de agosto del año 2018 hasta el 31 de julio 2019, las partes ajustarán
el valor del canon tomando como referencia para el incremento el índice nacional de precios al consumidor
(INPC) señalado por el Banco Central de Venezuela, o las instituciones competentes que se establecieran,
durante el período de los últimos doce (12) meses a la fecha en la cual se actualiza el monto del canon
arrendaticio; en el supuesto de que por razones técnicas no se pueda calcular el aumento por el INPC, el canon
se fijará de mutuo acuerdo entre las partes o en su defecto utilizando medios alternativos para su fijación, los
cuales serán los utilizados usualmente en el ámbito inmobiliario para el momento”. (Subrayados de está cita).

En relación al primer ordinal de está norma el autor Carlos Brender Ackerman

señala24:
“Considero que que el período para computar el lapso señalado debería ser a partir del período de duración del
contrato y no desde la firma del mismo…
Se observa que, en relación a lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se redujo
el tiempo para solicitar la revisión de los cánones de arrendamiento de dos (2) años a un (1) año...”

Es válida la observación del autor citado. Con frecuencia los contratos arrendaticios
se firman con antelación a la entrada en vigencia del acuerdo. Y es lógico que el
interprete determine que el incremento sea “desde el inicio real de la duración del
contrato” y no desde la firma del mismo. Está opinión cumple con el fundamental
principio jurídico del in dubio pro arrendatoris.
Lo es también que el legislador obró correctamente al reducir el plazo de la revisión
de la renta de dos (2) años, como prevé la LAI y aplica para los arriendos en general
salvo los viviendas y comercial25, a un (1) año como período mínimo.

24 Ibídem. Página 61.

25 En ambos casos se ha de consultar el significado que cada ley en particular concede a los términos “vivienda”
e “inmueble comercial”, en razón que ambos superar largamente el concepto semántico e inclusive legal
tradicional de esa dos palabras.
 BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA.
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1980.
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NÚÑEZ ALCÁNTARA, Edgar Darío. Manual de Derecho de Transporte Terrestre.
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NÚÑEZ ALCÁNTARA, Edgar Darío. El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano.
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ROPPO, Vincenzo. El Contrato del Dos Mil. Traducción profesora Milagros Koteich.
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BLOG DERECHO Y FINANZAS. Régimen de Facturación en Venezuela.
www.derechoyfinanzas, escrito el 21 de marzo del año 2014.