Mediante la Ley N°20.

780, publicada en el Diario Oficial el pasado

29.09.2014, se modificaron diversas normas tributarias, que
eventualmente podrían afectar al proyecto San Pablo.

1. Modificaciones introducidas por la Ley N°20.780.

Los cambios más significativos en la materia se refieren al DL 825 (Ley del
IVA), DL 824 (Ley de la Renta) y DL 3475 (Ley de Timbres y Estampillas).

a) Modificación al crédito especial de IVA en la construcción.

a.1) La franquicia del IVA a la construcción, introducida por el art. 21 del
DL 910 de 1975, establece que las empresas constructoras tendrán
derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la
Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor
Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales
inmuebles para habitación por ellas construidos.
a.2) Hasta el 31 de diciembre de 2014 el beneficio se aplica únicamente a
viviendas cuyo valor no exceda de UF 4.500, con tope de UF 225 por
vivienda.
La actual modificación reduce a contar del 2015 el valor tope de las
viviendas que podrán acogerse a esta franquicia, siendo su aplicación
gradual:
(i) A contar del 1° de enero de 2015 esta norma se aplicará a las ventas
efectuadas de bienes corporales inmuebles para habitación, y a contratos
generales de construcción que se suscriban a partir de esa fecha, cuyo
valor no exceda de 4.000 unidades de fomento por unidad habitacional,
manteniéndose el tope de UF 225 por vivienda.
(ii) A partir del 1°de enero del 2016, dicho crédito se aplicará cuando el
valor no exceda de 3.000 unidades de fomento, manteniéndose el tope de
UF 225 por vivienda.
(iii) Finalmente, a partir del 1° de enero del año 2017 el precitado crédito
se aplicará cuando el valor antes señalado no exceda de 2.000 unidades de
fomento, con el mismo tope de UF 225 por vivienda.
a.3) En el caso de contratos de construcción referidos a más de una
vivienda, para acceder al beneficio, el contrato deberá indicar el precio
unitario de construcción de las viviendas, incluyéndose en éste el valor de
los bienes comunes a construir, a prorrata de las superficies construidas
respectivas. Cuando el contrato general de construcción incluya inmuebles
para habitación, que no excedan de 2.000 unidades de fomento (UF 3.000
y 4.000 respectivamente para los años 2015 y 2016) y otros que
sobrepasen tal monto, el beneficio imputable en cada facturación de un
estado de pago será la cantidad que resulte de aplicar, al crédito potencial
total, la proporción que el estado de pago represente respecto del total del
precio de construcción de las viviendas del contrato. El crédito total
potencial será igual a la suma de los créditos individuales de las viviendas
a construir con derecho al beneficio.
Así por ejemplo, el beneficio se aplicaría de la siguiente forma para un
contrato de construcción suscrito durante el 2015, para 8 unidades con
los precios de construcción que se indican para cada unidad:
BENEFIC
PRECIO CREDITO IO
UNITARIO DE ESPECIAL POTENCI
IVA TOPE
CONSTRUCCIO Art. 21°, AL
N (65%) UNITARI
  O
Unidad 1 1.625 309 201 225 201
Unidad 2 1.950 371 241 225 225
Unidad 3 2.275 432 281 225 225
Unidad 4 2.990 568 369 225 225
Unidad 5 3.250 618 401 225 225
Unidad 6 4.000 760 494 225 225
Unidad 7 4.500 855 556 225 0
Unidad 8 5.000 950 618 225 0
Total 25.590 4.862 3.160 1.800 1.326

De lo que resultaría que para un estado de pago por el 10% del contrato
(UF 2.500), el beneficio a utilizar será el 10% del beneficio potencial (UF
132,6).

b) Modificaciones al DL 825.
b.1) Uno de los cambios más significativos es la modificación de las
definiciones de “venta” y “vendedor” contenidas en el art. 2 del DL 825, de
forma tal que en el futuro quedarán gravadas con IVA las ventas de
unidades residenciales efectuadas por alguien que se dedica en forma
habitual a la venta de inmuebles. Se presume la habitualidad, entre otros
supuestos, cuando hay una subdivisión o venta de edificios por pisos o
departamentos y entre la adquisición o construcción y la enajenación
transcurrieron menos de cuatro años.
En cualquier caso, la base de cálculo del IVA será el precio de venta menos
el costo del terreno, y contra ese IVA podrá darse de crédito el IVA
soportado en la construcción de las unidades residenciales (vid. acápite a)
precedente).
Esta norma entrará en vigencia a contar del 1° de enero de 2016.
b.2) Se exceptúan de esta norma (y en consecuencia estarán exentas):
(i) Las ventas y otras transferencias de dominio de inmuebles, que se
efectúen en virtud de un acto o contrato de compraventa o de
arrendamiento con opción de compra cuya celebración se hubiere
válidamente prometido con anterioridad al 1° de enero de 2016, en un
contrato celebrado por escritura pública o por instrumento privado
protocolizado.
(ii) Las transferencias de inmuebles que cuenten al 1° de enero de 2016
con el permiso de edificación a que se refiere la ley General de Urbanismo
y Construcciones, y las ventas respectivas se efectúen con anterioridad al
1° de enero de 2017.
(iii) La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio
habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuando
ésta haya sido financiada, en todo o parte, por el referido subsidio; y la
venta a un tercero de una vivienda entregada en arrendamiento con opción
de compra al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el
mismo Ministerio, cuando la opción de compra sea financiada, en todo o
parte, por el señalado subsidio.
En la actualidad el MINVU otorga subsidios para la adquisición de
viviendas nuevas o usadas por un valor tope de UF 2.000.
b.3) Los contribuyentes que, a contar del 1° de enero de 2016, deban
recargar el impuesto al valor agregado en la venta de bienes corporales
inmuebles, tendrán derecho a crédito fiscal por el impuesto soportado en
la adquisición o construcción de dichos inmuebles, aun cuando éste haya
sido soportado con anterioridad a la fecha en que deban recargar dicho
impuesto, pero dentro de los plazos de prescripción establecidos en el
artículo 200 del Código Tributario, contados desde esta última fecha.

c) Modificaciones a la Ley de Timbres y Estampillas.

c.1) La reforma tributaria también aumenta las tasas del Impuesto de
Timbres y Estampillas al doble de las actuales, quedando así su tasa
máxima en un 0,8%.
c.2) Sin embargo, se mantiene sin variaciones la tasa reducida que
actualmente afecta a los créditos hipotecarios destinados a la adquisición
de inmuebles DFL2.