Dirección:

Av. 6 de Diciembre N34-154

Entre Checoslovaquia y El Batán
Edificio Atelier
Teléfono: (02) 510-5379

Quito, 23 de enero 2023

Ingeniera,
Lida Merino Avendaño,
PRESIDENTE EDIFICIO ATELIER
Ciudad.

Presentamos el informe de veeduría del manejo de la empresa administradora Habitat, que detalla
los hallazgos en la parte administrativa, contable, de mantenimiento, seguridad y de cumplimiento
legal del Edificio Atelier

CONTABILIDAD:
1. Se ha identificado poca consistencia en el registro de los cobros reales de alícuotas.
2. No sé evidencia ejecución de medidas e incentivos para el cobro de alícuotas por cobrar a
condóminos.
3. No existe registro de ingresos extraordinarios por concepto de venta de tags, tarjetas,
alquiler de áreas comunales entre otros.
4. No se refleja una aplicación efectiva de la normativa contable exigida.
5. Se solicita matrices de depreciación de todos los activos del edificio, a fin de conocer el
valor real de los mismos.
6. Es importante corroborar los pagos efectuados por caja chica con sus respectivos
comprobantes.
7. Es importante corroborar con los proveedores los pagos reflejados en el sistema contable, así
como los saldos de cuentas por pagar.
8. Ingresan varias facturas que difieren del valor con proveedores.
9. Existen diferencias en las cuotas de mantenimiento; ya que para lo mismo se tiene 6
proveedores.
10. Hay proveedores que no tienen movimientos no existen en mayores; no se sabe de donde
nacen los saldos.
11. Existen las mismas cuentas deudoras tanto en Activos como en Pasivos, hay confusión en
las mismas.
12. No se regularizan los conceptos de pago.
13. No se sabe cómo se lleva el detalle de deudas a FIDEICOMISO, y bajo qué criterio se hacen
estos movimientos.
14. No hay un soporte de las facturas de ingreso de alícuotas por cuanto teniendo el sistema, se
lo hace a mano.
15. La contabilidad está mal llevada; se debe cambiar totalmente los parámetros (plan de
cuentas, control de activos y pasivos, gastos)

ADMINISTRACION:

www.edificioatelier.com
 Dirección:
Av. 6 de Diciembre N34-154
Entre Checoslovaquia y El Batán
Edificio Atelier
Teléfono: (02) 510-5379

1. No se tiene auditoría desde el periodo 2017 al 2022.

2. No existe un control de asistencia tanto del personal administrativo, mantenimiento,
limpieza entre otros.
3. Es prioritaria una revisión de los pagos efectuados por la administración, en cuanto a sus
valores, procesos efectuados para el pago y renovación de contratos.
4. No existe comunicación con los copropietarios y la administración.
5. No se da solución a los pedidos de los copropietarios y residentes del edificio.
6. No existe una política de selección de proveedores de bienes y servicios, en las cuales se
presenten mínimo 3 cotizaciones e informes previo a la contratación de los mismos.
7. No hay un empoderamiento de la administración hacia los copropietarios y residentes.
8. No se tiene los respaldos de aprobación de las compras, ni cotizaciones, ni informes que
demuestren calidad vs costo.
9. Es necesaria la justificación de gestión en términos de incremento de costos sin acciones en
2022, que llevaron a presentar reportes en déficit.
10. No existe cumplimiento de normas de propiedad horizontal
11. No existe reporte mensual del IESS por parte de los outsorcings, previo a la cancelación de
los servicios recibidos.

CUMPLIMIENTO LEGAL:
1. La administración no da respuesta a los pedidos de los copropietarios que mediante mail han
requerido soluciones.
2. La administración no informa al Directorio General el pedido de los copropietarios para
asistir a las reuniones del Directorio.
3. La administración no informa al Directorio General las solicitudes, reclamos que hacen los
residentes y copropietarios.
4. La administración pierde la documentación legal entregada por parte de los copropietarios o
residentes y pide que hablen con los guardias.
5. La administración no ha entregado a los copropietarios Balances, Estados de Resultados,
Ejecución Presupuestaria Mensual y Anual desde el año 2017 hasta el 2022.
6. La administración no hace llegar a la gran mayoría de copropietarios la convocatoria a
sesiones de asambleas sean ordinarias o extraordinarias
7. La administración indica que tienen prohibido dar números de teléfonos de algún miembro
del directorio.
8. La administración no entrega documentos; sean actas de directorios generales, asambleas
generales y otros, siempre ponen excusas.
9. La administración no cumple ni hace cumplir la Ley y el Reglamento de Propiedad
Horizontal, ni las normas aprobadas por el Directorio General, ni las Ordenanzas
Municipales, ni lo que exige el Cuerpo de Bomberos para seguridad de los residentes del
edificio entre otros incumplimientos.

MANTENIMIENTO:

www.edificioatelier.com
 Dirección:
Av. 6 de Diciembre N34-154
Entre Checoslovaquia y El Batán
Edificio Atelier
Teléfono: (02) 510-5379

1. Sistema integrado de emergencia, está funcionando parcialmente.

2. Extintores de incendios caducados.
3. Sensores sin funcionamiento.
4. Falta de señalización en parqueaderos.
5. En mal estado la imagen del edificio (pintura, iluminación, señalización, limpieza).
6. Máquinas del gimnasio sin funcionamiento y sin mantenimiento.
7. Falta de reparación de luminarias decorativas (pileta, áreas comunales).
8. Áreas comunales de la terraza en mal estado.
9. Falta de mantenimiento en áreas húmedas (sauna, turco e hidromasaje).
10. Poca iluminación de la plazoleta ya que los reflectores son solares y en la noche dan poca
luz.
11. No se encuentra organizado los cables de las centrales de seguridad y de otros equipos
teniendo así un tallarín de cables.
12. Falta de mantenimiento de sistema de las puertas de ingresos de ambas torres, áreas
húmedas y áreas comunales.
13. Costos elevados de servicios básicos como agua potable, luz eléctrica, entre otros.

SEGURIDAD:
1. No existe una norma de utilización de áreas sociales, las cuales pueden ser utilizadas por los
copropietarios que estén al día en el pago de alícuotas.
2. No existe depuración de tarjetas de accesos a parqueaderos, áreas comunales, departamentos
poniendo así en riesgo a los residentes.
3. No existe una norma para manejo de arriendos temporales o Airbnb.
4. No existe una norma de ingreso a los departamentos por parte de los visitantes.
5. No existe relevo de almuerzos para la guardianía por parte de la empresa de seguridad.
6. Normar la utilización de los parqueaderos ya que se utilizan indiscriminadamente por parte
de los residentes.
7. No existe cámaras de video seguridad en los pisos de los departamentos.
8. No existe una norma de ingreso vehicular para los residentes y visitas; se debería
implementar un lector de placas vehiculares para optimizar la seguridad.

RECOMENDACIONES:
1. Se debe realizar una auditoría desde el 2017 hasta el 2022; dado que las irregularidades son
oficiales una vez que una compañía de auditoría emita un informe; para esto debemos
solicitar al menos 3 participantes a modo de escoger la mejor opción.
2. Se debe cambiar, depurar o mejorar el sistema contable.
3. Se debe realizar procesos de selección de todos los proveedores de bienes y servicios, así
como renegociaciones o renovaciones para mejorar y mantener óptimos resultados.
4. Se debe revisar la Ejecución Presupuestaria, Presupuestos vs Estado de Pérdidas y
Ganancias desde el año 2017 a 2022.

www.edificioatelier.com
 Dirección:
Av. 6 de Diciembre N34-154
Entre Checoslovaquia y El Batán
Edificio Atelier
Teléfono: (02) 510-5379

5. Se debe convocar a la asamblea ordinaria de copropietarios para la elección del

administrador del edificio, conforme al reglamento de la ley de propiedad horizontal y de la
resolución de la asamblea general extraordinaria celebrada el 19 de diciembre del año 2022.
6. El administrador debe guardar total independencia con el personal que lleva la contabilidad,
proveedores de bienes y servicios para que no sea juez y parte.
7. Se debe contratar un profesional para el área contable con relación de dependencia con el
Edificio Atelier, que además haga las veces de asistente administrativo. De esta manera que
si por algún motivo cualquier administrador o empresa de administración deja de brindar sus
servicios por cualquier circunstancia siempre tendremos la información administrativa,
financiera, contable, mantenimiento y de seguridad a través del profesional que trabaja
directamente para el Edificio Atelier.
8. Mejorar la comunicación y solventar las solicitudes e inquietudes de los copropietarios y
residentes del edificio.
9. Se debe socializar y legalizar las normas y reglamento interno del edificio Atelier.
10. Reducir los costos de energía eléctrica con el cambio de iluminación y de agua potable
mediante la optimización y control de fugas.
11. En seguridad es necesario modernizar con la utilización de la tecnología (video seguridad,
lector de placas vehiculares, entre otros), y así optimizar los costos.
12. Verificación de compras generales, maquinaria, suministros y materiales, bienes y servicios,
entre otros.

Que este documento sirva para mejorar el desenvolvimiento del Edificio Atelier e incremente su
plusvalía.

Cordialmente,

Ing. Darling Cabezas Ing. Tatiana Vázconez

COPROPIETARIA VEEDORA COPROPIETARIA VEEDORA

Ing. Joaquín Rodas Ing. Norma Delgado

COPROPIETARIO VEEDOR CONTADORA/SECRETARIA

www.edificioatelier.com