AVALUOS RURALES

MÉTODO
COMPARATIVO
 MÉTODO DE MERCADO O COMPARATIVO. El Método por
Comparación tiene por objeto determinar el valor técnico que
se denominará “valor por comparación”, el cual permite
establecer el valor de mercado de un bien en especial
comparándolo con un bien en condiciones similares.

Este método se fundamenta en el concepto de

“valor de cambio” y aplica una comparación entre la
propiedad sujeta a avalúo y las ventas de otros
predios semejantes que se han realizado
recientemente.

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Método Comparativo o Mercado
Es el método mas utilizado entre los
avaladores ecuatorianos. Generalmente se
confunde con la comparación entre los
precios de la oferta.
Nada mas erróneo. Para que el
Método Comparativo tenga
aplicación científica se requiere
la HOMOGENEIZACIÓN y la
aplicación de varios factores
complementarios.

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CONDICIONES PARA UTILIZAR
EL MÉTODO COMPARATIVO
Este método exige dos condiciones para su aplicación:

A. La existencia de un mercado de bienes

similares y

B. La obtención de una gran cantidad de datos

de compra/ venta, los cuales se asientan en una
hoja de cálculo para su interpretación, los cuales
determinarán “los ajustes” comparables entre
bienes similares (más no iguales).

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MÉTODO DE COMPARACIÓN

TECNICA busca establecer valor comercial del bien rural mediante:

Estudio de las OFERTAS,
Transacciones recientes, bienes
semejantes y comparables al objeto
del avalúo.

Tales ofertas o transacciones

deberán ser clasificadas, analizadas
e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.

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 Recolección de datos
La fuentes de recolección deben ser:

Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las

Transacciones son la mejor fuente y mas
segura. Quienes no están en la compraventa
de inmuebles pueden acudir a los gremios
inmobiliarios. No son útiles los datos
provenientes de remates o ventas judiciales,
ni las transacciones con entidades del Estado
en condiciones de Expropiación o venta
forzada para la construcción de una vía.

En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a:

• Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad.
• Información de inmobiliarias.
• Datos de corredores de bienes raíces y constructores de inmuebles
• Avisos y vallas en el sector mediante recorrido.

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 Recolección de datos

IDENTIFICACIÓN LEGAL
Titulación y legalización del bien inmueble:
Documento habilitante.

Fecha inscripción Registro Propiedad MUNICIPAL

AFECTACIONES de uso y aprovechamiento (zonas
protegidas, parques nacionales, reservas forestales,
patrimonio nacional de áreas naturales).

VERIFICAR folio de matrícula inmobiliaria se encuentra

escrita la afectación, en caso de no estar inscrita la
afectación se considera inexistente para efectos del
avaluó.

Cuando existan servidumbres sobre el bien deberán

tenerse en cuenta en el avaluó y dejar constancia de
esta situación.

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 Recolección de datos
• En cuanto a los anuncios de periódicos, o avisos clasificados, la
dificultad estriba en la poca información por lo cual es
necesario acudir al teléfono o visita personal de los inmuebles a
fin de obtener las características similares que permitan la
Homogeneización.
• Cuando la información viene directamente del propietario, es
posible que el precio pedido sea sustancialmente alto ya que
en la mayoría de las veces los propietarios no conocen el valor
de su inmueble y suelen pedir muy por encima del precio
razonable de mercado.

Localización: dirección exacta, uso del predio,

distancia al centro comercial, servicios del área,
transporte, vías de acceso.
Dimensiones: área, regularidad.

Precio y condiciones de venta.

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 Homogeneización

El proceso de Homogeneización significa “hacer

homogéneo, hacer equivalente, hacer
comparable”. Por ello es indispensable luego de
tomar los datos en el proceso de recolección
pasar a la etapa de homogeneización , se
entiende por esta la que tiene similares
características en cuanto a:

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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE
A. Factor tamaño.
Hay una elasticidad-precio de
acuerdo con el tamaño. Los
inmuebles grandes tienen un predio
unitario inferior a los inmuebles de
menor tamaño. Existen tablas que
lo permiten calcular, de esta forma
el avaluador debe establecer un
criterio para aplicar el Factor
Tamaño según el tipo de inmueble,
su ubicación y el mercado
potencial que tiene. En conclusión
El tamaño se refiere a cuantas
veces es mayor que el terreno o
finca se va a comprar.
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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE
B. Factor de fuente.
En los casos de datos recolectados
vengan de ofertas, avisos de periódico o
precios que pide el propietario,
Transacciones y los Anuncios de Ofertas.
En condiciones normales el precio de
transacción suele estar un 10% por debajo
del precio que pide la oferta con lo cual
bastaría con aplicar un Factor de Fuente
igual a 0.9. Sin embargo hay momentos
en la economía, particularmente cuando
se presentan las crisis inmobiliarias en los
cuales la transacción puede llegar a estar
hasta un 30% por debajo del precio que
solicita la oferta podría aplicarse un factor
de fuente igual a 0.8.
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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE

C. Factor ubicación:
Generalmente la ubicación se mide
en cercanía a los centros poblados
de la región o en distancia a la vía o
carretera principal si se trata de
carreteras de penetración, también
puede medirse en tiempo de
acceso si no hay carretera estamos
haciendo referencia que se tiene
acceso por medio otro medio ( río,
caballo).

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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE
Si la finca que se evalúa se encuentra
en un sitio medio respecto a los datos
investigados tendremos que ponerle
un índice a 1,00

a las fincas mejor ubicadas que la

nuestra será: 1.10, 1.20, 1.30, significa
que tiene una ubicación del 10%,
20% ó 30% superior a la que estamos
evaluando
y si es peor calificaremos con 0.9, 0.8
ó 0.7 lo cual significa un 10%, 20% ó
30% inferior a la que se este
avaluando.
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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE
D. Disponibilidad de aguas.
• Se debe aplicar a las fincas en
encontradas en el estudio de
mercado una calificación de
acuerdo con las aguas de
cada finca.
• El mejor método es examinar la
cantidad y calidad de las
aguas de cada finca con
respecto a la que evaluamos.
• Se le pone factor 1,0 a nuestra
finca y las que tienen mejores
aguas el factor subirá de
acuerdo a la gradiente de
calidad de agua y cantidad
que encontremos: 1.10, 1.20,
1.30.
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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE

Disponibilidad de aguas.
• Si tiene menos agua o apenas
estacionalmente durante las lluvias
le ponemos entre 0.80 y 0.50. con
esta calificación estamos
premiando o castigando cada
finca encontrada.
• Otros factores: Podemos hacer
otros factores de comparación
aplicando el índice 1.0 para la
finca que avaluamos y factores
superiores o inferiores según
topografía o clima a las finca
peores o mejores.
• No debe aplicarse la subjetividad.

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 PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE

USO indiscriminado FACTORES AJUSTE para

homologar información del MERCADO, puede
ocasionar alteraciones al valor, razón por la cual
su aplicación está en función del desarrollo de su
experiencia y conocimientos.

FACTORES aplicados BASADOS en hechos reales

mercado debidamente comprobables y ser
aplicados con la salvedad de cada caso y
dependiendo de las características del bien
Avaluado.

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Tabla de factores PROCESO
de homogeneización
DE HOMOGENEIZACIÓN
FACTORES DE AJUSTE

CRITERIOS DE CALIFICACIÓN
FACTOR TAMAÑO
(No. De veces) FACTOR FUENTE FACTOR UBICACIÓN

CALIFICAC FACTOR CALIFICAC FACTOR CALIFICAC FACTOR HASTA

2a3 1 TRANSACC. 1,00 MEJOR UBICADAS 1,10 - 1,20 - 1,30 1,40%

4a6 0,9 AVALÚO 0,9 - 1,00 PEOR UBICADAS 0,90 - 0,80 - 0,70 0,70%

7 a 10 0,8 OFERTA 0,8 - 0,90 F. AGUAS (DISPONIBILIDAD Y CALIDAD) HASTA

1,10 - 1,20 - 1,30 -

11 a 20 0,7 OFERTA CRISIS 0,70 - 0,80 MEJOR UBICADAS 1,50 1,50%

0,90 - 0,80 - 0,70 -

mas de 21 0,6 PEOR UBICADAS 0,50 0,50%

OTROS FACTORES: TOPOGRAFÍA, CLIMA,

AMBIENTALES, ETC. SOLO LLUVIAS: 0,80 - 0,50 0,50%

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 RESULTADOS DE HOMOGENEIZACIÓN

• El inmueble o propiedad investigado se debe aplicar

los factores analizados anteriormente. Entonces se
multiplica el valor que se tiene investigado en las
ofertas o transacciones por los factores encontrados
con el fin de obtener el valor homogeneizado. Una vez
obtenido un número suficiente de observaciones
homogeneizadas,

• La base del método comparativo está en la buena

recolección de datos y en la correcta
homogeneización de los valores.

• Comparar no es obtener datos de prensa o de avisos y

luego obtener el promedio para luego colocárselo al
inmueble avaluado.

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PERSONA investigar: conocimiento
que tengan del mercado y la
idoneidad de ella, además que
no tengan interés directo en el
bien objeto del avalúo.

M. Comparación o Mercado:
utilizar ofertas o transacciones
recientes, la información obtenida
deberá someterse a
procesamiento estadístico.

La utilización de este método está sujeto a las reglas de la

oferta y demanda, por lo tanto para aplicarlo es necesario
un mercado libre, en donde no existan restricciones,
monopolios, obligaciones o cualquier otro aspecto que
influya en la compra-venta inmobiliaria.

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PROCESOS DE HOMOGENIZACIÓN.
Es hacer equivalente o comparable, LUEGO tomar datos
proceso de recolección es necesario aplicar este
concepto, los factores dentro de este proceso son varios
que son aplicados de acuerdo al resultado de la
investigación que va a la par de la experiencia del
avaluador, y difieren según la condición urbana o rural
del predio, los factores mayormente utilizados en el área
rural son:

Factor fuente, ubicación, tamaño y clase de tierra.

SE REVISARAN: factores que intervienen en la homogeneización,
que dentro de una valoración pueden ser aplicados todos o
algunos, dependiendo como se mencionó de la investigación y
experiencia del avaluador.

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Como se dijo anteriormente el perito avaluador
debe tener el criterio suficiente para mediante el
proceso de investigación que realiza en campo,
definir cuál es el porcentaje de incremento o
decremento que estima.

SER CAUTELOSO con éste factor, ya que no todos los

precios de la oferta están inflados.

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Guía de aplicación de factores fuente. FACTOR
DENOMINACIÓN
AVALÚOS CATASTRALES (Valores emitidos por los Municipios con fines de 1.3
impuestos)
VENTAS REALIZADAS (Transacciones de mercado, ventas comprobadas, escrituras 1.0
compra-venta)
CRITERIOS TÉCNICOS (Técnicos conocedores del sector inmobiliario; consulta a 1.0 - 0.9
peritos avaluadores, Instituciones bancarias, inmobiliarias; Datos históricos de avalúo,
etc.)
OFERTAS (Anuncios en periódicos, revistas, rótulos, precios que pide el propietario 0.8 - 0.7

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