Tarea 1 - Avaluo Casa Habitacion - Equipo 1

Ing.
Carlos Enrique Méndez Moreno FOLIO 22-07-002

Ing. José Carlos Gutiérrez Navarro FECHA DE EXPEDICIÓN
Arq. Juan Antonio Valenzuela López 21-07-2022
Ing. David Juvenal Amezcua Ruiz
AVALÚO INMOBILIARIO
UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Nombre del Solicitante Juan Manuel Bravo Armejo
Calle Pablo Villaseñor
Numero Exterior 374
Numero Interior N/A
Entre calles Ignacio Herrera y Cairo, Joaquín Angulo
Colonia Ladrón de Guevara
Código Postal 44600
Municipio Guadalajara
Ciudad Guadalajara
Estado Jalisco
Valor comercial $5,577,000.00
Cuatro millones doscientos noventa y nueve mil seiscientos setenta y siete pesos 00/100 m.n.
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FOLIO 22-07-002
Ing. Carlos Enrique Méndez Moreno
Ing. José Carlos Gutiérrez Navarro
Arq. Juan Antonio Valenzuela López
PAGINA CONTENIDO
1 Portada
2 Indice
3 I.- Aspectos Generales
4 II.- Características Urbanas
5,6 III.- Terreno
7,8,9 IV.- Construcciones
10,11 V.- Consideraciones previas al avaluó
VI.- Investigación de mercado y valores
12
unitarios de reposición nuevos
VII.- Aplicación de enfoque comparativo de
13
mercado
14 VIII.- Enfoque de costos
15 IX.-Capitalización de Rentas
16 X.- Resumen
16 XI.- Consideraciones Previas a la Conclusión
16 XII.- Conclusión
17-21 XIII.- Fotografías
22,23 XIV.- Anexos
24,25 XV.- Anexo fichas de Mercado - Terrenos
26,27,28 XVI.- Anexo tarjetas de Mercado - Venta
29,30,31 XVII.- Anexo tarjetas de Mercado -Renta
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Ing. Carlos Enrique Méndez Moreno FOLIO 22-07-002
I- ASPECTOS GENERALES
Nombre del Solicitante Juan Manuel Bravo Armejo
Perito Valuador
Especialidad Construcciones civiles y valuaciones en general
Cédula Profesional 0619207-10368871-12637292-12512565
Fecha del avaluó 21-jul-22
Inmueble que se valúa Casa habitación
Régimen de propiedad Casa Sola Vivienda Aislada
Propietario del inmueble Carlos Alfonso Gutierrez Bravo, Gloria Leticia
Navarro de Alba
Domicilio del solicitante No proporcionado
Telefono del solicitante No proporcionado
Objeto del avalúo Estimar el valor comercial
Propósito Conocer el valor comercial
Punto de interés Casa Jalisco
Clave catastral D65J2051014000
Cuenta predial 4-U-6324
Cuenta de agua 10008923
Observaciones Casa habitación usada
Lote 7
Manzana 15
Ubicación del inmueble Medianero
Calle Pablo Villaseñor
Número exterior 374
Número interior N/A
Con frente al Pablo Villaseñor
Entre las calles de Ignacio Herrera y Cairo, Joaquín Angulo
Código Postal 44600
Estado Jalisco
Ciudad Guadalajara
Latitud 20.683070190
Longitud -103.37980983591
Altitud 1584
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II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la zona Habitacional Unifamiliar.
Referencia de proximidad urbana Intermedia
Casas habitación antiguas y semimodernas de
calidad media, comercios vecinales, equipamiento
Tipos de construcción dominante
de tipo moderno a antiguo de uno a dos niveles.
Índice de saturación 98%

Densidad de población Normal-escasa y densa vehicular
Nivel socioeconómico Desde Medio hasta Medio alto
H2-U, Habitacional Unifamiliar densidad baja, según
Uso del suelo plan parcial de desarrollo urbano de Guadalajara,
Jalisco.
Vías de acceso e importancia de las Av. Adolfo López Mateos Norte, Av. México, Av. De las
mismas Américas, vialidades de alto flujo vehicular; Calle
Joaquín Angulo, Herrera y Cairo y Pablo Villaseñor,
Vialidades de bajo flujo vehicular.
Contaminación Regular, generado por transito vehicular
Servicios públicos y equipamiento urbano

Servicios Completos
Agua Con toma domiciliaria
Drenaje y Alcantarillado Con conexión
Electrificación Con postes de concreto y cables visibles
Alumbrado Público Luminarias LED y postes de acero
Aceras De concreto y 1.40 m de ancho
Machuelos De concreto en "I"
Pavimento Concreto
Líneas de comunicación Teléfono, cable e internet
Equipamiento urbano Nomenclatura, escuelas, bancos, restaurantes, etc.
Transporte Urbano En la avenida de su ubicación
Puntos de interés Glorieta La Minerva
Estrato Socioeconómico Media - Media Alta
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III.- TERRENO
Predio ubicado en la banqueta al este de la Av. Unión en cruce con C. Efraín González Luna
MICRO LOCALIZACIÓN
27.30
8.00 8.00
27.30
MACRO LOCALIZACIÓN
Medidas y linderos según antecedentes de fecha: 29/11/2021

Escritura 21,247
Notario Lic. María de Lourdes Chanes Reynoso
Notaria Pública # 25 de Zapopan
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III.- TERRENO
Coordenadas Latitud N 20.68307019 Longitud O -103.3798098
Al Norte 27.30 m. Propiedad de Álvaro Ladrón de Guevara Michel
Sur 27.30 m. Propiedad de Álvaro Ladrón de Guevara Michel
Oriente 8.00 m. Propiedad de Álvaro Ladrón de Guevara Michel
Poniente 8.00 m. Calle de su ubicación Pablo B. Villaseñor (Antes Sinaloa)
Se recomienda rectificar medida de linderos
Área según datos proporcionados 218.4 Según Escrituras
Área total medida 218.4

Área según indiviso 100% de 100%
Topografía y configuración De forma regular y topografía plana

Características Panorámicas Casas habitación antiguas de 2 niveles, así como
comercios antiguos y semimodernos de 2 niveles,
calidad media
Densidad de Habitantes por Ha. 95 Hab./Ha
Densidad de Vivienda por Ha. 19 Viv /Ha
Coeficiente de ocupación del suelo C.O.S. 0.60
Coeficiente de ocupación del suelo C.U.S. 1.20
Lote de terreno con un frente que ve hacia el
Tramo de calles transversales, limítrofes y
poniente con calle Pablo B. Villaseñor, al Norte con
orientación
calle Ignacio Herrera y Cairo, al Oriente con calle
5 frontal y 50% jardinado, 3 posterior y 3 cajones de
Servidumbres y / o Restricciones
estacionamiento por unidad.
Según Plan parcial del desarrollo urbano de Guadalajara, Jalisco
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IV.- CONSTRUCCIONES
Uso actual Habitacional
Casa habitación desarrollada en dos niveles. Planta baja:
Cochera semicubierta para 2 autos, vestíbulo, estancia, cocina,
comedor, medio baño, terraza, patio y cuarto de servicio con
Descripción del inmueble medio baño en la parte posterior de la vivienda. Planta alta:
Cubo de escaleras, 2 baños
completos de uso común y cuatro recamaras, la principal con
balcón.
Número de recámaras 4
Número de baños completos 2
Número de medios baños 2
Elevador No
Espacios de estacionamiento 2
Calidad del proyecto Buena
Clase general del inmueble Media
Indiviso (calculado) 100%
Estado de Conservación Bueno
Avance actual de la obra % 100
Avance actual del área común % 100
Unidades Rentables generales 1 (El sujeto)
Unidades Susceptibles de rentar 1 (El sujeto)
Calidad y clasificación de la
construcción y estado de
Tipos de construcción apreciados Área (M²) conservación:
1 Casa Habitación 204.30 Antiguo-medio-bueno
2 Cochera/Balcón 15.44 Antiguo-medio-bueno
3 Techo de lámina 11.91 Antiguo-económico-bueno
Fuente Paramétricos Ing. Raúl González Meléndez/ IMIC Abril, 2022.

Paramétrico Descripción Precio x m2
Vivienda Unifamiliar de Interés medio (206
1 M0050 m2, 2 niveles, 2.5 Baños) $ 12,346.78
2
Se concluyo utilizar el paramétrico antes señalado por las características
$ 9,877.42
especificas del inmueble - 20% por acabados, resultando en:
Vida útil total (años) Edad Vida útil remanente

1 60 45 15
2
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IV.- CONSTRUCCIONES
Superficies
Área total construida (en m² según
219.74
Levantamiento)
Área total accesoria (en m² según
11.91
Levantamiento)
Elementos de la Construcción
*Observados en la visita al inmueble salvo error u omisión
Obra negra
Cimentación (se supone) Muros de cimentación de piedra braza

Muros de carga, vigas de acero estructural, castillos y
Estructura (se supone)
cerramientos
Tabique recocido, asentado tipo soga con mortero
Muros (se supone)
cemento cal y arena proporción adecuada.
Losa de bóveda de ladrillo de lama con vigas de acero
Entrepisos (se supone)
estructural
Losa de bóveda de ladrillo de lama con vigas de acero
Techos (se supone)
estructural
Con hormigón para dar pendientes e impermeabilizante
Azoteas (se supone)
acrílico.
Muro de ladrillo recocido, asentado tipo soga con
Bardas (se supone) mortero cemento cal y arena aplanados a una cara
confinados con castillos y cerramientos de concreto.
Revestimientos y acabados interiores
Mezcla de cemento arena acabado fino y pintura
Aplanados
vinílica.
Plafones Mezcla de cemento arena acabado fino.
Muro de ladrillo recocido, asentado tipo soga con
Muros mortero cemento cal y arena aplanados a una cara
confinados con castillos y cerramientos de concreto.
Loseta de piso terrazo de 30 x 30 en diferentes diseños en
cochera, medio baño, cocina, patio, recamaras y
Pisos
distribuidor de planta alta. Azulejo en baño de uso
común y baño de recamara principal.
Zoclos Loseta cortada de 10 cm
Rampa de concreto con escalones de concreto y
Escaleras
recubrimiento de loseta de piso terrazo
De azulejo de 15 x 15 cm de piso hasta 1.20 mts en
medio baño, azulejo de 15 x 15 cm de piso a techo en
Lambrines cocina, azulejo de 15 x 15 cm de piso hasta 2.10 mts en
baño de recamara principal y azulejo de 15 x 15 cm de
piso hasta 3 mts en baño de uso común.
Pintura Vinílica en muros y plafones y esmalte en herrería
Recubrimientos especiales No cuenta
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IV.- CONSTRUCCIONES
Carpintería
Puertas De tambor de pino pintadas en blanco.
De tambor de pino pintadas en blanco. con entrepaños,

Guardarropas
puertas corredizas, cajoneras y colgadores.
Lambrines o plafones No presenta

Pisos No presenta
Instalaciones hidráulicas y sanitarias
Instalaciones Hidráulicas y sanitarias (se Red oculta hidráulica con tubería de galvanizado y red
supone) oculta de drenaje con tuberías de barro y concreto.
Lavamanos de acero inoxidable sobre mueble de
madera de melamina enchapado y WC de tanque bajo
de calidad media en medio baño interior; WC de
tanque bajo de calidad media en medio baño interior
medio baño en cuarto de servicio; Lavamanos sobre
Muebles de baño
pedestal y WC de tanque bajo de calidad media baño
de recamara principal; Lavamanos de acero inoxidable
sobre mueble de madera de melamina enchapado y
WC de tanque bajo de calidad media en baño de uso
común.
Cocina integral de melamina con estufa de 6
quemadores , campana, compartimientos superiores e
Muebles de cocina
inferiores, tarja de acero inoxidable y cubierta de
melamina.
Instalación eléctrica
Se supone con poliducto naranja y cable de diversos calibres. De 1 a 3 salidas / arbotantes
contactos y apagadores de calidad nacional.
Herrería
Reja de herrería metálica color negro cal. 18, puerta de acceso a patio de lamina troquelada,
ventanería de herrería metálica a base de perfiles comerciales y laminas de acrílico en baño de
uso común y recamara principal.
Vidriería
Cristal transparente de 4 mm
Cerrajería
De calidad nacional
Fachadas
Acabado fino de arena cemento con pintura vinílica y fachaleta de cantera
Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias

Concepto Medida Unidad
1
2
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V.- CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALÚO

MANIFESTACIONES Y DECLARACIONES:
El perito valuador manifiesta que:
A.- El presente avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos y científicos universalmente aceptados.
B.- No ha sido influido por ninguna intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo los procedimientos,
metodología, levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones
C.- No tiene ningún interés, directo o indirecto, con el bien valuado, ni presente ni futuro.
D.- No se hace responsable de la utilización de éste Informe Pericial de Valuación con finalidad distinta para la que se emite.
E.- No ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pudiese influir en el resultado del avalúo.
F.- No ha condicionado sus honorarios profesionales a la determinación de un valor predeterminado o dirigido a favorecer la
causa de algunas de las partes, o a obtener un resultado condicionado a un acontecimiento subsecuente que pudiese
ocurrir.
G.- No tiene, ni con el propietario ni con el solicitante, lazos familiares, de amistad o de cualquier otra índole que pudiesen
influir en el resultado del avalúo.
H.- Ha sido contratado para la realización del avaluó únicamente en su carácter de profesional competente y consiente de
su deber y responsabilidad.
I.- Ha inspeccionado personalmente el bien objeto del avalúo.
J.-La información relativa a los datos de ubicación y situación legal y registral del inmueble que se valúa es la contenida en
la documentación proporcionada.
ALCANCES Y LIMITACIONES:
No es objeto del presente avalúo verificar la propiedad legal, probable existencia de gravámenes, reservas de dominio,
adeudos fiscales, o de cualquier otra índole que pudieran afectar el valor del bien que se valúa, a menos que expresamente
sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no se asume responsabilidad alguna debida a
información omitida en la solicitud y documentación proporcionada.
Ante la imposibilidad de detectar durante la inspección del inmueble motivo del presente avalúo los vicios ocultos que éste
pudiese tener, sólo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente o por informe expreso
del solicitante y/o propietario.
METODOLOGÍA UTILIZADA:
Para la realización del presente avalúo se utilizaron los siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COSTOS.
Es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se valúa,
afectado por la depreciación atribuíble a la edad, estado de conservación y grado de obsolescencia observados, tanto en
sus elementos componentes, como en su conjunto.
MÉTODO DE INGRESOS.
Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables beneficios futuros en términos monetarios del valor presente
de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a través de un ingreso o renta.
MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO:
Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras de mercado abierto inmobiliario actual, bienes que se encuentran
en venta y/o renta que sean iguales o similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalúo, para que, en función de cada
inmueble investigado, se efectúen y comparaciones ponderaciones en base a sus principales características.
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V.- CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALÚO

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO:
Es el valor presente de las construcciones considerándolas como nuevas, con las características que la
técnica hubiera introducido en los modelos o prototipos considerados equivalentes. Este valor considera
reproducir una construcción idéntica a la original, respetando las características técnicas y la mano de obra
que se hubieran utilizado en la fecha de su edificación
VALOR NETO DE REPOSICIÓN:

Este valor será la diferencia que resulte de restarle al valor de reposición nuevo la depreciación acumulada
correspondiente
VALOR COMERCIAL:
Es el valor más probable que puede tener un bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas
las condiciones para una venta justa con el comprador y el vendedor debidamente informados y libres de
cualquier tipo de presiones que pudiesen forzar la compra o la venta.
VIDA ÚTIL REMANENTE:

Lapso de vida útil esperado desde el momento de realización del avalúo hasta la conclusión de la vida útil de
las construcciones
DEPRECIACIÓN:
Es la pérdida de valor ocasionada por deterioro físico natural por la edad de las construcciones, por causas
accidentales, inadecuaciones en el proyecto y la construcción o por obsolescencia física o funcional.
Es la cantidad actual, utilidad o importancia de un bien tangible en función de su utilidad, demanda y oferta,
(No necesariamente equivale a precio-costo)
VALOR FÍSICO O DIRECTO:

Se obtiene a partir del enfoque de costos, a partir del valor de reposición nuevo, ajustado de acuerdo a
todos los métodos de depreciación y obsolescencia a la fecha del avalúo.
La superficie de terreno, así como las instalaciones especiales y las obras complementarias son según datos
proporcionados por el solicitante.
Una vez que se ha utilizado el enfoque de costos; así también siempre y cuando exista un posible vendedor y
un posible comprador sin ninguna presión ni de vender ni de compra. Ambos con pleno conocimiento del
bien.
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VI.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y VALORES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NUEVOS
Ofertas de ventas de terrenos en la zona o en sitios semejantes

Área m² Área m²
No. Calle, No. Colonia $ Inmb. $ Unit. M² Telefono Informante
Terreno. Const.
1 Hospital #2317 Ladrón de Guevara 400.00 0 $ 8,000,000 $20,000.00 3.33E+09 EMSA DESARROLLOS
2 Bernardo de Balbuena S/N Ladrón de Guevara 697.00 374.47 $16,031,000 $23,000.00 3.316E+09 Juan Pablo Rivera
3 Bernardo de Balbuena S/N Ladrón de Guevara 802.00 811.31 $18,619,000 $23,215.71 5.554E+09 Home Habit Bienes Raices
4 Calderón de la Barca #215 Arcos Vallarta 422.18 381.47 $10,900,000 $25,818.37 3.312E+09 Lizbeth Gutierrez
Factor de demolición Clasif. Construcciones
Tipo $/m2
No. Área m² Const. Precio demolición Importe Dem. Factor Dem.
Precario
1 0 $ 480.00 $ - 0.00 1.00 Económica
2 374.47 $ 480.00 $ 179,745.60 0.01 0.99 Media
3 811.31 $ 480.00 $ 389,428.80 0.02 0.98 Buena
4 381.47 $ 480.00 $ 183,105.60 0.02 0.98 Muy Buen
Lujo
Factores de Homologación para el terreno (VENTA)

No. Área m² $ / M² $ / M²
Zona Ubica Uso S. Forma Superficie Dem. Negociacion. FRe
1 400 20,000 1.00 1.00 1.00 1.00 0.94 1.00 0.95 0.89 $ 17,800.00
2 697 23,000 1.00 1.00 0.95 1.04 1.04 0.99 0.95 0.97 $ 22,310.00
3 802 23,216 1.00 1.00 0.95 1.01 1.08 0.98 0.95 0.96 $ 22,287.08
4 422.18 25,818 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.98 0.95 0.88 $ 22,720.17
580.30
5.00
Área de terreno Inmueble analizado : 218.4 M² Valor homologado de calle: $ 21,280.00
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FOLIO 22-07-002
Ing. Carlos Enrique Méndez Moreno FECHA DE EXPEDICIÓN
Ing. José Carlos Gutiérrez Navarro 21-07-2022
VII.- APLICACIÓN DE ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta
Área m² Área m²
No. Calle, No. Colonia Edad Teléfono Informante
Terreno. Const.
1 Francisco Frejes 164 Ladron de Guevara 25 170.00 310.00 3333112046 Myriam

2 Herrera y Cairo 2310 Ladron de Guevara 28 360 440.00 3331498077 Zenro
3 Martin Casillas 388 Ladron de Guevara 25 176 229.00 3338174323 Romo
4 Aurelio L gallardo 328 Ladron de Guevara 21 434 558.00 3331901933 Elsa
5 J. Angulo 2664 Circ. Vallarta 35 363.00 363.00 3334792401 ASS RV
6 J. Angulo 2664 Vallarta Poniente 50 375.00 237.00 3310746713 AGUSTIN GONZALEZ
Factores de Homologación para la construcción (VENTA)

No. Oferta $ Área m² $/m² $ / M²
Zona Ubica. Superf.. Edad Acabados CUS Negociacion FRe
1 $ 5,790,000.00 310.00 $ 18,677.42 1.00 1.00 1.08 0.80 1.00 1.51 0.95 1.24 $ 23,160.00
2 $ 8,750,000.00 440.00 $ 19,886.36 1.00 1.00 1.20 0.83 1.00 1.19 0.95 1.12 $ 22,273.00
3 $ 5,490,000.00 229.00 $ 23,973.80 1.00 1.00 1.01 0.80 1.00 1.20 0.95 0.92 $ 22,056.00
4 $ 11,250,000.00 558.00 $ 20,161.29 1.00 1.00 1.31 0.76 1.00 1.23 0.95 1.16 $ 23,387.00
5 $ 9,950,000.00 363.00 $ 27,410.47 1.00 1.00 1.13 0.90 1.00 1.00 0.95 0.96 $ 26,314.00
6 $ 9,000,000.00 237.00 $ 37,974.68 1.00 1.00 1.02 1.05 1.00 0.67 0.95 0.68 $ 25,823.00
Área Sujeto 219.74 m2 0
Edad 45 años
6.00
Área vendible analizada (sujeto) : 219.74 M² Valor homologado: $ 23,835.50
Valor estimado de Mercado Factor de Valor resultante de Mercado

Área vendible M² Valor de Mercado (en N. R.) $
$/M² Comercialización $/M²
$ 23,835.50 1 $ 23,835.50 219.74 $ 5,237,612.77

RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO $ 5,237,612.77
OBSERVACIONES:
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Ing. Carlos Enrique Méndez Moreno Ing. FOLIO 21-03-100
José Carlos Gutiérrez Navarro Arq. FECHA DE EXPEDICIÓN
Juan Antonio Valenzuela López Ing. 21/07/2022
David Juvenal Amezcua Ruiz
VIII- APLICACIÓN DE ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)
Lote promedio de mercado analizado 580.30 m2
Valores de calle o zona $21,280.00

Fzo Fub FFr Ffo Fsup. Otro Fre.
Factores de eficiencia del terreno
1 1 1 1 1.200 1 1.2000
Estimación del valor del terreno

Valor
Unitario
Fracción Superficie en m2 Valor unitario / m2 Coeficiente Motivo Valor Parcial
Resultante
$/M²
Superficie Menor y
1 218.40 $21,280.00 1.2000 $25,536.00 $5,577,062.40
negociación
Área privativa 218.40

Superficie Total 218.40 Pro indiviso 100% Valor Total del Terreno $5,577,062.40
Superficie Indiviso 218.40 Valor del terreno según pro indiviso $5,577,062.40
Costo promedio de terreno por m2 $25,536.00

Costo promedio por m2 de área privativa $25,536.00
Subtotal del terreno $5,577,062.40
Estimación del valor de las construcciones
Edad y
Descripción Superficie en m2 V.R.N $/M² V.N.R. $/M² Valor Parcial
conservación
Habitable 204.30 $9,877.42 0.34 $3,309.92 $676,217.63

Balcones 15.44 $7,408.07 0.34 $2,482.44 $38,328.93
Superficie Total 219.74
Valor neto de reposición promedio $3,251.78
Subtotal $714,546.56
Estimación del valor de instalaciones especiales y obras complementarias

Valor unitario de Conse Factor
Cantida
Concepto Unidad Detalle reposición rvació Edad obteni V.N.R. Indiviso Valor parcial
d
nuevo n do
Subtotal $0.00
Valor total de enfoque de costos $6,291,608.96
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Ing. Carlos Enrique Méndez Moreno Ing. José FOLIO 22-07-002
Carlos Gutiérrez Navarro Arq. Juan Antonio FECHA DE EXPEDICIÓN
Valenzuela López Ing. David Juvenal Amezcua 21-07-2022
Ruiz
IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (RENTAS)
Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose en renta
Área m² Área m²
No. Calle, No. Colonia Edad Teléfono Informante
Terr.. Const.
1 Herodoto #110 Vallarta San Jorge 27 254.00 190.00 3312204902 Arturo GonzalezArturo Gonzalez
2 Av. Manuel Acuña #2643 Monraz 40 156.00 221.00 3336276437
Guadalajara Sotheby´s International Realty
3 Francisco Frejes #739 Ladrón de Guevara 40 240.00 231.00 3333980082 Marcos
4 Ignacio Herrera y Cairo #1855 Ladrón de Guevara 40 192.00 212.00 3334497379 FRANCISCO BERNAL
Factores de Homologación para la construcción (RENTA)
No. Oferta $ Área m² $/m² $ / M²
Zona Ubica. Superf.. Edad Fcalidad Cajones OTRO F Neg. FRe
1 $ 22,000.00 190 115.79 1.00 1.00 0.97 0.82 1.00 1.00 1.00 0.95 0.76 $ 88.00
2 $ 25,000.00 221 113.12 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 $ 102.00
3 $ 26,000.00 231 112.55 1.00 1.00 1.01 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 0.91 $ 102.00
4 $ 25,000.00 212 117.92 1.00 1.00 0.99 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 $ 106.00
Edad 45 Años #¡REF!
4.00
Área construida del inmueble analizado (sujeto) 219.74 M² Valor homologado: 99.50
Valor Prom. de renta $ 21,864.13
OBSERVACIONES:
Pagina 15 de 31
FOLIO 21-03-100
Ing. Carlos Enrique Méndez Moreno FECHA DE EXPEDICIÓN
Arq. Juan Antonio Valenzuela López 21/07/2022
IX- DETERMINACION DEL VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS

Renta Bruta
TIPO Uso o destino el Área (tipo) Área (m²) V.U. ($/M²) Mensual
1 Habitacional 219.74 $ 99.50 $ 21,864.13
TOTAL 219.74 $ 99.50 $ 21,864.13
REGIMEN 1 Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 21,864.13

DEDUC. O. 1 Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 262,369.56
VACIOS 5.56% Sobre la renta anual potencial $ 14,576.09
$ 247,793.47 Renta Bruta Anual Potencial Efectiva ( R.B.A.) Potencial menos vacíos $ 247,793.47
ANALISIS DE DEDUCCIONES :
1. ADMINISTRACION Y OTROS 10.00% Sobre la renta bruta anual efectiva $ 26,236.96
2. CONSERVACION, CADA 3 AÑOS 0.02 Sobre el valor construcción $ 607,364.58 $ 4,049.10
3. PREDIAL 2.00% Sobre la renta bruta anual efectiva $ 4,955.9
4. SEGURO 0.30% Sobre el valor construcción $ 1,822.09
5. DEPRECIACION FISCAL 5.00% Sobre el valor construcción $ 30,368.23
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES (Suma de 1 A 5) $ 67,432.25
7. DEDUCCION OPCIONAL $ -
8. DEDUCCION MAYOR Tomar la mayor de 6 o 7 $ 67,432.25
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta bruta anual menos deducción mayor $ 180,361.23
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Tabla ISR 2022 (anual) $ 3,855.14
11 P.T.U. $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES 15.60% (Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11) $ 40,919.16
13 INGRESO NETO ANUAL Renta bruta anual menos suma de deducciones $ 206,874.32
TASA DE CAPITALIZACION
La tasa de capitalización resulta de sumar: FUENTE FECHA

Tasa Real (TIIE 28 días) 8.04% Banco de México
Inflación estimada anual 7.990% INPC del mes de: JUNIO

Año actual 2022 Año anterior 2021
Tasa recuperación Vida Util. Remanente VUR = 15 6.67% Estimado en obra

Riesgo País 2.49% Ambito.com
TASA DE CAPITALIZACION 9.20% CLASE INMUEBLE 11.43%
VALOR DE CAPITALIZACION $ 1,810,654.49
OBSERVACIONES:
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X.- RESUMEN
Valores calculados en números redondos
Enfoque comparativo de mercado $5,237,612.77
Enfoque de costos $6,291,608.96
Enfoque de ingresos $1,810,654.49
Otro - Valor de terreno $5,577,062.40
K = Coeficiente de relación entre enfoque comparativo de mercado y el enfoque de costos
K= 0.8325
Observaciones y / o comentarios
Se concluye el avalúo con el valor del terreno debido a que las construcciones existentes ya se encuentran deficientes
y las ofertas comparables de terrenos que se encontraron también incluyen construcciones similares, sin embargo, solo
se oferta a precio de terreno.
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
Para estimar el valor se realizó una investigación de mercado de terrenos en venta y de los antecedentes,
condiciones actuales, perspectivas, oferta, demanda, ubicación, zona de ubicación del inmueble, así como
el aprovechamiento del mismo, valores comerciales de inmuebles similares en la zona, como el propósito del
avalúo. Entiéndase por este como una opinión de valor apoyada en la investigación de ofertas, operaciones
realizadas, encuestas personales y de campo y por último en base a un exhaustivo análisis de lo anterior se
concluye a una opinión de valor comercial del inmueble.
XII.- CONCLUSIÓN
Valor comercial $5,577,062.00

Cuatro millones doscientos noventa y nueve mil seiscientos setenta y siete pesos 00/100 m.n.
Esta cantidad representa el valor comercial a la fecha de: jueves, 21 de julio de 2022
Forma parte integral de este avaluó la siguiente documentación incorporada al presente estudio.
Hojas Este avaluó no es para fines de litigio
Avaluó con caratula 17 Este avaluó no es valido para fines diferentes del propósito consignado
Fotografías-Anexos 14
Total del estudio 31 Este avaluó no es valido si no lleva sello de la institución y firma del funcionario
Avaluó valido siempre y cuando no sean alteradas las condiciones físicas y de proyecto del inmueble por
circunstancias del uso del suelo, condiciones políticas, sociales, naturales y / o económicas.
Perito Valuador
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XIII.-REPORTE FOTOGRÁFICO
Vialidad de Acceso Vialidad de Acceso
Nomenclatura en Calle Fachada
Cochera Sala
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Comedor Distribuidor
Medio Baño Cocina
Cocina Fachada Posterior
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Patio Cuarto de Servicio
Medio Baño en Cuarto de Servicio Escaleras
Distribuidor Planta Alta Recamara 1
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Recamara 2 Recamara 3
Recamara 4 Closet Recamara 1
Closet Recamara 2 Baño de Uso Común 1
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Baño de Uso Común 2
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XIV.-ANEXOS
DISTRIBUCION Y PLANTA DEPARTAMENTO
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XIV.-ANEXOS
FICHA CATASTRAL
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XV.- FICHAS COMPARABLES DE MERCADO TERRENOS
Comparable de mercado 1
Datos del comparable
Fotos del comparable Datos del predio
21/07/2022
Fecha de investigación:
Tipo de inmueble:Terreno Badlío
Calle y número:Hospital #2317
Ladrón de Guevara
Colonia:
Guadalajara
Municipio:
400.00
Superficie:
Costo por m2:$20,000.00
$8,000,000.00
Costo total:
Ubicación en manzana: Medianero
No aplica
Proyecto:
No aplica
Calidad:
Edo de Conservación: No aplica
Edad: No aplica
Datos del contacto

Fuente Portal Terreno Teléfono 3330116921
Nombre del Contacto EMSA DESARROLLOS Link
https://www.portalterreno.com/mx/propiedad/venta/comercial/guadalajara/309830-terreno-en-venta-ladro
Fecha de investigación:21/07/2022
Tipo de inmueble: Terreno con Construcción
Calle y número: Bernardo de Balbuena S/N
Colonia:Ladrón de Guevara
Municipio:Guadalajara
697.00
Superficie:
Costo por m2: $23,000.00
$16,031,000.00
Costo total:
Proyecto:No aplica
Calidad:No aplica
Edad: No aplica
Datos del contacto

Nombre del Contacto Juan Pablo Rivera Link https://www.portalterreno.com/mx/propiedad/venta/terreno/guada
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XV.- FICHAS COMPARABLES DE MERCADO TERRENOS
Calle y número: Bernardo de Balbuena S/N
Colonia:Ladrón de Guevara
802.00
Superficie:
Costo por m2: $23,215.71
$18,619,000.00
Costo total:
Proyecto:No aplica
Calidad:No aplica
Edad: No aplica
Datos del contacto

Nombre del Contacto Home Habit Bienes Raices Link
https://www.portalterreno.com/mx/propiedad/venta/terreno/guadalajara/69286-terreno-cerca-de-av-americ
Calle y número: Calderón de la Barca #215
Colonia:Arcos Vallarta
422.18
Superficie:
Costo por m2: $25,818.37
$10,900,000.00
Costo total:
Proyecto:No aplica
Calidad:No aplica
Edad: No aplica
Datos del contacto

Nombre del Contacto Lizbeth Gutierrez Link https://www.inmuebles24.com/propiedades/casa-para-demoler-en-v
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XVI.- FICHAS DE VENTA COMPARABLES DE MERCADO
Fecha de investigación21/07/2022
Tipo de inmueble Casa habitacion
Calle y numeroFrancisco Frejes 164
Ladron de Guevara
Colonia
MunicipioGuadalajara
170.00
Superficie
Construccion 310.00
Costo por m2 $18,677.42
$5,790,000.00
Costo total
Ubicación en manzana Medianero
ProyectoBueno
Media
Calidad
Edo de Conservación: Bueno
25
Edad
Cajones: 2 Nivel: 2
Datos del contacto
Fuente Casas y terrenos Teléfono 3333112046
Nombre del Contacto Myriam Link https://www.casasyterrenos.com/propiedad/casa-venta-fra
Calle y numeroHerrera y Cairo 2310
Ladron de Guevara
Colonia
360.00
Superficie
Construccion 440.00
Costo por m2 $19,886.36
$8,750,000.00
Costo total
ProyectoBueno
Media
Calidad
28
Edad
Cajones: 3 Nivel: 2
Datos del contacto
Nombre del Contacto Zenro Link https://www.casasyterrenos.com/propiedad/casa-venta-her
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Calle y numeroMartin Casillas 388
Ladron de Guevara
Colonia
176.00
Superficie
Construccion 229.00
Costo por m2 $23,973.80
$5,490,000.00
Costo total
ProyectoBueno
Media
Calidad
25
Edad
Cajones: 2 Nivel: 2
Datos del contacto
Nombre del Contacto Romo Link https://www.casasyterrenos.com/propiedad/casa-venta-ma
Calle y numeroAurelio L gallardo 328
Ladron de Guevara
Colonia
434.00
Superficie
Construccion 558.00
Costo por m2 $20,161.29
$11,250,000.00
Costo total
ProyectoBueno
Media
Calidad
Edad 21
Cajones: 5 Nivel: 2
Datos del contacto
Nombre del Contacto Elsa Link https://www.casasyterrenos.com/propiedad/casa-venta-aur
Pagina 28 de 31
Calle y numeroJ. Angulo 2664
Circ. Vallarta
Colonia
363.00
Superficie
Construccion 494.00
Costo por m2 $20,141.70
$9,950,000.00
Costo total
ProyectoBueno
Media
Calidad
35
Edad
Cajones: 4 Nivel: 3
Datos del contacto
Fuente Inmuebles 24 Teléfono 3334792401
Nombre del Contacto ASS RV Link https://www.inmuebles24.com/propiedades/-casa-en-venta
Calle y numeroVallarta 3258
Vallarta Poniente
Colonia
375.00
Superficie
Construccion 237.00
Costo por m2 $37,974.68
$9,000,000.00
Costo total
ProyectoBueno
Media
Calidad
50
Edad
Cajones: 3 Nivel: 2
Datos del contacto
Fuente Inmuebles 24 Teléfono 3310746713
Nombre del Contacto AGUSTIN GONZALEZ Link https://www.inmuebles24.com/propiedades/-casa-en-venta
Pagina 29 de 31
XVII.- FICHAS DE RENTA COMPARABLES DE MERCADO
Tipo de inmueble Casa Hbitación
Calle y numeroHerodoto #110
Vallarta San Jorge
Colonia
254.00
Superficie
Construccion 190.00
Costo por m2 $115.79
$22,000.00
Costo total
ProyectoNo aplica
No aplica
Calidad
Edo de Conservación: Remodelada
27
Edad
Cajones: 1 Nivel: N/A
Datos del contacto
Fuente Lamudi Teléfono 3312204902
Nombre del Contacto Arturo Gonzalez Link https://www.lamudi.com.mx/casa-remodelada-en-vallarta-
Fecha de investigación 21/07/2022
Tipo de inmueble Casa Habitación
Calle y numero Av. Manuel Acuña #2643
Colonia Monraz
Superficie 156.00
Construccion 221.00
Costo total $25,000.00
Proyecto No aplica
Calidad No aplica
Edad 40
Datos del contacto
Fuente Casas Y Terrenos Teléfono 3336276437
Nombre del Contacto Guadalajara Sotheby´s International Realty Link
https://www.casasyterrenos.com/propiedad/casa-renta-manuel-acuna-monraz-guadalaja
Pagina 30 de 31
XVII.- FICHAS DE RENTA COMPARABLES DE MERCADO
Calle y numeroFrancisco Frejes #739
ColoniaLadrón de Guevara
240.00
Superficie
Construccion 231.00
$26,000.00
Costo total
ProyectoNo aplica
No aplica
Calidad
40
Edad
Datos del contacto
Fuente Propiedades Teléfono 3333980082
Nombre del Contacto Marcos Link
https://propiedades.com/inmuebles/casa-en-renta-francisco-frejes-739-ladron-de-guevara-jalisco-25125062#area=ladron-de-guevara-guada
Calle y numero Ignacio Herrera y Cairo #1855
Superficie 192.00
Construccion 212.00
Costo total $25,000.00
Proyecto No aplica
Calidad No aplica
Edad 40
Datos del contacto
Fuente Casas Y Terrenos Teléfono 3334497379
Nombre del Contacto FRANCISCO BERNAL Link
https://www.casasyterrenos.com/propiedad/casa-renta-herrera-y-cairo-ladron-de-guevara-guad
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Tarea 1 - Avaluo Casa Habitacion - Equipo 1

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Ing.

Carlos Enrique Méndez Moreno FOLIO 22-07-002

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Índice de saturación 98%

Servicios públicos y equipamiento urbano

Medidas y linderos según antecedentes de fecha: 29/11/2021

Se recomienda rectificar medida de linderos

Área según datos proporcionados 218.4 Según Escrituras

Área total medida 218.4

Topografía y configuración De forma regular y topografía plana

Fuente Paramétricos Ing. Raúl González Meléndez/ IMIC Abril, 2022.

Vida útil total (años) Edad Vida útil remanente

Cimentación (se supone) Muros de cimentación de piedra braza

De tambor de pino pintadas en blanco. con entrepaños,

Lambrines o plafones No presenta

Acabado fino de arena cemento con pintura vinílica y fachaleta de cantera

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias

V.- CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALÚO

V.- CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALÚO

VALOR NETO DE REPOSICIÓN:

VIDA ÚTIL REMANENTE:

VALOR FÍSICO O DIRECTO:

VI.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y VALORES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NUEVOS

Ofertas de ventas de terrenos en la zona o en sitios semejantes

Factor de demolición Clasif. Construcciones

Factores de Homologación para el terreno (VENTA)

Área de terreno Inmueble analizado : 218.4 M² Valor homologado de calle: $ 21,280.00

VII.- APLICACIÓN DE ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

1 Francisco Frejes 164 Ladron de Guevara 25 170.00 310.00 3333112046 Myriam

Factores de Homologación para la construcción (VENTA)

Área vendible analizada (sujeto) : 219.74 M² Valor homologado: $ 23,835.50

Valor estimado de Mercado Factor de Valor resultante de Mercado

$ 23,835.50 1 $ 23,835.50 219.74 $ 5,237,612.77

VIII- APLICACIÓN DE ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

Lote promedio de mercado analizado 580.30 m2

Valores de calle o zona $21,280.00

Estimación del valor del terreno

Área privativa 218.40

Costo promedio de terreno por m2 $25,536.00

Estimación del valor de las construcciones

Habitable 204.30 $9,877.42 0.34 $3,309.92 $676,217.63

Estimación del valor de instalaciones especiales y obras complementarias

Valor total de enfoque de costos $6,291,608.96

IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (RENTAS)

Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose en renta

Valor Prom. de renta $ 21,864.13

IX- DETERMINACION DEL VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS

REGIMEN 1 Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 21,864.13

La tasa de capitalización resulta de sumar: FUENTE FECHA

Inflación estimada anual 7.990% INPC del mes de: JUNIO

Tasa recuperación Vida Util. Remanente VUR = 15 6.67% Estimado en obra

TASA DE CAPITALIZACION 9.20% CLASE INMUEBLE 11.43%

VALOR DE CAPITALIZACION $ 1,810,654.49

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

Valor comercial $5,577,062.00

Vialidad de Acceso Vialidad de Acceso

Nomenclatura en Calle Fachada

Medio Baño Cocina

Cocina Fachada Posterior

Patio Cuarto de Servicio

Medio Baño en Cuarto de Servicio Escaleras