Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
ENVISIONING / Guía
DEVELOPMENT / Guíanº
nº22
¿QUÉ
¿QUÉ ES
ES LA
LA
ZONIFICACIÓN?
ZONIFICACIÓN?
EDICIÓN DE
EDICIÓN DELA
LACIUDAD
CIUDAD DE NUEVAYORK
DE NUEVA YORK
ENVISIONING DEVELOPMENT / Guía nº 2
¿QUÉ ES LA
ZONIFICACIÓN?
EDICIÓN DE LA CIUDAD DE NUEVA YORK
4
Contenidos
CÓMO FUNCIONA LA ZONIFICACIÓN
6 ¿Qué es la zonificación?
10 ¿Para qué es la zonificación?
22 ¿Cómo afecta la zonificación al uso del suelo?
42 ¿De qué manera la zonificación afecta la forma
y el tamaño de los edificios?
78 ¿Qué es una rezonificación?
90 ¿Cómo puede la zonificación mejorar el vecindario?
EL TALLER
108 Utilizando una serie de instrumentos de zonificación
110 ¿Qué hay en la caja?
112 ¿Porque zonificación?
116 ¿Qué es la “zonificación de usos”?
124 ¿Cómo funciona una rezonificación de usos mixtos?
126 ¿Cómo funciona la zonificación por tamaño y forma?
136 ¿Cómo funciona la rezonificación por tamaño y forma?
140 ¿Qué es la zonificación inclusiva?
144 ¿Cuál es mi zona?
Reconocimientos
Este libro se benefició grandemente de la orientación y los consejos de las
siguientes personas y organizaciones:
Vicki Been, Centro Furman de Bienes Raíces y Políticas Urbanas
Michelle De La Uz, Comité de la Quinta Avenida
Mark Foggin, Socios de Obras Públicas
Anne Frederick, Colaboración de la calle Hester
Michael Freedman-Schnapp, Oficina del miembro del Consejo Municipal,
Brad Lander
Michael Heimbinder, HabitatMap
Matt Klein, Coordinadores de la conservación de viviendas
Jeff Lai, Diseñador
Brad Lander, Miembro del Consejo Municipal de la Ciudad de Nueva York
Juan Camilo Osorio, Instituto Pratt
Paul Parkhill, Spaceworks
Frank Ruchala Jr., Departamento de Planificación Urbana
Lucas Shapiro, FUREE
Andrew Sloat, Diseñador
Lacey Tauber, Instituto Pratt
Y todos los residentes, estudiantes y amigos de la comunidad que nos
ayudaron a probar y revisar el libro y las actividades:
Tom Angotti, Hunter College
Eve Baron, Centro de Planificación de la Sociedad de Arte Municipal
Bettina Damiani, Buenos Empleos en Nueva York
Benjamin Dulchin, ANHD
Richard Lee, AAFE
Bethany Li, AALDEF
David Powell
Damaris Reyes, GOLES
Lisa J. Servon, La nueva escuela para la participación pública
Susanna Schaller, City College of New York
Elana Shneyer, Consejo Comunitario del Área Pratt
Ericka Stallings, ANHD
Vicki Weiner, Centro Pratt
Rosten Woo
Este proyecto esta agradecido por el trabajo de Andrew Watanabe, Laura
Wolf-Powers, y el Furman Center for Real Estate & Urban Policy (Centro
Furman de Bienes Raíces y Políticas Urbanas)
Queremos agradecer especialmente a
Michael Anderson, Clara Amenyo, Tess Bath, Pema Domingo-Barker, Sam
Holleran, Jeff Kasper, Lize Mogel, Valeria Mogilevich, Maria Margarita
Nunez, Oscar Nunez, Sarah Serpas, Frampton Tolbert, Matt Zebrowski
Brindaron apoyo a este proyecto the Nathan Cummings Foundation; the
National Endowment for the Arts; the Surdna Foundation; and public funds
from the New York City Department of Cultural Affairs in partnership with the
City Council. Additional support is provided by Council Members Brad Lander,
Stephen Levin, and Carlos Menchaca.
Los programas del CUP están respaldados en parte por: the Laurie M. Tisch
Illumination Fund; Lily Auchincloss Foundation; the Mertz Gilmore Foundation;
North Star Fund; the Scherman Foundation; the David Rockefeller Fund; and
the New York State Council on the Arts with the support of Governor Andrew
Cuomo and the New York State Legislature.
Las fotos en las páginas 22, 23, 24, 25, 28, 29, 32, 33 son de dominio público.
Foto, página 40: 23rd Street, al Este de 6th Ave., New York, N.Y. Impresión y
fotos del catálogo en línea (PPOC). Colección: Detroit Publishing Company. En
la Biblioteca del Congreso. Extraída el 22 de octubre de 2013, de http://www.
loc.gov/ pictures/item/det1994020586/PP/
Todas las demás fotos: Copyright © 2013 The Center for Urban Pedagogy,
todos los derechos reservados
Foto del medio, página 33: Gracias a Lite Brite Neon Studio y a Esther Ruiz
¿Qué es la
zonificación?
En la mayoría de las ciudades existen
normas que disponen qué se puede
construir y dónde. Estas normas
componen las leyes de zonificación.
Supongamos que
usted es dueño de
un terreno.
¿Qué construiría
en él?
INTRODUCCIÓN 8
En algunas zonas
se permiten las
grandes fábricas.
¿Para qué
es la
zonificación?
Supongamos que
construye una casa
en su lote.
¡QUÉ AGRADABLE!
INTRODUCCIÓN 14
De regreso a
su linda casa. ¡QUÉ
AGRADABLE!
INTRODUCCIÓN 16
Supongamos que
una inmobiliaria
construye un edificio
¡NO TAN
de muchas plantas
justo al lado.
AGRADABLE!
17 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
CONSTRUCCION
¿Qué puedo construir
en mi lote?
INTRODUCCIÓN 18
DEL VECINDARIO
¿Cómo se ven los edificios y cómo se relacionan
entre sí? ¿Adónde vive la gente y adónde compra?
¿Qué partes del vecindario son tranquilas y
cuáles más transitadas?
DE LA CIUDAD
¿Dónde se encuentran las zonas industriales?
¿Dónde están los centros comerciales regionales?
¿Qué partes de la ciudad necesitan ser protegidas
de un mayor desarrollo?
19 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
¡CONDOMINIOS
¡CONDOMINIOS
LUJOSOS!
LUJOSOS! ¿UNPARQUE?
¿UN PARQUE?
INTRODUCCIÓN 22
¡O TODO
¡O TODO OO NADA!
NADA!
¡¿QUÉ?!
¡¿QUÉ?!
¡UNA GRANJA!
¡UNA GRANJA!
MANTÉNLOVACÍO
MANTÉNLO VACÍO
23
¿Cómo afecta
la zonificación
al uso del suelo?
La “zonificación de usos” proporciona
las pautas sobre el tipo de uso de
los edificios que pueden darse en
diferentes áreas. La Ciudad de Nueva
York tiene cuatro categorías para el
uso del suelo:
ZONIFICACIÓN DE USO DEL SUELO 24
Residencial
Comercial
Manufactura
Con Propósitos
Especiales
25 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
R1 R2 R3 R4 R5
CASAS UNIFAMILIARES
CASAS PEQUEÑOS EDIFICIOS DE
INDEPENDIENTES APARTAMENTOS
BROWNSTONES
(EDIFICIOS DE PIEDRA ROJIZA)
CASAS BIFAMILIARS
ZONIFICACIÓN DE USO DEL SUELO 28
R6 R7 R8 R9 R10
EDIFICIOS DE APARTAMENTOS DE TORRES
MEDIANA ALTURA ENORMES EN
MANHATTAN
Recreación en
Superposición comercial zona costera
C1 C2 C3 C4
Parques de diversiones
Usos automotrices
C5 C6 C7 C8
SEDES CONEY ISLAND GASOLINERAS
CORPORATIVAS
M1 M2
FÁBRICAS DE PANADERÍAS
PRENDAS DE VESTIR INDUSTRIALES
ALMACENES
CARPINTERÍAS
HERRERÍAS
ZONIFICACIÓN DE USO DEL SUELO 36
M3
PLANTAS DE TRATAMIENTO
DE AGUAS RESIDUALES
FÁBRICAS DE ASFALTO
VENTAS DE MÁQUINARIA
ESTACIONES DE
TRANSFERENCIA DE BASURA
37 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Distritos con
Propósitos
Especiales
En la década de los sesenta, las
construcciones nuevas comenzaron
a cambiar las características de
algunos vecindarios más antiguos.
Para permitir normas de zonificación
más especializadas que se aplicarían
únicamente en ciertas áreas, la ciudad
creo “los distritos con propósitos
especiales”.
LITTLE GARMENT
ITALY DISTRICT
PRESERVAR LA INDUSTRIA
PRESERVAR UN DISTRITO DE FABRICACIÓN DE
HISTÓRICO ENCANTADOR PRENDAS DE VESTIR, UN USO
HISTÓRICO EN EL ÁREA
TIMES BROOKLYN
SQUARE HEIGHTS
PRESERVAR LAS
CARACTERÍSTICAS DE TIMES PROTEGER LA VISTA DE
SQUARE, CON REQUISITOS MANHATTAN Y DEL AGUA
PARA COSAS COMO LETREROS
LUMINOSOS GIGANTESCOS
DISTRITO DE
ÁREA NATURAL LA CALLE 125
SHORE ACRES FOMENTAR EL DESARROLLO
COMERCIAL, PRESERVAR LAS
PRESERVAR EL PAISAJE HILERAS DE CASAS IDÉNTICAS
NATURAL Y ESTIMULAR LA CREACIÓN
DE ESPACIOS LOCALES
PARA INTERPRETACIONES
ARTÍSTICAS
39 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Garment District
“SHALL WE SAVE NEW YORK?” (“¿Salvaremos a Nueva
York?”) era el estridente anuncio de una página completa
que circulaba por la Ciudad de Nueva York en marzo de
1916. ¿Tenía algo que ver con la Primera Guerra Mundial?
No, se trataba de la “invasión de las fábricas en el distrito
de compras”.
$2,000
alquiler mensual
ZONIFICACIÓN DE TAMAÑO Y FORMA 46
$40,000
alquiler mensual
47 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
FOR M U L A DEL FA R
FAR
Área total de piso
Área del lote
ZONIFICACIÓN DE TAMAÑO Y FORMA 48
1,000 p² de área
de piso
2,000 p² de lote 0.5
20,000 p² de área
de piso
2,000 p² de lote 10.0
49 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
EL TA M A ÑO DE SU LOT E E S
20' x 100'
EL Á R EA DE SU LOT E E S IGUA L A
2,000 p2
Área = largo por ancho
ZONIFICACIÓN DE TAMAÑO Y FORMA 50
Comencemos con el
tamaño del lote.
51 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
SU EDIFICIO
20' x 100'
EL Á R EA DE SU EDIFICIO
2,000 p2
Área = largo x ancho
Á R EA DEL LOT E
2,000 p2
ZONIFICACIÓN DE TAMAÑO Y FORMA 52
¿Cuál es el FAR
de su edificio?
SU FA R
1.0
2,000 p² de área
de piso
2,000 p² de lote
Á R EA DE PISO
2do piso
20' x 50' = 1,000 p2
1er piso +
20' x 50' = 1,000 p2
Área
de piso = 2,000 p2
total
Á R EA DEL LOT E
SU FA R
Á R EA DE PISO
1.0
2,000 p² de su área
de piso
Á R EA DEL LOT E
2,000 p² de lote
Á R EA DE PISO
área
de piso = 4,000 p2
total
ZONIFICACIÓN DE TAMAÑO Y FORMA 56
SU FA R
2.0
4,000 p² de su área
de piso
2,000 p² de lote
Á R EA DE PISO
área
de piso = 4,000 p2
total
57 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
FA R FA R FA R
FA R FA R FA R
Edificio Equitable
Según la leyenda, la indignación debida al Edificio
Equitable en Lower Manhattan fue la causa del primer
código de zonificación en 1916.
ÍN DICE DE
OCU PACIÓN
DE LOT E
20%
ÍN DICE DE
OCU PACIÓN
DE LOT E
60%
ZONIFICACIÓN DE TAMAÑO Y FORMA 64
Si su índice máximo
de ocupación de lote es
60%, su edificio puede
ocupar hasta un 60%
(o 1,200 p²) de su lote.
Requisitos de patio
Los límites de ocupación de lotes
ayudan a crear algunos espacios entre
los edificios, pero la ciudad también
usa requisitos para “patios” delanteros
y traseros para evitar que las cosas se
vuelvan peligrosas.
Volviendo a su lote
Echemos un vistazo a su lote de 2,000 p², con un
FAR de 1.0, un índice de ocupación de lote del 60%
y agreguémosle un patio trasero de 30 pies.
Zonas de contexto
Sin embargo, las reglamentaciones del
factor altura dieron lugar a algunos
vecindarios de aspecto extraño.
R6A
Si usted encuentra un
sufijo (A, B, D, o X),
¡se trata de una zona
generadora de contexto!
73 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Reglamentaciones de
calidad de vivienda
La zonificación de contexto se utiliza en
cientos de vecindarios de NYC, desde
aquellos con pequeños edificios (de R3A
a R5D) hasta aquellos con edificios
grandes (de R6A a R10X).
ANTES DE LA FUSIÓN
Límite de FAR existente
Lote 1 Lote 2
DESPUÉS DE LA FUSIÓN
Lote 1
Torres en el Parque
En las ciudades del futuro, las personas vivirán en torres
de apartamentos idénticas rodeadas por espacios verdes y
distribuidas de manera uniforme por la ciudad. Las calles
ocupadas y desordenadas de usos mixtos, serán una cosa
del pasado. La gente se desplazará rápidamente desde sus
hogares hacia las fábricas y de regreso en supercarreteras
elevadas y dedicadas para tal fin.
¿Qué es una
rezonificación?
Cada parcela de tierra en la ciudad
tiene una designación de zonificación.
Pero la zonificación puede cambiar.
Cuando esto sucede, se denomina
rezonificación.
Usted mismo puede proponer una
rezonificación de su vecindario y
también puede hacerlo la ciudad, o
una inmobiliaria.
ANTES DE LA DESPUES DE LA
ZONIFICACIÓN HACIA ZONIFICACIÓN HACIA
ARRIBA ARRIBA
ANTES DE LA DESPUES DE LA
ZONIFICACIÓN HACIA ZONIFICACIÓN HACIA
ABAJO ABAJO
FAR permitido
ANTES
Lotes de esta área tienen
FAR sin utilizar.
al
ci
er
m
Co
da
ni
e
Av
Calle Residencial
REZONIFICACIÓN 84
DESPUÉS
Algunos lotes se zonifican hacia
abajo, y otros hacia arriba.
al
ci
er
m
Co
da
e ni
Av
Calle Residencial
85 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Adiós a lo viejo
Es posible que los cambios pequeños
en el FAR no resulten en un
vecindario muy diferente. Pero los
cambios grandes pueden resultar en
una presión para derribar los edificios
viejos y pequeños.
ANTES
Una zona de
manufactura productiva.
DESPUÉS
Una zona de uso mixto
llena de personas.
PARA ALQUILER
REZONIFICACIÓN 90
PARA ALQUILER
91
¿Cómo puede
la zonificación
mejorar mi
vecindario?
Una gran parte de la zonificación se
enfoca en el tamaño y la forma de los
edificios y de que manera se los puede
utilizar. Sin embargo, el código de
zonificación incluye otras disposiciones
que pueden afectar la forma y
velocidad a la que crecen y cambian
los vecindarios. Esta sección presenta
algunas herramientas que puede
utilizar para promover cambios que
reflejen los objetivos de su comunidad.
Algunas de estas herramientas son
oficialmente una parte del proceso
de zonificación, mientras que otras
están separadas de este, pero pueden
trabajar con la zonificación para
formar su comunidad.
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 92
NORMAS CONTRA EL
HOSTIGAMIENTO
¿CÓMO FUNCIONAN? el hostigamiento actual y no
notifica a las organizaciones
En las áreas donde se espera
comunitarias sobre los
que el desarrollo propuesto
desarrollos nuevos).
contribuya al aumento rápido
y significativo en los precios ¿PARA QUÉ SIRVE?
de los alquileres, normas en
contra del hostigamiento Para proteger los alquileres
pueden utilizarse para al asequibles en los vecindarios
menos retrasar el impacto. donde los precios de las
Estas normas permiten al viviendas están aumentando
inquilino(a) llevar al propietario con rapidez.
a la corte con una historia de
¿CUÁNDO NO FUNCIONA?
hostigamiento o en caso que el
propietario intente obligarlo(a) Por la Ley de Protección de
a mudarse del edificio. Inquilinos la ciudad considera
que las comunidades no
Las normas especiales del
necesitan estas normas. Por
distrito requieren que las
lo tanto, actualmente son muy
organizaciones comunitarias
difíciles de obtener.
sean notificadas cuando
un nuevo desarrollo se Deben incluirse como parte de
llevará a cabo y se les de distrito con propósito especial
oportunidad de consultar con y no están disponibles en otros
los propietarios. (También lugares.
existe una ley denominada Ley
de Protección de Inquilinos ¿DÓNDE SE HA
(Tenant Protection Act), que UTILIZADO?
prohíbe al propietario hostigar
a los inquilinos en cualquier Greenpoint/Williamsburg,
parte de la ciudad. Sin Hell’s Kitchen
embargo, esta ley solo cubre
93 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
NORMAS CONTRA
LA DEMOLICIÓN
¿CÓMO FUNCIONAN? CUÁNDO NO FUNCIONAN
Por las normas contra la En áreas en las que la demanda
demolición, es ilegal que un de viviendas ya es alta y hay
propietario derribe un edificio menos construcciones nuevas
que se encuentra en buenas (como en el West Village, por
condiciones. ejemplo), los edificios más
antiguos y pequeños pueden
Al preservar los antiguos
incluso volverse muy caros.
edificios de alquiler, las normas
En esas situaciones, permitir
contra la demolición, también
la demolición podría, en
pueden preservar alquileres
realidad, llevar a la creación
asequibles para los inquilinos.
de más unidades de vivienda
Aquellos edificios con
y de precios de vivienda
apartamentos más pequeños y
más asequibles. Estas reglas
con menos comodidades que
únicamente se han utilizado
en los edificios más nuevos,
en distritos con propósitos
tendrán probablemente
especiales y no se han
alquileres más bajos que los
incluido como parte de otras
edificios más nuevos, incluso en
rezonificaciones.
aquellas áreas en proceso de
gentrificación. DÓNDE SE HAN
PARA QUÉ SIRVEN UTILIZADO
Para preservar el carácter de Distrito Especial West Chelsea
un vecindario y sus edificios.
En ciertos casos pueden
contribuir a la preservación de
alquileres asequibles, pero en
otros pueden tener el efecto
contrario.
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 94
ZONIFICACIÓN
INCLUSIVA
CÓMO FUNCIONA PARA QUÉ SIRVE
En áreas donde los costos de Para crear unidades de vivienda
vivienda están en aumento y asequible para familias con
en las que existe interés de ingresos entre el 80% y el 125%
desarrollo, la ciudad designa del ingreso familiar medio, en
zonas para el Programa de áreas con una demanda alta de
Viviendas Inclusivas. viviendas.
En estas zonas, las inmobiliarias CUÁNDO NO FUNCIONA
pueden construir sus edificios
hasta 33% más altos, siempre La zonificación inclusiva
y cuando reserven 20% o más exige un mercado de bienes
de sus edificios para viviendas raíces plenamente activo y
asequibles. La ciudad lo no funciona tan bien en áreas
denomina “zonificación de en las que la demanda de
incentivo”, porque ofrece una viviendas no es tan alta como
bonificación a las inmobiliarias para que las inmobiliarias
a cambio de que construyan sientan que necesitan el
algo que la comunidad bono. Por ejemplo, en la 4th
necesita. Avenida cerca de Park Slope
en Brooklyn, se han construido
Esto puede tener buenos varios edificios grandes de
resultados en áreas donde apartamentos, pero casi
hay amplio interés de las ninguno de ellos ha utilizado
inmobiliarias. Mientras más la bonificación por vivienda
edificios se construyan en inclusiva. En realidad muy
áreas como estas, que son pocas viviendas asequibles se
generalmente aquellas han creado.
donde los alquileres están
aumentando rápidamente, se DÓNDE SE HA UTILIZADO
crean más unidades asequibles.
Greenpoint-Williamsburg,
partes de Chelsea y Bedford
Stuyvesant, la 4ta Avenida
en Brooklyn, y muchos otros
lugares en toda la ciudad.
95 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
VIVIENDAS
ASEQUIBLES
OBLIGATORIAS
CÓMO FUNCIONAN PARA QUÉ SIRVEN
La zonificación inclusiva crea Para garantizar que los nuevos
un incentivo a las inmobiliarias desarrollos incluirán unidades
para que proporcionen asequibles. Y si esas unidades
unidades de vivienda son requeridas a ser asequibles
asequibles a cambio de una de forma permanente,
bonificación. Las inmobiliarias entonces hogares asequibles
no siempre utilizan el bono. serán añadidos para las
generaciones futuras.
Algunas comunidades han
propuesto viviendas asequibles CUÁNDO NO FUNCIONA
obligatorias. En lugar de solo
ofrecer un incentivo, esto Todavía nadie ha usado esto
requeriría a las inmobiliarias en NYC. Es probable que las
incluir unidades asequibles inmobiliarias se opongan.
en sus proyectos. Esto podría
DÓNDE SE HA UTILIZADO
aplicarse a proyectos mayores
de un determinado tamaño y En ninguna parte de NYC,
en áreas designadas. pero otras ciudades, como
Cambridge, MA, y San
Francisco, CA, lo han utilizado
durante años.
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 96
ZONAS DE NEGOCIOS
INDUSTRIALES
CÓMO FUNCIONAN PARA QUÉ SIRVE ESTO
Estas no forman parte del Para preservar los usos de
proceso formal de zonificación, manufactura en la ciudad.
pero la ciudad ha prometido
mantener áreas en las Zonas CUÁNDO NO FUNCIONAN
de Negocios Industriales Cuando las variantes
(IBZ por sus siglas en inglés) individuales debilitan la
como zonas de manufactura. designación general.
Esto podría cambiar, ya
existen casos donde parcelas DÓNDE SE HA UTILIZADO
individuales de terreno
Long Island City, East New
ubicadas dentro de IBZs
York, Port Morris
han recibido variantes de
zonificación que permiten usos
diferentes a la manufactura.
Existe un crédito en los
impuestos de la ciudad
a aquellos negocios
manufactureros que se
reubiquen en las IBZs, esto
contribuye a preservar la
viabilidad de las manufacturas
en estas áreas.
97 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
DÓNDE SE HA UTILIZADO
Hudson Yards
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 98
ÁREAS DE
PRESERVACIÓN
INDUSTRIAL
CÓMO FUNCIONA PARA QUÉ SIRVE
En el Garment District, normas Para preservar la manufactura
especiales de preservación en áreas que sufren presiones
han limitado la cantidad de de urbanización.
áreas para usos del suelo que
compiten con el uso industrial CUÁNDO NO FUNCIONA
(entre ellos los hoteles, el uso Esta es una protección inusual
residencial y el comercial). Los y muy probablemente refleja
negocios que se ubiquen en las el poder económico de la
calles transversales en el área industria de la moda en NYC.
deben estar relacionados con Comunidades han tenido
la industria de fabricación de dificultades para garantizar
prendas de vestir. disposiciones similares en otras
áreas manufactureras. Algunos
de los propietarios de los
edificios en el Garment District
piensan que les cuesta dinero
no poder alquilar a aquellos
que puedan pagar más.
DÓNDE SE HA UTILIZADO
Garment District
99 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
DISTRITOS DE ARTE,
ENTRETENIMIENTO
Y OTROS
CÓMO FUNCIONAN PARA QUÉ SIRVE
En el área de la calle 125 en Para fomentar los espacios
Harlem, se creó un distrito artísticos, y para respaldar a
especial para contribuir con los grupos artísticos sin fines
la historia del distrito como de lucro.
área de interpretaciones
artísticas. Se permite a las CUÁNDO NO FUNCIONA
inmobiliarias construir edificios Cuando no hay suficientes
más grandes a cambio de que organizaciones para llenar los
creen espacios en la planta espacios, por lo general estos
baja, destinados a grupos sin acaban siendo destinados a
fines de lucro de artes visuales otros fines.
o interpretativas.
DÓNDE SE HA UTILIZADO
En la calle 125 en Harlem
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 10 0
DISTRITOS
COMERCIALES
MEJORADOS
CÓMO FUNCIONAN PARA QUÉ SIRVE
La ciudad ha incorporado un Para fomentar un entorno
nuevo tipo de distrito especial activo en las calles y una
denominado “distrito comercial diversidad de comercios.
mejorado”, en el que se limita
la cantidad de espacio de CUÁNDO NO FUNCIONA
ventas al por menor en la Este es un tipo de protección
planta baja que puede estar más bien nueva. Falta por ver
ocupada por bancos, oficinas, cuán bien funciona.
lobbies, y otros usos “no
activos”. Esto tiene por objeto DÓNDE SE HA UTILIZADO
fomentar una diversidad de los
Partes del Upper West
negocios, así como también
Side, Broadway en Bedford-
contribuir a garantizar que las
Stuyvesant, La 4ta avenida en
calles con ventas al por menor
Brooklyn.
tengan bastante actividad
peatonal, incluso después de
las 5 P.M.
En estos distritos también se
incluyen normas acerca de la
cantidad de vidrio requerida,
especialmente en la planta
baja. La idea es que, mientras
más vidrio haya, la calle será
más activa y segura.
En un distrito comercial
mejorado en el Upper West
Side se limita el tamaño
máximo de la fachada de un
negocio como una manera de
evitar que los bancos llenen
cuadras enteras.
101 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
ÁRBOLES Y
ESPACIOS VERDES
CÓMO FUNCIONA PARA QUÉ SIRVE
A partir de 2008, todos los Para crear espacios públicos al
distritos de zonificación aire libre, en especial en áreas
requieren un árbol en la calle con un desarrollo significativo
por cada 25 pies de fachada reciente.
de propiedad. Este requisito
se pone en marcha en nuevos CUÁNDO NO FUNCIONA
desarrollos o ampliaciones No todos los parques y
significativas. Pero algunos espacios verdes son iguales
distritos especiales tienen y a veces los parques están
requerimientos de plantación ubicados en partes de los
más específicos. distritos que son más accesibles
En áreas con desarrollos de para algunos residentes que
gran envergadura, a veces para otros. Puede tomarle
se solicita a las inmobiliarias mucho más tiempo a la ciudad
proporcionar parques construir los parques a que
adicionales para beneficio se ha comprometido, y con el
público, y la ciudad se ha paso del tiempo las prioridades
comprometido a construir cambian.
parques adicionales en las
DÓNDE SE HAN
áreas con rezonificaciones
importantes. Por ejemplo, en UTILIZADO
Greenpoint/Williamsburg, Greenpont/Williamsburg
la ciudad se comprometió a
construir 10 acres de parques
como parte de la rezonificación.
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 102
NORMAS DE
ESTACIONAMIENTO
CÓMO FUNCIONAN PARA QUÉ SIRVEN
Existen pocas partes en el Idealmente las normas de
código de zonificación que estacionamiento corresponden
afectan cuanto tiempo y donde con las necesidades de la
va el estacionamiento dentro comunidad.
de un vecindario.
CUÁNDO NO FUNCIONA
Cada distrito tiene algunas
normas sobre la cantidad de En algunos lugares, si usted
espacios de estacionamiento requiere más estacionamientos,
requeridos fuera de las calles a las personas utilizaran más sus
los nuevos desarrollos. Algunas automóviles y aumentará el
de estas normas definen la tráfico.
cantidad mínima de espacios
DÓNDE SE HA UTILIZADO
por distrito, pero también
existen algunas normas que Se aplican en todos los
limitan la cantidad máxima distritos, pero ustedes pueden
de espacios. La cantidad de ejercer presión para diferentes
espacios de estacionamiento límites en su comunidad.
fuera de las calles existentes
en un vecindario puede
tener impactos significativos
en la cantidad de tráfico,
y su comunidad puede
ejercer presión para que
se ajusten los límites. Por
ejemplo, en Rockaway, los
residentes querían una mayor
disponibilidad de espacios
para estacionamiento,
mientras que en la
rezonificación de West Clinton,
ellos querían menos espacios.
103
El panorama general
Ya sea que su comunidad este
proponiendo una rezonificación o esté
reaccionando a una rezonificación
propuesta por la ciudad, usted puede
proponer disposiciones que crearían
o protegerían las características
positivas de su vecindario y
desalentarían las negativas.
PLANES
197-a
CÓMO FUNCIONAN PARA QUÉ SIRVEN
Muchas ciudades crean Para mostrarle a la ciudad
“planes integrales” a fin de que hay un respaldo amplio
guiar el crecimiento en sus a una visión de planificación;
comunidades. Estos planes para documentar asuntos que
contribuyen a coordinar el necesitan ser abordados en el
desarrollo de viviendas y el desarrollo futuro de un área;
comercial con los servicios para destacar asuntos que
que necesitan, como escuelas, deben ser considerados en
transporte, alcantarillas y una Declaración de Impacto
recolección de residuos. Ambiental (Environmental
Impact Statement).
NYC no ha puesto en marcha
un plan integral desde 1969, CUÁNDO NO FUNCIONAN
y en lugar de estos planes
se utiliza la zonificación para Desafortunadamente, un
abordar el crecimiento. Pero plan 197-a no es de carácter
esto significa a veces no se vinculante para la ciudad, y
consideran otros servicios. en el peor de los casos una
comunidad puede elaborar
Las comunidades pueden un plan 197-a que es ignorado
diseñar sus propios planes
en rezonificaciones futuras,
locales denominados planes como sucedió en Greenpoint/
197-a. La ciudad brinda unos
Williamsburg a principios de la
pocos recursos para ayudar década del 2,000.
a producir uno, pero es un
proceso largo y requiere DÓNDE SE HAN
del compromiso serio de la
UTILIZADO
comunidad para garantizar que
el plan se lleve a cabo. Greenpoint/Williamsburg,
Brooklyn, Morningside Heights
105 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
REVISIÓN
AMBIENTAL
CÓMO FUNCIONA PARA QUÉ SIRVE
Todas las propuestas de Para garantizar que los
rezonificación, así como todos organismos de la ciudad
los proyectos de desarrollo de responsables de aprobar las
gran envergadura requieren propuestas de rezonificación
una revisión ambiental. Se trata y desarrollo reconozcan las
de un informe que describe inquietudes de su comunidad.
todos los diferentes tipos
de impacto que el proyecto CUÁNDO NO FUNCIONA
propuesto tendrá en una Aun cuando se incluyan
comunidad; entre ellos, tráfico, impactos significativos, es
ruidos, estacionamiento, posible que un proyecto
alcantarillas, condiciones sea aprobado a pesar de las
económicas, la salud pública objeciones de la comunidad. En
y más. la EIS, únicamente se enumeran
Parte de la revisión puede ser impactos, no se dice que debe
la Declaración de Impacto hacerse respecto de ellos.
Ambiental, (EIS por sus siglas
DÓNDE SE HA UTILIZADO
en inglés) en la que se incluyen
comentarios y sugerencias del En cada rezonificación y
público sobre otros impactos en muchas propuestas
que la propuesta pueda causar. de desarrollo de gran
envergadura.
La EIS es importante porque los
impactos que se agregan a la
lista del “alcance” al inicio del
proceso pueden someterse a
audiencia pública más adelante,
para responsabilizar de ellos al
proyecto.
ZONIFICACIÓN LIDER ADA POR L A COMUNIDAD 106
DISTRITOS
CON PROPÓSITOS
ESPECIALES
CÓMO FUNCIONA CUÁNDO NO FUNCIONAN
Existen únicamente tres Cualquiera puede proponer un
categorías de uso del suelo en distrito especial, por lo tanto
la zonificación de NYC, pero debe analizar las disposiciones
para cualquier cosa fuera de detenidamente para saber si
las categorías estándar de se está creando un cambio
zonificación existen distritos positivo o negativo para su
con propósitos especiales (ver comunidad.
página 36).
DÓNDE SE HAN
Cuando las agencias de
la ciudad, inmobiliarias o
UTILIZADO
comunidades desean incluir En muchos lugares. Existen
disposiciones que no son distritos especiales para cosas
estándar en una rezonificación, como áreas naturales; grandes
ellos pueden solicitar la urbanizaciones como Hudson
creación de distritos especiales. Yards; todas las zonas de usos
mixtos (como Greenpoint -
PARA QUÉ SIRVEN Williamsburg); áreas históricas
Para incluir en una como Little Italy; zonas de
rezonificación disposiciones teatros como la calle 125 en
que no son estándar (entre ellas Harlem; y para muchas más.
muchas de las enumeradas en
la sección anterior).
107 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Instrucciones
para el taller
TALLER 108
109 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Usando la Caja
de Zonificación
La participación pública funciona de una mejor manera
cuando todos entendemos las leyes básicas, las políticas y
la terminología que oirán en una reunión pública.
1. ¿Porqué Zonificación?
La Zonificación de Usos
2. ¿Qué Es la “Zonificación de Usos”?
3. ¿Cómo Funciona la Rezonificación de Usos Mixtos?
Zonificación de la Ciudad
Este lado se utiliza para las actividades
relacionadas con el uso del suelo y de los
edificios (actividades 1 a la 3).
Zonificación de la Cuadra
Este lado se utiliza para las actividades
relacionadas con la zonificación por tamaño y
forma (actividades 4 a la 6).
Piezas de Infraestructura
En el instrumento se incluyen piezas de plástico verdes y
azules para la infraestructura, para ser utilizadas en el lado
del tablero de “Zonificación de la ciudad”.
Bloques de Construcción
En el instrumento se incluyen bloques de 2 tamaños
y 4 colores. Los participantes utilizarán estos bloques
para construir edificios individuales en el lado de la
“Zonificación de la cuadra” y para construir cuadras en el
lado de “Zonificación de la ciudad”.
ZONIFICANDO
ZONIFICANDO
Clasificación
NYC y algunos
LA CIUDAD
LA CIUDAD
Clasificación
básica de zonificación
NYC ydealgunos
encontrar encontrar
básica de zonificación
los usosdeque
en cada una
losse
en cada una
de
usos
pueden
de
que se pueden
Hojas de Actividades Individuales ZONIFICANDO
ZONIFICANDO
LA CUADRA
Como el código
Comode
guía el tamaño
LA CUADRA
el zonificación
código de zonificación
guía ely tamaño
forma dey los
de NYC de NYC
forma
edificios
de los edificios 20 pies 20 pies
R1 R2R1 R3R2 R4R3 R5R4 R6R5 R7R6 R8R7 R9R8 R10R9 R10 FA R FA R
Casas unifamiliares
Casas independientes
Casas unifamiliares
Casas independientes
Casas adosadas
Edificios sin ascensor
Casas adosadas
Edificios sin Edificios
ascensorgrandes
Edificios Torres
de apartamentos
grandes
de apartamentos
enormes
Torres Á REA DE LOTE
enormes
Á REA DE LOTE
= =
Edificios pequeños
Edificios
de apartamentos
pequeños de apartamentos
ComercialComercial
Todos estos edificios
Todos estos
tienenedificios
el mismo tienen el mismo
área de piso. En
área
esedecaso,
piso.elEn
área
esedecaso,
pisoel área de piso
100 100
es igual al áreaesde
igual
lote,alentonces:
área de lote, entonces:
pies pies
Relación Área Relación
de Piso =Área
1.0 de Piso = 1.0
Manufactura
Manufactura RequisitosRequisitos
de patio de patio
M1 M1 M2 M2 M3 M3
Plantas de Plantas de 10 10
Fabricas de FabricasPanaderías
de Panaderías pies pies
prendas de vestir
prendas de
industriales
vestir
tratamiento detratamiento de
industriales
aguas residuales
aguas residuales
Limites deLimites
altura de altura
Almacenes Almacenes M Á X IMO M Á X IMOPA RED DE CAPA
LLERED DE CA LLE
Plantas de Asfalto
Plantas de Asfalto
Siderurgia Siderurgia
Talleres mecánicos
Talleres mecánicos
CA L L E CA L L E
COMIENZO
4. ¡Diviértanse!
113 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Actividad 1
Duración 10 minutos
3. PRESENTE SU EDIFICIO
¿Qué construyeron?
4. PLANTA DE ASFALTO
5. DISCUTAN
Actividad 2
¿QUÉ ES LA “ZONIFICACIÓN
DE USOS”?
Objetivo El grupo comprenderá los usos del suelo, así
como también la manera y el porqué se los
agrupa y se los separa.
Duración 15 minutos
ZONIFICANDO LA CIUDAD
Clasificación básica de zonificación de
Si aún
ZONIFICANDO no
LA CUADRAlo hizo,
Como el código de zonificación de NYC
entregue hojas de
NYC y algunos de los usos que se pueden guía el tamaño y forma de los edificios 20 pies
encontrar en cada una
R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10
actividades individuales
Á REA TOTA L DE PISO
FA R
Casas unifamiliares
=
a cada persona, y
Edificios sin ascensor Edificios grandes Torres
Casas independientes Casas adosadas Á REA DE LOTE
de apartamentos enormes
Edificios pequeños de apartamentos
Brownstones/hilera de casas adosadas
“Zonificación de la
Pizzerías Navegación Hoteles ¡Coney Island!
Distribuido-
Revestimiento comercial Playas Emporios Edificios grandes de oficinas ras de carros
Pesca electrónicos
Lavacarros
La cantidad de su lote que el edificio puede cubrir
ciudad”.
Manufactura Requisitos de patio
PATIO DEL A NTERO PATIO TR ASERO
M1 M2 M3
Plantas de 10
Fabricas de Panaderías pies
prendas de vestir industriales
tratamiento de
aguas residuales
Limites de altura
Almacenes M Á X IMO PA RED DE CA LLE
Plantas de Asfalto
Siderurgia
Talleres mecánicos
Carpinterías CA L L E
Estaciones de La parte más alta La parte de su edificio que
transferencia de de su edificio esta más cerca de la calle
basura welcometoCUP.org
TALLER 118
1. COLOQUE LA INFRAESTRUCTURA
5. DISCUTAN
Actividad 3
¿CÓMO FUNCIONA
UNA REZONIFICACIÓN
DE USOS MIXTOS?
Objetivo El grupo entenderá los impactos que puede
tener una rezonificación de usos mixtos.
Duración 5 minutos
1. “USO MIXTO”
2. DISCUTAN
Actividad 4
¿CÓMO FUNCIONA
LA ZONIFICACIÓN POR
TAMAÑO Y FORMA?
Objetivo Esta serie de ejercicios ayudará a los
participantes a entender de qué manera la
ciudad controla el tamaño y la forma de los
edificios.
Duración 20 minutos
ZONIFICANDO LA CIUDAD
Clasificación básica de zonificación de
NYC y algunos de los usos que se pueden
ZONIFICANDO LA CUADRA
Como el código de zonificación de NYC
guía el tamaño y forma de los edificios
Entregue hojas de lotes
20 pies
individuales a todas
encontrar en cada una
R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10 FA R
Casas independientes
Casas unifamiliares
Casas adosadas
Edificios sin ascensor Edificios grandes
de apartamentos
Torres
enormes
Á REA DE LOTE
=
Edificios pequeños de apartamentos
coloquen en el lado
Brownstones/hilera de casas adosadas
Comercial
de “Zonificación de la
Todos estos edificios tienen el mismo
área de piso. En ese caso, el área de piso
100
es igual al área de lote, entonces:
pies
Relación Área de Piso = 1.0
C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8
Bodegas Recreación Tiendas de departamentos Parques de Usos
Sedes diversiones automotrices
Cobertura máxima de lote
Cuadra”.
en zona
Barberías costera Teatros corporativas
Gasolineras
Pizzerías Navegación Hoteles ¡Coney Island!
Distribuido-
Revestimiento comercial Playas Emporios Edificios grandes de oficinas ras de carros
Pesca electrónicos
Lavacarros
La cantidad de su lote que el edificio puede cubrir
M1 M2 M3
Plantas de 10
Fabricas de Panaderías pies
prendas de vestir industriales
tratamiento de
aguas residuales
Limites de altura
Almacenes M Á X IMO PA RED DE CA LLE
Plantas de Asfalto
Siderurgia
Talleres mecánicos
Carpinterías CA L L E
Estaciones de La parte más alta La parte de su edificio que
transferencia de de su edificio esta más cerca de la calle
basura welcometoCUP.org
2. ¿QUÉ ES EL FAR?
2,000 ft 2
2,000 ft 2
Todavía es 1.0.
Construyan:
2.0
Ocupación máxima de lote
60%
135 ¿QUÉ ES L A ZONIFICACIÓN?
Construyan:
FAR = Factor Área Piso Requisitos de patio
FA R PATIO PATIO
DEL A NTERO TR ASERO
60%
5. LÍMITES DE ALTURA
Construyan:
FAR = Factor Área Piso Requisitos de patio
FA R PATIO PATIO
DEL A NTERO TR ASERO
60% 40'
Construyan:
FAR = Factor Área Piso Requisitos de patio
FA R PATIO PATIO
DEL A NTERO TR ASERO
M Á X IM A PA RED DE
L A CA LLE
6. DISCUTAN
Actividad 5
¿CÓMO FUNCIONA
LA ZONIFICACIÓN POR
TAMAÑO Y FORMA?
Objetivo Los participantes entenderán la manera en la
que la zonificación por tamaño y forma afecta
al vecindario.
Duración 5 minutos
Construyan:
FAR = Factor Área Piso Requisitos de patio
FA R PATIO PATIO
DEL A NTERO TR ASERO
2. DISCUTAN
Actividad 6
¿QUÉ ES LA ZONIFICACIÓN
INCLUSIVA?
Objetivo El grupo entenderá cuáles son las opciones
que tiene una inmobiliaria en las áreas de
zonificación inclusiva.
Duración 5 minutos
Construyan:
FAR = Factor Área Piso Requisitos de patio
FA R PATIO PATIO
DEL A NTERO TR ASERO
3. DISCUTAN
¿Cuál es
mi zona?
Así es como se ve un mapa de
zonificación. Cada cuadra de la ciudad
tiene una designación de zona.
Este libro, ¿QUÉ ES LA ZONIFICACIÓN?,
forma parte de la serie de instrumentos,
Envisioning Development, que tiene
por objecto formentar la discusión y el
aprendizaje grupal acerca del uso del
suelo y la urbanización de Nueva York.