Propuesta de Ordenamiento Urbano Real Montejo

Propuesta de Ordenamiento Urbano del Desarrollo “Real Montejo”
INTRODUCCIÓN.
Real Montejo es un desarrollo habitacional privilegiado en muchos términos. Su
ubicación, su conexión vial, los servicios cercanos y la permeabilidad urbana que presenta
es ideal para un crecimiento urbano, ordenado y sustentable en la zona.
Pero igual de importante es señalar el crecimiento que se ha dado por medio de los
mismos socios desarrolladores que han compartido este crecimiento exponencial con
nosotros.
Al crecer en pequeñas zonas, este crecimiento ha sido hasta cierto nivel desordenado
y no continuo, por lo que ha generado problemáticas en cuanto a la recepción de servicios
e infraestructura urbana por parte de las autoridades estatales y municipales.
Esta misma condición, al crecer en zonas en ocasiones apartadas por intereses
particulares, ha generado una falta de integración y lenguaje único en el lugar, generando
“microambientes” (se puede definir perfectamente las zonas de cada desarrollador, pero
no un solo lenguaje en todo el fraccionamiento).
De igual forma, las zonas a desarrollar y comercializar se han ido dando siguiendo un
proceso de división complejo y no ideal para un desarrollo, debido a que al contar con la
autorización de fraccionamiento (llamada autorización de desarrollo inmobiliario a partir de
2018), permite una división integral y general de la totalidad de los lotes, proceso que no
se ha llevado a cabo al día de hoy pues Real Montejo sencillamente se ha dividido del
polígono general a tablajes de 1 Ha. aproximadamente cada uno, y de ahí a una división
particular de cada tablaje.
Esto ha generado una laguna legal antes las leyes y reglamentos de índole urbana
vigentes en el Municipio de Mérida, Yucatán, propiciando retrasos en la autorización de
cualquier proceso que se solicita a las autoridades mismas, al igual que no esta definido
legalmente si Real Montejo es una colonia o un fraccionamiento, aunque por considerar el
carácter habitacional de los lotes que se comercializan deben llevarse los mismos procesos
que en un fraccionamiento sin importar la envergadura de las calles solicitadas, incidiendo
esto en el tiempo de las gestorías y por ende repercutiendo en el proceso de
comercialización y recuperación de inversión en la empresa.
Al igual, se desconoce si estas servidumbres de paso existentes entre los mismos
tablajes originales han sido donadas al municipio, por lo cual entorpece el proceso de
autorización de licencias de urbanización para la apertura de nuevas calles y llevar a cabo
nuevos procesos de división.
Es por todos estos factores detectados que se plantea que las hectáreas restantes y
existentes dentro de la colonia Real Montejo, conlleven un replanteamiento urbano
bajo un esquema de plan parcial a la zona, con el fin de regularizar y adecuar los espacios
de comercialización inmediata a los requisitos actuales ante las autoridades, con la finalidad
de generar una recuperación de los recursos económicos mas adecuados para la empresa
comercializadora.
2 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

INDICE.
1.- Descripción general del proyecto.
2.- Marco legal normativo.
3.- Localización del proyecto.
4.- Aspectos físicos naturales.
5.- Análisis de la situación urbana actual en la zona.
6.- Aspectos físicos artificiales.
7.- Propuesta para el reordenamiento de usos de suelo en la zona de estudio.
8.- Esquema urbano de la propuesta de reordenamiento.

9.- Memoria descriptiva de la propuesta de reordenamiento urbana para la colonia Real
Montejo.
10.- Proceso para la gestión y autorización de desarrollo inmobiliario Real Montejo.

1.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO.

La colonia Real Montejo es un perfecto ejemplo de un desarrollo habitacional viable
económicamente privilegiado en cuanto a su perfecta ubicación, beneficiado de los otros
desarrollos habitacionales cercanos e inmediatos como Las Américas y Gran Santa Fe,
beneficiando así el proceso de comercialización de los lotes y a la vez permitiendo una
permeabilidad urbana en la zona.
El presente documento tiene como objetivo ordenar de manera viable y coherente
las zonas que aún están pendientes de desarrollar en la Colonia, proponiendo una debida
permeabilidad entre lo existente y lo faltante eliminando la dicotomía actual generada por
los procesos de urbanización y división en el lugar.
Se tiene como finalidad generar un programa de ordenamiento urbano parcial en
las 136 Has. Faltantes a desarrollar con la finalidad de generar usos de suelo atractivos y
acorde ala jerarquización vial con la finalidad de que el producto final sea mucho mas
atractivo ara diversos clientes y no solo los de índole habitacional, con el objetivo de un
proceso de comercialización en varios ámbitos a largo plazo.

2. MARCO LEGAL NORMATIVO.
2.1- Legislación federal estatal y municipal.

La elaboración del presente proyecto tiene su fundamento legal en la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, la cual en sus artículos 25, 27 y 115
respectivamente, los cuales indican lo siguiente:
Artículo 25. Corresponde al Estado la rectoría del desarrollo nacional para garantizar que
éste sea integral y sustentable, que fortalezca la Soberanía de la Nación y su régimen
democrático y que, mediante la competitividad, el fomento del crecimiento económico y el
empleo y una más justa distribución del ingreso y la riqueza, permita el pleno ejercicio de
la libertad y la dignidad de los individuos, grupos y clases sociales, cuya seguridad protege
esta Constitución. La competitividad se entenderá como el conjunto de condiciones
necesarias para generar un mayor crecimiento económico, promoviendo la inversión y la
generación de empleo.
El Estado velará por la estabilidad de las finanzas públicas y del sistema financiero
para coadyuvar a generar condiciones favorables para el crecimiento económico y el
empleo. El Plan Nacional de Desarrollo y los planes estatales y municipales deberán
observar dicho principio.
Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del
territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el
derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad
privada.
Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante
indemnización.
La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el
aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de
hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el
desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población
rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los
asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de
tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la
fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para
preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para
disponer, en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de
los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento
de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas
en el medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la
propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad.
Artículo 115. Los estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de gobierno
republicano, representativo, democrático, laico y popular, teniendo como base de su
división territorial y de su organización política y administrativa, el municipio libre, conforme
a las bases siguientes:
II. Los municipios estarán investidos de personalidad jurídica y manejarán su
patrimonio conforme a la ley.

Los ayuntamientos tendrán facultades para aprobar, de acuerdo con las leyes en
materia municipal que deberán expedir las legislaturas de los Estados, los bandos de policía
y gobierno, los reglamentos, circulares y disposiciones administrativas de observancia
general dentro de sus respectivas jurisdicciones, que organicen la administración pública
municipal, regulen las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su
competencia y aseguren la participación ciudadana y vecinal.
A su vez, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y
Desarrollo Urbano establece, confiere atribuciones a los Municipios, es su artículo 11 para:
Artículo 11. Corresponde a los municipios:

I. Formular, aprobar, administrar y ejecutar los planes o programas municipales de
Desarrollo Urbano, de Centros de Población y los demás que de éstos deriven, adoptando
normas o criterios de congruencia, coordinación y ajuste con otros niveles superiores de
planeación, las normas oficiales mexicanas, así como evaluar y vigilar su cumplimiento;
II. Regular, controlar y vigilar las Reservas, Usos del Suelo y Destinos de áreas y
predios, así como las zonas de alto riesgo en los Centros de Población que se encuentren
dentro del municipio;
III. Formular, aprobar y administrar la Zonificación de los Centros de Población que
se encuentren dentro del municipio, en los términos previstos en los planes o programas
municipales y en los demás que de éstos deriven;
XI. Expedir las autorizaciones, licencias o permisos de las diversas acciones
urbanísticas, con estricto apego a las normas jurídicas locales, planes o programas de
Desarrollo Urbano y sus correspondientes Reservas, Usos del Suelo y Destinos de áreas y
predios.
XXI. Informar y difundir anualmente a la ciudadanía sobre la aplicación y ejecución
de los planes o programas de Desarrollo Urbano
XXIII. Promover el cumplimiento y la plena vigencia de los derechos relacionados
con los asentamientos humanos, el Desarrollo Urbano y la vivienda;
XXIV. Promover y ejecutar acciones para prevenir y, mitigar el riesgo de los
asentamientos humanos y aumentar la Resiliencia de los mismos ante fenómenos naturales
y antropogénicos,
Al igual que en la constitución política de los Estados Unidos Mexicanos, los
siguientes instrumentos ratifican la facultad de planeación urbana del Municipio.
• Constitución política del Estado de Yucatán, artículo 83.
• Ley de Gobierno de los Municipios del Estado de Yucatán, artículo 4
sección B.
• Ley de Asentamiento Humanos del Estado de Yucatán, artículo 6, 13, 23,
48 y 50.
En concordancia con el anterior marco normativo, se expide y realiza el Programa
de Desarrollo Urbano para el Municipio de Mérida, el cual es vigente hasta la fecha desde
el año 2017; dentro del cual indica que ... "La integración del estudio y especificaciones
particulares serán las indicadas en los Términos de referencia para la Memoria Descriptiva
de Uso y/o Destino y los Estudios de Impacto Urbano o en la Metodología de la Acupuntura

Urbana, Desarrollos Orientados al Transporte Sustentable (DOTS), y el Sistema de

Transferencia de Potencialidades de Desarrollo Urbano (STPDU). Es importante comentar
que la viabilidad de los usos de suelo propuestos dependerá de la jerarquización y lo
señalado en esta normativa municipal vigente.
De manera particular, para la elaboración de este documento se tomaron en cuenta
los siguientes aspectos legislativos y normativos que tienen vinculación directa con los
aspectos urbanos del proyecto objeto de este documento.
A. Ley de Vivienda: Artículos 6, 68, 73 y 74.

B. Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán.
Artículos 3, 5, 6, 63 y 64.
C. Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida vigente a la fecha del
presente; artículos29, 61, 65, 66, 68, 69, 70,
143,144,146,147,148,149,150,151,152,153,154,155,156,157,158,159,160,161,162, 163,
164, 165, 166, 167, 168, 169, 193, 194, 196, 260, 217; así como las Normas Técnicas
Complementarias para el Proyecto Arquitectónico.

3. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO.

3.1. Localización.
La zona que comprende este plan de reordenamiento urbano se realizará en cuatro
poligonales generales repartidas alrededor de la zona ya urbanizada actualmente en la colonia Real
Montejo.
Las poligonales presentan las siguientes ubicaciones:
Polígono 1
Polígono 2
Polígono 3
Polígono 4
Imagen 1. Fotografías aéreas con la ubicación de las 4 poligonales del estudio actual.
Y esta suma de áreas y las ubicaciones de las poligonales antes señaladas se generan en
base a las siguientes 136 Has., que son las en las cuales de pretender ordenar y distribuir los usos
de suelo:
1. Tablaje 12223 16. Tablaje 17225 31. Tablaje 17402


75. Tablaje 17529 106. Tablaje 19342
76. Tablaje 17530 107. Tablaje 19343
3.2 Datos topográficos.

Las Cuatro poligonales señaladas tienen en sus vértices las siguientes coordenadas
UTM:
POLÍGONO No. 1
CUADRO DE CONSTRUCCION
VERTICE LADO DIST. ANGULO ESTE NORTE
P1 P1 - P2 211.99 84°13'47" 223,890.72 2,329,368.96
P2 P2 - P3 12 179°57'16" 223,682.91 2,329,410.84
P3 P3 - P4 12.01 275°48'35" 223,671.14 2,329,413.20
P4 P4 - P5 99.99 180°0'55" 223,674.68 2,329,424.68
P5 P5 - P6 12 180°0'52" 223,704.21 2,329,520.22
P6 P6 - P7 100 179°58'59" 223,707.76 2,329,531.68

P7 P7 - P8 100 84°10'39" 223,737.28 2,329,627.22
P8 P8 - P9 100 95°49'26" 223,639.23 2,329,646.90
P9 P9 - P10 12 179°58'21" 223,609.71 2,329,551.36
P10 P10 - P11 12 264°12'19" 223,606.17 2,329,539.89
P11 P11 - P12 71.17 180°0'21" 223,594.40 2,329,542.26
P12 P12 - P13 99.59 92°36'21" 223,524.63 2,329,556.27
P13 P13 - P14 12.36 192°3'27" 223,500.60 2,329,459.63
P14 P14 - P15 99.57 167°59'37" 223,495.18 2,329,448.52
P15 P15 - P16 11.66 180°0'0" 223,471.07 2,329,351.91
P16 P16 - P17 99.65 179°59'60" 223,468.24 2,329,340.60
P17 P17 - P18 67.85 87°23'14" 223,444.11 2,329,243.91
P18 P18 - P19 9.63 276°55'25" 223,510.62 2,329,230.50
P19 P19 - P20 100 178°47'60" 223,507.59 2,329,221.36
P20 P20 - P21 12.04 179°56'46" 223,478.15 2,329,125.79
P21 P21 - P22 11.99 264°49'54" 223,474.62 2,329,114.28
P22 P22 - P23 49.04 179°59'60" 223,462.89 2,329,116.76
P23 P23 - P24 3.63 92°6'41" 223,414.90 2,329,126.87
P24 P24 - P25 50.58 264°11'12" 223,414.02 2,329,123.35
P25 P25 - P26 94.04 99°17'45" 223,363.96 2,329,130.56
P26 P26 - P27 11.42 179°43'13" 223,335.69 2,329,040.87
P27 P27 - P28 12.01 265°9'47" 223,332.31 2,329,029.96
P28 P28 - P29 100 180°0'0" 223,320.58 2,329,032.54
P29 P29 - P30 11.99 179°53'5" 223,222.90 2,329,053.98
P30 P30 - P31 100.01 179°59'60" 223,211.18 2,329,056.52
P31 P31 - P32 9.6 95°0'21" 223,113.45 2,329,077.77
P32 P32 - P33 127.64 128°42'58" 223,110.60 2,329,068.59
P33 P33 - P34 12.03 144°58'52" 223,182.00 2,328,962.79
P34 P34 - P35 99.99 171°29'59" 223,193.24 2,328,958.49
P35 P35 - P36 12 180°0'0" 223,290.87 2,328,936.90
P36 P36 - P37 107.44 274°15'6" 223,302.59 2,328,934.31
P37 P37 - P38 5.87 130°36'21" 223,271.68 2,328,831.41

P38 P38 - P39 17.1 179°51'17" 223,274.85 2,328,826.47
P39 P39 - P40 103.74 178°54'37" 223,284.12 2,328,812.10
P40 P40 - P41 71.84 51°20'34" 223,342.00 2,328,726.00
P41 P41 - P42 111.86 179°50'46" 223,363.52 2,328,794.54
P42 P42 - P43 11.89 179°54'60" 223,396.75 2,328,901.36
P43 P43 - P44 12.02 265°17'52" 223,400.26 2,328,912.72
P44 P44 - P45 14.03 178°23'48" 223,411.99 2,328,910.12
P45 P45 - P46 12 180°0'0" 223,425.77 2,328,907.47
P46 P46 - P47 12 180°0'0" 223,437.55 2,328,905.20
P47 P47 - P48 12 179°59'60" 223,449.34 2,328,902.94
P48 P48 - P49 12 180°0'0" 223,461.12 2,328,900.67
P49 P49 - P50 12 179°59'60" 223,472.91 2,328,898.40
P50 P50 - P51 12 180°0'0" 223,484.69 2,328,896.14
P51 P51 - P52 14.03 179°59'60" 223,496.47 2,328,893.87
P52 P52 - P53 99.91 96°13'52" 223,510.26 2,328,891.22
P53 P53 - P54 11.82 179°59'8" 223,539.67 2,328,986.70
P54 P54 - P55 12 264°45'41" 223,543.14 2,328,998.00
P55 P55 - P56 100.01 180°0'0" 223,554.88 2,328,995.53
P56 P56 - P57 12 180°1'5" 223,652.76 2,328,974.97
P57 P57 - P58 100.56 179°59'54" 223,664.50 2,328,972.49
P58 P58 - P59 28 94°49'52" 223,762.91 2,328,951.79
P59 P59 - P60 43.96 179°59'60" 223,770.96 2,328,978.60
P60 P60 - P61 28 180°0'0" 223,783.60 2,329,020.71
P61 P61 - P62 100 85°9'23" 223,791.66 2,329,047.52
P62 P62 - P63 11.98 180°0'0" 223,693.79 2,329,068.10
P63 P63 - P64 11.98 275°11'20" 223,682.07 2,329,070.56
P64 P64 - P65 100 180°3'50" 223,685.58 2,329,082.02
P65 P65 - P66 11.53 180°3'55" 223,715.03 2,329,177.59
P66 P66 - P67 12.01 264°14'20" 223,718.43 2,329,188.60
P67 P67 - P68 99.94 180°0'0" 223,730.21 2,329,186.22
P68 P68 - P1 211.99 95°44'11" 223,828.16 2,329,166.42

Área: 240,614.89 m²
POLÍGONO No. 2
P69 P69 - P70 100 84°48'15" 223616.26 2328856.48
P70 P70 - P71 100.01 95°8'26" 223518.48 2328877.43
P71 P71 - P72 11.97 180°18'43" 223488.85 2328781.91
P72 P72 - P73 99.68 179°44'44" 223485.24 2328770.49
P73 P73 - P74 12.03 180°3'25" 223455.62 2328675.32
P74 P74 - P75 61.5 178°37'6" 223452.03 2328663.83
P75 P75 - P76 25.68 119°2'58" 223435.11 2328604.7
P76 P76 - P77 96.54 190°55'30" 223453.27 2328586.54
P77 P77 - P78 15.52 179°39'33" 223507.33 2328506.56
P78 P78 - P79 18.91 208°9'6" 223516.1 2328493.76
P79 P79 - P80 72 153°58'44" 223518.16 2328474.96
P80 P80 - P81 24.82 178°12'36" 223556.6 2328414.08
P81 P81 - P82 84.8 53°4'36" 223570.5 2328393.52
P82 P82 - P83 18.66 179°59'60" 223598.13 2328473.7
P83 P83 - P84 24.04 180°0'0" 223604.21 2328491.34
P84 P84 - P85 84.08 83°1'58" 223612.05 2328514.07
P85 P85 - P86 2.75 137°36'41" 223529.81 2328531.62
P86 P86 - P87 12.15 227°39'51" 223527.44 2328530.23
P87 P87 - P69 337.9 269°57'46" 223515.85 2328533.85
Área: 40,021.27 m²
POLÍGONO No. 3
P88 P88 - P89 18.87 146°52'30" 221,418.01 2328983.12
P89 P89 - P90 13.1 149°26'45" 221,436.46 2328979.14
P90 P90 - P91 99.09 210°40'42" 221,446.08 2328970.25

P91 P91 - P92 93.21 85°10'2" 221,542.99 2328949.56
P92 P92 - P93 12.04 179°23'12" 221,515.93 2328860.37
P93 P93 - P94 11.5 275°44'42" 221,512.31 2328848.89
P94 P94 - P95 100.14 179°40'44" 221,523.57 2328846.55
P95 P95 - P96 11.9 180°9'25" 221,621.50 2328825.61
P96 P96 - P97 99.9 179°45'59" 221,633.14 2328823.15
P97 P97 - P98 12.01 179°47'23" 221,730.81 2328802.12
P98 P98 - P99 93.77 180°19'6" 221,742.54 2328799.55
P99 P99 - P100 24.1 180°2'43" 221,834.24 2328779.99
P100 P100 - P101 13.54 264°43'40" 221,857.82 2328774.99
P101 P101 - P102 40.98 179°59'41" 221,861.84 2328787.91
P102 P102 - P103 116.28 179°59'58" 221,874.00 2328827.04
P103 P103 - P104 50.84 180°0'2" 221,908.53 2328938.08
P104 P104 - P105 2.75 137°36'41" 221,923.63 2328986.63
P105 P105 - P106 90.05 137°36'42" 221,926.00 2328988.02
P106 P106 - P107 2.75 132°22'10" 222,014.06 2328969.22
P107 P107 - P108 90.05 132°24'30" 222,015.45 2328966.84
P108 P108 - P109 2.75 137°36'39" 221,988.72 2328880.86
P109 P109 - P110 24.12 221°57'56" 221,986.34 2328879.47
P110 P110 - P111 2.75 228°0'55" 221,979.01 2328856.49
P111 P111 - P112 90.05 132°24'27" 221,980.40 2328854.12
P112 P112 - P113 2.75 137°36'41" 221,953.67 2328768.13
P113 P113 - P114 11.35 232°50'46" 221,951.29 2328766.74
P114 P114 - P115 12.35 256°32'56" 221,949.95 2328755.47
P115 P115 - P116 99.96 188°15'45" 221,961.53 2328751.20
P116 P116 - P117 100.08 84°37'10" 222,059.30 2328730.41
P117 P117 - P118 11.98 180°0'0" 222,029.40 2328634.90
P118 P118 - P119 12.02 275°1'55" 222,025.82 2328623.46
P119 P119 - P120 53.95 180°24'26" 222,037.56 2328620.89
P120 P120 - P121 103.79 73°33'20" 222,090.34 2328609.73
P121 P121 - P122 12.51 179°37'55" 222,040.99 2328518.42
P122 P122 - P123 104.01 180°0'9" 222,034.98 2328507.46

P123 P123 - P124 12.07 180°1'28" 221,984.94 2328416.28
P124 P124 - P125 43.44 180°0'0" 221,979.14 2328405.70
P125 P125 - P126 60.52 180°0'9" 221,958.26 2328367.60
P126 P126 - P127 0.05 180°0'7" 221,929.17 2328314.53
P127 P127 - P128 12.13 179°59'60" 221,929.15 2328314.49
P128 P128 - P129 104.36 179°57'55" 221,923.32 2328303.85
P129 P129 - P130 12.39 179°57'42" 221,873.11 2328212.37
P130 P130 - P131 104.19 180°1'47" 221,867.14 2328201.51
P131 P131 - P132 12.41 180°3'45" 221,816.99 2328110.18
P132 P132 - P133 104.09 179°58'57" 221,811.03 2328099.29
P133 P133 - P134 12.44 180°4'13" 221,761.01 2328008.01
P134 P134 - P135 71.01 180°0'0" 221,755.05 2327997.10
P135 P135 - P136 25.64 179°54'10" 221,721.00 2327934.79
P136 P136 - P137 13.17 179°59'60" 221,708.66 2327912.31
P137 P137 - P138 11.88 180°1'26" 221,702.33 2327900.76
P138 P138 - P139 14.89 180°0'0" 221,696.62 2327890.34
P139 P139 - P140 11.47 180°0'0" 221,689.46 2327877.28
P140 P140 - P141 38.68 180°2'46" 221,683.95 2327867.23
P141 P141 - P142 40.32 179°55'14" 221,665.38 2327833.29
P142 P142 - P143 46.6 179°58'39" 221,645.98 2327797.94
P143 P143 - P144 34.86 179°55'60" 221,623.55 2327757.10
P144 P144 - P145 4.53 180°19'36" 221,606.73 2327726.57
P145 P145 - P146 8.95 49°58'7" 221,604.56 2327722.59
P146 P146 - P147 18.17 179°59'50" 221,601.29 2327730.92
P147 P147 - P148 52.55 167°12'55" 221,594.65 2327747.83
P148 P148 - P149 97.49 186°56'0" 221,586.74 2327799.78
P149 P149 - P150 66.48 194°30'55" 221,560.53 2327893.69
P150 P150 - P151 51.77 180°0'32" 221,527.19 2327951.20
P151 P151 - P152 10.26 186°56'48" 221,501.21 2327995.98
P152 P152 - P153 51.8 181°21'14" 221,495.03 2328004.16
P153 P153 - P154 35.66 171°56'35" 221,462.84 2328044.75
P154 P154 - P155 46.4 155°32'18" 221,444.82 2328075.52

P155 P155 - P156 110.1 154°33'56" 221,440.05 2328121.67
P156 P156 - P157 83.46 191°16'28" 221,476.87 2328225.44
P157 P157 - P158 94.27 174°41'3" 221,488.86 2328308.03
P158 P158 - P159 63.63 189°7'4" 221,510.99 2328399.67
P159 P159 - P160 46.48 283°30'2" 221,515.94 2328463.11
P160 P160 - P161 46.65 186°20'45" 221,470.04 2328455.80
P161 P161 - P162 126.38 197°28'19" 221,425.06 2328443.43
P162 P162 - P163 41.98 197°12'31" 221,318.90 2328374.86
P163 P163 - P164 64.38 144°57'10" 221,291.95 2328342.67
P164 P164 - P165 29.02 130°49'56" 221,229.77 2328325.98
P165 P165 - P166 119.32 149°58'32" 221,205.75 2328342.27
P166 P166 - P167 145.9 179°59'60" 221,153.77 2328449.67
P167 P167 - P168 17.47 180°0'0" 221,090.21 2328581.00
P168 P168 - P169 144.52 179°59'60" 221,082.59 2328596.72
P169 P169 - P170 97.27 179°59'60" 221,019.63 2328726.80
P170 P170 - P171 85.91 85°7'25" 220,977.26 2328814.35
P171 P171 - P172 182.12 179°59'60" 221,057.49 2328845.07
P172 P172 - P173 21.77 180°0'0" 221,227.56 2328910.19
P173 P173 - P88 182.16 179°59'60" 221,247.90 2328917.98
Área: 652,292.67 m²
POLÍGONO No. 4
P174 P174 - P175 0.39 180°22'15" 222,216.07 2,328,696.80
P175 P175 - P176 63.71 106°41'2" 222,216.26 2,328,697.14
P176 P176 - P177 100 84°21'40" 222,278.63 2,328,684.13
P177 P177 - P178 12.03 180°14'40" 222,248.69 2,328,588.72
P178 P178 - P179 100.01 179°53'22" 222,245.14 2,328,577.22
P179 P179 - P180 11.91 180°19'47" 222,215.42 2,328,481.73
P180 P180 - P181 100.09 179°39'24" 222,211.94 2,328,470.34
P181 P181 - P182 11.9 177°6'46" 222,182.18 2,328,374.78

P182 P182 - P183 99.94 182°59'40" 222,178.07 2,328,363.61
P183 P183 - P184 12.11 179°36'17" 222,148.53 2,328,268.13
P184 P184 - P185 99.92 180°20'3" 222,144.87 2,328,256.60
P185 P185 - P186 12 180°14'30" 222,115.23 2,328,161.18
P186 P186 - P187 99.9 179°46'34" 222,111.72 2,328,149.70
P187 P187 - P188 12.14 180°7'24" 222,082.12 2,328,054.29
P188 P188 - P189 100.03 179°50'37" 222,078.55 2,328,042.68
P189 P189 - P190 12.05 180°9'4" 222,048.85 2,327,947.16
P190 P190 - P191 11.79 275°4'21" 222,045.30 2,327,935.64
P191 P191 - P192 100.07 180°9'13" 222,056.83 2,327,933.18
P192 P192 - P193 12.82 172°25'25" 222,154.75 2,327,912.56
P193 P193 - P194 2.75 229°48'30" 222,166.84 2,327,908.28
P194 P194 - P195 95.32 137°36'41" 222,169.21 2,327,909.67
P195 P195 - P196 2.75 132°23'19" 222,262.43 2,327,889.77
P196 P196 - P197 12.44 236°25'33" 222,263.82 2,327,887.40
P197 P197 - P198 99.98 171°13'29" 222,276.24 2,327,886.70
P198 P198 - P199 12.37 174°38'22" 222,374.03 2,327,865.89
P199 P199 - P200 99.73 185°35'15" 222,385.83 2,327,862.20
P200 P200 - P201 13.75 182°49'39" 222,483.46 2,327,841.83
P201 P201 - P202 95.32 176°54'24" 222,497.05 2,327,839.69
P202 P202 - P203 14.63 178°33'22" 222,590.27 2,327,819.79
P203 P203 - P204 98.46 181°44'12" 222,604.50 2,327,816.38
P204 P204 - P205 13.08 180°7'11" 222,700.90 2,327,796.31
P205 P205 - P206 99.83 179°46'4" 222,713.71 2,327,793.68
P206 P206 - P207 11.82 179°59'28" 222,811.40 2,327,773.14
P207 P207 - P208 12.53 257°37'53" 222,822.97 2,327,770.71
P208 P208 - P209 99.26 187°9'31" 222,828.12 2,327,782.14
P209 P209 - P210 12.73 184°4'45" 222,857.28 2,327,877.01
P210 P210 - P211 100.01 175°41'38" 222,860.15 2,327,889.42
P211 P211 - P212 12 179°59'60" 222,889.91 2,327,984.89
P212 P212 - P213 100 180°0'0" 222,893.48 2,327,996.35
P213 P213 - P214 11.99 179°59'60" 222,923.25 2,328,091.82

P214 P214 - P215 100.01 179°59'60" 222,926.81 2,328,103.26
P215 P215 - P216 99.99 95°7'20" 222,956.58 2,328,198.74
P216 P216 - P217 11.99 179°59'60" 223,054.31 2,328,177.62
P217 P217 - P218 112.08 264°52'4" 223,066.04 2,328,175.09
P218 P218 - P219 100.04 95°8'31" 223,099.41 2,328,282.08
P219 P219 - P220 100.23 84°51'19" 223,197.20 2,328,260.97
P220 P220 - P221 11.87 179°56'53" 223,167.34 2,328,165.29
P221 P221 - P222 99.79 180°4'29" 223,163.80 2,328,153.96
P222 P222 - P223 12.03 179°48'9" 223,134.12 2,328,058.69
P223 P223 - P224 100.11 180°11'49" 223,130.50 2,328,047.22
P224 P224 - P225 11.95 179°59'27" 223,100.72 2,327,951.63
P225 P225 - P226 99.84 179°59'40" 223,097.16 2,327,940.22
P226 P226 - P227 12.63 184°26'16" 223,067.44 2,327,844.91
P227 P227 - P228 98.8 175°41'27" 223,064.62 2,327,832.60
P228 P228 - P229 11.72 172°3'48" 223,035.42 2,327,738.21
P229 P229 - P230 95.65 188°4'18" 223,030.44 2,327,727.60
P230 P230 - P231 16.67 179°59'25" 223,002.39 2,327,636.15
P231 P231 - P232 11.79 275°24'45" 222,997.49 2,327,620.22
P232 P232 - P233 99.91 179°57'37" 223,009.05 2,327,617.84
P233 P233 - P234 11.93 179°45'4" 223,106.88 2,327,597.59
P234 P234 - P235 100.24 180°33'53" 223,118.56 2,327,595.12
P235 P235 - P236 100.04 84°38'13" 223,216.82 2,327,575.35
P236 P236 - P237 100.57 95°13'50" 223,188.01 2,327,479.55
P237 P237 - P238 11.88 180°0'3" 223,089.46 2,327,499.62
P238 P238 - P239 12.06 264°7'20" 223,077.81 2,327,501.99
P239 P239 - P240 99.99 180°24'45" 223,074.21 2,327,490.48
P240 P240 - P241 11.47 185°7'25" 223,045.01 2,327,394.84
P241 P241 - P242 134.11 90°0'1" 223,042.66 2,327,383.62
P242 P242 - P243 11.99 180°1'29" 222,911.40 2,327,411.16
P243 P243 - P244 203.5 179°58'22" 222,899.67 2,327,413.62
P244 P244 - P245 12 180°1'1" 222,700.51 2,327,455.42
P245 P245 - P246 203.51 179°59'8" 222,688.77 2,327,457.88

P246 P246 - P247 12.07 188°7'55" 222,489.60 2,327,499.67
P247 P247 - P248 203.5 172°2'30" 222,477.55 2,327,500.45
P248 P248 - P249 15.71 57°8'26" 222,278.26 2,327,541.64
P249 P249 - P250 100.01 207°14'35" 222,289.28 2,327,552.84
P250 P250 - P251 12.03 179°57'40" 222,319.01 2,327,648.32
P251 P251 - P252 12.21 273°19'26" 222,322.59 2,327,659.81
P252 P252 - P253 99.98 181°46'27" 222,310.74 2,327,662.76
P253 P253 - P254 11.97 168°56'54" 222,213.03 2,327,683.95
P254 P254 - P255 2.75 233°37'30" 222,202.03 2,327,688.68
P255 P255 - P256 12.46 230°48'44" 222,199.66 2,327,687.29
P256 P256 - P257 99.88 171°43'49" 222,197.75 2,327,674.98
P257 P257 - P258 13.14 185°25'5" 222,168.35 2,327,579.52
P258 P258 - P259 100.17 90°0'1" 222,165.68 2,327,566.66
P259 P259 - P260 12 180°23'7" 222,067.60 2,327,586.97
P260 P260 - P261 203.49 179°35'10" 222,055.83 2,327,589.32
P261 P261 - P262 12 179°59'52" 221,856.59 2,327,630.69
P262 P262 - P263 195 180°0'48" 221,844.84 2,327,633.13
P263 P263 - P264 16.36 72°57'31" 221,653.91 2,327,672.73
P264 P264 - P265 82.94 179°59'57" 221,661.78 2,327,687.08
P265 P265 - P266 21.13 179°59'54" 221,701.69 2,327,759.79
P266 P266 - P267 12.49 180°0'0" 221,711.85 2,327,778.31
P267 P267 - P268 46.59 179°59'60" 221,717.86 2,327,789.26
P268 P268 - P269 51.99 180°2'2" 221,740.28 2,327,830.10
P269 P269 - P270 25.05 179°59'60" 221,765.27 2,327,875.69
P270 P270 - P271 108.48 180°0'0" 221,777.31 2,327,897.66
P271 P271 - P272 44.84 180°0'0" 221,829.45 2,327,992.78
P272 P272 - P273 11.21 179°59'60" 221,851.00 2,328,032.10
P273 P273 - P274 48.94 179°56'36" 221,856.39 2,328,041.94
P274 P274 - P275 12.35 179°59'60" 221,879.95 2,328,084.82
P275 P275 - P276 16.12 180°0'0" 221,885.90 2,328,095.65
P276 P276 - P277 67.53 180°2'44" 221,893.66 2,328,109.78
P277 P277 - P278 20.43 180°0'11" 221,926.13 2,328,168.99

P278 P278 - P279 12.4 180°0'0" 221,935.95 2,328,186.90
P279 P279 - P280 37.27 179°59'60" 221,941.91 2,328,197.77
P280 P280 - P281 67 179°58'10" 221,959.83 2,328,230.45
P281 P281 - P282 12.23 180°0'0" 221,992.08 2,328,289.19
P282 P282 - P283 12.41 179°59'60" 221,997.96 2,328,299.91
P283 P283 - P284 74.61 179°58'15" 222,003.93 2,328,310.79
P284 P284 - P285 16.98 179°57'5" 222,039.87 2,328,376.17
P285 P285 - P286 12.11 179°59'60" 222,048.07 2,328,391.05
P286 P286 - P287 32.02 180°0'0" 222,053.91 2,328,401.66
P287 P287 - P288 63.54 180°4'41" 222,069.36 2,328,429.71
P288 P288 - P289 8.42 179°59'27" 222,099.93 2,328,485.41
P289 P289 - P290 51.15 179°56'7" 222,103.99 2,328,492.79
P290 P290 - P291 15.91 180°0'0" 222,128.66 2,328,537.59
P291 P291 - P292 49.55 180°8'1" 222,136.33 2,328,551.53
P292 P292 - P293 12.51 180°0'0" 222,160.13 2,328,594.99
P293 P293 - P294 31.73 179°59'60" 222,166.14 2,328,605.96
P294 P294 - P174 71.93 179°52'7" 222,181.38 2,328,633.80
Área: 665,355.90 m²
Y conforman la siguiente figura:

Imagen 2. Ubicación de las poligonales señaladas con respecto a la Colonia Real Montejo.
4. ASPECTOS FÍSICOS NATURALES.
4.1. Hidrología superficial y subterránea.

Yucatán es uno de los pocos estados de la República Mexicana Yucatán es uno
de los pocos estados de la República Mexicana que no tiene problemas de
abastecimiento de agua para satisfacer sus demandas, esto debido a las características
del suelo y subsuelo y a sus condiciones climáticas. Sin embargo, esta gran disponibilidad
de agua se ve afectada por los problemas de calidad: la permeabilidad del subsuelo hace
que el acuífero sea más vulnerable a la contaminación propiciada por la disposición de
descargas de aguas residuales y fosas sépticas, aguas pluviales y otros factores como
lixiviados de tiraderos de basura municipales y clandestinos y de lagunas de oxidación al
subsuelo.
Estas mismas características no permiten la creación de corrientes o cuerpos de
agua superficiales permanentes, éstas se limitan a los cenotes a cielo abierto, las lagunas
costeras y algunas aguadas. Por el contrario, las lluvias saturan el terreno, colman el bajo
relieve y se infiltran al subsuelo, dando origen, a diferentes profundidades, a las
oquedades o cavernas interconectadas en donde se almacenan las aguas subterráneas
y a través de las cuales desplazan desde las zonas de mayor precipitación {al sur del
Estado) hacia las zonas de descarga natural en el noroeste, noreste y norte (Celestún,
Dzilam de Bravo y San Felipe).
El sitio del proyecto se ubica en la Región Hidrológica 32 {Yucatán Norte). El
sistema hidrológico es subterráneo de tipo libre, con aguas duras y oligotróficas
denominado acuífero de Yucatán. Si bien este acuífero es considerado hidrológica y
administrativamente como una unidad, existen zonas que tienen distintos
comportamientos dadas sus condiciones, características fisiográficas, geomórficas,
geológicas, estructurales, hidro geoquímicas y geohidrológicas.
Una de estas zonas es la denominada círculo de cenotes. Se trata de una

importante zona de recarga que comprende la Zona Metropolitana de Mérida y otros
municipios que suman un total de 53. Esta zona se divide a su vez en 4 subzonas que
comparten características de micro relieve, y en otras tres de acuerdo con su función en
la trayectoria hídrica, ya sea de recarga, tránsito o descarga.
Imagen 3. Plano de hidrografía del estado de Yucatán.
De acuerdo con la clasificación anterior e información de la CNA, el volumen que

se extrae para los diversos usos en el anillo de cenotes es de 495 hm3, que corresponde
al 42% del volumen que se aprovecha en el estado de Yucatán. El volumen extraído es
utilizado principalmente en actividades agrícolas y usos múltiples (51.92%), seguido por
el sector público urbano (39.80%), el sector industrial con el 5.17%, el de servicios con
el 1.49% y finalmente el pecuario con 1.37 %.
Como se mencionó inicialmente, el manto acuífero es la única fuente de
abastecimiento de agua potable para el Municipio, y la Ciudad de Mérida se abastece
directamente del Círculo de Cenotes, pero también es en éste en donde se descargan
las aguas utilizadas en los diversos sectores, lo que hace manifiesto el riesgo de
afectación al sistema hidrológico y la importancia del eficiente tratamiento de las aguas
residuales, cualquiera que sea su uso, previo a su descarga al manto freático.
4.1.1. Elementos existentes
De acuerdo con el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Mérida vigente,
no existen cenotes o pozos comunitarios dentro del área de influencia del proyecto.
4.1.2. Prevención de la contaminación y medidas de mitigación.
Para evitar la contaminación de las aguas subterráneas durante los diversos procesos
de construcción que pudieran darse dentro del Desarrollo se tomarán en cuenta las
siguientes medidas:
• No se perforarán pozos temporales para el abastecimiento de agua de la obra,
ésta será proporcionada por una empresa especializada mediante pipas según
se requiera.

• Durante el tiempo de construcción, se instalarán letrinas móviles - una por cada

quince personas-, las cuales serán para uso obligatorio de los trabajadores y se
les brindará mantenimiento periódico. La recolección, transporte y disposición
final de residuos sanitarios de las letrinas, deberá ser realizado por una empresa
autorizada.
• No se almacenarán sustancias lubricantes, combustibles, solventes u otra con
alguna característica de peligrosidad dentro del área del proyecto para evitar
derrames que pudieran afectar la calidad del suelo y las aguas subterráneas.
Para evitar la contaminación de las aguas subterráneas y mitigar los impactos a las
mismas durante la vida útil del Desarrollo se tomarán en cuenta las siguientes medidas:
• Construcción de una red de recolección de aguas pluviales y pozos de absorción
de estas, emulando el proceso natural de infiltración al subsuelo.
• A falta de una red municipal de tratamiento de aguas residuales, cada vivienda
existente actualmente está dotada de un sistema de tratamiento independiente
según lo requiera la Secretaría de Desarrollo Sustentable (SDS) y en
cumplimiento con la normatividad aplicable en la materia.
• El agua potable será dotada al predio mediante la red existente de agua potable.
• Se llevará a cabo la reforestación de las áreas verdes del Desarrollo con el fin de
proteger al suelo de la erosión y así mejorar la infiltración de las aguas.
4.2. Análisis Geológico

4.2.1. Descripción del tipo de rocas, fracturas y fallas.
En términos geológicos, el subsuelo del Estado se compone, en su mayoría, por

una secuencia de sedimentos calcáreos de origen marino del Terciario Reciente y ha
estado bajo subsidencia lenta pero continua. El Cuaternario aflora hacia las zonas
costeras y corresponde a depósitos calcáreos expuestos después de una ligera emersión
de la península. Yucatán se caracteriza por la uniformidad que presenta el sustrato
geológico.
La geología superficial de Yucatán se caracteriza por la poca existencia de

suelo (20 cm aproximadamente) y se compone, en su mayor parte, de una caliza muy
dura formada por la solución y precipitación de carbonato de calcio que cementa granos
y fragmentos de conchas cerca de la superficie del terreno.
Las calizas en la superficie forman una coraza calcárea (laja) o reblandecida

(sascab). La coraza calcárea es de extrema dureza y constituye la superficie del relieve
en grandes territorios. También existen calizas blandas que constituyen un rasgo
característico de la litología del Estado y corresponde a rocas sin consolidar. Esta capa
puede variar de espesor, desde algunos centímetros hasta varios metros y favorece el
desarrollo de las formas cársticas subterráneas.
La falta de arcillas y margas del Terciario Superior sobre la caliza provoca que, en
periodo de lluvias, se infiltre rápidamente el agua, disolviendo rocas y formando un relieve
denominado cárstico. En consecuencia, no hay cursos de aguas superficiales.

El principal rasgo fisiográfico del Estado está representado por la Sierra de Ticul
que resulta de fallas o desplazamiento de la corteza terrestre. Tiene una longitud
aproximada de 110km y está orientada NO - SE con una elevación máxima de 275 msnm.
En esta sierra se han encontrado las rocas más antiguas, de la época del Paleoceno-
Eoceno indiferenciado.
En la región de la costa, una franja paralela a la costa de más o menos 20 km de

ancho, se encuentran rocas del Cuaternario principalmente (coquinas, suelos
residuales, arenas, arcillas y turbas), y comprende playas de barrera y lagunas de
inundación, así como bahías someras en las que se presenta el fenómeno de intrusión
salina.
El subsuelo de la zona costera está formado de rocas carbonatadas solubles de

origen marino, con abundantes conductos de disolución y fracturas; pero también se
forman regosoles: suelos inmaduros resultado de la acumulación de material
calcáreo (conchas) reciente, sin consolidación y escasos nutrientes.
Imagen 4. Plano de Orografía del estado de Yucatán.

Imagen 5. Clasificación Geológica de la Península de Yucatán.
4.3. Clima.
La temperatura media anual en el Estado de Yucatán es de 26°C; la temperatura

mínima promedio es de 16°C y se presenta en el mes de enero; la temperatura máxima
promedio es de 36°C y se presenta en el mes de mayo.
Las zonas cálidas (de 22°C a más) ocupan el 100% del territorio estatal. Siendo la
mitad sur del territorio, con rangos de 26 a 28°C, más cálida que la mitad norte, con rangos
de 24 a 26°C.
La precipitación media estatal es de 1.100 mm anuales, las lluvias se presentan en

verano en los meses de junio a octubre. Las precipitaciones son menores en la costa y se
van incrementando a medida que se va ingresando tierra adentro.
En términos generales los climas predominantes en el Estado de Yucatán, por

extensión territorial, son: cálido subhúmedo (85.65%), semiseco muy cálido y cálido
(12.88%) y seco muy cálido y cálido (1.47%).

Imagen
6. Clasificación Geológica de la Península de Yucatán.
4.4. Zonas Ecológicas

4.4.1. identificación de las zonas ecológicas aledañas y en los terrenos del
proyecto
No existen zonas ecológicas dentro del proyecto ni en zonas aledañas.
4.4.2. Asentamientos humanos en zonas de reserva ecológica
El polígono de proyecto no constituye una zona de reserva ecológica.
4.5. Levantamiento de vegetación significativa existente, indicando especies y

tamaño.
La superficie del estado de Yucatán está cubierta en un 69.3% por selvas, el 17.7%
por pastizales, el 6.9% por zonas agrícolas, el 2.5% por manglar, el 0.6% por petén, el 0.5%
por tular, el 04% sin vegetación aparente y el 2.1% restante por otros tipos de vegetación.
Los pastizales se hayan presenten principalmente al centro norte de la entidad.

Predomina el pastizal cultivado. Las principales especies presentes son: zacate guinea,
zacate estrella africana, zacate Taiwán y zacate brisantha; todos estos usados como forraje.
El manglar se encuentra en el litoral. Las principales especies presentes son:

botoncillo-kanché, mangle rojo y tsakolkom-sakokom, usados para la construcción y mangle
negro-xtauché usado como leña.
El petén se encuentra también sobre el litoral. Las principales especies presentes y el

uso que se les da, son: chicozapote (comestible), chechem (leña), mangle rojo
(construcción), guano (construcción) y mangle negro (leña).

El tular se encuentra también en el litoral. Las principales especies presentes son:

Tule y Carrizo, ambos aprovechados para uso artesanal.
Los principales cultivos agrícolas son de: maíz, naranja, calabaza, henequén y limón.
En el territorio estatal existen 15 áreas naturales protegidas, de las cuales 5 son de

competencia federal, 8 de competencia estatal y 2 de competencia municipal.
Las selvas cubren la mayor parte del territorio. Predominan las selvas perennifolias;
es decir que no pierden sus hojas. Las principales especies presentes son: Haábin, Tsalam,
Chakah, Tsítsílcheý chukim; todas usadas como leña.
Como se observa, la mayor cantidad de superficie corresponde a la vegetación de

tipo Selva Subcaducifolia, seguida por la Selva Caducifolia, según la clasificación
presentada por el INEGI (2011). Esta última, es la que puede encontrarse en el sitio del
proyecto.
Imagen 7. Mapa de vegetación del Estado de Yucatán.
4.6. Prospección de fauna del lugar
El Estado de Yucatán ocupa el puesto 22 entre los 32 estados a nivel nacional en

cuanto a biodiversidad de fauna silvestre. El inventario de fauna silvestre de la entidad a
abril de 2015 era de 2.114 especies: 1.410 especies de invertebrados y 704 especies de
vertebrados (118 especies de mamíferos, 366 de aves, 16 de anfibios, 89 reptiles y 115 de
peces).

En esta entidad está representada el 33% de la avifauna que habita en México y el

31% de los mamíferos voladores presentes en el territorio nacional.
De las especies que presentan algún estatus de conservación ya sea por estar
probablemente extintas en el medio silvestre, en peligro de extinción, amenazadas o sujetas
a protección especial, hay: 47 mamíferos, 6 anfibios, 24 reptiles y 78 aves.
Dentro de las especies de mamíferos presentes en la entidad están: mapache, ardilla

yucateca, mono araña, tigrillo, venado cola blanca, tlacuache sureño, murciélago vampiro,
tepescuintle, temazate rojo, ballena jorobada, orca común, manatí del caribe, tamandúa
norteño, mono aullador negro, anteburro, murciélago rayado mayor, martucha, murciélago
cola peluda amarillo, vampiro falso lanudo, grisón y temazate pardo de Yucatán, entre otros.
Las especies más comunes de animales que habitan el lugar son mamíferos: conejo,
venado, tuza, zarigüeya, zorrillo; reptiles: variedad de iguanas y serpientes; aves:
golondrinas, palomas, tzutzuy.
Sin embargo, debido al iniciado proceso de urbanización del área y a la falta de

vegetación en el predio, actualmente se pueden encontrar únicamente algunos rastros de
algunos mamíferos pequeños e insectos. En términos generales, la fauna presente en la
zona del proyecto y sus inmediaciones, es fauna adaptada a condiciones frecuentes de
perturbación. El proyecto no modificará hábitats o nichos críticos para la fauna.
6.Análisis de la situación urbana actual en la zona.
5.1. Usos de suelo vigentes y propuestos por los Programas de Desarrollo Urbano
Vigente de Mérida
Los predios enlistados actualmente no tienen un uso de suelo establecidos, se
encuentran en calidad de solares sin construcción, predominando en la cercanía lotes
habitacionales en su mayoría de carácter unifamiliar, con presencia por igual de lotes ya
privados, pero aun sin construcción y en menor escala comercios de autoservicios y de

bajo impacto en las cercanías inmediatas, generando esta condición una vocación para los
predios objeto del estudio por un uso en su mayor parte habitacional con la finalidad de
continuar este proceso de urbanización en la zona.
En base al Programa Municipal de Desarrollo Urbano para Mérida (PMDUM)

determina que los predios se encuentran dentro de la Zona Primaria Tipo 2, Zona de
Crecimiento Urbano, en la cual la posibilidad de crecimiento urbana es a corto plazo, esto
aunado a la incidencia de la mancha urbana cercana y a la alta demanda de vivienda en la
zona norte de la ciudad de Mérida, esto debido a que la zona ofrece un ambiente urbano
tranquilo y seguro, pero al mismo tiempo goza de excelente conectividad vial con la ciudad
de Mérida y con acceso prácticamente inmediato a equipamiento, comercios y servicios a
nivel de toda escala urbana.
Imagen 8. Usos de suelo señaladas en la Carta síntesis del PMDUM 2018 de la Colonia Real Montejo.
Como puede observarse en el programa municipal, toda la zona de Real Montejo

al ubicarse en la Zona 2 tiene una predisposición a ser utilizado para uso habitacional.
Dentro de la colonia, están establecidos tres tipologías de vialidades, recordando

que en base a esta jerarquización vial es conforme se establecen los usos de suelo
específicos en el caso de mediano y alto impacto.

Imagen 4. Jerarquización vial en base a la Carta síntesis del PMDUM 2018 de la Colonia Real Montejo.
La carretera a San Antonio Ool está clasificada como Vialidad Inter comisaría (en
color verde), dentro de la cual se permiten los usos de suelo de tipo mediano impacto; la
vialidad de color magenta está clasificadas como vialidad de ciudad tipo C (calle 51 y Calle
80) y Como tipo B (Calle 47-B), en las cuales se permiten usos de median y alto impacto
en ellos. La cuarta tipología de vialidad existente en la zona es el Arco vial norte, el cual
esta clasificado como Vialidad Regional Municipal que de nueva cuenta restringe los usos
de suelo de tipo bajo y mediano a lo largo de ella.
Por como puede observarse estas cuatro vialidades son importantes desde el
aspecto urbano, vialidades a lo largo de las cuales se ubicarán los principales usos
comerciales y este comportamiento ya se presenta preferentemente en la actualidad en la
Calle 51. Para el replanteamiento urbano se aprovechará estas mismas compatibilidades
de uso y destinos de suelo con la jerarquización vial, lo cual se planteará mas adelante en
este mismo documento.
5.2. Proceso de urbanización en la zona de estudio.

Actualmente, dentro de Real Montejo existen 1,401 lotes adquiridos, y hay otros
653 en proceso de división. Estos lotes ya existentes no están considerados dentro del
reordenamiento urbano. De estos, 98 lotes han pasado de habitacional a comercial o en su
caso, con comercios anexos a la vivienda. Existen de igual manera 4 lotes multifamiliares
variables entre disposición vertical y horizontal, mas un lote de servicios privados, 2 de
equipamiento y 5 de áreas verdes.

Imagen 8. Fotografía aérea en donde es evidente la situación urbana actual de la colonia.
DISTRIBUCION DE LOTES
COMERCIALIZADOS Y A FUTURO
LOTES 2022
31.79%
LOTES ACTUALES
68.21%

ANÁLISIS PREDISPOCISIÓN DE USOS DE

SUELO ACTUALES
VERDES
COMERCIO 0.36%
7.00%
EQUIPAMIENTO
0.14%
SERVICIOS
HABITACIONAL 0.07%
MULTIFAMILIAR
0.29%
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR
92.15%
Es claro el hecho de que actualmente mas del 90% de los lotes existentes se utilizan
para uso habitacional unifamiliar, paradigma que consideramos se continuará repitiendo a
futuro, solo que será necesario aprovechar los usos de suelo permitidos en base a la
jerarquización vial establecida.
5.3. Población de la zona metropolitana de Mérida.
La zona metropolitana de Mérida concentra una población que haciende a

1,224,682 habitantes de acuerdo al censo poblacional del INEGI 2020. La zona
metropolitana se encuentra compuesta por 6 municipios, Mérida, Conkal, Kanasín, Umán y
Ocú. Mérida con 364,838 viviendas para el cierre de año 2016 con 3.1 habitantes por
vivienda promedio.
La zona metropolitana de Mérida ha tenido un crecimiento anual en los últimos 15

años de un 36%. Mérida representa 55% de la población del estado de Yucatán.

Imagen 9. Infografía señalando la zona conurbada a la Ciudad de Mérida, lo cual produce migración de población
y extensión de la mancha urbana.
5.4. Niveles económicos y segmentación.
Una de las variables principales a considerar en el análisis se enfoca a la población

y sus niveles socioeconómicos. En el esquema se detallan inicialmente las referencias de
niveles socioeconómicos aplicables al día de hoy para la Zona Metropolitana del Ciudad de
Mérida.
Para temas de comerciales son de particular importancia los segmentos A, B y C+.
Una de las variables principales a considerar en el análisis se enfoca a la población

y sus niveles socioeconómicos. En el esquema se detallan inicialmente las referencias de
niveles socioeconómicos aplicables al día de hoy para la Zona Metropolitana del Ciudad de
Mérida.

Imagen 10. Ubicación urbana de los distintos segmentos socioeconómicos al noroeste de la Ciudad de Mérida.
Las poligonales en cuestión se encuentran dentro de un segmento C y C-. Para

poder generar una apreciación en valor de la tierra requiere re-segmentar la zona para su
apreciación.
5.5 Resumen del mercado vivienda vertical y horizontal.
El número de proyectos en Mérida ha presentado un incremento

considerable en los últimos 24 meses, alrededor de un 26%. El segmento que más ha
aumentado sus proyectos es el Residencial. Aunque el ritmo de ventas ha disminuido hasta
en un 18.6% a nivel global, atribuido este comportamiento a la situación sanitaria que
actualmente se vive. A pesar de esta situación se considera un mercado saludable y
atractivo.

En la ciudad de Mérida, existen un total 237 proyectos vigentes, de estos 139 son
horizontales y 98 son verticales; es decir, alrededor de 9 mil 500 unidades en
comercialización, eso sumado a las 27 mil unidades en proceso de construcción. Se tienen
datos que se realizan alrededor 449 ventas mensuales, que se refleja en todos los
segmentos económicos.
Imagen 11. Infografía comparativa del crecimiento poblacional vs. Crecimiento de la vivienda en la zona conurbada
a la Ciudad de Mérida.

Análisis de la situación legal de la vivienda, absorción en el mercado asi como la tipología de la que se comercializá en la
ciudad de Mérida.
En la ciudad se ha plasmado una transformación del tipo de producto ofertado.

Hace 4 años, el 98% de la oferta se encontraba en casa tipo “individual”; hoy en día, esta
oferta se ha transformado a un 59% de la oferta; es decir, 41% de la vivienda que se
oferta hoy en día tiene características verticales.

6. ASPECTOS FISICOS ARTIFICIALES

6.1. Infraestructura
6.1.1. Agua Potable
6.1.1.1. Red de agua potable
La zona cuenta con un sistema independiente de dotación de agua potable que abastece
a los Fraccionamientos Real Montejo, Libélulas, Tamarindos y Henequenes operado por la
JAPAY, establecido a bases de pozos de captación subterráneos con un proceso de
potabilización para su consumo.
5.1.1.2. Capacidad actual de la red

El sistema fue diseñado para dar servicio a los Desarrollos anteriormente mencionados
por lo que no cuenta con la capacidad para abastecer la una mayor demanda de este
servicio.
5.1.1.3. Criterios de solución de la red de agua potable

La dotación del servicio actualmente depende de la red existente y para su posible
ampliación será previa factibilidad de servicio por parte de la Junta de Agua Potable y
Alcantarillado de Yucatán.
5.1.2. Drenaje
5.1.2.1. Red de aguas pluviales
No existe una red de captación de aguas pluviales en la zona. Éstas se captarán éstas se
captarán en vialidades, azoteas, pasillos, patios y estacionamientos a través de registros
pluviales y coladeras desde donde se conducirán, con tuberías de 4" y 6" de diámetro, a
pozos de absorción de 12" de diámetro perforados a una profundidad mínima de 12ml
encofrados con tubo PVC sanitario de norma y encementados para evitar contaminación del
manto freático.
5.1.2.2. Red de aguas negras existentes

No existe una red de recolección de aguas negras en la zona.
5.1.2.3. Forma de descarga

5.1.2.4. Capacidad actual de la red

5.1.2.5. Criterio general de solución de la red de drenaje

Las aguas residuales serán tratadas según lo indique la Secretaría de Desarrollo
Sustentable, en cumplimiento con las normas aplicables a la materia.

5.1.3. Electricidad
5.1.3.1 Criterio general de la red eléctrica
La zona cuenta con servicio de energía eléctrica brindado por la Comisión Federal de
Electricidad. Cualquier proyecto a futuro deberá contemplar la integración de los locales y
departamentos, así como el alumbrado público a la red existente previa factibilidad de
servicio. La red interna del Desarrollo se ha diseñado en cumplimiento con las normas de la
Comisión Federal de Electricidad y de la Dirección de Servicios Públicos Municipales para
el caso del alumbrado público.
5.1.4. Teléfonos
5.1.4.1. Criterio general de solución de la red de teléfonos
El proyecto no contempla una plataforma que centralice la prestación de servicios de
tecnología y comunicaciones; los usuarios de cada local y/o departamento podrán contratar
los servicios de la empresa que más se ajuste a sus necesidades.
5.1.5. Suministro de Gas

5.1 .5.1. Criterio general de solución de abastecimiento
El proyecto contempla una red común para el suministro de gas; los usuarios de cada
vivienda podrán contratar los servicios de la empresa que más se ajuste a sus necesidades.
5.1.6. Tratamiento de sólidos

5.1.6.1. Sistema de recolección y disposición final de residuos sólidos domiciliario y de
vialidades.
Según datos de la secretaria de Desarrollo Sustentable, se estima que la generación per
cápita de basura en el Estado es de 0.767kg por día. Con lo anterior se puede concluir que
el total de desperdicios generados por el desarrollo será de un total de 81.61 kg al día

7. PROPUESTA PARA EL REORDENAMIENTO DE USOS DE SUELO EN LA ZONA

DE ESTUDIO.
Los últimos años, la falta de claridad en los procesos a considerar antes las
autoridades estatales y municipales para realizar el proceso de división de lotes han traído
retrasos en la comercialización de los mismos.
Real Montejo es una colonia, pero a al cual se le aplican todos los requerimientos de
un fraccionamiento por lo cual se procedió a aprovechar las hectáreas que aún no son
divididas y propones un plan integral adecuándonos a las vialidades principales y la
jerarquización de estas.
7.1. Objetivos de la conceptualización.
De esta manera se plantea de manea general lo siguientes objetivos para la
conceptualización:
• Armonizar las estrategias para el diseño conceptual y ejecutivo de la comunidad

planeada denominada Real Montejo mediante la generación de una propuesta
integral de criterios de urbanismo, uso de la tierra y generación de los elementos
básicos para atender las necesidades de los integrantes de la comunidad durante
cada etapa de vida en la que se encuentre a la vez que se mantenga una esencia
integradora bajo un Plan Maestro rector.
• Garantizar la calidad y funcionalidad de los nuevos desarrollos individuales dentro
del conjunto Real Montejo sirviendo a una necesidad de mercado previamente
contemplada y fijando las condiciones de atractividad para los desarrolladores que
se incorporen al desarrollo.
• Fomentar una identidad arquitectónica, paisajista y urbana homogénea dentro del
conjunto Real Montejo.
• Respetar, integrar y potencializar las características naturales del ecosistema,
recursos naturales y costumbres de la comunidad pre existente.
• Proporcionar estándares y guías para el tratamiento de colindancias de los macro
lotes y sectores.
• Regular alturas y densidades permitidas para nuevas construcciones.
• Proporcionar recomendaciones de diseño de paisaje y manejo sustentable de los
espacios abiertos dentro de los lotes macro lotes y zonas de amortiguamiento.
• Ofrecer recomendaciones generales de planificación para el manejo sustentable
de las edificaciones en macro lotes.
• Jerarquizar el uso de la vivienda unifamiliar, pero al centro de cada una de las zonas
propuestas.
• Sobre las vialidades importante existentes, priorizar la ubicación de comercios y
servicios de mediano y alto impacto aprovechando la conectividad existente.
• Alrededor de esta franja comercial se disponen los espacios para unidades
multifamiliares y permitir una ubicación favorable.

7.2. Elementos integradores del masterplan conceptual.
Real Montejo parte de un diseño urbano de tipo fraccionamiento urbano, en el cual

no se contemplaron de manera específica los espacios y servicios que requiere la
comunidad, sino que se dejaron a libre criterio de los desarrolladores particulares para
desarrollar de acuerdo a sus criterios y necesidades particulares. A razón de lo anterior,
recomendamos el sembrado de puntos destino al interior de la comunidad con
ubicaciones estratégicas que permitan generar una imagen de grandes dimensiones y
presencia dominante de marca.
Para el diseño conceptual del desarrollo, el primer paso consiste en delimitar las
distintas áreas y fronteras entre los distintos sectores del desarrollo. De acuerdo a lo
anterior, el proyecto conceptual se dividirá en las siguientes secciones:
• Institucionalidad comercial.
• Parques y entretenimiento.
• Uso y nomenclatura de macro lotes.
• Infraestructura de servicios públicos.
• Tipología de vialidades.
• Cortes de vialidades.

8. ESQUEMA URBANO DE LA PROPUESTA DE REORDENAMIENTO.

Se divide en tres zonas principales para su análisis independiente y el
comportamiento a seguir. En cada caso la propuesta estuvo aunada a las condiciones
urbanas actuales y con el esquema de mercado existente en la ciudad de Mérida, con el fin
de aprovechar las condiciones de uso de suelo de cada zona a desarrollar en particular.
8.1. Propuesta Urbana para la Zona Noreste.

La zona Noreste esta beneficiada por los usos de suelo colindantes al periférico de
Mérida y delimitada al sur por la Carretera a San Antonio Ool y la Avenida 51 ya existente
de Real Montejo.
Se proyecto que al norte se contemple viviendas unifamiliares distribuyéndolas de
manera equitativa, y aprovechando la importancia de la Carretera Mérida-San Antonio Ool
como punto de interconexión vial, de igual manera se plantea a lo largo de la trayectoria de
la misma la ubicación de espacios comerciales, multifamiliares y servicios en los tablajes
mas cercanos a esta vialidad mencionada, aprovechando el punto primordial comercial
generado entre esta carretera y la avenida 51 de Real Montejo.
Uso de vivienda
unifamiliar
Uso
Comercial
Uso
Mixto
Uso
Comercial
Imagen 12. Esquema conceptual de la propuesta urbana en términos de usos de suelos en

la sección noreste de Real Montejo.

Siguiendo este esquema, y proponiendo la tipología de lotes de 12.00m x 23.00m

– a excepción de lotes cabeceros -, se logra el siguiente esquema de lotificación. Se
contempla que las vialidades nuevas generadas al centro de las Hectáreas a desarrollar
tengan 12m de sección como se plantea en el PMDUM.
Concepto Lotes Viviendas Áreas %

Poligonal 344,125.45 100.00%
Áreas vendibles 251,348.82 73.04%
Unifamiliar 460 460 123,578.05 35.91%
Multifamiliar 3 359 29,888.61 8.69%
Usos Mixtos 2 19,906.67 5.78%
Comercial 7 55,788.37 16.21%
Servicio (Educacional) 1 22,187.12 6.45%
Vialidad Existente 73,932.36 21.48%
Vialidad nueva 18,844.27 5.48%
Tabla de lotificación. Sección Noreste, Real Montejo.
Es evidente que la mayor parte de los lotes se destinara a vivienda

unifamiliar, aunque el número de viviendas multifamiliares es cercano a esto aprovechando
la máxima densidad permitida.
PORCENTAJES DE USOS DE SUELO

PROPUESTOS ZONA NORESTE
COMERCIAL
24.34%
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR
USOS 53.93%
MIXTOS
8.68%
HABITACIONAL
MULTIFAMILIAR
13.05%

DISTRIBUCIÓN POR TIPOLOGÍA DE

VIVIENDA PROPUESTA EN LA ZONA
NORESTE
HABITACIONAL
MULTIFAMILIAR HABITACIONAL
43.83% UNIFAMILIAR
56.17%

Imagen 13. Lotificación propuesta para la sección noreste de Real Montejo.

8.2. Propuesta Urbana para la Zona Oeste.

En esta zona se tomó como prioridad aprovechar la conveniencia de la
ubicación del arco vial norte como limitante al este del polígono de trabajo.
Se planteo que la zona inmediata a esta vialidad, usarla para usos
comerciales y servicios privados, en segundo nivel se ubican una zona de viviendas
multifamiliares la cual cumple la función de contención entre estas zonas comerciales y
vivienda de menor escala, y posteriormente tan solo viviendas unifamiliares al centro de la
zona, provocando una jerarquización y una disminución de la escala de servicios de más a
menos, pero permitiendo una permeabilidad urbana vial en la zona, a la vez de un manejo
de escala masiva desde los servicios comerciales hasta la transición a una escala básica
en el caso de la vivienda unifamiliar.
Vivienda
Multifamiliar
Vivienda Unifamiliar
Vivienda Vivienda
Multifamiliar Multifamiliar
Imagen 14. Esquema conceptual de la propuesta urbana en términos de usos de suelos en

la sección Oeste de Real Montejo.
De igual manera que en la sección noreste, la tipología de lotes es de 12.00m x

23.00m, al igual que las secciones de nuevas vialidades son de 12m de sección.


Poligonal 692,489.45 100.00%
Unifamiliar 701 701 163,203.85 23.57%
Multifamiliar 17 1,788 149,033.01 21.52%
Usos Mixtos 4 15,732.40 2.27%
Comercial 6 141,604.74 20.45%
Servicios 2 21,454.36 3.10%
Tabla de lotificación. Sección Oeste, Real Montejo.
A continuación, se procede a hacer un análisis en usos de suelo y tipología de la

vivienda de la propuesta urbana en la zona Oeste:

PROPUESTOS ZONA OESTE
EQUIPAMIENTO
4.31%
COMERCIAL
4.46%
USOS MIXTOS
14.16%
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR
37.61%
HABITACIONAL
MULTIFAMILIAR
17.79%

DISTRIBUCIÓN POR TIPOLOGÍA DE VIVIENDA

PROPUESTA EN LA ZONA OESTE
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR
40.47%
HABITACIONAL
MULTIFAMILIAR
59.53%

Imagen 15. Lotificación propuesta para la sección Oeste de Real Montejo.

8.3. Propuesta Urbana para la Zona Sur.

La sección sur se ubica precisamente al sur de los predios que actualmente se
encuentran en proceso de división y comercialización.
El esquema se basa en aprovechar usos comerciales hacia el oeste alrededor
del arco vial norte (la cual es la limitante oeste de la zona de estudio), hacia el este se
plantea ubicar usos de suelo para multifamiliares aprovechando la cercanía de la laguna y
la cual cumple una función de limitante pero a la vez existe la intención de generar una vista
espectacular hacia este punto de interés con el fin de utilizarlo como elemento de interés
para los clientes, , al centro, se establecen usos mixtos en un punto central el cual tendrá
la jerarquía de un sub centro urbano, ya que existe una intersección importante de
vialidades primarias y alrededor de estas tres partes se genera la vivienda unifamiliar como
enlace de todas las partes mismas.
Vivienda
Multifamiliar
Uso mixto
Vivienda
Multifamiliar
Limitante
Comercial Natural:
Laguna
Sub centro
Vivienda urbano
Unifamiliar Vivienda
Unifamiliar
Imagen 16. Esquema conceptual de la propuesta urbana en términos de usos de suelos en la sección Sur de Real
Montejo
La distribución aquí establecida presenta los siguientes resultados.

Poligonal 703,868.88 100.00%
Unifamiliar 1,021 1,021 264,700.62 37.61%
Multifamiliar 13 1,502 125,206.41 17.79%
Usos Mixtos 11 99,641.89 14.16%
Comercial 4 31,411.40 4.46%

Equipamiento 1 30,364.49 4.31%

De la misma manera que en las dos zonas anteriores de esta propuesta, se

considera que las dimensiones de los lotes tipo sean de 12.00m x 22.00m, al igual que las
secciones de nuevas vialidades son de 12m de sección.

PROPUESTOS ZONA SUR
COMERCIAL
4.46%
EQUIOAMIENTO
4.31%
USOS MIXTOS
14.16%
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR
37.61%
HABITACIONAL MULTIFAMILIAR
17.79%
DISTRIBUCIÓN POR TIPOLOGÍA DE VIVIENDA

PROPUESTA EN LA ZONA SUR
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR
40.47%
HABITACIONAL MULTIFAMILIAR
59.53%

Imagen 17. Lotificación propuesta para la sección Sur de Real Montejo.

8.4. Propuesta urbana general.

De la suma de las propuestas en cada sección atendiendo sus particularidades, se
contempla el siguiente esquema con los resultados siguientes:
Número de viviendas actuales 1,401
Lotes en proceso de división 653
Para Autorización de Desarrollo Inmobiliario

Poligonal 1,598,284.73 100.00%
Áreas vendibles 1,272,247.63 73.10%
Unifamiliar 2,182 2,182 551,482.52 31.69%
Multifamiliar 33 3,650 304,128.03 17.47%
Usos Mixtos 17 135,280.96 7.77%
Comercial 17 228,804.51 13.15%
Servicios 2 21,454.36 1.23%
Equipamiento 2 52,551.61 3.02%
Área de destino demandada 129,370.20 7.43%
Total de lotes Habitacionales 4,269

Número total de viviendas 7,886
Total de viviendas proyectadas 6,485

Imagen 18. Plano de Lotificación de la Propuesta Urbana para la Colonia Real Montejo.

9. MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA PROPUESTA DE REORDENAMIENTO URBANA

PARA LA COLONIA REAL MONTEJO.
9.1. Localización.
Esta colonia denominada “Real Montejo”, se desarrolla en cuatro poligonales

principales, las cuales a su vez contemplan 136 Tablajes; ubicándose al noroeste de la
ciudad de Mérida, en el distrito “Montejo”, cercano a la localidad de Dzitya,
Se encuentra delimitado, a todo lo largo de su colindancia norte, por las zonas ya
conurbadas de Real Montejo, al sur colinda con zonas que aún son parcelas ejidales, al este
con una laguna y con terrenos de índoles particular los cuales con colindantes al periférico
de Mérida y al oeste con predios particulares, ocupando las cuatro poligonales del proyecto
de reordenamiento una superficie conjunta de 1,598,284.73 m² (159.82 Has).
Por sus características se trata de un fraccionamiento habitacional del tipo
residencial, con densidad de 145 Hab/Has. El tipo de vivienda será unifamiliar en su mayor
parte, en un factor de 2 a 1 comparada con el esquema multifamiliar.
9.2. Lotificación.
Las cuatro poligonales cuentan con una superficie total conjunta de 1,598,284.73
m², de los cuales la superficie vendible que se comercializará es de 1,272,247.63 m²,
equivalente al 73.10% del área total, se dividirá en 2,253 lotes, de los cuales 2,182 serán
para uso habitacional unifamiliar, 33 para multifamiliar, 17 para uso mixto, 17 para uso
comercial, 2 para servicios y 2 para equipamiento.
Los lotes se han orientado Norte-Sur, en su mayoría, de manera que se aprovechen
los vientos dominantes en la región logrando con esto una mejor ventilación, así mismo se
ha considerado el asoleamiento para contribuir a un mayor confort de sus usuarios.
9.3. Dimensiones del lote tipo.

Las dimensiones del lote tipo establecido son de 12.00 m de frente por 23.00 m de
fondo, con una superficie de 276.00 m², en algunos casos estas dimensiones son menores
si se proponen lotes en predios ya vendidos o bajo alguna condición especial de la
manzana.
En el caso de los lotes cabeceros, estos presentan una dimensión promedio de
14.00m x 23.00m, con una superficie de 322.00 m².
9.4. Densidad de vivienda.
De acuerdo con el tipo de vivienda, se establece que deberá considerarse una
densidad de 150 a 300 Hab/Has, equivalente a un intervalo de 33 a 66 Viv/Has; sin embargo,
la densidad que se tendrá es de 36 Viv/Has.
9.5. Usos de suelo de la propuesta urbana.
9.5.1. Área vendible.

La superficie vendible será aquella que se comercializará y está compuesta de las
áreas destinadas a viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, usos mixtos y
comercios o servicios; y es de 1,272,247.63m², equivalente al 73.10% del área total.

9.5.2. Vivienda unifamiliar.

Se destinará para la construcción de este tipo de vivienda el 31.69% de la superficie
total con un área de 551,482.52m², dividida en 2,182 lotes. Esta superficie es equivalente
al 43.34% del área vendible del polígono.
9.5.5. Vivienda Multifamiliar.

Existe zonas ideales con lotes de vocación Multifamiliar con capacidad para desarrollo
de departamentos de tipo aspiracional con un enfoque de productos de ultra nicho para
una maduración acelerada de mercado, sentido de escasez y generar un polo de atracción
para el segmento de vivienda vertical de baja densidad. El distrito se compondrá de lo
siguiente:
• Etapas de 3 multo-familiares por etapa.

• Productos diferenciados.
• Productos entre 50 y 79 m2.
• Cercanía a parque deportivo.
Se destinará para la construcción de este tipo de vivienda el 17.47% de la superficie

total con un área de 304,128.03m², dividida en 33 lotes.
9.5.4. Para uso comercial.

Para comercio, se han destinado 17 lotes con una superficie de 228,804.51m²,
equivalente al 13.15% de la superficie total, todos ubicados en zonas preferenciales a lo
largo de todo el desarrollo, y en especial, en vialidades prioritarias del mismo.
9.5.5. Para uso mixto.

En este caso se consideraron 17 lotes con una superficie de 135,280.96m²,
equivalente al 7.77% de la superficie total, todos ubicados en zonas preferenciales a lo largo
de todo el desarrollo, y en especial, en vialidades prioritarias del mismo.
9.5.6. Para Servicios.
Uno de las principales necesidades detectadas en el desarrollo y en especial en la
zona cercana es la falta de servicios de salud especializados. Dentro del rango de servicios
se propone la generación de un distrito médico.
Para los servicios, que serían lotes los cuales pueden comercializarse o rentarse ya
con usos muy específicos detestados dentro del análisis de mercado, se consideraron dos
lotes en el desarrollo, con un área total de 21,454.36m², representando el 1.23% del total del
desarrollo,
La idea de generar un distrito médico no solo parte del espacio posible para un
hospital, si no se considera como un conjunto de servicios que de manera integral funciona
y convergen. Esta integración de un distrito médico contempla los macro lotes para
negocios complementarios que generen el primer clúster médico de la zona detonando. El
“destino atractivo” para múltiples segmentos poblacionales. El concepto es que exista una
oferta de servicios, diferenciación respecto de otros macro núcleos poblacionales
cercanos.
El distrito se compondrá de lo siguiente:
• Macro Lote Médico (Hospital).

• Macro Lote Hotelero.

• El Primer Strip Mall de la Zona (dentro de la zona comercial).
• El Primer Macro lote Vertical de la Zona.
• El Primer Macro lote de Usos Mixtos.
•
9.5.7. Área de destino.

Los hábitos cotidianos que se observan en los datos recabados de los flujos
vehiculares en la zona muestran una evidente naturaleza de tráfico a las horas pico, es
decir las personas no retornan, ni permanecen en la comunidad, por la falta de
servicios, espacios de entretenimiento, ni áreas públicas de calidad, que transforman a
la zona en un punto destino de manera particular en el horario vespertino no se
encuentra con infraestructura de entrenamiento que genere atracción hacia la zona.
La inclusión de parques destino favorecerá la atractividad de la zona al generar
movimiento social microeconomías ligadas al esparcimiento que apuntan a resolver las
necesidades de familias jóvenes y de la gente mayor que quiere tener un lugar donde
entretenerse con sus nietos. Esta activación generara de manera acelerada plusvalía
en zonas ya establecidas dentro del master plan que a su vez incentivarían la plusvalía
de los sectores cercanos.
El área de destino, de la cual el 30% se destinará para áreas verdes exclusivamente,
estará determinada por un porcentaje del área total del predio, la cual será equivalente
al 10% del total como se determina en la legislación respectiva.
9.5.8. Área de vialidad.
Están contempladas en el proyecto en base a dos tipologías: Hay vialidades ya
existentes dentro del desarrollo a las cuales se les dará continuidad; y vialidades nuevas,
las cuales aprovechando el proceso de división de la autorización de desarrollo se plantean
al centro de las hectáreas para generar dos manzanas.
Para este proyecto se destina un área de 326,037.10m² para las distintas vialidades,
que equivalen al 20.39% del área total del proyecto.
Estas vialidades, ya sea para unir el fraccionamiento con la traza urbana existente
o las partes internas del mismo tendrán las siguientes características:
1. Calle primaria o principal, avenida. Vía Pública de doble circulación con camellón
en el centro (de 4.00 m), para conducción de todo tipo de vehículos, con una
velocidad que no podrá exceder de 60 km/hr, destinada a unir las calles
secundarias y locales con otras calles del fraccionamiento y con arterias primarias
externas. Su sección constará, a cada lado del camellón, con un carril de
estacionamiento de 2.50 m de ancho del lado de las banquetas (ambas con 2.00
m) y dos carriles de circulación de 3.25 m de ancho lo cual constituye un arroyo de
17.00 m y una vía con 26.00 m de ancho total.
2. Calle secundaria o colectora. Vía pública de doble circulación para conducción
de todo tipo de vehículos con una velocidad que no podrá exceder de 40 km/hr,
destinada a unir las calles locales con otras calles del fraccionamiento y con arterias
primarias. Su sección contará de aceras de 2.00 m de ancho, con un carril de
estacionamiento de 2.00 m de ancho a cada lado y dos carriles de circulación de
3.25 m de ancho lo cual constituye un arroyo de 10.50 m y una vía de 14.50 m de
ancho total.

3. Calle terciaria o local. Vía Pública de un solo sentido de circulación, para la

conducción de todo tipo de vehículos con una velocidad que no podrá exceder de
30 km/hr, destinadas a dar acceso a los lotes del fraccionamiento y a comunicar
entres si a las calles secundarias. Su sección constará de aceras de 2.00 m, con
dos carriles de estacionamiento de 2.25 m de ancho a cada lado y un carril de
circulación de 3.50 m de ancho lo cual constituye un arroyo de 12.00 m en total.
INFRAESTRUCTURA.
A. Agua. Potable. Se proyectará la red de distribución con tubería de 4” de P.V.C
hidráulico, en sus calles principales y tubería de 2 ½ “en sus calles interiores de
cada lado de la calle adecuándose a la tubería existente de 4” y se interconectará
en sus extremos al final de cada calle para formar pequeños circuitos, utilizando
válvulas de compuerta y cajas tipo en los entronques con la tubería existente, todo
esto cumpliendo con las especificaciones de la Junta de Agua Potable y
Alcantarillado de Yucatán.
Se ha planteado la construcción de pozos de abastecimiento para dotar del servicio
a las zonas que se están desarrollando.
B. Electrificación. Las instalaciones eléctricas serán áreas para su uso doméstico y

alumbrado público, con postería octagonal de concreto, todas las instalaciones
serán construidas de acuerdo con las normas establecidas por la Comisión Federal
de Electricidad, Alumbrado público y de acuerdo con los planos y especificaciones
previamente aprobados, por estas dependencias.
C. Guarniciones. Serán de concreto hidráulico y coladas en sitio, deberán ser de

sección trapezoidal, con su pendiente hacia el pavimento de 0.15 m de base
inferior, 0.12 m de corona y 0.35 m de altura, debiendo sobresalir 0.15 m del
pavimento. La resistencia del concreto de las guarniciones será de 150kg/cm2 a
los 28 días.
D. Banquetas. Deberán ser de concreto hidráulico con resistencia mínima de 150

kg/cm2 a los 28 días, con un espesor mínimo de 0.06 m y pendiente transversal de
1.50 a 2.00 % con sentido hacia el arroyo. Las placas de concreto no deberán ser
mayores de 2.00 x 2.00 m y llevarán acabado integral escobillado y volteador
metálico en el borde. El concreto de las banquetas estará apoyado sobre una capa
de terracería previamente compactada.
E. Pavimentos.
Terracerías. Formado con material producto de préstamos laterales y
despalme traído fuera de la obra, libre de contaminación vegetal, con un
espesor variable de acuerdo al proyecto, tendido y compactado por medios
mecánicos.
Base. Con material de banco (sahcab) de 12 cm de espesor promedio, tendido
y compactado por medios mecánicos al 90% Proctor.
Carpeta asfáltica. Constará de un riego de impregnación a base de emulsión
asfáltica a razón de 1lt/m2 y dos riegos de sello con emulsión asfáltica de 1.50
lt/m2, cubierto con material pétreo 3-A (gravilla) a razón de 12 lt/m2.
Pendiente. Contará con pendiente longitudinal y transversal (bombeo), de 1.00
% y de 1.00 % a 2.00 % , respectivamente.

F. Drenaje Pluvial. Para la recolección de las aguas pluviales se construirán parejas

de pozos en los puntos estratégicos marcados en el plano correspondiente, de los
cuales uno es arenero y el otro de absorción o colector, siguiendo las siguientes
especificaciones:
El área tributaria por pareja de pozos será de 600 m2 máximo por superficie de
vialidad.
Los pozos areneros tendrán una profundidad de 3.00 m y un diámetro de 0.80
m.
Todos los pozos llevaran brocal de mampostería de 0.30 m de espesor a base
de piedra de hila de la región, asentadas con mortero.
La conexión del pozo arenero al colector será con tubería de PVC de 4” de
diámetro y pendiente de 5%.
La distancia que deberá existir entre el brocal del pozo arenero y el brocal del
pozo colector debe ser de 1.00 m.
Los pozos colectores contarán con una profundidad de 7.00 m (hasta el primer
manto freático) y un diámetro de 0.80 m.
La bóveda del pozo colector debe ser de las siguientes dimensiones:
Diámetro menor de 0.80 m.
Diámetro mayor de 2.80 m.
Altura de 1.00 m a partir del nivel freático hacia arriba.
Las tapas de concreto serán de 0.50m de ancho por 1.00 m de largo y 0.80 de
espesor, tanto para el pozo arenero como para el pozo colector.
G. SEÑALIZACIÓN.
Nomenclatura.
Tubo galvanizado PTR de 2” x 2” de diámetro por 3.00 de altura, calibre 14.
Tornillos de maquina galvanizados con tuercas y dos rondanas de presión de
¼ “x ¾” para las crucetas en la parte superior de los capuchones.
Tornillos de maquina galvanizados de 3/8” x ½” para la parte interior de los
capuchones.
Cruceta galvanizada de 0.10 x 0.10 m.
Capuchón cuadrado galvanizado de 0.06 m de altura x 6/1 cm.
2 listones de lámina galvanizada de 0.20 x 0.80 m bonderizados y despuntados,
calibre 18 en fondo blanco e impresas con la técnica en serigrafia en negro por
ambos lados, con la leyenda: calle y numero de la misma, nombre del
fraccionamiento y código postal, acabado en esmalte acrílico horneado.
1 listón de lámina galvanizada de 0.20 x 0.80 m bonderizado y despuntado,
calibre 18 en fondo negro e impreso con la técnica de serigrafia en blanco
indicando el sentido de la circulación y lámina galvanizada de forma octagonal,
bonderizada y despuntado calibre 18 en fondo rojo e impresa con la técnica de
serigrafia en blando, con la leyenda “ALTO”, acabado en esmalte acrílico
horneado.
H. DRENAJE SANITARIO.
Será en base a una planta de tratamiento de aguas residuales, cuyos
requerimientos cumplan con las normas establecidas por los servicios de salud
pública, vigentes en el estado y de acuerdo con las especificaciones establecidas
por la Conagua.

10. PROCESO PARA LA GESTIÓN Y AUTORIZACIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO

REAL MONTEJO.
Dentro del proceso de generación de un desarrollo habitacional, actualmente es de
vital importancia el proceso de tramitología y gestión requerido para la aprobación del
mismo dentro marco normativo actual.
Para la aprobación de un desarrollo habitacional se encuentran implicadas varias

dependencias de los tres niveles de gobierno, con la finalidad de contar con todos los
permisos requeridos.
Para un mejor entendimiento de este proceso de tramitología, dividimos en general
en tres importantes etapas el desarrollo de esta:
Estas etapas se determinan por condiciones de comercialización, de producción y

de inversión en el mismo desarrollo habitacional.
Etapa 1. Uso de Suelo.
La primera etapa en todo desarrollo habitacional está ligada a la concordancia de
la propuesta en correspondencia con el plan municipal de desarrollo urbano (PMDU) y los
programas de ordenamiento territorial (POET).
Es importante el definir los requerimientos que el cliente tiene en base a los propios
factores económicos y operativos, y el objetivo principal que se busca.

Etapa 2. Autorización de desarrollo inmobiliario.

Como segunda etapa del proyecto a considerar, se establece la autorización de
constitución de desarrollo inmobiliario. Esta autorización en necesaria sin importar el
carácter privado o público del mismo.
Hay que tener en cuenta que en la ley de desarrollos inmobiliarios del estado de
Yucatán se establece que un Desarrollo Inmobiliario es el bien inmueble que por sus
características físicas o el régimen de propiedad se constituye como Fraccionamiento o
División de Lotes.
Es importante señalar que durante esta etapa se obtienen las factibilidades de un
sin número de dependencias federales estatales y municipales con el fin de que la
respuesta sea aprobatoria, aunque resulta ser una de las etapas más largas en su ejecución.

Etapa 3. Edificación.
Esta etapa depende íntegramente de las posibilidades financieras y de producción
de la empresa, por lo cual el factor de tiempo no influye deliberadamente en ella.
En este caso la planeación de la misma dependerá de los procesos que la misma
empresa establezca.
Etapa 4. Habitabilidad e Individualización
Esta etapa como su nombre lo menciona considera todos los trabajos necesarios
para finalizar debidamente el desarrollo.
Hemos considerado en este rubro las recepciones de los diversos sistemas
considerados en un desarrollo habitacional, aunque es importantes señalar que esta tan
solo es una propuesta económica, la cual puede adaptarse a las necesidades específicas
que requiera nuestro cliente.

En este rubro de igual forma se consideran todos los trabajos que sean necesarios
ante el RUV con la finalidad de inscribir la oferta de vivienda en el de ser así necesario.
Estos procesos de gestión, al igual que la calendarización de los trámites

correspondientes como la interacción y correspondencia entre todos estos procesos con
la finalidad de generar un desarrollo inmobiliario, se comprenden de una mejor manera en
el cronograma anexo a este documento.

11. CONCLUSIONES.
La construcción del proyecto traerá varios beneficios, el primero y más evidente
es la generación de empleo dentro de la industria de la construcción; de acuerdo con
cifras de la CONAVI, por cada casa construida se generan alrededor de 5 empleos.
El proyecto también tendrá un impacto urbanísticamente positivo en la zona ya que

continuará con el proceso de urbanización que ya se está dando en la misma, pero al
mismo tiempo detonando un área que ya se encuentra rodeada por construcciones por
lo que, se no desarrollarse pronto, correría el riesgo de convertirse en un vacío urbano.
Este proceso de urbanización y desarrollo, incrementará la densidad de la localidad,
acercándola a lo que plantea el Programa de Desarrollo Urbano para el aprovechamiento
del suelo urbano, infraestructura y servicios que surten ya a la zona.
Tampoco hay que olvidar que, de acuerdo a los planes y programas de los tres
niveles de gobierno, la búsqueda del aprovechamiento del suelo urbano e inversión en
infraestructura es un objetivo compartido y este desarrollo se suma a esos esfuerzos
ofreciendo, además, una correcta conectividad, todos los servicios y una imagen urbana
adecuada al contexto.
Es imperativo que exista un balance entre la vivienda que se construya en un corto

y mediano plazo y los usos complementarios para la misma, es por eso que este proyecto
cuenta con importancia adicional ya que se trata de los primeros usos mixtos de la zona.
En resumen, puede concluirse que el mayor beneficio del proyecto será la

continuidad ordenada y sustentable del proceso de urbanización de la zona.

Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V.
Dirección de Construcción y Desarrollo.
Ing. Hernán Javier Cano Rivero
Arq. Freddy Orlando Flota Carreño
Ing. Roxana de los Ángeles Cárdenas Zubieta
Arq. Laritza Claudia Pérez Duran
Ing. Juan Manuel Alpuche May
Mérida, 2022.

Propuesta de Ordenamiento Urbano Real Montejo

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Propuesta de Ordenamiento Urbano Real Montejo

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Propuesta de Ordenamiento Urbano del Desarrollo “Real Montejo”

2 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

1.- Descripción general del proyecto.

2.- Marco legal normativo.

3.- Localización del proyecto.

4.- Aspectos físicos naturales.

5.- Análisis de la situación urbana actual en la zona.

6.- Aspectos físicos artificiales.

7.- Propuesta para el reordenamiento de usos de suelo en la zona de estudio.

8.- Esquema urbano de la propuesta de reordenamiento.

10.- Proceso para la gestión y autorización de desarrollo inmobiliario Real Montejo.

3 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

1.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO.

4 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

2. MARCO LEGAL NORMATIVO.

2.1- Legislación federal estatal y municipal.

5 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

Artículo 11. Corresponde a los municipios:

6 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

Urbana, Desarrollos Orientados al Transporte Sustentable (DOTS), y el Sistema de

A. Ley de Vivienda: Artículos 6, 68, 73 y 74.

7 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

3. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO.

8 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

46. Tablaje 17418 77. Tablaje 17531 108. Tablaje 19344

3.2 Datos topográficos.

VERTICE LADO DIST. ANGULO ESTE NORTE

P1 P1 - P2 211.99 84°13'47" 223,890.72 2,329,368.96

P2 P2 - P3 12 179°57'16" 223,682.91 2,329,410.84

P3 P3 - P4 12.01 275°48'35" 223,671.14 2,329,413.20

P4 P4 - P5 99.99 180°0'55" 223,674.68 2,329,424.68

P5 P5 - P6 12 180°0'52" 223,704.21 2,329,520.22

P6 P6 - P7 100 179°58'59" 223,707.76 2,329,531.68

9 Desarrollos Residenciales Ali S.A. de C.V. Dirección de Construcción y desarrollo.

P7 P7 - P8 100 84°10'39" 223,737.28 2,329,627.22

P8 P8 - P9 100 95°49'26" 223,639.23 2,329,646.90

P9 P9 - P10 12 179°58'21" 223,609.71 2,329,551.36

P10 P10 - P11 12 264°12'19" 223,606.17 2,329,539.89

P11 P11 - P12 71.17 180°0'21" 223,594.40 2,329,542.26

P12 P12 - P13 99.59 92°36'21" 223,524.63 2,329,556.27

P13 P13 - P14 12.36 192°3'27" 223,500.60 2,329,459.63

P14 P14 - P15 99.57 167°59'37" 223,495.18 2,329,448.52

P15 P15 - P16 11.66 180°0'0" 223,471.07 2,329,351.91

P16 P16 - P17 99.65 179°59'60" 223,468.24 2,329,340.60

P17 P17 - P18 67.85 87°23'14" 223,444.11 2,329,243.91

P18 P18 - P19 9.63 276°55'25" 223,510.62 2,329,230.50

P19 P19 - P20 100 178°47'60" 223,507.59 2,329,221.36

P20 P20 - P21 12.04 179°56'46" 223,478.15 2,329,125.79

P21 P21 - P22 11.99 264°49'54" 223,474.62 2,329,114.28

P22 P22 - P23 49.04 179°59'60" 223,462.89 2,329,116.76

P23 P23 - P24 3.63 92°6'41" 223,414.90 2,329,126.87

P24 P24 - P25 50.58 264°11'12" 223,414.02 2,329,123.35

P25 P25 - P26 94.04 99°17'45" 223,363.96 2,329,130.56

P26 P26 - P27 11.42 179°43'13" 223,335.69 2,329,040.87

P27 P27 - P28 12.01 265°9'47" 223,332.31 2,329,029.96

P28 P28 - P29 100 180°0'0" 223,320.58 2,329,032.54

P29 P29 - P30 11.99 179°53'5" 223,222.90 2,329,053.98

P30 P30 - P31 100.01 179°59'60" 223,211.18 2,329,056.52

P31 P31 - P32 9.6 95°0'21" 223,113.45 2,329,077.77

P32 P32 - P33 127.64 128°42'58" 223,110.60 2,329,068.59

P33 P33 - P34 12.03 144°58'52" 223,182.00 2,328,962.79

P34 P34 - P35 99.99 171°29'59" 223,193.24 2,328,958.49

P35 P35 - P36 12 180°0'0" 223,290.87 2,328,936.90

P36 P36 - P37 107.44 274°15'6" 223,302.59 2,328,934.31