ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMENEZ BECERRA M.V.I.

Juan Escutía No.-800 Col. Juarez Mazatlán, Sinaloa, México,

Tel.- (669) 9-83-52-93 Celular 66-99-24-09-57 y 66-91-10-01-48

Fecha del Avalúo 8/23/2022

Fecha de Caducidad 12/23/2022

ESTIMACION DE VALOR DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES.

VALOR COMERCIAL

Solicitante del avaluó

Objeto del avaluó ESTIMACION DE VALOR
Inmueble que se valúa CASA HABITACIÓN
Calle 2da Carvajal
Número: 2909
Colonia o Fraccionamiento: Centro
Ciudad o Población y Municipio: Mazatlán
Código Postal: 82000
Entidad Federativa: Sinaloa

Fecha del avalúo: 23/08/2022

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL:

LA PRESENTE PROPIEDAD MUESTRA UN VALOR COMERCIAL DE $ 10,063,604.76

Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
 ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMÉNEZ BECERRA M.V.I.
Juan Escutía No.-800 Col. Juárez Mazatlán, Sinaloa, México,
Tel.- (669) 9-83-52-93 Celular 66-99-24-09-57 y 66-91-10-01-48

Fecha del Avalúo 8/23/2022

Fecha de Caducidad 12/23/2022

II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR: José Alejandro Jiménez Becerra

ESPECIALIDAD Inmuebles
CEDULA PROFESIONAL:
REGISTRO DEL INSTITUTO CATASTRAL Perito Valuador 1100-240/10
DEL ESTADO DE SINALOA:
REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES:JIBA650807H75

SOLICITANTE: 0

TIPO DE INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION

NOMBRE DEL CONJUNTO EN SU CASO:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

USO DEL AVALÚO: Conocer su valor

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Conocer el Valor Comercial

FINALIDAD DEL DICTAMEN : Dictaminaciòn del enfoque de mercado, enfoque Fisico, y enfoque de Capitalizaciòn

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Calle: 2da Carvajal
Número: 2909
Colonia o Fraccionamiento: CENTRO
Ciudad o Población y Municipio: MAZATLÁN
Código Postal: 82000
Entidad Federativa: Sinaloa
Teléfono
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 011-000-007-023-005-001

Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
 ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMÉNEZ BECERRA M.V.I.
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III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas de 1 y 2 Niveles Modernas 2, y 3

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%

DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media 200 Hab/hect
NIVEL SOCIO ECONOMICO: MEDIA-BAJA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: La propia de una colonia

USO DEL SUELO: Habitacional

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:

AVENIDA GUTIERREZ NAJERA
SERVICIOS PÚBLICOS:
Agua Potable Existe Drenaje y Alcantarillado Existe
Con suministro al inmueble Si Con suministro al inmueble Si

Electrificación Existe
Red Aerea Si Con acometida Si
Subterránea No
Mixta No

Alumbrado Público Existe Servicio Telefonico Existe

Aereo Si Transporte Publico Existe
Subterraneo No Pavimento Existe en concreto
Banqueta Existe Ancho de Calle 12 mts
Recolección de basura Existe Tipo de Vigilancia
Señalización y Nomenclatura Existe Municipal
Privada
No hay

EQUIPAMIENTO URBANO:
Parques Existe De 500 a 1000 mts de distancia
Jardines Existe De 500 a 1000 mts de distancia
Mercado Existe De 100 a 500 mts de distancia
Escuela Existe De 500 a 1000 mts de distancia
Iglesias Existe De 500 a 1000 mts de distancia
Carcel Existe De 2000 a 5000 mts de distancia
Banco Existe De 500 a 1000 mts de distancia
Gasolineria Existe De 500 a 1000 mts de distancia
Centros de salud Existe De 1500 a 2000 mts de distancia
Unidad deportiva Existe De 1500 a 2000 mts de distancia
Centro Comercial Existe De 1500 a 2000 mts de distancia

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 ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMÉNEZ BECERRA M.V.I.
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IV.- TERRENO
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

calle 2da Carvaja, C, Miramar, C. 1ra Carvajal y Av. Gutierrez Najera

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

ORIENTACIÓN DISTANCIA MTS COLINDANCIA

NORTE 24.5700 Mts Con propiedad de Rafale García Manjarrez
SUR 24.8800 Mts Con propiedad de Francisca Alatorre
ORIENTE 4.1000 Mts Con Calle 2da Carvajal
PONIENTE 4.1000 Mts Con propiedad de Concepción Tirado

Superficie del terreno 108.15 m2

Superficie de construcción 143.88 m2

Superficie rentable 143.88 m2 Croquis de Localización

Indiviso 100.00 %

Topografia y configuración Plana a nivel de Calle

Número de frentes 1

Carateristicas panoramicas Habitacional

Densidad Habitacional Media baja 100 Hab/hect

Intensidad de construcción
90 %
Servidumbres yo restricciones Las que marca el reglamento de construcción

Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
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V.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: Terreno Urbano con Construcción en dos niveles Tipo Habitacional, Moderna 5

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Edad en años Estado de

conservación
Tipo 1 MODERNA 3
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Tipo 6
Tipo 7
Tipo 8
Tipo 9
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: MODERNA 3
CLASE DE EDIFICIO: CASA HABITACION
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 39 años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 21 años
VIDA TOTAL: 60 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: bueno

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Mamposteria de piedra braza junteada con mortero cal arena

ESTRUCTURA: Muro de carga,dalas y castillos de concreto armado

MUROS: de ladrillo

ENTREPISOS: concreto armado

TECHOS: De concreto

AZOTEAS: Enlozetada

BARDAS: De ladrillos

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: Mezcla de cemento, cal arena tipo floteado con daño
segundo piso 70% enjarre con lyeso.
APLANADOS EXTERIORES: Mezcla de cemento, cal arena tipo floteado con daño

PLAFONES: 0

LAMBRINES: 0

PISOS: Vitroloseta esmaltada en pisos y algunos muros de 30x30

ESCALERAS: exterior de fierro en caracol , interior de concreto

PINTURA: Vinilica comercial en muros

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Vitrolozeta en piso y muros de baño

c) CARPINTERÍA: no existe

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y De cobre y sanitarias de p.v.c.

SANITARIAS:
SANITARIAS
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de color blanco

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta con poliducto y cable de cobre

f) PUERTAS Puertas lamina,

VENTANERÍA: Ventana y protección de fierro estructural
HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA: Transparente de 3 mm

h) CERRAJERÍA: Del Pais tipo economico

i) FACHADA: lineas rectas

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

( Ver detalle en hoja específica.)

Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
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VII.- CONSIDERACIONES GENERALES.

CRITERIO TÉCNICO:

FUNDAMENTO LEGAL: Este avalúo se fundamenta en:

DEFINICIONES: ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS:

Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el Comparativo de Mercado, el de Costos
y el de Ingresos y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o algunos)
de ellos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del
mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador
que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la
fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.). Si el bien
no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea
el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o VALOR NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien
a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques
valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un
vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición,
donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES DEL AVALÚO:

Este Avaluo es una estimación de Valor, y su objetivo es la de notificar el importe representado en dinero del comportamiento
de los valores de mercado en la zona, para permitir la toma de decisiones en la comercialización del inmueble,
por lo cual no tiene valor para ser presentado ante unidades crediticias, o ante el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa.

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Fecha del Avalúo 8/23/2022

Fecha de Caducidad 12/23/2022

SUJETO
SUJETO
TERRENO DE TEMPORAL
Fecha de Registro 27 DE AGOSTO DEL 2022
CALICHOSO PEDREGOSO CAMINO TRANSITABLE TOPOGRAFIA PLANA
Domicilio
Calle

MUNICIPIO DE Mazatlán
Precio $ -

MTS DE TERRENO 3,546.02

Negociación 0.96 0.96 DEMANDA ALTA Proyecto
Ubicación DEL TERRENO 1.08 1.00EXCELENTE AISLADO
Calidad de Servicios 1.00 1.00 EXCELENTE TOPOGRAFIA 1.00 1.00 EXCELENTE
Estado de Conservación 1.00 1.00 EXCELENTE FORMA 1.00 1.00 EXCELENTE

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Comparables
Comparable 1
https://www.vivanuncios.com.mx/a-venta-terrenos-habitacionales/mazatlan/lote-rustico/
1003802577140911000870409?utm_source=Trovit&utm_medium=CPC&utm_campaign=premium-trovit

Fecha de Registro 23-Aug-22 TERRENO DE TEMPORAL

Domicilio CALICHOSO PEDREGOSO CAMINO TRANSITABLE
Calle
MAZATLAN NORTE ESCRITURADO

CERCA DE MONTEVERDE
MUNICIPIO DE Mazatlan
Precio $ 20,657,600.00

M2 DE TERRENO 12,911.38 $ 1,599.95

Negociación 0.88 0.88 DEMANDA BAJA

Ubicación DEL TERRENO 0.84 0.84 DEFICIENTE

Calidad de Servicios 0.80 0.80 DEFICIENTE TOPOGRAFIA 0.85 0.85 REGULAR

Estado de Conservación 1.00 1.00 EXCELENTE FORMA 0.95 0.95 MUY BUENO

Comparable 2
https://www.vivanuncios.com.mx/a-venta-terrenos-habitacionales/mazatlan/lote-rustico-ejido-el-conchi/
1003802565480911000870409

Fecha de Registro 8/23/2022 TERRENO AGRICOLA DE TEMPORAL

Domicilio CALICHOSO PEDREGOSO TOPOGRAFIA PLANA

Calle
MAZATLAN NORTE ESCRITURAD
CERCA DE MONTEVERDE
MAZATLAN
MUNICIPIO DE
Precio $ 6,823,786.39

M2 DE TERRENO 3,232.49 $ 2,111.00 $ 0.21

Negociación 0.96 0.96 DEMANDA ALTA

Ubicación DEL TERRENO 0.96 0.96 MUY BUENO

Calidad de Servicios 0.80 0.80 DEFICIENTE TOPOGRAFIA 0.85 0.85 REGULAR

Estado de Conservación 0.96 0.96 MUY BUENO FORMA 0.95 0.95 MUY BUENO

Comparable 3
https://www.vivanuncios.com.mx/a-venta-terrenos-habitacionales/mazatlan/venta-terreno-rustico-la-florida/
1003808036180911247951209

Fecha de Registro 8/23/2022 TERRENO AGRICOLA DE TEMPORAL

CALICHOSO PEDREGOSO CAMINO TRANSITABLE TOPOGRAFIA PLANA
Domicilio
Calle ESCRITURADO

TERRENO RUSTICO LA FLORIDA

MUNICIPIO DE
Precio $ 9,901,971.63

M2 DE TERRENO 3,667.40 $ 2,700.00

Negociación 0.88 0.88 DEMANDA BAJA
Ubicación DEL TERRENO 0.92 0.92 BUENO

Calidad de Servicios 0.95 0.95 MUY BUENO TOPOGRAFIA 0.95 0.95 MUY BUENO
Estado de Conservación 1.00 1.00 EXCELENTE FORMA 0.95 0.95 MUY BUENO
m-trovit

hi/
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Comparables
Comparable 4
OFERTA DIRECTAMENTE EN CAMPO

Fecha de Registro 23-Aug-22 TERRENO AGRICIOLA DE TEMPORAL

Domicilio
Calle
AREA CERRIL

MUNICIPIO DE
Precio $ 9,510,620.00

LA HECTAREA
M2 DE TERRENO 3,396.65 $ 2,800.00
Negociación 0.88 0.88 DEMANDA BAJA

Ubicación DEL TERRENO 0.92 0.92 BUENO ESCRITURADO

Calidad de Servicios 0.95 0.95 MUY BUENO TOPOGRAFIA 0.85 0.85 REGULAR
Estado de Conservación 1.00 1.00 EXCELENTE FORMA 0.95 0.95 MUY BUENO

Comparable 5
OFERTA DIRECTAMENTE EN CAMPO

Fecha de Registro 23-Aug-22

Domicilio
Calle

MUNICIPIO DE
Precio $ 1,600,000.00

M2 DE TERRENO 1,540.00 $ 1,038.96 $ 0.10 |

Negociación 0.88 0.88 DEMANDA BAJA ESCRITURADO

Ubicación DEL TERRENO 0.92 0.92 BUENO

Calidad de Servicios 0.80 0.80 DEFICIENTE TOPOGRAFIA 0.85 0.85 REGULAR
Estado de Conservación 0.96 0.96 MUY BUENO FORMA 1.00 1.00 EXCELENTE

Comparable 6
OFERTA DIRECTAMENTE EN CAMPO

Fecha de Registro 23-Aug-22 TERRENO AGRICOLA DE TEMPORAL

Domicilio
Calle ESCRITURADO

MUNICIPIO DE
Precio $ 17,000,000.00

M2 DE TERRENO 13,512 $ 1,258.14

Negociación 0.94 0.94 DEMANDA MEDIA

Ubicación DEL TERRENO 0.84 0.84 DEFICIENTE

Calidad de Servicios 0.80 0.80 DEFICIENTE TOPOGRAFIA 1.00 1.00 EXCELENTE
Estado de Conservación 1.00 1.00 EXCELENTE FORMA 1.00 1.00 EXCELENTE
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Juan Escutía No.-800 Col. Juárez Mazatlán, Sinaloa, México,
Tel.- (669) 9-83-52-93 Celular 66-99-24-09-57 y 66-91-10-01-48

Fecha del Avalúo 8/23/2022

12/23/2022
Fecha de Caducidad

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO DE TERRENOS RUSTICOS.

LA PRESENTE TABLA DE HOMOLOGACION ATIENDE EL FACTOR DE COLINDANCIA DE LA CARRETERA o AVENIDA

No. Oferta Sup. $/M2 Factores de Homologación $/HECTAREA

$ M2 NEG. UBIC. CALID. EDO. CONS.
TOPOGRAFIA FORMA FRe
Sujeto 3,546.02 0.96 1.08 1.00 1.00 1.00 1.00
1 $ 20,657,600.00 12,911.38 $ 1,599.95 0.88 0.84 0.85 0.80 1.00 0.95
1.09 1.29 1.18 1.25 1.00 1.00 2.06 3,300.13
2 $ 6,823,786.39 3,232.49 $ 2,111.00 0.96 0.96 0.85 0.80 0.96 0.95
1.00 1.13 1.18 1.25 1.04 1.00 1.72 3,637.98
3 $ 9,901,971.63 3,667.40 $ 2,700.00 0.88 0.94 0.95 0.95 1.00 0.95
1.09 1.15 1.05 1.05 1.00 1.05 1.46 3,947.09
4 $ 9,510,620.00 3,396.65 $ 2,800.00 0.88 0.92 0.85 0.95 1.00 0.95
1.09 1.17 1.18 1.05 1.00 1.05 1.67 4,674.30
5 $ 1,600,000.00 1,540.00 $ 1,038.96 0.88 0.92 0.85 0.80 0.96 1.00
1.09 1.17 1.18 1.25 1.04 1.00 1.96 2,038.19
6 $ 17,000,000.00 13,512.00 $ 1,258.14 0.94 0.84 1.00 0.80 1.00 1.00
1.02 1.29 1.00 1.25 1.00 1.00 1.64 2,065.03

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 2,837.90

denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m² 2,838.00

SUPERFICIE TERRENO: 3,546.02

SUBTOTAL: $ 10,063,604.76
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 10,063,604.76

Factores utilizados:
Negociación: Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado,

ajusta al bien de la Oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Superficie : En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble valuado.

Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de

construcción.

Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, económico o social, se deberá comentar

ampliamente en el Anexo 1 (soporte técnico)

Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
 $ 3,300.13 12,911.38
$ 3,637.98 3,232.49
$ 3,947.09 3,667.40
$ 4,674.30 3,396.65
$ 2,038.19 1,540.00
$ 2,065.03 13,512.00

0.28378972946619 33550 3.355 $ 9,924,132.50

$ 425,016.38

$ 1,006.36

Ing. José Alejandro Jiménez Becerra M.V.I. Colegio Integral de Peritos Valuadores A.C.
 ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMÉNEZ BECERRA M.V.I.
Juan Escutía No.-800 Col. Juárez Mazatlán, Sinaloa, México,
Tel.- (669) 9-83-52-93 Celular 66-99-24-09-57 y 66-91-10-01-48

Secuencial No: 12 de 18
Fecha del Avalúo 8/23/2022
12/23/2022
Fecha de Caducidad

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( x) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1
CARACTERÍSTICAS: Dorados de Villa

2
CARACTERÍSTICAS: Olimpica

3
CARACTERÍSTICAS: Morelos

4
CARACTERÍSTICAS: Morelos

5
CARACTERÍSTICAS: Francisco Villa

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

$ m² NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 850,000.00 285.00 2,982.46 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.97 2,892.98
2 830,000.00 285.00 2,912.28 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.97 2,824.91
3 920,000.00 270.00 3,407.41 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.97 3,305.19
4 0.00
5 0.00

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 3,007.69

denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.
EN N.R. $/m² 3,008.00

Factores Utilizados:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las
Ubicación : observaciones
Este del la
factor califica mercado en operaciones
localización física de la de contado,
oferta vs el
Zona: inmuebleelvaluado.
Califica entorno de la oferta vs el inmueble valuado.
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta
Superficie respecto al de
En función inmueble valuado
la superficie de LA OFERTA con respecto al
Otro : predio valuado.
Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea
de aspecto político, económico o social, se deberá
 ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMÉNEZ BECERRA M.V.I.
Juan Escutía No.-800 Col. Juárez Mazatlán, Sinaloa, México,
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA (x ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 15,000.00 150.00 100.00 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.05 105.00
2 18,500.00 200.00 92.50 0.95 1.00 1.00 1 1.00 1.00 0.95 87.88
3 19,000.00 170.00 111.76 1.00 1.00 1.00 1 1.00 1.00 1.00 111.76
4 24,000.00 233.00 103.00 1.00 1.00 1.00 1 1.00 1.00 1.00 103.00
5 23,000.00 210.00 109.52 1.00 1.00 1.00 1 1.00 1.00 1.00 109.52
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 103.43
denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.
1 EN N.R. $/m² 103.00

FACTORES UTILIZADOS:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en
Ubicación : las observaciones
Este factor califica ladel mercado, física
localización ajusta
dealla bien
ofertade
vs la
el
Superficie : inmueble
Este factorvaluado.
califica la superficie de la oferta con respecto
Calidad: al
Esinmueble
el factor valuado.
que considera las diferencias entre el
Edo. Cons: inmueble a valuar y la oferta,
Considera las diferencias delen relación
nivel al tipo yentre
de deterioro calidad
la
Otro : oferta y el inmueble valuado.
Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste
sea de aspecto político, económico o social, se deberá
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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS:

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Marquesina 0.00 1,200 1.00 0.84 1.00 0.84 1,008.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL 1,200 0.00 0.00
0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA 0.00

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL

0.00 0.00 0.00

0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL 0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA 0.00

p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
BARDA m2 0.00 0.00 0.00
Protecciones m2 1,200 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL 1,200 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA: $ 0.00

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

SUBTOTAL COMUNES: $ 0.00

INDIVISO % 1

TOTAL: $ 0.00

COSTOS INDIRECTOS EN Unidad Cantidad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

CONSTRUCCIONES NUEVAS Lote 0 (unitario) Obsolecencias Otro FRe (unitario) PARCIAL
Proyecto Ejecutivo Lote 0 2,000.00 0.00 0.0 0.0 0.0 0.0
Costo Financiero Lote 0 15,000.00 0.00 0.0 0.0 0.0 0.0
Utilidad Empresarial Lote 0 0.00 0.00 0.0 1.0 0.0 0.0
Administración Lote 0 0.00 0.00 0.0 0.0 0.0 0.0
Escrituración del terreno Lote 0 15,000.00 0.00 0.0 0.0 0.0 0.0
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL: $ 0.00
SUBTOTAL (c): $ 0.00
 ING. JOSÉ ALEJANDRO JIMÉNEZ BECERRA M.V.I.
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IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,700.00 $/m²

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE VALOR VALOR

UNITARIO
m² $/m² RESULTANTE PARCIAL: $

1 0.00 5,000.00 1.00 5,000.00 -

TOTAL: 0.00 SUMA (a): $ 0.00

INDIVISO 100.00%
SUBTOTAL $ 0.00

VALOR UNIT. MEDIO : #DIV/0! $/m²

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: 247.07

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. V.N.R. FACTOR DE VALOR
LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) (unitario) DEMÉRITO PARCIAL: $
M2 143.88 m² $ 6,087.00 3,652.20 60.00% 525,478.54

#REF! 0.00
TOTAL 143.88 6,087.00 SUBTOTAL (b): $ 525,478.54

VALOR UNIT. MEDIO : 3,652.20 $/m²

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,
OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $ 0.00

% DE PARTICIPACIÓN
 % DE PARTICIPACIÓN

40% Terr.

Const.

60% Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 525,478.54

DATOS PARA GRAFICA:

Terr. -
Const. 525,478.54
Inst. #REF!
 TABLA DE DEMERITO POR LA EDAD DE LA
CONSTRUCCION
CATEGORIAS CATEGORIAS
ESPECIAL 3,4,5 RESTO
MODERNA 5,6,7
EDAD % DEMERITO % DEMERITO
EDAD
0-2 0
0-2 0
3-7 3
3-6 5
8-12 7 7-11 10
13-17
10 12-15 15
18-22 13 16-19 20
23-27 17 20-23 25
28-32 20 24-27 30
33-37 23 28-31 35
38-42 27 32-35 40
43-47 30 36-39 45
48-52 33 40-43 50
53-57 37 44-47 55
58-62 40 48-51 60
63-67 43 52-55 65
68-72 47 56-59 70
73-77 50 60-63 75
78-82 53 64- 80
83-87 57
88- 60

UNITARIO
PROVISIONAL P $ 930.00
ANTIGUA 1 A1 $ 3,980.00
MODERNA 1 M1 $ 3,140.00
MODERNA 2 M2 $ 4,350.00
MODERNA 3 M3 $ 5,350.00
MODERNA 4 M4 $ 6,860.00
MODERNA 5 M5
MODERNA 5 M5 $ 8,390.00
M7
M8
MODERNA 6 M6 $ 9,660.00
MODERNA 7 M7 $ 10,610.00
ESPECIAL 2 E2
ESPECIAL 4 E4 $ 5,880.00
ESPECIAL 5 E5 $ 7,430.00
ALBERCA 1 ALB 1 $ 4,770.00
CASAS
MINIMA M1 36 M2 $ 2,701.37
ECONOMICA M2 43 M2 $ 6,087.52
INTERES SOCIALM3 53 M2 $ 7,930.22
MEDIA M4 80 M2 $ 10,299.30
SEMILUJO M5 108 M2 $ 14,356.36
CONDOMINIO RESIDENCIAL 150 M2 $ 16,070.65
RESIDENCIAL M6 349 M2 $ 18,960.69
RESIDENCIAL P M7 696 M2 $ 23,344.97

DEPARTAMENTOS
DEPARTAMENTO CLASE 2 ECONOM 43 M2 $ 5,384.35
DEPARTAMENTO CLASE 3 INTERE 53 M2 $ 6,862.71
DEPARTAMENTO CLASE 4 DE 1 A 76 M2 $ 10,627.43
DEPARTAMENTO CLASE 5 DE 1 A 91 M2 $ 14,133.10
DEPARTAMENTO CLASE 5 14 A 1 91 M2 $ 15,360.63
DEPARTAMENTO CLASE 6 RESIDEN 209 M2 $ 18,699.00
DEPARTAMENTO CLASE 7 RESIDEN 375 M2 $ 21,865.13

HOTELES
HOTEL DE 1 A 2 ESTRELLAS C 1460 M2 $ 9,283.93
HOTEL 3 A 4 ESTRELLAS CATE 2920 M2 $ 16,077.44
HOTEL 5 ESTRELLAS LUJO 68 C 5187 M2 $ 20,600.79
HOTEL CLASE NEGOCIOS 100 C 5283 M2 $ 26,437.32
HOTEL CLASE NEGOCIOS 100 CU 6058 M2 $ 39,726.15

HOSPITALES
HOSPITAL 6 PISOS 135 CAMAS + 7290 M2 $ 13,522.76
HOSPITAL CATEGORIA LUJO 90 7290 M2 $ 20,770.48

OFICINAS
EDIFICIO DE OFICINAS CATEGO 4860 M2 $ 10,014.80
EDIFICIO DE OFICINAS CATEGOR 4860 M2 $ 14,438.67
EDIFICIO OFICINAS CATEGORIA 4860 M2 $ 14,776.57
EDIFICIO OFICINAS SEMILUJO C 30540 M2 $ 21,398.41
EDIFICIO DE OFICINAS CIMENTACION DE PILOTES $ 19,342.55

COMERCIOS
LOCAL COMERCIAL CATEGORIA 8 M2 $ 7,596.27
LOCAL COMERCIAL CATEGORIA 162 M2 $ 19,624.93
TIENDA DEPARTAMENTAL 2 PIS 10000 M2 $ 10,981.11
TIENDA AUTOSERVICIOS 11098 M2 $ 10,903.52
CENTRO COMERCIAL DE 2 PISO 12272 M2 $ 12,839.88
MERCADO TOPILEJO NAVE 310 6913 M2 $ 13,836.32

ESCUELAS
ESCUELA CATEGORIA POPULAR 314 M2 $ 6,723.42
ESCUELA CATEGORIA COMUN 561 M2 $ 8,387.43
ESCUELA CATEGORIA MEDIA 2 P 4409 M2 $ 13,354.37

SERVICIOS
ESTACIONAMIENTO COLADO EN 1000 M2 $ 4,273.18
ESTACIONAMIENTO SUBTERRAN 11250 M2 $ 12,047.80
RESTAURANT COMIDA RAPIDA C 730 M2 $ 12,851.91
RESTAURAN T CATEGORIA MEDI 730 M2 $ 22,722.76
TERMINAL DE TRANSPORTE 3962 M2 $ 12,945.18
GASOLINERA 520 M2 EDIFICIO + 835 M2 $ 23,090.31
10 CINES 450 BUTACAS CADA UN 7700 M2 $ 14,772.67

BODEGAS Y NAVES
BODEGA ECONOMICA ARCO AU 1024 M2 $ 2,939.65
BODEGA NAVE INDUSTRIAL LAM 1760 M2 $ 6,312.46
BODEGA NAVE INDUSTRIAL CAT 1760 M2 $ 9,110.09
NAVE INDUSTRIAL TECHO DIENT 3025 M2 $ 7,343.20
NAVE INDUSTRIAL TECHO DE LA 3025 M2 $ 9,213.87
NAVE INDUSTRIAL ESTRUCTUR 3025 M2 $ 7,428.82

DEPORTIVOS
GIMNASIO 1760 M2 TECHO + 726 M2 GRADERIAS $ 12,377.33
GIMNASIO 1024 M2 TECHO ARCO AUTOSOPORTANTE $ 3,963.79
 ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS
Renta de inmuebles similares en la zona
Clase de inmueble Zona Ubicación Edad M2 Suelo M2 C.U.S. Precio P.U./m2
Construcción
Habitacional 1 107.00 77.00 0.68 $ 4,000.00 $ 51.95
Habitacional 2 110.50 109.20 0.78 $ 3,500.00 $ 32.05
Habitacional 4 110.50 88.50 0.48 $ 3,000.00 $ 33.90
Habitacional 4 107.00 95.00 0.67 $ 4,500.00 $ 47.37
Intermedia 10 107.00 60.00 0.26 $ 3,000.00 $ 50.00
Intermedia 1 99.00 93.52 0.53 $ 4,000.00 $ 42.77
Promedio 3.67 106.83 87.20 0.57 $ 43.01
Valor Unitario Aplicado $ 43.00

Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares

No. Unidad Rentable Renta Unitaria Superficie Renta Deducciones anuales estimadas
por m2 Mensual
43 87.2 $ 3,749.60 Porcentaje de desocupación (Vacios)
Impuesto Predial
Calculo por capitalización de rentas Vacios
Conservación y Mantenimientos
Administración
VC= { PMT * [1- (1 + i ) ^(-n) ] } / ( i ) Energia Electrica
Seguros
Renta Mensual Bruta $ 1.00 Deducciones Fiscales
Deduccones Mensuales Estimadas $ 0.23 Otros (Indicar)
PMT Renta Neta Mensual $ 0.77
Renta Neta Anual $ 9.24
Tasa de Capitalizacón 8.970873786408 Suma

RESULTADO DEL ENFOQUE POR CAPITALIZACION

Justificacion de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la taza de recuperación.
La tasa real se obtiene de los instrumentos a un año (1+T. Efectiva 360 días)(1 + inflación esperada en el año).
3.00%
La tasa de Liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de Venta 9 meses 2.5%
Gastos de Venta 10%
La tasa de recuperación se obtiene de VUR. 60 Años 1.667%
7.167%
 Nombre/Telefono

2.00%
3.00%
5.00%
6.00%
1.00% 77
3.00%
3.00%
0.00%

23.00%

Fuente
Banco de México
TL=(TR*TV/12) / (1-GV)

Trec= (1/VUR)
Tasa Real + TL + Trec
(Ingreso Neto Anual/ Valor de Mercado
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ANEXO VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

Tipo uso Superficie Unidad Renta Mensual $/m2 Valor Parcial

1 CASA HABITACIÓN 143.88 M2 $ 103.00/m2 /M2 $ 14,819.64
2 M2 $ -
3 $ -
$ -
4 $ -
Suman las Rentas: $ 14,819.64
Suman las Rentas ANUAL DE 7 MESES: $ 8,644.79

TASA DE CAPITALIZACION

N TASAS 6.50% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 9.50% 10.00% 10.50% SUMA
1 EDAD DE 0 A 5 DE 5 A 10 DE 10 A 15 DE 15 A 20 DE 20 A 25 DE 25 A 30 DE 30 A 35 DE 35 A 40 DE 40 A 45
1 1.1875%
2 CONSERVACION NUEVO EXCELENTE M. BUENO BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO M. MALO RUINAS
1 1.0625%
3 USO EN GENERAL OPTIMO EXCELENTE M. BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO SIN USO
1 0.8125%
4 PROYECTO OPTIMO M. BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE INADECUADO MALO SIN USO
1 0.8125%
5 V.U.R. MAS DE 50 DE 45 A 50 DE 40 A 45 DE 35 A 40 DE 30 A 35 DE 25 A 30 DE 20 A 25 DE 15 A 20 MENOR A 15
1 1.1875%
6 UBC. EN LA MZ. MANZANERO CABECERO ESQUINERO CABECERA ESQUINERO INTERMEDIO INTERMEDIO INTERIOR INTERIOR
COM-IND COM-IND RESIDENCIAL RESIDENCIAL COM-IND RESIDENCIAL COM-IND RESIDENCIAL

1 1.0625%
7 ZON. DE UBC. EXCLUSIVA RESIDENCIAL M. BUENA BUENA MEDIO MEDIO BAJO BAJO PESIMO SUBURBANO
1 0.9375%
8 USO DE SUELO EXCLUSIVA RESIDENCIAL M. BUENA BUENA MEDIO MEDIO BAJO BAJO PESIMO SUBURBANO
CORRECTO
1 0.9375%

SUMA 2 2 0 2 0 0 2 0 0
CAPITALIZACION 0.81% 0.94% 1.00% 1.06% 1.13% 1.19% 1.19% 1.25% 1.31%
MULTIPLICADOR 1.63% 1.88% 0.00% 2.13% 0.00% 0.00% 2.38% 0.00% 0.00% 8.0000%

CONCEPTO EDAD CONSERV. USO PROYECTO V.R.U. UBC. MZ ZONA UBC. U. DE SUELO TASA
PUNTOS 1.1875% 1.0625% 0.8125% 0.8125% 1.1875% 1.0625% 0.9375% 0.9375% 8.0000%

Renta Mensual en números redondos: $ 8,644.79

Renta Anual en números redondos: $ 8,644.79 x 12 = $ 103,737.48

Valor de la Finca $ 103,737.48 / 8.00% =

Valor de la Finca = $ 1,296,718.50

Valor Fisico $ 220,000.00 Tabla de Rangos recomendables de Tasas capitalización:

Renta Mensual $ 8,644.79
Deducciones 20%
1-d= 80% No. Tipo de inmueble Mínima Máxima
12x(1-d)= 9.6 1 Terrenos 4.00% 8.00%
12x(1-d)xRm= $ 82,989.98 2 Casas habitación 4.50% 9.00%
12x(1-d)xRm= 0.37722719997845 3 Departamentos habitación 4.50% 9.00%
4 Oficinas 7.50% 15.00%
VF
5 Naves Industriales 9.50% 15.00%
6 Comercios 9.00% 18.00%
T.C.= 38%
Funte de Información Indaabin

Ver Tabla
Guajardo , Gerardo.
Tabla de Vida Util Años
 Interes Social 50
Casa Intermedia 60
Vivienda Tipo Residencial 75
Vivienda Tipo Residencial de Lujo 90
oficina 60
bodega 56
CUARTO REFRIGERADO 70
PATIO 10
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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC. 0 -100% VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 0.00
FÍSICO
FÍSICO ### -60% VALOR FÍSICO o V.N.R.: $ 525,478.54
INGRESOS
INGRESOS ### 100% VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 1,296,718.50

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

El presente trabajo es una estimación de valor cuyo proposito es referenciar el importe a comercializar (Venta), este dictamen no sera util
para tramite alguno ante las unidades crediticias, o de Catastro.

DECLARACIONES:

 LA INFORMACION Y ANTECEDENTES DE PROPIEDAD ASENTADOS EN EL PRESENTE AVALUO EN LA CONTENIDA EN LA DOCUMENTACION

PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE DEL PROPIO AVALUO Y/O EL PROPIETARIO DEL BIEN A VALUAR, LACUAL LA ASUMIMOS COMO
CORRECTA.
 
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE DOMINIO, ADEUDOS
FISCALES Y/O CUALQUIER OTRO ADEUDO QUE PUDIERAN AFECTAR EL BIEN QUE SE VALUA.
 
DECLARO BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD QUE NO GUARDO NINGUN TIPO DE RELACION O NEXO DE PARENTESCO O CON EL
CLIENTE O PROPIETARIO DEL BIEN QUE SE VALUA.
 
EN LA INSPECCION OCULAR DEL BIEN MOTIVO DEL PRESENTE AVALUO, NO ES POSIBLE DETECTAR TODOS LOS VICIOS ACULTOS QUE
PUDIERAN EXISTIR EN EL BIEN, POR LO QUE SOLO EXPRESAMOS LOS AQUÍ CONSIDERADOS COMO RESULTADO DE LA OBSERVACION O
POR INFORME EXPRESO DEL SOLICITANTE O EL PROPIETARIO DEL BIEN.
 
LA EDAD CONSIDERADA EN EL PRESENTE AVALUO CORRESPONDE A LA APARENTE O ESTIMADA POR EL PERITO VALUADOR DE ACUERDO
A LA OBSERVACION DIRECTA DEL BIEN QUE SE VALUA.
 
EL OBJETO DEL PRESENTE AVALUO NO ES VERIFICAR DESLINDES DE PROPIEDAD EN OCUPACION IRREGULAR O CUALQUIER OTRA
RESTRICCION LEGAL.
 
METODO DEL MERCADO: SE OBTIENE MEDIANE UNA COMPARACION DE BIENES SIMILARES, COMPARANDOSE Y
HOMOLOGANDOSE LAS OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO. EL PRECIO SE OBTIENE POR LA MEDIA ARITMETICA.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: 23-Aug-22

VALOR COMERCIAL: $0.00 DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN PESO
Y NOVENTA Y OCHO CENTAVOS CENTAVOS

Ing. Josè Alejandro Jimènez Becerra

DOCUMENTACION
UMIMOS COMO

NIO, ADEUDOS

O O CON EL

S ACULTOS QUE
A OBSERVACION O

ADOR DE ACUERDO

LQUIER OTRA

Y
A.
ROSAALBINALGA@
c

INMUEBLE QUE SE VALÚA: RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Terreno Ejidal
Casa Habitación Rural
Local Comercial Privada
Hotel En condominio
Cine
Mercado

Servicios Públicos Topografia

Existe Plana arriba de Nivel de Calle
No hay Plana a nivel de Calle
Si Con un 5 % de Pendiente a Favor
No Con un 10% de Pendiente a Favor
Con un 20 % de Pendiente a Favor
Con un 30 % de Pendiente a Favor
Con un 40 % de Pendiente a Favor
Con un 50 % de Pendiente a Favor
Con un 60 % de Pendiente a Favor
Con un 70 % de Pendiente a Favor
Con un 80 % de Pendiente a Favor
Con un 90 % de Pendiente a Favor
Con un 1000 % de Pendiente a Favor
Con un 5 % de Pendiente a en contra
Con un 10% de Pendiente en contra
Con un 20 % de Pendiente en contra
Con un 30 % de Pendiente en contra
Con un 40 % de Pendiente en contra
Con un 50 % de Pendiente en contra
Con un 60 % de Pendiente en contra
Con un 70 % de Pendiente en contra
Con un 80 % de Pendiente en contra
Con un 90 % de Pendiente en contra
Con un 1000 % de Pendiente en contra
PROPOSITO DEL AVALUO

USO DEL AVALÚO: PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Cesión de derechos
Compra Conocer el Valor de reproducción nuevo
Concesión Conocer el Valor neto de reposición
Conocer su valor Conocer el Valor comercial
Contrato matrimonial Conocer el Valor Físico
Crédito mercantil Conocer el Valor de capitalización de rentas
Dación de pago Conocer el Valor de mercado
Deslinde Conocer el Valor justo de mercado
Divorcio Conocer el Valor residual
Expropiación Conocer el Valor referido
Fines internos Conocer el Valor de liquidación
Fines patrimoniales Conocer el Valor de rescate
Franquicia Conocer la Renta de mercado
Garantía de crédito
Garantía hipotecaria
Garantía prendaría
Indemnización
Justipreciar renta
Marca
Pago de impuestos
Pago del impuesto al activo
Pago del ISR
Pago del IVA
Para exportación
Para importación
Patente
Reestructura de crédito
Reexpresión de estados financieros
Seguro
Servidumbre de paso
Traslación de dominio
Valuar acciones
Venta
FINALIDAD DEL DICTAMEN :

Dictaminaciòn del enfoque de mercado, enfoque Fisico, y enfoque de Capitalizaciòn

OBJETO DEL AVALUO ( TIPO DE VALOR )
Municipio o
Colonia Código Postal Delegación
11 RIOS 82216 Mazatlán
12 DE MAYO 82020 Mazatlán
14 DE FEBRERO 82187 Mazatlán
20 DE NOVIEMBRE 82150 Mazatlán
2a AMPLIACION FELIPE ANGELES 82090 Mazatlán
5ta CHAPALITA 82080 Mazatlán
7 DE ABRIL 82214 Mazatlán
AEROPUERTO RAFAEL BUELNA 82269 Mazatlán
AGUSTINA RAMIREZ 82214 Mazatlán
ALAMEDA 82123 Mazatlán
ALFONSO G CALDERON 82187 Mazatlán
ALFONSO G CALDERON 82214 Mazatlán
AMAPAS 82300 Mazatlán
AMPLIACION VILLA VERDE 82139 Mazatlán
ANAHUAC 82188 Mazatlán
ANGELA PERALTA 82215 Mazatlán
ANTIGUO AEROPUERTO 82146 Mazatlán
ANTONIO TOLEDO CORRO 82153 Mazatlán
ANTONIO TOLEDO CORRO 82215 Mazatlán
ARBOLEDA 1 82132 Mazatlán
ARBOLEDAS 2 FOVISSSTE 82132 Mazatlán
ARBOLEDAS 3 FOVISSSTE 82134 Mazatlán
ARBOLEDAS INVIES 82139 Mazatlán
AVIACION 82145 Mazatlán
AZTECA 82186 Mazatlán
BAHIA DE MAZATLAN FOVISSSTE 82157 Mazatlán
BAHIAS 82020 Mazatlán
BAHIAS TORTUGAS 82132 Mazatlán
BALCONES DE LOMA LINDA 82000 Mazatlán
BARRON 82266 Mazatlán
BENITO JUAREZ 82180 Mazatlán
BOSQUES DEL ARROYO 82136 Mazatlán
BRISAS DEL MAR 82016 Mazatlán
BUENAVISTA 82214 Mazatlán
BUGAMBILIAS 82139 Mazatlán
BUROCRATA 82163 Mazatlán
CAMPO 7 82069 Mazatlán
CAMPO BELLO 82010 Mazatlán
CASA BLANCA 82143 Mazatlán
CASA REDONDA 82059 Mazatlán
CASAS ECONOMICAS 82028 Mazatlán
CERESO MAZATLAN 82267 Mazatlán
CERRITOS RESORT 82112 Mazatlán
CERRO DE LA CRUZ 82048 Mazatlán
CHIMIZU 82010 Mazatlán
CHULAVISTA 82124 Mazatlán
CIUDAD DE MAZATLAN 82088 Mazatlán
CLUB PALMAS 82112 Mazatlán
CLUB REAL 82113 Mazatlán
COFRADIA DE LEYVA SOLANO 82249 Mazatlán
COLINAS DEL REAL 82136 Mazatlán
CONSTITUCION 82170 Mazatlán
COSTA AZUL 82164 Mazatlán
COSTA BRAVA 82157 Mazatlán
COSTA DORADA 82139 Mazatlán
COUNTRY CLUB 82100 Mazatlán
DEL BOSQUE 82187 Mazatlán
DEL VALLE 82133 Mazatlán
DELFINES 82132 Mazatlán
DIAZ ORDAZ 82090 Mazatlán
DORADOS DE VILLA 82127 Mazatlán
EJIDAL 82216 Mazatlán
EL BAJIO 82248 Mazatlán
EL CASTILLO 82267 Mazatlán
EL CID 82110 Mazatlán
EL CONCHI 82139 Mazatlán
EL CONCHI INFONAVIT 82139 Mazatlán
EL DORADO 82110 Mazatlán
EL HABAL 82270 Mazatlán
EL QUELITE 82350 Mazatlán
EL RECODO 82233 Mazatlán
EL ROBLE 82245 Mazatlán
EL SALTO 82238 Mazatlán
EL TOREO 82120 Mazatlán
EL TORO 82120 Mazatlán
EL TRONCONAL 82213 Mazatlán
EL WALAMO 82206 Mazatlán
EMILIANO ZAPATA 82190 Mazatlán
ESCAMILLAS 82247 Mazatlán
ESMERALDA 82164 Mazatlán
ESPERANZA 82180 Mazatlán
ESPERANZA FOVISSSTE 82159 Mazatlán
ESTADIO 82140 Mazatlán
ESTERO 82010 Mazatlán
EXHACIENDA EL CONCHI 82198 Mazatlán
FEDERICO VELARDE 82158 Mazatlán
FELIPE 82090 Mazatlán
FELIPE ANGELES 82090 Mazatlán
FERROCARRILERA 82013 Mazatlán
FIDEL VELAZQUEZ 82214 Mazatlán
FLAMINGOS 82149 Mazatlán
FLOR DE MAYO 82214 Mazatlán
FLORES MAGON 82190 Mazatlán
FORESTA 82198 Mazatlán
FRANCISCO ALARCON INFONAVIT 82132 Mazatlán
FRANCISCO I MADERO 82060 Mazatlán
FRANCISCO LABASTIDA OCHOA 82139 Mazatlán
FRANCISCO SILVA 82119 Mazatlán
FRANCISCO SOLIS 82037 Mazatlán
FRANCISCO VILLA 82127 Mazatlán
FUENTES DEL VALLE 82163 Mazatlán
GABRIEL LEYVA 82040 Mazatlán
GENARO ESTRADA 82199 Mazatlán
GILBERTO LOPEZ 82157 Mazatlán
GRAL RAFAEL BUELNA 82080 Mazatlán
HACIENDA DE URIAS 82090 Mazatlán
HACIENDA DEL MAR 82120 Mazatlán
HACIENDA LAS CRUCES 82126 Mazatlán
HACIENDA VICTORIA 82195 Mazatlán
HEROE DE NACOZARI 82057 Mazatlán
HOGAR PESCADOR 82134 Mazatlán
HUERTOS FAMILIARES 82137 Mazatlán
IGNACIO ALLENDE 82130 Mazatlán
INDECO 82150 Mazatlán
INDEPENDENCIA 82010 Mazatlán
INSURGENTES 82018 Mazatlán
ISLA DE LA PIEDRA 82043 Mazatlán
ISLA DE LA PIEDRA 82267 Mazatlán
ISLA RESIDENCIAL 82157 Mazatlán
ISSSTE 82166 Mazatlán
ISSSTESIN 82154 Mazatlán
JABALIES 82165 Mazatlán
JABALIES FOVISSSTE 82154 Mazatlán
JABALINES INFONAVIT 82153 Mazatlán
JACARANDAS 82157 Mazatlán
JARDINES DEL TOREO 82120 Mazatlán
JARIPILLO 82136 Mazatlán
JESUS GARCIA 82180 Mazatlán
JESUS KUMATE 82139 Mazatlán
JESUS OSUNA 82134 Mazatlán
JOSE GORDILLO PINTO 82136 Mazatlán
JOSE LOPEZ PORTILLO 82215 Mazatlán
JOSE MARIA GONZALEZ 82009 Mazatlán
JOSE MARIA PINO SUAREZ 82060 Mazatlán
JOSE MARIA RICO 82058 Mazatlán
JUAN CARRASCO 82010 Mazatlán
JUANTILLOS 82313 Mazatlán
KLEIN 82180 Mazatlán
LA ARMADA 82046 Mazatlán
LA CAMPIÑA 82136 Mazatlán
LA MARINA 82102 Mazatlán
LA NORIA 82329 Mazatlán
LA SIRENA 82089 Mazatlán
LA ZABILA 82369 Mazatlán
LAS BRISAS 82133 Mazatlán
LAS GAVIOTAS 82110 Mazatlán
LAS GAVIOTAS EXLAGUNA 82110 Mazatlán
LAS HUERTAS 82144 Mazatlán
LAS MAÑANITAS 82139 Mazatlán
LAS MISIONES 82133 Mazatlán
LAS OLAS 82163 Mazatlán
LAS QUINTAS 82112 Mazatlán
LAZARO CARDENAS 82040 Mazatlán
LIBERTAD 82010 Mazatlán
LIBERTAD DE EXPRESION 82127 Mazatlán
LIENZO CHARRO 82215 Mazatlán
LOMA ATRAVESADA 82185 Mazatlán
LOMA BONITA 82198 Mazatlán
LOMA LINDA 82007 Mazatlán
LOMAS DE JUAREZ 82180 Mazatlán
LOMAS DE MAZATLAN 82110 Mazatlán
LOMAS DE VILLA UNION 82214 Mazatlán
LOMAS DEL EBANO 82198 Mazatlán
LOMAS DEL MAR 82010 Mazatlán
LOMAS DEL PORVENIR 82195 Mazatlán
LOMAS DEL VALLE 82140 Mazatlán
LOMAS SAN JORGE 82139 Mazatlán
LOPEZ MATEOS 82140 Mazatlán
LOS ARRECIFES 82139 Mazatlán
LOS CARACOLES 82132 Mazatlán
LOS GIRASOLES 82144 Mazatlán
LOS LAURELES 82139 Mazatlán
LOS LLANITOS 82240 Mazatlán
LOS MAGUEYES 82199 Mazatlán
LOS MANGOS 82128 Mazatlán
LOS OLIVOS 82154 Mazatlán
LOS PINOS 82000 Mazatlán
LOS PORTALES 82154 Mazatlán
LOS SAUCES 82159 Mazatlán
LOS VENADOS 82154 Mazatlán
LUIS DONALDO COLOSIO 82134 Mazatlán
LUIS ECHEVERRIA ALVAREZ 82160 Mazatlán
MAR DE CORTES 82130 Mazatlán
MARGARITA MAZA DE JUAREZ 82217 Mazatlán
MARIA ANTONIETA 82136 Mazatlán
MARIA FERNANDA 82147 Mazatlán
MARMOL 82384 Mazatlán
CENTRO 82000 Mazatlán
MAZATLAN FOVISSSTE 82138 Mazatlán
MAZATLAN I 82190 Mazatlán
MAZATLAN II 82195 Mazatlán
MAZATLAN III 82195 Mazatlán
MELINA 82159 Mazatlán
MIGUEL HIDALGO 82008 Mazatlán
MIRASOL 82196 Mazatlán
MONTUOSA 82030 Mazatlán
MORELOS 82170 Mazatlán
NIÑOS HEROES 82190 Mazatlán
NUEVO MILENIO 82134 Mazatlán
OBRERA 82038 Mazatlán
OBRERA INDUSTRIAL 82183 Mazatlán
OLIMPICA 82150 Mazatlán
OLIMPO INFONAVIT 82120 Mazatlán
PALOS PRIETOS 82010 Mazatlán
PARAISO 82125 Mazatlán
PASEO ALAMEDA 82124 Mazatlán
PASEO DE LAS TORRES 82124 Mazatlán
PRADOS DEL SUR 80296 Culiacán
PERIODISTA 82120 Mazatlán
PETROLEOS 82136 Mazatlán
PETROLERO 82196 Mazatlán
PIEDRERA 82070 Mazatlán
PLANETARIO 82140 Mazatlán
PLAYA AZUL FOVISSSTE 82138 Mazatlán
PLAYA LINDA 82112 Mazatlán
PLAYA SUR 82040 Mazatlán
PLAYAS DEL SOL 82148 Mazatlán
PLAYAS INFONAVIT 82128 Mazatlán
PLAZA REFORMA 82120 Mazatlán
PLAZAS SAN IGNACIO 82157 Mazatlán
PORTUARIO ALFREDO V BONFIL 82050 Mazatlán
POZOLE 82275 Mazatlán
PRADOS DEL SOL 82124 Mazatlán
PRIMAVERA 82197 Mazatlán
PUEBLO NUEVO 82120 Mazatlán
PUENTE DEL QUELITE 82350 Mazatlán
PUESTA DEL SOL 82124 Mazatlán
QUINTAS DEL MAR 82112 Mazatlán
RAMON F ITURBIDE 82170 Mazatlán
RAUL OSUNA BURGUEÑO 82217 Mazatlán
REAL DEL MAR 82112 Mazatlán
REFORMA 82030 Mazatlán
RENATO VEGA 82134 Mazatlán
RENATO VEGA 82215 Mazatlán
RINCON COLONIAL 82118 Mazatlán
RINCON DE LAS PALMAS 82124 Mazatlán
RINCON DE LAS PLAZAS 82125 Mazatlán
RINCON DE URIAS 82070 Mazatlán
RINCONADA DEL VALLE 82198 Mazatlán
ROYAL COUNTRY 82112 Mazatlán
RUBEN JARAMILLO 82155 Mazatlán
SABALO CERRITOS 82112 Mazatlán
SABALO COUNTRY CLUB 82100 Mazatlán
SALINAS DE GORTARI 82134 Mazatlán
SALVADOR ALLENDE 82164 Mazatlán
SALVADOR ROBLES QUINTERO 82189 Mazatlán
SAN ANGEL 82014 Mazatlán
SAN CARLOS 82125 Mazatlán
SAN FERNANDO 82198 Mazatlán
SAN FRANCISCO 82134 Mazatlán
SAN FRANCISQUITO 82200 Mazatlán
SAN JOAQUIN 82139 Mazatlán
SAN MARCOS 82313 Mazatlán
SAN RAFAEL 82187 Mazatlán
SANCHEZ CELIS 82120 Mazatlán
SANCHEZ TABOADA 82035 Mazatlán
SANTA CECILIA 82186 Mazatlán
SANTA ELENA 82180 Mazatlán
SANTA FE 82150 Mazatlán
SANTA LAURA 82136 Mazatlán
SANTA ROSA 82134 Mazatlán
SANTA SOFIA 82139 Mazatlán
SANTA TERESA 82090 Mazatlán
SANTA VIRGINIA 82157 Mazatlán
SEMBRADORES DE LA AMISTAD 82146 Mazatlán
SHIMUZU 82036 Mazatlán
SIMON JIMENEZ CARDENAS 82198 Mazatlán
SIQUEIROS 82236 Mazatlán
SIXTO OSUNA 82217 Mazatlán
TELLERIA 82017 Mazatlán
TERRANOVA 82124 Mazatlán
TIERRA Y LIBERTAD 82019 Mazatlán
TORRE MOLINO 82124 Mazatlán
TORREMOLINOS 82132 Mazatlán
TROPICO DE CANCER 82015 Mazatlán
UNIVERSIDAD 94 82159 Mazatlán
URIAS 82070 Mazatlán
URIAS 82099 Mazatlán
VALLE BONITO 82136 Mazatlán
VALLE DEL EJIDO 82134 Mazatlán
VALLE DORADO 82132 Mazatlán
VALLES DE JARIDILLO 82159 Mazatlán
VENADILLO 82129 Mazatlán
VENUSTIANO CARRANZA 82180 Mazatlán
VILLA DE JACARO 82150 Mazatlán
VILLA DE LAS FLORES 82139 Mazatlán
VILLA DEL MAR 82112 Mazatlán
VILLA FLORIDA 82139 Mazatlán
VILLA GALAXIA 82150 Mazatlán
VILLA RESIDENCIAL DEL REY 82159 Mazatlán
VILLA SATELITE 82150 Mazatlán
VILLA TRANQUILA 82112 Mazatlán
VILLA TUTULI 82136 Mazatlán
VILLA UNION CENTRO 82210 Mazatlán
VILLA VERDE 82139 Mazatlán
VILLAS DE RUEDA 82112 Mazatlán
VILLAS DEL ESTERO 82156 Mazatlán
VILLAS DEL REY 82164 Mazatlán
VILLAS DEL SOL 82198 Mazatlán
VILLAS PLAYA SUR 82040 Mazatlán
VILLAS RESIDENCIAL 82132 Mazatlán
VISTAS DEL MAR 82139 Mazatlán
ZAFIRO 82120 Mazatlán
ZONA COSTERA 82148 Mazatlán
ZONA DORADA 82110 Mazatlán
 CLASIFICACIÓN TIPO DE CONSTRUCCIÓN
Cuartel DE LA ZONA: DOMINANTE EN LA CALLE:
Habitacional Casas de 1 Nivel Modernas Economicas
Comercial Casas de 1 y 2 Niveles Modernas 3, y 4
Industrial Edificio de 1 a 3 niveles
Casas de 1 Nivel Modernas Economicas
Casas de 1 y 2 Niveles Modernas 2, y 3
INDUSTRIAS
 DENSIDAD DE CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
ÍNDICE
DE SATURACIÓN POBLACIÓN:
EN LA ZONA:
100% Baja 50 Hab/hect
90% Media baja 100 Hab/hect
80% Media 200 Hab/hect
70% Media alta 300 Hab/hect
60% Alta 400 Hab/hect
50%
40%
30%
20%
10%
0%
USO DEL SUELO: SERVICIOS PÚBLICOS:

Habitacional Agua
Servicios Agua, Energia Electrica
Turistico Comercial Agua, Energia Electrica, Telefono
Comercial Agua, Energia Electrica
Industrial Agua, Energia Electrica
Equipamiento Agua, Energia Electrica
Espacios Aviertos Agua, Energia Electrica
Areas Verdes Agua, Energia Electrica
Turistico Agua, Energia Electrica
Turistico Residencial Agua, Energia Electrica
Preservación ecologica
cuerpo de agua
Mixto (Habitacional-Comercial)
 EQUIPAMIENTO URBANO:
Pavimento Ancho de calle
No existe 1 mt De 0 a 100 mts de distancia
Existe en concreto 2 mts De 100 a 500 mts de distancia
Existe en asfalto 3 mts De 500 a 1000 mts de distancia
Existe empedrado 4 mts De 1000 a 1500 mts de distancia
Existe adoquin 5 mts De 1500 a 2000 mts de distancia
Existe piso estampado 6 mts De 2000 a 5000 mts de distancia
7 mts
8 mts
9 mts
10 mts
11 mts
12 mts
13 mts
14 mts
15 mts
16 mts
17 mts
18 mts
19 mts
20 mts
21 mts
22 mts
23 mts
24 mts
25 mts
26 mts
27 mts
28 mts
29 mts
30 mts
31 mts
32 mts
33 mts
34 mts
35 mts
36 mts
37 mts
38 mts
39 mts
40 mts
41 mts
42 mts
43 mts
44 mts
45 mts
CALIFICACION
NEGOCIACION 1.00 VENTA
0.96 DEMANDA ALTA
0.94 DEMANDA MEDIA
0.88 DEMANDA BAJA
UBICACIÓN COLONIA 1.00EXCELENTE
0.96 MUY BUENO
0.92 BUENO
0.88 REGULAR
0.84 DEFICIENTE
CALIDAD SERVICIOS PUBLICOS 1.00 EXCELENTE
0.95 MUY BUENO
0.90 BUENO
0.85 REGULAR
0.80 DEFICIENTE
ESTADO CONSERVACION 1.00 EXCELENTE
0.96 MUY BUENO
0.92 BUENO
0.88 REGULAR
0.84 DEFICIENTE
PROYECTO 1.00 EXCELENTE
0.96 MUY BUENO
0.92 BUENO
0.88 REGULAR
0.84 DEFICIENTE
DISPONIBILIDAD ESTACIONAMIE1.00 EXCELENTE
0.95 MUY BUENO
0.90 BUENO
0.85 REGULAR
0.80 DEFICIENTE
Topografia 1.00 EXCELENTE
0.95 MUY BUENO
0.90 BUENO
0.85 REGULAR
0.80 DEFICIENTE
Porentaje de incidencia de las diferentes partidas de construcción en un presupuesto general

CONCEPTO ME MM MCAL
1 Trabajos Preliminares 0.24 % 0.14 % 1.77
2 Cimentación 25.39 % 13.68 % 6.27
3 Muros, Dalas y Castillos 16.22 % 21.24 % 12.83
4 Losa de Techo 18.14 % 13.15 % 16.72
5 Acabados 5.53 % 22.29 % 35.34
6 Instalación Sanitaria 7.72 % 7.24 % 3.22
7 Muebles de baño y cocina 1.22 % 1.48 % 4.24
8 Instalación electrica 4.69 % 4.46 % 1.55
9 Carpinteria y cerrajeria 3.32 % 5.44 % 10.47
10 Canceleria y vidrios 6.27 % 2.6 % 2.78
11 Pintura y limpieza 2.11 % 2.6 % 1.95
12 Varios 9.15 % 5.68 % 2.86
100 % 100 % 100
puesto general Fórmula para la depresiación fisica

Va = VR -(( VR -Vr ) K )

Va= Valor actual

VR= Valor de reposición o costo de reposición bruto
Vr= Valor residual
K= Coeficiente segúnporcentaje de vida transcurrido y estado. Tabla de Ross-Heidecke

#DIV/0!
estado. Tabla de Ross-Heidecke