VIDEO 3: HIPOTECA, ANTICRESIS.

Hipoteca.

La hipoteca es definida por el Art. 2205 CCCN como: el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente, y que otorgan
al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido, el crédito garantizado. Esto significa que, el DR de hipoteca sobre
puede recaer sobre inmuebles, que no se ejerce por la posesión (ya que el inmueble hipotecado
continua en poder del propietario) y que otorga al acreedor la facultad de perseguir el inmueble
de manos de quien se encuentre y de ser preferido con respecto de otros acreedores sobre el
producido del crédito garantizado. Lo que le brinda el DR de hipoteca al acreedor es un privilegio
para cobrar su crédito respecto de los demás acreedores que pueda tener el deudor, en caso de
ser ejecutado y subastado el inmueble hipotecado, ya sea por el propio acreedor hipotecario o
por otro acreedor distinto.

¿Quién puede constituir hipoteca?

Pueden constituirla todos los propietarios. Cuando hablamos de propietario nos referimos a
todo aquel titular de un DR sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal,
propiedad superficiaria y conjunto inmobiliario.

¿Qué sucede en el caso de hipoteca sobre condominio?

En este caso deberían concurrir todos los condóminos para todos ellos juntos constituir derecho
real de hipoteca sobre la totalidad del inmueble.

También puede un solo condómino hipotecar su parte indivisa del inmueble, y puede el acreedor
hipotecario hacer ejecutar y subastar dicha parte indivisa sin esperar el resultado de la partición
del condominio. Ahora bien, ¿Qué sucede en caso de partición? La partición extrajudicial del
condominio le resulta inoponible al acreedor hipotecario si este no dio su consentimiento
expreso, y obviamente el acreedor hipotecario no va a dar el consentimiento expreso de la
partición si no es previamente desinteresado o se le ofrece una sustitución de la garantía. Si la
partición del condominio es judicial, el acreedor hipotecario lógicamente va a ser citado en el
proceso, como tercero que tiene interés legítimo.

La constitución de la hipoteca.

La constitución de la misma, al no ser ejercida por la posesión se produce con el título suficiente.
El titulo suficiente que es el contrato constitutivo de la hipoteca celebrado con la forma de
escritura pública, cumple por sí mismo, la función de modo de adquisición. Obviamente siempre
el título constitutivo de la hipoteca va a tener que celebrarse por escritura pública porque esa
es la formalidad exigida por la ley, y según la doctrina los “boletos de hipoteca” no obligan a
escriturar las hipotecas.

¿Qué sucede una vez celebrada la constitución de la hipoteca mediante el acto constitutivo?

El testimonio de la escritura del acto de constitución de hipoteca se inscribe en el registro de la

propiedad inmueble para ser oponible a terceros interesados, dado que la única publicidad que
tiene la hipoteca dirigida hacia el sujeto pasivo universal – el resto sociedad – es la registral (la
hipoteca no tiene publicidad posesoria y no hay tradición)
Sin embargo, existe también “la publicidad cartular” de la que goza la hipoteca no registrada,
este tipo de publicidad es la que surge del conocimiento del propio título y que hace a la hipoteca
oponible a los comparecientes, los otorgantes, el escribano y toda persona que haya firmado la
escritura. Las personas que hayan firmado la escritura por la constitución de la hipoteca no
pueden desconocerla por el hecho de no estar registrada. Y lo mismo ocurre con las personas
que pudieron tener conocimiento comprobable de la hipoteca y que de mala fe pretendieran
reconocerla.

Como sabemos, nuestro sistema registral es declarativo, la inscripción registral no constituye el

DR de hipoteca, sino que solo lo hace oponible a terceros interesados, y es importante recordar
que la hipoteca no registrada existe y es plenamente válida y es oponible a quienes hayan
firmado la escritura del acto constitutivo y a quienes se pueda comprobar que tuvieron
conocimiento de la hipoteca.

Determinación del objeto de la hipoteca.

La hipoteca solo grava solamente inmuebles y debe estar perfectamente determinado (por el
principio de especialidad) por lo demás, le es aplicable la hipoteca el conjunto de principios
aplicables a todos los DR de garantía.

Anticresis.

Es otro DR de garantía que, en el CV, al igual que en la hipoteca solo podía recaer sobre
inmuebles. El CCCN permite que la anticresis se pueda constituir también sobre cosa mueble
registrables. Es un DR de garantía que se ejerce por la posesión, el acreedor o un tercero
designado por el acreedor – que no sería poseedor sino tenedor, porque el poseedor va a ser
siempre el titular del DR – va a recibir la cosa, va a ejercer la posesión de la cosa, va a ejercer el
uso y goce de la cosa de manera similar a como ocurre en los derechos de disfrute – usufructo
– imputando el uso que haga de la cosa y los frutos que perciba de la cosa, al cobro de la deuda
garantizada. Por ejemplo: yo tengo una deuda y soy propietario de un inmueble rural, como
garantía del pago de mi deuda constituyo un derecho real de anticresis a favor de ese inmueble
y el acreedor anticresista va a entrar en posesión del campo, va a sembrar soja, la va a cosechar
y con los frutos percibidos va a cobrar primero los intereses y luego el capital de su crédito que
es la deuda que yo tengo con él.

¿Quiénes pueden constituir anticresis?

Los mismos que pueden constituir hipoteca (los propietarios, como titular de DR sobre cosa
propia: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjunto inmobiliario, propiedad
superficiaria)

Anticresis como DR temporario.

La anticresis es un DR temporario, cuyo plazo no puede exceder de 10 años si su objeto es un

inmueble o de 5 años si su objeto es un mueble registrable. Si el constituyente es titular de un
DR de duración menor, por ejemplo, una propiedad superficiaria que se va a extinguir en un
plazo menor de 10 años, entonces el derecho real de anticresis se acabará cuando se acabe el
DR de superficie de quien constituyó la anticresis. En el ejemplo la anticresis aparece entonces
como una desmembración de la propiedad superficiaria. El titular del derecho real de superficie
una vez extinguido su derecho tiene que restituir la cosa al nudo propietario, libre de
gravámenes, por lo tanto, la anticresis se tiene extinguir (lo mismo pasaría si fuese una hipoteca)
El acreedor anticresista.

Tiene facultades similares a las de un usufructuario. Tiene el uso y goce, puede entonces usar la
cosa y percibir sus frutos sin alterar la sustancia de la cosa. El uso y goce, no los realiza en
principio en interés propio, sino que los imputa al cobro de la deuda. Si ejerce el uso de la cosa
-por ejemplo, habitar en el inmueble – debe imputarlo al canon locativo que pagaría un inquilino
por la cosa, y en caso de percibir frutos, los debe imputar al cobro.

Como el acreedor está imputando uso y goce al pago de una deuda, debe rendir cuentas al
deudor, del uso que ha hecho, de los frutos que ha percibido y por qué conceptos los ha
imputado. ¿Qué sucede si el acreedor anticresista incumple alguno de esos deberes? (si no
conserva la cosa, si altera su sustancia o si no rinde cuentas) en ese caso el deudor puede pedir
la extinción de la garantía y la restitución de la cosa, lo cual no causa la extinción de la deuda (el
deudor continúa debiéndole al acreedor, porque la obligación es el derecho principal y la
anticresis como DR de garantía es un derecho accesorio.)

Gastos de conservación de la cosa.

Los gastos de conservación corren por cuenta del titular de dominio, por lo tanto, este debe
reembolsárselos al acreedor, si el acreedor los ha hecho. A su vez, el titular de dominio (deudor)
debe reembolsar al acreedor no solo las mejoras necesarias, sino también las mejoras útiles en
la medida en que hubieren aumentado el valor de la cosa, porque de lo contrario habría un
enriquecimiento sin causa.

Los impuestos, cargas y contribuciones que gravan al bien, deben ser abonados por el acreedor
anticresista.