TALLER 3ER CORTE: DERECHOS REALES

BIENES CIVILES Y COMERCIALES

Luis Guillermo Pallares Castrillo

Angélica María Lara Quintana

Natalia Andrea Castro Camacho

Semestre IV – Grupo I

Facultad De Derecho Y Ciencias Políticas

Profesor (a): Ana María Cristina Sierra Vitola

10 De Noviembre, 2021
 TALLER: DERECHOS REALES
1. Doña Lucrecia no podía creerlo. Su hijo Manuel, de 45 años, por fin se
casaba con Amparo, su novia de la adolescencia. Tan contenta estaba por
la noticia que decidió cederle de manera gratuita a la pareja una vivienda
que tenía en el centro de Oviedo para que iniciaran allí su nueva vida. Los
dos primeros años de matrimonio transcurrieron con toda normalidad.
Amparo acometió en la vivienda una serie de reformas que consideró
importantes: cambiar el viejo suelo de mármol por un cálido parquet,
ampliar el salón aprovechando el espacio de la inútil terraza, alisar y pintar
las paredes así como remodelar por completo la obsoleta instalación
eléctrica. Todas las reformas fueron pagadas con el legado de 60.000 €
que Amparo recibió de su abuelo fallecido. Sin embargo, al cuarto año
Amparo le comunicó a su marido que quería divorciarse y, en tal sentido,
le presentó un convenio regulador propuesto por su abogado en el que,
entre otros extremos, se prevé que ella sea la adjudicataria de la
vivienda familiar. Manuel, sumido en una enorme tristeza, firma el
convenio regulador que sanciona la extinción de su matrimonio. Doña
Lucrecia recrimina a su hijo que haya tolerado que su ex mujer se quede
en su casa, y le anuncia su intención de hacer todo lo posible por expulsar
a Amparo de la vivienda. Contesta a las siguientes preguntas:

a) ¿Qué tipo de posesión detentaban Manuel y Amparo sobre la

vivienda de Doña Lucrecia?

R: La posesión que detentaban la expareja conformada por Manuel

y Amparo, está fundamentada en vínculos extrajurídicos; por mera
tolerancia o familiaridad que tenían con Doña Lucrecia, la verdadera
propietaria del bien. Este tipo de posesión, de acuerdo al código
civil colombiano, se denomina COMODATO PRECARIO, estipulado
en el artículo 2219 CC, el cual se basa en “ La tenencia de la cosa
ajena sin contrato, por ignorancia y con tolerancia del dueño.”

b) ¿Detenta Doña Lucrecia alguna posesión sobre la vivienda?

 R: Efectivamente es la dueña legitima, solo debe demostrar poseer
el Certificado de Libertad y Tradición del bien inmueble, y
posteriormente, el abogado de Doña Lucrecia verificará el pertinente
registro del inmueble en el Registro de Instrumentos Públicos.

c) Doña Lucrecia, con la finalidad de echar a Amparo, contrata a

un cerrajero para que cambie la cerradura de la casa. ¿Puede
hacer tal cosa?

R: En tal caso, Amparo actuaria por las vías del hecho y no del
derecho, al realizar tal acto, estaría atentando contra la dignidad
humana de Amparo, y esto podría ocasionarle responsabilidades
legales a Doña Amparo.

d) Si fueras Amparo, ¿qué harías –desde un punto de vista

jurídico, claro está- para defenderte frente a la acción de Doña
Lucrecia?

R: Lo mas recomendable para Amparo es iniciar un proceso de

recuperación de la posesión. El fundamento legal se encuentra en
el artículo 951 del código civil, bajo el nombre de ACCION
PUBLICIANA. A través de esta acción, el poseedor puede recuperar
y proteger la posesión, siempre y cuando se encuentre en la
posibilidad de ostentarla mediante la figura de la prescripción.

e) Si fueras Doña Lucrecia, ¿qué acción –o acciones-

interpondrías para recuperar el piso? Justifica suficientemente
la respuesta.

R: R: Lo más recomendable, desde el punto de vista jurídico, es

iniciar una acción destinada a proteger la propiedad, en el caso
colombiano, la encontramos en el artículo 946 del Código civil, es la
llamada ACCION REIVINDICATORIA, que se fundamenta como
aquella: “que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está
en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a
restituirla.
 f) En caso de que la acción de Doña Lucrecia prosperara, ¿podría
Amparo recuperar la inversión que realizó en la vivienda?

R: Efectivamente podría recuperar Amparo la inversión que realizo,

de acuerdo con el artículo 739, que versa una norma sobre las
construcciones y siembras en suelo ajeno, tanto por posesión de
buena fe, como de mala fe.

g) ¿En qué momento exacto entró Amparo en posesión del

legado de su abuelo?

R: Aunque el problema no especifica el modo en que Amparo recibe

en beneficio del legado de su abuelo, según las leyes colombianas,
no es posible, para los nietos, recibir la herencia de un abuelo, por
medio de herencia intestada. Lo más lógico es que se le fue
transmitida físicamente por medio de su padre o que se estableció
en el testamento de su abuelo.

2. Don Alfredo es un viticultor vallisoletano de enorme reconocimiento que

posee la que ha sido considerada como una de las fincas de mayor
producción y calidad de la zona: “La pucelana”. Los tres hijos de Don
Alfredo pugnan en silencio por ser los destinatarios testamentarios de
dicha finca. Sin embargo, Don Alfredo sorprende a todos cuando anuncia
que dona la finca a su sobrina Claudia, ingeniera agrónoma, con la
condición de que no venda jamás la misma.

a) La cláusula incluida en el contrato de donación ¿puede

calificarse de prohibición de disponer real u obligacional?
Razona la respuesta.

R: La cláusula en el contrato de donación que le fue entregado

Claudia, sobrina de Alfredo, limita el derecho real, pues le concede
al titular solo dos beneficios de este; el de disfrute y goce. El de
 disponer, Alfredo lo reservó.

b) ¿Excede los límites legales dicha prohibición de disponer?

R: de acuerdo al derecho español, esta prohibición de disponer no

excede los límites legales, de acuerdo con la normativa ya que se
trata de un proceso que se dan entre vivos (inter vivos).

c) La legislación vigente determina un mínimo de hectáreas de

cultivo obligatorias para la finca. Desde el punto de vista de la
teoría de los límites y limitaciones, ¿podrías calificar a la citada
obligación de cultivo mínimo?

R: si constituyen limite, de acuerdo a este enfoque, que establece

un mínimo de cultivo por motivos de interés general y producción.

3. Cuando Laura le vendió a Pedro una parte separada de su propiedad

originaria le reconoció el derecho a acceder en coche a través de su finca,
ya que el trozo adquirido por Pedro no tenía acceso directo a una
carretera pública. Pasado un año Laura descubre que Pedro no sólo
transita por su finca, sino que incluso aparca de forma estable en su
propiedad. Laura considera que Pedro se ha extralimitado de manera
clara, ya que en el contrato de compraventa nada se decía sobre un
posible derecho de aparcamiento.

a) ¿Cómo se llama el derecho real que Laura reconoció a favor

de Pedro? ¿Qué tipo de derecho real es?

R:El derecho real reconocido en este caso es el de SERVIDUMBRE

DE PASO O DE TRANSITO, a favor de Pedro. En este caso, el
predio sirviente es el de Laura.

b) ¿Qué puede hacer Laura para impedir que Pedro aparque en su

finca?

R: Pues lo recomendable de realizar en este caso, ya que Laura es

 perjudicada en su derecho real de propiedad, sería iniciar un
proceso con una acción que extinga la obligación, en caso de que
este formalizada. También tiene la opción, mediante vías legales de
establecer una clara delimitación del espacio.

c) Pedro, por su parte, considera que él posee el derecho de

aparcar sobre la finca de Laura, ya que ha transcurrido un año
sin que Laura haya hecho nada por evitarlo. ¿Tiene razón?

R: en el caso en que la servidumbre no este plenamente reconocida

legalmente, se trataría de una relación extrajurídica, basada en la
mera tolerancia, como se había comentado en un caso anterior. Y
en este caso, Laura tiene el derecho de restituir la posesión plena.

4. Alfonso tiene una casa adosada con un pequeño jardín en la parte trasera.
Hace tiempo que quiere construir una pérgola que le proteja del calor en
verano, pero se encuentra con un problema: la pérgola tiene que apoyarse
necesariamente en el muro que separa su propiedad de la de su vecino, y
no sabe si ese muro puede tocarse. Contesta a las siguientes preguntas:

a) El muro que separa ambas propiedades, ¿cómo se llama?

Califícalo de acuerdo con la teoría de los límites y limitaciones
de la propiedad.

R: en este caso, ese muro entre las dos propiedades, se hace

llamar muro medianero, se podría clasificar como una forma de
servidumbre, sin embargo por ser compartido por vecindad, no se
puede denotar el predio sirviente y el predio dominante. Algunos
estudiosos del derecho le dan el titulo de copropiedad, en el código
civil colombiano, en el articulo 1868, aparece como “COSA
COMUN”.

b) ¿De quién es la propiedad sobre ese muro?

R: Es una propiedad compartida, con el fin de salvaguardar la

privacidad el uno del otro.
 c) ¿Puede construir Alfonso la pérgola? ¿Incluso cuando ello
implique tener que alzarlo 50 centímetros más?

R: en el caso colombiano, el artículo 913, expresa el

aprovechamiento legal de la pared medianera, por lo que sí es
válido construir sobre ella con expreso consentimiento de la
contraparte y, siempre y cuando no perjudique a esta, en tal caso
incurrirá en una serie de responsabilidades legales.
5. Doña Claudia es una mujer anciana que ha decidido vender la
hermosa villa rústica en la que nació y vivió durante prácticamente todos
los años de su vida. Puesto que es una mujer piadosa y creyente decide
vendérsela a la Iglesia, con la finalidad de que ésta la emplee para sus
fines pastorales. El 20 de abril de 2002 se eleva a público ante Notario el
contrato de compraventa, pero no llega a inscribirse en el Registro de la
Propiedad por negligencia del propio Notario, que olvidó enviar el contrato
al Registrador. En enero de 2006 la Iglesia vende la casa a un empresario
que pretende construir una urbanización. Es entonces cuando Doña
Claudia se dirige indignada contra el Obispo de su ciudad por haber
incumplido el contenido del contrato. El Obispo desconoce de qué le está
hablando la señora, y ésta le enseña el contrato de compraventa en el que
aparece la siguiente cláusula: “La Iglesia se obliga a no vender a nadie la
casa adquirida, en tanto que ésta sólo puede formar parte de su
patrimonio”. Contesta a las siguientes preguntas:

a) ¿Pudo haberse inscrito dicha cláusula en el Registro de la

Propiedad?

R: En el registro de propiedad, esta clausula que versa sobre

prohibiciones de disponer, no puede estar anexada, por tratarse de
contrato entre vivos.

b) ¿Cuáles son las consecuencias que provoca el incumplimiento

del contrato por parte de la Iglesia?

R: las consecuencias darían resultado a una indemnización de

 daños y perjuicios, a Doña Claudia por parte del Obispo, dado que
la cláusula no puede versar en el registro de propiedades.
6. Pedro es propietario de un apartamento que alquiló a Ana en febrero de
2007. Nada más entrar en el piso Ana se encuentra con un grave problema:
sus vecinos del piso de arriba son un grupo de estudiantes que no para de
hacer fiestas, impidiéndoles descansar por las noches. Por otro lado, Ana
lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de
que ha sido requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual.
Pedro, que es abogado, sabe que la vía del desahucio es muy compleja, ya
que el inquilino puede enervar y, además, los juzgados están muy
saturados de este tipo de pleitos. Por todo ello, decide interponer una
acción civil para recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes
preguntas:
a) Desde un punto de vista jurídico, ¿cómo puede calificarse el problema
de las fiestas que hacen los vecinos?

Desde un punto de vista jurídico se calificaría como un problema de contaminación

auditiva y ruidos molestos, en el que Ana puede tomar acciones legales contra sus
vecinos.

b) ¿Qué tipo de posesión tiene Ana sobre el piso?

Ana es una poseedora inmediata, porque posee directamente la cosa sin

mediación de ninguna otra persona.

c) ¿Qué podría hacer Ana contra sus ruidosos vecinos?

Ana podría interponer un interdicto de retener o recobrar la posesión (se ha

admitido al interdicto de obra nueva como una vía procesal adecuada para
defenderse frente a las inmisiones sonoras externas que constituyen los ruidos).
Agotada la anterior intención y no haya sido cumplida, Ana podría recurrir a la vía
de la tutela, u otras vías como la administrativa.

d) ¿Qué acción crees que quiere interponer Pedro? ¿Crees que puede
prosperar?
Creemos que la acción que interpondrá Pedro es la reivindicatoria, ya que
descarta inmediatamente la vía del desahucio por ser muy compleja.

A nuestro concepto creemos que no va a prosperar, pues es evidente que la

posesión de Ana arrancó de un contrato de arrendamiento completamente legal
que otorgó a su posesión el carácter de justa.

7. Doña Claudia es una señora de 76 años propietaria de cuatro pisos

situados en un edificio que construyó en 1955 su padre, Don Eustaquio.
Ella habita en el 1º B, y acuciada por la crisis económica decide vender a
una joven pareja el 2º A, a un precio inferior que el que habría querido, pero
con dos condiciones que considera completamente innegociables: 1º, los
compradores se obligan a no realizar ningún tipo de fiesta que se prolongue
más allá de las 12 de la noche; 2º, los compradores se comprometen a no
vender el 2º A mientras Doña Claudia viva. Los compradores deciden
aceptar las condiciones y firman el contrato ante Notario el 12 de enero de
2010, pero cuando dicho contrato es enviado al Registro de la Propiedad el
Registrador rechaza la inscripción de ambas cláusulas. Respecto a la
primera de las cláusulas, afirma el Registrador que él no ve por ningún lado
la existencia de un derecho real conocido, típico y susceptible de
inscripción; con relación a la segunda cláusula, dictamina que el
ordenamiento jurídico actual le impide su inscripción. Teniendo en cuenta
estos antecedentes, contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Estás de acuerdo con la afirmación del Registrador, según la cual no
puede inscribirse la primera cláusula por no existir un derecho real
típico y conocido? Razona suficientemente la respuesta.

Si estamos de acuerdo con la afirmación del registrador, porque no existe una ley
o documento que fundamente la inscripción de las pretensiones de la primera
clausula.

b) ¿Qué figura jurídica se incluye en la segunda cláusula?

En la segunda clausula se incluye el derecho de propiedad y la prohibición de
disponer.

c) Teniendo en cuenta la teoría de los límites y limitaciones, ¿cómo

calificarías a esta cláusula?

Constituye una limitación, ya que se les está restringiendo los tres atributos
clásicos de la propiedad (uso, goce y disposición)

d) ¿Por qué crees que rechaza el Registrador la inscripción de la

segunda cláusula del contrato? Razona suficientemente la respuesta.

El registrador rechaza la inscripción de la segunda cláusula porque lo establecido

en dicha cláusula no existe en el ordenamiento jurídico, por lo tanto, se va a
impedir la inscripción de esta.

e) Imagina que la pareja del 2º A vende el piso a un tercero estando viva

Doña Claudia, ¿puede ésta dirigirse contra el tercero para exigirle que
abandone el piso por el hecho de haberse vulnerado lo establecido en
la cláusula segunda? Razona suficientemente la respuesta.

Doña Claudia no puede exigir el abandono de la propiedad, porque ella ya no es la

propietaria del bien, además porque las cláusulas que ella exigía no fueron
aceptadas a la hora del registro.

f) En caso de que la respuesta a la pregunta anterior hubiera sido

negativa, ¿qué le aconsejarías a Doña Claudia?

Que alegue que ella es la propietaria y se fundamente en el registro de la

Propiedad y alcance la publicidad registral con todos los efectos que se derivan de
la misma.

8. Desde que Juan Carlos acabó sus estudios de arquitectura, en septiembre

de 2008, está buscando un estudio apropiado en el que instalarse para
ejercer su profesión, pero hasta el momento le ha sido imposible ya que,
 por un lado, el alquiler no le conviene, puesto que siempre ha considerado
que el arrendamiento es antieconómico, y, por otro lado, la adquisición en
propiedad le resulta imposible en función de los precios que ha podido
sondear. Su tío Alfonso, igualmente arquitecto, un día le llama por teléfono
desde Nueva York, donde se encuentra realizando un máster, para darle
una gran noticia: “puesto que voy a estar durante once meses en Nueva
York, puedes usar mi estudio durante ese tiempo”. Juan Carlos no pierde el
tiempo e inmediatamente se instala en el despacho, si bien, puesto que lo
encuentra algo triste, decide cambiar su distribución interna, eliminando los
tabiques y sustituyéndolos por planchas de cristal que dejan pasar la luz del
sol. A los tres meses de encontrarse trabajando en el estudio descubre con
estupor cómo están apareciendo algunas grietas, ciertamente
preocupantes, en algunas paredes del estudio, probablemente provocadas,
intuye, por las vibraciones que provoca una tuneladora que está
construyendo una nueva vía de metro en los aledaños del edificio en el que
se encuentra el estudio. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Puede considerarse a Juan Carlos como poseedor en sentido propio
del estudio? Razona la respuesta.

Si, ya que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de

señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí
mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. (ARTICULO
762. CC)

b) Juan Carlos se pregunta qué acción podría interponerse para evitar

que sigan apareciendo esas grietas. ¿Podrías aconsejarle?

Debe interponer en primera instancia una querella policiva por perturbación a la

tenencia del inmueble, y pedir que paren los trabajos de la obra porque estos le
están ocasionando daños a la propiedad que habita.

c) ¿Tendría Juan Carlos legitimidad activa para presentar esa acción?

Si, pues Juan Carlos es el principal afectado por los daños ocasionados por la
construcción de la nueva vía.

d) Finalmente, su tío Alfonso vuelve de Nueva York a los 9 meses, y le

pide que abandone el estudio. Juan Carlos le dice que, puesto que
tenían un acuerdo, no piensa dejar el estudio hasta dentro de dos
meses y, además, siempre y cuando le pague lo que le costó la
instalación de las cristaleras.
i. ¿Puede Alfonso desalojar por la fuerza a su sobrino?

No, en este punto el Código civil se pronuncia con claridad al declarar que en
ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un
poseedor (aún natural) que se oponga a ello.

ii. ¿A qué acción podría recurrir para conseguir que abandonara el

estudio?

Alfonso podría recurrir a la vía de desahucio de arrendamiento. (Código Civil

Artículo 2034)

iii. ¿Debe satisfacer a su sobrino el precio de las cristaleras?

No, porque en el acuerdo se estableció fue el uso de la propiedad, mas no se

habló de arreglos o de bonificación por hacer algún cambio dentro de dicho
inmueble. Además, no se le notificó al propietario de dichos cambios.

9. Don Alfredo, propietario de una finca rústica desde enero de 1989, viene
arrastrando continuamente problemas con su vecina, Doña Esmeralda,
derivados de la separación de sus respectivas fincas colindantes. El
problema, concretamente, consiste en que en la escritura de compraventa
de Don Alfredo consta que su propiedad linda al oeste con el arroyo “luna”,
pero dicho arroyo discurre –desde un principio íntegramente por la finca de
Doña Esmeralda, por lo que entiende que ésta, en algún momento previo a
su adquisición, tuvo que desplazar las lindes con la finalidad de usurpar
 parte de su terreno, en el que, por si fuera poco, cultiva girasol desde hace
años, habiendo incluso instalado un moderno sistema de riego por goteo.
Don Alfredo decide poner fin a esta situación y, para ello, recurre a una
abogada, que plantea ante un juez la necesidad de delimitar correctamente
la separación de ambas fincas y, en su caso, reintegrar a su cliente en la
posesión de la parte indebidamente invadida por la demandada. Contesta a
las siguientes preguntas:
a) ¿Qué acción crees que ha podido interponer la abogada de Don
Alfredo?

La acción que creemos que la abogada de Don Alfredo interpuso es la acción de

deslinde, ya que se le está usurpando parte de la propiedad del sujeto en cuestión.
Artículos 384 y 385 CC.

b) El abogado de Doña Esmeralda le informa de que, teniendo en cuenta

el extenso período de tiempo transcurrido desde que Don Alfredo es
propietario, es muy probable que la acción no prospere por haber
caducado. ¿Qué opinas al respecto?

Se puede entrever que el abogado de doña Esmeralda está en un error, puesto

que no está teniendo en cuenta las acciones de deslinde que se ubican en el
artículo 384 y siguientes del Código Civil.

c) Teniendo en cuenta los criterios que recoge el Código civil, ¿quién

crees que vencerá en el pleito?

Creemos que es más probable que el caso lo gane don Alfredo, porque la
escritura de compraventa y escrituras del bien demuestran los límites y
colindantes del terreno del que es dueño don Alfredo.

d) En caso de que la acción prosperara y Don Alfredo fuera reintegrado

en la posesión ¿puede Doña Esmeralda recoger el girasol que hubiera
sembrado? ¿Y recuperar el sistema de riego por goteo?

Para responder a estos interrogantes se debe tener en cuenta si doña Esmeralda

era poseedora de buena o mala fe.
Si era poseedora de buena fe tendrá derecho a recoger la cosecha de lo que
sembró y recibir una liquidación por el sistema de riego que implementó, pues ella
quería mejorar el terreno.

Ahora bien, si era una poseedora de mala fe no tendrá derecho a recoger la

cosecha de lo que sembró ni a recuperar su sistema de riego por goteo.

e) ¿Es lo mismo la acción de deslinde que el ejercicio de la facultad de

cierre?

No, podemos afirmar que no hacen referencia a lo mismo pues la acción de

deslinde se define que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad,
con citación de los dueños de los predios colindantes. Mientras que el ejercicio de
la facultad de cierre establece que todo propietario podrá cerrar o cercar sus
heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier
otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

10. Carmen es propietaria de la mitad de una vivienda junto con su hermano,

Ernesto. Ambos recibieron la citada vivienda a título de herencia de su
fallecida madre. En mayo de 2007 Ernesto contrajo matrimonio con Sara, y
los nuevos cónyuges establecieron su domicilio conyugal en la referida
vivienda, marchándose Carmen a vivir a un piso alquilado (¡es lo mínimo
que puedo hacer por mi hermano! le dijo Carmen a Ernesto cuando éste le
pidió que le dejase vivir en la casa con Sara). En enero de 2010 Sara
interpuso una demanda de separación matrimonial contenciosa y, tras
celebrarse el juicio, el juez decidió otorgar el derecho de uso y disfrute de la
vivienda a Sara, argumentando que su interés era el más necesitado de
 protección, tal y como establece el artículo 96.III CC. Carmen, atónita ante
lo kafkiano de una situación en la que tanto ella como su hermano habían
acabado perdiendo la vivienda, decidió interponer demanda contra Sara al
objeto de recuperarla. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Sara goza de un derecho real de uso?

No, porque de acuerdo al artículo 870 del CC. Establece que el derecho de uso es
derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte
limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de

habitación.

b) Una vez dictada la sentencia ¿qué tipo de posesión ostenta Sara sobre
la vivienda?

La posesión de Sara, desde el momento de la separación conyugal y sin la

aprobación de Carmen, pasa de ser permitida a simple tenencia de la cosa sin
título.

c) ¿Qué acción le aconsejarías a Carmen que interpusiera para recuperar

su vivienda?

En este caso le aconsejaríamos interponer una acción reivindicatoria, para que de

esa forma recupere su inmueble.

d) ¿Podría Sara alegar que ella es coposeedora de la vivienda y, en

consecuencia, no puede abandonar la vivienda?

No, puesto que Carmen le cedió su parte de la casa a título gratuito a su hermano
Ernesto, y desde ese momento dejó de existir la facultad de coposeedor.

11. Andreu es propietario de un pequeño estudio que ha alquilado a Luis, un

estudiante de Ingeniería Informática que paga en concepto de alquiler 450
euros al mes. Como consecuencia de las fuertes lluvias padecidas durante
el mes de enero de 2010, una parte de la fachada del edificio en el que se
encuentra ubicado el estudio resultó seriamente dañada, por lo que la
 comunidad de propietarios decidió por unanimidad contratar a una empresa
constructora para que realizara todas las obras necesarias de conservación
y reparación de la fachada. Un día, mientras Luis salía de su casa,
contempló cómo un trozo de pintura de la pared del pasillo caía al suelo
como consecuencia de las vibraciones que transmitía la obra a través del
edificio. Alarmado ante tal hecho, Luis acudió inmediatamente a ver a su
amiga Claudia, una excelente abogada que le indicó que era posible poner
fin a esa obra mediante un instrumento jurídico muy ágil y efectivo.
Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Andreu es un poseedor mediato o inmediato del estudio?

Andreu se puede identificar como un poseedor mediato del estudio, ya que lo

posee a través de su arrendado Luis.

b) ¿Luis es poseedor en concepto de dueño o en concepto distinto de

dueño?

De acuerdo al caso planteado, Luis es un poseedor en concepto distinto de dueño,

ya que no es el propietario del bien.

c) ¿A qué instrumento jurídico crees que hace referencia Claudia?

Claudia hace referencia a las acciones sumarias de suspensión de obra nueva. Se

trata de un medio de defensa de la posesión como hecho frente a perturbaciones
que puedan derivar de la realización de una nueva obra, residiendo su finalidad en
facilitar la solución final de un conflicto evitando los perjuicios que pudieran derivar
de la necesidad de una demolición futura

d) ¿Podría Luis, como poseedor, personarse ante un Juzgado para

interponer como parte interesada la demanda?

Si, Luis puede personarse como parte interesada en la demanda, ya que la

posesión como fenómeno jurídico es precisamente la de otorgar al poseedor la
posibilidad de defender su estado posesorio frente a terceros sin necesidad de
contar con el verdadero propietario del bien en cuestión.
 e) ¿Con qué plazo hipotético contaría Luis para interponer la demanda?

El tiempo de prescripción puede variar dependiendo de la demanda. Para lesiones

personales que van de 1 a 3 años; no obstante, algunos tienen plazos que
alcanzan de 4 a 6 años.

f) ¿Crees que podría prosperar la paralización de la obra?

Sí, pero va a depender del material probatorio que tenla parte interesada en que
dicha obra sea parada.

12. José Luis está pasando por un auténtico calvario en su vivienda unifamiliar
como consecuencia de las actividades de sus vecinos. Por un lado, el
propietario de un local cercano en el que hay instalada una freiduría de
pescado tiene ubicado el conducto de salida de humos de la cocina de tal
forma que, o bien cierra las 24 horas del día las ventanas de su casa, o en
caso contrario queda invadida por un insoportable olor a pescado frito. Por
otro lado, a escasos diez metros hay situado un pequeño edificio cuyo
exterior está recubierto de al menos seis aparatos de aire acondicionado
que emiten un sonido igualmente insoportable. Tanto el propietario de la
freiduría como el del edificio sostienen, literalmente, “que la propiedad es el
reino del propietario en el que cada cual hace lo que quiere”. De esta
manera, José Luis se ha visto obligado a encerrarse en casa, sin abrir
jamás las ventanas. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contesta a
las siguientes preguntas:
a) ¿Es correcta la afirmación que realizan ambos propietarios respecto a
lo que significa ser propietario? Justifica suficientemente la respuesta.

Es una afirmación errada, ya que se le está dando una interpretación errada a la

ley que establece lo que es ser propietario. Es válido que está establece que el
titular del bien puede usar, gozar y explotarla, pero siempre respetando las
limitaciones establecidas en las leyes y sin dañar a terceros.
 b) El propietario de la freiduría afirma que detenta un derecho real
limitado de goce que obliga a José Luis a soportar la emisión de
humos. ¿A qué derecho real crees que puede referirse?

Creemos que el propietario de la freiduría se puede estar refiriendo a la existencia

de un derecho real de servidumbre de paso.

c) ¿Cómo podría, en su caso, José Luis solicitar judicialmente que se

declare la inexistencia de tal derecho?

A través de acción negatoria, demostrando los daños y perjuicios que le están

ocasionando con la existencia de dicho derecho real de servidumbre.

d) Respecto al ruido que soporta José Luis, ¿qué le aconsejarías para

poner fin a dicha situación?

José Luis podría interponer una acción negatoria, debido a la perturbación que
recibe por los fuertes ruidos de las maquinas. O podría exigir la responsabilidad
civil extracontractual por los daños producidos.

e) Finalmente, las situaciones de conflicto descritas, ¿cómo se

denominan en el seno de la teoría general de la propiedad?

Se les denominan relaciones de vecindad.

13. La empresa de construcciones Brick S.A. fue contratada en el año 2008 por
la promotora Navalgia S.L. para que edificara un inmueble de seis plantas
destinado a oficinas. En el contrato de obra se establecía claramente que el
contratista suministraría “todos los materiales y el trabajo” y, además, se
señalaba que “la promotora recobrará la posesión de la obra una vez quede
ésta completamente finalizada”. Una vez terminada la obra Navalgia S.L.
exige su entrega, pero la constructora se niega a hacerlo, alegando que
aún no se le ha pagado el 100% de lo acordado, por lo que decide retener
la obra hasta que se cumpla lo pactado. Ante este hecho, la promotora le
 informa de que va a demandarla para retomar su posesión sobre la obra.
Contesta a las siguientes preguntas:
a) El contratista de la obra, de acuerdo con la teoría jurídica general
aplicable, ¿es poseedor de la misma?

No sería estrictamente un poseedor en el sentido pleno de la palabra. La

jurisprudencia, aunque escasa, considera que el contratista es un mero poseedor
instrumental, esto es, un servidor de la posesión, siendo el poseedor real y único
el dueño de la finca en la que se construye.

b) ¿Qué acción crees que ha interpuesto Navalgia S.L.?

Se puede suponer que se refiere a una acción reivindicatoria, puesto que la

reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular,
de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a
restituirla.

c) ¿Qué requisitos deben concurrir para que ésta prospere?

Un fallo reciente de la Corte Suprema de Justicia explicó que para el éxito de la

pretensión reivindicatoria deben concurrir y demostrarse los siguientes supuestos:

-Derecho de dominio en cabeza del actor.

-Posesión material ejercida por el demandado sobre la cosa corporal, raíz o

mueble, y que la misma sea singular o una cuota determinada de ella susceptible
de reivindicación.

-Identidad entre el bien mueble o inmueble reclamado por quien acciona y el

detentado por el convocado al litigio.

d) La retención que invoca la constructora, ¿es un derecho real?

Si, pues el derecho de retención es la facultad que tiene el acreedor de detentar

un bien del deudor para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas.
 14. Eugenio Rodríguez adquirió en el año 2007 un dúplex situado en una
hermosa zona residencial de la ciudad en la que vive. En el momento de
firmar el contrato privado de compraventa, el 22 de marzo de 2007, al
parecer, la entidad promotora y vendedora le aseguró que la venta incluía
un semisótano abandonado que se encontraba bajo el dúplex colindante al
suyo. Tras mudarse, Eugenio pretende acceder al citado semisótano, pero
se encuentra con la sorpresa de que el mismo se encuentra ocupado por
su vecina Anastasia, que argumentó que, al encontrarse bajo su propiedad,
es evidentemente de su titularidad, y por ello se encuentra allí desde marzo
de 2005. Eugenio pretende demostrar que a él le vendieron el semisótano,
pero lo cierto es que nada de eso consta en la escritura pública de
compraventa, elevada el 7 de abril de 2007, ni, por supuesto, en el contrato
privado. Ante tal situación, Eugenio acude a un abogado, el cual le indica
que no hay más remedio que interponer un juicio para recuperar la
posesión. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contesta a las
siguientes preguntas:
a) En tu opinión, ¿es apropiada la vía que propone el abogado de
Eugenio?

No, porque el presupuesto de cualquier juicio posesorio es haber detentado la

posesión de un determinado bien, cosa que en este caso no se da, por lo tanto,
quien nunca ha poseído el semisótano no puede recurrir a un proceso
exclusivamente posesorio.

b) ¿Qué acción crees que debería interponer a efectos de recuperar la

propiedad del semisótano?

La acción más apropiada es la reivindicatoria, pues se dirige por parte del

propietario no poseedor contra el poseedor que carece de titularidad.

c) ¿Crees que puede prosperar la demanda? Justifica la respuesta.

Sí, pero se tienen que presentar diferentes acciones para que el caso prospere.
En el caso concreto hablamos de la acción reivindicatoria soportada a través de la
acción declarativa, donde se rinde lo entes dicho; ademes la prueba de dominio
del bien.

d) ¿Tiene razón Anastasia cuando afirma que el semisótano es suyo?

Justifica jurídicamente la respuesta.

No, porque primero se debe analizar y ver con detalle las escrituras y documentos
existentes antes de tomar una decisión definitiva al respecto. En principio
podríamos traer a colación el artículo 350 del código civil, pero no contaría como
argumento total para dictar una sentencia al caso.

15. El equipo de seguridad de una empresa minera ha descubierto que en un

extremo remoto de la finca en la que se ubica la mina se ha instalado, sin el
debido permiso, un repetidor por parte de una compañía de telefonía móvil.
Esta última afirma que, efectivamente, hace trece meses ubicó el citado
repetidor, pero argumenta que lo ha hecho en un trozo de terreno que,
según consta en el Registro de la Propiedad, no pertenece a la empresa
minera puesto que ni siquiera aparece inmatriculado. El equipo jurídico de
la empresa comprueba que la empresa de telefonía tiene razón, en el
sentido de que, probablemente por un error, el terreno en el que se
encuentra el repetidor no aparece inscrito a su favor, y ni siquiera en las
escrituras de propiedad de la mina se hace referencia al mismo, y ello a
pesar de que desde hace más de quince años lo vienen utilizando de forma
completamente pacífica e ininterrumpida. La dirección de la empresa
conmina a su equipo jurídico a que interpongan una acción, cuanto antes,
para recuperar el terreno invadido. Teniendo en cuenta las
circunstancias del caso, ¿qué acción debe interponer?

R/ La acción más adecuada para este caso es la acción de tutela sumaria de la

posesión, puesto que es un conjunto de acciones que tienden de forma directa y
sencilla a procurar la protección de la posesión que el legitimado ostenta sobre
cierta cosa procurando la necesaria defensa del mero hecho de la posesión,
amparando al poseedor contra cualquier perturbador.