Enajenación de bienes

Ingresos gravados
El artículo 146 de la LISR nos menciona los ingresos por enajenación de bienes,
los cuales son siguientes:

 Los considerados como enajenación en los términos del CFF.

 Permuta. En este caso se consideran que hay dos enajenaciones.

Ingresos no objeto
El mismo artículo 146 en su último párrafo nos establece que no se considerarán
ingresos por enajenación los siguientes:

 Por muerte.
 Donación.
 Fusión de sociedades.
 Enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre
que se considere interés.

Ingresos exentos
El artículo 109 de la LISR, en su fracción XV nos menciona que las siguientes
enajenaciones están exentas:

 Cuando se enajene casa habitación con los siguientes requisitos:

 El monto de la contraprestación no exceda de 1,500,000 UDIS.

 Se realice ante fedatario público.
 El cálculo y entero del impuesto lo haga el fedatario público.
 Que se manifieste bajo protesta de decir verdad que en los cinco años
inmediatos anteriores no se hubiera enajenado otra casa habitación por
la que se hubiera obtenido la exención.
 No es aplicable el límite cuando se demuestre haber residido en su casa
habitación durante los cinco años inmediatos anteriores.
  El fedatario deberá de verificar en el Servicio de Administración Tributaria si
se ha enajenado alguna casa habitación y se obtuvo la exención.
 Cuando se enajenen bienes muebles distintos de las acciones, de las
partes sociales, de los títulos valor y de las inversiones del contribuyente se
calculará la exención de la siguiente manera:

Total de las enajenaciones en el año de calendario

Menos: Costo comprobado de adquisición de los bienes enajenados
Igual: Diferencia o Utilidad (A)
Vs. Tres veces el salario mínimo del área geográfica del contribuyente
(B)
Si B > A Toda la diferencia o utilidad es exenta
Si A > B Sobre el excedente de la diferencia o utilidad se calcula el
impuesto

 También la fracción XXV del artículo 109 de la LISR nos dice que es exenta
la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas, siempre y cuando
sea la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y
se realice en los términos de la Ley Agraria.
 Por último la fracción XXVI del citado artículo nos establece que es exenta
la enajenación de las acciones emitidas por sociedades mexicanas o
acciones emitidas por sociedades extranjeras cuando se realice a través de
Bolsa de Valores concesionadas en los términos de la Ley del Mercado de
Valores.

Momento de acumulación
Se considera como ingreso de acuerdo con el tercer párrafo artículo 146 de la
LISR, el monto de la contraprestación obtenida, inclusive cuando los ingresos
sean en crédito, en caso de no haber contraprestación pactada, se atenderá a
avalúo por persona autorizada por las autoridades fiscales.

Deducciones autorizadas
Las personas físicas que enajenan bienes de conformidad con el artículo 148 de la
LISR, podrán efectuar las siguientes deducciones:

1. Costo comprobado de adquisición actualizado (bienes inmuebles cuando

menos 10% del monto de la enajenación)
2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones actualizadas.
 3. Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y de
enajenación.
4. Impuesto local por la enajenación de inmuebles.
5. Avalúos pagados por el enajenante.
6. Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.

Determinación de la ganancia
En este caso el artículo 148 segundo párrafo nos dice que la diferencia entre los
ingresos obtenidos y las deducciones autorizadas será la ganancia total, pero
para el cálculo del impuesto el artículo 147 de la LISR nos dice que debemos
determinar una ganancia acumulable y una ganancia no acumulable en la
declaración anual de la forma siguiente:

Ganancia total
Ingresos por enajenación de bienes
Menos: Deducciones autorizadas
Igual:
Ganancia total

Ganancia acumulable
Ganancia total
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y
enajenación (Sin exceder de 20 años)
Igual: Ganancia acumulable

Ganancia no acumulable
Ganancia total
Menos: Ganancia acumulable
Igual: Ganancia no acumulable

Cálculo del impuesto anual

La declaración anual se deberá presentar a más tardar en el mes de abril del
ejercicio siguiente al que se obtuvieron los ingresos y se deberá realizar conforme
al procedimiento establecido en los artículos 147 y 177 de la LISR, los cuales
también nos mencionan el procedimiento para calcular el impuesto anual, el cual a
continuación se describe:
 Ingresos acumulables (Capítulo I,III,IV,V,VI,VIII y IX) (en este
caso ganancia acumulable por la enajenación)
Más: Utilidad gravable (sección I o II, capítulo II)
Igual: Total ingresos acumulables
Menos: Deducciones personales
Igual: Base gravable
Se Aplica: Tarifa del artículo 177 de la LISR.
Igual: Impuesto causado o determinado del ejercicio sobre ingresos
acumulables
Más: Impuesto causado o determinado del ejercicio sobre ingresos no
acumulables
Igual: Total del impuesto causado o determinado del ejercicio (A)
Menos: Pagos provisionales efectuados y retenciones (B)
Menos: Pagos efectuados a la entidad federativa (C)

Igual:
Si A > B + C: Impuesto anual a cargo
Si B + C > A: Impuesto anual a favor.

Para determinar el impuesto causado o determinado del ejercicio sobre ingresos

no acumulables se hará de la forma siguiente:

Ingresos no acumulables
Por: Tasa
Igual: Impuesto causado o determinado del ejercicio sobre ingresos no
acumulables

La tasa se determina de la siguiente manera:

Impuesto causado o determinado del ejercicio sobre ingresos

acumulables
Entre: Base gravable a la que se aplicó la tarifa del artículo 177 de la
LISR
Igual: Tasa a aplicar sobre los ingresos no acumulables

Se debe tener cuidado en la base gravable a la que se le aplicó la tarifa del

artículo 177 de la LISR cuando existen deducciones personales de las fracciones
I, II y III, las cuales se deberán de excluir de dicha base gravable y obtener el
impuesto que nos va a servir única y exclusivamente para determinar la tasa a
aplicar sobre los ingresos no acumulables:

Total ingresos acumulables

Menos: Deducciones personales (sin incluir fracción I, II y III artículo 176
LISR)
Igual: Base gravable para calcular la tasa a aplicar sobre los ingresos no
acumulables
Se Aplica: Tarifa del artículo 177 de la LISR.
Igual: Impuesto determinado para calcular la tasa a aplicar sobre los
ingresos no acumulables

También se puede aplicar una tasa promedio obtenida de sumar las tasas
calculadas en los últimos cinco ejercicios, incluido aquel en que se realizó la
enajenación y dividida entre cinco; cuando no se hubiera obtenido ingresos
acumulables en los cuatro ejercicios previos a los de la enajenación se podrá
determinar la tasa con el impuesto que se hubiese tenido que pagar de haber
acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes.

Pagos provisionales bienes inmuebles

Los pagos provisionales cuando se enajenan bienes inmuebles se calcularán
sobre la ganancia acumulable (ganancia total entre el número de años), de
acuerdo al siguiente procedimiento:
Para obtener la tarifa que deberá aplicarse se determinará tomando como
base la tarifa del artículo 113 de esta ley, sumando las cantidades
correspondientes a las columnas relativas al límite inferior, límite superior y cuota
fija, que en los términos de dicho artículo resulten para cada uno de los meses del
año en que se efectúe la enajenación y que correspondan al mismo renglón
identificado por el por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior.
Tratándose de los meses del mismo año, posteriores a aquél en que se efectúe la
enajenación, la tarifa mensual que se considerará para los efectos de este párrafo,
será igual a la del mes en que se efectúe la enajenación.
En otras palabras, las columnas del límite inferior, límite superior y cuota fija
de la tarifa del artículo 113 de la LISR se eleva a doce meses.

Ganancia total
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y
enajenación
Igual: Ganancia acumulable
Se aplica: Tarifa determinada conforme al párrafo anterior
Igual: Resultado obtenido
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y
enajenación
Igual: Importe del pago provisional por la enajenación del bien inmueble
La ley del Impuesto Sobre la Renta no establece el día en que se debe efectuar el
pago provisional, por lo que se tendrán que observar las disposiciones contenidas
en el Código Fiscal de la Federación en su artículo 6 cuarto párrafo fracción II,
dentro de los 5 días siguientes al momento de la causación.
En el caso de que la operación se consigne en escritura pública, a través de
notario corredores, jueces y demás fedatarios, que tengan funciones notariales,
ellos calcularán el impuesto y se volverán responsables solidarios del mismo,
además de que lo deberán pagar en las oficinas autorizadas dentro de los quince
días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta y tendrán la
obligación de presentar ante las oficinas autorizadas, la información en el mes de
febrero de cada año que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación
respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
Cuando se obtengan ingresos por la cesión de derechos de certificados de
participación inmobiliaria no amortizables o de certificados de vivienda o de
derechos de fideicomitente o fideicomisario que recaigan sobre bienes inmuebles,
se deberá de calcular y enterar el impuesto de acuerdo a lo establecido
anteriormente.

Pagos a la entidad federativa cuando se enajenen

terrenos y construcciones
Con independencia de los pagos provisionales que se hacen en los párrafos
anteriores, el artículo 154-BIS nos menciona que cuando se enajenen terrenos,
construcciones o terrenos y construcciones, se efectuará un pago por cada
operación de acuerdo con el procedimiento siguiente:

Ganancia total
Por: 5%
Igual: Impuesto a enterar a las entidad federativa en la cual se
encuentra ubicado el inmueble

El impuesto a enterar será acreditable contra el pago provisional efectuado a la

federación de la forma siguiente:

Ganancia total
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y
enajenación
Igual: Ganancia acumulable
Se aplica: Tarifa determinada conforme al párrafo anterior
Igual: Resultado obtenido
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y
enajenación
Igual: Importe del pago provisional por la enajenación del bien inmueble
Menos: Impuesto a enterar a las entidad federativa en la cual se
encuentra ubicado el inmueble
Igual: Impuesto a cargo a enterar a la federación

En el caso de que el impuesto a enterar a la entidad federativa sea mayor al

impuesto determinado a pagar a la federación se aplicará el procedimiento
siguiente:

Importe del pago provisional por la enajenación del bien

inmueble a enterar a la Federación (A)
Vs: Impuesto a enterar a las Entidad Federativa en la cual se
encuentra ubicado el inmueble (B)
Si B > A Se entera el importe de (A) a la Entidad Federativa y el Impuesto
a enterar a la Federación es 0 (cero)

Pagos provisionales otros bienes

Cuando se enajenen bienes distintos a los inmuebles el pago provisional se
obtendrá de la siguiente manera:

Monto total de la operación (Precio de venta)

Por: 20%
Igual: Importe del pago provisional por enajenación de bienes distintos a
los inmuebles

En este caso el impuesto será retenido por el adquirente cuando éste sea
residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente
en México, cuando el adquirente no cumpla con lo anterior, el enajenante enterará
el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas
autorizadas dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.
Si el adquirente manifiesta por escrito al adquirente que efectuará un pago
provisional menor y siempre que se cumpla con los requisitos del Reglamento de
ISR, no habrá retención y por lo tanto el impuesto lo deberá pagar el enajenante.
Perdidas en enajenación de bienes inmuebles y
acciones
Cuando al aplicar las deducciones se sufran pérdidas se podrán deducir con las
siguientes condiciones:

 Pérdida que se puede disminuir de otros ingresos acumulables, excepto

salarios y Actividad empresarial y profesional.

 Esta pérdida se podrá disminuir de los ingresos acumulables de ese

ejercicio o los tres siguientes.

 Pérdida que se disminuirá a las futuras ganancias en enajenación de

bienes.

Para determinar la pérdida que se podrá disminuir de los otros ingresos

acumulables se deberá de efectuar con el procedimiento siguiente:

Pérdida por la enajenación

Entre: Número de años entre la adquisición y la enajenación
Igual: Pérdida que se podrá disminuir contra otros ingresos acumulables

Cuando el número de años exceda de 10, solamente se podrá dividir entre 10

años.
La parte de la pérdida que no se disminuya a los otros ingresos acumulables, se
podrá acreditarse contra el impuesto de los ingresos no acumulables, de acuerdo
con los procedimientos siguientes:

Pérdida total por la enajenación

Menos: Pérdida que se podrá disminuir contra otros ingresos acumulables
Igual: Pérdida para determinar el acreditamiento contra el impuesto de
los ingresos no acumulables
Por: Tasa correspondiente al año en que se sufra la pérdida
Igual: Cantidad a acreditarse contra el impuesto de los ingresos no
acumulables

Forma de determinar la tasa

Impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la
declaración anual de que se trate
Entre: Cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 177 de esta ley
para obtener dicho impuesto
Igual: Cociente
Por: 100
Igual: Tasa (en porciento)

En el caso que en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará

la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin
exceder de tres.

Enajenaciones a plazo
Cuando se enajenen bienes inmuebles y el cobro se haga en parcialidades el
último párrafo del artículo 147 de la LISR nos establece que el impuesto de la
ganancia acumulable se deberá pagar en el ejercicio en que se realice la
enajenación, independientemente del cobro y el impuesto de la ganancia no
acumulable se podrá pagar cuando efectivamente se reciba el ingreso con los
siguientes requisitos:

 El plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses.

 Se garantice el interés fiscal. El procedimiento para determinar el monto a
garantizar está establecido en la fracción IV del artículo 190 del RISR cuyo
monto se obtiene de la forma siguiente:

Pago provisional que correspondería de no haber

enajenaciones a plazos
Menos: Pago provisional realmente efectuado por la enajenación a
plazos más los posibles recargos de 12 meses
Igual: Importe a garantizar por las enajenaciones a plazos

La garantía se deberá de renovar cada año hasta que se termine de pagar el

impuesto adeudado, antes del vencimiento del plazo de un año por la parte del
impuesto que le falte cubrir de la ganancia no acumulable más los posibles
recargos de 12 meses.
En caso de no renovar la garantía, el crédito se hará exigible al vencimiento
de la garantía renovada.
En el caso de que la operación se haga ante fedatario público, en escritura
pública, éste deberá de presentar la garantía conjuntamente con el pago
provisional.
El impuesto de la ganancia no acumulable a enterar en cada año de
calendario se determinara de la siguiente manera:
 Impuesto causado o determinado del ejercicio sobre ingresos
no acumulables
Entre: Ingreso total de la enajenación
Igual: Cociente
Por: Ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario
Igual: Monto del impuesto a enterar sobre ingresos no acumulables en
la declaración anual del ejercicio en que se recibieron los ingresos

Pago provisional en enajenaciones a plazo

En este caso el artículo 190 fracción I y II del RISR nos menciona que el pago
provisional se hará sobre la ganancia acumulable a la cual se le aplicará la tarifa
del artículo 177 de la LISR, sin multiplicar el impuesto resultante por el número de
años, esto porque la ganancia acumulable se estaría acumulando en el ejercicio
en que se efectúa la enajenación, independientemente del cobro.

Ingresos por adquisición de bienes

Ingresos

El artículo 155 nos estable los siguientes ingresos por adquisición de bienes:

 Donación.
 Tesoros.
 Adquisición por prescripción.
 Diferencias por avalúo determinada de acuerdo al artículo 153 de la LISR.
 Construcciones y mejoras a inmuebles a beneficio del propietario.

En los casos de la donación, los tesoros y la adquisición por prescripción, el

ingreso será igual al de valor del avalúo, practicado por persona autorizada.

Ingresos exentos

El artículo 109 en sus fracciones XVIII y XIX nos menciona que las siguientes
adquisiciones son exentas:

 Las herencias y legados.

 Los donativos:
  Cuando sean entre cónyuges o reciban los descendientes de sus
ascendientes en línea recta el 100%.
 Los que reciban los ascendientes de sus descendientes en línea
recta al 100% siempre y cuando no se enajenen o donen a otro
descendiente en línea recta sin limitación de grado.
 En los demás casos: hasta 3 salarios mínimos generales del área
geográfica del contribuyente elevado al año.

Deducciones autorizadas
El artículo 156 de la LISR nos establece las deducciones que podemos efectuar,
las cuales pueden ser:

 Contribuciones locales y federales, excepto ISR.

 Gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.
 Gastos con motivo de Juicios.
 Gastos por avalúos.
 Comisiones y mediaciones.

Pago provisional por adquisición de bienes

El artículo 157 nos establece que las personas que obtengan los ingresos por los
conceptos antes señalados deberán efectuar pagos provisionales de la forma
siguiente:

Ingreso gravado percibido sin deducción alguna.

Por: 20%
Igual: Importe del pago provisional por adquisición de bienes

El pago provisional se hará mediante declaración y se deberá presentar en las

oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso. En
el caso que se consigne en escritura pública cuando el bien se determino
mediante avalúo se presentará en los 15 días siguientes en que se firme la
escritura o minuta, debiendo presentar el 15 de febrero del año siguiente en las
oficinas autorizadas la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la
Federación.
Cálculo del impuesto anual
La declaración anual se deberá de presentar a más tardar en el mes de abril, en
este caso el artículo 177 de la LISR nos establece el procedimiento para calcular
el impuesto anual, el cual a continuación se describe:

Ingresos acumulables (Capítulo I,III,IV,V,VI,VIII y IX) (en este

caso ingreso por adquisición de bienes)
Más: Utilidad gravable (sección I o II, capítulo II)
Igual: Total ingresos acumulables
Menos: Deducciones personales
Igual: Base gravable
Se Aplica: Tarifa del artículo 177 de la LISR.
Igual: Impuesto causado o determinado del ejercicio (A)
Menos: Pagos provisionales efectuados y retenciones (B)

Igual:
Si A > B: Impuesto anual a cargo
Si B > A: Impuesto anual a favor.

Requisitos de las deducciones (arrendamiento de

bienes inmuebles, enajenación y adquisición de
bienes)
El artículo 172 de la LISR nos menciona que en el caso de las deducciones
autorizadas efectuadas en los capítulos III, IV y V del Título IV de la LISR
(Arrendamiento de bienes inmuebles, enajenación y adquisición de bienes) se
deberán reunir los siguientes requisitos:

 Estrictamente indispensables.
 En caso de inversiones se proceda conforme al artículo 174 LISR.
 El procedimiento es igual al de las personas Morales.
 Tasas:
- 5% Construcciones.
- 10% Maquinaria y equipo.
- 25% Equipo de transporte.
- 30% Equipo de Computo.
 Que se resten una sola vez.
 Documentación con requisitos fiscales en pagos superiores a $2,000.00 se
efectúen mediante cheque nominativo, traspasos o tarjetas.
 Registradas en contabilidad.
 Primas por seguros, no se otorguen préstamos.
 Se efectúen las retenciones correspondientes.
 Se cumpla con obligaciones de salarios.
 Efectivamente erogadas en el ejercicio.
 Costos e intereses a valor de mercado.
 No dar efectos fiscales a la reevaluación.