Administración

en conjuntos
inmobiliarios

Administración
y gestión
inmobiliaria

1
Administraciones especiales
Gestión de administración en conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios nacen de los usos y costumbres, los que se
estructuraron y afianzaron por etapas o periodos; presentan un carácter
paradigmático que los identifica, en la actualidad, como exclusivos dentro
de desarrollo de los negocios inmobiliarios.

Antes de avanzar en la tarea de gestión administrativa, es oportuno

considerar los aspectos históricos que dan sustento a la existencia de los
conjuntos inmobiliarios con destino habitacional. Asimismo, cabe agregar
que el Código unificado incluye en el nuevo derecho real todas las variantes
posibles en las que se pueden presentar las estructuras edilicias (conforme
el régimen de ocupación del suelo) y las dimensiones de superficie de
terreno (habitacional, comercial, de producción, empleos mixtos). La
enumeración que brinda el Código se sustenta en la existencia actual (usos
y costumbres) de dichos inmuebles:

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, los barrios

cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial1.

El desarrollo de los “clubes de campo” se logra en nuestro país dentro de

tres etapas, según Jorge R. Julia (2015): 1. ra etapa: el country club (C.C.)
tradicional; 2.da etapa: concepto moderno “los 70 y los 80” (el country club
clásico); y 3.ra etapa: los barrios cerrados. Podemos observar el desarrollo de
las mismas:

1ª etapa

La organización y desarrollo inmobiliario con forma de country club presente

en nuestro país tiene el primer antecedente con Tortugas Country Club, cuya
fundación surge en 1930. Desde aquel momento, suceden parecidas formas
de desarrollos inmobiliarios.

Los pioneros del Tortugas Country Club concibieron y coincidieron en la idea

de crear otros barrios, pero con quintas en lugar de casas, planificando

1 Art. 2.073. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2
loteos con terrenos cuyas superficies eran, como mínimo, de 2,000 m2 a
5,000 m2.
En esta etapa (1945), le siguieron al Tortugas C. C.: el Argentino Golf, Olivos
Country Club, Highland Park, todos en provincia de Buenos Aires. Dentro de
las actividades, se destacaba el fomento de restaurantes, eventos hípicos,
caza de zorro, entre otros. La asistencia era y es de socios e invitados
exclusivos.

Se consolida así la figura del country club como una S.R.L. y luego como una
Cooperativa de Servicios (por no poseer fines de lucro).
La convivencia se fue enriqueciendo a través del tiempo con características
propias que se perfilan hacia una fraternidad. Está claro que al momento de
su creación no se tenía un concepto acabado y preciso como hoy lo tenemos,
ya que el concepto de country club se desarrolla recién en las décadas de los
años 60 y 70.

La evolución de estos desarrollos inmobiliarios se logra con pautas de

convivencia que resultan en una configuración social segmentada como
principal característica en estos complejos urbanísticos.

Figura 1: Inicio del Tortugas Country Club

Fuente: Clérici, 1949, recuperado de http://goo.gl/DWSxQJ

3
2ª etapa

En la década del 60, se afianza la concepción inicial ya prevista en un

proyecto desarrollado y comprobado, el que adquiere forma definitiva como
country club. Por ello, al presente arquetipo se lo denominó clásico,
concepto que perdura hasta nuestros días y que le diera lugar a los nuevos
modelos de desarrollos urbanos cuya evolución se afianza sobre complejos
habitacionales.

El impulso de los promotores o desarrolladores (basados en la experiencia

inicial) lleva adelante en esta etapa un negocio inmobiliario económico.

Un hito lo representa el desarrollo Los Lagartos C.C. (1968), el que, en una

parcela de 200 ha, se compone de: 700 casas, cancha de golf (27 hoyos), 30
canchas de tenis, 2 canchas de polo, 4 canchas de futbol, 3 club houses,
etcétera; todo lo necesario para la tipología prevista, más aún para su
funcionamiento y organización.

Estos emprendimientos inmobiliarios se ubicaban en el conurbano

bonaerense, y paulatinamente se los reconoce geográfica y socialmente.

En esta etapa comienza el empleo de su denominación en castellano: club

de campo, para que sea correcto el empleo en la persona jurídica, conforme
nuestra legislación nacional (contenido legal ratificado por la Ley 8.912/772
de Buenos Aires). Durante esta etapa, los desarrollos inmobiliarios
trascienden el conurbano de Buenos Aires y comienzan a organizarse en
otras provincias, como Entre Ríos, Mendoza, Neuquén, San Luis, Córdoba,
entre otras.

En los primeros años de la década del 90, se evidencian en todo el país más de
100 clubes de campo. La coincidencia entre el country club tradicional y el
country club clásico es la tipología constructiva, la organización social y la
finalidad de satisfacer ciertas comodidades en cuanto a espacios recreativos,
sociales, deportivos, entre otros. La diferencia entre el tradicional y el clásico es
que en el primero sus habitantes o residentes eran circunstanciales, mientras
que en el clásico (ya con normas de regulación) sus propietarios pasan a ser
residentes estables que desarrollan un estilo de vida particular de manera
sostenida y creciente.

2Decreto-Ley N.° 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo.
Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.

4
3ª etapa

Se consolida la tipología de desarrollo urbanístico con la afianzada situación

económica del país en los primeros años de los 90 (paridad dólar=peso).
Sucedió como efecto la posibilidad de adquirir créditos hipotecarios (en
cuotas fijas, sin indexación), lo que promovió la inversión en “ladrillos” por
parte de la clase social media del país.

Surgen así nuevos desarrollos inmobiliarios (sobre la base de los ya

afianzados clubes de campo), en muchas ocasiones sin los servicios o
amplias comodidades de los clubes de campo, por lo que se presentan como
los nuevos barrios privados o cerrados. Estos novedosos emprendimientos
no cuentan con espacios tan amplios para recreación, deportes, natatorios,
housing, etcétera. Sencillamente, brindan tipologías constructivas de
categoría, con innovadores diseños arquitectónicos que marcan un cambio
generacional en las construcciones de vivienda en lotes tipos barriales.
Asimismo, las características fundamentales están dadas en los aspectos de
seguridad y mayor calidad de vida, al contar con espacios verdes
predispuestos de tal modo que brindan satisfacción a los residentes del
barrio privado.

El consumidor de productos inmobiliarios demuestra preferencia por este

producto; no obstante, la decisión parte ciertamente del poder adquisitivo con
el que se cuente.

5
Figura 2: Barrio privado (cerrado)

Fuente: [Imagen intitulada sobre Valle Escondido]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/sR2yLJ

La innovación habitacional propuesta en los desarrollos inmobiliarios nos

permite apreciar que el consumidor ha evolucionado y plantea la necesidad de
nuevos requerimientos para el desarrollo de su vida personal y familiar.
La seguridad, calidad de vida y preservación del medio ambiente sustentan
estas urbanizaciones especiales, y el cambio generacional se evidencia con el
desplazamiento de sectores conformados por barrios tradicionales hacia los
mega-emprendimientos o desarrollos en dispersión, para la residencia
permanente.
El factor económico y sus posibilidades conforman el impacto fundamental en
la innovación habitacional.

Tips en gestión de administración:

1) El Código Civil y Comercial, y los conjuntos inmobiliarios: los usos y

costumbres, ante la carencia de leyes, fueron implementando un mix de
derechos reales sobre el dominio de la unidades privativas (en este caso,
los terrenos para construcción de viviendas) y de derechos personales
(obligaciones) para la participación en la entidad que aglutinaba o
aglutina actualmente a los propietarios de una urbanización especial, la
que resulta comúnmente ser dueña de espacios y lugares de usos
comunes. Esta, a la vez, regula la actividad de dichos emprendimientos,
siendo por ello que en la mayoría de los casos lleva adelante la
administración o gerenciamiento de la sociedad del conjunto
inmobiliario.

6
Se destaca:

 por un lado, administra los derechos personales (obligaciones) para el

mantenimiento y seguridad de los espacios comunes (como en el caso
de la P.H., cuyo detalle consta en el reglamento);
 por otro lado, administra el proyecto urbanístico de una sociedad (S.A.,
S.R.L., cooperativa, otros) donde se rigen sus socios por el estatuto, por
lo que sus derechos y obligaciones van en relación a sus porciones
accionarias.

Es oportuno identificar:

 como primera medida, la persona jurídica;

 en segundo lugar, cuáles son las partes afectadas como privativas y/o
comunes. Asimismo, a diferencia de los clubes de campo, los barrios
privados suelen tener espacios públicos (establecidos por ordenanzas
municipales: calles, espacios verdes).

Por ejemplo, ha sido muy usual la constitución de S.A. sin fines de lucro para
enmendar el vacío legal y dar alguna forma jurídica al ente que administra la
urbanización. Cada propietario del dominio de las partes privativas de la
urbanización era un titular de acciones que representaban su participación
en la mencionada entidad. Esto generó problemáticas de orden impositivo
(IVA [impuesto al valor agregado], impuesto a las ganancias, IGM [Índice de
Gestión Municipal, en cuanto al pago por tasas de servicios], etc.) y para el
cobro expensas, dado que la S.A. solo operaba por la vía ordinaria y no
ejecutiva, como es el caso en los consorcios de propiedad horizontal (la
deuda de expensas de P.H. se constituye como título ejecutivo; esto no es
posible en las sociedades).

En la actualidad, con la vigencia del nuevo derecho real, todos estos

emprendimientos de countries y barrios cerrados (entre otros) deben
readecuarse al régimen de P.H., y los derechos reales y personales que
coexistían, por lo mencionado pasan a conformar el nuevo derecho real que
es creado por una norma de orden público, en vías de solución para la
principal problemática: el cobro de gastos comunes y demás contribuciones.
Por lo tanto, se podrá exigir por la vía ejecutiva el cobro por expensas
(obligación que nace en el art. 2.081 del nuevo Código3), ya que tanto el
dominio de las partes privativas como de los espacios y lugares de uso
común, cerramientos, calles, servidumbres, etcétera, más los derechos y
responsabilidades de los propietarios, formarán un todo inescindible,
agrupado bajo este nuevo derecho real, y la organización se regirá bajo la
nueva forma jurídica especial definida, que es el consorcio de propiedad
horizontal.
3 Art. 2.081. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

7
Notas:

 Para esta reorganización, deberán labrarse actas y, por medio de

escritura pública, redactarse el reglamento de propiedad horizontal con
todos los requerimientos normativos del nuevo Código y leyes especiales;
además, deberá este último ser inscripto en el Registro de la propiedad
de cada jurisdicción provincial.
 En vía de principio: Además se incorporarán las normas que rigen en el
estatuto de la sociedad (club de campo o barrio privado, etc.) y la real
adaptación física conforme al FOS/FOT (Factor de Ocupación del Suelo /
Factor de Ocupación Total) para redefinir las partes exclusivas propias
(dominio) y las partes comunes (necesarias y las no necesarias –amenities
o branded residences–), como así también se hará si hubiere espacios
públicos, reservados por ordenanzas municipales.

Hasta tanto no se establezcan los plazos de readecuaciones y el dictado de

reglamentaciones y normas especiales, seguirán coexistiendo derechos
personales y reales, más allá de que ya está vigente el nuevo Código, el que
comienza a regular, en adelante, ante nuevas sujeciones al régimen:

El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se

configuren derechos reales, es el de propiedad horizontal,
aunque puedan existir conjuntos inmobiliarios en los que se
establezcan los derechos como personales o en los que
coexistan derechos reales y derechos personales. (Comisión
para la elaboración del proyecto de Ley de reforma,
actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de
la Nación, 2012, p. 211).

2) La organización que lleva adelante el profesional que administra un club

de campo: la organización de estas urbanizaciones requiere de un gran
despliegue de la doctrina para poder darle soluciones a las problemáticas
existentes en cuanto a la persona jurídica bajo la cual se organiza el
emprendimiento:

 Como toda persona jurídica, debe realizar una rendición de cuentas

fundamentada en los hechos económicos, derechos y obligaciones
asumidas, de los cuales surge documentación que debe ser registrada y
contabilizada; asimismo, la rendición va en relación directa al modo y
contratación de personal y de servicios.
 Sintéticamente, todas las personas jurídicas, incluidos los consorcios de
propiedad horizontal, deberán llevar contabilidad y confeccionar Estados
Contables acordes a resoluciones técnicas aplicables para cada entidad;

8
 los mismos deben ser certificados por contador público y presentados al
Consejo profesional correspondiente a la jurisdicción de que se trate,
para su debida certificación.
 Es oportuno destacar que toda rendición de cuentas debe ser aprobada y
ofrecida como medio de prueba para darle fiabilidad a la misma; por
ende, deber ser auditada, como ocurre con toda persona jurídica, ya sea
por los copropietarios o terceros.
 Asimismo, cada consorcio deberá llevar los libros contables exigibles para
toda persona jurídica, más todos los que dispone el nuevo Código, en
particular, y las leyes y reglamentaciones especiales tanto locales como
provinciales y nacionales y que se relacionen a la multiplicidad de
opciones que se presenten en la vida consorcial. La administración tendrá
como regla primordial lo que norme el Reglamento.
 También es destacable que en los conjuntos inmobiliarios seguirán
participando las comisiones asesoras, de seguridad, disciplina, deportes,
arquitectura, eventos, etcétera, que colaboran e interactúan con el
administrador y el consejo directivo. Desde la doctrina, el profesional que
administra, continuamente analiza y busca implementar acciones y
opiniones para brindar al consorcio el mejor marco organizativo, acorde
a las particularidades de la urbanización.

En virtud de la escala y conformación del emprendimiento (mega-desarrollo

inmobiliario), se menciona en el Código unificado (art. 2.0684) la posibilidad
de la formación de sub-consorcios con su propios subadministradores, pero
que, en definitiva, deberán responder ante el Consorcio de Propiedad
Horizontal principal, y el modelo de administración dependerá de lo indicado
en el Reglamento principal. La idea es descentralizar la organización
administrativa en casos especiales y por la escala o magnitud de los
conjuntos inmobiliarios y consorcios, considerando inclusive la posibilidad
de reducción parcial en los gastos y contribuciones de sectores que no
cuentan con servicios especiales.

Se evidencia que, actualmente, las sociedades anónimas administradoras de

countries y barrios cerrados pagan IVA y otros tributos, a pesar de que no
tengan fines de lucro. Este es un tema largo de tratar, pero puede afirmarse
que nunca debieron tributarse estos impuestos, ya que no corresponden,
salvo casos especiales donde en los salones de usos múltiples, gimnasios,
espacios deportivos se obtuvieran beneficios/utilidades, lo cual también es
discutible, puesto que lo recaudado se usa para mantenimiento de los
mismos. La doctrina y la jurisprudencia está dividida en esta temática, no
obstante la exigencia de tributar emanada de AFIP (Cloud21, 2015).

4 Art. 2.068. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

9
Ahora, con la readecuación a través de los consorcios de propiedad
horizontal, que son personas jurídicas sin fines de lucro, se logrará clarificar
y discriminar para la AFIP cuándo corresponde o no el pago del impuesto,
por lo que ya no deberá tributarse IVA por expensas en estos casos
especiales de desarrollos inmobiliarios.

Tabla 1: Bases para el modelo de administración

El modelo de administración
Se debe caracterizar por su simplicidad y estar conformado por un
detalle preciso y consensuado de reglas dispuestas para ser cumplidas o
bien actualizadas por sus socios. Debe permitir considerar el
planteamiento de nuevos desafíos y paradigmas que evidencien una
retroalimentación en beneficio del conjunto inmobiliario.
La ejecutividad en la toma de decisiones (que representan una rutina y
un aprendizaje a la vez) se nutre con vivencias sociales, sosteniendo
relaciones recíprocas con colaboradores y clientes (socios del conjunto
o propietarios del barrio privado).
Un paralelismo gerencial (con country club de Estados Unidos) implica
adoptar la figura como de un jefe comunal o intendente de una localidad
–en la cual se debe contemplar un sinnúmero de situaciones– sin tener,
claramente, el nivel de autoridad que puede gozar un dirigente de esta
estirpe.
Organizar, dirigir y administrar una comunidad de residentes
permanentes, más los empleados, obreros, técnicos, prestadores de
servicios, profesionales, etcétera, tiene que ejecutarse con un
dinamismo claro y eficiente que no genere un impacto negativo (de
costos) en el presupuesto de administración.
La única manera de hacer posible una eficaz administración de una
comunidad de esta envergadura requiere evitar la burocratización y
atender personalmente las cuestiones que demande la comunidad del
club de campo o de un barrio privado.

Fuente: Elaboración propia.

Abordar la tarea de intendente, director o gerente (según designación

otorgada por el Estatuto de la sociedad al administrador) implica todo un
desafío; por más conocimiento o plan previo que se pueda proponer, siempre
será algo innovador por las particularidades de cada sociedad de club de
campo.
Es oportuno incursionar y prepararse en temáticas inmobiliarias específicas
(jurídicas, económicas y técnicas), de seguridad y tecnologías, de sociología, de
infraestructura, reglas deportivas, normas disciplinarias, entre otras, para

10
mediar en la convivencia de los habitantes del country. Asimismo, quien ejecute
esta tarea debe interpretar el espíritu del Reglamento (o Estatuto), a fin de
aplicar una sanción disciplinaria o penalidad cuando corresponda, y para que la
misma no sea contraria a leyes de orden público. Esta norma determina las
obligaciones y derechos para el administrado, por lo que se deberá alcanzar
también un correcto manejo de situaciones personales (sin autoritarismo, para
no excederse).
Para ser la autoridad de administración en una urbanización especial, es
oportuno ejercer un liderazgo plural y neutral, contando con un eficiente
equipo (multidisciplinario) de colaboradores que coadyuven en la labor.

Consideraciones jurídicas. Administración

Es oportuno destacar que el agrupamiento de personas e intereses

perfilados definitivamente en lo que hoy conocemos como conjuntos
inmobiliarios (derechos reales en el Código Civil y Comercial) surge
jurídicamente de lo ya previsto en la Ley 8.912/775 (provincia de Bs.As.), en
la que visualizamos: “ARTÍCULO 52 bis. [Articulo incorporado por Ley
13342/07]. Como caso particular de la categoría de Proyectos Urbanísticos
Integrales prevista en el artículo precedente, créase la figura de “Conjuntos
Habitacionales Preexistentes”6.

Nos expresa Jorge R. Juliá (2015) que la norma de Buenos Aires fue la
primera en considerar la posibilidad de que estos complejos habitaciones
lograran constituirse jurídicamente, por lo cual permitió la subdivisión del
suelo, para su constitución, y adoptó las formas según:

1) Ley Nacional 13.512/487 (hoy derogada).

2) La novedosa reglamentación de provincia de Buenos Aires, Decreto
9.404/868, que complementa a la Ley 8.912/779 regula expresamente
sobre la base de la “inescindibilidad” de lo propio y lo común, atribuyendo
la necesidad y seguridad de contar el consorcio con la prestación de los
servicios comunes. Ratifica que la persona jurídica se configura bajo el
régimen de sociedad anónima, sin fines de lucro.

Estas formas originarias de sujeción y administración se suscitaron de hecho;

luego, se fueron desarrollando. La tendencia marcó una línea de existencia

5 Decreto-Ley N.° 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo.
Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
6 Art. 52 bis, Decreto-Ley N.° 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso

del suelo. Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.

7 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la

Nación Argentina.
8 Decreto N.° 9.404. (24 de diciembre de 1986). Clubes de campo – regulación de su constitución.

Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.

9 Decreto-Ley N.° 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo.

Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.

11
y gestión sin mayores conflictos jurídicos, al margen de las vicisitudes o
diversas situaciones políticas y/o económicas que haya atravesado el país.
No obstante, persisten y funcionan conformaciones que se presentan con
varias formas jurídicas: asociación civil, fundación, cooperativa de servicios,
condominios, sociedad de fomento, sociedad de responsabilidad limitada,
etcétera (Juliá, 2015).

Figura 4: Conjunto inmobiliario

Fuente: [Imagen intitulada sobre conjunto inmobiliario]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/hyoFb6

Conjuntos inmobiliarios. Administración

En la práctica, el Régimen de propiedad horizontal especial (en la espera de

la instrumentación para adaptación registral –incluso, códigos de
edificación–, situación de la persona jurídica, poder para el administrador en
cuanto al libramiento de título ejecutivo por deuda de gastos y
contribuciones) evidencia los siguientes aspectos:

 Persona: entidad jurídica (constituida comúnmente como sociedad) que

la integra o a la que se incorporan los propietarios de parcelas con destino
habitacional o comercial (según indique el Estatuto), quien será titular
(acciones) del: dominio y en lo que allí se represente (las áreas
habitacionales, recreativas o de esparcimiento). Además, es responsable
de la prestación de los servicios generales para el mantenimiento y
seguridad del conjunto (obligaciones: mantener y ocuparse de pileta,
housing, sala de eventos, canchas, entre otros). La persona jurídica debe
tener definido el patrimonio.
 Régimen de gobierno:

12
 o Estatuto: órganos de administración y funciones, e integrante con
previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes
de cada parcela (representación, derechos y deberes).
o Administración: necesaria del club (gerente, intendente, etc.):
determinación de las áreas (comisiones de trabajo conformadas por
socios; a su vez, se suele conformar un Consejo de propietarios o
socios, según determine el Estatuto).
o Asamblea: máximo organismo de toda persona jurídica.

 Tarea ejecutiva (administrador):

o Control de servicios generales.
o Modo de afrontar los gastos comunes. Informes contables según
determine el Estatuto
o Presentación de balance para asamblea.
o Reglas destinadas a asegurar el correcto desenvolvimiento del club
según el proyecto propuesto.
o Indicación oportuna del monto y fechas de pago de obligaciones
consensuadas en el Estatuto o en Asambleas, por los socios.

Cuando la desarrolladora-promotora sea una entidad civil preexistente,

podrá la misma no solo administrar, sino asumir la titularidad de las áreas
comunes y prestar los servicios generales en la medida que así lo indique el
Estatuto de la persona jurídica.
Interpretación correcta del Estatuto (reglamento) a los fines de la aplicación
de sanciones (multas, etc.) o bien de emplazar al cumplimiento preciso de la
norma a un infractor.

 Planos del Club. Memoria técnica.

o En planos, determinación de mensura según título;
o detalle de las superficies afectadas con destino a esparcimiento,
circulación, espacios verdes, etcétera;
o parcelas residenciales, medidas y superficies colindantes.
o Consideración en servidumbres reales y restricciones urbanísticas
previstas, como así también si existen dentro de la urbanización
espacios públicos.

 Ubicación general de club de campo. En sectores urbanos, suburbanos o

en dispersión.
o Entorno natural: impacto de una real existencia de hechos
paisajísticos (arboledas añejas);
o particularidades topográficas (lago, laguna, río, etc.);
o diferencias de relieves (hondonadas, valles, montañas);
o superficies de tierra para recuperar (predios inundables o bajo cota,
dunas, médanos, etc.)

13
 Consideraciones de tipologías constructivas.
o Categorías edilicias especificadas.
o Propuestas de casa-modelo.
o Construcciones supervisadas, para mantener el valor
arquitectónico-inmobiliario, que justifiquen la categorización
segmentada propuesta para el club de campo o barrio privado.
o Asimismo, se deben cumplir las normas establecidas para el sector
sobre el FOS/FOT determinado por el Código de edificación
(ordenanzas comunales/municipales).

Figura 4: Portfolio administrativo contable

Fuente: Elaboración propia.

14
Es oportuno destacar la complejidad (debido a su magnitud) que representa
llevar adelante la administración de un conjunto inmobiliario. Para presentar
las áreas de trabajo, podemos resumirlas en:

1) Institucional: todo a lo atinente a la persona jurídica y sus órganos de

gobierno. Contenido legal obligatorio: estatuto o reglamento, libros de
asambleas, registro de firmas, título del inmueble, planos, normas de
convivencia, asiento de infracciones, multas, agenda de eventos,
contratos.
2) Comisión directiva/directorio, organismos que coadyuvan (áreas de
trabajo); registro de integrantes, libros de actas, resoluciones,
sugerencias, duración, forma de reemplazo. Atención a los socios y
subcomisiones especiales de trabajo.
3) Contabilidad: estados contables al día, informes mensuales de ingreso
de caja o egreso especiales autorizados, comprobantes de pago.
Conformación de balance. Aprobación de ejercicio contable según
fechas de estatuto o reglamento. (Ver portfolio en figura 4).
4) Personal: Contrato de trabajo y situación gremial. Tipo de relación
laboral. Contratación de servicio u obra. Concesiones de áreas de
servicios y responsabilidades de la persona jurídica del conjunto
inmobiliario. Asimismo, control operativo de las áreas de trabajo
(personal de la administración).
5) Mantenimiento general de infraestructura (campo y edificaciones).
Mantenimiento de bienes muebles (reposiciones/reparaciones).

En la gestión de administración de un conjunto inmobiliario se evidencian dos

características de impacto: una la comprende el nivel de conducción, el cual
determina “lo que hay que hacer”; la
otra es el nivel de gerenciamiento, el cual indica
“como hay que realizar la tarea”.

Tabla 2: Organización en country y barrios privados

Organización básica de los country y barrios privados

En los countries y barrios cerrados hay una cierta estructura ideal de
organización, pero no todas las instituciones son iguales. Generalizando
podemos citar la siguiente división:
Órgano decisorio o resolutorio: es la Asamblea de accionistas,
propietarios o socios.
Órgano directivo: suele ser llamado Directorio, Consejo de
Administración o Comisión Directiva, los cuales son elegidos por la
Asamblea mediante la presentación de listas propuestas.

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 Órgano de contralor: puede ser la Sindicatura, Comisión Revisora de
Cuentas o Auditoría externa. Los dos primeros son elegidos por la
Asamblea e integrados por socios o copropietarios, y la última, que es
rentada, es elegida por el órgano directivo.
Órgano de asesoramiento: a) externo: que es rentado y corresponde a
asesores legales y contables; y b) interno, formado por las distintas
comisiones, que se integran por socios o copropietarios.
Su actuación dependerá del desarrollo de la actividad que representen y
tiene interrelación directa con el órgano directivo y con el órgano
ejecutivo (administrador, gerente o intendente). Las áreas o actividades
que representan son: deportivas, culturales, sociales, seguridad,
disciplina, infanto-juveniles entre otras.
Órgano ejecutivo: es el encargado de llevar a cabo las decisiones y está
representado por el gerente, intendente o administrador. Es rentado y
tiene a su cargo las funciones administrativas (tesorería, contaduría y
secretaría) y operativas (mantenimiento y funcionamiento de la
institución); a su vez, tiene a cargo a distintas personas que ejecutarán
físicamente la tarea.
Dependiendo de la escala de la urbanización, podrán existir divisiones
por área o, en un caso extremo, que haya una sola persona a cargo de
las funciones administrativas y que tercerice la parte operativa.

Fuente: Adaptado de Cloud21, 2015, módulo 4, unidad 3-1, pp. 5-6.

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Bibliografía de referencias
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17
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