RÉGIMEN LEGAL DE VIVIENDA

Juan Esteban Agudelo

jeagudelo@aplegal.com.co
Medellín, 23 de agosto de 2019
 REGIMEN LEGAL DE
VIVIENDA

Régimen subsidiado Régimen No Subsidiado

- VIP - (>) 135 y (<) 235: SMMLV

- VIS - (>) 235 y (<) 335: SMMLV
- VIR (VIPR o VISR) - (>) 335 SMMLV
- VIPA
1. RÉGIMEN LEGAL DE VIVIENDA SUBSIDIADA
Ley 3ª de 1.991.

✓ Creación del subsidio familiar de vivienda y sus modalidades.

✓ Reforma a la ley 9ª de 1.989 en tipos de vivienda.
✓ Mal escenario de inicio para la ley.
✓ El sistema UPAC sin control. Inflación 30% o superior.
✓ Cartera hipotecario de 11% del PIB en 1.998 al 5.9% en 2.004
y desembolsos por el 0.5% del PIB en 2.004.
✓ Sistema de autoconstrucción y subsidio de construcción en sitio
propio.

Ley 546 de 1.999.

✓ Reforma del sistema de financiación de vivienda.
2.COMPONENTES DE LA VIVIENDA SUBSIDIADA

Componente
económico
Componente
Social

Componente
Cualitativo

Vivienda Subsidiada
2. COMPONENTES DE LA VIVIENDA SUBSIDIADA
CONCEPTO Y COMPONENTE SOCIAL

Artículo 44 de la ley 9ª de 1.989.

a) Desarrollo libre de la vivienda.

b) Protección de personas de menores ingresos.
✓ ¿No posibilidad de acceso a otras personas?
Concepto Notarial.
✓ No definición económica. Problema.
✓ No valor máximo.
✓ Componente social.
2. COMPONENTES DE LA VIVIENDA SUBSIDIADA
DEFINICIÓN/ COMPONENTE ECONÓMICO(A)

Ley 2ª de 1.991.

✓ Definición económica y no social. Deroga ley 9ª de 1.989.

✓ Componente económico.
✓ 3 grupos de viviendas sociales:
a) -100k hab. – 100 SMMLV.
b) 100k-500k hab. – 120 SMMLV.
c) +500k hab. – 135 SMMLV.
✓ Acabó con función social de la CP. Máximo de ingresos. ¿Familia numerosa de
ingresos superiores? (Decreto 706/1.995)
✓ Adquisición o adjudicación. ¿Autoconstrucción?
✓ Iniciativa privada y pública.
✓ No vivienda gratuita.
✓ Creación de un mínimo de suelo para VIS. ¿Vivienda para pobres?
2. COMPONENTES DE LA VIVIENDA SUBSIDIADA
COMPONENTE CUALITATIVO

✓ Ley 1955 de 2019 (Plan Nacional de Desarrollo 2019 – 2022).

✓ Artículo 85. Concepto de Vivienda de Interés Social. ”De conformidad con lo
previsto en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, la vivienda de interés social es
aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los
hogares de menores ingresos…”
✓ Decreto 2924 de 2013. (reglamenta el trámite para la devolución de IVA sobre
los materiales de construcción de VIS o VIP).
Artículo 1. Vivienda de interés social y vivienda de interés social
prioritaria que da derecho a devolución o compensación del impuesto
sobre las ventas por la adquisición de materiales de construcción. “(…) se
considera vivienda de interés social a la unidad habitacional que
cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico
y de construcción (…)”.
3. TIPOS DE VIVIENDA SUBSIDIADA

Ley 1151 de 2.007.

✓ Un género con dos especies.
✓ Aspectos arquitectónicos y constructivos.
✓ Componente cualitativo.

Ley 1450 de 2.011.

✓ VIS de renovación urbana. Tercera especie.
✓ Creación del Leasing Habitacional Social. (Dto. 391/12).
¿Aplicación a vivienda gratis?
✓ Creación de arrendamiento social.

Ley 1753 de 2.015

✓ Art. 90 - En Municipio 3, 4, 5 y 6 solamente financiación de VIP.
✓ Proceso reivindicatorio en caso 100% en especie.
3. RADICADO DE VENTAS

✓ Art. 71 de la Ley 9 de 2005.

✓ Ley 66 de 1968 modificada por el Decreto

2610 de 1979.

✓ Es la habilitación que se le otorga a los

interesados en promocionar, anunciar y/o
desarrollar planes de vivienda para ejercer las
actividades de transferencia de dominio a
título oneroso.
4. LEY DE VIVIENDA SEGURA (LEY 1796 DE 2016)
1. Modificación del artículo 99 de la Ley 388 de 1997 –
Régimen de licencias.
✓ Art. 35. La licencia urbanística otorga derechos de
desarrollo y construcción en tanto esté vigente “o
cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando
se hayan cumplido con todas las obligaciones”.

2. Creó régimen de transición de construcción ligado a la

licencia de construcción.
✓ La Ley es aplicable a los proyectos “cuya licencia de
construcción en las modalidades definidas en esta
normativa se radiquen en legal y debida forma
después de la entrada en vigencia de la presente
ley”.
4. LEY DE VIVIENDA SEGURA (LEY 1796 DE 2016)

3. Certificación técnica de ocupación ligada a la ejecución de

la licencia de construcción.

“La certificación técnica de ocupación deberá ser expedida de

conformidad con la licencia de construcción, solamente cuando
se concluyan “las obras aprobadas y previamente a la
ocupación”.
4. SISTEMA DE SUBSIDIOS

CREACIÓN DEL SISTEMA DE SUBSIDIOS

Ley 3ª de 1.991.
✓ Creación del subsidio familiar de vivienda y sus modalidades.
✓ Reforma a la ley 9ª de 1.989 en tipos de vivienda.
✓ Mal escenario de inicio para la ley.

Ley 388 de 1.997.

✓ Capítulo X.
✓ Tratamientos urbanísticos y desarrollo urbano.
✓ Devolución de función social. Art. 91 – art. 44 ley 9ª.
✓ INURBE e ingresos máximos.
✓ De la ayuda a la piedra a la ayuda a la persona.
5. PRECIO DE LA VIVIENDA SUBSIDIADA

✓
Ley 1955 de 2019 (Plan Nacional de Desarrollo 2019 – 2022).
✓ Artículo 85.

Tratándose de programas y/o proyectos de renovación urbana, la vivienda de interés

social podrá tener un precio superior a los ciento treinta y cinco salarios mínimos
mensuales legales vigentes (135 smmlv), sin que este exceda los ciento setenta y cinco
salarios mínimos mensuales legales vigentes (175 smmlv). La vivienda de interés
prioritario en renovación urbana podrá tener un precio superior a los noventa salarios
mínimos mensuales legales vigentes (90 smmlv), sin que este exceda los ciento diez
salarios mínimos mensuales legales vigentes (110 smmlv)
6. DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA
ARTÍCULO 51 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA
COLOMBIANA
Artículo 51 de la Constitución Política. Lectura.
✓ Obligación que sea adecuada. (T-403 de 2.006). Bloque de
constitucionalidad. Condiciones familiares y sociales.
✓ Desarrollos:
a) Seguridad jurídica de tenencia.
b) Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e
infraestructura.
c) Gastos soportables.
d) Habitabilidad.
e) Asequibilidad.
f) Adecuación cultural.
6. DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA

DESARROLLO JURISPRUDENCIAL
3 posiciones de la Corte Constitucional:

a) Sentencia T-251 de 1995. Derecho objetivo de carácter

asistencial y progresivo, no subjetivo ni de inmediata
satisfacción.
b) Sentencia T-309 de 1995. Obligación de protección inmediata
del Estado. Conexidad aplicable.
c) Sentencia T-958 de 2001. Conexidad obligatoria. Cada caso
en concreto. Error.
6. DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA

POSICIÓN ACTUAL DE LA CORTE

CONSTITUCIONAL
Sentencia T-585 de 2006. Exigibilidad:

a) Norma que defina su contenido. Derecho subjetivo.

b) Jurisprudencia que defina su contenido.
c) Conexidad.
d) Deber de respeto de las autoridades.
e) Deber de protección de particulares.
f) Cuando se afecte el mínimo vital.
7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)

USOS DEL SUELO - TRATAMIENTOS

7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)
TABLA DE CONTENIDO – USOS DEL SUELO
7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO (Ejemplos)
7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)
IDENTIFICACIÓN DE NIVELES DE IMPACTO Y REQUERIMIENTOS DE LOCALIZACIÓN
REQUERIMIENTO
COMPONENTE URBANO
USO
Área útil construida
▪ FÍSICO y
Área de cargue y descargue
URBANÍSTICO
Accesibilidad
▪ AMBIENTAL ALTO
Control de emisiones
I1 ▪ SOCIAL
Localización

▪ FÍSICO y
URBANÍSTICO Accesibilidad y vía paralela
ALTO
▪ AMBIENTAL Control de emisiones
S1 Control de vertimientos

▪ FÍSICO y Área útil construida

URBANÍSTICO BAJO
I3
7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)
CATEGORIZACIÓN DE LOS USOS

PRINCIPAL COMPLEMENTARIO CONDICIONADO ó RESTRINGIDO

COMPONENTE URBANO

Uso deseable que Uso que no se opone Uso que presenta algún grado de
coincide con la al principal, incompatibilidad urbanística y/o
función concuerda con su ambiental que se puede controlar de
específica de la potencialidad y lo acuerdo con las CONDICIONES que
zona y que ofrece complementa. impongan las normas urbanísticas y
mejores ventajas. ambientales correspondientes.

Cada una de las usos y actividades que se asignen a determinada

localización deberán prever la INTENSIDAD, los diferentes
IMPACTOS y REQUERIMIENTOS para su mitigación.
7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)
DECRETO 2181 DE 2006

ÍNDICE DE OCUPACIÓN. Es la proporción del

área de suelo que puede ser ocupada por
edificación en primer piso bajo cubierta, y se
expresa por el cociente que resulta de dividir el
área que puede ser ocupada por edificación
en primer piso bajo cubierta por el área total
del predio.

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN. Es el número

máximo de veces que la superficie de un terreno
puede convertirse por definición normativa en
área construida, y se expresa por el cociente que
resulta de dividir el área permitida de
construcción por el área total de un predio.
7. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (VIS Y NO VIS)
EVOLUCIÓN NORMATIVA. CONFLICTO DE NORMAS
Art. 64 Ley 9/89 Obligación del vendedor de constituir póliza de buena calidad y estabilidad.
Art. 40 Ley 3/91 Modificó el artículo 64 de la Ley 9 de 1989, ELIMINÓ LA PÓLIZA. Subrogación normativa.
Artículo 51 C.P. El estado debe establecer planes VIS, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y
formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.
Arts. 15 y 92 Ley Art. 15: Jerarquía de las normas urbanísticas. Respeto de % de suelo VIS.
388/97 Art. 92: POT y PPA deben incluir % de suelo destinado a VIS.
Dto. 2060/2004 -Área mínima
-Cesiones urbanísticas gratuitas
-Densidad Habitacional
Modificado por Dto. 2083/04 y ambos Dtos. derogados por Dto. 75/13
Sentencia C-444 de Obligación Póliza VIS. Omisión legislativa relativa. Condiciones mínimas de calidad.
2009
Art. 46 Población > 100.000 hab. y área de influencia con población>500.000 hab. Uso de suelo
Ley 1537/12 para VIP No inferior a 20% sobre área útil residencial del PPA o PU, tipo suelo urbano/
expansión urbana.
Dto. Pb numeral 2° Justificación. Las exigencias y porcentajes de suelo útil se deben fijar en el
075/13 POT. En algunos Municipios no existe normatividad para vivienda social.

Dto. 2190/08 Inclusión de precio.

8. ACTORES DEL RÉGIMEN SUBSIDIADO DE VIVIENDA
INTEGRACIÓN DEL SISTEMA

Sistema de vivienda conformado por 3 actores: Relación triangular y

complementaria. Estado partícipe y regulador.

a) Ejecución.
✓ FNA y CPVM ¿No financiación?
✓ ¿CCF?
b) Asistencia.
✓ ¿Responsabilidad de curadores urbanos?
✓ ¿No subsistema de control? ¿VIS falsas? Ley 66/68.

c) Financiamiento.
✓ Ley 1469/11.
✓ ¿Subsidios en ejecución y financiamiento?
9. TIPOS DE AYUDAS PÚBLICAS

3 tipos de ayudas públicas Presupuestales: Profesor Heugas-

Derraspen.

a) La ayuda a la piedra o la inversión.

b) La ayuda a la persona.
c) La ayuda indirecta.

3 tipos de ayudas públicas no presupuestales:

a) R. propietarios arrendadores.
b) Exoneración para construcción VIS o VIP.
c) R. de accedentes a la propiedad.
9. TIPOS DE AYUDAS PÚBLICAS
AYUDAS PRESUPUESTALES
a) AYUDA A LA PIEDRA b) AYUDA A LA
O LA INVERSIÓN PERSONA

✓ Aligeramiento de reembolsos ✓ Ocupantes o aspirantes a la

de préstamos hipotecarios. vivienda.
✓ Subvenciones o ✓ S. 100% en especie. ¿Persona o
bonificaciones. Piedra? Discusión europea.
✓ ¿Subvenciones o ✓ Mejoramiento o adquisición. Dto.
bonificaciones? Modernidad. 2190 de 2.009.
FRECH. ✓ S. al arrendamiento. Discusión
✓ Devolución de cargas. IVA. colombiana y europea.
✓ Población desplazada. 24 meses.
9. TIPOS DE AYUDAS PÚBLICAS

AYUDAS PRESUPUESTALES

c) LA AYUDA INDIRECTA

✓ Participantes del ciclo de realización de la

vivienda.
✓ Deducciones y exenciones.
✓ ¿Devoluciones?
✓ Indirecta vs. Piedra
9. TIPOS DE AYUDAS PÚBLICAS
AYUDAS NO PRESUPUESTALES
a) R. DE PROPIETARIOS
ARRENDADORES
✓ IVA. Art. 235-2. adicionadoal
E.T. por el art. 99 de la Ley
1819/2016.
✓ ¿Predial? ¿Renta?
b) EXONERACIÓN PARA
CONST. VIS – VIP:
✓ Impuesto a las ventas. Venta.
✓ Impuesto a las ventas.
Construcción.
✓ Renta. Financiación.
c) R. DE ACCEDENTES A
LA PROPIEDAD
✓ Indirecta + piedra o persona.
Todas las VIS.
✓ Gastos notariales. Reducción.
✓ Gastos notariales. Exención.
✓ AFC y PV
10. SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
✓ Solución de vivienda. Concepto.
✓ Art. 5° L. 3ª/91: una vivienda social.
✓ Art. 27 L. 1469/11: operaciones que permiten… (inc.
1°). Obtención de una solución (inc. 2°).
Incongruencia.
✓ Consecución de vivienda. ¿Finalidad?
✓ Persona vs. Hogar. Beneficiario.
✓ Condición resolutoria expresa.
✓ Inembargable, no cedible, intuitu personae
✓ Decreto 1077 de 2015, No. 2.6 del artículo
2.1.1.1.1.1.2: sobre las “soluciones de vivienda”.
10. SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
TIPOS DE SFV

a) Adquisición de vivienda nueva:

✓ Adquisición de vivienda elegible.

✓ Requisitos y procedimientos del No. 2.6 del artículo
2.1.1.1.1.1.2 del Decreto 1077 de 2015.
✓ Ocurrencia del acto traslaticio del dominio.
Excepción autoconstrucción.
✓ Que dicho acto haya sido registrado en la ORIPe.
10. SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
TIPOS DE SFV
b) Adquisición de vivienda usada:

✓ Primer acto translaticio de dominio perfeccionado e inscrito a

partir de 1.997. ¿Violación?, ¿Argumentos?, ¿Buen estado de
vivienda?
✓ Matrícula inmobiliaria creada por la ORIP con 3 o más años de
anterioridad a la fecha de giro del subsidio. Condición actual.
✓ Vivienda que no cumpla con requisitos anteriores pero que sea
adquirida con ahorro programado y crédito favorable. ¿Salida a
norma? ¿Vivienda nueva? Desaceleración de solicitudes.
10. SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
TIPOS DE SFV
c) Mejoramiento de vivienda:

✓ Trabajos que lleven la vivienda a cumplir con los estándares de calidad exigidos por
la CP. Trabajos relevantes.
✓ Que por medio del SFV se superen uno o varias carencias básicas de la vivienda.
¿Licencia de ampliación? ¿Mejoras útiles cubiertas?
✓ Desarrollo legal o legalizado. ¿Autoconstrucción descontrolada? Situación de los 90.
Reubicación y desalojo.
✓ Vivienda propia. Vivienda y no terreno. Estado equivocado. Construcción registrada
en sitio ajeno. ¿Patrimonios autónomos?
✓ Las mejoras deben requerir permiso o licencia urbanística. Mejoras substanciales.
✓ Vivienda no construida con materiales provisionales. Construcción en sitio propio.
Tugurización.
✓ Excepción: posesión regular (quieta, pacífica e ininterrumpida) por un lapso no menos
a 3 años.
10. SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
TIPOS DE SFV
d) Mejoramiento para vivienda saludable:

✓ Ayuda a la piedra o la persona?

✓ Colectivo. Al “oferente”.
✓ Ejecución de obras menores, reparaciones o mejoras locativas.
¿Fachadas y ampliaciones?
✓ No deben requerir licencias ni permisos.
✓ Trabajos mejoren las condiciones de salud de los hogares más
vulnerables.
✓ ¿Subsidio no realizable?
✓ Partes de la vivienda no es taxativa.
10. SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
TIPOS DE SFV
e) Construcción en sitio propio:

✓ ¿Ayuda a la piedra o a la persona?

✓ El beneficiario accede a una vivienda de interés social.
✓ Debe edificarla en un lote, terreno, terraza o cubierta de losa de su propiedad.
✓ El inmueble debe estar ubicado en un desarrollo legal o legalizado.
✓ Las viviendas nuevas resultantes de proyectos de redensificación, renovación o
redesarrollo urbano, se asimilarán a proyectos de construcción en sitio propio.
✓ También aplica para proyectos que vayan a desarrollarse en lotes urbanizados de
propiedad de las entidades territoriales, si el lote fue previamente otorgado a título de
subsidio en especie. Dos condiciones:
a) Tener asegurada la financiación de toda la construcción.
b) Proyecto conformado por mínimo doscientas (200) unidades.
11. MONTO DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)

✓ Artículos 2.1.1.1.1.1.8 y 2.1.1.1.1.1.9 del Decreto 1077 de 2015.

✓ Entre 4 y 25 SMMLV sin pasar del 90% del valor de la vivienda a

adquirir. Todas modalidades.

✓ Dependerá de modalidad, entidad y situación socio-económica.

✓ 2 tipos de SFV:

a) FONVIVIENDA – SISBEN.
b) CCF – INGRESOS.
11. MONTO DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
11. MONTO DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
VALOR DEL SFV URBANO (ART 2.1.1.1.1.1.8. D. 1077/2015)
CCF FONVIVIENDA Valor
Sfvm
Rangos de Puntaje Sisbén Puntaje Sisbén Smlmv
Ingresos smmlv Urbano Rural

Desde Hasta Desde Hasta

0 1 0 10,88 0 17,9 22

>1 1,5 > 10,88 14,81 > 17,9 25,4 21,5

> 1,5 2 > 14,81 18,75 > 25,4 30,6 21

>2 2,25 > 18,75 20,72 > 30,6 35,4 19

> 2,25 2,5 > 20,72 22,69 > 35,4 41,4 17

> 2,5 2,75 > 22,69 24,66 > 41,4 40,4 15

> 2,75 3 > 24,66 26,63 > 40,4 42,5 13

>3 3,5 > 26,63 30,56 > 42,5 49,4 9

> 3,5 4 > 30,56 34,5 > 49,4 53,4 4

11. MONTO DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)
VIGENCIA DEL SUBSIDIO
12. SUBSIDIO 100% EN ESPECIE
LEY 1537 DE 2012
✓ Subsidio familiar 100% de vivienda en especie (SFVE). 100 mil viviendas
gratuitas. 12 meses no legal.
✓ Modelo de realización público-privada sui generis.
✓ Relación triangular: Estado, fiduciaria, constructora. Sin beneficiario.
✓ Patrimonios autónomos. Estado derecho privado.
✓ Estado – dinero.
✓ Constructor – lote.
✓ Fiduciaria – administración.
✓ Sistema de elección.
✓ Propiedad por accesión. Primer propietario. RPH.
✓ Excepción: CCF proyectos construidos o en construcción. Sistema diferente.
No aporte sino venta. Exención gastos.
✓ Precio: 70 SMML.
✓ Sistema secuencial y continuo.
✓ Población vulnerable: desplazamiento, fenómenos naturales, pobreza (no
regulado). Desplazamiento intra muros. Rural a lo urbano?
12. SUBSIDIO 100% EN ESPECIE
BENEFICIOS (100% EN ESPECIE)

✓ La vivienda.
✓ Patrimonio de familia gratuito.
✓ Estrato 1 por 10 años.
✓ No cambios en sisben.
✓ Exención gastos notariales y registrales.
✓ ¿Suelos de expansión urbana? ¿aislamiento?
artículo periódico. discusión.
✓ Patrimonios autónomos vs. municipio. imposibilidad
de obras.
13. VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO PARA
AHORRADORES (VIPA) DECRETO 1432 DE 2013
 14. SUBSIDIO A LA TASA DE INTERÉS (FRECH)
- Art. 48 L. 546 de 1.999. Fondo de emergencia en crisis. 2.007 fondo de subsidio
financiero continuo y progresivo. Curativo a preventivo. Permuta financiera.
- Ayuda a la piedra.
- Fondo con presupuesto e impuestos.
- L. 1753 de 2015: asistencia a consumidores del crédito. Artículo 226
- Reducción puntos porcentuales. Colombiano o extranjero. ¿Residente o no?
- Progresivo e inverso. Mayor precio menor cobertura.
- Viviendas entre 1 y 335 SMML en 3 grupos (135, 235, 335).
- Propiedad y posesión con expectativa.
- Focalización en la VIS. ¿Indebida? Dto. 1190/12. Especialidad.
- Cobertura sólo por 7 años.
- Ingresos no superiores a 8 SMML. ¿Proindiviso? ¿Hogar?
- Única vivienda.
- No FRECH anterior.
- Dto. 701 DE 2.013. “FRECH III y IV”, modificado parcialmente por el Dcto. 154
de 2.014
15. SUBSIDIO A IVA Y RENTA EXENTA PROYECTOS VIS
RENTA EXENTA

- Anterior numeral numeral 9° del artículo 207-2 del Estatuto Tributario.

- Actual artículo 235-2 adicionado por el artículo 99 de la Ley 1819 de
2016.

ARTÍCULO 235-2. Rentas exentas a partir del año gravable

2018. (…) sin perjuicio de las rentas exentas de las personas
naturales, las únicas excepciones legales de que trata el
artículo 26 del Estatuto Tributario son las siguientes: 6. Las
siguientes rentas asociadas a la vivienda de interés social y la
vivienda de interés prioritario.
15. SUBSIDIO A IVA Y RENTA EXENTA PROYECTOS VIS

DOCTRINA DE LA DIAN –
EVOLUCIÓN EN MATERIA DE
RENTA EXENTA PARA
PROYECTOS VIS

Oficio No. Oficio No. Oficio No.

031220 del 22 016193 del 22 100202208-132
de mayo de de junio de del 9 de febrero
2014 2016 de 2017
15. SUBSIDIO A IVA Y RENTA EXENTA PROYECTOS VIS
RENTA EXENTA: OFICIO No.
031220 DEL 22 DE MAYO DE 2014
✓ https://www.cijuf.org.co/normatividad/oficio/2014/oficio-31220.html

✓ Condiciones para acceder a la exención tributaria: “que la utilidad que

se obtuviera fuera proveniente de la enajenación de un bien aportado a un
patrimonio autónomo, creado única y exclusivamente para la finalidad allí
consagrada, esto es, para fines de utilidad pública”, razón por la cual
afirmaba que “si además de la construcción de viviendas de interés social
en el terreno aportado al patrimonio autónomo administrado en fiducia
inmobiliaria, también se edificaban unidades correspondientes a locales
comerciales y parqueaderos, éstos últimos elementos descartaban de
plano los fines de utilidad pública con los cuales hubiera sido creado aquel
patrimonio autónomo”.
15. SUBSIDIO A IVA Y RENTA EXENTA PROYECTOS VIS
RENTA EXENTA: OFICIO No.
016193 DEL 22 DE JUNIO DE 2016

✓ https://www.cijuf.org.co/normatividad/oficio/2016/oficio-16193.html

✓ Inmueble de interés social. Aquellos inmuebles adquiridos por parte de

las entidades estatales para destinarlos al desarrollo de proyectos de
vivienda de interés social, siendo necesaria la preexistencia de un acto
administrativo que declarara la utilidad pública o el interés social.

✓ Extensión del beneficio de renta exenta. Para el caso de “utilidad en la

venta de inmuebles adquiridos con fundamento en los literales b) y c) del
artículo 58 de la Ley 388 de 1997, que fueran destinados como aportes a
patrimonios autónomos con dichas finalidades exclusivamente”.
15. SUBSIDIO A IVA Y RENTA EXENTA PROYECTOS VIS
RENTA EXENTA: OFICIO No. 100202208-
132 DEL 9 DE FEBRERO DE 2017

✓ https://drive.google.com/file/d/0B5lvzNSMgONZVFdsanFrV1JoN2s/view
✓ Competencia para declarar fines de utilidad pública o interés social: facultad
expresa del legislador. No requiere la expedición de algún acto.
✓ Obtener el beneficio de renta exenta: basta que los predios sean aportados al
P.A. para proyectos VIS. No hay declaratoria previa de utilidad pública ni
calificación por el POT como área para desarrollo de VIS o VIP.
✓ Valor de vivienda nueva = dispuesto por el Decreto 1077 de 2015, artículo
2.1.1.1.1.1.7. Parágrafo 1. Incluye unidad habitacional + bienes conexos o
complementarios + contratos de mejoras o acabados.
✓ Los valores > de 135 SMMLV para cada unidad VIS o que incluyan bienes no
complementarios o conexos (los locales comerciales), no serán considerados
como base para el cálculo de la exención.
15. SUBSIDIO A IVA Y RENTA EXENTA PROYECTOS VIS
DEVOLUCIÓN DE IVA
✓ Artículo 850 del Estatuto Tributario: posibilidad de devolución efectiva de una parte
del IVA en que incurren los constructores cuando adquieren materiales destinados a
la ejecución de proyecto VIS o VIP.
✓ Oficio número 033449 del 4 de junio de 2014 DIAN: en los casos en que dentro de un
mismo proyecto se construyan VIS y NO VIS, procede la devolución del IVA
únicamente respecto de la compra de materiales usados en la construcción de VIS.
✓ parágrafo 1, del artículo 2, del Decreto 2924 de 2013. reglamenta el procedimiento
para el trámite de solicitudes de devolución o compensación del IVA .
✓ Decreto 2924 de 2013, artículo 2 N. 2 y 4, requisitos de la contabilidad.
a) cada centro de costos debe tener presupuesto donde refleje la cantidad y
valor de materiales destinados al proyecto, separados de los destinados a otro
tipo de proyectos o actividades.
b) El IVA de proyectos no VIS o VIP se trata como factor de costo en el
respectivo centro de costos, sin que afecte el IVA solicitado para
compensación o devolución por proyectos del régimen subsidiado.
16. SUBSIDIO A IVA EN CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO

Artículo 476 del Estatuto Tributario, No. 5.

- Sólo arrendamiento para vivienda.

“Artículo 476. Servicios excluidos del impuesto sobre
las ventas. Se exceptúan del impuesto los siguientes
servicios: 5) El servicio de arrendamiento de inmuebles
para vivienda (…).”
- ¿Vivienda subsidiada y no subsidiada? Cond. Resolutoria.
- Quid arrendamiento de vivienda para otros fines.
17. SUBSIDIO A ENTIDADES FINANCIERAS

- Artículo 235 – 2, literal e:

“e) Los rendimientos financieros provenientes de
créditos para la adquisición de vivienda de interés social
y/o de interés prioritario, sea con garantía hipotecaria o a
través de leasing financiero (…)”
- Incentivo a la financiación de vivienda de interés social
subsidiable. Posibilidad.
- Integrar al ET.
- No renta por (5) años.
- Exoneración parcial.
- Financiación dual. Constructor – consumidor.
18. SUBSIDIO A GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES

Art. 23 y 31 L. 546/99.

- Ayuda indirecta.
- Constitución o modificación de gravámenes hipotecarios. Entidades
financieras.
- ¿Participante en el sistema especializado de financiación de
vivienda? ¿Persona natural?
- 70% no subsidiada.
- 40% VIS no subsidiable. Nueva. ¿Quid subsidiable? ¿Elegibilidad?
- 10% VIS subsidiable.
18. SUBSIDIO A GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES

Decreto 188/13. Art. 31

- Compraventa e hipoteca VIS al 50%. ¿Vendedor
beneficiario? ¿Costumbre? Principio de favorabilidad.
- Quid mejoramiento y construcción en sitio propio.

Res. 10083 de 2016 SNR. Fijó las tarifas registrales para el

año 2017.
- Exención de pago de impuesto de registro para VIP, VIS y
viviendas hasta 150 salarios mínimos.
- Las tarifas de derechos registrales para el 2017, traen
exención de pago a los compradores de inmuebles que no
superan los $110.667.550 (150 SMMLV).
- La tarifa para trámites con cuantía es única de 4,71 x 1000.
18. SUBSIDIO A GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES
EXENCIÓN DE GASTOS NOTARIALES Y
REGISTRALES PARA VIP
Arts. 33 y 34 L.1537/12

- Ayuda indirecta. Exención total de gastos.

- Acto de creación jurídica, enajenación o administración. RPH.
¿Leasing? ¿Hipoteca? Favorabilidad.
- VIP. ¿Definición? ¿Segunda tradición?
- Irrelevancia de la naturaleza jurídica de las partes. Discusión.
Interpretación Colegio de Notarios.
19. ELEGIBILIDAD
CONCEPTO: artículo 16 Dto. 2190 de 2009

Licencia de Cumplimiento
Municipios 1 normas
construcción
y2 La elegibilidad urbanísticas
Elegibilidad de VIS
se da por
proyecto
Macro- Radicado
proyectos ventas

Definición numeral
Hogar 2.4. Dto. 2190/ 08

Ingresos 4 o menos
económicos del SMMLV
hogar
19. ELEGIBILIDAD
REQUISITOS
- Requisito fundamental y previo para que la vivienda de interés
social tenga esa característica.
- Requisito fundamental para acceder al SFV.
- Delegación a autoridades urbanísticas.
- VIS – VIP no carácter económico.
- Curador urbano. Licencia. ¿Vivienda nueva?
- Art. 71 L. 962/05. Radicado de ventas. Conflictos. Permiso de
ventas. Interpretación. Permiso vs. Radicado. Listado taxativo.
- Decreto-Ley 19/12. Acabó discusión. Radicación y documentos
exactos. Vigilancia y control.
- Control formal y no substancial.
- Vivienda saludable: Min. vivienda.
- ¿EP obligatorio?
20. ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS VIS

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN VIS

- Debe hacer referencia a la disponibilidad inmediata de

los servicios públicos domiciliarios de acueducto,
alcantarillado y energía eléctrica, vías de acceso y
planos con los diseños para desarrollos futuros de las
viviendas, si fuere el caso.
- Debe contar con certificado de disponibilidad de
servicios públicos domiciliarios.
- Debe expresamente autorizar el proyecto como VIS.
20. ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS VIS

- Vivienda (loteos, fases, fiducia, venta directa).

- Parqueaderos.
- Compensación obligaciones urbanísticas.
- Acabados.
- Garantía legal.
20. ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS VIS
- Sobre los parqueaderos.
- Ejemplo: En Medellín, Acuerdo No. 48 de 2014
21. OBLIGACIONES URBANÍSTICAS EN PROYECTOS VIS
DECRETO 1077 DE 2015
- Surgen en virtud del principio de equilibrio de cargas y
beneficios.
- Tipo A: Fajas + infraestructura.
- Tipo B: Cesión de fajas.
- Tipo C:
- Existe una cuarta categoría de cargas urbanísticas, la
correspondiente a la construcción de viviendas del régimen
subsidiado.
- Régimen subsidiado: no existe la carga de construir VIS o VIP.
- Régimen No Subsidiado: existe carga de construir VIS y VIP.
- Anterior Dcto. 2060 de 2004, No. 2, artículo 1. Derogado.
- año 2013, emitió Decreto 075 de 2013.
- Artículo 18, del Dto 075 de 2013. Obligaciones urbanísticas VIS
y No VIS son las mismas, Tipo A, Tipo B y Tipo C.
22. PROTECCIÓN A LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
PATRIMONIO DE FAMILIA

- Art. 42 CP. Regular el patrimonio familiar inalienable e

inembargable.
- Excepción al principio general del derecho “el
patrimonio es la prenda general de los acreedores”.
Sustento, dignidad y libre desarrollo.
- CC y profesor Zabala Pérez.
- 2 tipos de patrimonio de familia: facultativo y
obligatorio.
- Obligatorio aplicable a la Vivienda del régimen
subsidiado.
23. CASOS PRÁCTICOS

CASO 1
El Alcalde del Municipio de Monteclaro expidió el decreto 666 de
2.013 por medio del cual se realizó una modificación excepcional al
POT, en el sentido de incluir una política urbanística que determina
que el 60% del área urbanizable en el Municipio debe ser destinada
a vivienda de interés prioritario. Dicha modificación implicó un
cambio en alrededor de la mitad del articulado del POT.

A) ¿Es legal tal modificación? ¿Por qué?

B) ¿Es posible que el 60% del área urbanizable del Municipio sea
destinado a vivienda de interés prioritario? ¿Por qué?
C) ¿Qué opina usted de los contenidos establecidos en el Decreto
075 de 2.013 frente a la autonomía municipal en materia de
ordenamiento territorial?
23. CASOS PRÁCTICOS

CASO 2
2. La constructora Anguila pretende realizar un proyecto de vivienda de
interés social en el barrio Los Quilombos, el cual es estrato 4. El lote que
albergará el proyecto tiene un área de 3.500 metros cuadrados y la
constructora quiere edificar en ese perímetro, unidades privadas entre
apartamentos, parqueaderos y depósitos que alcanzan una totalidad de
12.500 metros cuadrados. El constructor solicitó la licencia de construcción
acompañada de todos los documentos requeridos. Está a la espera de una
resolución para su solicitud.

A) ¿El proyecto solicitado debe ser licenciado? ¿Por qué?

B) ¿Este proyecto es elegible?
C) ¿Puede la constructora celebrar promesas de compraventa sobre los
apartamentos en este momento?
23. CASOS PRÁCTICOS
CASO 3
3. El Sr. Diosdado Robusto, firmó una promesa de compraventa para la
adquisición del apartamento 101 del proyecto “Esperanza de sol”, el cual
es una vivienda de interés social elegible. Su precio corresponde a 135
salarios mínimos mensuales legales vigentes. Para la adquisición, el Sr.
Robusto pretende utilizar el subsidio familiar de vivienda en la modalidad
de vivienda nueva que le otorgó la Caja de compensación “La Estrella” el
20 de enero de 2.011.

A) ¿Puede utilizar el Sr. Robusto el subsidio? ¿Por qué?

B) Si la escritura pública de venta registrada incluye el subsidio, ¿la Caja
debe desembolsar los recursos? ¿Por qué?
C) En caso de que el Sr. Robusto decida vender el apartamento en el
proyecto al mes de recibirlo, ¿qué consecuencias tendría de cara al
subsidio familiar de vivienda?