Ley de arrendamiento actualizada:

comprenda los puntos principales

La Ley N ° 8245, de 18 de octubre de 1991, informalmente conocida como Ley de
Arrendamiento, es la legislación que regula las normas relativas al arrendamiento de
inmuebles urbanos dentro del territorio nacional.

Vivir de alquiler es una realidad cada vez más presente para las familias brasileñas. Según
una encuesta del IBGE en 2019, las propiedades alquiladas representan el 18,3% de las
viviendas familiares en todo el país . En este sentido, la Ley de Arrendamiento existe para
regular estas relaciones.

Creada en 1991, la Ley de Arrendamiento, como se denomina informalmente la ley nº 8.245 /

91 , regula la relación contractual entre arrendador y arrendatario, sus funciones y cómo se
deben realizar los demás trámites de admisión y desalojo.

En este artículo abordaremos los puntos principales de la Ley de Arrendamiento, aportando su

importancia, las características del contrato de arrendamiento, los derechos y deberes de las
partes e información sobre las posibilidades de desalojo. ¡Que tengas una buena lectura!

Explorar este contenido

 ¿Qué dice la Ley de Arrendamiento?
 ¿Qué importancia tiene la Ley de Arrendamiento?
 ¿Qué propiedades están cubiertas por la Ley de Arrendamiento y cuáles no?
o Kit de 11 plantillas de contrato
 Características del contrato de arrendamiento
o no solemne
o Bilateral y consensual
o oneroso
o Conmutativa
o Continuo
o plazos
 tiempo determinado
 Tiempo indeterminado
 Su bufete de abogados puede crecer un 40% más rápido
 ¿Cuáles son los principales derechos y deberes del inquilino?
o Derechos del arrendatario
o Deberes del arrendatario
o Kit de plantilla de petición
 ¿Cuáles son los principales derechos y deberes del propietario?
o Derechos del arrendador
o Deberes del arrendador
 Situaciones que posibilitan el desalojo
 Preguntas frecuentes de inquilinos
 Conclusión
¿Qué dice la Ley de
Arrendamiento?
La Ley N ° 8245, de 18 de octubre de 1991, informalmente conocida como Ley de
Arrendamiento, es la legislación que regula las normas relativas al arrendamiento de
inmuebles urbanos dentro del territorio nacional.

Presenta las reglas para el procedimiento de arrendamiento, los derechos y deberes del
arrendador (el dueño del inmueble) y del arrendatario (el que desea alquilar el inmueble al
dueño), además de tener otras particularidades que abordan el tema. .

Así, la Ley de Arrendamiento tiene como único propósito establecer los parámetros
contractuales y normativos para que las personas puedan arrendar propiedades urbanas,
estandarizando el sustento legislativo en la materia.

¿Qué importancia tiene la Ley

de Arrendamiento?
La Ley de Arrendamiento se reguló a principios de la década del 90, partiendo de la
observación de que la legislación vigente hasta ese momento sobre el tema estaba muy
desactualizada e incompleta, encaminándose hacia la obsolescencia. Después de todo, la
principal legislación sobre el tema provino del Código Civil de 1916, que retrató un Brasil
completamente diferente.

Así, la Ley N ° 8.245 es fundamental en un país donde 13,3 millones de familias viven de
alquiler, como lo indica la Encuesta Nacional Continua por Muestra de Hogares (PNAD) 2019.

Regular los derechos y deberes de los inquilinos y propietarios, además de establecer las
reglas de los contratos, es fundamental para mantener la equivalencia entre las partes,
dificultando situaciones que intencionalmente pudieran resultar lesivas para alguna de ellas.

Dado que la Ley de Arrendamiento establece que el contrato de arrendamiento de inmuebles

urbanos no es solemne, como veremos más adelante, tener una legislación específica que
sustente esta relación habitacional es cada vez más importante en un país donde aumenta el
número de personas que viven en inmuebles alquilados.

¿Qué propiedades están

cubiertas por la Ley de
Arrendamiento y cuáles no?
Aunque la Ley de Arrendamiento se conoce informalmente como tal, tiene limitaciones con
respecto a su cobertura de las relaciones de arrendamiento de bienes raíces.

De acuerdo con su artículo 1, la Ley N ° 8.245 trata estrictamente los arrendamientos de

propiedad urbana, dejando el arrendamiento de otro tipo de propiedad y otros bienes bajo el
paraguas de otra legislación, como el Código Civil.

El propio artículo 1, en su único párrafo, muestra qué arrendamientos inmobiliarios no se

ajustan a las normas de la Ley de Arrendamiento. Son ellas:

"Párrafo unico. Todavía están regulados por el Código Civil y leyes especiales:

a) las ubicaciones:

1. de inmuebles propiedad de la Unión, Estados y Municipios, sus autarquías y fundaciones

públicas;

2. plazas de aparcamiento autónomas o plazas de aparcamiento de vehículos;

3. espacios para publicidad;

4. en aparthoteles, hoteles residencia o similares, considerados como aquellos que prestan

servicios regulares a sus usuarios y están autorizados a operar como tales;

b) arrendamiento, en cualquiera de sus modalidades ”.

Como señala el propio párrafo, los arrendamientos de este otro tipo de inmuebles quedan a
criterio de la legislación específica o del Código Civil, lo que hace que los alcances de la Ley
de Tening sean muy definidos.

Veremos ahora algunas de las características más relevantes de la Ley de Arrendamiento y

sus funciones legislativas, como las características del contrato de arrendamiento, los
derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios, y otras particularidades.

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Características del contrato de

arrendamiento
Como la mayoría de las relaciones legales entre personas, el arrendamiento de propiedades
suele regirse por contratos.
La Ley de Arrendamiento establece una serie de parámetros que caracterizan de manera muy
particular los contratos de arrendamiento.

A continuación, veremos cada una de las características del contrato de arrendamiento,

señalando algunas particularidades del proceso.

no solemne
El contrato de arrendamiento tiene la característica de no necesitar una formalización
específica del mismo, por lo que no es solemne. Esto significa que la Ley de Arrendamiento
no requiere la firma de un contrato formal para caracterizar la contratación de arrendamiento
de propiedad.

Siempre que las partes involucradas estén de acuerdo con los términos presentados para el
arrendamiento, ya está prevista la formación de un contrato.

Si bien la situación de arrendamiento más común es a través de un contrato formal, el hecho

de que no sea requerido por ley beneficia a los inquilinos, quienes están respaldados por la
ley incluso si tienen un contrato tácito.

La única excepción al respecto es si el contrato de arrendamiento nombra a un garante del

arrendatario. Si existe figura de fiador en el contrato de arrendamiento, el registro debe
realizarse de manera solemne.

Bilateral y consensual
El contrato de arrendamiento es consensual. Después de todo, nadie está obligado a celebrar
ningún tipo de acuerdo con nadie más.

Cuando decimos que el contrato es bilateral, significa que ambas partes tienen derechos y
deberes dentro del contrato y que el incumplimiento de estas obligaciones resulta en un
incumplimiento del contrato.

En el caso de un contrato de arrendamiento, la bilateralidad más aparente es la obligación del

arrendador de entregar un inmueble y el arrendatario de realizar el pago previsto en el
contrato en las fechas previstas.

oneroso
El arrendamiento es necesariamente oneroso. Esto significa que siempre tiene que implicar un
coste para el arrendatario, que debe pagar en efectivo por el uso de la propiedad del
arrendador.

Así, la donación o préstamo de una propiedad para que otra persona viva en ella no constituye
el arrendamiento de la propiedad, ya que esta relación no es onerosa.

Conmutativa
Dentro del contrato de arrendamiento, el monto pagado mensualmente por el arrendatario ya
es conocido y determinado desde el inicio del contrato, siendo siempre el mismo.

Por lo tanto, no es posible establecer un contrato de arrendamiento donde el alquiler se

establece más tarde.

Continuo
El contrato de arrendamiento es de ejecución continua, lo que significa que las obligaciones
previstas en el mismo se renuevan cada vez que se cumple el plazo estipulado para las
obligaciones.

Por ejemplo: si alguien alquila un apartamento y el pago se realiza mensualmente, es

obligación del inquilino pagar el monto mensualmente, mientras que el propietario debe
entregar mensualmente la propiedad al inquilino.

plazos
Por último, el contrato de arrendamiento no tiene un plazo específico para ser validado, pero
puede establecer un plazo para la vigencia del mismo.

De esta forma, es posible realizar un arrendamiento por un período fijo o por un período
indefinido.

Cada una de estas modalidades de arrendamiento contractual tiene sus propias

particularidades y reglas dentro de la Ley de Arrendamiento. Y son estas características las
que veremos a continuación.

tiempo determinado
El arrendamiento puede ser por un período fijo, es decir, el arrendador y el arrendatario
pueden acordar que la propiedad se alquila por un período de tiempo definido. Pasado este
plazo, el contrato expira y finaliza la relación jurídica entre las partes.

No hay límite de tiempo para que exista un contrato de arrendamiento por un período fijo,
aunque el artículo 3 de la Ley de Arrendamiento define que el contrato depende del acuerdo
matrimonial si es por más de diez años:

"Arte. 3º El contrato de arrendamiento puede ajustarse por cualquier período, dependiendo de

la relación conyugal, si es igual o superior a diez años.

Párrafo unico. En ausencia del pago conyugal, el cónyuge no estará obligado a respetar el
período de exceso ".

La venia conyugal es el acuerdo entre los cónyuges para que el contrato pueda establecerse
como tal.
Dentro del contrato de arrendamiento por un período fijo, el propietario no puede recuperar la
propiedad mientras el contrato esté vigente, pero el arrendatario puede devolverlo, siempre
que pague una multa fijada por el contrato.

Si no se prevé una multa en el contrato, se fijará en los tribunales y no podrá exceder la

cantidad que el arrendatario debe pagar al final del contrato.

La única situación en la que el pago de la multa es prescindible se presenta en el párrafo

único del artículo 4 de la Ley N ° 8245, que establece:

"Arte. 4to. Párrafo unico. El arrendatario estará exento de la multa si la devolución de la

propiedad resulta de una transferencia, por parte de su empleador, privado o público, para
prestar servicios en lugares distintos al que se encontraba al inicio del contrato, y si el
arrendador es notificado en por escrito dentro de un período de al menos treinta días de
anticipación ".

Tiempo indeterminado
Dentro de un contrato de arrendamiento indefinido, ambas partes acuerdan mantener la
relación hasta que una de ellas renuncia al contrato de arrendamiento.

Si el arrendatario desea dejar de alquilar el inmueble, deberá notificarlo al arrendador con un

plazo mínimo de 30 días para llevar a cabo la vacante. Si lo hace, no tendrá que pagar una
multa. Si no da aviso, el propietario tiene derecho a exigir el pago de la renta del inquilino
como multa.

Dentro de un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, el arrendatario tendrá un plazo

de 90 días para desalojar la propiedad si se vende a un tercero.

¿Cuáles son los principales

derechos y deberes del
inquilino?
Dentro de cualquier contrato se estipulan obligaciones que ambas partes deben cumplir para
que tenga su vigencia efectiva.

Dentro del mundo de los arrendamientos inmobiliarios, específicamente en lo que se refiere a

la Ley de Arrendamiento, existen ciertos derechos y obligaciones que la legislación trae al
arrendatario y al arrendador, obligándolos a realizar determinados actos, independientemente
de su disposición contractual.

A continuación, trataremos los derechos y deberes del arrendatario, presentando los artículos
dentro de la ley nº 8.245 que señalan estas características.
Derechos del arrendatario
Si bien la Ley de Arrendamiento no tiene un artículo específico referido a los derechos del
inquilino, se pueden observar desde los deberes del inquilino y los deberes del arrendador.

Por ejemplo: el arrendatario tiene derecho a recibir el inmueble en plenas condiciones de uso,
ya que es deuda del arrendador entregarlo en tales condiciones.

El arrendatario tampoco es responsable del pago de gastos extraordinarios del

condominio. Digamos que el inquilino ha alquilado un apartamento.

En este caso, es deber del arrendador pagar las pinturas exteriores del edificio, posibles
reformas en espacios comunes, ampliaciones, entre otros gastos.

Otro derecho del arrendatario es el de no pagar las tasas administrativas de la propiedad

inmobiliaria, si la propiedad está siendo arrendada a través de la intermediación de una
empresa en el campo.

Deberes del arrendatario

El artículo 23 de la Ley de Arrendamiento establece una lista de doce deberes que el
arrendatario tiene con el dueño de la propiedad y con la propiedad misma, permitiendo así que
la bilateralidad del contrato de arrendamiento permanezca intacta.

Sin embargo, algunas de estas obligaciones resultan ser más relevantes que otras, por lo que
solo citaremos cinco de las obligaciones más importantes que debe tener un inquilino.

Primero, es obligación del inquilino pagar el monto del alquiler y otros cargos de
arrendamiento según lo dispuesto en el contrato entre las partes.

También se debe mantener el uso del inmueble para los fines pactados en el contrato,
cuidando el inquilino el inmueble como si fuera suyo. Esto significa que, si el contrato
establece que el inquilino vivirá en la propiedad, no podrá utilizarla con fines comerciales, por
ejemplo.

El arrendatario también tiene la obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones

en que lo recibió del arrendador. Esto significa que cualquier daño que haya causado a la
propiedad (pintura rayada, marcas en el piso, daño estructural) debe repararse antes de
entregar la propiedad al propietario.

El arrendatario no podrá realizar reformas u otras obras que puedan modificar la estructura
interior o exterior del inmueble sin el permiso previo del arrendador, quien deberá realizar la
autorización por escrito para su validación.

Finalmente, el arrendatario es responsable de los gastos de energía (agua, luz, gas, teléfono,
entre otros) y los gastos ordinarios del condominio (cargos laborales, facturas de condominio
conjunto, mantenimiento de ambientes y equipos, entre otros).
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¿Cuáles son los principales

derechos y deberes del
propietario?
Veremos ahora los principales derechos y deberes del arrendador, que están previstos directa
o indirectamente en la Ley de Arrendamiento.

Derechos del arrendador

Destacaremos dos derechos principales del arrendador: el pago puntual de las cantidades
previstas en el contrato y la recepción del inmueble en las mismas condiciones que cuando se
entregaron las llaves.

El arrendador tiene derecho a recibir los pagos del alquiler a más tardar el sexto día hábil del
mes siguiente al mes en el que no se pagó el alquiler. El impago del alquiler puede resultar en
la rescisión del contrato.

Y, lo que es igualmente importante, el arrendador debe recibir nuevamente las llaves de su

propiedad solo si se encuentra en una condición similar a la que se encontraba en el momento
en que se entregaron las llaves al inquilino.

Deberes del arrendador

Los deberes del arrendador dentro de una relación de arrendamiento de un inmueble urbano
se establecen en el artículo 22 de la Ley de Arrendamiento, que presenta una relación de diez
obligaciones que tiene el arrendador en relación con el arrendatario y el inmueble arrendado.

Entre las obligaciones, la más conocida es el deber del arrendador de entregar el inmueble
arrendado en plenas condiciones de uso, asegurándose de que cuenta con todas las
facilidades necesarias para el uso indicado por el contrato de arrendamiento.

También es deber del arrendador pagar los impuestos adeudados y las tarifas que terminen
en la propiedad, como el impuesto a la basura y el IPTU, por ejemplo.

Si bien el arrendatario está obligado a pagar los gastos ordinarios del condominio, es
obligación del arrendador pagar los gastos extraordinarios, tales como renovaciones
estructurales, pinturas exteriores, ampliaciones, entre otros.
El dueño de la propiedad también es responsable del mantenimiento y reparación de los
daños causados en un período anterior al uso de la propiedad por parte del arrendatario.

El propietario también es responsable de que el arrendatario pueda disfrutar del inmueble de

forma pacífica, sin tener que lidiar con los problemas ocasionados por el arrendador o que se
dirijan al arrendador del inmueble.

Situaciones que posibilitan el

desalojo
Aunque el nombre puede sonar drástico, desalojo es el nombre que se le da a cualquier
acción en la que el propietario de la propiedad arrendada se la devuelve a sí mismo, lo que
hace que el inquilino abandone la propiedad.

El artículo 9 de la Ley de Arrendamiento trae las situaciones en las que puede ocurrir un
desalojo:

"Arte. 9º El contrato de arrendamiento también se puede cancelar:

I - de mutuo acuerdo;

II - como resultado de la práctica de incumplimiento legal o contractual;

III - como resultado de la falta de pago del alquiler y otros cargos;

IV - realizar las reparaciones urgentes que determine el Gobierno, que normalmente no

pueden realizarse mientras el arrendatario permanezca en la propiedad o, si puede, puede
negarse a consentirlas ".

De esta forma se establecen las situaciones donde el desalojo del inquilino es más común.

Si bien el impago del alquiler pactado es la situación más habitual para que se imponga una
acción de desahucio, el arrendador y el arrendatario también pueden decidir, de común
acuerdo, la disolución del contrato, lo que también constituye un desahucio.

Las infracciones legales (como el incumplimiento de obligaciones) o contractuales también

constituyen la posibilidad de una acción de desalojo. Por lo tanto, si el inquilino de un
apartamento no respeta las regulaciones del condominio, por ejemplo, puede ser desalojado
por el propietario.

Finalmente, el artículo 9 trae la posibilidad de desalojo en situaciones en las que el Gobierno

determina que una obra debe realizarse en el sitio, imposibilitando que el inquilino viva, o
cuando podría vivir en el sitio, pero se niega a que se realice la obra. .
Preguntas frecuentes de
inquilinos
Conclusión
En un país donde el alquiler es una realidad para cada vez más familias, entender cómo
funciona la Ley de Arrendamiento, cuáles son las obligaciones de las partes y cómo funcionan
los procesos contractuales y de desalojo de la propiedad es fundamental para el abogado que
quiera trabajar en la zona.

Independientemente de si el objetivo es representar a un inquilino que está siendo desalojado

injustamente o un propietario que quiere firmar contratos de arrendamiento, el conocimiento
de la Ley No. 8.245 / 91 es cada vez más importante en el contexto habitacional brasileño.