¿Qué me interesa más: suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda o uno

de “temporada”?

Como es sobradamente conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

regula básicamente dos tipos de contratos de arrendamiento: los de vivienda y los de uso
distinto de vivienda, y dentro de éstos últimos se encuentran los conocidos
popularmente como “arrendamientos de temporada” Ante esto, y a la hora de suscribir
un contrato de arrendamiento sobre una vivienda concreta, suelen surgir dudas acerca de
si nos interesa más firmar un tipo de contrato u otro. Vamos a analizar las principales
diferencias entre ambos y algunas consideraciones que habrá que tener en cuenta para
terminar optando por el tipo de contrato que realmente más nos beneficie.

En primer lugar conviene aclarar que los contratos de arrendamiento de vivienda recaen
sobre viviendas urbanas habitables con el fin de satisfacer una necesidad permanente
o indefinida del inquilino. En cambio, los contratos de arrendamiento de temporada
tienen una finalidad de alojamiento transitoria y ocasional, condicionada en todo
caso a un período de tiempo muy concreto, por ejemplo por motivos de estudios, de
trabajo temporal, etc.

No obstante lo anterior, la principal diferencia entre ambos contratos se encuentra en el

plazo de duración. De esta forma, los arrendamientos de temporada finalizarían el día
fijado en el propio contrato sin que el arrendatario pueda acogerse al plazo de duración
mínima previsto en el artículo 9 de la LAU, mientras que en los contratos de
arrendamiento de vivienda el inquilino sí tendría derecho (salvo determinados supuestos
muy concretos) a permanecer en el inmueble durante un período mínimo de cinco años
si el arrendador es persona física, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica,
aunque en el contrato se haya pactado un tiempo de duración inferior. De esta forma, si
somos inquilinos y queremos “garantizarnos” un período mínimo de 5 o 7 años, según
el arrendador sea persona física o jurídica, podría ser más interesante optar por un
contrato de arrendamiento de vivienda.

Otra diferencia importante entre ambos tipos de contrato es en relación a la fianza, en

cuanto a que en los contratos de arrendamiento de vivienda será obligatoria la
prestación de una fianza equivalente a una mensualidad de renta, mientras que en los
“contratos de temporada”, y al tener la consideración de contratos de uso distintos del
de vivienda, será obligatoria una fianza equivalente a dos mensualidades de renta tal y
como se prevé en el artículo 36 de la LAU.

Finalmente, otra de las principales diferencias radica en que los contratos de

arrendamiento de temporada se rigen en primer lugar por los pactos y condiciones
incluidos por las partes en el propio contrato y con carácter subsidiario por lo dispuesto
en el Título III de la LAU., y los contratos de arrendamiento de vivienda se rigen en
primer lugar y con carácter imperativo por lo dispuesto en el marco establecido en los
Títulos I y IV de la LAU, y con carácter subsidiario por las cláusulas pactadas en el
propio contrato.
Sin perjuicio de lo anterior, lo que sí es necesario tener presente es que en la práctica
nos encontramos con contratos de arrendamiento “encubiertos” y/o “camuflados” en los
que se pretende dar una apariencia de un tipo de contrato que en realidad no lo es con la
clara finalidad, por ejemplo, de eludir las duraciones mínimas establecidas en la LAU
(contratos de arrendamiento de temporada que realmente son contratos de vivienda y
viceversa) Por ello, y para determinar la naturaleza del contrato, hay que analizar y
examinar de forma detallada el contenido del clausulado del propio contrato, así como
la verdadera intención de las partes, y no estar únicamente a la denominación que se le
ha dado al contrato en cuestión, tal y como viene exigiendo la actual jurisprudencia.

Por ello, y tal y como señala el Tribunal Supremo, si se optara finalmente por suscribir
un contrato de arrendamiento de temporada, es fundamental que “se haya convenido el
uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la
necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de
residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas
determinadas” debiéndose reflejar las circunstancias concretas en el propio contrato y
siendo aconsejable incluso acreditar en la medida de lo posible las mismas para que no
dé lugar a futuras controversias y/o litigios innecesarios. Así por ejemplo podría ser
interesante reflejar en el contrato el motivo concreto del arrendamiento y su
temporalidad, hacer mención al domicilio habitual del arrendatario y posible
empadronamiento en el mismo, o bien añadir cláusulas del tipo: “El arrendatario no
pretende en ningún caso una ocupación indefinida del inmueble, ni desea establecer en
el mismo su vivienda habitual” Con ello quedaría suficientemente acreditado la
temporalidad del contrato en cuestión sin que con posterioridad se pueda exigir la
duración mínima prevista en la LAU para los contratos de arrendamiento de vivienda.

En conclusión, las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda

habitual van a influir muy directamente en los derechos y obligaciones de cada una de
las partes, teniendo presente como se ha visto que la propia LAU viene ofreciendo una
mayor protección al arrendatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, más
que de temporada. No obstante, nuestra recomendación en todo caso es acudir a
profesionales especializados en materia de arrendamientos quienes analizarán el caso
concreto y podrán asesorar al cliente aconsejándole un tipo de contrato u otro,
adaptando en su caso el contrato a las circunstancias concretas y que más interesen a las
partes.

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